北京沿海麗水三期別墅項目營銷策劃報告-XXXX年_第1頁
北京沿海麗水三期別墅項目營銷策劃報告-XXXX年_第2頁
北京沿海麗水三期別墅項目營銷策劃報告-XXXX年_第3頁
北京沿海麗水三期別墅項目營銷策劃報告-XXXX年_第4頁
北京沿海麗水三期別墅項目營銷策劃報告-XXXX年_第5頁
已閱讀5頁,還剩74頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權,請進行舉報或認領

文檔簡介

目錄Ⅰ市場定位分析Ⅱ項目客戶定位Ⅲ核心價值挖掘Ⅳ物業(yè)發(fā)展建議Ⅴ營銷策略組織Ⅵ意向客戶累積Ⅶ合作方式闡述邏輯架構策劃框架物業(yè)發(fā)展建議市場分析定位項目客戶定位項目行銷策略市場機會點需求認知推廣策略主題定位銷售攻略分期開盤銷售節(jié)奏銷控策略推廣主線推廣節(jié)奏推廣渠道廣告攻略媒體通路推廣波段媒介選擇價格攻略定價策略加速回款促銷策略核心價值挖掘核心價值BOSSANOVA1市場分析MAKETINGRESEARCH1、北京房地產(chǎn)宏觀市場概論市場分析北京2009年共推出經(jīng)營性用地147宗,土地面積1457公頃

土地供應相當于2008年全年供應的262%完成2009年全年供地任務(1300公頃)的112%土地市場總成交額將突破900億元商品住宅面積成交情況商品住宅價格成交情況北京商品住宅1-11月總成交面積達到1828.91萬平米,同比去年增長89.89%。北京商品房住宅價格持續(xù)上揚,截止11月成交均價已飆升至17509元/平方米,環(huán)比上漲8.74%,達到歷史最高水平。數(shù)據(jù)來源:專業(yè)地產(chǎn)研究機構

數(shù)據(jù)來源:專業(yè)地產(chǎn)研究機構

市場分析北京市各區(qū)縣商品住宅成交價格漲幅對比全市各區(qū)縣漲幅情況區(qū)域漲價樓盤數(shù)量平均漲幅比例平均漲價金額豐臺2644.18%5726.55朝陽10628.78%4869.15海淀3022.83%4171.51宣武816.54%3175.00大興1237.11%3015.79房山1932.69%2256.86石景山813.54%1612.50順義1419.86%1520.91數(shù)據(jù)來源:專業(yè)地產(chǎn)研究機構

市場分析2010年北京房地產(chǎn)市場預期政策走向2010年政府將加大對房地產(chǎn)市場

的治理和調整預計2010年北京房地產(chǎn)市場在穩(wěn)

步上揚的同時,存在一定不穩(wěn)定

因素市場分析土地供應計劃計劃儲備開發(fā)項目6000公頃其中住宅不低于4500公頃.重點發(fā)展南城,擬加大豐臺、

大興、房山的土地供應,這三個區(qū)的土地供應總計會達到

1500公頃。2、北京別墅市場淺析本案所處的城南別墅區(qū)屬新興別墅帶,由于城區(qū)連接緊密、交通日趨便利而逐步北市場認可。市場分析獨棟別墅供應不足,產(chǎn)品稀缺性凸顯2009年入市別墅數(shù)量明顯萎縮,而據(jù)我司進一步觀測,在售案例多以聯(lián)排、疊拼等亞別墅供應為主,獨棟別墅供應明顯稀缺。據(jù)11月新增顯示,獨棟產(chǎn)品僅占總供應套數(shù)的1/3;這主要是由于政府對低密度產(chǎn)品土地放量的嚴格限制造成的,而在今后一段時間內(nèi)仍將維持這一現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)來源:專業(yè)地產(chǎn)研究機構

