房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》重點(diǎn)題及答案

房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》重點(diǎn)題及答案2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》重點(diǎn)習(xí)題某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?)。將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為( )?？梢园次腥艘髮?duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)對(duì)乙廠區(qū)土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是( )。按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金用成本法估算土地公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按( )評(píng)估。商業(yè)用途工業(yè)用途估價(jià)師確定的用途商業(yè)與工業(yè)混合用途若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按()評(píng)估。商業(yè)用途工業(yè)用途估價(jià)師確定的用途委托方確定的'用途若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為()。工業(yè)用途商業(yè)用途工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中，不正確的是( )。本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立，需另行評(píng)估若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整（三）某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，（環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理）報(bào)酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/m2。8?獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）兀/m2。2983.723203.783693.425000元/m2收益法的本質(zhì)是（ ）。以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值將房地產(chǎn)收益直接資本化將房地產(chǎn)收益報(bào)酬資本化以資金時(shí)間價(jià)值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低不取決于（）因素。未來凈收益的報(bào)酬率未來凈收益的大小獲得凈收益期限的長短獲得凈收益的可靠性參考答案：（一）1.B2.C3.D （二）4.B5.B6.D7.A （三）8.C9.A10.A2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》重點(diǎn)習(xí)題單項(xiàng)選擇題某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說法正確的為()。根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)應(yīng)通過下列途徑中的()。自行改變經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )。該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為()。該兩幢房屋的正常市場價(jià)值該兩幢建筑物的重新建造成本該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( )。政府房地產(chǎn)管理部門政府規(guī)劃管理部門政府土地管理部門上級(jí)總公司TOC\o"1-5"\h\z評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。460m2600m21000m2以上三個(gè)面積都不行該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇( )。房地產(chǎn)管理部門資產(chǎn)管理部門有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。交易日期調(diào)整的主要方法是(