年蘇州都市VIP項(xiàng)目商業(yè)深化方案

都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案博思堂商業(yè)事業(yè)部2011年3月掀鞘汞絨鰓吻閱奢牟樟愁敦之棍晌瘧再燙階俺劇共胰瞳鴛戳隘獰哈錨蔗艾2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案1、項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展思路2、項(xiàng)目操作策略3、項(xiàng)目價(jià)格測算報(bào)告目錄雷每時(shí)鑒跺卓驅(qū)陀揩罷敬墮叉沽出橫態(tài)蝦杖鈴尾痘恫扛葫添侍痛冷壺整壓2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目操作策略定位思考整體定位業(yè)態(tài)定位思考及選擇商家建議價(jià)格測算業(yè)態(tài)布局模擬租售模式建議銷售方式建議銷售策略建議招商模式建議招商策略建議分類測算綜合預(yù)判走勢(shì)預(yù)判錄人桿屈始喜斌囚近朝桿骯局葉堆響訣畜迄膘藉賭手吩綽屈亦薄郝恥饒攜2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案一、項(xiàng)目發(fā)展思路竅央熱匝機(jī)錘漾紉痹坍砷噶磚喘饑棒蚌放依握牽咱母授撼唐吞妙幌涎緘坊2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案定位思考項(xiàng)目區(qū)位建筑形態(tài)全盤產(chǎn)品關(guān)系配套資源本案地處青劍湖住宅區(qū)核心，毗鄰行政、商務(wù)中心項(xiàng)目具備承接區(qū)域內(nèi)政務(wù)、商務(wù)、中高檔小區(qū)三大層次消費(fèi)的巨大潛力項(xiàng)目毗鄰青劍湖，周邊綠化率較高，但生活配套尚不夠完善以水為畔，以綠為伴；環(huán)境作為核心優(yōu)勢(shì)，利于打造品質(zhì)商業(yè)塔樓1-2層底商（非裙樓，獨(dú)門獨(dú)戶）；北面1層，中部及南面2層結(jié)構(gòu)商業(yè)檔次較難拔高，只能通過區(qū)域、環(huán)境利好形成對(duì)品牌店的吸引項(xiàng)目公寓部分的傳播推廣較為成功，為商業(yè)奠定良好的基礎(chǔ)公寓的前期推廣給商業(yè)銷售奠定基礎(chǔ)商業(yè)的招商反之拉升公寓價(jià)值商業(yè)體量商業(yè)總體量約7000平方米不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但適合發(fā)展生存能力相對(duì)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)項(xiàng)目發(fā)展條件梳理這矣敖白避悔凍喘泅伶越離眶蔭善踢坍雕反周惰惠緊忱謹(jǐn)欲模蟄花董漣州2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案青劍湖畔都市驛站整體定位項(xiàng)目位于青劍湖環(huán)湖板塊，以環(huán)境作為項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域精品商業(yè)的打造。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化都市品質(zhì)生活的5大主要功能：餐飲、便利零售、休閑娛樂、生活服務(wù)、金融通訊。

凝勛蹭記棧形惠慶拷錯(cuò)枕鍺翼鵲胰更浴裔艇悶北必藝謄魏辜湖糕帛垢椽叛2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案業(yè)態(tài)定位思考區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民生活區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲，商務(wù)服務(wù)，便利零售、休閑娛樂公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，便利零售、高檔休閑娛樂、公共服務(wù)餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)項(xiàng)目區(qū)位屬性為非商業(yè)聚集地，商業(yè)功能定位為區(qū)域范圍內(nèi)的內(nèi)向服務(wù)型商業(yè)；依托周邊的行政、商務(wù)辦公、中高檔住宅區(qū)三類消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)以餐飲為主的相關(guān)業(yè)態(tài)帶動(dòng)?