戴德梁行-山東青島大拇指項(xiàng)目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃匯報(bào)-XXXX年

青島大拇指商業(yè)定位匯報(bào)1.青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研2.原有項(xiàng)目定位的可行性分析3.產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）4.業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意5.租金水平預(yù)估6.零售商推介會(huì)建議青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場(chǎng)代表商業(yè)：利群百貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：陽(yáng)光百貨佳世客家樂福麥凱樂代表商業(yè)：海信國(guó)際購(gòu)物中心百麗廣場(chǎng)心海廣場(chǎng)代表商業(yè)：麗達(dá)廣場(chǎng)老商圈新商圈青島重點(diǎn)商圈分布青島商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研青島重點(diǎn)商圈排行分析項(xiàng)目商圈中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈檔次21345商業(yè)氛圍14352商務(wù)氛圍21354輻射范圍21354目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平21345綜合競(jìng)爭(zhēng)力98152320根據(jù)我行對(duì)青島商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，以及多年來(lái)商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)青島市除嶗山商圈外的重點(diǎn)商圈進(jìn)行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過(guò)對(duì)以下幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈檔次商業(yè)氛圍商務(wù)氛圍輻射范圍目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平通過(guò)比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場(chǎng)香港中路商圈和奧帆基地商圈無(wú)疑是最具相當(dāng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的商圈。而以新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為重點(diǎn)項(xiàng)目的市北CBD商圈也以其自身特色發(fā)展起來(lái)，但其商業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來(lái)消費(fèi)者達(dá)到機(jī)會(huì)相對(duì)較小。從消費(fèi)者角度看：香港中路和奧帆商圈無(wú)論青島自身消費(fèi)者還是周邊城市潛在消費(fèi)者以及游客均具有較高的認(rèn)知度。從商家角度看：憑借其成熟綜合競(jìng)爭(zhēng)力，品牌認(rèn)知度高、具實(shí)力的零售商，上述兩個(gè)商圈勢(shì)必成為其首選之最佳開店區(qū)域。青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大●大拇指廣場(chǎng)嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國(guó)際廣場(chǎng)青島國(guó)際啤酒城利群嶗山購(gòu)物廣場(chǎng)麗達(dá)廣場(chǎng)已有規(guī)劃或在建項(xiàng)目已開業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目所處區(qū)域調(diào)研及分析大拇指廣場(chǎng)位于海爾路與同安路交匯處所處區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道項(xiàng)目周邊未來(lái)將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面周邊已開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較少，且商業(yè)項(xiàng)目檔次均較低所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對(duì)品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場(chǎng)有待進(jìn)一步培養(yǎng)青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研嶗山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對(duì)零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭(zhēng)奪；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，麗達(dá)廣場(chǎng)和樂天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主；區(qū)域內(nèi)未來(lái)中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來(lái)看，無(wú)法容納多家中檔及以上商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)存在；中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目地理位置相對(duì)集中，對(duì)品牌爭(zhēng)奪勢(shì)必激烈。青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研嶗山區(qū)消費(fèi)水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年1－6月份，嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)：汽車與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。上半年嶗山區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.2億元，增長(zhǎng)19.3%。汽車銷售業(yè)23.6億元，增長(zhǎng)25.2%，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)14.1個(gè)百分點(diǎn)；麗達(dá)、樂天瑪特1.6億元，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)。2010年1－6月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)：上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計(jì)67.61萬(wàn)平米，其中超過(guò)1.5萬(wàn)元/平米的高檔住宅36.18萬(wàn)平方米，高檔住宅所占比重達(dá)53.5％。2007、2008、2009三年嶗山區(qū)平均年銷售房屋面積107.26萬(wàn)平米。2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬(wàn)平米，按平均每戶150平米計(jì)算，約擁有住宅26000套，按每戶3口之家計(jì)算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約78,000人。