市場分析2009年11月份別別墅銷銷售排排行TOP5項目名稱別墅區(qū)成交套數(shù)中糧·祥云國際生活社區(qū)中央別墅區(qū)7.38億元龍湖·頤和原著西山別墅區(qū)5.84億元潤澤莊園奧北別墅區(qū)3.24億元御香山西山別墅區(qū)1.61億元龍湖·香醍溪岸潮白河別墅區(qū)1.45億元數(shù)據(jù)來來源::專業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究究機構構市場分分析2009年11月份別別墅平平均售售價達達每平平米2.13萬元,,比上上月大大幅上上升15%。目前北北京在在售別別墅個個案94個,其其中漲漲價個個案有有88個,漲漲價個個案比比例高高達93.62%。大興區(qū)區(qū)域平平均漲漲幅比比例達達到了了43.65%處于北北京漲漲幅比比率很很高的的區(qū)域域。市場分分析供需不不平衡衡別別墅墅價格格節(jié)節(jié)節(jié)攀升升小結::由上上述分分析可可見,,目前前北京京別墅墅市場場處于于賣方方市場場,受受政策策調控控,供供應量量不足足,導致價價格快快速拉拉升,,為本本案提提供了了一個個良好好的市市場環(huán)環(huán)境。。數(shù)據(jù)來來源::專業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究究機構構市場分分析是中糧糧地產(chǎn)產(chǎn)集團團09年在中中央別別墅區(qū)區(qū)傾力力打造造的巨巨作;;大手筆筆打造造北京京首個個真正正的國國際生生活區(qū)區(qū),立立志為為居住住在北北京的的“全球人人”打造一一個適適合他他們居居住、、工作作、休休閑、、娛樂樂、購購物的的新國國際生生活樣樣本;;規(guī)劃建建設面面積52萬平方方米,,住宅宅部分分規(guī)劃劃有院院落式式別墅墅、空空中景景觀公公寓、、空中中別墅墅等等四大大居住住組團團;項目一一期容容積率率:0.63;規(guī)劃別別墅面面積約約為249-280平米,,具有有南向向雙面面采光光、三三重庭庭院等等眾多多人性性化設設計;;立面采采用經(jīng)經(jīng)典英英倫風風格;;市場分分析熱點個個案點點評中糧·祥云國國際生生活區(qū)區(qū)——11月份成成交排排行NO1,一期期熱銷銷超10億潤澤莊莊園::2009.11月份成成交排排行NO2地處位位于北北京市市北五五環(huán)顧顧家莊莊橋正正北3000米處,,屬朝朝陽區(qū)區(qū)來廣廣營鄉(xiāng)鄉(xiāng)地區(qū)區(qū);2008年4月19日第三三次開開盤銷銷售,,屬老老項目目后續(xù)續(xù)產(chǎn)品品;聯(lián)排230-300平方米米,地地下50平方米米,疊疊拼戶戶型面面積為為220-240平方米米;雙拼1480萬起/套起,,聯(lián)排排630萬起/套起,,疊拼拼490萬起/套起。。市場分分析熱點個個案點點評龍湖香香醍溪溪岸::兩分分鐘賣賣一套套房首首期開開盤售售罄收收金超超3億龍湖?香醍溪溪岸為為龍湖湖2000畝香醍醍大社社區(qū)的二期期,占占地420畝;位位于順順義新新城核核心;;391棟300-400平米的的園香香獨棟棟;托斯卡卡納手手工別別墅的的藝術術品質質,以以7道工序成就就一面面意大大利STUCCO墻面;;五重景景觀、、下沉沉庭院院、私私家花花園、、風雨雨廊、、沙龍式式客廳廳、一一步式式觀景景臺……效果圖圖市場分分析熱點個個案點點評3、大興興區(qū)域域微觀觀房地地產(chǎn)市市場現(xiàn)現(xiàn)狀政策利利好:后奧奧運經(jīng)經(jīng)濟,,政府府加大大南城城投入入;2009年11月北京京市政政府正正式發(fā)發(fā)布《促進城市市南部部地區(qū)區(qū)加快快發(fā)展展行動動計劃劃》。計劃中中提出出將向向南城城投入入2900億元資資金用于軌軌道交交通等等基礎礎設施施、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃、、民生生惠民等方方面的的建設設;區(qū)區(qū)域未未來發(fā)發(fā)展不不可限限量。。交通便便利:在京開開高速速基礎礎上,,大興興軌道道交通通營運運在即即;南城發(fā)發(fā)展:房地地產(chǎn)市市場厚厚積薄薄發(fā),,蒸蒸蒸日上上;別墅市市場:別墅墅稀缺缺,需需求旺旺盛。。市場分分析項目名稱開盤時間在售主力產(chǎn)品銷售周期建筑面積富力丹麥小鎮(zhèn)2008-10聯(lián)排、獨棟熱銷69.37萬平米果嶺假日2008-2雙拼尾房銷售8.5萬平米海棠2009-8獨棟尾房銷售1.5萬平米原生墅2008-7聯(lián)排尾房銷售28萬平米北京1982008-6雙拼、獨棟尾房銷售6.9萬平米區(qū)域在在售別別墅項項目概概況市場分分析區(qū)域在售別墅項目漲價統(tǒng)計表區(qū)域平均價格平均漲幅平均漲幅比例18100元/㎡5500元/㎡43.65%樓盤名稱09年最低價格(元/㎡)09年12月價格(元/㎡)漲幅金額(元)漲幅比例(%)北京198棟1350017700420031.11%富力丹麥小鎮(zhèn)1250015000250020.00%果嶺假日800014000600075.00%原生墅180001930013007.20%海棠9400100006006.38%市場分分析受供量量不足足壓抑抑,南南城別別墅市市場需需求表表現(xiàn)旺旺盛,,價格格明顯顯上揚揚;2009年在價價格大大幅上上漲的的同時時,銷銷售情情況依依然樂樂觀,,2009年開盤盤的海棠已已完成成大部部分的的銷售售,目目前僅僅余少少量產(chǎn)產(chǎn)品;;距離本本案最最近的的富力力丹麥麥小鎮(zhèn)鎮(zhèn)分別別在2009年5月、8月開盤盤,共共推出出獨棟產(chǎn)產(chǎn)品180余套,,截止止2009年底已已售70%以上。。市場分分析區(qū)域在在售項項目銷銷售情情況分分析所屬區(qū)位富力丹麥小鎮(zhèn)位于大興區(qū)龐各莊

