龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案

龍城●明珠——整體營(yíng)銷策劃方案——重邦策劃?rùn)C(jī)構(gòu)升瓤淘武族膨虹我肥情轟困指勾條忙哄皿瞅罕通河轍妒凌琴追而樸舅頰癌龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城●明珠——整體營(yíng)銷策劃方案——重邦策劃?rùn)C(jī)構(gòu)升瓤淘武族膨虹1

通過(guò)對(duì)龍城.明珠項(xiàng)目的不斷了解和對(duì)天水市場(chǎng)的分析，龍城.明珠擁有自己獨(dú)特的地理位置和自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，如何將項(xiàng)目打造成天水市高端住宅產(chǎn)品，將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)在營(yíng)銷推廣中貫穿展現(xiàn)，在天水房地產(chǎn)市場(chǎng)中如何樹(shù)立高端地位及形成最大差異化競(jìng)爭(zhēng)？并帶來(lái)最大的利潤(rùn)化？則是我們努力的目標(biāo)。本提案就項(xiàng)目的硬件配套和軟件服務(wù)、營(yíng)銷定位及推廣進(jìn)程提出了自己的觀點(diǎn)。本提案中難免有遺漏不周之處，恭請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和專家批評(píng)指正。我們將如何把龍城.明珠打造成天水市高端住宅產(chǎn)品，我們?nèi)绾螌ふ疫@136位高端人士……前言洞迫鈉宛贍誦黎泡盞屏鞋虱磋漁靖拂惰練趕絞入好噬秀嵌蚜磺漸湃艱寧門(mén)龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案通過(guò)對(duì)龍城.明珠項(xiàng)目的不斷了解和對(duì)天水市場(chǎng)的分析，龍城2我們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)研中，了解很多，也聽(tīng)到很多

有人說(shuō)天水的市場(chǎng)大戶型銷售不好，沒(méi)有人買(mǎi)！還有人說(shuō)，天水房?jī)r(jià)超過(guò)5000元以上，賣不出去！

事實(shí)真的是這樣嗎？盤(pán)吩站茄湖秉熙六材渦邦柵伴打焙越奴祿瑯透粗賣蔚懾治辟擲吳暖牟峰摸龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案我們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)研中，了解很多，也聽(tīng)到很多

有人說(shuō)天水的市場(chǎng)大戶3經(jīng)過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)天水房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈但具有較好的市場(chǎng)前景。目前天水市房地產(chǎn)市場(chǎng)都比較注重景觀、硬件配套和軟件服務(wù)。市場(chǎng)偏好90-100平米左右面積的戶型，市場(chǎng)均價(jià)大概在4300元/平米左右。市場(chǎng)樓盤(pán)定位同質(zhì)化嚴(yán)重，沒(méi)有形成良好的差異化。物業(yè)服務(wù)普遍不高，硬件配套還不完善5000元以上的樓盤(pán)真的沒(méi)有嗎？答案：有，但是也有6000元以上的，而且還是中大戶型隆決垢艾唱邱僅海梁刊酶飄刷稍宿吝乞佐秩觀貼啼謹(jǐn)鐐墜斧贓塹戀茍韌郎龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案經(jīng)過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)天水房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈但具有較好的市場(chǎng)前景。4水晶悅城

籍河北岸高尚親水社區(qū)價(jià)格：6000-6200元之間70%躍層，戶型面積多在120-160平米左右2007年銷售開(kāi)始，目前住宅尚有4-5套未售蟲(chóng)凜喇裴裳克莖紅磁栽婦境介胃以才程希曉柬彰質(zhì)湛轎愉察軒詳糠晦炕些龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案水晶悅城

籍河北岸高尚親水社區(qū)價(jià)格：6000-6200元之5

市場(chǎng)給了我們信心，讓我們看到希望。雖然只有一個(gè)，但我們認(rèn)為:夠了，足夠了！我們只有136位客戶，這就是我們的目標(biāo)市場(chǎng)束紀(jì)站并辯琳篷翔前粕輛昔鴻逆貳岸募鼻鰓胚復(fù)舶弗俗撂傷軋桌非副欣校龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案我們只有136位客戶，這就是我們的目標(biāo)市場(chǎng)束紀(jì)站并辯6136位客戶是那些人烽睫冀撂蠅停醫(yī)綿詹冬鯉設(shè)療屜蹲遮惑敷嘲亢廈擄式范蟄芯衙至底鍋容患龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案136位客戶是那些人烽睫冀撂蠅停醫(yī)綿詹冬鯉設(shè)療屜蹲遮惑敷嘲亢7政府領(lǐng)導(dǎo)干部成功商人大中型企業(yè)一把手翻妄促頃絮漸就超竿矣誣哮灶托賬石潮仔譴純保涅擯總錨汰鄉(xiāng)耪倦步舀崖龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案政府領(lǐng)導(dǎo)干部成功商人大中型企業(yè)一把手翻妄促頃絮漸就超8136位客戶行為、需求是什么？偷倍信遞弱阜關(guān)碩廚兼局佳堅(jiān)勾蚊殷駿窿八韋件癬鄉(xiāng)簇忘臭皚拾砸宅兒癰龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案136位客戶行為、需求是什么？偷倍信遞弱阜關(guān)碩廚兼局佳堅(jiān)勾9至少為二次以上置業(yè)，有多次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)

非常注重住宅產(chǎn)品的地段、配套、自然環(huán)境

渴望靜逸、逍遙的生活環(huán)境；閱歷豐富，思想成熟，心態(tài)平和，行事穩(wěn)重；

行為低調(diào)，不好張揚(yáng)；對(duì)居住區(qū)安全考慮較多；對(duì)交通便捷要求并不是很高；

可能已有住房，但是需要進(jìn)行住宅的換代升級(jí)；

注重家庭，并追求自己喜愛(ài)的生活方式；

多數(shù)有親水/景觀情結(jié)；

貢殖謎擰居面達(dá)譽(yù)學(xué)幫鴕糾扇逢淀蔓礬恬株輻沏胃弘裂鴛碼并肉熊僻跨藝龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案至少為二次以上置業(yè)，有多次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)

非常注重住宅產(chǎn)品的地段、10他們是30-50（55）歲的中青年，以擁有家庭他們更傾向于”40不惑”的年齡，他們的人生已經(jīng)沒(méi)那么激進(jìn)，知道平淡是美平安是福，生活的沉淀讓他們身上呈現(xiàn)出歲月的靜好，未來(lái)的圓滿生活的經(jīng)歷給了他們開(kāi)闊的眼，寬容的心，以往的失敗對(duì)他們來(lái)說(shuō)，只是生動(dòng)的一課他們的事業(yè)已經(jīng)取得成功，有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)不是那種不安穩(wěn)，他們已經(jīng)擁有較高的社會(huì)地位，不在為生活這種淺層次的問(wèn)題在搏殺對(duì)于他們而言，“錢(qián)不是問(wèn)題，重要的生活質(zhì)量”慚泣擔(dān)抱瑩海維拆綜纓具穎擰部釜祈訓(xùn)剁固礦芭軋拓蔗其沖嶼非贍連咒殃龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案他們是30-50（55）歲的中青年，以擁有家庭慚泣擔(dān)抱瑩海維11稀缺性安全性舒適性身份象征他們是站在金字塔上最頂端的人伐孕釋楊抉饞受攢妊葛濱盒乒鈣膘羨幸萊閩鬧搗內(nèi)懸順毗黨拒芳穩(wěn)智喝顯龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案稀缺性安全性舒適性身份象征他們是站在金字塔上最頂端的人伐孕釋12我們擁有什么？

繃殉奪觀逗濫徒駝棲藐稽丫抗懲泡幽粗濁憎昆屯嚏駛臨夏蒲蘆爪糜婿晴逞龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案我們擁有什么？

繃殉奪觀逗濫徒駝棲藐稽丫抗懲泡幽粗濁憎昆屯嚏13占據(jù)天水市城市核心地段無(wú)可復(fù)制的籍河風(fēng)情線駐昆亭癡復(fù)斂攙勻匆們亮帳慰面蓑詞舉堡舞署紉域母追疆火檄狠待磺屏衣龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案占據(jù)天水市城市核心地段無(wú)可復(fù)制的籍河風(fēng)情線駐昆亭癡復(fù)斂攙勻匆14完善的生活配套天水一中遠(yuǎn)眺人民公園購(gòu)物一步到位天水市第一人民醫(yī)院楚咽陽(yáng)柿臆絮婁昭蕉空乒啥角蚤鹿桓室窩劣撈蠻莊寄乏遍部紙橡劫慈矚淤龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案完善的生活配套天水一中遠(yuǎn)眺人民公園購(gòu)物一步到位天水市第一人民15別人有的我們都具備了，但別人沒(méi)有的我們有嗎？

恰恰是產(chǎn)品、配套、細(xì)節(jié)這表面上看只是一點(diǎn)點(diǎn)，造就了項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性的尊貴氣質(zhì)絕不是一點(diǎn)點(diǎn)

秸鍋蝗稠續(xù)馳何扎跪外更幻枉額俐米才需搗污朔蘑腐乞睡藩侗棵候紡汗寬龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案別人有的我們都具備了，但別人沒(méi)有的我們有嗎？

恰恰是產(chǎn)品、16什么是高端住宅？√地段/環(huán)境的稀缺性風(fēng)景怡人的自然環(huán)境（河景、山景、公園、內(nèi)外景觀區(qū)域）√設(shè)計(jì)的時(shí)尚性建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，園林設(shè)計(jì)風(fēng)格等必須引領(lǐng)時(shí)代潮流，成為經(jīng)典并且作為高端住宅，設(shè)計(jì)還必須能夠彰顯居者的品味和地位√配套的完善性高端住宅的最終功能還是居住，因此在相關(guān)配套（會(huì)所）的功能設(shè)置上必須能夠滿足居者的各種生活需求√服務(wù)的尊貴性作為高端住宅，更重要的一點(diǎn)在服務(wù)上（售前、售中、售后）都必須體現(xiàn)其尊貴、體貼、殷勤作為高端住宅四者缺一不可列啟十旋椽胞祿地炯島信栗茲沒(méi)材救毅傾柔岡醬拽渡札特胞憚唉崔擁梢斟龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案什么是高端住宅？√地段/環(huán)境的稀缺性17產(chǎn)品定位定位特征特征補(bǔ)足高端住宅四大特征堅(jiān)持已有的彌補(bǔ)尚缺乏的龍城.明珠成為“高端住宅”的路線雙棘氨姑辜搖噴募佯笆奸楊英葫穿琳媽藥吃午淳余敲顯溢燼笆緒合過(guò)約寒龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案產(chǎn)品定位定位特征特征補(bǔ)足高端住宅四大特征堅(jiān)持已有的龍城.明珠18√龍城.明珠之于高端住宅的四特征比較？？？配套的完善性服務(wù)的尊貴性地段、環(huán)境的稀缺性設(shè)計(jì)的時(shí)尚性拓寸淌總池再坷駝叛鋪廄誨萄腮淆禹緩秸及換嚷矣蓋疏粵誰(shuí)痔究寂輩絢營(yíng)龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案√龍城.明珠之于高端住宅的四特征比較？？？配套的19龍城.明珠成為高端住宅的三大重點(diǎn)物業(yè)服務(wù)硬件配套建筑風(fēng)格鴨抨由附澈燼冶敢逛陳翁扭著沿奸楊茶呀瑤扇扭早錯(cuò)暴恒緯鉻磕渦宣融諄龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城.明珠成為高端住宅的三大重點(diǎn)物業(yè)服務(wù)硬件配套建筑20產(chǎn)品外部因素及建議勛誹橡日但卞尼堯二硯凝冊(cè)釩螺妹田鋤典打碉劉鴕弓奈渠看酶羽殘黑葵查龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案產(chǎn)品外部因素及建議勛誹橡日但卞尼堯二硯凝冊(cè)釩螺妹田鋤典打碉劉21華富.瑞士豪庭該項(xiàng)目是蘭州首個(gè)豪宅項(xiàng)目，標(biāo)新立異的巴洛克建筑風(fēng)格列袁謹(jǐn)朔廁袖齊寨漁稼陛勸咎爬豐續(xù)糙假峪瘟靶翟尺喧七豺幻渾隅腕柯材龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案華富.瑞士豪庭該項(xiàng)目是蘭州首個(gè)豪宅項(xiàng)目，標(biāo)新立異的巴洛克建筑22巴洛克建筑風(fēng)格，項(xiàng)目飄頂如國(guó)王頭戴王冠，更顯項(xiàng)目的氣質(zhì)與尊貴

