別墅項目營銷推廣執(zhí)行方案報告

成都中糧祥云國際社區(qū)別墅項目2010年營銷推廣執(zhí)行方案報告目錄綱要第一章市場環(huán)境研判第二章項目本體研判第三章項目定位與核心價值梳理整體市場環(huán)境項目競品動態(tài)易居觀點項目區(qū)域分析基礎經(jīng)濟指標產品解析SWOT分析第五章項目營銷執(zhí)行計劃第六章項目推案及價格策略項目推售及定價原則價格策略推售策略第四章目標消費者分析產品形態(tài)分級客戶典型客戶構成典型客戶樣本描摹銷售任務與分解項目營銷總綱階段性分解動作營銷費用預算項目概念定位項目價值闡述項目核心價值體系梳理項目總精神SLOGAN及推廣調性市場環(huán)境研判第一部分整體市場環(huán)境項目競品動態(tài)易居觀點【1.1.1】國務院國發(fā)【2010】10號文件的解讀2010年4月14日召開的國務院常務會議明確:1.對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；2.對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；3.對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平（部分城市已暫停放貸）；4.不能提供本地戶口或一年以上繳稅證明的購房者，不能申請房貸；對依賴低信貸成本的投資類客戶打擊最大（即投機炒房客）；對改善型客戶則大幅提高了購買力門檻；政府及媒體的雙重作用對市場信心的影響極大；【1.1.1】國務院國發(fā)【2010】10號文件的解讀1.此次調控是政策行為而非市場行為，力度空前；2.此次調控目的是短期內遏制商品房價格持續(xù)上漲的勢頭，而非明確降低至某個水平；3.近期內樓市必將出現(xiàn)價格下挫，量價齊跌的狀況，否則政府還將再出重拳；4.在后續(xù)政策尚未出臺的情況下，市場信心和市場規(guī)律的恢復仍然需要相當長的時間；5.市場的敏感度將決定此次調控的影響將在短時間內擴大到二線城市；我們必須要端正態(tài)度，審時度勢，首先不能對抗政策，避免在敏感時刻成為“樓王”，做政府和輿論的靶標；其次要謀定而后動，從全盤利益考慮，做好應對準備。【1.1.2】國發(fā)【2010】10號文件對本項目的影響核心影響：近期內滿足購買力條件的客戶總數(shù)下降應對措施：1.項目現(xiàn)場景觀工程準備充分，以品質體驗獲取客戶信任；2.注重媒體輿論作用，充分加以引導和利用；3.延長蓄水期，準備充分，實現(xiàn)開盤即紅盤；【1.1.3】整體市場環(huán)境/市場機會新政背景下——成都房地產市場發(fā)展比較健康，新政影響沒有一線城市大1、據(jù)各方面報告顯示，成都樓市泡沫并不算嚴重，新政打擊的是房價增長過快，相比一線城市，成都受新政的影響不算太大，雖5月份住宅成交量降低，但房價沒有大幅下降；2、各地新政后細則出臺，相對北京細則都比較寬松，成都的細則遲遲未出臺，也是地方政府對樓市的一種保護；3、成都今年利好不斷，繼成為國家綜合配套改革試驗區(qū)、中國最佳旅游城市之后，成都正向著世界現(xiàn)代田園城市進軍，尤其是地鐵一號線今年10月就將開通，成灌快鐵、城際鐵路等新型交通的開通，對成都樓市的促進作用將非常明顯，這個現(xiàn)象在第35屆春節(jié)會上已經(jīng)顯露出來。09年地王頻出，成都高端項目2010年持續(xù)放量新政后，樓市投資客把目光轉向商業(yè)地產和高端住宅1、09年地王項目的逐步入市，預計2010年成都高檔住宅市場占比將進一步提高。2、新政之后，很多樓市投資客把目光轉向商業(yè)地產跟高端住宅項目。3、目前成都市高端物業(yè)中，高端電梯公寓中較高報價約為15000元/㎡、別墅類物業(yè)中較高報價為2-3萬元/㎡，僅為普通物業(yè)的2-3倍；但與國內其他一二線城市高端物業(yè)的價格卻為普通住宅的8-9倍甚至更多。成都市的高端物業(yè)市場普遍為市場所看好。4、2010年5月數(shù)據(jù)顯示，成都小別墅市場成交幾乎未受新政影響。2009年成都商品房住宅中提供供應、成交及均價增長趨勢單位：萬平米元/平米2009年，成都房地產整體受到契稅減免、減息等有利政策的刺激，積蓄的剛性需求得以釋放，導致成交急劇上漲，房價也出現(xiàn)市場調整之后的大幅回升全年供應面積為1,638萬平米全年成交面積為2,339萬平米全年成交均價為5,590元/平米數(shù)據(jù)來源：CRIRC市場研究機構【1.1.5】整體市場環(huán)境/09年市場供求09年供應量激增未來1-2年供應量井噴【1.1.6】整體市場環(huán)境/高端市場供給

供給趨勢預測2009年，成都地王頻現(xiàn)，各大開發(fā)商都有高價拿地現(xiàn)象出現(xiàn)，致使未來1-2年，成都高端市場供應量增大。高價土地的出現(xiàn)，也為市場形成了房價標桿。09年土地出讓價格的不斷突破，高地價將推動整體市場價格進一步攀升由于從2008年開始受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，成都政府開始縮減土地供應，按照拿地后一年開發(fā)的進度來推算，2010年主要供應將來自于2008年土地供應和2009年上半年取得土地，因此2010年成都住宅整體市場供應量仍將處于較低的水平【1.1.7】整體市場環(huán)境/武侯區(qū)順江-

鐵佛地塊土地交易2010年，武侯區(qū)順江-鐵佛地塊，云集了中糧、保利、中海、置信、華宇、綠地各知名開發(fā)商，近期保利也在炒作本版塊，主題是“成都正在逐步迎來富人們的都市回歸浪潮”，整個板塊區(qū)域被定為為成都的新富人生活區(qū)。據(jù)內部消息，除置信外，其他幾個開發(fā)商在樓盤定價方面都準備比照保利花園的定價策略。麓山國際社區(qū)譽峰華僑城縱觀成都高端端住宅市場，，以上三個項項目在2009年高端市場競競爭中脫穎而而出，取得了了最為理想的的銷售業(yè)績，，已經(jīng)成為了了目前的城市標桿。這些項目的成成功的經(jīng)驗實實在上不在其其“貴”，而而是在其“貴貴”中體現(xiàn)的的良好性價比比，這種性價價比，實際上上是建立在自自身獨有的核核心競爭力之之上?！?.2.1】競品項目動態(tài)態(tài)3大典型性標桿桿物業(yè)研究——高端市場分析析標桿產品市場場切割能力強強——產品標桿，也也是價格標桿桿，也是銷售售量的標桿；；標桿產品的的客戶移動能能力強，大量量高端外來投投資者為標桿桿產品買單1、麓山國際社社區(qū)——賣的不僅是別別墅，還是一一種圈層的生生活方式。