青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研原有項(xiàng)目定位的可行性分析項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商業(yè)（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡總建面： 215678.1㎡地上： 133252.8㎡地下： 82425.29㎡預(yù)計(jì)2011年年底開業(yè)原有項(xiàng)目定位的可行性分析商業(yè)業(yè)具具一一定定規(guī)規(guī)模模：：約7.5萬(wàn)平平方方米米的的商商業(yè)業(yè)體體量量，，B1F－5F建筑筑，，獨(dú)獨(dú)特特街街區(qū)區(qū)式式建建筑筑形形式式，，有有別別于于目目前前一一般般傳傳統(tǒng)統(tǒng)意意義義商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，在在有有機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)做做到到品品類類及及品品牌牌的的豐豐富富性性的的同同時(shí)時(shí)更更加加擁?yè)碛杏匈?gòu)購(gòu)物物休休閑閑的的趣趣味味性性；；入市市時(shí)時(shí)間間：：在嶗嶗山山區(qū)區(qū)大大規(guī)規(guī)模模商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目入入市市前前，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目在在眾眾多多競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手中中占占據(jù)據(jù)時(shí)時(shí)間間優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。具具我我行行了了解解，，對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目具具備備一一定定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓壓力力的的利利群群購(gòu)購(gòu)物物廣廣場(chǎng)場(chǎng)雖雖也也在在進(jìn)進(jìn)行行招招商商，，但但其其工工程程因因某某些些因因素素的的影影響響一一直直較較慢慢，，開開業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)間間還還不不能能確確定定，，為為目目標(biāo)標(biāo)品品牌牌選選擇擇本本項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)；；其他他功功能能對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)的的影影響響：：項(xiàng)目目自自身身?yè)頁(yè)碛杏胸S豐富富的的功功能能配配套套，，酒酒店店、、高高檔檔公公寓寓等等均均可可為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供大大量量中中高高檔檔消消費(fèi)費(fèi)人人群群，，對(duì)對(duì)本本案案培培養(yǎng)養(yǎng)期期的的縮縮短短提提供供可可能能，，同同時(shí)時(shí)也也對(duì)對(duì)品品牌牌商商具具有有較較大大吸吸引引力力。。其其他他功功能能的的定定位位也也將將對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)的的品品牌牌引引進(jìn)進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)生生一一定定影影響響；；建筑筑形形式式及及軟軟硬硬件件條條件件：：項(xiàng)目目由由專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司進(jìn)進(jìn)行行商商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)部部設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，具具備備中中高高檔檔商商場(chǎng)場(chǎng)的的定定位位需需求求，，同同時(shí)時(shí)相相對(duì)對(duì)充充足足的的停停車車位位給給消消費(fèi)費(fèi)者者到到達(dá)達(dá)帶帶來(lái)來(lái)便便利利。。但但其其內(nèi)內(nèi)街街形形式式的的建建筑筑模模式式尚尚需需在在后后期期規(guī)規(guī)劃劃中中充充分分考考慮慮其其特特點(diǎn)點(diǎn)，，最最大大程程度度的的發(fā)發(fā)揮揮其其優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，為為消消費(fèi)費(fèi)者者提提供供體體驗(yàn)驗(yàn)式式消消費(fèi)費(fèi)環(huán)環(huán)境境的的同同時(shí)時(shí)，，提提升升商商場(chǎng)場(chǎng)整整體體的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍。。業(yè)主擁有有較為豐豐富的運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理經(jīng)驗(yàn)：：上海證大大大拇指指廣場(chǎng)的的成功運(yùn)運(yùn)作，為為業(yè)主方方在零售售商心目目中留下下較為正正面的印印象，對(duì)對(duì)青島項(xiàng)項(xiàng)目的定定位及招招商代理理帶來(lái)較較大優(yōu)勢(shì)勢(shì)。項(xiàng)目自身身狀況分分析原有項(xiàng)目目定位的的可行性性分析商業(yè)項(xiàng)目目的自身身狀況以以及外部部環(huán)境制制約著商商業(yè)項(xiàng)目目輻射范范圍的大大小，影影響本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)商圈范范圍的主主要因素素為：商業(yè)規(guī)模模商業(yè)項(xiàng)目目所輻射射的商圈圈范圍，，受到商商業(yè)項(xiàng)目目規(guī)模的的影響。。商業(yè)規(guī)規(guī)模越大大所輻射射的商圈圈范圍也也就越大大。一般般規(guī)模在在50,000-100,000平方米的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目其商商圈輻射射范圍在在半徑2-3公里左右右。交通狀況況商業(yè)項(xiàng)目目的交通通方式越越多樣、、越便捷捷，其商商業(yè)輻射射范圍越越大。如如多條公公交線路路、連通通地鐵、、停車位位充足等等。本項(xiàng)項(xiàng)目因緊緊鄰嶗山山景觀大大道－海海爾路，，擁有較較為優(yōu)越越展示的的同時(shí)，，未來(lái)將將擁有較較為發(fā)達(dá)達(dá)的交通通網(wǎng)絡(luò)，，特別是是地下停停車場(chǎng)為為自駕車車消費(fèi)人人群到達(dá)達(dá)帶來(lái)便便利。周邊環(huán)境境項(xiàng)目位于于海爾路路及同安安路交叉叉口的西西北角，，周邊擁?yè)碛幸欢ǘ〝?shù)量的的寫字樓樓、住宅宅項(xiàng)目。。周邊商業(yè)業(yè)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)業(yè)面積供供應(yīng)量較較大，特特別是位位于項(xiàng)目目南側(cè)的的青島啤啤酒城與與利群購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目，，其較具具規(guī)模的的商業(yè)面面積為他他們商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的豐富奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。因此此，上述述商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)來(lái)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)客流形形成分流流壓力，，一定程程度上削削弱了本本項(xiàng)目的的商業(yè)輻輻射范圍圍。綜合上述述因素，，考慮到到本項(xiàng)目目規(guī)模，，我行認(rèn)認(rèn)為在開開業(yè)初期期第一目目標(biāo)商圈圈范圍為為半徑3公里，該該范圍內(nèi)內(nèi)步行10-20分鐘左右右，車行行3-10分鐘，是消費(fèi)費(fèi)者較能能接受的的便利購(gòu)購(gòu)物距離離。如果果大拇指指廣場(chǎng)日日后定位位獨(dú)特，，經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好，有可可能形成成第二目目標(biāo)商圈圈，商圈圈范圍擴(kuò)擴(kuò)大，必必然吸引引其他地地區(qū)的消消費(fèi)人群群到達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)。原有項(xiàng)目目定位的的可行性性分析項(xiàng)目自身身潛在輻輻射能力力發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮商務(wù)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化硬件條件，力爭(zhēng)項(xiàng)目具備中高檔商業(yè)條件，給中高檔定位提供基礎(chǔ)條件；充分利用地塊開發(fā)以及項(xiàng)目自身功能組合優(yōu)勢(shì)，通過(guò)自身科學(xué)而合理的業(yè)態(tài)布局，爭(zhēng)取中高端品牌的進(jìn)駐；力爭(zhēng)給予優(yōu)越的條件吸引具有領(lǐng)頭作用的目標(biāo)零售商，為項(xiàng)目整體檔次打下基礎(chǔ)；充分利用目前嶗山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，爭(zhēng)取更多具有較高知名度的品牌進(jìn)駐。