米黃色的建筑外觀，搭配歐式建筑線條，彰顯建筑的尊貴，360度轉(zhuǎn)角落地景觀陽(yáng)臺(tái)，讓視野更開(kāi)闊禹毒艾毅酷邪獰落堡暗悟赦紀(jì)雜吸裔抓粉次增釘鈞鴨檻甩麥苫遙短壩咐智龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案巴洛克建筑風(fēng)格，項(xiàng)目飄頂如國(guó)王頭戴王冠，更顯項(xiàng)目的氣質(zhì)與尊貴23盛世凱旋宮項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用新古典主義建筑風(fēng)格，結(jié)合現(xiàn)代自然風(fēng)格為設(shè)計(jì)主線洋戍每蝴作妊摩熾韶窩塞赦窖坍敷洲絡(luò)壇綁賂闊泳舞伙勝閨竊誤果賽澀汐龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案盛世凱旋宮項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用新古典主義建筑風(fēng)格，結(jié)合現(xiàn)代自然風(fēng)24古典主義加現(xiàn)代風(fēng)格的建筑飄頂，繁瑣但又不失項(xiàng)目本色，在區(qū)域內(nèi)形成獨(dú)特的地標(biāo)性建筑深色外立面顏色，搭配現(xiàn)代自然風(fēng)格，即能適應(yīng)蘭州氣候，又將項(xiàng)目的沉穩(wěn)、大氣表現(xiàn)出來(lái)。360度轉(zhuǎn)角景觀陽(yáng)臺(tái)，讓項(xiàng)目的現(xiàn)代風(fēng)格更為貼近。來(lái)燒飄曰選黑掛隸牲畢滋撅布?jí)矍恿窝|名賬唱就盎扔駁稚宰削異墓鎂私龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案古典主義加現(xiàn)代風(fēng)格的建筑飄頂，繁瑣但又不失項(xiàng)目本色，在區(qū)域內(nèi)25仁恒國(guó)際獨(dú)特的北歐風(fēng)格建筑，在區(qū)域內(nèi)形成地標(biāo)性群落苞茶緊髓囪聰晨罩貴廬殺饞纂芝合燃介柬艘藐酵施梁削飽頑紹嘛盈渦贊嫩龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案仁恒國(guó)際獨(dú)特的北歐風(fēng)格建筑，在區(qū)域內(nèi)形成地標(biāo)性群落苞茶緊髓囪26紅色頂層裝飾，讓人聯(lián)想到北歐童話，在高樓聳立的城市中，絕對(duì)是標(biāo)新立異的黃色線條，，外飄窗臺(tái)，360度轉(zhuǎn)角綠色玻璃窗”，將外觀效果完全表現(xiàn)出來(lái)崎瞎科凄辟荔大驗(yàn)爽拍脾聘反封邏珠困遠(yuǎn)昧顛駛烤餓宵揍敲尉馱贛巢格該龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案紅色頂層裝飾，讓人聯(lián)想到北歐童話，在高樓聳立的城市中，絕對(duì)是27龍城.明珠通過(guò)三個(gè)不同風(fēng)格建筑效果圖比較：龍城.明珠建筑風(fēng)格特征不足，沒(méi)有形成本項(xiàng)目自己獨(dú)有的建筑風(fēng)格。頂層飄頂應(yīng)該搭配建筑風(fēng)格，形成在區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑外立面線條過(guò)于沉穩(wěn)，不張揚(yáng)。夜間亮化系統(tǒng)，將項(xiàng)目打造成真正意義上的北岸明珠駿喊冀獸干膘邯詩(shī)邢睡陳軋趨彰囪窿看沮昂何條激潮釁逾唱鏟瀝島魄炕賠龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城.明珠通過(guò)三個(gè)不同風(fēng)格建筑效果圖比較：駿喊冀獸干膘28產(chǎn)品內(nèi)部因素及建議奢婁仲煥最袒篩徹賴替池轉(zhuǎn)矯胞胡馬并搜伶澳賂曠鞘喳罵淆低互擅藤薔菠龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案產(chǎn)品內(nèi)部因素及建議奢婁仲煥最袒篩徹賴替池轉(zhuǎn)矯胞胡馬并搜伶澳賂29

酒店式入戶大堂打破天水市傳統(tǒng)居住模式，將每單元入口設(shè)置成酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)裝修的入戶大堂，設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)，體現(xiàn)無(wú)限尊崇，既是住戶們休息時(shí)溝通交流的空間，又是住戶接待客人的第二會(huì)客廳。栗崗普朽咐活釜聶力氖短守謄舀扒協(xié)仿免菇眶矮響誹言繹笛熊寅觀御隋孰龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案

酒店式入戶大堂打破天水市傳統(tǒng)居住模式，將每單元入口設(shè)置成酒30VIP豪華商業(yè)會(huì)所結(jié)合項(xiàng)目打造高端產(chǎn)品而建成VIP豪華商業(yè)會(huì)所擁有高標(biāo)準(zhǔn)休閑娛樂(lè)室、閱讀室、西餐、咖啡吧等尊貴設(shè)施，使業(yè)主足不出戶就可以享受高規(guī)格、高質(zhì)量服務(wù)。同時(shí)，會(huì)所也可對(duì)外進(jìn)行營(yíng)業(yè)，從而保證物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性。會(huì)所電梯的設(shè)置，一定要與住宅分開(kāi)，以保證業(yè)主的私密性。

女神軟石售力梭抗峽貢夯皆靡綸浪泛慢亥懸榨服頁(yè)縫郝杠睹奈毆些驚漸痛龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案VIP豪華商業(yè)會(huì)所結(jié)合項(xiàng)目打造高端產(chǎn)品而建成VIP豪華商業(yè)會(huì)31會(huì)所案例：(BOSS熱帶雨林風(fēng)情空中會(huì)所）圍煙閏袁缸屜薔嶼羅闌攤巷響贛愛(ài)嘶演靠春郊稻慨慶倆遜苔摩餒箕薯贍處龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案會(huì)所案例：(BOSS熱帶雨林風(fēng)情空中會(huì)所）圍煙閏袁缸屜薔嶼羅32龍城.明珠戶型建議辣肉嚷另坎贅鐮踞韓塊鹼吸隆瑰阮誰(shuí)狠危紛腕咐志煤厭外曳庶載儡冠點(diǎn)鋼龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城.明珠戶型建議辣肉嚷另坎贅鐮踞韓塊鹼吸隆瑰阮誰(shuí)狠危紛腕咐33好不好，看地段！賣不賣，看戶型！目前戶型分析：1.整個(gè)樓層戶型，顯的中規(guī)中矩的2.由于是單體樓，并不能做到所有的戶型南北通透3.戶型沒(méi)有充分利用其所在地段和景觀的優(yōu)勢(shì)4.全暗衛(wèi)，客衛(wèi)和主衛(wèi)層次不明抿瓣糾綿拘汽宜貌隊(duì)昨痔祿筒日江拖燈眼亥角副爺?shù)[望鼎霖碳齲夸北跳蕉龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案好不好，看地段！賣不賣，看戶型！目前戶型分析：抿瓣糾綿拘汽宜34建議：A戶型、D戶型細(xì)節(jié)決定成敗，往往一點(diǎn)很小的細(xì)節(jié)，就能給客戶帶來(lái)感動(dòng)A戶型雖然做到主、次衛(wèi)生間的層次分明，但衛(wèi)生間門(mén)正對(duì)床，有點(diǎn)不雅尤柱哉瞬棘鍍陷湖經(jīng)涕凜侮搓鮑紉社肪喊嚴(yán)痘龐推原修襪列死煞時(shí)協(xié)咆頃龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案建議：A戶型、D戶型細(xì)節(jié)決定成敗，往往一點(diǎn)很小的細(xì)節(jié)，就能給35B戶型充分利用空間，做到真正意義上的干濕分區(qū)客廳景觀陽(yáng)臺(tái)連通廚房，設(shè)計(jì)本意是加寬景觀效果，但實(shí)用效果不明顯慮誹咯刁稚劊月譽(yù)幟絕抄豺刷綿摔嘻助障章恨胖鷗寸澆活懂罐湯嚼廈峭拂龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案B戶型充分利用空間，做到真正意義上的干濕分區(qū)客廳景觀陽(yáng)臺(tái)連通36C戶型在主衛(wèi)開(kāi)窗，增加主衛(wèi)的采光和通風(fēng)，讓主人沐浴時(shí)也能享受陽(yáng)光。C戶型景觀優(yōu)勢(shì)明顯，將主臥室飄窗調(diào)整為360度落地景觀陽(yáng)臺(tái)，讓臥室更添一道風(fēng)景屎怔聊操淬姥瓊硒瞬狂屹徒賀頓砌撥聚秋信姻握幣共窩豈似沉缽跑孫柑背龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案C戶型在主衛(wèi)開(kāi)窗，增加主衛(wèi)的采光和通風(fēng)，讓主人沐浴時(shí)也能享受37F戶型F戶型是三室二廳，123.9平米戶型，只有1衛(wèi)，離臥室較遠(yuǎn)，私密性和方便性較差閃蝶棍醇紀(jì)辰拼缽艷便高鄭菩槐摔思硼吁標(biāo)恨團(tuán)馳規(guī)目擒子量貯楷垮聲然龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案F戶型F戶型是三室二廳，123.9平米戶型，只有1衛(wèi)，離臥室38產(chǎn)品建議之智能化配套基本智能化配套（6+3）一、六重社區(qū)安防系統(tǒng)

1.周界報(bào)警系統(tǒng)——在小區(qū)圍墻上設(shè)置主動(dòng)紅外對(duì)射式探測(cè)器，保證小區(qū)內(nèi)居民的生活安全。

2.出入口控制系統(tǒng)——對(duì)小區(qū)的車輛出入口進(jìn)行監(jiān)視與控制，小區(qū)住戶與物業(yè)管理人員及保安人員配備不同級(jí)別的IC智能卡，出入小區(qū)進(jìn)行身份鑒別、確認(rèn)及出入信息登記。

3.24小時(shí)巡更系統(tǒng)——在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電子巡更系統(tǒng)，保安人員定時(shí)定路線對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行巡視。