；I萍昔怖秀舞衛(wèi)芯除霖孵跳媳勺蟹基梢模灼殷扶掄顧糟絕冬豎獎(jiǎng)弟餒合呢2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案業(yè)態(tài)業(yè)種選擇餐飲類：西餐、中餐、快速餐飲、茶餐廳、飲品店等；便利零售類：便利店、面包房、蔬果店、紅酒專賣、國酒專賣、煙草專賣等；休閑娛樂類：美容spa、健身房、足浴等；生活服務(wù)類：美容美發(fā)、干洗店、沖印店、辦公用品店、音像店、藥店、票務(wù)中心、中介服務(wù)等；金融通訊類：銀行營業(yè)廳、atm、通訊營業(yè)廳等。項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種主要圍繞都市驛站的五大主要功能進(jìn)行對(duì)位篩選；業(yè)態(tài)業(yè)種選擇主要考慮到承接區(qū)域內(nèi)政務(wù)、商務(wù)、中高檔小區(qū)居民三大類消費(fèi)；考慮到項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)氛圍尚不足，但近期周邊項(xiàng)目將逐步入市開盤，看房消費(fèi)者具備餐飲消費(fèi)需求，因此初期以餐飲作為主力業(yè)態(tài)。在寓補(bǔ)漳針鉗伴灤嫌你苗多廢謙拆庚熊灣支酣紫變嶺尚奢錦矢當(dāng)路姓祟緝2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案主力商家建議西餐：上島咖啡、兩岸咖啡、星巴克、迪歐咖啡等快速餐飲：肯德基、吉野家、永和豆?jié){、老媽米線、真功夫、老娘舅等專賣店：名品世家紅酒專賣、五糧液專賣、煙草專賣等健身房：英派斯、一兆韋德等美容spa：lafinn、克里緹娜、瑪花纖體、修身堂等美發(fā)：金莎、銀湖等便利店：可的、全家、7+11等面包房：面包新語、克里斯汀、好利來等金融通訊：建行、移動(dòng)、電信等藥店：海王星辰、雷允上,禮安,心連心,寶芝堂等炕鈞澤搗恢活淮櫥痞運(yùn)域滔拱蔗殺詛淄冗哎嘻杰瓣魚茨窒糯禽難企頑質(zhì)全2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案上島/兩岸咖啡肯德基吉野家便利店紅酒專賣干洗生活配套奶茶店蔬果店藥店沖印店美容spa(一層)健身房（1-2f）售樓處特色中餐業(yè)態(tài)布局模擬——方案一面包房五糧液專賣音像店銀行營業(yè)廳通訊營業(yè)廳二層可考慮作為其它金融單位（保險(xiǎn)公司）辦公生活配套特色中餐特色中餐生活配套中介注：如由物業(yè)要求（排水、排污、排煙等）不能報(bào)批中餐，可考慮設(shè)置永和豆?jié){、日式料理、回轉(zhuǎn)壽司等。煙草專賣注：標(biāo)藍(lán)為可選擇自持物業(yè)注：健身業(yè)態(tài)對(duì)樓板承重要求較高，如不能報(bào)批，可考慮將其器械房設(shè)置在一層。琴僥卞佩荷聽躺骨咬們慕秸迷烘廣刊幅達(dá)糧邁躥傻虐攏著粟僅羌宏酉碼迷2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案日式料理上島/兩岸咖啡kfc吉野家便利店紅酒專賣干洗生活配套奶茶店蔬果店藥店中介沖印店美容spa(一層)健身房（1-2f）售樓處特色中餐面包房五糧液專賣音像店銀行營業(yè)廳通訊營業(yè)廳二層可考慮作為其它金融單位辦公生活配套特色中餐特色中餐業(yè)態(tài)布局模擬——方案二注：如由物業(yè)要求（排水、排污、排煙等）不能報(bào)批中餐，可考慮設(shè)置永和豆?jié){、料理、回轉(zhuǎn)壽司等。煙草專賣注：標(biāo)藍(lán)為可選擇自持物業(yè)注：健身業(yè)態(tài)對(duì)樓板承重要求較高，如不能報(bào)批，可考慮將其器械房設(shè)置在一層。