業(yè)委會(huì)成立程序課件

業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局物業(yè)科二0一一年七月業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局物業(yè)科1一、成立過程二、重點(diǎn)關(guān)注目錄一、成立過程目錄2一、成立過程1、申請(qǐng)階段2、籌備階段3、召開階段4、備案階段一、成立過程1、申請(qǐng)階段2、籌備階段3、召開階段4、備案階3一、申請(qǐng)：已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的物業(yè)管理區(qū)域，由占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向街道辦事處或鄉(xiāng)政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。四、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：會(huì)議內(nèi)容包括：選舉首次業(yè)主委員會(huì)成員、表決通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》等事項(xiàng)。三、制定相關(guān)文件并公示：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，制定并公示《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案》、《業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法》、《業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和業(yè)主委員會(huì)委員候選人建議名單及簡(jiǎn)歷等事項(xiàng)。公示時(shí)間:15日。二、組建籌備組：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。五、備案：業(yè)主大會(huì)議題表決通過后，由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)在30日內(nèi)，持相關(guān)材料到街道辦事處或鄉(xiāng)政府備案；同時(shí)街道辦事處或鄉(xiāng)政府將有關(guān)情況抄送區(qū)房屋管理局。六、刻章：

業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道辦事處或鄉(xiāng)政府出具的備案證明向區(qū)公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議流程圖一、申請(qǐng)：已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的物41、申請(qǐng)階段物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時(shí)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。1、申請(qǐng)階段物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑5同時(shí)辦事處核實(shí)業(yè)主的書面申請(qǐng)。經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會(huì)同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國(guó)土、民政等部門對(duì)開發(fā)建設(shè)單位提供的物業(yè)相關(guān)的規(guī)劃許可證明文件及附圖等資料進(jìn)行審核,劃分物業(yè)區(qū)域

《指導(dǎo)規(guī)則(試行）》第九條1、申請(qǐng)階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起60日內(nèi)組建籌備組同時(shí)辦事處核實(shí)業(yè)主的書面申請(qǐng)。經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)6街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定籌備組組長(zhǎng)，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組開發(fā)建設(shè)單位業(yè)主代表籌備組業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間。

2、籌備階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起607籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表名單按照推薦票數(shù)順序確定。2、籌備階段籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦8籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二

2、籌備階段籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中9街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

籌備組自公告之日起成立

2、籌備階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終籌備組自公告之日起成立210籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：1）召集和主持籌備組會(huì)議；2）簽發(fā)籌備組公告；3）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字；4）對(duì)籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；5）籌備組自動(dòng)解散的，由籌備組組長(zhǎng)將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時(shí)保管；6）籌備組賦予籌備組組長(zhǎng)的其他職責(zé)。籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：11建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日;(籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將本項(xiàng)相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動(dòng))2）承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；3）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第十五條建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：《指導(dǎo)規(guī)則》第十五條12籌備組應(yīng)完成的工作籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項(xiàng)并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：1）制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；2）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；4）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。2、籌備階段籌籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)13◆業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

1）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

2）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?；I備組應(yīng)完成的工作業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

2、籌備階段◆業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

1）業(yè)主人數(shù)，按照專14◆業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

1）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

2）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?；I備組應(yīng)完成的工作業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

2、籌備階段◆業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

1）專有部分面積，按15◆采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式，發(fā)放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作?！魳I(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加，委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和業(yè)主專有部分面積。3、召開階段◆籌備組中業(yè)主代表成為業(yè)主委員會(huì)候選人后，就不宜擔(dān)任選舉程序中發(fā)放表決書、唱票、監(jiān)票和計(jì)票等工作?！舨捎脮嫘问降?，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案規(guī)定的時(shí)間、地16在投票表決結(jié)束后，籌備組應(yīng)在街道（地區(qū)）辦事處、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表的監(jiān)督下，公開統(tǒng)計(jì)書面征求意見的表決結(jié)果，并根據(jù)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的表決結(jié)果，形成《業(yè)主大會(huì)決議》。3、召開階段在投票表決結(jié)束后，籌備組應(yīng)在街道（地區(qū)）辦事處、社區(qū)居委會(huì)、17管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過的，選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選主任委員、副主任委員等，在作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：◆籌備組出具的由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