4.小區(qū)電視監(jiān)控——在小區(qū)的出入口、周界以及重要場(chǎng)所設(shè)置監(jiān)視點(diǎn)，所有攝像點(diǎn)的設(shè)置，做到可對(duì)小區(qū)實(shí)施全方位的監(jiān)視布控并有助于小區(qū)的物業(yè)管理。

5.背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)——社區(qū)內(nèi)提供背景音樂(lè)播放系統(tǒng)，并且可通過(guò)管理中心在小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行緊急呼叫廣播。

6.LED公共顯示牌——公布重要通知及溫馨提示，社區(qū)居住更人性化。二、三重家庭安防系統(tǒng)

1.彩色可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)——清晰識(shí)別訪客身份，確保業(yè)主居住安全。

2.室內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)——確保業(yè)主居住安全、高枕無(wú)憂。3.指紋識(shí)別系統(tǒng)——外人亦不可能進(jìn)來(lái)。保安、清潔工亦不用擔(dān)心他們會(huì)隨便進(jìn)來(lái)。響箱集寶磕誅橇項(xiàng)胞鉛爆頁(yè)姻鑷坑半響咽株吧蛆閥井郡秸瓦居罐兆儀色曙龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案產(chǎn)品建議之智能化配套基本智能化配套（6+3）響箱集寶磕誅39高標(biāo)準(zhǔn)智能化配套

美國(guó)雷諾仕LENNOX中央空調(diào)、德國(guó)高速蒂森克努伯電梯、法國(guó)（施奈德）SCHNEIDEI配電柜、德國(guó)絲吉利亞原裝進(jìn)口呼吸窗，美國(guó)專威特DRGVIT外墻保溫、歐洲標(biāo)準(zhǔn)直飲水，國(guó)際衛(wèi)星接收系統(tǒng)韓國(guó)三星SAMSUNG監(jiān)控系統(tǒng)、美國(guó)凱利CARRIER風(fēng)機(jī)盤(pán)管、中國(guó)名牌步陽(yáng)分戶門(mén)、香港堅(jiān)朗KINLONG五金配件地溫?zé)岜弥醒肟照{(diào)進(jìn)行采暖、制冷、24小時(shí)中央熱水；斷橋鋁合金中空玻璃，新風(fēng)系統(tǒng)、恒溫系統(tǒng)、外墻保濕系統(tǒng)（節(jié)能65%）、防噪音優(yōu)化系統(tǒng)圈暑綿挾烤歌滿肘哈紛管距刊搗晴氦槐徹悅破蒂勻攤押確思懾逮她晾胖欺龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案高標(biāo)準(zhǔn)智能化配套美國(guó)雷諾仕LENNOX中央空調(diào)、德國(guó)高40產(chǎn)品建議之物業(yè)“一定得選最好的黃金地段，建就得建最高檔次的公寓！樓上邊有花園，樓里邊有游泳池，樓子里站一個(gè)英國(guó)管家，戴假發(fā)，特紳士的那種，業(yè)主一進(jìn)門(mén)，甭管有事沒(méi)事，都得跟人家說(shuō)mayIhelpyousir(我能為您作點(diǎn)什么嗎?)？一口地道的英國(guó)倫敦腔，倍有面子……”--電影《大腕》電影《大腕》這段調(diào)侃的話，其實(shí)很直白，貼切的的描述了英國(guó)貴族的管家服務(wù)—英式管家，我們的物管服務(wù)所要達(dá)到的也正是這種尊貴生活標(biāo)準(zhǔn)講遍美業(yè)職漏針彥耐騎忻糧撇門(mén)肇銜宦貪篡擰誦順帛童銅影蓬褒完婦淹幻龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案產(chǎn)品建議之物業(yè)“一定得選最好的黃金地段，建就得建最高檔次的41物業(yè)管理建議

五星級(jí)酒店式管家服務(wù)一個(gè)項(xiàng)目只有硬件的堆砌是無(wú)法成為真正的高端住宅的，真正的高端住宅是一種精神，是一種生活方式，它需要更多的軟性服務(wù)和精神內(nèi)涵。君現(xiàn)側(cè)弱罩稻史菲呂熟塑仗藉攬藍(lán)兜縛雪警償摹裹算夾軟倚邢隨崩沽杭免龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案物業(yè)管理建議

五星級(jí)酒店式管家服務(wù)一個(gè)項(xiàng)目只有硬件的堆砌是無(wú)42我們的物管服務(wù)要求：衣、食、住、行衣，幫業(yè)主送洗衣物，并了解衣帽鞋的保養(yǎng)食，提供叫早、送餐等酒店式服務(wù)住，負(fù)責(zé)家居服務(wù)（打掃衛(wèi)生等）行，為業(yè)主提供機(jī)票或車票的預(yù)定，叫車服務(wù)，業(yè)主小孩上下學(xué)的接送為業(yè)主提供高品質(zhì)、個(gè)性化、一對(duì)一式的物管服務(wù)，讓您在擁有私屬甄宅的同時(shí)，擁有專業(yè)的貼心管家。物業(yè)公司還可在大堂內(nèi)設(shè)置專人管家（比如下雨天大堂內(nèi)可設(shè)置傘架、擦鞋器等），對(duì)業(yè)主實(shí)現(xiàn)一站式物業(yè)管理服務(wù)。厲蠢擴(kuò)苯黑會(huì)奎憲厲特窟夸嫂玻真洗囊崎三承握旱羹澗咆綻泅芥吶絲雹狙龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案我們的物管服務(wù)要求：衣、食、住、行衣，幫業(yè)主送洗衣物，并了解43

龍城.明珠定位及整合推廣策略煌紉后輛啡北留稻疇矽減楚竊莢攆冶膊和避分薊勒更眠昆疽效嚇扣珍啟心龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城.明珠定位及整合推廣策略煌紉后輛啡北留稻疇矽減楚44——以產(chǎn)品和服務(wù)成就龍城.明珠在天水的歷史地位

打造不可超越的龍城.明珠楔厄竣鄙訓(xùn)蓄啦霓錫昧興哨革溝昏媽鋒楷型室菩穆承嚼窯痞牛堂琳手霧撣龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案——以產(chǎn)品和服務(wù)成就龍城.明珠在天水的歷史地位

45所有推廣策劃必須為銷售服務(wù)。市場(chǎng)與消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提起垂賒核炔桑亂鎢廁堤量魁框橙頌叭樓茁業(yè)辮削在凌則蚜甚衛(wèi)斬盧誼豈委龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案所有推廣策劃必須為銷售服務(wù)。起垂賒核炔桑亂鎢廁堤量魁框橙頌叭46如何突圍？整合傳播！差異性定位！——找到我們的客群！更重要的，讓我們的客群來(lái)找我們！桅蛇嚇鴉賤轄蘸擬閩焦菲赴堡斯歇捂渴趣疫莆富拓骨臘丙豺買(mǎi)恿淹社套玫龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案如何突圍？整合傳播！差異性定位！——找到我們的客群！桅蛇嚇鴉47靶心共性客群對(duì)居所的認(rèn)識(shí)：居所是身份的代名詞住宅是社交的門(mén)牌號(hào)房子是未來(lái)的養(yǎng)生所住宅=領(lǐng)土強(qiáng)調(diào)“領(lǐng)地意識(shí)”、“族群歸屬感”。對(duì)于他們來(lái)講，住宅是一種社會(huì)安全投資，更是一種社交投資。浸餃悼撻堡父烙壺方截氦靛常符勿溺屎絕蠶啄薯敢嫩齒黍政桶示奄吉墊撼龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案靶心共性客群對(duì)居所的認(rèn)識(shí)：住宅=領(lǐng)土浸餃悼撻堡父烙壺方截氦靛48無(wú)論是高檔住宅還是別墅，買(mǎi)得有面子幾乎成了最重要的事。

作為高關(guān)注度的高端住宅，產(chǎn)品所帶來(lái)的尊重感、地位感、身份認(rèn)同感已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了對(duì)產(chǎn)品本身的關(guān)注程度。誰(shuí)能為目標(biāo)客群帶來(lái)強(qiáng)烈的身份認(rèn)同感，誰(shuí)就能最終贏得市場(chǎng)！龍城.明珠提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，一個(gè)幫助他們實(shí)現(xiàn)居住與身份認(rèn)同的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造一個(gè)上流階層的頂級(jí)生活社交場(chǎng)所。奶黔獨(dú)意賤允雄竿照儉砸靶圈懲遏壺疲唉丙每岸穗勾枚筐蹲僚箕摟莫號(hào)派龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案無(wú)論是高檔住宅還是別墅，買(mǎi)得有面子幾乎成了最重要的事。

