贈送面積專題講座

“贈送面積”專題講座2014年5月提綱一、贈送面積方法依據(jù)簡介二、贈送面積方法1.不計容但房產(chǎn)測繪計入房產(chǎn)面積的可銷售面積（有時需要后期改造）；此面積不贈送，卻是開發(fā)單位賺取的附加價值2.不計容也不算入房產(chǎn)測繪面積而確實可擴展出客戶使用空間的，屬于客戶的附加價值。3.計容而房產(chǎn)測繪不算的面積，這是開發(fā)單位損失的面積，屬于給客戶的贈送面積。一、贈送面積方法的依據(jù)贈送面積是地產(chǎn)行業(yè)最常見的提高產(chǎn)品附加值的方法。利用規(guī)劃計容面積和房產(chǎn)測繪面積的偏差，增加可出售的面積。利用《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005），《房屋面積測算技術規(guī)程》的規(guī)定，將可以不計入建筑面積的套內(nèi)平面面積，“贈送”給客戶，從而增加房屋的實際使用面積。規(guī)劃計容面積依據(jù)是《建筑工程建筑面積計算規(guī)（GBT50353-2005）》，各地均有實施細則。房產(chǎn)測繪面積依據(jù)《房屋面積測算技術規(guī)程》，各地均有實施細則?，F(xiàn)階段規(guī)委的規(guī)劃驗收和建委權(quán)屬測繪相互信息尚未聯(lián)網(wǎng)。所以規(guī)劃驗收測繪和權(quán)屬測繪出具的報告面積可能不一致。注：由于各地的計容規(guī)范和測繪細則不盡相同處，本文僅已北京地區(qū)為例。一、贈送面積方法的依據(jù)由于大中城市的土地開發(fā)成本不斷上升，相應分攤到每平米的建筑成本也成倍增長，為了降低成本和銷售單價從而增加項目的市場競爭力，變相增加容積率就成為了新的課題，而戶型中的贈送面積是變相增加容積率的最好方法。從建安成本的控制，保證戶型各空間尺度及利于報批通過等角度分析，通常中小戶型設計中的贈送面積占到戶型總面積的10%-15%比較適宜，而大戶型的贈送在5%-8%左右比較合理。二、贈送面積方法不計容不計容但可銷售面積（有時需要后期改造）二、1.不計容但可銷售面積–設備平臺1.1房屋內(nèi)結(jié)構(gòu)性密閉空間-設備平臺

房屋內(nèi)結(jié)構(gòu)性密閉空間；與室內(nèi)不連通的結(jié)構(gòu)性開敞空間。不計算容積率，也不計入建筑面積。在開門封閉后可改為居室，贈送全部建筑面積。實施：報規(guī)圖紙顯示設備平臺與室內(nèi)無門聯(lián)通，只開窗；設備平臺無維護結(jié)構(gòu)。規(guī)劃驗收完畢后統(tǒng)一開門封閉，變成一個房間。建成后再進行權(quán)屬測繪。要求：實測面積和預售面積差值和預售面積相比超出3%（含＞和＜）后，業(yè)主有權(quán)退房；如不退房則在超出面積3%之內(nèi)的需要業(yè)主繳納房款，超出3%部分不用交款，免費送給業(yè)主。優(yōu)點：贈送較多面積，提高產(chǎn)品溢價率。二、1.不計容但可銷售面積

–內(nèi)天井1.2建筑內(nèi)天井建筑內(nèi)天井不計算容積率，也不計入建筑面積。在加樓板封閉后可改為居室，贈送全部建筑面積。實施：報規(guī)圖紙顯示為內(nèi)天井，主體主體結(jié)構(gòu)預留增加樓板的條件。規(guī)劃驗收完畢后統(tǒng)一加樓板封閉改造成一個房間。建成后再進行權(quán)屬測繪。要求：控制實測增加的面積不超出預售面積3%，需要業(yè)主繳納房款；面積超出部分送給業(yè)主。優(yōu)點：100%贈送內(nèi)天井和相鄰過道面積，提高產(chǎn)品溢價率。缺點：1、天井需要二次施工，增加成本；1.3空調(diào)機位等墻體構(gòu)件不計算建筑面積空調(diào)機位不計容也不計測繪面積，在規(guī)劃驗收后加門改造成生活陽臺。要求：控制實測增加的面積不超出預售面積3%，需要業(yè)主繳納房款；面積超出部分送給業(yè)主。二、1.不計容但可銷售面積

