建設(shè)工程公司開發(fā)項目操作手冊與管理規(guī)定

第一局部：工程決策階段一、市場調(diào)查報告與可行性分析..................................................081、市場調(diào)查報告........................................................................082、工程可行性研究階段編制可行性研究報告........................12二、調(diào)研土地狀況..........................................................................18三、概算投資本錢、預算工程收益..............................................20四、工程確定..................................................................................30五、組建工程管理班子..................................................................31六、取得土地..................................................................................31七、土地接管..................................................................................40八、工程定位..................................................................................43第二局部：工程前期辦證階段九、針對工程成立公司..................................................................51十、國有土地使用證辦理..............................................................56十一、編制設(shè)計任務書..................................................................58十二、設(shè)計招標..............................................................................60十三、規(guī)劃方案報審......................................................................66十四、申報方案立項......................................................................69十五、申辦?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?..........................................70十六、建筑設(shè)計優(yōu)化......................................................................72十七、日照分析報告的編制和報送..............................................76十八、建筑日照分析.....................................................................80十九、擴初設(shè)計及審查.................................................................83二十、擴初設(shè)計送審.....................................................................86二十一、工程立項報告、環(huán)境評估報告.....................................89二十二、申辦?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?.....................................90二十三、委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探.........................................................92二十四、房地產(chǎn)開發(fā)辦證流程.....................................................96二十五、房地產(chǎn)辦證費用……….100第三局部：工程工程管理階段二十六、三通一平跟蹤管理.........................................................103二十七、施工總承包招標.............................................................104二十八、工程報建.........................................................................111二十九、工程平安質(zhì)量報監(jiān).........................................................113三十、申領(lǐng)施工許可證.................................................................116三十一、臨時施工用水、電配套.................................................118三十二、申辦開工紅線點和標高點.............................................120三十三、施工圖紙管理.................................................................122三十四、施工記錄.........................................................................124三十五、施工圖紙會審和設(shè)計交底.............................................125三十六、工程例會.........................................................................128三十七、編制會議紀要.................................................................130三十八、現(xiàn)場記錄.........................................................................132三十九、施工圖內(nèi)審.....................................................................134四十、施工圖設(shè)計交底.................................................................137四十一、施工技術(shù)方案優(yōu)化.........................................................140四十二、編制工程預算.................................................................142四十三、編制工程方案書.............................................................144四十四、審核工程量.....................................................................148四十五、工程撥款.........................................................................150四十六、甲方采購.........................................................................152四十七、施工平安管理.................................................................157四十八、施工平安巡視................................................................162四十九、施工圖修改.....................................................................165五十、現(xiàn)場簽證.............................................................................168五十一、樣板引路和封樣驗收.....................................................170五十二、工程質(zhì)量事故處理.........................................................174五十三、土建工程隱蔽驗收.........................................................178五十四、安裝工程隱蔽驗收程序.................................................182五十五、公建配套.........................................................................185五十六、供電配套.........................................................................189五十七、供水配套.........................................................................195五十八、排水配套.........................................................................199五十九、消防配套.........................................................................202六十、燃氣配套.............................................................................207六十一、環(huán)衛(wèi)配套.........................................................................210六十二、衛(wèi)生防疫報批.................................................................212六十三、通信配套.........................................................................215六十四、有線電視配套工程.........................................................217六十五、綠化配套.........................................................................220六十六、小區(qū)平安防范配套.........................................................223六十七、郵政配套.........................................................................226六十八、門牌報批.........................................................................227六十九、申辦“使用粘土磚〞核定.............................................228七十、人防結(jié)、建施工程建設(shè)管理.............................................229七十一、工程竣工檔案編制驗收和報送.....................................236七十二、申辦規(guī)劃驗收.................................................................243七十三、公司內(nèi)部驗收.................................................................246七十四、竣工備案制驗收.............................................................247七十五、工程總結(jié).........................................................................255七十六、工程資金管理.................................................................258七十七、工程貸款.........................................................................262七十八、工程經(jīng)濟效益測評.........................................................265七十九、本錢管理.........................................................................267八十、本錢核算.............................................................................272八十一、產(chǎn)地產(chǎn)涉稅稅種及基金費操作一覽表……………….276第四局部：工程銷售階段八十二、編制營銷籌劃書..............................................................278八十三、選擇和確定營銷代理......................................................280八十四、委托勘測面積..................................................................282八十五、樓書及宣傳資料制作......................................................284八十六、申辦預售許可證..............................................................286八十七、商品房定金合同的網(wǎng)上備案..........................................288八十八、組織房展會......................................................................290八十九、商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記..............................292九十、申辦入戶許可證..................................................................295九十一、申辦大產(chǎn)證......................................................................298九十二、代辦小產(chǎn)證......................................................................301第五局部：工程移交物業(yè).九十三、選擇物業(yè)管理單位..........................................................303九十四、物業(yè)移交和接管..............................................................307九十五、預售商品房的物業(yè)交付..................................................310第六局部：公司工程管理制度與管理規(guī)公司組織機構(gòu)圖........................................................................315地產(chǎn)工程開發(fā)流程與職責分配簡表一....................................316地產(chǎn)工程開發(fā)流程與職責分配簡表二....................................317董事長職責................................................................................319總經(jīng)理職責...............................................................................320總工職責...................................................................................322工程部職責...............................................................................324綜合部職責...............................................................................327預算部職責...............................................................................330籌劃營銷部職責.....................................................................331采購部職責.............................................................................333工程師職責.............................................................................335財務預算管理制度.................................................................336財務管理制度.........................................................................338工程款支付財務管理制度.....................................................343銷售流程財務管理制度.........................................................347工程簽證單管理流程.............................................................351車輛管理制度.........................................................................352員工鼓勵機制.........................................................................353印章使用管理規(guī)定.................................................................354物品采購申請表.....................................................................358物品采購批準單.....................................................................359物品入庫單.............................................................................360物品出庫單.............................................................................361行政公章蓋章批準表.............................................................362職工入職登記表.....................................................................363工程進度款申請批準表.........................................................364費用報銷單.............................................................................365財務轉(zhuǎn)賬審批表.....................................................................366工程結(jié)算審核定案單.............................................................367工程量簽證單.........................................................................368工程聯(lián)系函件發(fā)出登記表.....................................................369施工圖發(fā)放記錄表.................................................................370外部送達文件、函件登記表.................................................371資料借閱登記表.....................................................................372第一局部：工程決策階段一、市場調(diào)查報告與可行性分析;1、市場調(diào)查報告1.目的：為公司工程投資決策提供依據(jù)。2.依據(jù)：公司投資方案。3.主管崗位總經(jīng)理：組織相關(guān)人員或部門開展工作，組織編寫市場調(diào)研報告和審核報告。4.主辦崗位：籌劃營銷部，負責市場調(diào)研工作，負責編制市場調(diào)研報告。5.協(xié)管崗位：財務總監(jiān)、綜合部經(jīng)理，了解產(chǎn)地產(chǎn)市場狀況。5.1主辦部門：籌劃營銷部。6協(xié)辦部門：綜合部、預算部、財務部。7.市調(diào)方式：調(diào)查方式很多,結(jié)合各種課題,幾種方法可有機結(jié)合,以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果。