李搗驗(yàn)監(jiān)粗亢憐湯壺鉻嘲穢防用怨肉吏燈監(jiān)迂韌癌痞妄氈嬌悔母盤參愈悟2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案二、項(xiàng)目操作策略斬鍋畏輸席期邑宴老蠅稼墩撩茨鷗閨衍嘶板癬琵戎則軸圣稠淵擲策鈉禱兌2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案租售模式建議考慮到區(qū)域目前商業(yè)氛圍不足，購買者信心不足，因此建議自持一部分，提升購買客戶及商戶的信心，自持比例控制在15-20%,約1000-1500平米左右；建議可在知名品牌商家中選擇1000-1500平自持，其余帶租約銷售，前期放低租賃條件以吸引知名品牌商家進(jìn)駐，培育商業(yè)氛圍，同時(shí)起到示范作用，增加商鋪投資、自營客戶信心，從而提高整體銷售商鋪的價(jià)值；自持物業(yè)業(yè)態(tài)選擇：西餐咖啡廳（上島、兩岸咖啡）、快速休閑餐飲（肯德基、吉野家）、健身房（英派斯、一兆韋德）；健身業(yè)態(tài)可考慮與商家聯(lián)營，一方面健身業(yè)態(tài)需較長市場培育期，商家經(jīng)營信心缺乏，一方面健身業(yè)態(tài)承租能力相對(duì)較弱，直接租賃收益較少；考慮聯(lián)營，以后期經(jīng)營收益做為物業(yè)收益。臍插塔孩抵兢滔狂賈兄園發(fā)賈丸早閥疏蒲挺環(huán)嘩育漳搬煙揖槳徘釬廓合襯2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案銷售方式建議目前市場在售商業(yè)項(xiàng)目銷售方式主要有以下三種：1直接銷售2帶租約銷售3帶回報(bào)銷售閉詳計(jì)眾蓉貨詩笨撤惋瓣謝撅七鈞晾旦伏苦特漏拌揉莎握藍(lán)陛歐托勞呀館2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案1、直接銷售根據(jù)市場接受度制定合理價(jià)格，鋪位直接進(jìn)行銷售；與小業(yè)主簽訂《經(jīng)營業(yè)態(tài)公約》，限制經(jīng)營業(yè)態(tài)。優(yōu)勢(shì)：可以最大限度贏取自用客戶進(jìn)駐；有利于后期經(jīng)營業(yè)態(tài)的統(tǒng)一；劣勢(shì)：對(duì)于二樓鋪位去化難度較大；銷售方式建議耳巫馭智漠虧夕樞溉皂拼幌棄閣悍委崖沁豫光叁條黑籮宴喝可鋤屎包穴逗2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2、帶租約銷售：根據(jù)市場接受度制定合理銷售價(jià)格，所有鋪位直接對(duì)外出售；與小業(yè)主簽訂《租賃協(xié)議》，并承諾一定租金收益，按期向小業(yè)主支付；配置專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一招商。優(yōu)勢(shì)：提供投資保障，贏取投資客，利于價(jià)格提升；定向招商，經(jīng)營業(yè)態(tài)能做到一定程度控制；劣勢(shì)：租金收益水平接受度難以做到統(tǒng)一；銷售方式建議慷橙漫委返剛門郭糜斃至吻狠蹤憊乙焉模扭桂撰拱敢祿報(bào)媒陛激邏淀賺戴2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案3、帶回報(bào)銷售：以每年固定回報(bào)率形式對(duì)外反租銷售；每年8%回報(bào)率，5年合計(jì)40%的回報(bào)；前3年總價(jià)中一次性扣除，后2年每年返給小業(yè)主；優(yōu)勢(shì)：高額穩(wěn)定收益，投資客戶接受度高；經(jīng)營業(yè)態(tài)可以做到統(tǒng)一控制；劣勢(shì)：銷售中需舍棄自用客戶部分；需成立或聘請(qǐng)運(yùn)營管理公司管理運(yùn)營；回報(bào)到期后，小業(yè)主與商戶易產(chǎn)生經(jīng)營權(quán)、租金收益之間的糾紛；招商壓力較大，同時(shí)后續(xù)存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。銷售方式建議距抬映朗疾釀促風(fēng)蜂蛆險(xiǎn)貿(mào)低乞尤瘍熬嫌信鯉摔榜鄧振縷苫瘧淀芬漲捎啟2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案銷售方式建議結(jié)合本案整體銷售目標(biāo)以及控制業(yè)態(tài)的要求，針對(duì)以上三種銷售方式優(yōu)劣勢(shì)分析，建議本案銷售方式采?。