規(guī)避劣勢(shì)建筑形式對(duì)商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線造成一定影響，店鋪之間連通性相對(duì)欠缺項(xiàng)目定位位評(píng)估與與建議原有項(xiàng)目目定位的的可行性性分析中高檔體體驗(yàn)式休休閑時(shí)尚尚購(gòu)物廣廣場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議（硬件調(diào)調(diào)整及店店鋪分割割）考慮到項(xiàng)項(xiàng)目工程程進(jìn)度以以及業(yè)主主對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目功能能的綜合合考慮，，同時(shí)考考慮到目目前主力力店的洽洽談情況況，致使使青島大大拇指廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目部分硬硬件設(shè)施施已無(wú)法法改動(dòng)，，因此我我行將基基于以下下前提，，進(jìn)行相相關(guān)硬件件設(shè)施建建議：項(xiàng)目地上上四層及及五層電電影院位位置不能能改動(dòng)；；項(xiàng)目地上上四層及及五層靠靠近同安安路的大大型餐飲飲面積不不能改動(dòng)動(dòng)及調(diào)整整；我行之前前提及的的扶梯位位置改動(dòng)動(dòng)，業(yè)主主表示無(wú)無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議（（硬件調(diào)調(diào)整及店店鋪分割割）硬件建議議及店鋪鋪分割原原則我行有關(guān)關(guān)項(xiàng)目硬硬件設(shè)施施評(píng)估及及建議基基本遵循循以下原原則：通道寬度度建議不不低于4-4.5米，項(xiàng)目目通道盡盡量設(shè)置置為有效效的、具具有循環(huán)環(huán)性的回回路；店鋪分隔隔盡量按按柱距分分隔，避避免柱子子在店鋪鋪中間，，盡量保保證店鋪鋪形狀方方正，避免異形形店鋪；；店鋪面寬寬盡量不不低于8米，進(jìn)深深在10－16左右（除除主力店店或次主主力店外外）；店鋪分隔隔盡量最最小化，，以便日日后招商商階段靈靈活組合合。產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)原則說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目北側(cè)已相對(duì)偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)店鋪面積，則會(huì)增加日后招商的難度。我行建議：將通道向下移動(dòng)，增加最北側(cè)店鋪面積，南側(cè)店鋪也相應(yīng)縮小。該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部連貫性。我行建議：改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。該區(qū)域目前為單側(cè)店鋪設(shè)計(jì)，扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量相對(duì)較少，一定程度上影響了消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，降低了購(gòu)物機(jī)會(huì)。我行建議：增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店鋪，增加商業(yè)氛圍。該位置西側(cè)店鋪進(jìn)深較深，同時(shí)扶梯與通道不在同一水平位置，降低了通道兩側(cè)的認(rèn)知度。我行建議：在消費(fèi)可滿足的情況下，調(diào)整店鋪進(jìn)深，以及保證通道兩側(cè)均設(shè)有店鋪以便增加商業(yè)氛圍。該衛(wèi)生間位置具有一定的展示效果，具較佳的商業(yè)價(jià)值。我行建議：首層取消此衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，恢復(fù)成零售面積出租。整體調(diào)整整：遵循店鋪鋪分割盡盡量最小小化的原原則，將將原有大大面積商商業(yè)面積積進(jìn)行細(xì)細(xì)分，并并建議在在臨街位位置的大大面積店店鋪預(yù)留留1+2層的可行行性，滿滿足大面面積主力力商戶的的適用；；通道寬度度建議調(diào)調(diào)整為4－4.5米，店鋪鋪面積相相應(yīng)調(diào)整整。ABCEABCEDD需業(yè)主配配合：確定首層層臨街具具有展示示面及可可開門面面積，以以滿足后后期品牌牌落位調(diào)調(diào)整及招招商時(shí)所所需產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議（（硬件調(diào)調(diào)整及店店鋪分割割）A整體調(diào)整整：遵循店鋪鋪分割盡盡量最小小化的原原則，將將原有大大面積商商業(yè)面積積進(jìn)行細(xì)細(xì)分，并并建議在在臨街位位置的大大面積店店鋪預(yù)留留1+2層的可行行性，滿滿足大面面積主力力商戶的的適用；；通道寬度度建議調(diào)調(diào)整為4－4.5米，店鋪鋪面積相相應(yīng)調(diào)整整。BAB該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部連貫性。我行建議：改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。該通道設(shè)置較為偏僻，且只有單側(cè)店鋪，一定程度上會(huì)影響消費(fèi)者進(jìn)入通道的機(jī)會(huì)。我行建議：在現(xiàn)有面積上增加通道，保證通道兩側(cè)均有店鋪，增加消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目南側(cè)店鋪的機(jī)會(huì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議（（硬件調(diào)調(diào)整及店店鋪分割割）整體調(diào)整整：遵循店鋪鋪分割盡盡量最小小化的原原則，將將原有大大面積商商業(yè)面積積進(jìn)行細(xì)細(xì)分，并并建議在在臨街位位置的大大面積店店鋪預(yù)留留1+2層的可行行性，滿滿足大面面積主力力商戶的的適用；；通道寬度度建議調(diào)調(diào)整為4－4.5米，店鋪鋪面積相相應(yīng)調(diào)整整。ABAB該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來(lái)自東側(cè)通道消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部連貫性。我行建議：改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。消費(fèi)者難以到達(dá)項(xiàng)目最東側(cè)通道，致使項(xiàng)目最東側(cè)的小面積店鋪較易形成死角店鋪。我行建議：根據(jù)目前項(xiàng)目建筑特點(diǎn)，考慮到商業(yè)項(xiàng)目的連通性，3F該區(qū)域重新劃分通道，且部分位置犧牲一定商業(yè)面積，以達(dá)到有效引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目最東側(cè)通道及店鋪。該區(qū)域與項(xiàng)目其他商業(yè)面積連通性不強(qiáng)，如設(shè)置過(guò)多小面積店鋪，日后招商難度較大。我行建議：該區(qū)域重新進(jìn)行店鋪分割，盡量做到通道相對(duì)簡(jiǎn)單，步行距離較短。CC產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議（（硬件調(diào)調(diào)整及店店鋪分割割）4F&5F我行無(wú)進(jìn)進(jìn)一步調(diào)調(diào)整建議議產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議（（硬件調(diào)調(diào)整及店店鋪分割割）根據(jù)項(xiàng)目整體建筑模式，該區(qū)域處于下沉廣場(chǎng)位置，相當(dāng)于雙首層商業(yè)項(xiàng)目的首層，部分面積具有非常優(yōu)越的展示效果，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。我行建議：將商業(yè)面積重新進(jìn)行店鋪分割，盡量使店鋪面積最小化，滿足零散店鋪的出租要求。AA產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議（（硬件調(diào)調(diào)整及店店鋪分割割）客梯/貨梯建建議貨梯：：考慮到到項(xiàng)目目所需需貨梯梯的必必要需需求,特別是是餐飲飲客戶戶對(duì)貨貨梯的的特殊殊要求求(滿足其其干濕濕貨分分開運(yùn)運(yùn)送等等需求求),我行認(rèn)認(rèn)為需需在此此項(xiàng)目目設(shè)計(jì)計(jì)中增增加一一定數(shù)數(shù)量的的貨梯梯。