開發(fā)商富力地產(chǎn)集團產(chǎn)品特點是龍熙順景二期產(chǎn)品,以別墅、花園洋房為主,在包裝、推廣上有全新改進占地面積908900平方米總建筑面積693700平方米容積率0.60

綠化率33.60%

戶型配比:別墅共計756套(獨棟587套,聯(lián)排169套)花園洋房1983套。價格:均價不低于22000元/平方米2009年主要宣傳推廣手段:1、活動營銷、——“田園采摘之旅”為主題,端午節(jié)客戶答謝活動、品酒、燒烤等一系列活動,2、戶外廣告——京開高速的路牌、指引3、網(wǎng)絡廣告4、報紙硬廣——北京青年報大興在在售個個案點點評——富力丹丹麥小小鎮(zhèn)市場分分析所屬區(qū)位原生墅位于大興區(qū)黃村康莊路27號開發(fā)商北京震環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品特點以早期的聯(lián)排產(chǎn)品,兼有少量公寓占地面積340000平方米總建筑面積280000平方米容積率0.82綠化率45%

戶型配比:

1500戶,三期54棟樓共548套價格:均價21300元/平方米大興在在售個個案點點評——原生墅墅市場分分析

所屬區(qū)位海棠位于大興區(qū)長子營鎮(zhèn)安采路南側開發(fā)商北京長子營鎮(zhèn)旅游資源開發(fā)中心產(chǎn)品類型在區(qū)域內(nèi)屬于經(jīng)濟型別墅,品質和產(chǎn)品較為普通占地面積233450平方米總建筑面積15000平方米容積率0.26