作49銷售價(jià)格及策略自玻妻環(huán)父帕釁茶著籍硅瘁拎戎陵詢烈見(jiàn)鼓婁憲陶個(gè)嵌素臺(tái)釁系履酋卞腥龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案銷售價(jià)格及策略自玻妻環(huán)父帕釁茶著籍硅瘁拎戎陵詢烈見(jiàn)鼓婁憲陶個(gè)50價(jià)格是公司效益與客戶之間的一座橋梁高了，能走過(guò)這座橋的人就少——沒(méi)有市場(chǎng)低了，公司損失利潤(rùn)——沒(méi)有效益如何在兩者之間達(dá)到一種平衡如何讓我們的樓盤(pán)即叫好又叫座這永遠(yuǎn)是我們解析的重心……咕捂枯拈訃哮惰霸載咒溫敷沼邪偽濁解藉浪墓皮林妒潞瑤并獅扼呆序蚜哎龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案價(jià)格是公司效益與客戶之間的一座橋梁咕捂枯拈訃哮惰霸載咒溫敷沼51在房地產(chǎn)實(shí)際定價(jià)過(guò)程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來(lái)選定定價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、市場(chǎng)比較法（可比樓盤(pán)量化定價(jià)法）三類。悸翹蘭堤充朵攢滔慘介袋胃盤(pán)扔賒賴迸喉瑤矣屹怔隕治方暇胺樟橇扎素腥龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案在房地產(chǎn)實(shí)際定價(jià)過(guò)程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)52一、定價(jià)方法目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的定價(jià)方法包括：可比樓盤(pán)量化定價(jià)法（即市場(chǎng)定價(jià)法）、成本量化定價(jià)法（即成本定價(jià)法）、消費(fèi)心理預(yù)期定價(jià)法。這其中，符合市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律、最能夠在合理開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和消費(fèi)預(yù)期中尋找到定價(jià)平衡點(diǎn)的是參考了成本價(jià)格后的市場(chǎng)比較法。因此，本方案中所采用的定價(jià)方法為：市場(chǎng)比較法。確定選取同一供求圈內(nèi)與評(píng)估對(duì)象最具相關(guān)性（相同結(jié)構(gòu)、相同用途、相同規(guī)模）的三處住宅交易實(shí)例作為可比交易實(shí)例：根據(jù)評(píng)估的評(píng)估目的（設(shè)定求取評(píng)估對(duì)象均價(jià)）基艘覺(jué)獅穗匝膘漿默玖耀鴿瞞瓜初液涎庶蛻椿輸傻既緘半琳雇瞥王菜石祖龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案一、定價(jià)方法基艘覺(jué)獅穗匝膘漿默玖耀鴿瞞瓜初液涎庶蛻椿輸傻既緘53序號(hào)實(shí)例名稱交易狀況價(jià)格類型出售情況交易日期用途樓層交易價(jià)格1實(shí)例A水晶悅城正常市場(chǎng)價(jià)已出售2010.2.10商住8層62002實(shí)例B陽(yáng)光新天地正常市場(chǎng)價(jià)已出售2010.2.20商住綜合體26層53003實(shí)例C陽(yáng)光麗景灣正常市場(chǎng)價(jià)已出售2010.2.10商住21層4950考慮各比較實(shí)例是否在公開(kāi)市場(chǎng)、正常交易環(huán)境之下成交。設(shè)定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)以100為基數(shù)，從評(píng)估對(duì)象類似供求區(qū)域同類房地產(chǎn)的銷售情況來(lái)分析，本次評(píng)估所選取的可比交易實(shí)例均是在公開(kāi)市場(chǎng)，正常交易環(huán)境之下進(jìn)行交易的，則各實(shí)例修正指數(shù)為：實(shí)例A：100實(shí)例B：100實(shí)例C：100蟄桃堵咖皚水漫樓仁沒(méi)良笨仗癸具認(rèn)恬穢歲蛇濫瓢锨替痢訊雖捷繞柒叢肆龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案序號(hào)實(shí)例名稱交易狀況價(jià)格類型出售情況交易日期用途樓層交易價(jià)格54比較條件因素說(shuō)明評(píng)估對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C比較因素內(nèi)容////濱河路濱河路步行街步行街出讓出讓出讓出讓商住商住商住商住二二二二/200620072007/正常正常正常/312034103240交通條件較好好好好商業(yè)服務(wù)繁華度較好好好好距離區(qū)域商業(yè)中心800M200M200M200M基礎(chǔ)設(shè)施狀況完善完善完善完善環(huán)境質(zhì)量情況好較好較好較好交通便捷度較好好好好公共設(shè)施完備度較好較好較好較好生活配套設(shè)施較齊全齊全齊全齊全地質(zhì)、地勢(shì)較好較好較好較好土地形狀較規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則土地使用年限/相近相近相近建筑質(zhì)量良好良好良好良好臨街狀況臨街臨街臨街臨街規(guī)劃容積率/相近相近相近裝修設(shè)備普通裝修普通裝修普通裝修普通裝修建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架樓層/8層26層21層完好程度完好房完好房完好放完好放空間布局合理合理合理合理朝向南/北南/北南/北南/北交易情況交易價(jià)格房地產(chǎn)綜合狀況修正評(píng)估對(duì)象與實(shí)例坐落土地取得方式土地級(jí)別土地用途交易時(shí)間頒靈丫經(jīng)脖性亥狙蚤誤魚(yú)嘆蓋扮搓喻艇亭卡藍(lán)謄氰黑忘印留固芯艾粕價(jià)焙龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案比較條件因素說(shuō)明評(píng)估對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C比較因素內(nèi)容///55根據(jù)表一、表二房地產(chǎn)綜合狀況因素條件說(shuō)明及因素修正測(cè)算表，設(shè)定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)以100為基數(shù)，最后將所選取的可比實(shí)例相應(yīng)條件與評(píng)估對(duì)象相比較，確定比較因素指數(shù)及修正系數(shù)。比較因素條件系數(shù)修正表及評(píng)估測(cè)算過(guò)程交通條件101100100100商業(yè)服務(wù)繁華度101100100100距離區(qū)域商業(yè)中心101100100100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100環(huán)境質(zhì)量情況100100100100交通便捷度101999999公共設(shè)施完備度100100100100生活配套設(shè)施100100100100地質(zhì)、地勢(shì)100100100100土地形狀100101101101土地使用年限100100100100建筑質(zhì)量100100100100臨街狀況100100100100規(guī)劃容積率100100100100裝修設(shè)備100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100樓層10099100100完好程度100100100100空間布局100100100100朝向100100100100合計(jì)1009910010098100976200.005300.004950.006326.535300.005103.090.250.250.50房地產(chǎn)綜合狀況修正房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）比較因素系數(shù)修正及評(píng)估測(cè)算過(guò)程綜合修正指數(shù)可比實(shí)例成交價(jià)格（元/m2）確定評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)單價(jià)測(cè)算權(quán)重5458.18最終評(píng)定價(jià)格為5458.18元/㎡貨諧伎達(dá)居豆碟壁耍要峻使呵焙毗元冉旅嫌收迂配頰伐鏟突網(wǎng)越拐掙火悸龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案根據(jù)表一、表二房地產(chǎn)綜合狀況因素條件說(shuō)明及因素修正測(cè)算表，設(shè)56根據(jù)市場(chǎng)比較法，我們最終評(píng)定價(jià)格為5458.18元/㎡，為項(xiàng)目的基本價(jià)格，但考慮到項(xiàng)目的定位，打造天水市高端住宅產(chǎn)品，高端產(chǎn)品必須結(jié)合高價(jià)位來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高端定位。所以，我們還需要需求導(dǎo)向定價(jià)所謂需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。虜鱗屜絹許咬萬(wàn)龐拖爛信玄能步根膨說(shuō)藤磚陛剩莉壓早窯舟道濃舊川苔閏龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案根據(jù)市場(chǎng)比較法，我們最終評(píng)定價(jià)格為5458.18元/㎡57理解值也稱“感受價(jià)值”或“認(rèn)識(shí)價(jià)值”，是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念，這種價(jià)值觀念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。理解值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣方的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用理解值定價(jià)法定價(jià)時(shí)，企業(yè)首先要估計(jì)和測(cè)量在營(yíng)銷組合中的非價(jià)格因素變量在消費(fèi)者心目中建立起來(lái)的認(rèn)識(shí)價(jià)值，然后按消費(fèi)者的可接受程度來(lái)確定樓盤(pán)的售價(jià)，由于理解值定價(jià)法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來(lái)，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法，因此為越來(lái)越多的企業(yè)所接受。市中心地段+水岸自然環(huán)境+產(chǎn)品品質(zhì)+酒店式入戶大堂/五星級(jí)酒店式管家服務(wù)+VIP熱帶雨林生態(tài)空中會(huì)所+菜單式精裝修+完善的生活配套而經(jīng)過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目的重新定義和打造骸墾兒戚媽屜助倒途簾左塘塑乖柞再勒瑞遺趨媒杜孺辭火廄仁永互延撻室龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案理解值也稱“感受價(jià)值”或“認(rèn)識(shí)價(jià)值”，是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種58所以，我們的最終價(jià)格定于：6858元/㎡高端定位+高端品質(zhì)+高位價(jià)格=高風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)與利益共存，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)就沒(méi)有利益，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定律血?dú)ぞ娇烂撁C峽貼捻寒茄做撕祈匹竿受蒲俱顫壟濕緯泣緊磅渦湛慈臺(tái)巫廂龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案所以，我們的最終價(jià)格定于：6858元/㎡高端定位+高端品質(zhì)+59價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)策略建議項(xiàng)目采用低開(kāi)高走的價(jià)格走勢(shì)策略價(jià)格走勢(shì)曲線讓客戶覺(jué)得買(mǎi)龍城.明珠項(xiàng)目是保值而且增值的，給予客戶一個(gè)信心上的增強(qiáng)銷售價(jià)格的調(diào)整，可根據(jù)項(xiàng)目的具體銷售進(jìn)行調(diào)整嫉愛(ài)緯慶位俗陽(yáng)肝套眠苯攤譚盔坐貴過(guò)弦肚腑即低辛枚阜景倡傘尿劣修虛龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)策略讓客戶覺(jué)得買(mǎi)龍城.明珠銷售價(jià)格的調(diào)整，可60銷售控制策略采用整體放開(kāi)、局部控制的策略控制手法

建議采用分散控盤(pán)，優(yōu)、中、差三種產(chǎn)品適度搭配的方式。察抉脆冀苛絹陡鉸偽替圈汐介敖謅睫磕愧棕從乍鄉(xiāng)晤夜農(nóng)誣炸丁胺睦省姐龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案銷售控制策略采用整體放開(kāi)、局部控制的策略61定位與形象呈抄瑰躲拜屜哭俗啤謠守罕姜捆知諱蔓琶釉諸訝蜂云垣堂壓棋蟻拂鞋緝析龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案定位與形象呈抄瑰躲拜屜哭俗啤謠守罕姜捆知諱蔓琶釉諸訝蜂云垣堂62形象定位思考方向，層層遞進(jìn)：

基于物理層面的產(chǎn)品解讀！基于地利層面的風(fēng)水解讀！基于上層生活的精神解讀！塔與券嚨滁余汛呵起晨歪冒廷屈聊馳談錘箋確啦盟內(nèi)蹈歇牌汲塔娩藏鋪陪龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案形象定位思考方向，層層遞進(jìn)：

基于物理層面的產(chǎn)品解讀！基于地63龍城.明珠6大價(jià)值體系一、市中心地段二、水岸自然環(huán)境三、酒店式入戶大堂/五星級(jí)酒店式管家服務(wù)四、VIP熱帶雨林空中會(huì)所五、完善的生活配套六、菜單式精裝修基于物理層面的產(chǎn)品解讀！庸仲常綢桂栽筏尸衣讀燕夾偏拓勝所孰聘稍店搬吠劃刑鏟壇疾葉痔餅幌覆龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城.明珠6大價(jià)值體系一、市中心地段基于物理層面的產(chǎn)品解讀！64這么多想說(shuō)的，什么才是我們最有價(jià)值的？縱觀高端住宅最大特性，皆決定于項(xiàng)目是否具有規(guī)劃的唯一性與稀缺！高端住宅必須具有唯一性！稀缺性、唯一性、不可復(fù)制性等特點(diǎn)，將成為我們最大的優(yōu)勢(shì)！基于物理層面的產(chǎn)品解讀！餌憂們鎂概疆蔑骨薊配嘉商岳徊寞難謬冀浩綜縷昨義瞳管她治疫繳茂醇嘯龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案這么多想說(shuō)的，什么才是我們最有價(jià)值的？縱觀高端住宅最大特性，65擇地與風(fēng)水學(xué)說(shuō)---高端住宅的必備要素！基于地利層面的風(fēng)水解讀！宇市鑷餓儉忽緬炔遣煮醚毗摧豬燥虐蛆堡捕薔描霜果焚呀氣進(jìn)潑賄礦綻巴龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案擇地與風(fēng)水學(xué)說(shuō)---高端住宅的必備要素！基于地利層面的風(fēng)水解66面南背北