國際化住區(qū)定定位+高端生活模式式+生態(tài)景觀優(yōu)勢勢=量價雙收的全全國名盤【1.2.2】競品項目動態(tài)態(tài)/麓山國際社區(qū)區(qū)2、譽峰——以國際城南的的核心區(qū)位，，極致演繹精精裝產品，體體現(xiàn)物超所值值。國際城南核心心區(qū)位+極致產品主義義+圈層營銷=高層公寓的全全市最高價6.2億【1.2.3】競品項目動態(tài)態(tài)/譽峰3、華僑城——華僑城模式在在城市三環(huán)的的成功復制華僑城模式=高于區(qū)域價格格2000元每平【1.2.4】競品項目動態(tài)態(tài)/華僑城置信麗都系列列最高端產品品，麗都系列列在成都深入入人心融合南富西貴貴，成都傳統(tǒng)統(tǒng)高端居住區(qū)區(qū)核心區(qū)域，連通雙楠紫荊，城市價價值前景看好好產品價值1、紐約中央公公園式園林2、私密圍合的的規(guī)劃理念3、創(chuàng)新“主臥臥區(qū)”戶型設設計4、五星級入戶戶大堂5、高端社區(qū)配配套專設豪華華私人會所，，下沉式室內內恒溫游泳池、全水水療SPA、國際化商務務中心、品牌牌健身館，兼具時尚尚內涵、6、高科技配置置：直飲水（軟水水）系統(tǒng)、中中央空調系統(tǒng)統(tǒng)地暖系統(tǒng)、同同層排水系統(tǒng)統(tǒng)、、人與建建筑環(huán)境之間間的互動更為動態(tài)態(tài)和開放。投投資商：：基匯資本定義置信品牌牌最高端產品品，高調亮相相大打圈層概念念營銷牌，定定位為承接南南富西貴的中中心地帶借注資方品牌牌，進行產品品保質概念推推廣。通過景觀打造造、戶型設計計、高檔配套套等通常手段段提升附加值值置信麗府以深深耕本土的強強勢品牌優(yōu)勢勢和產品打造造成為區(qū)域標桿4、區(qū)域高端競競爭—置信·麗府，長期品牌塑造造打造成品開發(fā)模式式的核心競爭爭力。本土口碑品牌牌+產品升級+地段升級=區(qū)域標桿開盤2月銷售350套【1.2.5】競品項目動態(tài)態(tài)/置信麗府結論——高端市場呈現(xiàn)現(xiàn)結構性質變變中低端物業(yè)進進一步邊緣化化，呈現(xiàn)低價價值、低增長長、低產出特特征。主城區(qū)物業(yè)進進一步標桿化化，成房市場場從譽峰開始始登臨標桿時時代。標桿樓盤的市市場去化能力力得到充分印印證。豪宅產品的入入市與周邊普普通商品房市市場呈現(xiàn)競合合態(tài)勢。高品質高端項項目呈現(xiàn)明顯顯產品優(yōu)勢，，更易得社會會輿論認可。。祥云國際社區(qū)區(qū)誕生于成都都國際化進程程中，時逢標標桿物業(yè)競爭爭鏖戰(zhàn)，純正正的產品差異異，升級客戶戶圈層營銷，，標桿性產品品整合力，方方能明哲保身身，去化出彩彩項目本體研判判第二部分項目區(qū)域分析析基礎經(jīng)濟指標標產品解析SWOT分析【2.1.1】區(qū)域分析/地塊四至西北面：武武侯大道東南面：大大悅城東北面：外外雙楠區(qū)域西南面：三三環(huán)路中糧祥云項目地處地處處二環(huán)與三環(huán)環(huán)之間，距市市中心天府廣廣場約6.8㎞，距離雙流流機場約15公里；項目位于成都都市西南方向向，是連接西西貴南富的中中間版塊；項目屬于房地地產開發(fā)較為為成熟的外雙雙楠高端住宅宅區(qū)，也是武武侯區(qū)未來重重點打造的區(qū)區(qū)域。中小學:石室外國語實實驗學校、雙雙楠小學、實實驗中學、成成都市新陽小小學、武侯巴巴蜀學校、四四川運輸學校校、和平小學學等幼兒園:規(guī)劃幼兒園綜合商場:人人樂、伊藤藤、國美電器器、好美家等等醫(yī)院:武侯區(qū)第三人人民醫(yī)院、武武侯區(qū)第二人人民醫(yī)院等其他:武侯大道餐飲飲娛樂一條街街、逸都休閑閑城、武侯花花園酒店、紅紅牌樓大酒店店周邊配套武侯總面積為為76．56平方公里，總總人口49.6萬人，因武侯侯祠坐落而得得名，是1990年成都行政區(qū)區(qū)劃調時建立立的新城區(qū)，，被國務院定定位為高科技文化區(qū)區(qū)。該區(qū)以武侯科科技園、西部部鞋都工業(yè)園園為載體，形形成了電子信信息、生物制制藥、機電一一體化、新材材料等四大高新技術術支柱產業(yè)和和皮鞋、家具具等傳統(tǒng)優(yōu)勢勢產業(yè)并存的的產業(yè)體系；同時西南成成都物流中心心致力于發(fā)展展成為西南一一流的綜合性性現(xiàn)代化物流流中心。近年來在武侯侯幾大熱居之之地集中開發(fā)發(fā)的地產項目目改善了人居居環(huán)境；仁和和春天、伊藤藤洋華堂、凱凱賓斯基等現(xiàn)現(xiàn)代商貿、商商務業(yè)態(tài)完善了城市配配套功能；老成都民俗俗公園、錦里里一條街、江江安河公園、、永康森林公公園、清水河河公園等休閑閑旅游場所提提升了城市的的整體形象。。武侯區(qū)正變變得越來越時時尚，越來越越宜居。武侯新城的規(guī)規(guī)劃中，順江-鐵佛地塊是房房地產的重點點，09年底到今年，，本地塊將有有大量土地招招拍掛。區(qū)域規(guī)劃【2.1.2】區(qū)域分析/區(qū)域規(guī)劃探底周圍市場場量價關系，，確立祥云國國際成都戰(zhàn)略略中糧品牌進軍軍成都市場應應當說依靠三三支主力：別別墅系、公寓寓系、綜合體體。從凱萊帝帝景到御嶺灣灣，中糧品牌牌對城市發(fā)展展的區(qū)域占位位，遠見卓識識，易居看來來，祥云國際際項目更具國國際眼光。本案區(qū)位上，，屬城市新貴貴及準貴階層層最為購買接接受度最高的的高潛質區(qū)位位之一，但周周界環(huán)境還不不足打造標桿桿產品所需需的高端物業(yè)業(yè)區(qū)域性聚合合、生活配套套高級品質化化、及商業(yè)配配置品牌化的的三大要件，，由此祥云國際與大大悅城，須以以相輔相成的的格局切入成成都標桿物業(yè)業(yè)極品領域，，以異曲同工工之勢體現(xiàn)中中糧城市運營營能力力和對對區(qū)位競銷價價值的強勢制制導能力。絕不局限于基基地周界小市市場，應以統(tǒng)統(tǒng)帥全城之勢勢，跳出區(qū)域域做大局。瞄準城市頂級級標桿個案——譽峰，鎖定基地價價格標桿個案案——麗府，創(chuàng)制產產品領導戰(zhàn)略略、服務領導導戰(zhàn)略、生活活方式領導戰(zhàn)戰(zhàn)略，文化圈圈層領導戰(zhàn)略略，實施城市市二級價差戰(zhàn)戰(zhàn)術，降解區(qū)區(qū)位營銷品級級風險，蓄積積后勢奪人。。