綠化率65.10%

戶型配比:兩層、60棟價格:200萬元/套——470萬元/套大興在在售個個案點點評——海棠市場分分析本案與與富力力丹麥麥小鎮(zhèn)鎮(zhèn)相比比較,,優(yōu)勢勢較為為明顯顯本案與與富力力丹麥麥小鎮(zhèn)鎮(zhèn)比較較速度獨棟價格聯(lián)排容積率率:0.6產(chǎn)品類類型雜雜,獨獨棟與與聯(lián)排排并存存面積大大:300平米以以上為為主獨棟產(chǎn)產(chǎn)品含含地下下室富力丹丹麥小小鎮(zhèn)本案本案優(yōu)優(yōu)勢配套設設施完完善距離市市區(qū)更更近容積率率:0.29全部為為獨棟棟產(chǎn)品品220-280平米,,總價價優(yōu)勢勢明顯顯不含地地下室室,使使用率率高贈送空空間大大富力優(yōu)優(yōu)勢社區(qū)規(guī)規(guī)模小小距離上上略遠遠于富富力2009年成交交均價價15000元/平米2010年銷售售報價價22000元/平米(扣除除精裝裝成本本,實實際不不低于于20000元/平米))本案若若已不不低于于20000/平米的的毛坯坯房價價格推推盤亦亦存在在市場場優(yōu)勢勢。市場分析BOSSANOVA2客戶定位CUSTOMERORIENTION1、客戶需求求描述北京別墅經(jīng)經(jīng)歷了近20年的發(fā)展,,別墅產(chǎn)品品的客戶日日趨成熟;;有別于普通通住宅,這這些客戶均均為二次或或三次置業(yè)業(yè)者屬于成成熟消費層,,較為理性性;他們的主要要關注點::建筑密度的的舒適性;;庭院面積;;追求原汁原原味的別墅墅外立面風風格;戶型要求空空間感和舒舒適性并存存;對自然的園園林、成樹樹要求強烈烈。在客戶區(qū)域域上,別墅墅客群分布布更為分散散,輻射半半徑較廣。??蛻舳ㄎ?、特征描述述□家庭年收入入在100萬元以上;;□年齡結構在在35-50歲為主;□有一定社會會地位和影影響力;□對交通的時時間成本要要求嚴格,,而空間距距離則可依依靠高速公公路等解決決;□購買目的在在意別墅墅給予的身身份歸屬感感和生活品品質的象征征??蛻舳ㄎ?、區(qū)位、行行業(yè)描述客戶定位金融街區(qū)域域金融、保險險業(yè)高管政府監(jiān)管、、職能部門門人員西三環(huán)——西四環(huán)溫州、山西西投資客成熟服裝業(yè)業(yè)的私營業(yè)業(yè)主所在區(qū)域亦莊二次置置業(yè)者——CBD區(qū)域精英大興有地緣緣情節(jié)的富富貴階層西直門商圈圈受中關村輻輻射的高新新技術企業(yè)業(yè)高管和精精英目標鎖定本案客群主主要來源于于上述五個個區(qū)域,輻射半徑以以京開高速速為縱線,組成了了大興——玉泉營——金融街的輻輻射;其中金融街和大大興當?shù)貙⑹潜景傅牡闹髁驮丛磪^(qū)域;因此我們在在推廣宣傳傳配合上將將主要精力力投放在這這兩個區(qū)域域,京開沿線、復復興門附近近的戶外廣廣告、針對對性短信、、相關雜志志媒體將是本案推推廣的一個個重點??蛻舳ㄎ荒繕丝驮炊ǘㄎ环治鯞OSSANOVA3核心價值COREVALUES