7.1直接調(diào)查，政府人士、房地產(chǎn)代理商、開展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機構(gòu)及市場中的活潑人士，做到廣泛交流接觸、詢問、請教。結(jié)合國家和地方政府對房地產(chǎn)政策及趨勢。

7.2間接調(diào)查，通過報紙、刊報及有關(guān)媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息,開展動態(tài),市場分析等資料。

7.3直接征詢：按一定比例把需征詢的問題編制成問卷,注意調(diào)查對象要合理選擇,具有代表性,方式有街頭隨機訪詢、展銷會上集中訪詢及上門訪詢,三者可有機結(jié)合。

7.4現(xiàn)場"踩點"調(diào)查直接去銷售現(xiàn)場,通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹,實地調(diào)查觀察詢問,從而獲得有關(guān)資料。由于了解的信息往往有夸大和缺乏之處,所以需綜合側(cè)面了解,增強結(jié)果的可信度。8.市調(diào)的內(nèi)容

8.1以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況,即消費行為調(diào)查。

8.2區(qū)域概況：①區(qū)域介紹城市別名,在全國和全省的地位。②人口包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。③區(qū)域劃分下屬幾個區(qū),包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有否及其地位。④歷史人文景觀有關(guān)該城市的歷史、重點風景旅游景點。⑤交通條件交通便利性,港口、機場、車站等情況。⑥公共設(shè)施有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。⑦教育、文化情況居民受教育情況。⑧其他

8.3宏觀經(jīng)濟局部：①當?shù)亟?jīng)濟構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)比例,即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。②主要支柱產(chǎn)業(yè)情況。③國民生產(chǎn)總值及GDP值包括在全國或全省的排名。④主要的一些大企業(yè)情況。⑤其他。

8.4微觀經(jīng)濟局部：①人均收入及各支出比例。②生活方式及社會時尚。③消費理念。④就業(yè)情況。⑤其他。

9.整體評述和遠景展望10.房地產(chǎn)市場

10.1國家政府的有關(guān)方針政策、法律法規(guī)及有關(guān)變化趨勢(注:按各部門劃分)。

10.2房地產(chǎn)管理部門：10.2.1對地產(chǎn)：①有關(guān)預售證的發(fā)放條件。②對建筑產(chǎn)品的一些要求,包括有關(guān)材料的運用。③其他。10.2.2對消費者:①有關(guān)拆遷的安置方式。②房改房交易的規(guī)定。③房價的控制。④其他。

10.2.3對中介代理機構(gòu):①有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核。②機構(gòu)的其他管理條約。

10.2.4土地局：①土地的轉(zhuǎn)讓方式及價格控制。②土地的年供給量。③有關(guān)土地的其他規(guī)定。

10.2.5規(guī)劃局：①城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠景規(guī)劃。②拆遷力度。

