奪回失去的牛市系列研究四：房地產(chǎn)新發(fā)展模式會怎樣

證券研究報(bào)告|宏觀跟蹤報(bào)告|中國宏觀wwwwwwstockecomcn地產(chǎn)新發(fā)展模式會怎樣？——奪回失去的牛市系列研究四觀跟蹤報(bào)告核心觀點(diǎn)2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)：“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，說明建立并完善地產(chǎn)新發(fā)展模式是2023年地產(chǎn)領(lǐng)域工作的重中之重。我們認(rèn)為新發(fā)展模式的核心是：從供給結(jié)構(gòu)看，保障性質(zhì)的租賃住房占比將進(jìn)一步提升；從供給主體看，低杠桿、低負(fù)債、低周轉(zhuǎn)企業(yè)將占據(jù)更高比重；從行業(yè)格局看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步公用事業(yè)化。預(yù)計(jì)2023年兩會左右地產(chǎn)新發(fā)展模式形成更明確的出臺預(yù)期。地產(chǎn)領(lǐng)域政策預(yù)期的明確將助力權(quán)益市場在23年奪回失去的牛市。口地產(chǎn)新發(fā)展模式是2023工作重點(diǎn)，核心是多主體供給、多渠道保障、租購并舉2022年3月國務(wù)院金融委會議首次提出地產(chǎn)新發(fā)展模式，會議指出：“要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)：“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，說明建立并完善地產(chǎn)新發(fā)展模式是2023年地產(chǎn)領(lǐng)域工作的重中之重。對于新發(fā)展模式的內(nèi)涵，中共二十大會議報(bào)告以及《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》兩份中長期頂層設(shè)計(jì)文件中對房地產(chǎn)市場提出的最核心要求為：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”(下文簡稱“要求”)。對于“要求”的具體內(nèi)涵，2018年兩會期間住建部長王蒙徽曾進(jìn)行解釋：“一是大力發(fā)展住房租賃市場，二是因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；三是促進(jìn)大中小城市協(xié)同發(fā)展；四是大力推進(jìn)棚戶區(qū)和公租房建設(shè)，將外來人口和城市無房戶納入公租房保障體系?！苯Y(jié)合上述定義以及部分過往相關(guān)文件，我們認(rèn)為新發(fā)展模式的內(nèi)涵是：從供給結(jié)構(gòu)看，保障性質(zhì)的租賃住房占比將進(jìn)一步提升；從供給主體看，國有性質(zhì)的主體要更多參與并在住房供應(yīng)和保障體系中發(fā)揮更大的作用；從行業(yè)格局看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步公用事業(yè)化。口多主體供給的核心是低杠桿、低負(fù)債、低周轉(zhuǎn)企業(yè)更多參與地產(chǎn)投資多主體供給的核心是豐富地產(chǎn)市場的參與主體，低杠桿、低負(fù)債、低周轉(zhuǎn)的企業(yè)尤其是國有性質(zhì)的主體要更多參與并在住房供應(yīng)和保障體系中發(fā)揮更大的作用。一是未來對行業(yè)主體的監(jiān)管要求可能使得國企的占比自然提升。2022年12月中財(cái)辦在中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神問答中曾指出：研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。這一表述意味著未來地產(chǎn)行業(yè)的參與主體將更多以“低負(fù)債、低杠桿、低周轉(zhuǎn)”的形態(tài)出現(xiàn)，諸如“三條紅線”等對行業(yè)杠桿的約束仍將存在。國企相對民企運(yùn)營風(fēng)格更為穩(wěn)健，資金成本優(yōu)勢強(qiáng)，在這一監(jiān)管環(huán)境下具備更強(qiáng)競爭優(yōu)勢，預(yù)計(jì)未來民營企業(yè)可能更多通過與國企合作代建的形式參與地產(chǎn)投資。二是保障房營利性相對較低但占比將提升，國有主體優(yōu)勢相對更大。2021年住建中進(jìn)一步明確“多主體供給”是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體均可以參與發(fā)展，集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋、新供應(yīng)國有建設(shè)用地等均可以加以利用，改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者、房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房唯一供應(yīng)者的情況。在“多渠道保障”的要求下，意味著未來供給體系中除商品房外，保障房的供給也要進(jìn)一步提升。保障房的盈利性低于商品房，客觀上需要國有性質(zhì)主體在未來地產(chǎn)投資中發(fā)揮更大的主導(dǎo)作用。自十九大首提“要求”以來，我國地產(chǎn)投資確實(shí)呈現(xiàn)國有化占比提高的特征：根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年地產(chǎn)投資中國有占比不足5%，2020年已升至6.4%，我們預(yù)計(jì)這一方向會在地產(chǎn)的中長期規(guī)劃中進(jìn)一步明確，這一趨勢也將進(jìn)一步加速。