–空調(diào)機位改生活陽臺二、1.不計容但可銷售面積

–挑高獨立式戶型，加層贈送1.4挑高獨立式戶型，加層贈送房屋內(nèi)層高跨越兩個以上自然層的建筑空間，按其所在層計算一層建筑面積。適用于獨立式住宅。此方法由于北京住宅層高大于4.9米按兩層容積率計算；但獨立式住宅不受層高限制。因此只適用于獨立式住宅。實施：報規(guī)圖紙?zhí)舾撸A留增設樓板條件。規(guī)劃驗收完畢后加建樓板。建成后再進行權(quán)屬測繪。要求：控制實測增加的面積不超出預售面積3%，需要業(yè)主繳納房款；面積超出部分送給業(yè)主。優(yōu)點：贈送較多面積，提高產(chǎn)品溢價率。<2.2m二、1.不計容但可銷售面積

–地下室贈送1.5地下室贈送不大于2.2米層高地下室不算建筑面積：在交房時可以填土或砌筑夾層板的形式將地下室層高控制在2.2米之內(nèi)，客戶裝修時拆除即可得標準層高居室面積。如果地下室的層高不夠2.20米，不計算建筑面積(不計容)，可以有樓梯。但是要求設計圖必須也是層高不夠2.20米。此種地下室可以考慮增加外圍采光井，這樣地下室就不會是黑屋。

實施：設計圖紙必須有兩套，一套為層高不夠2.20米的，另一套為實際給施工單位的。且在規(guī)劃驗收和實測后才能將地下室的墊層拆除。注：此種類型一般別墅會采用，將地下一層設計為設備、管道層，在實際施工中將層高提高，作為其他的功能使用。只要在規(guī)劃驗收和產(chǎn)權(quán)登記辦測繪之前做些掩飾即可。要求：控制實測增加的面積不超出預售面積3%，需要業(yè)主繳納房款；面積超出部分送給業(yè)主。優(yōu)點：贈送較多面積，提高產(chǎn)品溢價率。二、1.不計容但可銷售面積

–坡屋頂頂層閣樓贈送1.6不加以利用的閣樓不算建筑面積不加以利用的閣樓不算建筑面積在交房時閣樓被樓板封死或不設置樓板，客戶裝修時增加樓梯和樓板即可達到贈送閣樓面積的效果。具體做法：要求圖紙設計為兩種方案，一種為閣樓層的地板為永久性的封閉地板，此種設計為應付規(guī)劃部門的驗收，另一種為圖紙設計時閣樓層設計為有預留洞口的地板，便于施工，在施工中預留洞口，在規(guī)劃驗收和實測時可以用大板做遮擋即可，但是要求遮擋要和各樓的底板底部平齊，大板的顏色要和各樓底板相同。還可以在各樓的兩側(cè)的屋面增加老虎窗，便于采光。要求：控制實測增加的面積不超出預售面積3%，需要業(yè)主繳納房款；面積超出部分送給業(yè)主。優(yōu)點：贈送較多面積，提高產(chǎn)品溢價率。1.7開敞陽臺變封閉陽臺南方地區(qū)開敞陽臺按投影1/2面積計容和測繪面積，封閉后可增加可售面積。（各地對開敞陽臺的面積進深等均有地方規(guī)定）實施：方案一：開敞陽臺交樓，業(yè)主按照立面的要求自行封閉外陽臺。對工期成本不影響，對加建無責任，但對立面有局部影響。方案二：封閉陽臺交樓，規(guī)劃驗收和實測后公司統(tǒng)一加外窗。項目完成度高，但對工期、成本均有影響，同時得為該改造負責。要求：控制實測增加的面積不超出預售面積3%，需要業(yè)主繳納房款；面積超出部分送給業(yè)主。優(yōu)點：1、50%贈送面積，提高產(chǎn)品溢價率。2、對戶型的平面和立面設計不影響。二、1.不計容但可銷售面積

–開敞陽臺變封閉陽臺注：此方法僅適用于上海等南方地區(qū)，北京地區(qū)由于開敞陽臺按投影面積計容，不可行。1.8內(nèi)凹陽臺計算一半建筑面積規(guī)劃驗收時為內(nèi)凹開敞陽臺，由開發(fā)商統(tǒng)一封閉陽臺，增加了一個居室，實現(xiàn)贈送一半面積的目的。要求：控制實測增加的面積不超出預售面積3%，需要業(yè)主繳納房款；面積超出部分送給業(yè)主。二、1.不計容但可銷售面積

–內(nèi)凹陽臺贈送注：此方法僅適用于上海等南方地區(qū)，北京地區(qū)由于開敞陽臺按投影面積計容，不可行。1.9入戶花園建筑面積按一半計算入戶花園按開敞陽臺進行設計和施工，可改為書房等輔助生活房間，實現(xiàn)增加一半建筑面積。實施方法同開敞式陽臺。要求：控制實測增加的面積不超出預售面積3%，需要業(yè)主繳納房款；面積超出部分送給業(yè)主。二、1.不計容但可銷售面積