10.2.6交通部門：①有關(guān)道路網(wǎng)的建設(shè)。②重點交通根底設(shè)施的建設(shè)。③對私人購車的一些政策。

10.2.7銀行：①存款利率,按揭貸款的利率。②按揭年期及業(yè)務方式等。③對開發(fā)商的貸款支持。

10.2.7稅、費部門：①有關(guān)交易的稅、費。②辦有關(guān)證件的收費情況。③對開發(fā)過程的收費情況,包括配套費等。

10.2.8其他政府部門：①公安部門關(guān)于購房入戶的政策。②貨幣分房的施行力度。

10.3與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信

10.3.1房地產(chǎn)現(xiàn)狀：10.3.1.1以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況,即消費行為調(diào)查。(附表)注:通過問卷調(diào)查分析。①居民收入情況、居住情況。②置業(yè)意向。

10.3.1.2房地產(chǎn)上一時期概括(一般以上一年度)及同期比擬：①交易面積。②交易金額。③價格走勢。④各樓型的比例。

10.3.1.3本年度的推案量及需求預測注:指主管部門的預測有關(guān)媒體上可獲取。

10.3.1.4房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查(附表)：①開發(fā)商根本情況。②有關(guān)業(yè)績。③新動向。

10.3.1.5代理行業(yè)的調(diào)查(附表)：①個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氣氛。②參與的方式。③要公司情況。

10.3.1.6專做二手房中介情況。①市場情況。②有關(guān)公司。

10.3.1.7個案調(diào)查(附表)：①已結(jié)盤。②現(xiàn)在開盤。③年內(nèi)將開盤。④個案調(diào)查需提交的結(jié)果：a.個案區(qū)域分布圖(在地圖上標出)b.等價位曲線圖C.分析總結(jié)出幾大區(qū)域,并總結(jié)出特點。

10.3.1.8重點樓盤跟蹤檔案(附表)時時關(guān)注重點樓盤,包括廣告宣傳方向、銷售等。10.4重點區(qū)域市調(diào)(公司在該區(qū)域有工程時)

10.4.1區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查(附表)：①周邊自然和綠化景觀。②教育、人文景觀。③各種污染程度。④周邊社區(qū)素質(zhì)周邊市政配套便利性。

10.4.2區(qū)域周邊居邊消費行為調(diào)查(附表)

10.4.3區(qū)域重點樓盤調(diào)查(附表)