【2.1.4】區(qū)域分析/區(qū)域定位【2.2.1】基礎經(jīng)濟指標標（二號地塊塊）建筑面積：84326平米容積率：2.2建筑密度：27.9%綠地率：30%疊墅：132套，共32604平米高層：286套，共51477平米車位：860個，配比：1：2.15——秉盛地氣，一一貴難求地勢/三重英倫之門門，敞懷國際際包容借勢四平八穩(wěn)穩(wěn)，傳承城際際貴氣既自成體系，，又內聯(lián)外通通，開合之間間風相叢生。。應避刀型鈍銳銳，建造田型型格局，講求求中國堪輿。。【2.2.2】產品解析/項目地勢【2.2.3】產品解析/1期產品分布圖圖疊墅132套高層公寓268套疊墅共4種戶型，面積積范圍226~291平；高層公寓共6種戶型，面積積范圍113~335平?！鹫?，貴貴胄原生建筑/新英倫貴族情情結，地道英英格蘭低密度低容積積，原生英吉吉利風情尊容雍雅，端端淑萬種，身身份優(yōu)越，上上流哲學。凝練溫暖段面面，西方園林林美學，于高高雅的尊優(yōu)之之中，表達業(yè)業(yè)主理性、賓禮、、尚義的人生生觀達。【2.2.4】產品品解解析析/產品品建建筑筑產品品解解讀讀———大悅悅城城，，補補充充一一個個城城市市的的理理想想國際際綜綜合合體體/大悅悅城城，，絕絕對對是是對對一一個個城城市市理理想想的的改改寫寫。。于于到到處處開開花花的的萬萬達達城城市市廣廣場場不不同同，，大大悅悅城城走走的的是是““卡卡宴宴專專賣賣式式””精精而而少少的的稀稀缺缺戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，更更加加強強調調物物業(yè)業(yè)的的國國際際品品味味和和立立足足一一座座城城市市的的恒恒久久標標桿桿價價值值。?！俊慨a品品解解析析/項目目配配套套】】產品品解解析析/景觀觀分分析析貝爾爾高高林林的的園園林林設設計計理理念念；；英式式古古典典風風格格，，尊尊貴貴+浪漫漫；；英倫倫風風情情街街，，互互動動式式街街區(qū)區(qū)；；10畝公公園園+小區(qū)區(qū)內內小小組組團團景景觀觀。。高品品質質景景觀觀是是優(yōu)優(yōu)質質樓樓盤盤的的一一大大看看點點，，對對地地產產的的保保值值增增值值具具有有重重要要作作用用，，成成都都購購房房者者都都比比較較關關注注項項目目的的景景觀觀設設計計。。消消費費者者普普遍遍認認為為，，開開發(fā)發(fā)商商整整體體策策劃劃執(zhí)執(zhí)行行力力對對景景觀觀效效果果形形成成有有重重要要影影響響，，大大家家認認同同高高品品質質景景觀觀均均出出自自品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商。。中糧糧地地產產+貝爾爾高高林林設設計計，，會會提提升升項項目目景景觀觀品品質質。。【2.3】】項目目SWOT分析析威脅脅SWOT分析析三環(huán)環(huán)內內，，外外雙雙楠楠成成熟熟居居住住板板塊塊低密密度度，，高高舒舒適適，，產產品品均均好好性性高層層公公寓寓板板式式布布局局，，露露臺臺等等提提升升品品質質開發(fā)發(fā)商商品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢全小小區(qū)區(qū)人人車車分分流流大悅悅城城的的配配套套1、項項目目周周邊邊形形象象較較差差2、景景觀觀檔檔次次不不突突出出3、高高層層產產品品缺缺乏乏明明顯顯高高端端特特色色1、成成都都高高端端項項目目價價值值洼洼地地吸吸引引更更多多的的外來來置置業(yè)業(yè)投投資資者者2、地地鐵鐵3號線線等等交交通通條條件件的的改改善善3、區(qū)區(qū)域域快快速速發(fā)發(fā)展展帶帶來來的的機機會會。。市場場競競爭爭不不容容樂樂觀觀市場場上上升升過過快快形形成成不不可可預預期期風風險險宏觀觀調調控控有有收收緊緊政政策策未來來放放量量明明顯顯項目目定定位位與與核核心心價價值值梳梳理理第三三部部分分項目目概概念念定定位位項目目價價值值闡闡述述項目目核核心心價價值值體體系系梳梳理理項目目總總精精神神SLOGAN及推推廣廣調調性性高品品質質國國際際化化標標準準生生活活社社區(qū)區(qū)項目目定定位位【3.1】】項目目概概念念定定位位中糧糧祥祥云云國國際際產品品標標準準創(chuàng)創(chuàng)新新基礎礎升華華前景景特色色中糧糧品品質質生生活活成都都新新貴貴區(qū)區(qū)域域城市市綜綜合合體體依依托托項目目價價值值闡闡述述】】項目目價價值值體體系系-價值值闡闡述述國際際化化的的理理解解：：不是是一一味味西西化化，，而而是是打打破破文文化化局局限限把世世界界上上最最好好的的為為我我所所用用所所享享盛世世包包容容，，海海納納百百川川。。所謂謂國國際際化化，，并并不不是是讓讓中中國國人人改改用用刀刀叉叉而而放放棄棄筷筷子子，，改吃吃漢漢堡堡而而放放棄棄紅紅燒燒肉肉；；這這更更多多的的是是表表示示一一種種標標準準和和姿姿態(tài)態(tài)。。只有有當當一一座座城城市市對對自自己己的的實實力力有有充充分分信信心心的的時時候候，，才有有勇勇氣氣敞敞開開大大門門，，歡歡迎迎五五湖湖四四海海的的友友人人。。自信信與與實實力力之之下下，，才能能從從容容自自在在的的對對所所有有新新鮮鮮事事物物取取長長補補短短，，充充實實自自己己。。正如如今今天天的的成成都都，，正如如今今天天的的中中糧糧，，正如如今今天天的的祥祥云云國國際際社社區(qū)區(qū)。。每個個時時代代的的世世界界，，都都有有屬屬于于自自己己的的世世界界之之城城。。一個個時時代代的的世世界界之之城城，，永永遠遠是是眾眾人人心心目目中中的的光光榮榮與與夢夢想想。?！