長城 物業(yè)管理與資產(chǎn)管理1(CCPG)（課堂PPT）

物業(yè)經(jīng)營與資產(chǎn)管理

——物業(yè)管理延伸服務(wù)探索長城物業(yè)集團華北區(qū)域公司副總經(jīng)理張永謙2011/41第一部分物業(yè)服務(wù)需求分析2物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品層次核心形式延伸潤護物業(yè)，科學管養(yǎng)（價值，傳統(tǒng)物業(yè)管理）體味人生，文化社區(qū)（感受，設(shè)備設(shè)施管理）關(guān)注需求，創(chuàng)新服務(wù)（滿意，資產(chǎn)經(jīng)營管理）物業(yè)延伸服務(wù)3物業(yè)服務(wù)信息資訊電子商務(wù)生活出行家政服務(wù)休閑娛樂衣食住行游娛購全面覆蓋4CCPG作為“社區(qū)服務(wù)組織”，通過市場調(diào)研，正探索通過家政服務(wù)、不動產(chǎn)服務(wù)及養(yǎng)老服務(wù)（業(yè)主需求迫切，最能體現(xiàn)物業(yè)價值）等三方面為近百萬社區(qū)終端客戶提供延伸服務(wù)，真誠關(guān)愛社區(qū)的每個家庭和個人。讓社區(qū)終端客戶通過電子商務(wù)平臺，足不出戶就能滿足相關(guān)生活需要。長城物業(yè)物業(yè)延伸服務(wù)思路5與物業(yè)溝通生活資訊個人消費家庭消費自助交易與鄰里溝通

終端客戶需求社區(qū)業(yè)主需求模型分析6WAP

Descriptionofthecontents長城E卡通不動產(chǎn)服務(wù)家政服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)全國呼叫中心DM社區(qū)營銷活動桌面工具LED屏社區(qū)服務(wù)電子商務(wù)平臺模式7供應(yīng)商資源場地資源服務(wù)資源整合CCPG電子商務(wù)平臺服務(wù)終端客戶物業(yè)服務(wù)運營模式8基于用戶服務(wù)的增值業(yè)務(wù)與第三方合作信息發(fā)布、商家中介品牌廣告、線上線下投放自銷、代銷等虛擬增值合作分成商家中介傭金廣告收入電子商務(wù)營銷收入物業(yè)服務(wù)盈利模式9生活亂遭遭衣食住購娛游行生活資訊CCPG整合衣食行住購娛游CCPG線上線下服務(wù)，引導消費生活井然有序圍繞“衣食住行游娛購”等維度開展內(nèi)容經(jīng)營，在為業(yè)主提供相關(guān)生活資訊的同時，營造社區(qū)生活方式，引導消費。社區(qū)生活方式引領(lǐng)模式10第二部分物業(yè)延伸服務(wù)11人：業(yè)主及租戶延伸服務(wù)物：不動產(chǎn)及物品個性服飾、母嬰服衣常用品生活包其它食品食入住家裝、二次裝修、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)住汽車服務(wù)休閑旅游行資產(chǎn)管理與經(jīng)營資產(chǎn)商業(yè)、場所經(jīng)營空間節(jié)能降耗產(chǎn)品環(huán)保產(chǎn)品及服務(wù)物業(yè)跳蚤市場物品電子商務(wù)平臺物業(yè)延伸服務(wù)的內(nèi)容12物業(yè)延伸服務(wù)視圖雜費代繳投訴報修在線交流增值服務(wù)……服務(wù)機構(gòu)供應(yīng)信息求購信息服務(wù)預訂……小區(qū)熱點折扣優(yōu)惠商家檢索分類信息……視聽空間游戲樂園互動交友體育之家……酒店機票旅游遠足我家附近IC一卡通……居家商城舊貨交易以物換物團購服務(wù)……物業(yè)服務(wù)