10.4.4分析總結(jié)區(qū)域區(qū)的主力客戶群,價格定位等根本信息,為公司工程定位做好準備。

10.5其他方面調(diào)查10.5.1有關(guān)媒體調(diào)查：①可使用媒體情況。②各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、專刊情況。③各媒體收費情況。④總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況。⑤要求提供各欄目的簡介,價位表原件。2、工程可行性研究階段編制可行性研究報告1.目的：工程可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。工程初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，工程還需進行更為詳細的深度可行性研究，為隨后的工程方案設(shè)計提供依據(jù)。工程可行性研究報告必須真正表達市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為工程的投資尋找到真正的可行之路，使投資工程到達贏利目的。2.依據(jù)：公司投資方案，市場調(diào)查。3.主管崗位總經(jīng)理：組織相關(guān)人員或部門開展工作，組建工作小組，批準工作方案，組織研究工程可行性并編制可行性報告和審核可行性報告。4.主辦崗位籌劃銷售總監(jiān)：執(zhí)行總經(jīng)理批準的工作方案，組織研究工程可行性并優(yōu)化和修改工程可行性報告，審查工程可行性報告。5.協(xié)管崗位：財務總監(jiān)、總工、綜合部經(jīng)理、預算部經(jīng)理。5.1主辦部門：籌劃營銷部。6.協(xié)辦部門：綜合部、預算部、財務部。7.工程可行性研究與工程可行性報告要求：為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應切實作好編制前的準備工作，應有充分的信息資料，并進行科學分析比選論證，做到研究與編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式標準、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。7.1.緊前工作條件：以進行了可行性研究，已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標與土地性質(zhì)；以進行了深度可行性研究，土地使用權(quán)司可以取得，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標。7.2總經(jīng)理組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務部門，并根本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。7.3主辦崗位制訂工作方案，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作方案報總經(jīng)理批準后，布置安排落實。7.4各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。7.5 小組集體討。7.5.1市場研究：包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。7.5.2工程分析和工程建議。對工程本體進行研判，分析工程優(yōu)劣勢，并進行工程的市場預測；提出工程的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度方案以及資金籌措方案等，可采取多種方案，方案經(jīng)比擬論證優(yōu)化后，提出推薦方案。7.5.3經(jīng)濟技術(shù)評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別工程的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關(guān)評價指標結(jié)論缺乏以支持工程方案成立時，應對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計，方案必須經(jīng)屢次、多方面反復論證，形成結(jié)論為編寫工程可行性報告提供依據(jù)。7.6編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)籌劃銷售總監(jiān)批閱意見后，修改完善，形成正式報告，報總經(jīng)理審核。7.7初步可行性研究報告7.7.1市場分析7.7.1.1整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供給量和總需求量；全市及各主要分區(qū)工程年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。7.7.1.2細分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。7.7.2法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)效勞法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計導向，城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟信息及政策指引。7.7.3工程分析7.7.3.1工程根本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標〔總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等〕。7.7.3.2工程周邊情況主要道路、景觀〔河流、山巒、人文建筑、旅游景點等〕、配套設(shè)施情況〔商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等〕。7.7.3.3工程優(yōu)劣勢分析工程競爭情況〔現(xiàn)時/潛在競爭對手〕、優(yōu)勢、劣勢、威脅、時機。7.7.3.4工程開展前景預測市場前景、價格走勢、工程切入點等。7.7.4工程開發(fā)建議與評價7.7.4.1工程主要定位市場定位〔市場形象、主題品牌〕；客戶定位〔主要客戶對象〕；價格定位〔均價、最低價、最高價〕。7.7.5工程開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型〔商業(yè)/居住/辦公/其他〕。7.7.6工程規(guī)劃及建筑設(shè)想建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。7.7.7工程開發(fā)進度總體進度要求、分階段進度要求。7.7.8工程財務分析建筑總本錢、市場總價值〔銷售收入、租賃經(jīng)營價值〕、凈利潤、工程凈現(xiàn)值、本錢利潤率、投資收益率、財務內(nèi)部收益率、投資回收期等。7.7.9工程風險分析與敏感性分析風險分析、主要指標的敏感性分析。7.7.10工程研究結(jié)論和建議。7.7.11附件〔包括附圖和附表〕。7.8深度可行性研究報告內(nèi)容：7.8.1總論工程開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標，預計的工程總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標。7.8.2工程區(qū)位分析工程地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。7.8.3產(chǎn)品供需分析市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預測和價格預測，風險分析。7.8.4建筑方案選擇建筑設(shè)計指導思想與原那么，工程總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。7.8.5工程實施進度建設(shè)工期，實施進度表〔或橫線圖〕。7.8.6投資估算與資金籌措建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。7.8.7財務評價財務評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與本錢費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結(jié)論。7.8.8風險分析工程主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。7.8.9結(jié)論與建議7.8.10附表投資估算表，工程投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資方案表；財務評價報表〔包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總本錢費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款歸還方案表〕。7.8.11附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。7.8.12附件二、調(diào)研土地狀況1.目的：取得直觀的地塊信息，決定是否為取得土地作前期準備工作。2.依據(jù)：公司下一年度的開發(fā)方案。