俊宽椖磕績r價值值體體系系-國際際化化理理解解中糧糧·祥云云將將成成為為成成都都國國際際化化進進程程中中的的一一個個里里程程碑碑也是是中中糧糧地地產產品品牌牌與與產產品品線線走走向向成成熟熟的的標標志志成都都自信信開放放獨立立樂觀觀豁豁達達的的人人本本主主義義開放放文文化化的的海海納納百百川川“第第四四城城””的的朝朝氣氣蓬蓬發(fā)發(fā)對同同步步國國際際生生活活的的渴渴望望骨子子里里的的堅堅韌韌和和自自信信西部部中中國國的的核核心心城城市市堅持持傳傳統(tǒng)統(tǒng)卻卻相相對對獨獨立立中糧·祥云聚合標志責任負有強強烈歷歷史責責任感感穩(wěn)扎穩(wěn)穩(wěn)打的的行業(yè)業(yè)作風風人居資資源的的集大大成者者獨樹一一幟的的行業(yè)業(yè)標桿桿把全世世界最最好的的生活活方式帶帶給中中國消消費者者對于進進步的的成功功演繹繹引領領市市場場潮潮流流性格的的契合合】】成都國國際化化社區(qū)區(qū)典范范-中糧·祥云國國際社社區(qū)[國際化化社區(qū)區(qū)]定位的的可行行性論論證[國際化化社區(qū)區(qū)]定位的的可行行性論論證成都市市場需需要真真正的的國際際化生生活成都具具備接接納國國際化化生活活的基基礎中糧是是營造造國際際化生生活的的實踐踐者項目具具備實實現(xiàn)國國際化化生活活的條條件中糧·祥云必將成成為成成都國國際化化社區(qū)區(qū)典范范】】成都國國際化化社區(qū)區(qū)典范范-中糧·祥云國國際社社區(qū)成都具具備接接納國國際化化生活活的基基礎：：傳統(tǒng)與與開放放并存存的成成都文文化是是國際化化生活活的天天然土土壤成都文文化的的起始始就已已經(jīng)包包含著著突破破傳統(tǒng)統(tǒng)的因因素，，在相相對封封閉的的地理理環(huán)境境內產產生的的反而而是不不受傳傳統(tǒng)束束縛的的心理理環(huán)境境；絲絲綢之之路的的精神神流傳傳至今今，以以開放放的心心態(tài)吸吸納著著所有有先進進的文文化點點滴，，進而而糅合合，自自成一一體。。成都人人骨子子里的的樂觀觀、和和諧、、豁達達也使使這座座城市市成為為了中中國西西部的的一個個異類類；從從城市市的文文化氣氣候角角度講講，成成都在在接收收國際際化生生活方方面幾幾乎沒沒有障障礙。?！俊砍啥紘鴩H化化社區(qū)區(qū)的背背景與與基礎礎成都市市場需需要真真正的的國際際化生生活：：快速發(fā)發(fā)展的的城市市渴望望獲得得提升生生活品品質的的機會會所謂““國際際化生生活””并不不是指指單純純的拿拿來主主義，，和曾曾經(jīng)的的京滬滬等城城市一一樣，，成都都也正正在經(jīng)經(jīng)歷著著被““偽國國際化化”包包圍的的歷程程。有了羅羅馬柱柱和巴巴洛克克雕花花，并并不意意味著著真的的成為為了““國際際化””。所所謂國國際化化，是是指在在全球球經(jīng)濟濟一體體化的的今天天，信信息的的廣泛泛交換換使得得城市市的發(fā)發(fā)展和和居民民的生生活都都開始始走向向標準準上的的趨同同；先先進的的、更更能提提升生生活品品質的的人居居理念念能夠夠跨越越文化化和國國界，，為全全世界界的居居民所所接受受。取取長補補短，，海納納百川川，這這是每每一個個快速速崛起起中的的希望望之城城所共共有的的需求求。成都已已經(jīng)成成為西西部乃乃至全全中國國最具具活力力的城城市，，國際際化生生活，，呼之之欲出出?！俊砍啥紘鴩H化化社區(qū)區(qū)的背背景與與基礎礎中糧是是營造造國際際化生生活的的實踐踐者：：豐富的的高端端國際際化地地產開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗和強大大的國國際資資源是是堅實實后盾盾盛世包包容，，海納納百川川。所謂國國際化化，并并不是是讓中中國人人改用用刀叉叉而放放棄筷筷子，，改吃漢漢堡而而放棄棄紅燒燒肉；；這更更多的的是表表示一一種標標準和和姿態(tài)態(tài)。只有當當一座座城市市對自自己的的實力力有充充分信信心的的時候候，才有勇勇氣敞敞開大大門，，歡迎迎五湖湖四海海的友友人。。自信與與實力力之下下，才能從從容自自在的的對所所有新新鮮事事物取取長補補短，，充實實自己己。正如今今天的的成都都，正如今今天的的中糧糧，正如今今天的的祥云云國際際社區(qū)區(qū)。每個時時代的的世界界，都都有屬屬于自自己的的世界界之城城。一個時時代的的世界界之城城，永永遠是是眾人人心目目中的的光榮榮與夢夢想。?！俊砍啥紘鴩H化化社區(qū)區(qū)的背背景與與基礎礎項目具具備實實現(xiàn)國國際化化生活活的條條件：：社區(qū)產產品規(guī)規(guī)劃與與城市市綜合合體形形態(tài)大幅度度提升升生活活品質質依托城城市綜綜合體體的市市區(qū)高高端住住宅是是高品品質生生活的的發(fā)展展趨勢勢，也也是聚聚合城城市資資源的的最好好形式式；祥祥云國國際社社區(qū)+大悅城城的模模式將將使本本項目目在成成都將將成為為區(qū)域域生活活中心心。在在住宅宅產品品設計計規(guī)劃劃的各各個方方面，，均能能體現(xiàn)現(xiàn)出最最新的的國際際人居居生活活理念念，如如徹底底的人人車分分流，，綠化化景觀觀的規(guī)規(guī)劃概概念，，不同同產品品的規(guī)規(guī)劃格格局，，對空空間的的應用用與理理解，，等等等?！俊砍啥紘鴩H化化社區(qū)區(qū)的背背景與與基礎礎代表當當今成成都乃乃至中中國的的活躍躍階層層與動動力人人群的的社會會標志志和文文化典典型實現(xiàn)品品牌價價值跨跨越發(fā)發(fā)展適應成成都區(qū)區(qū)域市市場特特色確立和和鞏固固領導導者地地位聚合最最高端端的客客戶資資源明確定定義社社交平平臺概概念獲取獨獨有藍藍海競競爭定定義為最終終爆發(fā)發(fā)積蓄蓄關注注度國際化化生活活社區(qū)區(qū)絕對的的話語語權聚光燈燈的焦焦點高起點點的立立意與城市市休戚戚相關關社交與與風尚尚核心心中糧·祥云由單純純住宅宅地產產向以消消費者者為導導向的的綜合服服務型型地產產轉變變；與城市市的發(fā)發(fā)展建建設相相結合合，而非簡簡單的的蓋樓樓賣樓樓；成為城城市景景觀和業(yè)界界的里里程碑碑，而非普普通的的居民民小區(qū)區(qū)；一座城城市的的起點點國際化化生活活社區(qū)區(qū)中糧·祥云】】中糧·祥云國國際-定義成成都國國際生生活新新標準準國際化化生活活融合世世界同步世世界物質層層面精神層層面國際建筑國際景觀國際服務國際團隊國際資源國際視野國際態(tài)度國際平臺國際標準國際潮流五星級酒店物業(yè)服務內容純正中產階級的專屬社交平臺對業(yè)主生活質量各細節(jié)的最高標準要求引領回歸城市新生活的趨勢吸取英倫建筑技術與藝術精髓滿足與居民互動要求的人性化景觀世界范圍內的高水平供應商團隊以大悅城為載體的高端生活資源集合為業(yè)主提供全產業(yè)鏈的生活服務把全世界最好的生活方式帶回成都】】祥云國國際生生活區(qū)區(qū)價值值體系系梳理理國際視視野把全世世界最最好的的生活活方式式帶回回成都都高爾夫夫俱樂樂部與御嶺嶺灣資資源共共享皮劃艇艇俱樂樂部與御嶺嶺灣資資源共共享國際游游學俱俱樂部部定期組組織適適齡兒兒童參參加國際夏夏令營營紅酒俱俱樂部部在社區(qū)區(qū)為業(yè)業(yè)主設設立私私人酒酒窖國際態(tài)態(tài)度為業(yè)主主提供供全產產業(yè)鏈鏈的生生活服服務中糧客客戶服服務中中心聽取客客戶關關于產產品改改進的的寶貴意意見中糧地地產OnLive客戶會會依等級級不同同享受受差異異化權權利大悅城城VIP消費卡卡在大悅悅城消消費享享受九九折優(yōu)優(yōu)惠】】祥云國國際化化社區(qū)區(qū)價值值體系系梳理理國際標標準對業(yè)主主生活活質量量各細細節(jié)的的最高高標準準要求求國際平平臺純正中中產階階級的的專屬屬社交交平臺臺純中產產社區(qū)區(qū)純粹大大戶型型產品品，低低密度度規(guī)劃劃實用公公共空空間結合景景觀實實現(xiàn)交交流功功能業(yè)主俱俱樂部部活動動借助中中糧資資源定期組組織主主題性性俱樂樂部活活動業(yè)主專專屬會會所多功能能會所所實現(xiàn)現(xiàn)高質質量服服務水質標標準景觀用用水達達到飲飲用水水標準準空氣標標準實時監(jiān)監(jiān)測社社區(qū)空空氣指指數(shù)安保措施特別針對老老人和孩子子垃圾分類生活垃圾的的無害處理理【3.3.2】祥云國際化化社區(qū)價值值體系梳理理國際潮流引領回歸城城市新生活活的趨勢區(qū)域生活中中心豐富配套吸吸聚區(qū)域資資源外雙楠核心心標志傳統(tǒng)富人區(qū)區(qū)的延伸與與發(fā)展國際文化潮潮流標桿毗鄰領館區(qū)區(qū)，文化風風向標成都國際化化生活樣板板中糧吸取京京滬等城市市的經(jīng)驗外立面風格格醇正英倫風風格外立面面材質與工藝藝外墻工藝適適合成都多多雨氣候低碳環(huán)保注重社區(qū)環(huán)環(huán)境的宜居居與生態(tài)社區(qū)規(guī)劃低密度規(guī)劃劃實現(xiàn)陽光光生活國際建筑吸取英倫建建筑技術與與藝術精髓髓【3.3.2】祥云國際化化社區(qū)價值值體系梳理理野營草坪可以供業(yè)主主進行戶外外休閑活動動寵物公園專門規(guī)劃的的寵物游樂樂空間英倫步行街街異域風情，，獻給城市市的景觀文化墻展示國際文文化及業(yè)主主風采金鑰匙標準準服務項目達達到五星級級酒店標準準多重安保每單元設置置專屬安保保人員訂制服務可為業(yè)主提提供額外的的私人服務務衣物護理專為高端品品牌衣物提提供特別護理國際景觀滿足與居民民互動要求求的人性化化景觀國際服務高標準人性性化物業(yè)服服務內容【3.3.2】祥云國際化化社區(qū)價值值體系梳理理國際團隊世界范圍內內的高水平平供應商團團隊國際建筑設設計團隊國際園林設設計團隊國際物業(yè)服服務團隊國際室內設設計團隊高端便利店店專營進口商商品，如cityshop國際學校社區(qū)內的知知名品牌國國際學校大型免稅店店專營知名品品牌的進口口商品外文書刊店店經(jīng)營原版的的外文出版版物國際資源以大悅城為為載體的高高端生活資資源集合【3.3.2】祥云國際化化社區(qū)價值值體系梳理理調性與SLOGAN參考【3.4.1】項目調性與與SLOGAN參考【3.4.2】中糧·祥云國際社社區(qū)表現(xiàn)力力示意成都。從此微笑涵義內斂、、張力十足足的項目精精神內核映映射，于平平和中彰顯顯霸氣，于于恬淡間對對話世界。。。。InternationalBrandDesignInternationalservicebrandInternationalbrand-orientededucationInternationalclubbrandInternationallandscapeecologyInternationalbusinessconsumerbrandsFinedecoratedinternationalbrand【3.4.1】項目總精神神SLOGAN一個全新的的人居夢想想中糧在祥云云國際融入入的不僅是是它的品牌牌更多的是用用十八年兢兢兢業(yè)業(yè)的的追求累計計而成的品品質標準這種品質讓讓中糧地產產不斷實現(xiàn)現(xiàn)夢想正是這種品品質創(chuàng)造出出超越豪宅宅標桿的國國際化產品品和生活正是這種品品質創(chuàng)造出出卓越輝煌煌的人居價價值在祥云國際際，中糧地地產在不斷斷超越在祥云國際際，中糧地地產正在營營造一個全全球夢幻生生活區(qū)在祥云國際際，正在實實現(xiàn)一個全全新的人居居夢想成都心世世界情情外雙楠，三三環(huán)內。國際精工標標準，城市市都心名邸邸【3.4.1】項目總精神神SLOGAN【備】目標消費者者分析第四部分產品形態(tài)分分級客戶典型客戶構構成典型客戶樣樣本描摹高層產品疊墅產品共計268套，主力產產品，區(qū)域內面臨臨較多競爭爭主力總價：：200萬主力總價：：400萬共計132套，屬區(qū)域域內稀缺產產品，產品力層面面具備較強強競爭力產品形態(tài)導導致的總價價差異使項項目存在兩兩類消費者者在營銷中需需要區(qū)別對對待【4.1.1】產品形態(tài)的的差距將造造成消費者者的分級先選產品，，再選項目目先選項目，，再選產品品10月：現(xiàn)場條件11月：現(xiàn)場條件以區(qū)域內屬屬于稀缺的的疊墅產品品打頭陣，，首先與周邊邊市場形成成錯位競爭爭，其次利用高高端產品拉拉升項目品品質，再次為現(xiàn)場場工程換取取時間，爭取在后續(xù)續(xù)產品開盤盤時能有較較好的社區(qū)區(qū)感呈現(xiàn)，，并為項目的的口碑效應應形成留足足時間。銷售中心、、樣板房十畝公園景景觀區(qū)部分社區(qū)圍圍墻部分社區(qū)道道路完整中央景景觀區(qū)生活示范區(qū)區(qū)完整社區(qū)圍圍墻完整社區(qū)道道路銷售現(xiàn)場環(huán)環(huán)境基本完完成，有較完整的的疊墅生活活區(qū)樣板段段呈現(xiàn)，正式售樓處處和樣板房房已經(jīng)啟用用，項目口碑已已經(jīng)在前期期傳播中得得到樹立，，國際化生活活社區(qū)的概概念與現(xiàn)實實雛形初現(xiàn)現(xiàn)，中糧祥云的的品牌號召召力已經(jīng)初初步形成，，在項目整體體競爭力上上與區(qū)域市市場形成差差異化競爭爭。首批疊墅開開盤后續(xù)高層開開盤【4.1.2】先疊墅后高高層：以時時間換空間間面向全國，，區(qū)域打底底跟隨客戶種子客戶標桿客戶主流客戶新種子客戶戶老業(yè)主業(yè)內人士內部客戶京滬深客戶戶外籍客戶本地高端本地中產省內高端新藏青高端端新循環(huán)本地消費者者固然是最最直接的客客層，但本項目的的屬性決定定了必須以以導入省外外客戶為重重要操作目目標之一。。