我行最最低貨貨梯配配置建建議：：在項(xiàng)項(xiàng)目南南側(cè)至至少保保證1組貨梯梯，項(xiàng)項(xiàng)目北北側(cè)至至少保保證1組貨梯梯。東東側(cè)至至少保保證1組貨梯梯。（（即至至少項(xiàng)項(xiàng)目配配置6部貨梯梯）。。客梯：：目前項(xiàng)項(xiàng)目共共有6部客梯梯，對(duì)對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)有建建筑模模式及及規(guī)模模，較較難滿滿足消消費(fèi)者者使用用，特特別是是必須須滿足足主力力店商商戶獨(dú)獨(dú)立電電梯的的使用用（如如電影影院））。加加之餐餐飲客客戶特特別是是大型型餐飲飲客戶戶對(duì)客客梯的的使用用需求求，我我行認(rèn)認(rèn)為南南側(cè)餐餐飲區(qū)區(qū)需要要增加加客梯梯設(shè)置置。我行建建議：：將客客梯數(shù)數(shù)量增增加至至8－10部，同同時(shí)各各部直直梯均均能到到達(dá)地地下停停車場(chǎng)場(chǎng)。產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議（（硬件件調(diào)整整及店店鋪分分割））目前為為超市市用貨貨梯B1-1F貨梯,不能滿滿足使使用需需求,建議調(diào)調(diào)整位位置或或延長(zhǎng)長(zhǎng)至4F最初確確定為為酒店店和商商業(yè)公公用,但目前前基本本為酒酒店使使用項(xiàng)目硬硬件設(shè)設(shè)施建建議—標(biāo)識(shí)及及指引引產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議（（硬件件調(diào)整整及店店鋪分分割））項(xiàng)目硬硬件設(shè)設(shè)施建建議—標(biāo)識(shí)及及指引引產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議（（硬件件調(diào)整整及店店鋪分分割））產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議（（硬件件調(diào)整整及店店鋪分分割））項(xiàng)目硬硬件設(shè)設(shè)施建建議—標(biāo)識(shí)及及指引引項(xiàng)目硬硬件設(shè)設(shè)施建建議—廣告位位產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議（（硬件件調(diào)整整及店店鋪分分割））項(xiàng)目硬硬件設(shè)設(shè)施建建議—停車位位國(guó)家對(duì)對(duì)于商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目停停車位位數(shù)量量的最最低要要求為為80個(gè)車位位/萬(wàn)平米米，由由此計(jì)計(jì)算青青島大大拇指指廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)面積積最低低配置置停車車位數(shù)數(shù)量約約為600個(gè)，但但考慮慮到青青島的的私家家車數(shù)數(shù)目快快速増増長(zhǎng)，，同時(shí)時(shí)項(xiàng)目目設(shè)有有大型型超市市，并并且餐餐飲、、娛樂樂業(yè)態(tài)態(tài)的比比例較較大，，所以以我行行建議議盡量量預(yù)留留日后后增加加停車車位數(shù)數(shù)量的的空間間。如如有可可能，，盡量量增加加地上上停車車的數(shù)數(shù)量，，大部部分消消費(fèi)人人群習(xí)習(xí)慣于于便利利的地地上停停車。。產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議（（硬件件調(diào)整整及店店鋪分分割））業(yè)態(tài)布布局及及目標(biāo)標(biāo)品牌牌落位位示意意鄰近城城市主主干道道的臨臨街店店鋪設(shè)設(shè)置為為項(xiàng)目目領(lǐng)頭頭羊/主力店店品牌牌，通通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目良良好的的展示示面以以及首首層優(yōu)優(yōu)勢(shì)來(lái)來(lái)吸引引領(lǐng)頭頭羊品品牌，，明確確及樹樹立項(xiàng)項(xiàng)目的的風(fēng)格格及檔檔次定定位。。位于項(xiàng)項(xiàng)目西西側(cè)次次通道道，并并且店店鋪形形狀不不夠方方正的的商業(yè)業(yè)面積積，通通過(guò)設(shè)設(shè)置目目的性性消費(fèi)費(fèi)較強(qiáng)強(qiáng)的餐餐飲業(yè)業(yè)態(tài)將將消費(fèi)費(fèi)者拉拉動(dòng)到到項(xiàng)目目最西西側(cè)。?？紤]首首層的的商業(yè)業(yè)價(jià)值值，以以及不不同業(yè)業(yè)態(tài)的的租金金承受受能力力，建建議上上述區(qū)區(qū)域設(shè)設(shè)置為為租金金水平平相對(duì)對(duì)較高高，且且與領(lǐng)領(lǐng)頭羊羊品牌牌目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群相相似的的服裝裝服飾飾業(yè)態(tài)態(tài)。同同時(shí)，，考慮慮到該該區(qū)域域無(wú)臨臨街展展示面面且存存在第第二通通道，，為了了日后后招商商的靈靈活性性，我我行建建議該該區(qū)域域預(yù)留留餐飲飲條件件，日日后不不排除除做餐餐飲業(yè)業(yè)態(tài)的的可能能性。。業(yè)態(tài)布布局及及目標(biāo)標(biāo)品牌牌落位位示意意考慮到到領(lǐng)頭頭羊/主力店店對(duì)于于商業(yè)業(yè)面積積的需需要以以及希希望通通過(guò)領(lǐng)領(lǐng)頭羊羊/主力店店的聚聚客能能力將將客流流拉動(dòng)動(dòng)至地地上二二層，，因此此地上上二層層臨街街商業(yè)業(yè)面積積設(shè)置置為領(lǐng)領(lǐng)頭羊羊/主力店店與首首層形形成復(fù)復(fù)式店店鋪。。考慮到到地上上二層層的商商業(yè)價(jià)價(jià)值以以及與與領(lǐng)頭頭羊/主力店店業(yè)態(tài)態(tài)的服服飾氛氛圍相相配合合，我我行建建議該該區(qū)域域設(shè)置置為服服裝服服飾業(yè)業(yè)態(tài)。?？紤]該該區(qū)域域位于于項(xiàng)目目最北北側(cè)，，距離離客流流較為為集中中的南南側(cè)商商業(yè)面面積較較遠(yuǎn)，，相對(duì)對(duì)獨(dú)立立，我我行建建議設(shè)設(shè)置主主題賣賣場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)，，如運(yùn)運(yùn)動(dòng)品品牌集集合店店或家家居賣賣場(chǎng)，，通過(guò)過(guò)明確確的主主題，，來(lái)吸吸引消消費(fèi)者者到達(dá)達(dá)該區(qū)區(qū)域消消費(fèi)。。業(yè)態(tài)布布局及及目標(biāo)標(biāo)品牌牌落位位示意意我行希希望通通過(guò)目目的性性消費(fèi)費(fèi)較強(qiáng)強(qiáng)的餐餐飲業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)來(lái)拉動(dòng)動(dòng)消費(fèi)費(fèi)者至至樓層層較高高的地地上三三層。?？紤]該區(qū)域域店鋪面積積相對(duì)較小小，建議設(shè)設(shè)置與兒童童游樂業(yè)態(tài)態(tài)相匹配的的兒童服裝裝服飾、玩玩具、教育育培訓(xùn)等業(yè)業(yè)態(tài)。由于本項(xiàng)目目周邊的住住宅項(xiàng)目較較多，家庭庭人口相對(duì)對(duì)集中，我我行建議設(shè)設(shè)置聚集客客流能力較較強(qiáng)的兒童童游樂業(yè)態(tài)態(tài)在該區(qū)域域，帶活地地上三層的的客流?？紤]到與兒兒童、餐飲飲等業(yè)態(tài)的的關(guān)聯(lián)性消消費(fèi)，以及及高樓層商商業(yè)面積的的客流拉動(dòng)動(dòng)問(wèn)題，我我行建議該該區(qū)域設(shè)置置為電玩業(yè)業(yè)態(tài)，該業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置在在此樓層的的另一個(gè)較較重要的因因素還考慮慮到電玩業(yè)業(yè)態(tài)的牌照照領(lǐng)取限制制。業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意我行希望通通過(guò)目的性性消費(fèi)較強(qiáng)強(qiáng)的餐飲業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)拉動(dòng)動(dòng)消費(fèi)者至至樓層較高高的地上四四層?？