3.主管崗位籌劃營銷總監(jiān)：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，負責組織編寫土地狀況調(diào)研報告和審核土地調(diào)研報告。4.協(xié)管崗位：綜合部經(jīng)理、預算部經(jīng)理、財務總監(jiān)、總工，了解現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。5.主辦部門：籌劃營銷部，熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。6.協(xié)辦崗位：綜合部、預算部，了解現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。7.緊前工作條件：已獲取相關(guān)土地信息或政府發(fā)布的土地招標信息。8.踏勘現(xiàn)場需要組織屢次，每次踏勘的重點有所不同，各部門可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員。9.踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。報告經(jīng)屢次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標結(jié)束之前整理完成。10.形成的土地調(diào)研報告質(zhì)量，經(jīng)籌劃營銷總監(jiān)、工總、財務總監(jiān)審查修改后交總經(jīng)理審核。11．工作要求：11.1外部環(huán)境調(diào)研：11.1.1生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)立特色街區(qū)的可能。11.1.2能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。11.1.3市政環(huán)境：包括周邊道路級別，有否拓路方案；雨水和排污管徑，有否改造方案，與本地塊最理想的接口位置。11.1.4建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。11.1.5地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高本錢的地基處理可能性。11.1.6政府部門對該區(qū)域的規(guī)劃。11.1.7政府對房地產(chǎn)政策。11.1.8了解該地區(qū)現(xiàn)在銷售情況，預測未來兩年該地方開工與銷售趨勢。11.1.9了解當?shù)仫L土人情，當?shù)厝藢诱募芍M與偏好。11.2內(nèi)部環(huán)境調(diào)研。11.2.1地面障礙物：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保存的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標記的應補上。11.2.2對于根本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊須向當?shù)販y繪部門申領(lǐng)標有等高線的地形圖。11.2.3空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。11.2.4地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。11.2.5本小區(qū)比擬理想的出入口位置。11.2.6對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。11.2.7當?shù)厮呐c氣候歷史記錄。三、概算投資本錢、預算工程收益1.目的：根據(jù)市場調(diào)研和可行性分析結(jié)論，在調(diào)查了解土地狀況的情況下，在工程投資決策前利用掌握的有效信息和積累的各項數(shù)據(jù)，預測投資工程的收益。為工程決策和確定提供依據(jù)。2.依據(jù)：市場調(diào)查，土塊的各種信息，初步建筑方案，積累的各種數(shù)據(jù)。3.主管崗位總經(jīng)理：組織相關(guān)人員或部門開展工作，組建工作小組。4.主辦崗位總工：負責編制工作的組織、監(jiān)督和審核各種數(shù)據(jù)。5.協(xié)管崗位：財務總監(jiān)、籌劃銷售總監(jiān)。5主辦部門：預算部。6協(xié)辦部門：綜合部、財務部、銷售部。7.工作要求：7.1籌劃銷售部在進行充分的市場調(diào)研根底，對似建建筑進行定位，提出建筑方案各面積數(shù)據(jù)。7.2綜合部全部收積政府各部門、供水單位、供電單位、供氣單位、網(wǎng)絡等單位各種收費標準。7.3預算部利用積累的各種數(shù)據(jù)填寫?工程本錢與收益預算表?。7.4財務部了解當?shù)囟愂照?，核算各項稅收。工程本錢與收益預算表單項工程量價總單方造價與總價序號工程數(shù)量單價單方造價(元/m2)總價(萬元)備注一初步建筑方案數(shù)據(jù)1.用地面積m22.容積率3.地上面積m24.地下面積m25.人防面積m26.地下車位個7.計容面積m28.商業(yè)可售面積m29.住宅可售面積m210物業(yè)管理及社會用房面積m21.注：二土地本錢1.土地購置費畝2.土地交易費畝3.土地出讓公證費畝4.契稅5.地上附有物殘值6.合計2.注：三住宅建安費1.土建m22.單元門個3.入戶門戶4.鋁合金門窗m25.防火門m26.大堂精裝修m27.電梯廳裝修m28.外墻涂料m29.欄桿m10.外墻磚或大理石m211.電梯臺12.室內(nèi)表后水電m213.表前自來水14.煤氣戶15.表前低壓供電m216.消防m(xù)217.智能化系統(tǒng)戶18.有線電視戶19.樁基檢測費棟20.室內(nèi)環(huán)境檢測費m221.信奶箱，門、棟、樓層牌戶22.其它23.合計3.注：四商業(yè)建安費1.土建工程m22.安裝工程m23.消防工程m24.鋁合金門窗m25.防火門m26.外墻涂料、磚或大理石m27.水電氣等配套m28.商業(yè)電梯臺9.其它10.合計4.注：五地下車庫建安費1.樁基m22.地下室及根底m23.基坑支護m24.消防系統(tǒng)m25.人防設(shè)備及安裝m26.車位配套設(shè)施及標線m27.其它8.合計5.注：六社區(qū)管網(wǎng)園林環(huán)境費1.室外電氣及上下高配電設(shè)備2.室外給排水及化糞池3.小區(qū)外線強電5.室外智能化系統(tǒng)6.室外景觀園林7.小區(qū)內(nèi)道路廣場8.永久性圍墻9.室外指示牌10.其它11.合計6.注：七三通一平費1.臨時道路2.臨時用電3.臨時用水4.場地平整5.臨時圍墻6.臨時辦公7.合計7.注：八開發(fā)期間規(guī)費1.電子文檔購置費3.道路紅線繪制費4.規(guī)劃定點費5.規(guī)劃面積測量費6.立項報告編制費7.環(huán)境評價費8.交通評價費9.地名許可證辦證費10.規(guī)劃告示牌11.擴初審查費12.道路連通開口費13.可行性報告編制費14.園林綠化評審費15.有線電視配套費16.二次供水17.白蟻防治費18.墻改基金費19.散裝水泥費20.防雷監(jiān)督費，檢測，設(shè)計審查費21.消防審查費22.市政配套費23.施工噪聲費24.規(guī)劃方案評審費25.商品房預售測量費26.其它27合計8.注：九籌劃銷售費用1.前期市場調(diào)查研究，工程定位籌劃費2.臨時售樓部租賃或土建建造費3.售樓部裝修費4.售樓處家俱硬裝費5.售樓處軟裝費6.樣板房裝修費7.樣板房軟裝費8.售樓部運行水電費9.售樓處運行物業(yè)管理費10.售樓臨時景觀園林費11.廣告宣傳推廣費12.銷售代理效勞費13.樣板房看房通道14.售樓部與樣板房裝修計設(shè)費15.效果圖制作費、印刷品費16.沙盤制作費17.其它18.合計9.注：十勘察設(shè)計費1.地質(zhì)勘查2.建筑物沉降觀測3.建筑規(guī)劃方案，單體方案設(shè)計，擴初設(shè)計4.施工圖設(shè)計5.施工圖審查費6.人防施工圖審查7.景觀園林方案設(shè)計費8.景觀園林施工圖設(shè)計費9.其它10.合計10.注：十一工程管理費1.預決算編制費2.招標代理費3.進場交易費4.農(nóng)民工保證金5.平安文明措施費6.竣工資料代理費7.竣工資料建檔保護費8.工程監(jiān)理費(土建、人防)9.管理人員工資及福利10.差旅費11.招待費12.它其13.合計11.注：十二銷售收入1.住宅銷售收入2.商業(yè)銷售收入3.車位銷售收入4.合計12.注：十三交納稅1.契稅2.營業(yè)稅3.城市維護建設(shè)和教育費附加4.城鎮(zhèn)土地使用稅5.土地增值稅6.房產(chǎn)稅7.印花稅8.企業(yè)所得稅9.個人所得稅10.合計13.注：十四利潤1.總支出2.總收入3.利潤14.注：四、工程確定1.目的：決定工程是否投資或啟動投資。2.依據(jù)：?公司中長期計刬?，?市場調(diào)研與可行性分析報告?，?調(diào)研的土地狀況?，?工程本錢與收益預算表?。3.主管崗位董事長：組織相關(guān)人員討論，決定工程是否投資或啟動。4.主辦崗位總經(jīng)理：協(xié)助董事長工作，組織相關(guān)人員開展專題研討會。5.協(xié)助崗位：籌劃銷售總監(jiān)，財務總監(jiān)，總工，綜合部經(jīng)理，預算部經(jīng)理。房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略開展研究室進行可行性研究。