這是出于以以下考慮：：1.墻內開花墻墻外香的營營銷手段；；2.與中糧品牌牌領導者姿姿態(tài)相符3.盡可能實現(xiàn)現(xiàn)溢價的理理想途徑；；4.最大限度利利用雙方資資源體系客戶區(qū)域識識別及啟動動順序【4.2】】典型客戶的的構成分析析居所升級換換代的本地地客戶背景：成都都歷來就不不缺享受生生活的概念念，本地消消費者對于于地產產品品的要求一一直有自己己的觀點。。甚至與北北京等一線線城市比，，還要有過過之而無不不及。比如如對于房型型的挑剔，，對于空間間的要求，，對于大面面積綠化景景觀的執(zhí)著著；這些都都使得成都都當?shù)氐姆糠康禺a市場場一直處在在快速發(fā)展展之中，品品質一直是是被關注的的重點。從從這個角度度講，在成成都人公認認的好區(qū)域域內，如果果有真正的的好產品，，是一定會會有市場的的。她今年40歲，從小在在成都長大大，也一直直住在雙楠楠。這幾年年，家里的的生活不錯錯，先生的的收入很穩(wěn)穩(wěn)定，經(jīng)濟濟危機似乎乎也沒有對對自己形成成太大的沖沖擊。前些些年湊熱鬧鬧，在麓山山買了一套套小別墅，，但自從買買下以后，，也基本沒沒怎么住過過。一直尋尋思著，還還是住在城城里好。家家里孩子剛剛上大學，，過不了幾幾年也許就就要成家了了，現(xiàn)在家家里那套三三居室就顯顯得有些雞雞肋了。雖雖然也看到到過有的大大平層在賣賣，但是總總覺得那里里不是市區(qū)區(qū)，不方便便。心里面面還是想著著那種最理理想的生活活：在市區(qū)區(qū)，有足夠夠方便的商商業(yè)配套；；同時鬧中中取靜，有有自己的社社區(qū)小環(huán)境境。要不，，把舊房子子拋掉，還還是在城里里置套大點點的房子吧吧?！?.3.1】典型客戶樣樣本描?。ǎㄒ唬┏啥贾苓叀啊斑M城”置置業(yè)客戶背景：國內內資源向大大城市集中中，是城市市化進程中中必然存在在的階段。。成都對于于周邊區(qū)域域的富裕人人群而言，，毫無疑問問具有巨大大的吸引力力。新政之之后，對外外地戶籍客客戶的購買買力要求史史無前例的的上升到了了新高度；；但這并不不能遏制此此類消費者者的進城需需求。隨著著政策的明明晰，改善善型住宅產產品必將走走向越來越越廣闊的市市場。他今年55歲，老家在在綿陽，早早年靠做服服裝生意積積下點錢，，后來成了了家鄉(xiāng)小有有名氣的““致富能手手”；前些些年生意越越做越紅火火，也在成成都有了自自己的門店店。最近在在成都讀大大學的孩子子畢業(yè)了，，就尋思著著該在成都都再買套房房了。房子子可得買大大點，以后后家里人口口多了，也也夠住才行行?！?.3.2】典型客戶樣樣本描?。ǎǘ┏啥技惖氐乜蛻艋剜l(xiāng)鄉(xiāng)置業(yè)背景：此類類客戶綜合合了全國類類客戶與區(qū)區(qū)域客戶的的特點，雖雖然絕對數(shù)數(shù)量不多，，但是屬于于必須要關關注的重點點人群。首首先，這些些客戶的生生活經(jīng)歷決決定了他們們是同齡人人中的佼佼佼者，在走走南闖北的的經(jīng)歷中獲獲得了自己己的人生閱閱歷與今天天的財富地地位；他們們往往是圈圈子里的意意見領袖與與榜樣標桿桿，這一點點在“同鄉(xiāng)鄉(xiāng)”圈子里里更為明顯顯。這些客客戶的回鄉(xiāng)鄉(xiāng)置業(yè)選擇擇往往是本本地消費者者的風向標標。而在營營銷上，這這些客戶在在異地時是是較容易達達成精準營營銷的，可可以利用商商會等渠道道完成相對對較具性價價比的傳播播。他今年滿50歲了，年輕輕的時候懷懷揣著夢想想離開家鄉(xiāng)鄉(xiāng)，已經(jīng)在在北京打拼拼了20年?，F(xiàn)在突突然發(fā)現(xiàn)，，自己越來來越想家了了。落葉歸歸根，說到到底，自己己還是四川川人，大概概總要回四四川吧。少少小離家老老大還，鄉(xiāng)鄉(xiāng)音未改鬢鬢毛衰。雖雖然以前逢逢年過節(jié)免免不了會回回來，但現(xiàn)現(xiàn)在要考慮慮買房了，，突然覺得得成都的發(fā)發(fā)展變化實實在太大。。數(shù)不清的的“新城””、“新貴貴”；然而而自己心目目中的家，，還是要在在那些熟悉悉的地名里里?！?.3.3】典型客戶樣樣本描?。ǎㄈ┮痪€城市投投資客戶背景：隨著著一線城市市房價不斷斷走高，供供應量持續(xù)續(xù)不足，置置業(yè)門檻越越來越高；；另一方面面，租售價價比的長期期不平衡也也降低了資資產回報的的效率；因因此已經(jīng)有有相當一部部分敏感的的消費者開開始進入二二三線城市市的地產市市場，這其其中也有隨隨著國內經(jīng)經(jīng)濟不斷成成熟，區(qū)域域生活概念念開始被““全國生活活”概念取取代的因素素。目前，，成都一些些新開的項項目中，已已經(jīng)可以明明顯感受到到，這些來來自一線城城市購房者者的比重在在不斷加大大。作為旁旁觀者，他他們的視角角下，往往往更能一針針見血的看看到項目的的價值所在在。他今年45歲，幾年前前在上海和和朋友合伙伙開了一家家小公司，，生意不算算太好，但但一直很穩(wěn)穩(wěn)定，每年年基本可以以有50至80萬的進賬；；自己倒也也時常有些些空閑時間間，可以到到處走走。。在07年以前，他他已經(jīng)先后后在中環(huán)旁旁買下了兩兩套房子，，一套給父父母住，一一套自己住住。但隨著著這兩年上上海樓價飆飆升，讓他他也一下子子看不懂市市場了。雖雖然想再置置份產業(yè)圖圖個安穩(wěn)，，但又覺得得高不成低低不就，沒沒有合適的的機會。最最近聽朋友友說成都的的地鐵年內內通車，這這讓他有點點動心了。。08年以后的國國家投資使使成都的發(fā)發(fā)展日新月月異，這里里應該會是是下一個黃黃金之城。。同時自己己其實也一一直很喜歡歡成都的安安逸氣氛和和秀麗景色色，心里甚甚至有個念念頭：等年年紀大了就就去成都閑閑云野鶴。。或許，今今年該在成成都選一套套合適的房房子了?！?.3.4】典型客戶樣樣本描?。ǎㄋ模┥缃恍枨笙认刃?，改善善需求為主主更大的房子改善需求最好要住著舒服一些的房子別墅類產品社交需求至少要住這樣的房子才夠體面公認的豪宅尊重需求錢不是問題，要住最好的房子看不見的頂層自我實現(xiàn)我只想要我喜歡的房子生存需求只要有房子住就行入門級產品注：馬斯洛洛需求層次次理論，在在層級劃分分中并不完完全與價格格對應。高端不動產產的購買行行為本身即即是購買資資產，一定定帶有投資資屬性；但促成客戶戶做出購買買決策的卻卻一定帶有有自住需求求的認可。。