紤]到項(xiàng)目目東南角商商業(yè)面積在在地上四層層相對(duì)獨(dú)立立，以及高高樓層的商商業(yè)租金水水平問(wèn)題，，我行建議議設(shè)置租金金水平較低低且目的性性消費(fèi)較強(qiáng)強(qiáng)的娛樂業(yè)業(yè)態(tài)，如KTV等?？紤]到與電電影院業(yè)態(tài)態(tài)的關(guān)聯(lián)性性，我行建建議該區(qū)域域設(shè)置為目目的性消費(fèi)費(fèi)較強(qiáng)的餐餐飲業(yè)態(tài)，，主要以快快餐休閑簡(jiǎn)簡(jiǎn)餐為主。。同時(shí)考慮慮到項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)豐富性性的考慮，，該樓層相相對(duì)較獨(dú)立立的位置我我行建議設(shè)設(shè)置較安靜靜且目的性性消費(fèi)較強(qiáng)強(qiáng)的休閑、、服務(wù)業(yè)態(tài)態(tài)，如美容容美發(fā)、SPA等。電影院業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意地下一層店店鋪相對(duì)隱隱蔽，以及及商業(yè)面積積相對(duì)較大大的店鋪，，我行建議議設(shè)置為快快餐（可無(wú)無(wú)需煤氣，，只用電力力的快餐））。考慮到該區(qū)區(qū)域優(yōu)越的的展示效果果，我行建建議將該區(qū)區(qū)域設(shè)置大大型主力店店商戶，同同時(shí)建議在在設(shè)計(jì)前期期即預(yù)留B1F+1F的可能性。?？紤]到大型型超市外圍圍區(qū)域商業(yè)業(yè)面積的商商業(yè)價(jià)值較較高，我行行建議區(qū)域域設(shè)置店鋪鋪面積較小小，通常選選址超市外外租區(qū)的飾飾品、化妝妝品、家居居、數(shù)碼等等業(yè)態(tài)。華潤(rùn)萬(wàn)家超超市超市外租區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意品牌業(yè)態(tài)需求面積洽談情況品牌建議zara服裝15008月會(huì)考察現(xiàn)場(chǎng)，待看場(chǎng)后回復(fù)zara在青島百麗廣場(chǎng)已開設(shè)分店，目前能夠達(dá)到30-50萬(wàn)/天的銷售額，品牌對(duì)此比較滿意，有興趣繼續(xù)開設(shè)分店。我行目前正努力推進(jìn)此事；H&M服裝1500對(duì)青島嶗山區(qū)有興趣，在百麗廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)還比較好，有計(jì)劃開設(shè)第二家店；品牌對(duì)青島市場(chǎng)有興趣，對(duì)百麗廣場(chǎng)的銷售額比較滿意，對(duì)嶗山區(qū)的發(fā)展前景比較看好，但由于項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間還需1－2年的時(shí)間，品牌感覺有些晚，我行正努力與品牌客戶進(jìn)行更為詳盡的溝通uniplo服裝1700以上客戶對(duì)項(xiàng)目有興趣，并且將會(huì)定位為社區(qū)店輻射嶗山區(qū)，面積會(huì)考慮在1700平方米以上。可以考慮臨街主力店的位置。百麗廣場(chǎng)銷售面積1200平方米，銷售額100多萬(wàn)/月，但品牌對(duì)這樣的銷售不是很滿意。C&A服裝1500對(duì)于嶗山區(qū)持觀望態(tài)度，但如果zara或H&M考慮該項(xiàng)目，他們可以考慮

ME&CITY服裝

青島市場(chǎng)由濟(jì)南分公司來(lái)運(yùn)作，目前在新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開設(shè)店鋪，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域有些了解，有一定興趣，主要看重未來(lái)的市場(chǎng)。

ASOBIO服裝800--1200品牌對(duì)項(xiàng)目很關(guān)注，對(duì)進(jìn)駐有興趣，會(huì)讓當(dāng)?shù)氐拇砩虂?lái)做。品牌不具備號(hào)召力，可以選擇與ZARA這樣的主力店相鄰的位置，服裝款式較為個(gè)性時(shí)尚。做為提升商場(chǎng)的時(shí)尚度很有幫助。寶盛道吉服裝800-1200對(duì)項(xiàng)目有一定興趣，但目前談條件尚早，希望晚些時(shí)候再溝通；我行會(huì)在商場(chǎng)中設(shè)置運(yùn)動(dòng)品牌區(qū)域，計(jì)劃做一家綜合店或者幾家主力運(yùn)動(dòng)品牌專賣店，兩者同時(shí)規(guī)劃并推進(jìn)，隨著項(xiàng)目開業(yè)日的臨近再隨時(shí)調(diào)整方向；金寶爾俱樂部?jī)和銟凡?00對(duì)青島市有興趣，計(jì)劃開設(shè)西瓜頭及金寶爾俱樂部?jī)蓚€(gè)業(yè)態(tài)，希望能有大量?jī)和瘶I(yè)態(tài)的面積，家庭氣氛要做濃才會(huì)進(jìn)一步考慮；美麗田園美容SPA300-350客戶對(duì)嶗山區(qū)有興趣開設(shè)分店,目前在青島有一家店合縱聯(lián)盟KTV娛樂客戶對(duì)青島市場(chǎng)有興趣,目前正在考察市場(chǎng)上的商業(yè)項(xiàng)目金錢豹餐飲對(duì)項(xiàng)目有興趣，需待具體租賃條件出來(lái)后才會(huì)進(jìn)一步考察小南國(guó)餐飲對(duì)項(xiàng)目有興趣，希望可以做1+2F，待具體位置推薦后再進(jìn)一步考察Mr。Pizza餐飲對(duì)項(xiàng)目有興趣，待進(jìn)一步的位置推薦及租賃條件建議出來(lái)后再做進(jìn)一步考察Burger

King餐飲集團(tuán)會(huì)在明后年考慮青島市場(chǎng)，對(duì)青島市場(chǎng)有興趣，之后可進(jìn)一步溝通業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意各業(yè)態(tài)設(shè)置置比例業(yè)態(tài)布局及及目標(biāo)品牌牌落位示意意注:以上業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)置比例不不包括已出出租的超市市及電影院院面積注:以上業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)置比例包包括所有業(yè)業(yè)態(tài)租金水平預(yù)預(yù)估商業(yè)項(xiàng)目的的租金水平平受到多種種內(nèi)、外因因素的影響響，因此預(yù)預(yù)估商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目租金時(shí)時(shí)，需考慮慮以下方面面：不同商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的租金金承受能力力項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)的商商業(yè)市場(chǎng)租租金水平具有可比性性之商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的租金金水平項(xiàng)目自身狀狀況對(duì)商業(yè)業(yè)面積的租租金影響（（如項(xiàng)目周周邊環(huán)境、、展示面、、商業(yè)樓層層、硬件條件、、主力商戶戶的意向等等）租金水平預(yù)預(yù)估前需考考慮的因素素租金水平預(yù)預(yù)估不同商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的租金金承受能力力單位：人民民幣/天/平米租金水平預(yù)預(yù)估項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)的商商業(yè)市場(chǎng)租租金水平由于青島大大拇指廣場(chǎng)場(chǎng)位于嶗山山區(qū)，為青青島新興住住宅及商務(wù)務(wù)區(qū)，絕大大多數(shù)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目為在在建或規(guī)劃劃中，已開開業(yè)項(xiàng)目只只有麗達(dá)廣廣場(chǎng)。麗達(dá)達(dá)廣場(chǎng)零售售模式為百百貨公司，，因此，其其與零售商商的合作方方式為純抽抽成形式，，不同業(yè)態(tài)態(tài)的抽成比比例為：商業(yè)業(yè)態(tài)抽成比例商業(yè)業(yè)態(tài)抽成比例服裝服飾20％－25％兒童用品15％－20％領(lǐng)頭羊服飾15％－20％家居用品25％左右快餐6％－12％個(gè)人護(hù)理4％－6％租金水平預(yù)預(yù)估具有可比性性之商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的租金金水平考慮青島大大拇指廣場(chǎng)場(chǎng)零售模式式為購(gòu)物中中心形式，，且檔次定定位為中檔檔偏高。