前期物業(yè)服務(wù)合同示本八大新意

本文格式為Word版，下載可任意編輯——前期物業(yè)服務(wù)合同示本八大新意物業(yè)管理活動(dòng)的根基是物業(yè)服務(wù)合同。沒有物業(yè)服務(wù)合同,任何一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都無法與任何一個(gè)物業(yè)區(qū)域的業(yè)主建立穩(wěn)定、合法的服務(wù)關(guān)系。從這個(gè)意義上說,無論是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的生存進(jìn)展,還是對(duì)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,物業(yè)服務(wù)合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物業(yè)服務(wù)合同,必然成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。筆者對(duì)國家創(chuàng)辦部最新(2022年9月6日)公布的《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》舉行了研究,認(rèn)為合同有以下八大新意。

新意一:明確合同性質(zhì),強(qiáng)化"公眾服務(wù)"核心

最為醒目的是合同的名稱,由"物業(yè)管理囑托合同"改為"前期物業(yè)服務(wù)合同","囑托合同"改為"服務(wù)合同"這不是簡樸的遣詞用語的區(qū)別,而是對(duì)合同的性質(zhì)予以了明確的界定。囑托合同是囑托人和受托人商定,由受托人處理囑托人事務(wù)的合同,它是一種對(duì)比古老的合同類型,古巴比倫"漢謨拉比法典"對(duì)囑托合同就有特意規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同與囑托合同有一些"近似",但與純粹的囑托合同有區(qū)別。并且這種區(qū)別是明顯的,實(shí)質(zhì)的區(qū)別,這種區(qū)別足以使物業(yè)服務(wù)合同構(gòu)成一種新的合同類型。囑托合同的訂立以雙方當(dāng)事人相互信任為根基。沒有當(dāng)事人雙方相互信任和自愿,囑托合同關(guān)系不成能建立。從而,當(dāng)事人雙方均享有任意終止權(quán),可任意終止合同?！逗贤ā返谒陌僖皇畻l明確規(guī)定:"囑托人或者受托人可以隨時(shí)解除囑托合同。"這一點(diǎn)使囑托合同具有了識(shí)別于其它任何合同的本質(zhì)特征,因而被列為十五種著名合同中的一員。而在實(shí)踐中,物業(yè)服務(wù)合同的任何一方都不能隨時(shí)任意地單方解除合同,否那么勢(shì)必造成物業(yè)管理企業(yè)短期行為,小區(qū)管理極度不穩(wěn)定,從根本上造成對(duì)全體業(yè)主利益的損害,并造成社會(huì)資源濫用,激化各種社會(huì)沖突。物業(yè)服務(wù)合同只是《合同法》中的普遍的無名合同。這次改名為前期物業(yè)服務(wù)合同,主要是明確界定好合同雙方之間的關(guān)系,既不是囑托與被囑托的關(guān)系,也不是管理與被管理的關(guān)系,雙方之間的法律關(guān)系是一種對(duì)等的關(guān)系,是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。與此同時(shí),突出了物業(yè)管理企業(yè)供給公眾服務(wù)是核心這樣一個(gè)主題。

新意二:引進(jìn)市場準(zhǔn)入機(jī)制,設(shè)立企業(yè)資質(zhì)門檻

在前期物業(yè)服務(wù)合同主體的乙方一類,赫然增加了資質(zhì)等級(jí)和證書編號(hào)兩個(gè)條目,其根本目的是在合同中充分表達(dá)和實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有確定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)舉行管理的一種活動(dòng),帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán),約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為,如制止違章搭建及違章裝修,制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等,以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長期保持緊密聯(lián)系的特點(diǎn),企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的上下,直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有確定的專業(yè)性,隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和科技的進(jìn)步,新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)辦中被廣泛采用,物業(yè)的智能化程度越來越高,這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有確定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員,具有先進(jìn)的工具及設(shè)備,建立科學(xué)、模范的工作程序,對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)?；谝陨鲜煜?并為了有利于整頓和模范物業(yè)管理市場,《條例》第三十二條其次款規(guī)定:"國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。"在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),是加強(qiáng)行政監(jiān)視的有效手段。

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