從項目的兩兩類主力產產品來看，，都具有明明顯的“回回歸城市””的需求特特征，這是成熟消消費者對生生活舒適度度的理解；；其中疊墅墅消費者更更偏重于社社交，兼有有改善；而高層消費費者則是以以改善為主主，兼有社社交?！?.3.5】客戶需求分分析項目營銷執(zhí)執(zhí)行計劃第五部分銷售任務與與分解項目營銷總綱綱階段性分解動動作營銷費用預算算【5.1】銷售任務回顧顧與分解一期產品構成成高層疊墅268套51477㎡㎡132套32604㎡㎡產品差異明顯顯，精耕細作作，提升形象象項目主力產品品，立竿見影影，強力樹勢勢首發(fā)疊墅產品品目標：90套成銷B類客戶積累：800圈層營銷C類客戶積累：2,680現(xiàn)場接待/跨界資源客戶覆蓋積累：268,000媒體廣告/輿論綜合/事件傳播戰(zhàn)略層面戰(zhàn)術層面樹立并鞏固中中糧地產作為為一線品牌開開發(fā)商在成都都市場的業(yè)內內領袖地位開創(chuàng)由單純售售賣住宅產品品向以客戶資資源為價值核核心的綜合地地產服務商的的角色轉變系統(tǒng)化提升與與明晰對于項項目“國際化化生活”這一一核心價值的的理解，并以以此指導推廣廣工作的方向向占領概念高度度，塑造明星星姿態(tài)，充分分發(fā)揮中糧地地產品牌優(yōu)勢勢以擴大影響響力聚合資源，積積累勢能，在在市場宏觀布布局已基本完完成的情況下下樹立項目品品牌地位細化執(zhí)行工作作，在保持中中糧祥云項目目品牌調性的的前提下更適適應成都本地地市場在結合本地市市場的情況下下對產品細節(jié)節(jié)的進一步完完善與品質提提升【5.2.1】項目營銷目標標行為＞發(fā)言輿輿論＞解釋以有限的投入入獲得最高的的覆蓋率充分利用新媒媒介與公關形形成的二次傳傳播媒介資源整合合傳統(tǒng)廣告媒介介整合輿論話題造勢勢傳播渠道資源整合合跨界資源共享享客戶易居、中糧異異地客戶推廣廣執(zhí)行原則【5.2.2】項目營銷執(zhí)行行原則首批體驗者圈內的傳播源源頭最典型意向領領袖慕名而來加深深印象充分體驗產生生好感新媒體系統(tǒng)話題營銷的初初始點低成本達成覆覆蓋度業(yè)界傳播與圈圈層傳播預設話題樹立差異化的的形象不斷聚集提升升人氣引導與預設傳播在前主動關注與報道在后充分利用客戶資源整合與培養(yǎng)服務商利用已有資源源平臺實現(xiàn)增值服務務內容*涉及企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略*獨特現(xiàn)場氛圍圍同步國際生活活最大限度整合合資源，用綜綜合傳播途徑徑引發(fā)主動探探索工作路徑【5.2.3】項目營銷工作作路徑業(yè)內口碑輿論影響現(xiàn)場體驗渠道覆蓋【5.2.4】項目營銷重點點工作【5.2.4】項目營銷總綱綱樣板段以及售樓處啟用預計費用：20%【約150萬】預計費用：35%【約260萬】預計費用：25%【約190萬】概念炒作，媒媒體造勢國際化社區(qū)概概念推廣Step1品牌借勢，公公關蓄客中糧祥云品牌牌推廣Step2全面推廣，凸凸顯產品新標準精品城城市別墅Step3強勢開盤，連連貫蓄水中糧祥云全城城熱銷Step45月6月7月8月9月10月11月疊墅開盤高層開盤景觀區(qū)呈現(xiàn)現(xiàn)場接待處啟啟用市區(qū)接待處啟啟用媒體公關主題企劃支持銷售任務目標完成90套銷售任務完成160套銷售任務積累400組客戶認籌完成200000人覆蓋國際化社區(qū)的的中糧新標準準國際化生活區(qū)區(qū)落戶成都國際資源整合合打造中糧祥祥云系祥云+大悅城媒體下午茶，，業(yè)內傳播專項主題報道道立體式媒介推推廣專題全面解析析中糧/易居/媒介資源整合合英國街開街活活動國際兒童攝影影大賽圈層營銷企劃各專案確確認銷售系統(tǒng)標準準化制度確定定臨時接待中心心啟用，準備備開盤客戶登記，誠誠意金收取10月16日疊墅集中開盤，搖號選房關系客戶提前前選購特別通通道/特定樓層11月7日高層公寓開開盤企業(yè)直通車/老帶新各種介質人群群導入項目系統(tǒng)宣傳傳/媒體觀點匯編編冊客戶優(yōu)惠策略略/積分計劃現(xiàn)場包裝呈現(xiàn)現(xiàn)/品牌館呈現(xiàn)中糧客戶資源源整合/北京推介會樣板示范段呈呈現(xiàn)/預售證獲取客戶優(yōu)惠政策策預計費用：20%【約150萬】12月{品牌期5—8月}——販賣期待與產產品表現(xiàn)Phaseiforsaleofexpectationsandproductperformance一場媒體招標標新聞發(fā)布會會——成都祥云與御御嶺灣聯(lián)合；；一系列的規(guī)劃劃理念發(fā)布與與推介會——易居地產研究究所高端論壇壇、媒體軟文文一場令人艷羨羨的“國際化化兒童攝影展展”——360度全球兒童視視角生活寫意意，通過網(wǎng)絡絡征集及傳播播；一部令人震撼撼的產品預告告片——“國際化生活活”預演；一個全球人網(wǎng)網(wǎng)上的精神家家園、產品梗梗概——項目網(wǎng)站，生生活理念宣導導；一部中國進入入全球化生活活時代的宣言言讀本：《中國·成都——因為是你，有有世界無國界界》一本一期產品品解密讀本（具收藏價值值的樓書）；一個全球精英英全景式國際際生活的宏偉偉規(guī)劃沙盤——聯(lián)合高端club，全球化背景景下生活品質質對話；一個展賣規(guī)劃劃理念的銷售售樣板區(qū)（情景化實體體樣板間并生生活規(guī)劃沙盤盤）；【5.3.1】階段性動作分分解-品牌期{開盤前期9—10月}——販賣沖動與氛氛圍追求Phaseiiiforimpulseandtheatmosphereofthepursuitoftrafficking國際化生活理理念的表現(xiàn)——北京祥云在當當?shù)氐挠绊懥α爱a品表現(xiàn)現(xiàn)；國際生活區(qū)全全景體驗——媒體、專家、、政府看房團團，輿論背景景的打造；國際化生活概概念研討與媒媒體論壇區(qū)——高端對話：業(yè)業(yè)界傳播；全球化商業(yè)品品牌的持續(xù)引引進——大悅城的造勢勢；產品展賣——沙盤、建材展展示、樣板區(qū)區(qū)、產品讀本本；系列介質人群群推介會——媒體、伙伴、、合作商推介介會系列品牌聯(lián)動動營銷活動；【5.3.2】階段性動作分分解-開盤前期{產品期10-12月}——販賣感動與產產品體驗PhaseiiforImpressedwiththeproductexperienceoftrafficking項目亮相——疊墅國際精英英推介會，造造論：國際生生活區(qū)到底是是什么，中糧糧宣布標準；七大全球化頂頂級品牌系統(tǒng)統(tǒng)品牌推介——物業(yè)、會所、、教育、商業(yè)業(yè)品牌引進、、體驗，意向向客戶先行體體驗，由認同同感上升為歸歸屬感；系列體驗之旅旅——曝光焦點、人人氣聚集、小小道消息炒作作；產品展賣：沙盤、建材展展示、樣板區(qū)區(qū)、產品讀本本；系列產品推介介會、系列品品牌聯(lián)動營銷銷活動；【5.3.2】階段性動作分分解-產品期網(wǎng)絡媒體整合A業(yè)內傳播與導向C平面媒體整合B通過預設的話話題，以媒體體的第三方視視角，通過整整合平面及網(wǎng)網(wǎng)絡在內的系系統(tǒng)媒體傳播播，形成以新聞/報道/軟文等形式為為主的輿論攻攻勢，以相對對低廉的成本本實現(xiàn)項目信信息的廣泛發(fā)布與覆覆蓋，并通過過反饋的信息息，及時調整整宣傳口徑。。