師：李超ichaostockecomcn師：林成煒nchengweistockecomcn相關(guān)報(bào)告─奪回失去的牛市系列研究四》2022.12.31《12月PMI：指數(shù)筑底，濃22.12.31口多渠道保障的核心是完善保障性住房的供給體系，保障房的供給占比提升宏觀跟蹤報(bào)告wwwwwwstockecomcn/4多渠道保障的核心是完善保障性住房的供給體系，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》一文中曾明確指出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。其中：保障性租賃住房主要針對人口凈流入重點(diǎn)城市中新市民和新青年的住房問題；公共租賃住房主要針對城鎮(zhèn)住房和收入雙困難家庭，目前已經(jīng)基本解決，未來不再是發(fā)力重心；共有產(chǎn)權(quán)住房主要幫助有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力但買不起房子的居民盡快改善居住條件。三種類型中，保障性租賃住房將是未來政策的最重要抓手。預(yù)計(jì)未來保障房在我國住房供應(yīng)體系中的占比將持續(xù)提升，住建部住房保障司司長曹金彪曾表示“新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上”?！耙蟆敝谐掷m(xù)強(qiáng)調(diào)租購并舉，也意味著未來保障性租賃住房將在房屋體系中發(fā)揮更為重要的作用?？谛袠I(yè)格局預(yù)計(jì)公用事業(yè)化，拿地價格、銷售價格、房屋品質(zhì)均有要求自2021年推行集中供地以來，為控制房價和地價在合理區(qū)間，曾在限房價、限地價等領(lǐng)域提出諸多約束性政策。政策推行以來，由于土地市場成交熱情較低，各項(xiàng)政策也曾經(jīng)歷多項(xiàng)調(diào)整。我們認(rèn)為政策調(diào)整(尤其是最近一輪政策調(diào)整)的核心在于提高房企可預(yù)期的盈利空間，而非徹底取消對于拿地價格、銷售價格、房屋品質(zhì)的要求。地價方面調(diào)降地價的溢價率上限，房價方面提高限價上限(部分城市取消限價上限)，加大房價與地價之間的價差空間，使開發(fā)商有利可圖。從穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的角度來看，我們預(yù)計(jì)未來地產(chǎn)行業(yè)對土地和房屋價格仍將設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)，在盈利空間明確可預(yù)期、企業(yè)融資杠桿以及周轉(zhuǎn)模式均有約束要求的背景下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)格局將呈現(xiàn)出公用事業(yè)化特征?？陬A(yù)計(jì)2023年兩會左右地產(chǎn)新發(fā)展模式形成更明確的出臺預(yù)期預(yù)計(jì)2023年兩會左右地產(chǎn)新發(fā)展模式形成更明確的出臺預(yù)期。中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)：“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”意味該項(xiàng)工作是2023年的重點(diǎn)內(nèi)容，綜合考慮地產(chǎn)投資趨勢以及重要會議的時間節(jié)點(diǎn)安排，我們認(rèn)為相關(guān)規(guī)劃最早在Q2出臺的概率較大。一是綜合考慮基數(shù)效應(yīng)和停工停貸風(fēng)波后地產(chǎn)投資的復(fù)蘇進(jìn)程，我們認(rèn)為2023年Q1地產(chǎn)投資增速仍將有一定壓力，Q2起增速進(jìn)一步企穩(wěn)是出臺規(guī)劃的更好時間點(diǎn)；二是預(yù)計(jì)2023年兩會可能對此有進(jìn)一步指引明確，新發(fā)展模式可能在兩會左右形成更明確地出臺預(yù)期?？陲L(fēng)險提示地產(chǎn)風(fēng)險劇烈程度超預(yù)期；政策推進(jìn)速度超預(yù)期宏觀跟蹤報(bào)告wwwwwwstockecomcn圖表0363.869.3879.178.708.6%研究所宏觀跟蹤報(bào)告wwwwwwstockecomcn/4股票投資評級說明以報(bào)告日后的6個月內(nèi)，證券相對于滬深300指數(shù)的漲跌幅為標(biāo)準(zhǔn)，定義如下：1.買入：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋20％以上；2.增持：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋10％~＋20％；3.中性：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10％~＋10％之間波動；4.減持：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10％以下。行業(yè)的投資評級：以報(bào)告日后的6個月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)的漲跌幅為標(biāo)準(zhǔn)，定義如下：1.看好：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋10%以上；2.中性：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10%~＋10%以上；3.看淡：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10%以下。我們在此提醒您，不同證券研究機(jī)構(gòu)采用不同的評級術(shù)語及評級標(biāo)準(zhǔn)。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比建議：投資者買入或者賣出證券的決定取決于個人的實(shí)際情況，比如當(dāng)前的持倉結(jié)構(gòu)以及其他需要考慮的因素。投資者不應(yīng)僅僅依靠投資評級來推斷結(jié)論。法律聲明及風(fēng)險提示本報(bào)告由浙商證券股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