項目核心價值品牌產(chǎn)品交通環(huán)境核心價值核心價值核心價值----產(chǎn)品價值其他優(yōu)勢:異域建筑風格、高配比庭院面積規(guī)劃優(yōu)勢:“兩高兩低”所謂“兩高高”——高使用率、、高舒適度度本案作為小小獨棟產(chǎn)品品,僅做地地上兩層設設計,不含含地下分攤攤,不僅保保證了視覺空間感感,更是保保證了地上上功能的完完善性;多年市場論論證,260-350平米地上兩層設設計是獨棟棟產(chǎn)品的最最合理劃分分;不含地下,,增大地上上贈送面積積,本案完完全具備“物超所值別別墅”的定位。核心價值所謂“兩低低”——低密度、低低總價0.29的容積率在在京城在售售別墅中實實屬罕見,,僅為競富富力丹麥小小鎮(zhèn)的50%;容積率高一一直是北京京別墅的通通病,本案規(guī)劃指指標全滿足足了市場對對還原別墅本質的期期待。主力260平米,總價控制在在440-700萬元之間,獨棟產(chǎn)品品,價格優(yōu)優(yōu)勢凸顯;;核心價值其他優(yōu)勢——異域風情建建筑風格本案立面的的南加州風風格是北京京別墅市場經(jīng)經(jīng)過多年洗洗滌后最為為認可的建筑筑風格,過過往的高端端別墅個案也也多以該格格為主。其他優(yōu)勢——高配比庭院院面積1:1庭院規(guī)劃,,滿足了目目前成熟別墅消消費者對庭庭院面積越來越高的的要求。核心價值內(nèi)在環(huán)境低密度規(guī)劃劃,舒適感感不言而喻喻大庭院設計計,滿足人人與自然的的親密接觸觸一、二期已已成熟社區(qū)區(qū)為依托,,為三期提提供了一個實實景樣板。核心價值核心價值----環(huán)境價值外在環(huán)境緊鄰13萬平米綠化化帶、1400棵古樹、人工湖;附有小高爾爾夫球場;;周邊簇擁了了3-4個高爾夫球球場。核心價值核心價值----環(huán)境價值建筑品質南加州風格,最收買加追捧的成熟氣質;規(guī)劃優(yōu)勢超低容積率,市場優(yōu)勢明顯;物超所值地上兩層設計,超值贈送空間,視覺感舒適度不言而喻;環(huán)境優(yōu)勢綠化公園簇擁、自然景觀不容錯過;市場優(yōu)勢本案獨棟設計是當期市場最稀缺的產(chǎn)品;本案五大優(yōu)勢結論——本案具備五五大優(yōu)勢核心價值BOSSANOVA4物業(yè)發(fā)展建建議PROPERTYMANAGEMENT1、技術指標標:基地面積::74421.74m2容積率:0.29建筑面積::22300m2其中住宅面積::21729.48m2公建面積::570.52m2另有一期未未建三棟別別墅建筑面積為為751.14m2,住宅共22480.62m2??倯魯?shù):94戶三期-北側占地面積:3.3萬三期-西側占地面積:4.1萬發(fā)展建議2、產(chǎn)品不足足分析地塊局限性性這一局限性性導致:本本案地塊呈呈狹長態(tài)勢勢;大型的主主題性中中心景觀觀無法打打造,不不利于本案整整體形象象提升。。前期產(chǎn)品品無論從從外觀還還是園林林來看較較為樸素,高高級感欠欠缺。對對三期打打造高端端品質存在市市場抗性性。地塊規(guī)模模小,綜綜合配套套氣勢上上略顯不不足。發(fā)展建議議三期-北側占地三期-西側3、物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議針對上述述不足,,我們建建議通過過強化西西側綠化化公園的的改造和和區(qū)內(nèi)園園林景觀觀的升級級加已彌彌補,具具體建議議如下::外圍環(huán)境境提升通過對綠綠化帶、、高爾夫夫球場的的完善,,使其更精精致型、、與本案案高端形形象更搭搭配,為本本案銷售售增加附附加價值值;園林提升升通過對““私家庭庭院”的的打造,,提升園園林的精致性性、私密密性和層層次感;;將建筑與庭院院溶為一一體。發(fā)展建議議園林方面面借鑒龍龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的微觀觀環(huán)境打打造——五層垂直直綠化一層有高高7-8米的大喬喬木勾勒勒天際;;二層有4-5米高的小小喬木、、大灌木木增添層層次;三層為2-3米高的灌灌木供人人近賞;;四層用花花卉、小小灌木上上色;五層鋪草草坪。發(fā)展建議議BOSSANOVA5營銷策略略MAKETINGSTRATEGY1、推廣策策略建筑風格為主題納帕爾灣:原創(chuàng)美式獨棟四合院富力灣:以現(xiàn)代建筑手法圍合傳統(tǒng)院落生活富力.丹麥小鎮(zhèn):北歐風格,階層為主題譽天下:致力為京城內(nèi)、外高端社群打造世界級花園大宅建筑中糧祥云國際:打造北京首個真正的國際生活區(qū),品質為主題園墅:城市別墅居住舒適度龍湖·滟瀾山:15年成熟的國際化別墅區(qū)營銷策略略在售別墅墅產(chǎn)品推推廣主題題比較綜合分析析:通過上述述分析,,可見目目前市場場別墅主主題風格格定位過過于單一一,如本本案沿用用這些定定位,則很難再再2010年的別墅墅市場競競爭中難難脫穎而而出。營銷策略略因此,尋尋找獨特特的主題題定位,,進而帶帶動本案案品質提提升,拉拉動價格格,最終終達到利益最大大化無疑疑是必須須的。BOSSANOVA定位思考考POSITIONINGTHINKING營銷策略略本案距離離城市繁繁華地帶帶有一段段距離,,遠離喧喧囂的都都市,是是個略帶度假假感的第第二居所所;本案特有有的1:1庭院設計計,將人人與自然然相融合合;本案空間間大,人人口密度度低,宣宣泄著一一種舒緩緩的、放放松的生生活;南加州的的建筑風風格代表表了陽光光、度假假的慵懶懶人生。。鑒于上述述分析,,本案的的放松、、舒緩的的生活態(tài)態(tài)度是區(qū)區(qū)別于CBD的喧囂的的一個重重要特質質,倡導導了一種種全新的的慵懶的的、烏托托邦式的的生活,,是個釋釋放心情情、緩解解壓力的的場所。定位前的的思考營銷策略略因此,我們進一一步探討討,意欲欲用一種種音樂符符號來展展示這一一生活態(tài)態(tài)度、生生活理念念。同時也給給京城的的別墅市市場帶來來一個全全新信號號。營銷策略略純正的別別墅生活活來了?。?!波桑諾瓦(BossaNova)