我我行挑選青青島地區(qū)與與本項(xiàng)目零零售模式相相同、商業(yè)業(yè)規(guī)模相似似的購(gòu)物中中心項(xiàng)目（（百麗廣場(chǎng)場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)延吉店店）租金水水平供貴司司參考，同同時(shí)，作為為本項(xiàng)目租租金預(yù)估的的重要借鑒鑒：商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）服裝服飾280－350兒童用品280－350領(lǐng)頭羊服飾180－260大型餐飲100－140快餐100－250大型超市約75萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)延延吉店租金水平預(yù)預(yù)估百麗廣場(chǎng)具有可比性性之商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的租金金水平商業(yè)業(yè)態(tài)樓層商業(yè)面積租金水平（人民幣/月/平米）備注領(lǐng)頭羊服飾首層1300－180075－130抽成6％，兩者取高化妝品首層約350150－200—服飾首層約130200－450—家居主題賣場(chǎng)地上二層約1200無(wú)抽成8％左右運(yùn)動(dòng)領(lǐng)頭羊品牌首層約300無(wú)抽成15％左右快餐地上三層約160170—快餐地下一層約300約150抽成約8％，兩者取高KTV地下一層約1600約40—電影院地上三層約3500無(wú)扣率8％－12％租金水平預(yù)預(yù)估其他商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目租金水水平參考心海廣場(chǎng)中聯(lián)廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平服裝服飾純抽成15％冰激凌純抽成12％兒童娛樂純抽成15％咖啡純抽成9％快餐￥5元/天/平米大型餐飲純抽成8％商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）服裝服飾約120運(yùn)動(dòng)休閑約120大型正餐約60KTV約90租金水平預(yù)預(yù)估項(xiàng)目自身狀狀況對(duì)商業(yè)業(yè)面積的租租金影響項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏，前期市場(chǎng)培養(yǎng)期較長(zhǎng)，影響前期租金水平商業(yè)樓層較高，在一定程度上影響項(xiàng)目的租金水平提升項(xiàng)目前期為了吸引領(lǐng)頭羊品牌，需在租賃條件方面給予優(yōu)惠與支持項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，前期勢(shì)必引進(jìn)大型主力店，影響項(xiàng)目整體租金收益項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)石材較多，不利于品牌展示形象，一定程度上影響項(xiàng)目租金水平租金水平預(yù)預(yù)估租金水平預(yù)預(yù)估10-13元/天/平米12-15元/天/平米8-12元/天/平米5-8元/天/平米7-10元/天/平米主力店按抽抽成租金計(jì)計(jì)算具體為為：Zara：6%（保守銷售售10萬(wàn)/天；樂觀20萬(wàn)/天）H&M：6%（保守銷售售10萬(wàn)/天；樂觀20萬(wàn)/天）Uniqlo：6%（保守銷售售10萬(wàn)/天；樂觀20萬(wàn)/天）Asobio：10%（保守銷售售50萬(wàn)/月；樂觀60萬(wàn)/月）Sephora：底租2-3元/天/平米租金水平預(yù)預(yù)估主力店按抽抽成租金計(jì)計(jì)算具體為為：Zara：6%（保守銷售售10萬(wàn)/天；樂觀20萬(wàn)/天）H&M：6%（保守銷售售10萬(wàn)/天；樂觀20萬(wàn)/天）Uniqlo：6%（保守銷售售10萬(wàn)/天；樂觀20萬(wàn)/天）Muji：8%（保守銷售售2萬(wàn)/天；樂觀4萬(wàn)/天）1.5-2元/天/平米6-8元/天/平米租金水平預(yù)預(yù)估4-6元/天/平米7-10元/天/平米3-5元/天/平米1.5-2元/天/平米4-6元/天/平米3-5元/天/平米4-6元/天/平米租金水平平預(yù)估2-4元/天/平米2-4元/天/平米4-6元/天/平米5-8元/天/平米7-10元/天/平米租金水平平預(yù)估2-4元/天/平米租金水平平預(yù)估H&M：6%（保守銷銷售10萬(wàn)/天；樂觀觀20萬(wàn)/天）10-13元/天/平米3-5元/天/平米10-13元/天/平米項(xiàng)目租金金水平預(yù)預(yù)估具體租金金水平預(yù)預(yù)估請(qǐng)?jiān)斣斠姼郊饨鹚狡筋A(yù)估面積保守租金（元/月/平米）樂觀租金（元/月/平米）平均租金（元/月/平米）保守月租金（元/月/平米）樂觀月租金（元/月/平米）平均月租金（元/月/平米）B1F-5層合計(jì)月租金33,776

4,077,1856,515,1445,217,438B1F-5層年租金

48,926,22078,181,72662,609,250B1F-5層平均月租金

117189151

備注：該該租金金水平均均按使用用面積計(jì)計(jì)算該租金收收益不含含物業(yè)管管理費(fèi)該租金收收益中的的面積為為預(yù)估面面積，具具體店鋪鋪面積需需等貴司司設(shè)計(jì)公公司提供供該租金水水平中不不包括電電影院與與超市的的租金水水平該租金水水平不包包含免租租期，我我行預(yù)估估如包含含免租期期，則租租金總收收益為現(xiàn)現(xiàn)有租金金收益之之80%左右。招商推介介會(huì)方案案建議項(xiàng)目推介會(huì)主要目的提高青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目知名度通過(guò)媒體讓零售商及業(yè)內(nèi)人士了解項(xiàng)目市場(chǎng)信息對(duì)青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目特色給予初步介紹為青島大拇指廣場(chǎng)的全面招商造勢(shì)項(xiàng)目推介介會(huì)主要要目的確定項(xiàng)目推介會(huì)方案聘請(qǐng)公關(guān)公司實(shí)施項(xiàng)目推介會(huì)方案提前兩周邀請(qǐng)零售商、媒體以及其他相關(guān)與會(huì)人士項(xiàng)目推介介會(huì)籌備備工作項(xiàng)目推介介會(huì)活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)方方案一、活動(dòng)動(dòng)主題：體驗(yàn)青島島新時(shí)尚尚、休閑閑生活暨暨青島大大拇指廣廣場(chǎng)招商商推介會(huì)會(huì)二、活動(dòng)動(dòng)時(shí)間：2010年9月日三、活動(dòng)動(dòng)地點(diǎn)：酒店四、邀請(qǐng)請(qǐng)對(duì)象：品牌商戶戶（約20－30人）媒體記者者（約10－15人）業(yè)內(nèi)人士士（約8－10人）五、與會(huì)會(huì)嘉賓：上海證大大房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司執(zhí)行行總裁吳洋青島證大大大拇指指商業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司XXX相關(guān)行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)戴德梁行行北京分分公司、、青島分分公司相相關(guān)人員員六、活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容及及流程：1、14：00－14：30嘉賓簽到到2、14：45活動(dòng)正式式開始，，主持人人介紹活活動(dòng)內(nèi)容容及重要要嘉賓3、15：00－15：30青島大拇拇指廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目情情況介紹紹4、15：30－16：00主力店商商戶簽約約儀式5、16：00－16：30自由提問(wèn)問(wèn)及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)解答6、16：30活動(dòng)結(jié)束束項(xiàng)目推介介會(huì)活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)方方案擬邀請(qǐng)品品牌商戶戶名單商業(yè)業(yè)態(tài)品牌商戶服裝服飾領(lǐng)頭羊品牌：Zara、H&M、Uniqlo、C&A其他品牌：Asobio、百麗集團(tuán)、綾致集團(tuán)、JNBY主題賣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)：寶盛道吉、運(yùn)動(dòng)100家居賣場(chǎng)：Muji、Hola兒童用品/兒童游樂/教育培訓(xùn)金寶爾、樂友、mothercare、英孚Kids、紅黃藍(lán)親子教育美容/美發(fā)/纖體/SPA瑪花纖體、美麗田園咖啡/冰激淋/快餐一茶一坐、Mr.Pizza、百盛集團(tuán)、BurgerKing、吉野家、starbucks、哈根達(dá)斯、禾綠壽司、面包新語(yǔ)大型餐飲金錢豹、小南國(guó)、俏江南、漢拿山、豆撈坊娛樂電玩：世嘉游戲、神采飛揚(yáng)KTV：好樂星KTV、合縱聯(lián)盟KTV其他Sephora、萬(wàn)寧、wastons注：考慮慮到品牌牌商戶行行程安排排及與會(huì)會(huì)時(shí)間安安排可能能存在沖沖突等因因素，嘉嘉賓邀約約情況將將在上述述40家中邀約約30家。謝謝謝項(xiàng)目名稱稱：藍(lán)藍(lán)色港灣灣Solana地理位置置：朝朝陽(yáng)區(qū)朝朝陽(yáng)公園園6號(hào)開發(fā)發(fā)商商：北京藍(lán)色色港灣置置業(yè)有限限公司商業(yè)樓層層：地地下一層層至二層層；部分分至三層層商業(yè)面積積：15萬(wàn)平方米米停車車位位：5萬(wàn)平米停停車場(chǎng)（（近3000個(gè)停車位位）開業(yè)時(shí)間間：2008年5月商業(yè)檔次次：中中檔出租租率率：約約73%（11萬(wàn)平方米米）租金水平平：服服裝及零零售15-23元/天/平米兒童零售售10--17元/天/平米餐飲飲5-7.5元/天/平米酒吧吧10-13元/天/平米Solana項(xiàng)目介紹紹品牌組合合業(yè)