◆業(yè)主大會(huì)決議；

◆管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

◆業(yè)主委員會(huì)委員名單4、備案階段管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過的18◆街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)，并書面通報(bào)區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)◆業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。◆業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案事項(xiàng)變更之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)變更備案。4、備案階段◆街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房19

業(yè)主

一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第七條

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主《指導(dǎo)規(guī)則》第七條基于與建20業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

二、重點(diǎn)關(guān)注《指導(dǎo)規(guī)則》第四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與21物業(yè)管理：

是指業(yè)主自行或者通過他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

《管理辦法》第二條物業(yè)管理：《管理辦法》第二條22街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！豆芾磙k法》第四條《指導(dǎo)規(guī)則》第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府《管理辦法》第四條23

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)開展工作，維護(hù)居民的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并聽取其意見。《指導(dǎo)規(guī)則》第五十三條二、重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)24業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé)：1）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；3）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；4）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,二、重點(diǎn)關(guān)注25業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé)：5）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；6）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益；7）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；8）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,二、重點(diǎn)關(guān)注26業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體履行以下職責(zé)：9）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；10）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對(duì)房屋建筑的日常檢查活動(dòng)；配合相關(guān)行政主管部門對(duì)房屋建筑安全的檢查工作；負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問題；11）對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；12）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體二、重點(diǎn)關(guān)注271）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；

2）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況；

3）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)

企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建

議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

1）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；

2）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)285）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；

6）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)收益的管理

和使用

7）督促業(yè)主按照約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)

服務(wù)費(fèi)和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

8）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、

抄錄和復(fù)制檔案資料的便利；業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

5）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；

6）監(jiān)督物業(yè)共用部299）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)

生的糾紛；

10）對(duì)違反國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)；

11）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

的社區(qū)建設(shè)工作；

12）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

9）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)

生的糾紛30業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則召開。會(huì)議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書面形式召開?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第四十三條二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)31業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會(huì)作出的決定自公告之日起對(duì)業(yè)主具有約束力。《指導(dǎo)規(guī)則》第五十一條二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，32業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，監(jiān)事會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議，并可以同時(shí)邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)參加。涉及重要事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會(huì)，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請(qǐng)業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。重要事項(xiàng)的范圍由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第五十一條二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，監(jiān)事會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列33有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：◆專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的；

◆出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。二、重點(diǎn)關(guān)注有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起434

謝謝朝陽(yáng)區(qū)房管局物業(yè)管理科戚剛電話：64186061謝謝朝陽(yáng)區(qū)房管局物業(yè)管理科戚剛電話：641860635業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局物業(yè)科二0一一年七月業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局物業(yè)科36一、成立過程二、重點(diǎn)關(guān)注目錄一、成立過程目錄37一、成立過程1、申請(qǐng)階段2、籌備階段3、召開階段4、備案階段一、成立過程1、申請(qǐng)階段2、籌備階段3、召開階段4、備案階38一、申請(qǐng)：已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的物業(yè)管理區(qū)域，由占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向街道辦事處或鄉(xiāng)政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。四、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：會(huì)議內(nèi)容包括：選舉首次業(yè)主委員會(huì)成員、表決通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》等事項(xiàng)。三、制定相關(guān)文件并公示：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，制定并公示《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案》、《業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法》、《業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和業(yè)主委員會(huì)委員候選人建議名單及簡(jiǎn)歷等事項(xiàng)。公示時(shí)間:15日。二、組建籌備組：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。五、備案：業(yè)主大會(huì)議題表決通過后，由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)在30日內(nèi)，持相關(guān)材料到街道辦事處或鄉(xiāng)政府備案；同時(shí)街道辦事處或鄉(xiāng)政府將有關(guān)情況抄送區(qū)房屋管理局。六、刻章：

業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道辦事處或鄉(xiāng)政府出具的備案證明向區(qū)公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議流程圖一、申請(qǐng)：已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的物391、申請(qǐng)階段物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時(shí)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。1、申請(qǐng)階段物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑40同時(shí)辦事處核實(shí)業(yè)主的書面申請(qǐng)。經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會(huì)同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國(guó)土、民政等部門對(duì)開發(fā)建設(shè)單位提供的物業(yè)相關(guān)的規(guī)劃許可證明文件及附圖等資料進(jìn)行審核,劃分物業(yè)區(qū)域