推廣主題題風格營銷策略略BossaNova是一種帶帶有JAZZ味道的南南美洲巴巴西音樂樂,曲調輕松松柔和、、舒懶、、甜美、、浪漫,令人心曠曠神怡,煩腦全消消;BossaNova悠閑放松松,輕快柔美美的風格格,特別受到到都會精精英喜愛愛和向往往,希望在事事業(yè)有成成后,也能擁有有如此純純真美好好的生活活.因此BossaNova已經(jīng)從浪浪漫的音音符,轉變成對對理想精精神家園園的憧憬憬和追求求;本項目從從產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃到景景觀環(huán)境境,均極適宜宜營造一一種休閑閑浪漫,尊貴優(yōu)雅雅,回歸田園園的生活活方式.此與BossaNova帶給人的的心靈感感受十分分契合;;同時,BossaNova的生活方方式,也與項目目的客層層十分吻吻合,他們是城城市新貴貴階層,既渴望別別墅莊園園所代表表的身份份地位,又向往與與眾不同同的精神神生活,本項目無無疑將成成為他們們的不二二之選。。風格解讀讀營銷策略略生活如歌歌_音樂視聽聽室可以一個個人聽巴巴哈,閱讀余秋秋雨;也可以讓讓BossaNova的音符,輕拂過每每個心靈靈角落,再和窗外外的風風聲鳥鳴鳴,譜成和諧諧的田園園交響曲曲BossaNova風格在本本案中的的體現(xiàn)營銷策略略玫瑰人生生_紅酒儲藏藏室浪漫的燭燭光,剔透的水水晶杯,波爾多右右岸圓融融甜美,風情萬種種;左岸芳香香濃郁,氣勢磅礡礡,品味人人生,盡在掌握握BossaNova風格在本案中中的體現(xiàn)營銷策略幸福園地_愜意的庭院偌大的私家庭庭園,和著溫煦的陽陽光,品著薰衣草下下午茶,看藍天上云卷卷云舒,聽綠茵中孩子子歡聲笑語,美麗人生,盡在不言。營銷策略BossaNova風格在本案中中的體現(xiàn)天地之美_原生態(tài)景觀130000平米綠地,1400棵古樹,像原始的心靈靈召喚,漫步其中,回歸天然,不覺忘我.如果在這里迷迷路,應該也是另一一種幸?!瓲I銷策略BossaNova風格在本案中中的體現(xiàn)推廣主題主題1:波桑諾瓦生生活心靈富富豪莊園營銷策略推廣主題主題2:回歸別墅本本質、享受波波桑諾瓦人生生營銷策略推廣副標題營銷策略大庭院大面面寬大空間間_大就是美美低容積低密密度低總價價_高性價比比成熟純獨棟別別墅社區(qū)_從從容演繹尊貴貴優(yōu)雅人生原生態(tài)自然景景觀_在都會會中享受田園園牧歌生活BOSSANOVA執(zhí)行計劃EXECUTIONPLAN營銷策略“300%儲備,100%爆破”的波浪浪式推售節(jié)奏奏開盤熱銷第二輪強銷第三輪強銷蓄水爆破再蓄水爆破再蓄水爆破推盤進度2010年6-7月2010年5月2010年8月2010年8-92010年10月分批銷售:根據(jù)大興區(qū)域域特點,抓住住三節(jié),即““陽春五一””、“盛夏西西瓜節(jié)”、“金秋十一”,三三節(jié)作為銷售售爆破點,集集中簽約,快快速去化本案案產(chǎn)品。2、執(zhí)行計劃銷售節(jié)奏營銷策略NO1:五一開盤期客戶積累:2010年1-5月積累客戶,有效客戶不低于100個,五一集中開盤開盤活動:紅酒品鑒價格策略:奠定價格基礎,預留上漲空間主推產(chǎn)品:緊鄰農(nóng)田,自然環(huán)境相對較差。東北地塊A戶型12套;