6.內(nèi)容：工程投資決策做到科學化、民主化、數(shù)據(jù)化，減少或防止工程投資決策的失誤，提高工程開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

主要討論的內(nèi)容有：(1)工程初步建筑方案及工程概況；(2)開發(fā)工程用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模確實定；(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護；(5)資源供給及資本運作方案，地產(chǎn)開展趨勢；(6)外部環(huán)境及政府政策；(7)工程開發(fā)模式、工程組織機構(gòu)、工程崗位設(shè)置及人員配備、開發(fā)費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點方案，和銷售節(jié)點方案；(9)工程經(jīng)濟收益分析；(10)聘請社會專業(yè)人土論討；(11)結(jié)論；(12)決策。五、組建工程管理班了工程確定后，工程管理班了組建由總經(jīng)理根據(jù)工程大小、工程難易程度、工程進度等內(nèi)容提名配備相應能力人員〔或在社會上聘請〕及待遇，報董事長批準后由總經(jīng)理完成。六、取得土地1．目的：取得土地開發(fā)建設(shè)權(quán)。2．依據(jù)：?公司中長期戰(zhàn)略規(guī)劃?，?公司年度開發(fā)方案?，?市場調(diào)研和可行性分析?，?土地狀況調(diào)查報告?，?工程本錢收益預算?。政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息。3.決策崗位董事長：負責審核批準。4.主管崗位總經(jīng)理：負責投標書的最后通稿，向董事長匯報并商量決定投標報價。5.協(xié)管崗位財務總監(jiān)：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。6.主辦崗位綜合部：負責向各相關(guān)崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術(shù)標的連貫性和一致性。7.協(xié)辦崗位：籌劃營銷，預算部，按要求提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。8.開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式：

8.1通過行政劃撥方式取得；

8.2舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)；8.3轉(zhuǎn)讓取得；

8.4出讓方式取得〔招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式〕；8.5聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；8.6通過司法裁決取得；8.7通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。

9.開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序：

9.1土地使用權(quán)有償出讓的方式出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者〔即土地使用權(quán)受讓人〕的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓〞。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得〞的原那么確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

依照?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得?成交確認書?，然后簽訂?國有土地使用權(quán)出讓合同?。開發(fā)商取得?國有土地使用權(quán)出讓合同?后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：①?土地出讓合同?、?劃撥決定書?或轉(zhuǎn)讓批文；②開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；③屬新增建設(shè)用地的，應提供?建設(shè)用地批準書?。屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權(quán)源資料；④1：2000地形圖2份；⑤加蓋了“權(quán)屬已審核〞的宗地圖、地籍圖各3份；⑥地上附著物權(quán)屬證明；⑦土地登記申請書；⑧土地登記法人代表證明和身份證明；⑨土地登記委托書。

9.2土地使用權(quán)出讓：房地管理部門負責辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理缺乏10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。

9.3土地使用權(quán)劃撥：房地局負責辦理10畝以上〔含10畝〕的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

9.4征用土地：(征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)〔縣〕人民政府批準。9.5地價評估：市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權(quán)申請程序：

10.1用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。10.2用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

10.3用地者進行投資分析。

10.4到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。

10.5用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。

10.6收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

10.7按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。11.拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序11.1用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。11.2用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

11.3用地者進行投資分析。11.4到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。11.5用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。

11.6用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。11.7企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。