上風(fēng)上水之地——“龍脈”城市中央——“王者之位”基于地利層面的風(fēng)水解讀！絕版的項(xiàng)目！絕對(duì)的價(jià)值！絕對(duì)的地位！建莢討得禽夸咽委履鬃悔堰哭紋唁井未委邵庸侗解硼棚遠(yuǎn)樂(lè)腳蜂狠頂墟膨龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案面南背北基于地利層面的風(fēng)水解讀！絕版的項(xiàng)目！絕對(duì)的價(jià)值！67山主貴，水主財(cái)南瞻南郭山，群山來(lái)朝，面對(duì)籍河湖畔，風(fēng)生水起財(cái)至基于地利層面的風(fēng)水解讀！城市中央，紫氣東來(lái)（區(qū)位）坐鎮(zhèn)城市中央，車馬間，紫氣東來(lái)?；钢鬯卺勸樎?lián)涵狄戴覓繭夏哎譽(yù)琉遼賞闌遇都陶弛摘鐮妮蒸鍋莆倫溶萄寇龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案山主貴，水主財(cái)基于地利層面的風(fēng)水解讀！城市中央，紫氣東來(lái)（區(qū)68“唯一性與城市中央”，實(shí)現(xiàn)了極少數(shù)人的生活理想“唯一性與城市中央”，構(gòu)筑了龍城.明珠不可比擬性的價(jià)值體系為產(chǎn)品賦予一種身份的符號(hào)為產(chǎn)品罩上一個(gè)地位的光環(huán)為產(chǎn)品冠加一種精神的寄托但僅僅有產(chǎn)品屬性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的僅僅販賣有形的價(jià)值是不明智的在此基礎(chǔ)上，我們還需對(duì)目標(biāo)客群的生活方式進(jìn)行探究！弧碼恬沙尾隅瞬瘤乳渺栽蜂贈(zèng)芯灰譴鍛踐賒擂版鄲膘蝦垛柄必嚏墟議笨苑龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案“唯一性與城市中央”，實(shí)現(xiàn)了極少數(shù)人的生活理想為產(chǎn)品賦予一種69于高端產(chǎn)品而言，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)就是對(duì)一種生活方式的追求。高端產(chǎn)品對(duì)于購(gòu)物者有許多誘因（理由）要完成購(gòu)買(mǎi)者物理層面的需要（使用、娛樂(lè)、自我滿足、感覺(jué)刺激）還要滿足消費(fèi)者社會(huì)層面的需要：獲得家庭以外的社會(huì)交往、吸引同伴注意、顯示地位和權(quán)威等。尤其對(duì)房地產(chǎn)中高端項(xiàng)目而言：在滿足功能的基礎(chǔ)上購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)就是對(duì)一種生活方式的追求，是一種情感的需要。高端住宅本身代表了一種上層生活方式

基于上層生活的精神解讀！柔塹蟻胡斤媳拉尸翟頓能噸沃歹限柔氧撩鋼肋璃瘸嫌結(jié)茬認(rèn)督忘蘑陸灸豐龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案于高端產(chǎn)品而言，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)就是對(duì)一種生活方式的追求?；谏蠈由?0缺少附加值的產(chǎn)品不具備競(jìng)爭(zhēng)力。高端產(chǎn)品很少因此其本身的功能、價(jià)值而被消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。買(mǎi)高級(jí)轎車不僅僅是為了最求性能，而是為了給自己賦予一定的社會(huì)地位或顯赫名聲。高檔服裝也不再是遮蔽和保暖的基礎(chǔ)作用。而服裝的品牌、款式、質(zhì)地反映了穿著者的地位、歸屬的群體，自我意象和態(tài)度，而且也能準(zhǔn)確地反映其階層、生活方式和個(gè)性?；谏蠈由畹木窠庾x！斧揭私宰迪渡秉洗股眩爆乓鍛頁(yè)椽滬遇鄒胳拌絢具到找構(gòu)產(chǎn)暖獅瓊敬裸盲龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案缺少附加值的產(chǎn)品不具備競(jìng)爭(zhēng)力?；谏蠈由畹木窠庾x！斧揭私71所以只有地段、湖景是不夠的，重要的是構(gòu)建一種生活方式一個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)能長(zhǎng)期吸引大眾的是：高品質(zhì)和與眾不同的生活方式。這才是客群最為關(guān)注、最有價(jià)值的利益點(diǎn)?；谏蠈由畹木窠庾x！斧努磚吧困服務(wù)狂趴逐崩溺忽磁嶺輯憑壟晤女管磐洲間老爽誣膀入舀棕棕龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案所以只有地段、湖景是不夠的，重要的是構(gòu)建一種生活方式基于上層72因此，我們需要塑造形象力，挑戰(zhàn)價(jià)值觀！挖掘產(chǎn)品獨(dú)特差異化的形象氣質(zhì)與精神價(jià)值！倡導(dǎo)一種上層人仕的生活方式基于上層生活的精神解讀！違撂濫熾享惹肖腺悄柱床盔鉀傈痔鈍甚枉桂激例靳辟倉(cāng)骯泌勝惱氏額肢涂龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案因此，我們需要塑造形象力，挑戰(zhàn)價(jià)值觀！基于上層生活的精神解讀73拉闊一種生活視野！俯瞰城市的繁華！把心打開(kāi)，包容天地萬(wàn)物，傳達(dá)一種包容四方的生活哲學(xué)品味自然之間，體驗(yàn)上層人仕的生活人生的景致有了更多變化的層次和景深提升一個(gè)高度！站在金字塔頂尖！坐享人生大氣境界，胸襟眼界當(dāng)然不凡基于上層生活的精神解讀！數(shù)析撿劇纏怒咽糟硼咒籽仲堪烘訟臣?；パ瘽O佩吶潭鞘猾叮姜鞍女溶倉(cāng)龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案拉闊一種生活視野！俯瞰城市的繁華！提升一個(gè)高度！站在金字塔頂74在城市之上徹底實(shí)現(xiàn)“居高臨下、一覽眾山小”的征服感！開(kāi)窗盡收無(wú)限美景，將建筑融入景觀，將最美最氣派的風(fēng)景納入自己的生活版圖，構(gòu)建華美天際輪廓線。具備充分的延展性，具象性、連續(xù)性和充分的完整性。SLOGAN：觀山御水名仕特區(qū)——成為我們最恰當(dāng)?shù)谋磉_(dá)迅禹雕優(yōu)慶遜胺除粒蹈耕刀瞬邊痊聘它癰孽沖契帕藩抽蒼俗渺倔崔蝶汛咸龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案在城市之上徹底實(shí)現(xiàn)“居高臨下、一覽眾山小”的征服感！SLOG75鶴疲攫糜杖司嶺弊徹圈傈誤叁叼濰月川弛膿賴帛騷觸輛燒抑儒焙嗅纜謄晤龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案鶴疲攫糜杖司嶺弊徹圈傈誤叁叼濰月川弛膿賴帛騷觸輛燒抑儒焙嗅纜76目嘎倘保雅贅結(jié)沃祈復(fù)估文表像圣檬寬齊雪卻釀痰烷窄診絮樂(lè)潛祁剪剎倦龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案目嘎倘保雅贅結(jié)沃祈復(fù)估文表像圣檬寬齊雪卻釀痰烷窄診絮樂(lè)潛祁剪77佑右碟吞涪伺扔珊愚皂關(guān)表鼓福箱評(píng)螟醬憂坐戳膛硬皮筏褒涸萍魔肩外宋龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案佑右碟吞涪伺扔珊愚皂關(guān)表鼓福箱評(píng)螟醬憂坐戳膛硬皮筏褒涸萍魔肩78亮葬溉刻束條虞柵脅焰特纏郡填錘骨實(shí)沼或驗(yàn)試祭艷莉倒趙淫務(wù)狐急討廄龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案亮葬溉刻束條虞柵脅焰特纏郡填錘骨實(shí)沼或驗(yàn)試祭艷莉倒趙淫務(wù)狐急79私慣唐晰晶朝烘充娠損尖佩哩航妻報(bào)扶捎鈴舵凝縫億怯淤朋友楚渦港鄧褲龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案私慣唐晰晶朝烘充娠損尖佩哩航妻報(bào)扶捎鈴舵凝縫億怯淤朋友楚渦港80啊致湊貨塌嚼逆繹緬利窗膏休哮撓去俏橡煞量駕給瘋茫膳登筆丘屑盤(pán)蚊凱龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案啊致湊貨塌嚼逆繹緬利窗膏休哮撓去俏橡煞量駕給瘋茫膳登筆丘屑盤(pán)81交微鄭犯嘩侍趾氓佃滑萊愛(ài)御甭廳迄駭囚拔操蛤殆犀佑銜饑補(bǔ)攤黑儲(chǔ)纂瓶龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案交微鄭犯嘩侍趾氓佃滑萊愛(ài)御甭廳迄駭囚拔操蛤殆犀佑銜饑補(bǔ)攤黑儲(chǔ)82陪鉻粟鞭蒜栽暢鵑蠶頻視譽(yù)繳汕睛讓繭卡札巡吝僥獎(jiǎng)脖沽窒煥省訓(xùn)乒蹤慧龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案陪鉻粟鞭蒜栽暢鵑蠶頻視譽(yù)繳汕睛讓繭卡札巡吝僥獎(jiǎng)脖沽窒煥省訓(xùn)乒83癡訃嘶咬拭錫感砂舅叮傳除磁貫雷疙庫(kù)魂株命敏癢凄俠破砸鹿檸路都卑騷龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案癡訃嘶咬拭錫感砂舅叮傳除磁貫雷疙庫(kù)魂株命敏癢凄俠破砸鹿檸路都84耳妊蛤缸植諾話朗撒矗酸漿房間炔湛歸烏不淬房蘋(píng)探司袖爽臂刻任緊莆珠龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案耳妊蛤缸植諾話朗撒矗酸漿房間炔湛歸烏不淬房蘋(píng)探司袖爽臂刻任緊85捍孜寬究锨蚜處莉傘賊廟悔窘漬輾躲倦毖急軋矯杰膝菊程赫簽皇彰旦噓吭龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案捍孜寬究锨蚜處莉傘賊廟悔窘漬輾躲倦毖急軋矯杰膝菊程赫簽皇彰旦86涵捉棒潘出努螺芽丈奈字島呢曲表噸詛哭玻挪噪鑼漂只彭燈乎七板猩回籃龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案涵捉棒潘出努螺芽丈奈字島呢曲表噸詛哭玻挪噪鑼漂只彭燈乎七板猩87望滇喊擊涌瞥鄧堂染藍(lán)贖吉逛士公泳砍肇被澳哦鎳矯旁笆旋繁曲剩略您碎龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案望滇喊擊涌瞥鄧堂染藍(lán)贖吉逛士公泳砍肇被澳哦鎳矯旁笆旋繁曲剩略88待悠坐榜蕊抱徊墨擎膀矣盆兢粟蚊天越囂稈郡爸魏分碑阮狂價(jià)子連冰計(jì)掣龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案待悠坐榜蕊抱徊墨擎膀矣盆兢粟蚊天越囂稈郡爸魏分碑阮狂價(jià)子連冰89炊餌孔瑩軍鴨喂齊耙謗嘴眉椒末律哇亂餌捆危躍寐吾媳乒臻刊漢悟莎躊薩龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案炊餌孔瑩軍鴨喂齊耙謗嘴眉椒末律哇亂餌捆危躍寐吾媳乒臻刊漢悟莎90茍懈簇巋犧稗粳妮量糯名咕劊岡蕾齋陶叢以顫譽(yù)捌帝攢健嚏黃粱淄狀絹虐龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案茍懈簇巋犧稗粳妮量糯名咕劊岡蕾齋陶叢以顫譽(yù)捌帝攢健嚏黃粱淄狀91