西北地塊B戶型12套,A戶型6套。

共計30套。NO2:八月強銷期客戶積累:2010年6-7月積累客戶

抓住大興西瓜節(jié)——八月集中開盤開盤活動:名車鑒賞價格策略:價值體現(xiàn)

形成熱銷主推產(chǎn)品:根據(jù)第一次開盤的情況作調整。北側地塊中間的A戶型;

南側地塊部分B戶型。

約為40套。NO3:十一強銷期客戶積累:2010年8-9月積累客戶

抓住十一黃金會周集中開盤開盤活動:高爾夫互動價格策略:樓王入市價值最大化主推產(chǎn)品:南側地塊剩余B、C戶型。

約為20套。營銷策略銷售控制銷控策略NO1:五一開盤房源源NO2:八月強銷期房房源NO3:十一強銷期開開盤房源營銷策略銷控范圍3、價格策略以20000元/平米為基礎價價位,根據(jù)三三個銷售周期期,每次開盤盤溢價10%左右,力爭最終成交交價提升至25000元/平米。銷售期價格(按套)成交均價溢價比率第一階段440-560萬元/套20000元/平米——第二階段500-635萬元/套22700元/平米13.5%第三階段550-680萬元/套25000元/平米10.1%營銷策略價格建議銷售期銷售套數(shù)成交均價預計回款第一階段30套500萬元/棟9000萬元第二階段40套580萬元/棟1.7億元第三階段20套600萬元/棟1.9億元合計90套——4.5億元營銷策略為快速回籠資資金,建議通通過對不同的的付款方式提提供適當?shù)恼壅劭鄞胧?,一次性付款給給予一定的優(yōu)優(yōu)惠?;乜钣媱澊龠M策略VIP升級

(蓄水期)

(認購期)(開盤期)累積客戶——》VIP客戶——》預購客戶廣泛存入5萬現(xiàn)金指定時間內(nèi)購買,5萬認購金抵十萬房款

營銷策略促銷策略個性化裝修聘請知名設計師,提供兩個以上風格樣板間客戶參考;與設計師直接對話,提供個性化裝修服務;

