商場商鋪租戶租賃資格評估

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一、商場/商鋪租戶租賃資格評估表（附后）

二、工作指引

1、本表適用于商場及商鋪租戶在承租、續(xù)約時的評估；

2、總分值標(biāo)準(zhǔn)分為100分；

3、除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達成70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項不低于48分，國內(nèi)知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)比較時，綜合得分高者得。過往有嚴(yán)重拖租欠租紀(jì)錄和嚴(yán)重違章違法經(jīng)營處境者，即反對了該商戶的租賃資格；

4、超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報率一般達不到公司回報率，該表將用于兩家以上比較之用，分高者得；

5、租賃條件的實得分按以下公式和步驟計算。

（1）公司要求的凈回報率：

該鋪月租單價×（要求總租期-免租期）÷總租期月數(shù)×12個月÷投資本金

（2）計算租戶租賃條件的實體凈回報率

凈回報率=首年月租單價×（總租期月數(shù)－免租期）÷總租期月數(shù)×12個月÷實際投資本金

（3）增減比率=（租戶實付凈回報率－公司要求凈回報率）÷公司要求凈回報率

（4）解釋：

a、投資本金：地區(qū)公司財務(wù)部將供給各商業(yè)工程的平均投資本金，并按“本金分?jǐn)傁禂?shù)”把平均本金分?jǐn)傊敛煌臉菍?，從而得出各工程不同樓層的投資本金。

b、實際投資本金：若租戶要求提高或降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備數(shù)量、質(zhì)量，那么應(yīng)在上述投資本金根基上加減提高或降低的片面，從而得出實際投資本金。

（5）舉例：

①公司要求：定價100元/㎡·月，3個月免租期，3年租約，供給裝修且本金為4300元/㎡；

租戶可付：120元/㎡·月，6個月免租期，3年合約，免裝修交付。

②評估步驟：

a、測算免裝修后本金：

假設(shè)該案例為3500元/㎡

b、計算公司要求凈回報率：

100元/㎡·月×（36個月－3個月）÷36個月=91.67元/㎡·月→實際單月租金91.67元/㎡·月×12個月÷4300元/㎡=25.58%

c、計算商戶實付凈回報率

120元/㎡·月×（36個月－6個月）÷36個月=100元/㎡·月→實際單月租金100元/㎡·月×12個月÷3500元/㎡=34.29%

d、租戶實付的凈回報率明顯高于公司要求的回報率，那么計算增減比例：

（34.29%－25.58%）÷25.58%=34.05%

e、租戶在“租賃條件”工程上的實得分：

（1＋34.05%）×60分=80.43分

6、因每個商業(yè)工程的旗艦店的價值表達在對工程知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評價法舉行評估專案報批。

7、經(jīng)營行為紀(jì)錄來源有：

（1）曾向本公司租用物業(yè)的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。

（2）未向本公司租用物業(yè)的租戶可從報章及行業(yè)了解。

（3）如沒察覺不良紀(jì)錄即得8分。

附件：

評估工程

標(biāo)準(zhǔn)分

實得分

備注

租賃

條件

公司實得凈租金回報率

步驟①

公司要求的租賃條件（含租價，免租期，設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)）等于標(biāo)準(zhǔn)分

步驟②

（租戶可付條件計得凈租金回報率增加/裁減比率+1）×60分=實得分

60分

細(xì)致步驟見工作指引第五條

品質(zhì)

條件

品牌

國際知名品牌

20

三項只取一項

國內(nèi)知名品牌

10

無品牌

0

經(jīng)營行為

無欠租

拖租行為記錄

嚴(yán)重

立刻反對租賃資格

三項只取一項

偶然且只拖不欠

4

無

8

無違規(guī)違章

違法經(jīng)營

嚴(yán)重

立刻反對租賃資格

三項只取一項

經(jīng)勸喻立刻改正

4

無

8

形象檔次

特意統(tǒng)一VI

4