11.8按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。

12.屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得?成交確認書?。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得?國有土地使用權(quán)證?。13土地投標〔商務標〕13.2組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)理召集，財務、籌劃、預算部、綜合辦人員及各協(xié)辦崗位人員參加。其中籌劃營銷重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調(diào)查，完成市場分析、市場預測，以及未來開發(fā)工程的產(chǎn)品定位〔總經(jīng)理認為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務可安排營銷籌劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行〕。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進行詳細調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標。13.3投標準備會議總經(jīng)理召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作方案并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)總經(jīng)理審核后匯總。安排相關(guān)人員參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。審閱各部門整理提交的投標文件并組織修改。在向董事長匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。13.4各崗位責任和分工13.4.1營銷籌劃：負責編制可行性報告。根據(jù)周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案〔技術(shù)標〕提出設(shè)計要求；提交初步營銷方案、銷售本錢和資金回籠方案。13.4.2綜合部：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制商務標。通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關(guān)的各項信息，及時反響給各負責部門。負責提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負責投標文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、存檔。13.4.3財務部：負責匯總工程總投資和預期收益，編制工程開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。向土建設(shè)計管理崗位催辦技術(shù)標。負責提供有關(guān)銀行資信〔信譽等級、存款證明〕等方面的文字材料。預算部：負責編制現(xiàn)場建設(shè)本錢。負責編制內(nèi)部管理本錢。13.5投標〔商務標〕文件內(nèi)容：投標申請表；投標書；投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。13.6參加投標：投標授權(quán)委托人〔通常即為本主辦崗位〕應參加當日的開標，開標當日將投標文件裝入指定文件袋，密封蓋章，投入土地招投標現(xiàn)場指定的投標箱。投標當日現(xiàn)場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標過程，及時向上級領(lǐng)導匯報。13.7投標工作全過程的保密紀律。13.7.1所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設(shè)置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。13.7.2文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準打印和復制。13.7.3各崗位對自用電腦內(nèi)的投標信息承當保密責任，總經(jīng)理對最終報價承當保密責任。14土地投標〔技術(shù)標〕14.1土地投標的技術(shù)標局部即為征集規(guī)劃設(shè)計方案，是土地投標書的主要組成局部。也可作為中標后甲方深化設(shè)計任務書的根底。因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度方案應比投標截止日期提早1至2天，留有一定的時間余地。14.2委托概念方案設(shè)計：選擇建筑設(shè)計院，向設(shè)計師提供地形圖復印件和規(guī)劃指標各一份，并在限定完成的截止時收齊設(shè)計資料。14.3編寫設(shè)計任務書草稿：此項作業(yè)應在概念方案設(shè)計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應盡早與設(shè)計單位溝通。14.4概念方案的設(shè)計：必須嚴格遵照招標文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為：①規(guī)劃設(shè)計，A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。②規(guī)劃內(nèi)容與深度，規(guī)劃說明書，包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟指標〔總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等〕。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。14.5規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局〔集中綠地面積〕、道路布局、停車泊位數(shù)量〔停車庫面積〕、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。14.6小區(qū)公建設(shè)施：應按土地招標書相關(guān)要求配置，招標書中未提及那么在出讓范圍內(nèi)按?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置標準?〔DGJ08-55-2002/J10189-2002〕要求為小區(qū)配置。14.7表達規(guī)劃設(shè)計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。14.8內(nèi)部評選：一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總經(jīng)理主持，確定參會人員名單〔以本公司和本系統(tǒng)的營銷籌劃為主〕，落實設(shè)計師介紹方案思路。由總經(jīng)理確定首選方案后，報董事長批準。14.9簽訂設(shè)計咨詢合同：與內(nèi)部批準方案的設(shè)計單位簽訂設(shè)計咨詢合同，如是格式化合同，應在專項說明中補充保密責任和知識產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標。14.10內(nèi)部總經(jīng)理對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設(shè)計單位溝通，由設(shè)計單位酌情修改。14.11資料移交：在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交給綜合部，作為技術(shù)標并入土地投標文件。14.12保密責任：總經(jīng)理位承當投標方案的保密責任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復印資料的分發(fā)應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保存價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關(guān)人員透露投標方案的內(nèi)容。一旦查實有泄密現(xiàn)象，不管是否中標，均要追究責任。七、土地接管1.作業(yè)目的：土地接管是涉及兩個經(jīng)濟實體履行重大經(jīng)濟合同中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，利益驅(qū)動往往使對方把交接搞得越馬虎越好，如果主辦崗位不認真履行自己的崗位職責的話，眾多的遺留問題將給公司造成不可估量的預算外支出。2.作業(yè)依據(jù)：土地出讓合同，土地測繪報告，定界報告。3.