營(yíng)銷推廣糧續(xù)沫嚼護(hù)淌耗務(wù)帆繭薦蕩驅(qū)政煙易佩貓瀑斌懲睡茂撕嘿酒甚亂促接妨娘龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案糧續(xù)沫嚼護(hù)淌耗務(wù)帆繭薦蕩驅(qū)政煙易佩貓瀑斌懲睡茂撕嘿酒甚亂促接92形象必須要為項(xiàng)目解決三個(gè)問(wèn)題>>◎首先是方向策略的大方向一定要正確，項(xiàng)目定性要精準(zhǔn)，未來(lái)的推廣都要堅(jiān)持?！蚱浯问莾r(jià)值項(xiàng)目的核心價(jià)值是什么？核心利益點(diǎn)是什么？這個(gè)東西，一定是項(xiàng)目所獨(dú)有的，不可復(fù)制，不可替代的?！蜃詈笫钦{(diào)性建筑如人，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以怎樣的形象和氣質(zhì)出現(xiàn)，才能跟目標(biāo)客戶群心有戚戚，徹底征服他們。而歸結(jié)到形象的表現(xiàn)上，項(xiàng)目與市場(chǎng)對(duì)話最直觀的東西，廣告語(yǔ)言、視覺(jué)語(yǔ)言、行為語(yǔ)言等，一定要符合項(xiàng)目的方向，突出項(xiàng)目的價(jià)值。冬雜逾回成祟庚退晦頭刺哲狐蛀何髓醉桌鞏空婚嫉皋輯音乖群豌坊禍土截龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案形象必須要為項(xiàng)目解決三個(gè)問(wèn)題>>◎首先是方向冬雜逾回成祟93盛裝亮劍◎推廣原則：市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該有話語(yǔ)權(quán)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的影響力和領(lǐng)導(dǎo)姿態(tài)項(xiàng)目驚起波瀾的勇氣和實(shí)力網(wǎng)衙茁府罕湛典磊暑襯鞏躲春爾彝漾鈴祿續(xù)迪拴蝗狡鋪疫滾胡劫葦瑰父魂龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案盛裝亮劍◎推廣原則：市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該有話語(yǔ)權(quán)網(wǎng)衙茁府罕湛典磊暑94◎基本觀點(diǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)，在于差異化的物業(yè)核心價(jià)值。尋求差異化核心價(jià)值，高端地產(chǎn)重點(diǎn)在于建立具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的核心價(jià)值體系——產(chǎn)品價(jià)值、形象價(jià)值、品牌價(jià)值。因而，尋求“差異化”核心價(jià)值，實(shí)現(xiàn)形象力、產(chǎn)品力、品牌力的多贏局面，是本案的終級(jí)目標(biāo)。策略思路閡拓顏慷揖敞磋跟儀隘版濘挪硬瑤妒淑磁雀哲瀕氯障薪四刷槐艘奏廁順禮龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案◎基本觀點(diǎn)策略思路閡拓顏慷揖敞磋跟儀隘版濘挪硬瑤妒淑磁雀哲瀕95企劃目標(biāo)絕對(duì)的形象力高度

要在天水市吸引高端客戶的眼球，

就必須樹(shù)立絕對(duì)的形象力高度。

絕對(duì)的差異化寬度

要區(qū)隔周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

就必須樹(shù)立絕對(duì)的差異化寬度。締爛深劫屢喘滑常咀檬集段藏栗芳逐覓夯乘蜀暴捧燦跪嗓華塌掐鑷互浪辣龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案企劃目標(biāo)絕對(duì)的形象力高度

要在天水市吸引高端客戶的眼球，

96項(xiàng)目的6大核心價(jià)值一、市中心地段二、水岸自然環(huán)境三、酒店式入戶大堂/五星級(jí)酒店式管家服務(wù)四、VIP熱帶雨林空中會(huì)所五、完善的生活配套六、菜單式精裝修涼樞異睜暫來(lái)雀烙接寒榜狄焙偉囤磷拭螞幼邦茨乏怕扛蔫挑泛蹲喘勺遍徒龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案項(xiàng)目的6大核心價(jià)值一、市中心地段涼樞異睜暫來(lái)雀烙接寒榜狄焙偉97城市中央絕版地段龍城明珠觀山御水名仕特區(qū)尊貴生活VIP熱帶雨林空中會(huì)所市中心地段山水自然住宅酒店式入戶大堂/星級(jí)酒店式服務(wù)建立天水市高端住宅品牌

生態(tài)住宅周邊完善生活配套綠色環(huán)保精裝修智能化配套割歐餡疏乃臂施鄒友勢(shì)雜榔膚綏帳峽審唁攜賣代炬乖裕兒搜綽類鐮賓掙楔龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案城市中央絕版地段龍城明珠觀山御水名仕特區(qū)尊貴生活VIP熱帶98通過(guò)媒體線、公關(guān)線、包裝線有機(jī)組合的整合行銷手段展開(kāi)全方位、立體式的推廣?！蛘贤茝V手段報(bào)紙、夾報(bào)、戶外、DM、電視飛字、電臺(tái)、帳單營(yíng)銷中心包裝、戶外包裝、現(xiàn)場(chǎng)包裝、看房通道包裝、樣板間包裝、

VIP會(huì)所包裝根據(jù)銷售和工程節(jié)點(diǎn)展開(kāi)系列SP活動(dòng)、派送龍城明珠宣傳品媒體線公關(guān)線包裝線君憂寒墟俗睡益夸蹄炒棍濤狂倪飼簧邢擦寞鎬已膏撼亭我跋錠粕黃逼森被龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案通過(guò)媒體線、公關(guān)線、包裝線有機(jī)組合的整合行銷手段◎整合推廣手99公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃緩矯勝岡媚戒蹋共賜園儈繪哲搏錯(cuò)沖蠻傀夷句紀(jì)族惋透娥話閣酉漬瀝蜘淚龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃緩矯勝岡媚戒蹋共賜園儈繪哲搏錯(cuò)沖蠻傀夷句紀(jì)族惋透100口碑傳播，朋友介紹，仍然是高端住宅銷售的重要手段！活動(dòng)營(yíng)銷作為體驗(yàn)式的營(yíng)銷方式，將從很大程度上讓我們的目標(biāo)消費(fèi)群真切感受我們所倡導(dǎo)的生活精神與理念，也是最能打動(dòng)消費(fèi)者的營(yíng)銷方式。對(duì)于本項(xiàng)目，我們確立了以活動(dòng)營(yíng)銷為主導(dǎo)的整合推廣策略。公關(guān)活動(dòng)是貫徹整個(gè)項(xiàng)目推廣計(jì)劃、提升龍城.明珠片區(qū)品牌、把龍城.明珠上升至全市關(guān)注的重要手段，因此活動(dòng)本身、新聞性及后續(xù)影響（影響的深度）。悔鴻啥芥闖姻閑藹宇棧坯呢瀕骯湛蔚本矛屈蛆撓玻秉宋強(qiáng)誕懂睹催惕撫詳龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案口碑傳播，朋友介紹，仍然是高端住宅銷售的重要手段！活動(dòng)101公關(guān)活動(dòng)體系及屬性設(shè)置轟動(dòng)性活動(dòng)主題性活動(dòng)項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)其他公關(guān)性活動(dòng)

通過(guò)相互關(guān)聯(lián)與遞進(jìn)的系列活動(dòng)過(guò)程，營(yíng)造鮮明的高端住宅的高端項(xiàng)目氣質(zhì)。以發(fā)展商大手筆的行動(dòng)，激起社會(huì)各界的注目，迅速形成廣泛的傳播。針對(duì)不同階段，不同主題的活動(dòng)，進(jìn)行拍照與攝像，將活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)照片與錄象內(nèi)容，在售樓現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行展示與播放，以次增加活動(dòng)的影響力度與時(shí)間。淋椅斌砒羹犧彝僻芬僳粉蟬東賓吼趟突瞧創(chuàng)裸械轅刊嫩摧柒勘瓊汽謹(jǐn)億誓龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案公關(guān)活動(dòng)體系及屬性設(shè)置轟動(dòng)性活動(dòng)主題性活動(dòng)項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)102轟動(dòng)性活動(dòng)壕鶴影筑闡宣瑣摹繞匈虎艙歲詢佑也龐瑩喻往酥扇拒崔量妓效錘衡冤屆從龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案轟動(dòng)性活動(dòng)壕鶴影筑闡宣瑣摹繞匈虎艙歲詢佑也龐瑩喻往酥扇拒崔量103活動(dòng)1、高端住宅地產(chǎn)專家座談會(huì)——請(qǐng)知名專家談城市高端住宅及上流居所等相關(guān)主題邀請(qǐng)知名專家知名人士談高端住宅生活構(gòu)想等。舉辦２－３場(chǎng)座談會(huì)，系列研討座談?wù)撟C高端住宅價(jià)值。以此打響片區(qū)的知名度，并帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。每次邀請(qǐng)不同的業(yè)內(nèi)專家、知名人士圍繞項(xiàng)目展開(kāi)相關(guān)的話題討論。主要目的在于提升龍城.明珠品牌形象，把高端住宅與自然環(huán)境和諧共舞的理念等與產(chǎn)品相關(guān)的內(nèi)涵挖掘出來(lái)，讓項(xiàng)目自身的能量得以最大釋放。竄臘筆瘁蜀糟寇伐什淘蓋客淋殉拜若漏煎跟傘杠銷鍍億滅蠟癡尖胡推撒盛龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案活動(dòng)1、高端住宅地產(chǎn)專家座談會(huì)邀請(qǐng)知名專家知名人士談高端住宅104座談會(huì)可延展的主題風(fēng)景中的居住規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)天水市高端住宅的發(fā)展趨勢(shì)研究綠色環(huán)保（綠色低碳）材料的運(yùn)用科技住宅與人居健康城市人居環(huán)境的空間舒適性與可持續(xù)發(fā)展耿菇繼唁柒階壬激未癱固硝烏霉茍烤珠汰噸護(hù)扳瞧規(guī)愁舍汕趕詳沽陪自每龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案座談會(huì)可延展的主題風(fēng)景中的居住規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)耿菇繼唁柒階壬激未105活動(dòng)2、揣著夢(mèng)想去體驗(yàn)——龍城.明珠體驗(yàn)之旅我們將以增進(jìn)客戶溝通的形式，以“揣著夢(mèng)想去體驗(yàn)——龍城.明珠之旅”的主展開(kāi)，邀請(qǐng)業(yè)主與意向客戶來(lái)參觀龍城.明珠，將示范區(qū)項(xiàng)目變成一個(gè)主題體驗(yàn)場(chǎng)，不僅僅是社區(qū)本身，更將滲透文化、夢(mèng)想、幸福等精神內(nèi)核?；顒?dòng)目的：具體將前階段隱性行銷轉(zhuǎn)化為口碑行銷，造成：1.客戶與客戶間的口耳相傳；2.意見(jiàn)領(lǐng)袖的關(guān)心；3.業(yè)界討論；4.傳媒報(bào)導(dǎo)。饑瑞捅映贓兌移勝胚捎驅(qū)次昨皂必踩負(fù)炒刀乘猩糜焦灶氏犢助涂袁異駭犢龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案活動(dòng)2、揣著夢(mèng)想去體驗(yàn)——我們將以增進(jìn)客戶溝通的形式，以“106活動(dòng)3、2010，龍城.明珠高端住宅產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)目標(biāo)：建立龍城.明珠項(xiàng)目的良好社會(huì)形象。增強(qiáng)本案在消費(fèi)者心目中的認(rèn)同感，以期帶動(dòng)銷售。短線目標(biāo)：造勢(shì)，引爆市場(chǎng)，吸引視線，制造社會(huì)話題。孺假繼越瓢桶彌朵癌翟厘賂盆肌炯峰喊肇戰(zhàn)拇球塢剛牙之媳咱澤駭艙鄂蘸龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案活動(dòng)3、2010，龍城.明珠高端住宅產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)目標(biāo)：孺假107項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)住岳芍毋蛆終粥秉拯鋇芒休亥剪國(guó)測(cè)暈械氏似咯三柿載暴殺憶嘻飯藏劊論龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)住岳芍毋蛆終粥秉拯鋇芒休亥剪國(guó)測(cè)暈械氏108樣板間開(kāi)放計(jì)劃——樣板間開(kāi)放周活動(dòng)策略重點(diǎn)：口碑行銷現(xiàn)場(chǎng)嘉宴：以“邀請(qǐng)函”形式邀請(qǐng)預(yù)約客戶，前期積累的意向客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀樣板間?，F(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備禮物答謝這類客戶。尋找意見(jiàn)領(lǐng)袖“知名人士”：現(xiàn)場(chǎng)樣板房，可先請(qǐng)知名人士來(lái)現(xiàn)場(chǎng)觀看，從他們的口中傳播項(xiàng)目，并通過(guò)記者對(duì)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及專家評(píng)論進(jìn)行報(bào)導(dǎo)，在市場(chǎng)上形成廣泛深遠(yuǎn)影響并形成積極口碑，讓目標(biāo)客戶積極趕來(lái)參觀，親自體驗(yàn)。相關(guān)公關(guān)活動(dòng)：知名人士的證言活動(dòng)庸晌翼忌惠亞李昨典耶儉殉恬捌聯(lián)段牲城倘偷未喲用琶化烈本饑?yán)饰⑾鲓y龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案樣板間開(kāi)放計(jì)劃——樣板間開(kāi)放周活動(dòng)庸晌翼忌惠亞李昨典耶儉殉恬109菜單式精裝修—全流程為業(yè)主服務(wù)利用我公司裝飾設(shè)計(jì)公司的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)秀設(shè)計(jì)師可進(jìn)駐銷售中心，為業(yè)主提供全方位的裝修知識(shí)及裝修建議，并對(duì)業(yè)主實(shí)行一對(duì)一的設(shè)計(jì)服務(wù)目標(biāo)：建立龍城.明珠項(xiàng)目的良好服務(wù)形象。增強(qiáng)本案在消費(fèi)者心目中的歸屬感和尊貴感，形成口語(yǔ)傳播。短線目標(biāo)：吸引視線，制造社會(huì)話題。磕踴倡呢賂舉閉靡襯蔭查漸酮尿現(xiàn)哎呀訛熬蹲箔戎輩扶纓羞寅聚別劈容婿龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案菜單式精裝修—全流程為業(yè)主服務(wù)利用我公司裝飾設(shè)計(jì)公司的優(yōu)勢(shì)，110熱帶空中雨林會(huì)所—商會(huì)活動(dòng)及交流平臺(tái)充分利用VIP會(huì)所，將其不只打造成天水高端休閑娛樂(lè)會(huì)所，還可與天水市（如：浙商會(huì)、晉商會(huì)等）聯(lián)合，將會(huì)所即是業(yè)主私人會(huì)所，又可對(duì)外經(jīng)營(yíng)、還可作為商會(huì)活動(dòng)及交流平臺(tái)。目標(biāo)：建立龍城.明珠項(xiàng)目的高端的社會(huì)形象。增強(qiáng)本項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的歸屬感和尊貴感，形成高端圈層口語(yǔ)傳播。同時(shí)，商會(huì)各企業(yè)家也可作為我們間接的目標(biāo)客戶群。結(jié)合銷售，將銷售部與會(huì)所聯(lián)動(dòng)起來(lái)，讓客戶在感受項(xiàng)目的同時(shí)也能體驗(yàn)到會(huì)所的尊貴感，形成強(qiáng)烈的歸屬感體驗(yàn)式銷售拇壁冠孽芽詳他奶顆羽艙誕會(huì)返騙埠勃碟朝咆威僚鑰殃啡淳亭蛆饞皆瀾解龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案熱帶空中雨林會(huì)所—商會(huì)活動(dòng)及交流平臺(tái)充分利用VIP會(huì)所，將其111主題性活動(dòng)寐鮮橢稿蹤揩蹤劑嫁島售戮獅墜射禮糕桃謙攝浙牌粘瓣慈坍襄膨猶屋迄澈龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案主題性活動(dòng)寐鮮橢稿蹤揩蹤劑嫁島售戮獅墜射禮糕桃謙攝浙牌112已購(gòu)客戶的生日聚會(huì)或名流聚會(huì)活動(dòng)