《指導(dǎo)規(guī)則(試行）》第九條1、申請(qǐng)階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起60日內(nèi)組建籌備組同時(shí)辦事處核實(shí)業(yè)主的書面申請(qǐng)。經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)41街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定籌備組組長(zhǎng)，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組開發(fā)建設(shè)單位業(yè)主代表籌備組業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間。

2、籌備階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起6042籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表名單按照推薦票數(shù)順序確定。2、籌備階段籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦43籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二

2、籌備階段籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中44街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

籌備組自公告之日起成立

2、籌備階段街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終籌備組自公告之日起成立245籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：1）召集和主持籌備組會(huì)議；2）簽發(fā)籌備組公告；3）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字；4）對(duì)籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；5）籌備組自動(dòng)解散的，由籌備組組長(zhǎng)將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時(shí)保管；6）籌備組賦予籌備組組長(zhǎng)的其他職責(zé)?；I備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：46建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日;(籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將本項(xiàng)相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動(dòng))2）承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；3）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)。《指導(dǎo)規(guī)則》第十五條建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：《指導(dǎo)規(guī)則》第十五條47籌備組應(yīng)完成的工作籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項(xiàng)并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：1）制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；2）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；4）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。2、籌備階段籌籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)48◆業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

1）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

2）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?；I備組應(yīng)完成的工作業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

2、籌備階段◆業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

1）業(yè)主人數(shù)，按照專49◆業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

1）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

2）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。籌備組應(yīng)完成的工作業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

2、籌備階段◆業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

1）專有部分面積，按50◆采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式，發(fā)放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作?！魳I(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加，委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和業(yè)主專有部分面積。3、召開階段◆籌備組中業(yè)主代表成為業(yè)主委員會(huì)候選人后，就不宜擔(dān)任選舉程序中發(fā)放表決書、唱票、監(jiān)票和計(jì)票等工作?！舨捎脮嫘问降模瑧?yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案規(guī)定的時(shí)間、地51在投票表決結(jié)束后，籌備組應(yīng)在街道（地區(qū)）辦事處、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表的監(jiān)督下，公開統(tǒng)計(jì)書面征求意見的表決結(jié)果，并根據(jù)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的表決結(jié)果，形成《業(yè)主大會(huì)決議》。3、召開階段在投票表決結(jié)束后，籌備組應(yīng)在街道（地區(qū)）辦事處、社區(qū)居委會(huì)、52管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過的，選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選主任委員、副主任委員等，在作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：◆籌備組出具的由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

◆業(yè)主大會(huì)決議；

◆管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

◆業(yè)主委員會(huì)委員名單4、備案階段管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過的53◆街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)，并書面通報(bào)區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)◆業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。◆業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案事項(xiàng)變更之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)變更備案。4、備案階段◆街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房54

業(yè)主

一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人?！吨笇?dǎo)規(guī)則》第七條

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主《指導(dǎo)規(guī)則》第七條基于與建55業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

二、重點(diǎn)關(guān)注《指導(dǎo)規(guī)則》第四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與56物業(yè)管理：

是指業(yè)主自行或者通過他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

《管理辦法》第二條物業(yè)管理：《管理辦法》第二條57街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。《管理辦法》第四條《指導(dǎo)規(guī)則》第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府《管理辦法》第四條58

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)開展工作，維護(hù)居民的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并聽取其意見。《指導(dǎo)規(guī)則》第五十三條二、重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)59業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé)：1）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；3）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；4）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,二、重點(diǎn)關(guān)注60業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,履行以下職責(zé)：5）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；6）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益；7）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；8）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體,二、重點(diǎn)關(guān)注61業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體履行以下職責(zé)：9）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；10）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對(duì)房屋建筑的日常檢查活動(dòng)；配合相關(guān)行政主管部門對(duì)房屋建筑安全的檢查工作；負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問題；11）對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；12）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。二、重點(diǎn)關(guān)注業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體二、重點(diǎn)關(guān)注621）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；

2）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況；

3）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)

企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建

議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：