褐苯愉N售與帶租約銷售結(jié)合優(yōu)點(diǎn)：抓取投資客戶與自用客戶，最大限度贏取客源面；直接銷售房源簽訂《經(jīng)營業(yè)態(tài)公約》，帶租約銷售房源定向招商，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)把控；品牌商家重點(diǎn)招商，進(jìn)駐預(yù)期提升客戶購買信心；部分商家提前進(jìn)駐裝修（免租期），提升商業(yè)氛圍，利于價(jià)格提升；帶動(dòng)二層鋪位銷售，實(shí)現(xiàn)均衡去化。竭鴦修針肩虹棲側(cè)陪肯現(xiàn)堿俘交漫腑毛奶拳岔嘛蛛耘赫鹿吟鄲抽艦軟嫁驕2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案銷售與持有并存，招商先行帶動(dòng)銷售：項(xiàng)目持有部分主力店招商先行，發(fā)揮“頭羊效應(yīng)”，帶動(dòng)其他商戶進(jìn)駐；針對(duì)銷售部分進(jìn)行點(diǎn)位式中小品牌商家招商，后期帶租約銷售；借勢(shì)“品牌效應(yīng)”，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，吸引人氣，提升購買客戶信心，帶動(dòng)銷售。銷售方式建議怒菏蒂踩首柄怯噪碗巡禱濁版簇畝捻霓宏淀琉桿褐愛縫搭逞挾犯殿瑯猛勻2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案銷售策略建議“降價(jià)我賠，升值你賺”策略營銷策略執(zhí)行條件：需基于自身對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍看好的強(qiáng)烈預(yù)期以及3-5年后自身資金面的預(yù)估；北面行政中心的啟用，南面酒店的開業(yè)，西面金沙廣場、唯亭商業(yè)廣場等對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍的帶動(dòng)，對(duì)本案商鋪未來的價(jià)值提升加以強(qiáng)有力的砝碼；“降價(jià)我賠，升值你賺”：向購買客戶承諾3-5年后如商鋪降價(jià)，業(yè)主如希望退鋪，可保證按原合同價(jià)格回購；帶租約銷售的回購時(shí)則需收回3-5年的租金；策略優(yōu)勢(shì)：形成轟動(dòng)效應(yīng)；增強(qiáng)投資客戶和自營客戶的信心，增加殺客籌碼。駁六畫樹君縱叭莉憑冕疊桌漫山駿懼硼碾朔獰棟訛緞逛澇斜狀戶供祿妹趴2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案招商模式建議區(qū)域先行、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理區(qū)域先行：通過項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境資源的優(yōu)越性，統(tǒng)一以都市驛站的形象推廣，樹立區(qū)域整體商業(yè)先行的典范，形成對(duì)知名品牌商家的吸引；整體招商，統(tǒng)一經(jīng)營形象：項(xiàng)目統(tǒng)一招商，包括自持物業(yè)與出售物業(yè)。直接銷售物業(yè)與小業(yè)主簽定一定時(shí)期內(nèi)委托招商及業(yè)態(tài)控制協(xié)議。商家入駐時(shí)簽定管理合約，保障入駐商家經(jīng)營品質(zhì)，并確保經(jīng)營形象及業(yè)態(tài)與檔次定位的統(tǒng)一。統(tǒng)一經(jīng)營管理：成立（聘請(qǐng)經(jīng)營管理公司高管，自建團(tuán)隊(duì)）或外聘經(jīng)營管理公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理、商家的日常經(jīng)營維護(hù)、項(xiàng)目的整體推廣、經(jīng)營不善商家的置換、補(bǔ)缺招商、物業(yè)管理等工作。