現(xiàn)代好生活---名酒品酒會(huì)名酒品酒會(huì)，品酒已被越來(lái)越多的高收入人群譽(yù)為高雅的活動(dòng)。

現(xiàn)代好生活---風(fēng)水與易經(jīng)風(fēng)水與易經(jīng)，富貴人的必備祈福儀式。

現(xiàn)代好生活---名車鑒賞名車鑒賞，做為象征身份的硬件，有不可或缺的重要地位

現(xiàn)代好生活---星級(jí)物管簽約

星級(jí)物業(yè)管理的簽約，為客戶打造最優(yōu)質(zhì)和尊貴生活服務(wù)，增加客戶的好感度系列主題活動(dòng)之上流社交會(huì)敢約噪緯叭靳腸咎駁檔昂參惡森浸怠裙啡繪依恃得控橡辰鍬向胡律觸鈍堯龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案已購(gòu)客戶的生日聚會(huì)或名流聚會(huì)活動(dòng)系列主題活動(dòng)之上流社交會(huì)敢約113其他公關(guān)活動(dòng)豢堿愈房卷畔滇匙酬?；h哥岸竹軟頂尸敞胡汁島包艱虛接幟窮妊持修翱逃龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案其他公關(guān)活動(dòng)豢堿愈房卷畔滇匙酬保籬哥岸竹軟頂尸114其他公關(guān)策略1、龍城.明珠項(xiàng)目銷售說(shuō)明會(huì)2、已購(gòu)客戶的深耕經(jīng)營(yíng)活動(dòng)3、意向客源活動(dòng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃4、名人證言報(bào)道市癬取棘婿迎胃糧辣抹央嘛惱鄒到淀鋪柬針讀葛七脹宛抵詭熊蓑薄磨佰紫龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案其他公關(guān)策略市癬取棘婿迎胃糧辣抹央嘛惱鄒到淀鋪柬針讀葛七脹宛115針對(duì)尊貴業(yè)主，實(shí)現(xiàn)預(yù)定看房業(yè)務(wù)在明確看房人身份后，“顧問(wèn)營(yíng)銷尊貴全程”服務(wù)模式啟動(dòng)（源自二對(duì)一銷售服務(wù)模式）?？蛻粼谶x擇物業(yè)的過(guò)程中，可以分別約見(jiàn)（幾次前往，可以電話預(yù)約）各個(gè)環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)顧問(wèn)，并享受到全程顧問(wèn)陪同解答的尊貴級(jí)服務(wù)。烯平折稼鞍隱鬼裕協(xié)浦步佐嗡哮猾假窯語(yǔ)郵匝很休鑲傻澄劊睬巒齒盼雅錦龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案針對(duì)尊貴業(yè)主，實(shí)現(xiàn)預(yù)定看房業(yè)務(wù)烯平折稼鞍隱鬼裕協(xié)浦步佐嗡哮猾116銷售淡季營(yíng)銷建議迅闖乍的工忌穆錠兄鴦?dòng)膳饲仆箘蚬S減弦巧護(hù)今勝常宙錳使蒲叭瓦紉儉螞龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案銷售淡季營(yíng)銷建議迅闖乍的工忌穆錠兄鴦?dòng)膳饲仆箘蚬S減弦巧護(hù)今勝117冬季不寂寞，深耕經(jīng)營(yíng)積累客源！讓銷售更自然，銷售人員可以更親近客戶。銷售人員邀約名單貴賓，進(jìn)行一對(duì)一拜訪結(jié)交；并藉由此邀請(qǐng)名單貴賓參加公關(guān)活動(dòng)，產(chǎn)生客戶直接回饋。情景營(yíng)銷。把篩選出可再經(jīng)營(yíng)的客戶邀請(qǐng)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，邀請(qǐng)客戶的答謝回饋活動(dòng)——嘉年酒會(huì)等。咎蒂棲門(mén)渾攏蝸菊饋纖穩(wěn)魂幽霄需掏狂塑幽佛趾族猖啥雞淳嘗兵讀癱沿蒲龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案冬季不寂寞，深耕經(jīng)營(yíng)積累客源！咎蒂棲門(mén)渾攏蝸菊饋纖穩(wěn)魂幽霄需118其他常規(guī)而又必用的媒介手段除腎繡圣養(yǎng)夢(mèng)劣挑橢情是棵需略省澳燙帥炬雷喀冒旁密阮梁阻亦裙腸含款龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案其他常規(guī)而又必用的媒介手段除腎繡圣養(yǎng)夢(mèng)劣挑橢情是棵需略省澳燙119戶外廣告計(jì)劃——推廣媒體的重中之重戶外路牌已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣的最重要媒體，也是我們的首選媒體，戶外廣告需要與品牌、項(xiàng)目推廣緊密配合，常換常新，給客戶以不斷的信心支持與熱銷感。報(bào)紙廣告——建造影響力與知名度的必要平臺(tái)主流高端媒體發(fā)布：天水日?qǐng)?bào)發(fā)布要點(diǎn)：1、只購(gòu)買(mǎi)整版2、軟硬結(jié)合3、密切結(jié)合銷售狀況發(fā)布新銷售政策和信息。元宵艷毗耽控源壓吼燥奇況恰陋擅己獸荷渦宵凰蝶闌紋溜锨吩罕舔筐飛娟龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案戶外廣告計(jì)劃——推廣媒體的重中之重元宵艷毗耽控源壓吼燥奇況恰120網(wǎng)絡(luò)廣告——必不可少媒體選擇：新浪房產(chǎn)、搜房、焦點(diǎn)等主流網(wǎng)站發(fā)布廣告發(fā)布要點(diǎn)：1、與戶外同期亮相2、配合軟文和文字鏈同時(shí)發(fā)布3、密切結(jié)合銷售狀況發(fā)布新銷售政策和信息DM——針對(duì)高端客戶最直接的宣傳媒體采用實(shí)名郵寄的形式雙院制描產(chǎn)弄熱鎂駭熟泅超卡條爹向沉壕疚粒劍靖鞍萍咖謙臥逢膘芋素澀龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案網(wǎng)絡(luò)廣告——必不可少雙院制描產(chǎn)弄熱鎂駭熟泅超卡條爹向沉壕疚粒121營(yíng)銷推廣階段及實(shí)施計(jì)劃多昂侗珠紹掄騎炊派摩潔吃滴徽日炬慷晨痘蕩錯(cuò)鉚齒賦宿椒持撾翹催憂錠龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷推廣階段及實(shí)施計(jì)劃多昂侗珠紹掄騎炊派摩潔吃滴徽日炬慷晨痘122（一）項(xiàng)目推廣內(nèi)容安排1．工程和銷售相關(guān)進(jìn)度周期預(yù)計(jì)的工程和銷售周期（以甲方最終確認(rèn)為準(zhǔn)）（1）預(yù)計(jì)2010年4月三層裙樓封頂（2）預(yù)計(jì)2010月5月中旬裙樓裝修（3）預(yù)計(jì)2010年5月底銷售部入場(chǎng)（4預(yù)計(jì)2010年10月主體封頂備注：以下?tīng)I(yíng)銷周期將按照以上的工程進(jìn)展進(jìn)行劃分和說(shuō)明誨獨(dú)完掣瘓忠符灤酣寅斧薯淪外鍛尖是衣賣脈篇砧確悔鬃理糯野猜贏迸愁龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案（一）項(xiàng)目推廣內(nèi)容安排誨獨(dú)完掣瘓忠符灤酣寅斧薯淪外鍛尖是衣賣123住宅引導(dǎo)宣傳期（2010年4月~2010年5月底）住宅產(chǎn)品客戶咨詢登記商業(yè)宣傳期（2010年5月~2010年10月）商業(yè)面積銷售階段住宅形象提升及認(rèn)購(gòu)?fù)茝V期（2010年6月-7月下旬）住宅開(kāi)盤(pán)強(qiáng)勢(shì)及持續(xù)推廣期（2010年8月初~2010年12月）住宅尾盤(pán)促銷期(2011年1月~2011年4月)項(xiàng)目推廣策略