家政服務(wù)信息資訊休閑娛樂生活出行電子商務(wù)13第三部分物業(yè)延伸服務(wù)之資產(chǎn)管理案例14案例一：秦皇島澳景藍灣公寓為獨立社區(qū)，擁有獨立海灘、獨立會所，不與其它交叉。1、項目簡況地處秦皇島黃金海岸，地理位置優(yōu)越，交通便捷。距北京、沈陽汽車車程：3小時；距唐山汽車車程：40分鐘；北京、沈陽-北戴河的快速鐵路1個半小時；天津-北戴河的快速鐵路1小時到達。152、業(yè)主情況整體特點：著力追求安靜舒適的生活環(huán)境，希望通過物業(yè)的整體服務(wù)提升個人休閑度假的品質(zhì)，但更多的是希望能夠創(chuàng)造合理的投資回報。以投資為購買目的人群購買后以自用為主的人群有短期度假需求的租客人群163、服務(wù)定位和特點將公寓建設(shè)成京津地區(qū)高級的專屬海濱酒店服務(wù)式俱樂部。服務(wù)定位服務(wù)特點跨地區(qū)、跨行業(yè)聯(lián)合服務(wù)，涉及將多種產(chǎn)品結(jié)合的組合和拆分。174、項目經(jīng)營思路與發(fā)展商簽訂《商業(yè)經(jīng)營管理委托合同》（確定小區(qū)商業(yè)經(jīng)營權(quán)）與業(yè)主簽訂《房屋租賃協(xié)議》（確定對公寓的租賃經(jīng)營權(quán)）最后尋找市場客戶，達到資產(chǎn)經(jīng)營、增值創(chuàng)收的目的以小區(qū)公共區(qū)域的物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)硬件優(yōu)勢：公寓的硬件支持和天然海岸條件。軟件優(yōu)勢：全方位的酒家務(wù)，包括高球預定，交通服務(wù)等等促進增值促進服務(wù)185、優(yōu)勢和制約優(yōu)勢條件制約因素資信條件：品牌物業(yè)公司的獨特地位，加上物業(yè)駐場服務(wù)的特點，比較容易獲得業(yè)主信任：資產(chǎn)維護：自身具備對公共物業(yè)的管理能力，方便向業(yè)主私有資產(chǎn)維護延伸；精細成本：在做好公共物業(yè)管理服務(wù)的同時，向其他服務(wù)延展；資源整合：整合目前物業(yè)公司全部所管項目的業(yè)主資源，將物業(yè)業(yè)主轉(zhuǎn)化為度假等其他服務(wù)的顧客；有效降低資金風險：委托代理方式可以降低對物業(yè)公司的資金要求。非專業(yè)化：物業(yè)公司的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)經(jīng)營短缺的人才、經(jīng)驗不足；投訴連帶：因開展其他經(jīng)營導致的投訴，可能導致對物業(yè)服務(wù)的不滿；法規(guī)缺失：物業(yè)資產(chǎn)管理的相關(guān)制度法規(guī)目前比較欠缺。19地下停車場的經(jīng)營開發(fā)商剩余車位的租售投資型業(yè)主車位的租售開發(fā)商停車場的管理與經(jīng)營在停車輛的綜合性便捷服務(wù)對開發(fā)商不愿浪費精力和成本進行銷售的剩余車位代為租賃或銷售；將部分投資業(yè)主沒有精力和資源經(jīng)營的車位代為經(jīng)營；承接開發(fā)商大型地下車庫，代為管理和經(jīng)營；利用車場管理的便利優(yōu)勢，對車場的車輛開展以無水洗車、愛車養(yǎng)護等綜合性車輛便捷服務(wù)。案例二：地下停車場的經(jīng)營20停車場車庫便捷綜合服務(wù)項目21物業(yè)資產(chǎn)管理開發(fā)商尾房的銷售業(yè)主產(chǎn)權(quán)房屋租售公共會所經(jīng)營管理；公共設(shè)備設(shè)施的經(jīng)營管理……其他22第四部分物業(yè)延伸服務(wù)之客戶服務(wù)案例23案例一：家政服務(wù)2425案例二：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)1、科特勒咨詢1、參加論壇，了解行業(yè)現(xiàn)狀及未來行業(yè)發(fā)展的趨勢，同政府、社會養(yǎng)老機構(gòu)、公益組織等交流、學習1、現(xiàn)場考查養(yǎng)老機構(gòu)與居家養(yǎng)老公司2、與行業(yè)人士建立關(guān)系；1、與政府相關(guān)主管部門、民間公益團體溝通交流2、收集養(yǎng)老資訊1、與社區(qū)老人自治組織及社區(qū)活躍老人交流溝通26案例二：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)◆老齡化趨勢：快速老齡化，1982年至2004年，每年新增302萬老人；而2004年以后，每年新增800萬老人。2004年:1.43億老人，占總?cè)丝?1.0％；2010年:1.67億老人，占總?cè)丝?2.5％；2020年:2.40億老人，占總?cè)丝?6.0％；2050年:3.00億老人，占總?cè)丝?1.0％；2010年:空巢老人所占比率達到50.3％?！麴B(yǎng)老狀況：