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susa雪茄吧；90+酒行；Channelwine；餐飲類Coldstone冰激凌；星巴克；Todai；將太無(wú)二；美珍香；一千一夜餐廳；拉丁餐廳；竹影餐廳；新沸騰魚香；Grobar；馬克西姆；蕉葉餐廳；大長(zhǎng)今；法式鐵板燒；希臘美味；家鄉(xiāng)素食；美食廣場(chǎng)酒吧類AFTER5；子水；蘭棠；欲望城市東區(qū)；綠葉運(yùn)動(dòng)主題酒吧；海樂酒吧；蝴蝶演繹；布爾諾；全明星酒吧；亂世佳人消費(fèi)者在在進(jìn)入到到這個(gè)區(qū)區(qū)域后，，一般都都會(huì)直接接進(jìn)入到到A區(qū)，或者者直接通通過(guò)扶梯梯進(jìn)入到到B區(qū)，很少少有人會(huì)會(huì)直接進(jìn)進(jìn)入C區(qū)或D區(qū)。ACDB紅點(diǎn)部分分商鋪品品牌沒有有任何聚聚客能力力，無(wú)法法讓消費(fèi)費(fèi)者駐足足，就更更別提逛逛里面的的店鋪了了。如果消費(fèi)費(fèi)者進(jìn)入入D區(qū)購(gòu)物，，首先站站在D區(qū)起始的的消費(fèi)者者一眼就就可以看看到空曠曠的河面面或停車車場(chǎng)，有有可能就就選擇不不進(jìn)入而而進(jìn)入其其他區(qū)域域；并且且D區(qū)的店鋪鋪數(shù)量很很少，沒沒有任何何特色。。停車場(chǎng)及及臨河欄桿桿品牌街之前開發(fā)發(fā)商在規(guī)規(guī)劃這個(gè)個(gè)區(qū)域時(shí)時(shí)是考慮慮將一些些高端品品牌吸引引至這條條街中經(jīng)經(jīng)營(yíng)，并并且整條條街區(qū)都都封閉起起來(lái)，為為冬夏來(lái)來(lái)此逛街街的消費(fèi)費(fèi)者提供供一個(gè)較較為舒適適的購(gòu)物物環(huán)境。。但由于于招商工工作沒有有做到位位，導(dǎo)致致這條街街徒有其其名，正正在經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商戶戶也所剩剩無(wú)幾。。后期進(jìn)進(jìn)駐UGG雖然生意意很好，，但也不不能拯救救整條街街；品牌街DC美瑞百貨貨商場(chǎng)主入入口處品品牌沒有有號(hào)召力力，浪費(fèi)費(fèi)了商場(chǎng)場(chǎng)唯一一一個(gè)主要要宣傳區(qū)區(qū)窗口。。商場(chǎng)主入入口美瑞百貨貨分四個(gè)個(gè)館：服服裝館、、家居館館、飾品品館、皮皮具館，，分別散散落在各各個(gè)區(qū)域域，據(jù)我我們所觀觀察的現(xiàn)現(xiàn)狀來(lái)看看，人流流量非常常有限，，開發(fā)商商也一直直在對(duì)這這幾個(gè)區(qū)區(qū)域進(jìn)行行調(diào)整，，例如引引進(jìn)了美美克拉美美珠寶城城進(jìn)駐了了飾品館館，與HOLA家居洽談?wù)劶揖羽^館區(qū)域等等，百貨貨經(jīng)營(yíng)面面積不大大，品牌牌影響力力不夠，，開發(fā)商商運(yùn)作百百貨的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)有限限等原因因造成開開業(yè)至今今仍舊經(jīng)經(jīng)營(yíng)慘淡淡。家居館入入口很小小，而且且處于商商業(yè)的后后端，消消費(fèi)者很很難能注注意到這這個(gè)地方方。服裝館品品牌定位位中檔，，商戶品品質(zhì)不高高，知名名品牌有有限，年年齡層段段較高，，與商場(chǎng)場(chǎng)定位年年輕時(shí)尚尚有距離離?；盍Τ腔盍Τ敲婷鎸?duì)中央央廣場(chǎng)入入口很小小，消消費(fèi)者很很難注意意到這個(gè)個(gè)位置，，而且進(jìn)進(jìn)入活力力城其他他的入口口大多在在酒吧區(qū)區(qū)里，酒酒吧區(qū)夜夜晚經(jīng)營(yíng)營(yíng)的特點(diǎn)點(diǎn)令這些些入口失失去了意意義；活力城是是圍繞全全明星冰冰場(chǎng)周邊邊的一個(gè)個(gè)全封閉閉的商業(yè)業(yè)部分，，商場(chǎng)開開業(yè)初期期，原本本圍繞冰冰場(chǎng)一周周的運(yùn)動(dòng)動(dòng)品牌寥寥寥無(wú)幾幾，后后引進(jìn)雜雜品電器器類，最最后將冰冰場(chǎng)二三三層周邊邊都改做做兒童教教育類業(yè)業(yè)態(tài)，造造成整個(gè)個(gè)區(qū)域缺缺乏主題題，目前前經(jīng)營(yíng)仍仍舊十分分慘淡，，人氣很很差；亮馬食街街在新商業(yè)業(yè)剛開業(yè)業(yè)初期，，餐飲是是短期內(nèi)內(nèi)聚集人人流的最最好選擇擇，并且且可以將將車停在在餐廳門門口，方方便消費(fèi)費(fèi)到達(dá)目目的地，，目前亮亮馬食街街的經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況良良好。食街所在在位置在在商業(yè)的的最北端端，由于于食街相相對(duì)獨(dú)立立，消費(fèi)費(fèi)者用餐餐完畢會(huì)會(huì)選擇直直接離開開，整條條街只有有一處可可以進(jìn)入入商業(yè)內(nèi)內(nèi)部區(qū)域域，不能能更好的的留住這這部分消消費(fèi)者來(lái)來(lái)商場(chǎng)購(gòu)購(gòu)物。進(jìn)入項(xiàng)目目?jī)?nèi)部入入口酒吧街酒吧街臨臨水的特特點(diǎn)為項(xiàng)項(xiàng)目增色色不少，，但由于于缺少知知名的酒酒吧進(jìn)駐駐，已經(jīng)經(jīng)合作的的酒吧商商戶數(shù)量量又不足足以形成成一定的的規(guī)模，，造成項(xiàng)項(xiàng)目開業(yè)業(yè)三年，，酒吧區(qū)區(qū)仍舊缺缺乏人氣氣，商戶戶經(jīng)營(yíng)慘慘淡；開發(fā)商堅(jiān)堅(jiān)持的高高租金使使一些優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶戶放棄選選擇此項(xiàng)項(xiàng)目；酒吧行業(yè)業(yè)只在晚晚上經(jīng)營(yíng)營(yíng)的特點(diǎn)點(diǎn)讓這個(gè)個(gè)區(qū)域在在白天出出于冷場(chǎng)場(chǎng)的尷尬尬境地；；停車場(chǎng)區(qū)區(qū)域停車場(chǎng)區(qū)域域停車場(chǎng)距距離酒吧吧區(qū)很遠(yuǎn)遠(yuǎn)，駕車車來(lái)酒吧吧消費(fèi)的的人會(huì)走走很遠(yuǎn)。。酒吧街SolanamallM-F1Solanamall目前是整整個(gè)商業(yè)業(yè)人氣最最旺的部部分，眾眾多知名名品牌都都在這個(gè)個(gè)區(qū)域有有店，主主力店ZARA及其附牌牌都陸續(xù)續(xù)進(jìn)駐solanamall及面對(duì)中中心廣場(chǎng)場(chǎng)位置，，家居型型主力店店muji及harborhouse的陸續(xù)開開業(yè)使這這個(gè)區(qū)域域的特點(diǎn)點(diǎn)更加鮮鮮明起來(lái)來(lái)。英國(guó)著名名品牌mothercare第一家店店同樣面面對(duì)中心心廣場(chǎng)，，國(guó)內(nèi)外外兒童業(yè)業(yè)態(tài)品牌牌在整個(gè)個(gè)商業(yè)中中最具吸吸引力，，帶孩子子來(lái)這里里休閑娛娛樂成為為很多時(shí)時(shí)尚家庭庭的選擇擇，但由由于兒童童業(yè)態(tài)的的承租能能力較低低，開發(fā)發(fā)商在經(jīng)經(jīng)營(yíng)了兩兩年以后后有意將將1600平方米的的兒童業(yè)業(yè)態(tài)面積積逐漸壓壓縮，將將現(xiàn)有的的兒童品品牌陸續(xù)續(xù)遷往活活力城，，增加時(shí)時(shí)尚休閑閑女裝類類業(yè)態(tài)，，提高租租金水平平；中心廣場(chǎng)場(chǎng)設(shè)置音音樂噴泉泉，夏季季定期舉舉辦不同同推廣活活動(dòng)，成成為人群群最為聚聚集的地地方。