裙當(dāng)在犢涎凝詢伏硒羽覆涂粕瀑畏秒娠鉻睛響啃課嘶恭韻惱冕瓷彭任敝普2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案招商策略建議承諾知名品牌商家進(jìn)場則購買其一定額度的營業(yè)額，以設(shè)vip消費(fèi)卡的形式發(fā)放給公寓、商鋪投資客戶等，以及自用（后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)、報(bào)建等過程中的政府公關(guān)消費(fèi)等）；以都市驛站vip消費(fèi)卡的形式作為公寓自用客戶、商鋪投資客戶購房的讓利回饋(實(shí)質(zhì)是變相抬高物業(yè)的售價(jià))。“進(jìn)駐即盈利，經(jīng)營零風(fēng)險(xiǎn)——都市驛站vip消費(fèi)卡”“裝修顧問：予有需要的商戶提供商鋪進(jìn)場的裝潢顧問服務(wù)及物料供應(yīng)建議（裝修公司、物料采購商對(duì)接）”捉孽孕眠韶瘋火孩揍郊漣誰筒亥凍囂爭脖鄧菩驢顫覓袱臥琴卑霧擅舵股盟2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案三、項(xiàng)目價(jià)格測算澡隙雜歪黍強(qiáng)漬手廊滔渡隅世嘎故庸些十蟲維計(jì)頂棉轎謗奏凄就櫻譜僥麓2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案價(jià)格測算：市場比較法

比較物業(yè)1比較物業(yè)2名稱青劍湖商業(yè)中心錦豐商業(yè)廣場相似性項(xiàng)目周邊項(xiàng)目項(xiàng)目周邊項(xiàng)目樓層修正3f2f建成時(shí)間20092008用房性質(zhì)商業(yè)商業(yè)裝修水平毛坯毛坯主力面積(㎡)20-4040-80售價(jià)(元/㎡)26,00022,000交易時(shí)間1.021.03項(xiàng)目位置1.021.02易達(dá)性1.001.00周邊環(huán)境1.051.05建筑年期1.001.00臨街狀況1.000.99面積修正0.991.00設(shè)備設(shè)施1.001.00裝修標(biāo)準(zhǔn)1.001.00樓層修正1.021.00總體調(diào)整指數(shù)1.101.09調(diào)整后售價(jià)rmb/㎡28,68124,026權(quán)重65%35%加權(quán)后售價(jià)27,052通過市場比較法，得出本案商鋪整體均價(jià)（未來入市價(jià)）為：27000元/平方米卞勁占茹旦落懈苫趕毯眺賤完駒輛戊診嚨盞蒂禹療概苫防輝一勛狼化咋喉2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案價(jià)格測算：住宅參考比較法由于區(qū)域內(nèi)目前在售商鋪項(xiàng)目相對(duì)較少，故以住宅、公寓價(jià)格為基數(shù)，按其價(jià)格2倍估算本案商鋪價(jià)格：均價(jià)本案商鋪比準(zhǔn)價(jià)權(quán)重都市vip110002200060%首開悅瀾灣81001620020%置地青湖語城93001860020%整體均價(jià)（現(xiàn)市價(jià)）20160元/平方米竭吸羞浸驚況明土訂精背者拙埔拯孫炮蒼絨亂綴烽曾任戍幫攤檄太姿搭才2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案價(jià)格測算：租金反推法項(xiàng)目名稱一層租金（元/平米.月）二層租金（元/平米.月）青劍湖商業(yè)中心18080錦豐商業(yè)廣場120100本案預(yù)判15090通過周邊在租物業(yè)的租金比較，預(yù)判本案商鋪?zhàn)饨馂椋阂粚?50元/平米.月，二層90元/平米.月；按12年投資回收期測算，本案商鋪售價(jià)為：一層：21600元/平米二層：12960元/平米均價(jià)：15300元/平米整體均價(jià)（現(xiàn)市價(jià)）澇倔也拖蕊電鞍桅抬隱誅燈養(yǎng)行塔憐鴿矯奇晌感蛤埃湊訣危支雷傈兵徑雄2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案2011年蘇州都市vip項(xiàng)目商業(yè)深化方案價(jià)格測算：稀缺性及未來增長潛力青劍湖板塊商業(yè)項(xiàng)目較少，主要集中在本案所處的行政、商務(wù)核心區(qū)，未來入市項(xiàng)目主要有金沙廣場、唯亭商業(yè)廣場，區(qū)域內(nèi)商鋪的稀缺性較為明顯，隨著未來區(qū)域住宅開發(fā)的加快以及行政中心的啟用，本案商鋪未來價(jià)值增長潛力較大。測算價(jià)格權(quán)