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本文格式為Word版，下載可任意編輯——2022房地產估價師考試《案例與分析》練習題案例分析練習題一：

某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋全體權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構對該寫字樓舉行估價。

1.能否翻建的最終批準權在。

A.政府房地產管理部門

B.政府規(guī)劃管理部門

C.政府土地管理部門

D.上級總公司

2.評估時依據的建筑面積應為。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三個面積都不行

3.該公司囑托評估應選擇。

A.房地產管理部門

B.資產管理部門

C.有資格的房地產估價機構

D.驗資機構

標準答案：B,D,C

解析：2.由于評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。

案例分析練習題二：

某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2022年6月15日。根據囑托方供給的資料，該爛尾樓工程的土地是2022年6月通過出讓取得，2022年6月開頭創(chuàng)辦。囑托方供給的實際本金價格為1800元/㎡，包括土地取得本金、開發(fā)本金、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2022年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為囑托方所列支的各項實際本金費用符合支出當時的正常市場處境，為此，在采用本金法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。請問：

1估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

2在此根基上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

答案：

1錯誤有：

①應采用符合估價時點市場處境的各項本金費用。

②應根據估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

2還應將重置價格減去折舊：

①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種理由產生的物質折舊。

②可能存在的爛尾樓設計過時落后等各

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