中心廣場(chǎng)場(chǎng)環(huán)路路中央廣場(chǎng)場(chǎng)從中央廣廣場(chǎng)進(jìn)入入環(huán)路的的入口需需要從solanamall區(qū)域上到到2F后，到這這個(gè)位置置才可以以到達(dá)，，消費(fèi)者者很難到到達(dá)這個(gè)個(gè)區(qū)域；；環(huán)路是圍圍繞活力力城二層層的一圈圈環(huán)形街街鋪，開開發(fā)商初初期定位位為中國(guó)國(guó)商品老老字號(hào)一一條街，，但招商商不利，，導(dǎo)致這這條街商商戶寥寥寥無(wú)幾。。店鋪形狀怪異異，店鋪面積積很大，大部部分老字號(hào)商商戶不需要大大面積，對(duì)于于租金的承受受能力又有限限，導(dǎo)致這條條街有名無(wú)實(shí)實(shí)；進(jìn)入這個(gè)入口口也需要從中中央廣場(chǎng)南側(cè)側(cè)的大樓梯上上到1F后才可到達(dá)。。Solana整體定位為中中端，是較為為標(biāo)準(zhǔn)的lifestyle購(gòu)物中心，經(jīng)經(jīng)過(guò)近兩年的的經(jīng)營(yíng)，目前前經(jīng)營(yíng)狀況不不是很理想，，在消費(fèi)者心心目中，solana是一個(gè)景色很很美的地方，，逢年過(guò)節(jié)這這里也是人聲聲鼎沸，但事事實(shí)并非如此此，開發(fā)商在在這個(gè)項(xiàng)目上上一共投資了了20多億元，但經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況很不不理想，除了了solanamall區(qū)域商家有盈盈利外，其余余三分之二的的商業(yè)面積處處于虧損狀態(tài)態(tài)，這種現(xiàn)象象導(dǎo)致大量商商戶退租，新新的商戶不敢敢進(jìn)來(lái)，惡性性循環(huán)，商業(yè)業(yè)一頭熱的現(xiàn)現(xiàn)象在這里表表現(xiàn)尤其突出出。Solana的家庭消費(fèi)、、休閑占很大大比例，其獨(dú)獨(dú)有的建筑風(fēng)風(fēng)格也逐漸被被消費(fèi)者所認(rèn)認(rèn)可，只是北北方冬夏較為為惡劣的天氣氣仍舊是這個(gè)個(gè)項(xiàng)目的一塊塊心病，商戶戶的生意很慘慘淡，在這一一方面確實(shí)還還需要再改進(jìn)進(jìn)，或者說(shuō)需需要相當(dāng)長(zhǎng)的的時(shí)間培養(yǎng)消消費(fèi)者對(duì)該建建筑形式的接接受度。由于商業(yè)規(guī)模模比較巨大，，所涉及到的的業(yè)態(tài)非常全全面，包括購(gòu)購(gòu)物、娛樂、、餐飲、酒吧吧等。在定位位方面也是本本著LifestyleShoppingcenter的目標(biāo)去招商商，開業(yè)前后后的宣傳很有有力度，確實(shí)實(shí)在短時(shí)期內(nèi)內(nèi)在市場(chǎng)中獲獲得了較高的的知名度；項(xiàng)目周邊五公公里區(qū)域內(nèi)聚聚集了眾多國(guó)國(guó)際化寫字樓樓及高檔公寓寓，長(zhǎng)城、凱凱賓斯基、希希爾頓等10余家五星級(jí)酒酒店。所輻射射的大部分為為高薪人群，，核心消費(fèi)區(qū)區(qū)常駐人口接接近3百萬(wàn)，，為項(xiàng)項(xiàng)目奠奠定了了堅(jiān)實(shí)實(shí)的基基礎(chǔ)；；項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的的建筑筑風(fēng)格格在北北京城城很少少見，，而且且在北北京這這樣一一個(gè)缺缺少水水景的的城市市里，，SOLANA卻擁有有三面面親水水的優(yōu)優(yōu)越環(huán)環(huán)境，，屬于于當(dāng)時(shí)時(shí)唯一一一個(gè)個(gè)與北北京最最大的的朝陽(yáng)陽(yáng)公園園相接接的商商業(yè)體體，吸吸引了了很多多消費(fèi)費(fèi)者前前往參參觀購(gòu)購(gòu)物。。擁有分分享燕燕莎商商圈、、CBD商圈及及第一一、二二使館館區(qū)客客流的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)；項(xiàng)目商商業(yè)面面積下下沉式式中心心廣場(chǎng)場(chǎng)設(shè)計(jì)計(jì)能夠夠聚攏攏人氣氣，將將消費(fèi)費(fèi)者有有效吸吸引到到項(xiàng)目目?jī)?nèi)部部；項(xiàng)目設(shè)設(shè)置3000余個(gè)停停車位位，為為駕車車來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目消消費(fèi)者者提供供便利利；擁有世世界最最高的的“摩摩天輪輪”，，緊鄰鄰項(xiàng)目目東側(cè)側(cè)，為為項(xiàng)目目增色色不少少；Solana優(yōu)勢(shì)評(píng)評(píng)價(jià)到達(dá)商商業(yè)體體的交交通不不便利利，只只能吸吸引周周圍1公里內(nèi)內(nèi)的步步行人人群和和駕車車打車車來(lái)此此購(gòu)物物的消消費(fèi)者者，而而商業(yè)業(yè)的定定位恰恰恰適適合那那些中中檔收收入的的人群群，少少量的的公交交線和和距離離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地地鐵站站也失失掉了了大量量的目目標(biāo)客客群；；開業(yè)時(shí)時(shí)60%的開業(yè)業(yè)率也也讓很很多前前來(lái)購(gòu)購(gòu)物的的消費(fèi)費(fèi)者很很失望望，沒沒有感感受到到15萬(wàn)平米米商業(yè)業(yè)體量量的規(guī)規(guī)模。。接下下來(lái)的的兩年年除了了solanamall區(qū)域的的兒童童業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營(yíng)營(yíng)火爆爆以外外，其其余的的區(qū)域域的商商戶都都因生生意慘慘淡紛紛紛關(guān)關(guān)張。。前期招招商不不理想想，主主力品品牌有有限，，零售售方面面只有有ZARA及其三三個(gè)副副牌，，MUJI，mothercare等，其其他業(yè)業(yè)態(tài)也也只是是全明明星冰冰場(chǎng)及及電影影院，，如此此大規(guī)規(guī)模的的商業(yè)業(yè)體，，靠這這幾個(gè)個(gè)品牌牌是很很難形形成吸吸引力力的，，經(jīng)過(guò)過(guò)兩年年多的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)，沒沒有增增加任任何主主力店店數(shù)量量，雖雖然餐餐飲街街經(jīng)營(yíng)營(yíng)還算算過(guò)得得去，，但也也不足足以拯拯救整整個(gè)商商業(yè)；；雖然項(xiàng)項(xiàng)目的的建筑筑非常常具有有吸引引力，，但北北方惡惡劣的的天氣氣對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目外外圍商商戶的的影響響很大大，冬冬夏兩兩季所所帶來(lái)來(lái)的人人流驟驟減使使很多多投資資者卻卻步，，也讓讓正在在經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商商戶苦苦不堪堪言；；開發(fā)商商之前前沒有有任何何商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，對(duì)商商業(yè)地地產(chǎn)不不熟悉悉，且且招商商團(tuán)隊(duì)隊(duì)及商商業(yè)管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)不不足也也是致致命因因素Solana劣勢(shì)評(píng)評(píng)價(jià)商業(yè)內(nèi)內(nèi)部動(dòng)動(dòng)線的的指引引不合合理，，商業(yè)業(yè)動(dòng)線線凌亂亂，部部分區(qū)區(qū)域銜銜接不不暢，，各個(gè)個(gè)商區(qū)區(qū)可以以隨意意切換換，加加大了了消費(fèi)費(fèi)者逛逛街的的難度度，聯(lián)聯(lián)動(dòng)空空間的的設(shè)計(jì)計(jì)也讓讓消費(fèi)費(fèi)者很很難到到達(dá)目目標(biāo)商商鋪，，并且且除了了餐飲飲、酒酒吧、、兒童童用品品、影影院和和百貨貨店特特色外外，每每棟的的特色色都不不分明明，大大量空空鋪也也讓消消費(fèi)者者對(duì)某某些區(qū)區(qū)域卻卻步；；并且除除了餐餐飲、、酒吧吧、兒兒童用用品、、影院院和百百貨店店特色色外，，每棟棟的特特色都都不分分明。。商場(chǎng)西西面入入口為為正門門，開開發(fā)商商將這這么好好的位位置留留給自自己經(jīng)經(jīng)營(yíng)美美瑞百百貨，，大多多數(shù)消消費(fèi)者者對(duì)內(nèi)內(nèi)部有有什么么店鋪鋪根本本就不不清楚楚，如如此““門臉臉”的的位置置就這這么浪浪費(fèi)了了，如如今由由于定定位中中檔的的美瑞瑞百貨貨經(jīng)營(yíng)營(yíng)慘淡淡，又又將此此位置置租賃賃給了了美克克拉美美珠寶寶城，，同樣樣起不不到任任何幫幫助。。由于新