90%（居家）:7%（半護理）:3%(專業(yè))◆產(chǎn)業(yè)規(guī)模：2010年我國養(yǎng)老產(chǎn)第三屆中國老齡國情與養(yǎng)老業(yè)規(guī)模超過1萬億元。服務(wù)業(yè)發(fā)展年會現(xiàn)場?！籼魬?zhàn)：未富先老、未備而老、孤獨終老。27社區(qū)養(yǎng)老政策分析1溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議《五措施發(fā)展家庭服務(wù)業(yè)》(一)重點發(fā)展家政服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)和病患陪護。鼓勵各種資本投資創(chuàng)辦家庭服務(wù)企業(yè)。推進公益性信息服務(wù)平臺建設(shè)。(五)加大財稅等政策扶持力度，納入中央和地方社會事業(yè)、民生工程資金扶持范圍?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于發(fā)展家庭服務(wù)業(yè)的指導意見》

◆重點加快基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，積極發(fā)展社區(qū)日間照料中心和專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，支持社會力量參與公辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的運營，開展多層次的養(yǎng)老服務(wù)；◆以非公有制經(jīng)濟為主體，鼓勵各種資本投資創(chuàng)辦家庭服務(wù)企業(yè)?！艄膭畈辉O(shè)服務(wù)場所的各類家庭服務(wù)機構(gòu)與醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)、社區(qū)管理和服務(wù)機構(gòu)等加強合作，增強可持續(xù)發(fā)展的能力?！袈鋵嵎龀种行∑髽I(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。完善價格政策，使養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)與居民家庭用電、用水、用氣、用熱同價。28社區(qū)養(yǎng)老政策分析21、現(xiàn)有政策與導向：政府角色：集成商也是直接提供者的角色，現(xiàn)階段政府正在轉(zhuǎn)變這種角色，將逐漸成為純粹的集成商。對象：高齡和弱士低齡老人群體。導向：鼓勵私營企業(yè)進入該行業(yè)，具體的扶持措施主要體現(xiàn)在稅收方面，比如營業(yè)稅和土地使用稅方面都有優(yōu)惠政策。部分城市對機構(gòu)養(yǎng)老有床位補貼政策，居家養(yǎng)老方面目前只開放非贏利性企業(yè)經(jīng)營。2、十二五規(guī)劃：目標：政府主導、社會參與(實行社區(qū)商業(yè)服務(wù)備案制度，無需辦營業(yè)執(zhí)照，利潤補充社區(qū)服務(wù)經(jīng)費)、民間運作的運行機制，建立以社工為骨干、多種專業(yè)人才并存的社區(qū)服務(wù)隊伍?；驹瓌t：基本服務(wù)、多元供給(政府、社會、市場、市民)、民間運作。服務(wù)體系：公共服務(wù)、自助互助服務(wù)、商業(yè)服務(wù)。社區(qū)服務(wù)設(shè)施：家庭綜合服務(wù)中心400平方米以上、社區(qū)健康服務(wù)中心400平方米以上、社區(qū)管理服務(wù)機構(gòu)300平方米以上、戶外文體廣場1000平方米以上。29社區(qū)養(yǎng)老需求分析個人健康Personalhealth健康護理緊急救助陪診健康咨詢體檢康復訓練營養(yǎng)特制餐飲生活起居Dailylife全職保姆鐘點工陪購、代購搬運運動健身、Exercise&fitness適宜的健身運動個人教練/陪練活動比賽的組織娛樂休閑Entertaining&leisure活動場所人員活動組織情感輔導Emotionalcounseling活動場所人員活動組織陪聊心理輔導/咨詢定期關(guān)懷探望矛盾調(diào)解30“老年公寓市場”潛力巨大