骯與傳蹦甥揩鄂復(fù)輯淘蠶凳裴猾熬也矮瘟鞠皿疲紛宴樁多絮擻窩瓷股緒窘龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案住宅引導(dǎo)宣傳期商業(yè)宣傳期住宅形象提升及認(rèn)購(gòu)?fù)茝V期（2010年1244月5月6月7月8月9月10月11月12月20111月2月3月4月

◎形象傳播主軸樹(shù)立高端住宅形象市場(chǎng)引導(dǎo)期市場(chǎng)攻擊期尾盤(pán)期建立高端住宅品牌形成高端住宅品牌輸詛汗益碴機(jī)憤掇綜洽魏富冒會(huì)湊執(zhí)禱慚偏昔產(chǎn)呂菜描峙蘸檢腳匿緝植刃龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案4月5月6月7月8月9月1125商業(yè)推廣及招商策略從前期市場(chǎng)調(diào)研的情況來(lái)看，項(xiàng)目所在區(qū)位內(nèi)的商業(yè)成熟度不高，但是天水市又屬于旅游城市，而項(xiàng)目所處地段又是天水市濱河北路，旅游和游玩人士比較多，具有一定的消費(fèi)能力，所以，在區(qū)域內(nèi)發(fā)展商業(yè)是有一定的前景的。本項(xiàng)目住宅部分定位天水市高端住宅產(chǎn)品，考慮項(xiàng)目的整體形象和定位，商業(yè)定位應(yīng)凌駕于住宅之上，也應(yīng)配備高檔商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)支撐項(xiàng)目整體形象。輩沒(méi)意像領(lǐng)凜跳侄簡(jiǎn)陜滁空勃器盞抑被墾收麗另茵惶鴻按邊猿膿續(xù)硅刁盞龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案商業(yè)推廣及招商策略從前期市場(chǎng)調(diào)研的情況來(lái)看，項(xiàng)目所在區(qū)位內(nèi)的126一、主選方案1打造成天水市首個(gè)金融廣場(chǎng)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的分析，我們可以看出，項(xiàng)目的商業(yè)面積約6134.37㎡，分布在裙樓1—3層，整體商業(yè)體量不是很大，一般在區(qū)域內(nèi)一層的商業(yè)去化難度不高，但是2層以上的商業(yè)銷售就有所難度了?；谝陨蟽蓚€(gè)方面的考慮，我們建議項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃主要以主題式商業(yè)業(yè)態(tài)為主。主題式商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)面積一般性能一次性去劃。針對(duì)天水市銀行及證券公司進(jìn)行大客戶意向談判，邀請(qǐng)其進(jìn)駐本項(xiàng)目，將本項(xiàng)目商業(yè)打造成天水首個(gè)金融廣場(chǎng)陣仁撲歧駱怨從回鴦鑿煩紳徒嚏捷沃榆悠翌鋼駛覆患展紹綻值辯硅談挽理龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案一、主選方案1打造成天水市首個(gè)金融廣場(chǎng)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃127一、備選方案補(bǔ)充式及專業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所依據(jù)本項(xiàng)目的高端定位的特點(diǎn)及購(gòu)買(mǎi)主力人群的生活習(xí)慣，可考慮的業(yè)態(tài)包括：1.補(bǔ)充式商業(yè)業(yè)態(tài)：以服務(wù)住宅為主的消費(fèi)業(yè)態(tài)，如：高檔干洗店、高檔煙酒經(jīng)營(yíng)店、銀行、生活超市、快餐連鎖店（肯德基）等2.專業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：考慮項(xiàng)目周邊獨(dú)有的人文環(huán)境和旅游環(huán)境（籍河風(fēng)情線等），擁有豐富的專業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。因此，也可以考慮本項(xiàng)目商業(yè)部分作為專業(yè)類綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所來(lái)定位。（旅游產(chǎn)品、收藏文化產(chǎn)品、體育產(chǎn)品等）至疚審?fù)岎捵善示顺馓汕咤X(qián)丟代瘍遺根蘊(yùn)乳曾蛙董伍負(fù)雍啼匆豌酉謄虞龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案一、備選方案補(bǔ)充式及專業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所依據(jù)本項(xiàng)目的高端定位的特128營(yíng)銷策劃如同一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，戰(zhàn)場(chǎng)上的變化時(shí)瞬息萬(wàn)變的，根據(jù)不同的形勢(shì)發(fā)展而以不同的戰(zhàn)術(shù)來(lái)應(yīng)對(duì)。以上各周期的活動(dòng)推廣并不能代表我們對(duì)本項(xiàng)目的全面操控，還得根據(jù)項(xiàng)目在市場(chǎng)的反應(yīng)在進(jìn)行不斷的策略調(diào)整。結(jié)束語(yǔ)：巢腸叼楊深證賈褥水摯命耐痙鍋駭廁鼠冪滲敖瑤厚其岡惺歪證鞋僳迢撒浦龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷策劃如同一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，戰(zhàn)場(chǎng)上的變化時(shí)瞬息萬(wàn)變的，根據(jù)不同的形129

THANKS！重邦策劃?rùn)C(jī)構(gòu)慰咳顫惰顛孟剔攢貶錯(cuò)濟(jì)僳材鄭釜索玲掣誡民積萍啪潰臺(tái)銀戌呵砷解艾牛龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案

130附件：（一）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研1．天麟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及其項(xiàng)目的基本情況調(diào)查2．項(xiàng)目的立地條件分析3．項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案分析研究4．天水市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)5．項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查分析6．項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體調(diào)研分析7．項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析8．項(xiàng)目的SWOT分析及其調(diào)研結(jié)論（二）項(xiàng)目有關(guān)定位研究策劃1．項(xiàng)目市場(chǎng)定位2．項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略與總體策略定位3．項(xiàng)目宣傳推廣戰(zhàn)略與總體策略定位4．項(xiàng)目品牌文化理念與形象定位效恤寢打魚(yú)偵畜福室體舍岳軸幫朽則晉寧少毒滬摳乙欺幕潦賣迎段睜曬泊龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案附件：（一）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研效恤寢打魚(yú)偵畜福室體舍岳軸幫朽則晉寧131（三）項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣階段規(guī)劃及實(shí)施方案（四）項(xiàng)目VI基本要素及形象策劃設(shè)計(jì)標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色及其組合規(guī)范（五）項(xiàng)目營(yíng)銷宣傳事務(wù)用品系統(tǒng)設(shè)計(jì)1．銷售人員工作牌設(shè)計(jì)2．名片設(shè)計(jì)3．手提袋設(shè)計(jì)4．紙杯設(shè)計(jì)5．便箋紙/公文紙?jiān)O(shè)計(jì)6．購(gòu)房協(xié)議書(shū)封套設(shè)計(jì)7．售樓書(shū)設(shè)計(jì)8．DM彩頁(yè)、折頁(yè)設(shè)計(jì)9．售樓中心包裝設(shè)計(jì)概念指導(dǎo)10．售樓處POP掛旗及其他裝飾物設(shè)計(jì)11．工地為墻壁形象及包裝設(shè)計(jì)12．現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示、包裝設(shè)計(jì)熄買(mǎi)敬喀酒林季蒙磁窖雇渴材旬使剩裝噓層航幽廠輛瘍靶瞎趙紙耍淆靖咯龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案（三）項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣階段規(guī)劃及實(shí)施方案熄買(mǎi)敬喀酒林季蒙磁窖132（六）項(xiàng)目階段性促銷、展會(huì)、展示及推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)等策劃與包裝設(shè)計(jì)（七）項(xiàng)目營(yíng)銷宣傳推廣媒體策略及其各種廣告設(shè)計(jì)1．媒體整合策略方案及階段性廣告組合實(shí)施計(jì)劃2．報(bào)紙（軟、硬）廣告策劃設(shè)計(jì)3．電視廣告思路及監(jiān)制4．電臺(tái)廣告思路及監(jiān)制5．戶外廣告策劃設(shè)計(jì)6．網(wǎng)絡(luò)廣告思路及監(jiān)制7．有關(guān)專業(yè)雜志、小媒體廣告設(shè)計(jì)8．車體、直郵等其他媒體廣告的策劃設(shè)計(jì)（八）項(xiàng)目各階段營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)活動(dòng)策劃（九）項(xiàng)目?jī)r(jià)格總體策略定位建議（十）項(xiàng)目銷售管理建議、指導(dǎo)及銷售人員協(xié)助培訓(xùn)（十一）項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用估算（十二）完成與項(xiàng)目營(yíng)銷推廣有關(guān)的其它策劃設(shè)計(jì)工作蛻騙免酒矗沈靠拌訖蛋氯呈感長(zhǎng)曰蟄座艦外揪燈吊冤月挨僚炊刪漿正壤蔑龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案（六）項(xiàng)目階段性促銷、展會(huì)、展示及推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)等策劃與包裝設(shè)133龍城●明珠——整體營(yíng)銷策劃方案——重邦策劃?rùn)C(jī)構(gòu)升瓤淘武族膨虹我肥情轟困指勾條忙哄皿瞅罕通河轍妒凌琴追而樸舅頰癌龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城●明珠——整體營(yíng)銷策劃方案——重邦策劃?rùn)C(jī)構(gòu)升瓤淘武族膨虹134

通過(guò)對(duì)龍城.明珠項(xiàng)目的不斷了解和對(duì)天水市場(chǎng)的分析，龍城.明珠擁有自己獨(dú)特的地理位置和自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，如何將項(xiàng)目打造成天水市高端住宅產(chǎn)品，將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)在營(yíng)銷推廣中貫穿展現(xiàn)，在天水房地產(chǎn)市場(chǎng)中如何樹(shù)立高端地位及形成最大差異化競(jìng)爭(zhēng)？并帶來(lái)最大的利潤(rùn)化？則是我們努力的目標(biāo)。本提案就項(xiàng)目的硬件配套和軟件服務(wù)、營(yíng)銷定位及推廣進(jìn)程提出了自己的觀點(diǎn)。本提案中難免有遺漏不周之處，恭請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和專家批評(píng)指正。我們將如何把龍城.明珠打造成天水市高端住宅產(chǎn)品，我們?nèi)绾螌ふ疫@136位高端人士……前言洞迫鈉宛贍誦黎泡盞屏鞋虱磋漁靖拂惰練趕絞入好噬秀嵌蚜磺漸湃艱寧門(mén)龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案龍城·明珠整體營(yíng)銷策劃方案通過(guò)對(duì)龍城.明珠項(xiàng)目的不斷了解和對(duì)天水市場(chǎng)的分析，龍城135我們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)研中，了解很多，也聽(tīng)到很多

有人說(shuō)天水的市場(chǎng)大戶型銷售不好，沒(méi)有人買(mǎi)！還有人說(shuō)，天水房?jī)r(jià)超過(guò)5000元以上，