個性化裝修服務裝修成本控制在3000元/平米;但通過裝修設計師的精心打造,實現(xiàn)5000元/平米的裝修品質;營銷策略促銷策略五一開盤:紅紅酒品鑒,配合活動:一一、二期業(yè)主主聯(lián)誼活動、、老客戶帶新新客戶優(yōu)惠二次開盤:名名車欣賞,配配合活動:西西瓜節(jié)的采摘摘活動、戶外外燒烤活動十一開盤:高高爾夫互動,,配合活動::業(yè)主聯(lián)誼、、金秋文藝晚晚會客戶活動營銷策略促銷策略4、宣傳推廣策策略營銷推廣渠道戶外廣告短信活動營銷平面媒體搜狐焦點網(wǎng)絡雜志:財經(jīng)、高爾夫、中國金融報紙硬廣:北京青年報金融街戶外廣告京開高速路牌開盤活動與雜志合作的活動、座談會客戶聯(lián)誼活動營銷策略媒體通路樹立項目形象,并過渡到項目產(chǎn)品信息從項目形象落實到具體的產(chǎn)品形象,進而到產(chǎn)品賣點及產(chǎn)品品質通過產(chǎn)品層面的形象建立,樹立公眾口碑并進一步提升沿海品牌項目形象產(chǎn)品信息價值對接A.蓄水期[2010年1月——2010年5月]短信、網(wǎng)絡、戶外廣告、報紙B.二次開盤客戶儲備期[2010年6月——2010年7月]戶外廣告、雜志、短信、C.三次開盤客戶準備期[2009年03月——2008年04月]雜志廣告、短信、少量戶外廣告產(chǎn)品細節(jié)爆發(fā):五一開盤活動爆發(fā):八月二次開盤活動爆發(fā):十一開盤活動營銷策略推廣波段推廣媒體推廣費用所占比例戶外廣告80萬元16.7%平面媒體報紙80萬元16.7%雜志50萬元10.4%網(wǎng)絡80萬元16.7%短信30萬元6.2%活動營銷160萬元33.3%費用合計480萬元說明:推廣費用預算算控制在1-1.5%之間.營銷策略推廣費用預估BOSSANOVA6客戶累積CUSTOMERCUMULATIVE1、累積渠道豐富的客戶儲儲備資源。我司擁有10余年的北京高高端項目和低低密度住宅產(chǎn)產(chǎn)品的行銷經(jīng)經(jīng)驗,客戶資源儲備備完善。金融街商圈——金融精英亦莊區(qū)域——CBD白領階層西三環(huán)——山西投資客、、區(qū)域私營業(yè)業(yè)主東部——溫州、河北投投資客充分挖掘一、、二期業(yè)主的的購買潛力,,利用活動營營銷促進其購購買或介紹朋朋友購買。把握宣傳通路路所帶來的客客戶??蛻衾鄯e2、客戶轉化方方式成熟別墅氛圍圍的營造。樣板區(qū)的裝修修和參觀工地等現(xiàn)場環(huán)環(huán)境的打造,,視覺沖擊力強強,現(xiàn)場有賓賓至如歸的感受,下定定客戶購買決決心;活動營銷:現(xiàn)場活動展示示本案優(yōu)勢,,熱銷的態(tài)勢促促進其購買。。集中開盤,營營造火爆的現(xiàn)現(xiàn)場氛圍,刺激消費者。??蛻衾鄯e“體驗式營銷銷”將成為完成由由意向客戶向向最終購買轉轉化的有效手手段。BOSSANOVA7合作方式COPERATIVETYPE1、合作服務機機制合作方式

發(fā)展商

項目負責人

執(zhí)行總監(jiān)

置業(yè)顧問現(xiàn)場意見反饋監(jiān)督執(zhí)行過程營銷策略制定報批營銷策略審核落實執(zhí)行效果統(tǒng)計反饋營銷計劃目標執(zhí)行現(xiàn)場信息及時反饋執(zhí)行目標指令傳達信息反饋機制執(zhí)行監(jiān)督機制2、合作人員組組織架構主委田樹森北京區(qū)負責人王鵬案場執(zhí)行總監(jiān)陳龍策劃執(zhí)行總監(jiān)胡埝行政配合王帥合作方式3、配合資源團團隊合作方式◆高端住宅裝修、裝潢設計公司◆服務客戶:萬科、龍湖等◆業(yè)內(nèi)最具知名度、精確度的短信、DM公司◆服務客戶:遠洋、首開、首創(chuàng)、金隅、國浩等◆知名活動營銷設計、操作單位◆服務客戶:華遠、凱德置地、龍灣、萬科……合成行加華博庫云尚傳播THANKS!9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰,,荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹,,燈下白白頭人。。。04:42:2404:42:2404:4212/31/20224:42:24AM11、以我獨沈沈久,愧君君相見頻。。。12月-2204:42:2404:42Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別,幾度度隔山川。。。04:42:2404:42:2404:42Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢,相悲各問問年。。12月-2212月-2204:42:2404:42:24December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā),舊國見青青山。。31十二月月20224:42:24上午04:42:2412月-2215、比不了了得就不不比,得得不到的的就不要要。。。十二月224:42上午午12月-2204:42December31,202216、行動出出成果,,工作出出財富。。。2022/12/314:42:2404:42:2431December202217、做前前,能能夠環(huán)環(huán)視四四周;;做時時,你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。4:42:24上上午4:42上上午午04:42:2412月月-229、沒有失敗敗,只有暫暫時停止成成功!。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論