主管崗位總經(jīng)理：代表本公司出席土地接管的現(xiàn)場會議，簽署土地接管的相關(guān)文件。主辦崗位工程部：暴露所有遺留問題，并逐項落實處置措施。4.緊前工作條件：收到土地開發(fā)單位的土地移交通知書。5.作業(yè)描述5.1收到土地開發(fā)單位的土地移交通知書后，應立即編寫土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報告交本部門主管。主要內(nèi)容包括拆遷進度概況，尚有哪些問題沒有解決，相應的處置意見等。做到公司內(nèi)部上下心中有底。5.2通知財務總監(jiān)到場主持接管。帶好有日歷的照相機。5.3現(xiàn)場查勘和拍攝，由對方帶著查勘全場，〔做好全景拍攝〕。主辦崗位同時引導雙方在有問題需要交涉的地方停留，并介紹情況。〔做好局部針對性拍攝〕。5.4需要重點關(guān)注的問題〔土地轉(zhuǎn)讓合同另有約定的從約定〕：場地標高要求與場外道路平齊；場地平整度要求起伏不超過正負30厘米；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角點的界樁是否齊全和牢固，位置是否準確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距離是否明確；地面以下的建筑物根底，構(gòu)筑物已去除，過境的管線已妥善搬遷，區(qū)域內(nèi)管線已在區(qū)域邊界外截斷；地面以上和區(qū)域上空已空無一物〔本公司要求保存的除外〕；與周邊任何個人或單位沒有土地使用權(quán)益上的糾紛；區(qū)域與場外主干道之間必須暢通，并能保證重型施工車輛的通行平安；區(qū)域周邊5米之內(nèi)已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的接口。5.5召開現(xiàn)場會議，商討三通一平的整改措施和整改期限，由財務總監(jiān)視現(xiàn)場情況和對方的誠信態(tài)度，并聽取主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種情況：〔1〕同意接管，遺留問題由接收方有償處理，費用一次性包干或?qū)崍髮嶄N；〔2〕同意接管，限期整改；〔3〕不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后另行約時接管。5.6簽署接管文件。如對方提供格式文本的，應仔細審核，劃除無關(guān)的內(nèi)容，所有遺留問題及相應的處置意見應在附加條款中詳列。特別需要強調(diào)的一點是對方必須承諾：除非已經(jīng)明確告知并已詳細記錄在案，今后在工程實施過程中如發(fā)現(xiàn)地下還有尚在使用的過境管線，危險埋藏物，未撤除的障礙物等，其責任和損失賠償均由土地開發(fā)單位承當。5.7主辦崗位負責催促檢查整改內(nèi)容的落實情況。5.8主辦崗位負責委托土地測繪部門校核界樁坐標的位置和紅線內(nèi)的土地面積，校核可減免土地費用的紅線內(nèi)的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測繪報告對照土地出讓合同，如有面積差異，按合同約定與土地開發(fā)單位結(jié)算土地費用。對方有違約情況的，須協(xié)助配合上級主管向?qū)Ψ剿髻r。5.9整理所有土地資料，經(jīng)財務總監(jiān)審核后歸檔。八、工程定位1.目的：選擇消費群體及消費產(chǎn)品的類型、似定各種產(chǎn)品的比例、似定銷售策略、似定產(chǎn)品的價格、似定產(chǎn)品的品質(zhì)，初步確定建筑方案。2.依據(jù)：公司投資方案。3.主管崗位總經(jīng)理：組織相關(guān)人員或部門開展工作，組織編制初步建筑方案并主持建筑方案的論證會，在論證的根底上對建筑產(chǎn)品進行定位并報董事長批準。4.主辦崗位：籌劃營銷總監(jiān)，負責市場調(diào)研工作，對工程產(chǎn)品草似多種方案針對每種方案作詳細的利分析并形成報告。5.協(xié)管崗位：財務總監(jiān)、總工、綜合部經(jīng)理，提供各種數(shù)據(jù)，對草擬的每種方案提出補充的利弊分析。6.主辦部門：籌劃營銷部。7.協(xié)辦部門：綜合部、預算部、財務部。8.工程決策背景及摘要8.1外部環(huán)境：①城市開展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對工程開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將公布等；②宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位；③工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。8.2內(nèi)部因素：①工程啟動對公司未來幾年開展戰(zhàn)略、開展規(guī)劃的意義〔一般3—5年〕，在公司開展中的地位〔是否核心工程〕：②公司進入重點區(qū)域市場、工程合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。9.工程地塊整體情況分析9.1地塊位置：宗地所處城市、行政區(qū)域地理位置〔包括是否是商業(yè)中心、文化中心、教育中心或行政中心等〕。附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物〔如市中心商圈、機場等〕的相對位置和距離、地段的定性描述〔與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關(guān)系〕。9.2地塊現(xiàn)狀：①四至范圍；②地勢、地表現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；③地塊地表是否涉及到居民拆遷、舊廠搬遷或其他改造等，并說明拆遷對工程開發(fā)進度的影響；④地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；⑤土地地形及完整性，地形是否規(guī)整，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；⑥附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。10.工程交通出行狀況：①公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；②宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開展商自己解決；③現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程；④附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)。11.工程周邊社區(qū)配套：①工程周邊社區(qū)配套一般是指以工程可輔射范圍〔3km〕內(nèi)的教育〔大中小學及教育質(zhì)量情況〕、醫(yī)院、購物〔大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場〕、郵局、休閑〔文化、體育、娛樂、公園等等設(shè)施〕、銀行以及其他配套設(shè)施；②附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。12.工程周邊環(huán)境〔根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫〕：工程周邊環(huán)境一般包括區(qū)域治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況〔化工廠、河流湖泊污染等〕、危險源情況〔如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等〕、周邊景觀、風水情況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心或超市的建設(shè)等。13.市政配套〔都要說明距宗地距離、接入的可能性〕：說明工程的道路、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等根底市政配套情況，一般重點需要說明的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系〔影響〕。13.主要經(jīng)濟技術(shù)指標工程的根本用地情況〔總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積〕、建筑面積〔住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積〕、容積率、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其他規(guī)劃指標，特別需說明關(guān)鍵性或難度較大的指標對工程規(guī)劃、建設(shè)的影響。14.市場分析14.1宏觀市場：宏觀市場一般是指包括城市經(jīng)濟狀況、人口、收入及支出、城市中長期規(guī)劃開展目標等方面在內(nèi)的宏觀背景，具體到分項