房地產(chǎn)投資分析全套課件第八章

第8章房地產(chǎn)投資項目風險分析房地產(chǎn)投資項目風險概述房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風險分析8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述8．1．1風險的含義

風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風險是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風險，在經(jīng)濟活動中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟損失；其二，實際所獲得的收益小于預期收益（希望獲得的收益）之差。8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述8．1．2風險與不確定性的區(qū)別風險可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述8．1．3房地產(chǎn)投資風險

房地產(chǎn)投資風險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述

8．1．4風險與回報

投資回報是指因承擔某種風險進行投資而獲得的收益。承擔風險可以獲得回報，但風險與回報之間并不存在某種必然的、固定的關系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機性。根據(jù)對風險所采取的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類型：即避險型、冒險型和普通型。8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進行較為理性的投資，其特點是：1）在確定的預期風險下，投資者希望得到更高的回報；2）而在確定的預期收益下，他們寧愿要更小的風險；3）在預期收益增長的前提下，他們才愿意承擔額外的風險。一般情況下，三種類型投資主體的“風險－回報”曲線有圖8-3所示的差異：回報風險避險型普通型冒險型圖8-3不同類型投資者的風險曲線8．1房地產(chǎn)投資項目風險概述8．1．5房地產(chǎn)投資風險的特征1．客觀性2．多樣性3．補償性4．可測性8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風險的主要類型1．自然風險與意外風險

自然風險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2．財務風險

財務風險是指房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能性。8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法3．經(jīng)營風險

經(jīng)營風險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。4．市場風險

市場風險是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法5．政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府的有關房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6．社會與政治風險

社會風險與政治風險是指由于政治、經(jīng)濟因素變動，社會習俗、社會經(jīng)濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面原因造成的投資風險。8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法8．2．2房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避和控制風險規(guī)避和控制的主要方法有：1．風險回避本方法的要點是：在預期收益相同的情況下，選擇風險小的房地產(chǎn)項目。2．風險預控風險的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預防風險。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。8．2房地產(chǎn)投資風險的種類與控制方法3．風險組合風險組合意味著通過多項目投資來分散風險。4．風險轉(zhuǎn)移風險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風險損失轉(zhuǎn)給他人承擔。8．3房地產(chǎn)投資風險分析8．3．1風險分析的含義與作用

風險分析是根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風險條件下獲利的可能性大小。因此，風險分析有時也被稱為概率分析。8．3房地產(chǎn)投資風險分析8．3．2風險分析要解決的問題1．預期的收益率是多少？出現(xiàn)的可能性有多大？2．相對于目標收益可融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能有多大？3．相對于預期收益來說，收益的變動性和離散性如何？8．3房地產(chǎn)投資風險分析8．3．3風險分析的步驟1．選擇風險分析使用的投資項目的經(jīng)濟評價指標。2．列出需要進行風險分析的不確定性因素，此因素應是所有因素中最為不確定的，同時將其余因素假設為是確定因素。3．分析確定這個不確定性因素的變化范圍，并將該不確定性因素的變化范圍縮小為幾個值，且對每一個值確定其概率，列出概率分布表。4．根據(jù)概率分布，計算上述條件下該經(jīng)濟評價指標的期望值、標準方差、置信區(qū)間和置信概率等，由此來分析某一投資項目的風險大小和盈利的把握程度。8．3房地產(chǎn)投資風險分析8．3．4風險的測量與分析1．概率論基本知識回顧1）概率

概率就是用來表示隨機事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值。概率分為主觀概率和客觀概率。2）概率分布

由各個隨機變量與其相應的概率組成的數(shù)列稱為概率分布。8．3房地產(chǎn)投資風險分析3）離散型分布和連續(xù)型分布如果隨機變量（例如投資收益率）只取有限個值，并且對應于這些值有確定的概率，則稱隨機變量是離散型分布，如果對每一種情況都賦予一個概率，并分別測定其收益率，則成為連續(xù)型分布。8．3房地產(chǎn)投資風險分析4）期望值

隨機變量的各個取值，以相應的概率為權(quán)數(shù)的加權(quán)平均數(shù)，叫隨機變量的預期值，也稱數(shù)學期望或均值。5）離散度測定（1）方差8．3房地產(chǎn)投資風險分析（2）標準偏差標準差越小，說明隨機變量取值偏離其期望值的離散程度越小，項目風險就越小，反之則相反。

8．3房地產(chǎn)投資風險分析6）變異系數(shù)變異系數(shù)越大，表示風險程度越大。8．3房地產(chǎn)投資風險分析7）置信區(qū)間與置信概率

“預期值±Z個標準差”稱為置信區(qū)間，相應的概率稱為置信概率。置信概率實際上是正態(tài)分布曲線與置信區(qū)間所組成的面積。式中：xi：對稱分布曲線對應的（常稱作標準曲線）某一具體的值；：分布中點值（期望值）；：標準偏差值。樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。1月-231月-23Monday,January2,2023人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。13:50:4513:50:4513:501/2/20231:50:45PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。1月-2313:50:4513:50Jan-2302-Jan-23加強交通建設管理，確保工程建設質(zhì)量。13:50:4513:50:4513:50Monday,January2,2023安全在于心細，事故出在麻痹。1月-231月-2313:50:4513:50:45January2,2023踏實肯干，努力奮斗。2023年1月2日1:50下午1月-231月-23追求至善憑技術開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。02一月20231:50:45下午13:50:451月-23嚴格把控質(zhì)量關，讓生產(chǎn)更加有保障。一月231:50下午1月-2313:50January2,2023作業(yè)標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。2023/1/213:50:4513:50:4502January2023好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。1:50:45下午1:50下午13:50:451月-23專注