–入戶花園贈送注：此方法僅適用于上海等南方地區(qū)，北京地區(qū)由于開敞陽臺按投影面積計容，不可行。二、贈送面積方法2.不計容不可銷售純贈送二、2.不計容不可銷售純贈送–飄窗面積贈送2.1飄窗贈送飄窗不計容，不計算建筑面積。北京地區(qū)規(guī)定：窗體本身形成的窗臺高度≥0.2m，則凸窗突出外墻的部分不計算面積。北京對飄窗的窗體進深沒有要求，但是一般設計不會超過1.2米。只要是按規(guī)定作為飄窗就不用考慮飄窗的高度問題。飄窗做法：1、結(jié)構(gòu)墻內(nèi)置；2、東南西向臥室客廳書房均采用飄窗。實施方法：真實飄窗，全部按圖實施,，無拆改。優(yōu)點：1、雖然不能增加產(chǎn)權(quán)面積，但是能增加實際利用空間，提高產(chǎn)品溢價率。2、屬合規(guī)設計，無報建驗收風險。3、后期無拆改量。注意：原有在樓板高度挑板，驗收后再將飄窗下部打掉延伸樓板的做法，現(xiàn)在已經(jīng)不可實施了。二、2.不計容不可銷售純贈送–飄窗面積贈送2.2高度不足2.2米陽光房不計算建筑面積與飄窗類似，將主要居室內(nèi)部飄窗加大加深，設計為步入式飄窗，不計入建筑面積，但可以大幅提升主要居室居住品質(zhì)。缺點：1、此部分的層高較低二、2.不計容不可銷售純贈送–陽光房贈送2.3屋面天臺不算建筑面積：天臺可作為室外花園使用，增加了賣點，又不計算銷售面積?？蛻粼谑辗亢罂稍黾雨柟夥恳栽黾邮褂妹娣e，相當于贈送了使用面積。二、2.不計容不可銷售純贈送–屋面天臺贈送注意事項：退臺式大露臺，相關的防漏水、外墻保溫等就需要特別設計，以防止大露臺漏水、外墻保溫達不到標準等。此外，盡量保證私密性的露臺才具有實用性。對業(yè)主搭建陽光房應有統(tǒng)一的方案和管理，避免對立面的無序破壞。2.4低于2.2米高隱藏式衣柜不算建筑面積控制隱藏式衣柜高度在2.2米以下，不計算建筑面積，但是很適合安放衣柜，贈送了有效地使用面積。優(yōu)點：100%贈送面積。缺點:

1、施工難度大，此部分的地板必須和主臥室的地板不能同高，且層高在2.20米以下，這就造成此部分會有多余樓層的地板數(shù)量；2、該部的外墻部分不能有墻體，否則按規(guī)范要求必須計算建筑面積，外部墻體只能在規(guī)劃驗收和實測后加蓋，這也會造成二次施工。二、2.不計容不可銷售純贈送–隱藏衣柜贈送一般不主張這樣的做法，不適用且浪費好空間。2.5雙電梯獨立前室核心筒實施方法：按圖實施，后期業(yè)主自行封閉作為玄關。優(yōu)點：1、每戶電梯前室為贈送面積，提高產(chǎn)品溢價率。2、無拆改成本。3、屬合規(guī)設計，無審批和驗收風險。問題：1、前室為半私密空間。2、業(yè)主自行封閉后，能更私密，但有消防隱患。二、2.不計容不可銷售純贈送–電梯前室贈送2.6公共走道內(nèi)設置二道門在實際使用中部分公共走道空間可給私人用。實施方法：按圖實施，后期業(yè)主自行封閉作為玄關。優(yōu)點：1、每戶電梯前室為贈送面積，提高產(chǎn)品溢價率。2、無拆改成本。3、屬合規(guī)設計，無審批和驗收風險。問題：1、前室為半私密空間；2、業(yè)主自行封閉后，能更私密，但有消防隱患。二、2.不計容不可銷售純贈送–公共走道二道門贈送2.6將地下車庫部分面積贈送首層客戶與地下車庫連通的建筑物主體正下方空面積可砌筑隔墻與地下車庫分隔后贈送給首層住戶。存在的問題：1、將車庫的面積變?yōu)閹旆浚囄坏膫€數(shù)怎么保證；2、必須在規(guī)劃驗收和實測后才能將此部分變?yōu)閹旆俊Ｒ话悴惶岢@種做法。如能將此部分面積設計為地下設備用房或管