概念炒作，媒媒體造勢國際化社區(qū)概概念推廣1輿論造勢階段營銷目標標審視完成200000人覆蓋（媒體體到達率）時間階段：2010年6月初至7月底主要執(zhí)行動作作：主要配合工作作：成都媒體資源源整合樣板間風格公關資源整合合基礎要素準備備銷售準備+++實體示范區(qū)品牌館建立材料工藝展示示區(qū)+++階段性推廣主主題國際化的成都都需要國際化化社區(qū)國際化社區(qū)是是城市發(fā)展趨趨勢成都的國際化化生活新標準準國際化社區(qū)的的概念與標準準國際化社區(qū)的的意義媒體資源整合合以及外圍執(zhí)行行團隊構架完完成媒體資源整合合的工作分為為平面、網(wǎng)絡絡及電波三部部分；其中網(wǎng)絡媒體體的部分將率率先啟動，擬擬由新浪樂居居負責統(tǒng)籌；；平面媒體的部部分由包括（（商報、華西西都市報）組組成平面媒體體聯(lián)盟工作組組，由項目工工作組負責統(tǒng)統(tǒng)籌；電波媒體即電電視/廣播媒體亦由由項目工作組組統(tǒng)籌。成都商報華西都市報成都樓市居周刊新浪網(wǎng)（當日日房產要聞視視頻現(xiàn)場直直播）搜房網(wǎng)（當日日房產要聞視視頻現(xiàn)場直直播）成都房產報道道（當日房產產要聞視頻頻現(xiàn)場直播））核心發(fā)布媒體體——中糧/易居項目工作作組媒體專項工作作組各媒體聯(lián)絡代代表各媒體專項工工作組易居外部資源源輔助直接負責協(xié)調溝通反饋與執(zhí)行監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行操作媒體見面會（（內部）暨中糧·祥云項目媒體體戰(zhàn)略合作啟啟動儀式活動形式：媒體見面會形形式（組織各各類媒體一起起座談，通過過介紹項目理理念及國際化生活活方式，在媒媒體中形成討討論話題，并并同時商討達達成合作模式?；顒幽康模阂悦襟w見面會會的時機，將將中糧地產開開發(fā)本項目的的主導理念加加以強化和詮詮釋，并再次次公諸于大眾眾；同時吸引引媒介和大眾眾的關注，利利用我們活動動環(huán)節(jié)的巧妙妙設計，為媒媒介的炒作尋尋求突破點，，形成媒介關關注和報道的的“雪球效應應”活動時間：2010.4月活動概述:在接待中心入入場前期舉辦辦一次“媒體體見面會”，，一方面可以以將“祥云國際””在媒體及業(yè)業(yè)內引起話題題，同時可以以通過次活動動與各媒體會面達達成長期合作作模式。需準備物料：：媒體邀請函、、項目概念資資料、項目新新聞通稿、中中糧祥云媒體合作作意向書等。。規(guī)模及規(guī)格：：受邀評論嘉賓賓約30人，包括：各界媒媒體／易居房房產／中糧集集團媒體風暴：國際化生活概概念研討與媒媒體論壇以業(yè)內專家的的權威探討形形式對新市場場環(huán)境下的房房地產品發(fā)展展做出研判，，探討國際化化生活概念對對于新市場環(huán)環(huán)境的意義。。并對國際化化生活的標準準與發(fā)展做討討論。對邀請的媒體體及社會代表表以及嘉賓正正式公布國際際化生活社區(qū)區(qū)概念向社會公布國國際化生活社社區(qū)概念的整整體發(fā)展及典典型項目實施施計劃媒體與受邀代代表以互動形形式提出自己己對于這一話話題的建議2010年7月上旬（預計計）規(guī)模及規(guī)格：：受邀評論嘉賓賓約30人，包括：政府代代表／易居研研究院／其他他學術機構／／中糧集團合作媒體約15家，包括：新浪網(wǎng)網(wǎng)／成都商報報／華西都市市報／居周刊刊/成都樓市/搜房網(wǎng)/成都全接觸……活動目的:活動時間：活動概述:為媒體輿論設設置一個核心心話題，并以以此為契機聯(lián)聯(lián)系到社會發(fā)發(fā)展及城市建建設等可以上上升理論高度度的議題；在在項目亮相初初期充分樹立立調性上的制制高點。媒體下午茶定期舉行的小小規(guī)模業(yè)內人人士茶會擬由新浪樂居居統(tǒng)籌，中糧糧負責提供場場地及茶點隔周舉行，每每次邀請嘉賓賓規(guī)模在10人左右面向蓉城知名名的主流媒體體及房地產營營銷機構就中糧祥云項項目有關的話話題持續(xù)關注注每次提前設置置主題議題與學術單位聯(lián)聯(lián)合舉辦每次議程由新新浪網(wǎng)直播嘉賓發(fā)言觀點點將被整理成成冊，集中出出版聯(lián)合單位：易居研究院上海大學/同濟大學/復旦大學第一財經(jīng)日報報/頻道新浪網(wǎng)網(wǎng)第一地地產企劃執(zhí)執(zhí)行工工作：：項目形形象基基礎要要素準準備要素一一：傳傳播策策略提提交與與確認認——確認時時間：：2010.6月中旬旬戶外廣廣告大大牌：：機場場/市區(qū)及及案場場選點點/設計完完成現(xiàn)場整整體包包裝方方案：：圍擋擋/道路指指引/標識/售樓處處品牌館館整體體包裝裝方案案：展展板/交通指指引/標識/物料要素二二：案名系系統(tǒng)/Logo/SloganVI應用/Keyvision——確認時時間：：2010.6月30日前要素三三：媒媒體話話題稿稿件確確認——確認時時間：：2010.6月30日前媒體話話題包包括：：中糧地地產形形象稿稿祥云項項目形形象稿稿祥云項項目產產品稿稿精英招招聘廣廣告稿稿要素四四：外外包裝裝及形形象包包裝方方案確確認——確認時時間：：2010.6月20日前包括：：企劃執(zhí)執(zhí)行工工作：：戶外廣廣告陣陣地的的選點點及確確認戶外選選點原原則：：離項項目現(xiàn)現(xiàn)場1-2公里范范圍內內選擇擇十字字路口口或三三岔口口位置置選點點，設立戶戶外路路標指指示牌牌或導導示牌牌進行行路標標指引引戶外選選點建建議：：A、三環(huán)環(huán)武侯侯立交交B、武侯侯大道道戶外選選點作作用：：加強強引導導戶外選選點鋪鋪排：：2010年6