第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)代理：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在受權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，通過提供服務(wù)并實(shí)現(xiàn)交易目的而收取委托人傭金的行為。

房地產(chǎn)居間：是指向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并收取委托人傭金的行為。房地產(chǎn)行紀(jì)、拍賣、咨詢、代辦服務(wù)等1第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)概述第二節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程第三節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)常見形式及內(nèi)容第四節(jié)房地產(chǎn)代理合同2第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)概述房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵房地產(chǎn)代理的特征房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)分類3第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵1、代理

代理是代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施的法律行為，其民事責(zé)任由被代理人承擔(dān)?！睹穹ㄍ▌t》第63條4第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵通過代理人的代理活動(dòng)而在被代理人、代理人以及第三人之間產(chǎn)生的關(guān)系叫做代理關(guān)系。

代理關(guān)系的主體：代理人（受托方）被代理人（委托方）第三方（相對(duì)人）代理關(guān)系的構(gòu)成代理人與被代理人之間的關(guān)系代理人與第三方之間的關(guān)系第三人與被代理人之間的關(guān)系

5第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵2、房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）作為房地產(chǎn)代理人在代理合同授權(quán)范圍內(nèi)，以委托方名義與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易，通過提供服務(wù)并實(shí)現(xiàn)交易目的而收取委托人傭金的行為。6第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)代理的特征1、房地產(chǎn)代理人必須以委托人的名義進(jìn)行代理行為2、房地產(chǎn)代理是以產(chǎn)品為中心的代理3、房地產(chǎn)代理人具有獨(dú)立行為的權(quán)利4、房地產(chǎn)代理人的代理行為后果由委托人負(fù)責(zé)5、房地產(chǎn)代理的服務(wù)性質(zhì)6、房地產(chǎn)代理是有傭金標(biāo)準(zhǔn)的代理此外，代理人和委托方之間不會(huì)發(fā)生產(chǎn)品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。7第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)三、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)分類

1、按照代理主體對(duì)象劃分賣方代理買方代理2、按照代理客體劃分商品房銷售代理商鋪代理二手房代理房屋置換代理3、按照代理業(yè)務(wù)客體交易形式劃分銷售代理、租賃代理、抵押代理、置換代理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理8第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)三、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)分類

1、按照代理主體對(duì)象劃分賣方代理買方代理2、按照代理客體劃分商品房銷售代理商鋪代理二手房代理房屋置換代理3、按照代理業(yè)務(wù)客體交易形式劃分銷售代理、租賃代理、抵押代理、置換代理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理9第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)房屋置換房屋置換是不同房屋間差價(jià)交換或等價(jià)交換的房屋交易形式。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實(shí)物的交換方式，而且，在房屋置換中包含有實(shí)物與實(shí)物間的交換，即房屋置換是"貨幣與實(shí)物"和"實(shí)物實(shí)物"兩方面內(nèi)容的交換方式。

10第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)三、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)分類

1、按照代理主體對(duì)象劃分賣方代理買方代理2、按照代理客體劃分商品房銷售代理商鋪代理二手房代理房屋置換代理3、按照代理業(yè)務(wù)客體交易形式劃分銷售代理、租賃代理、抵押代理、置換代理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理11第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)第二節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程業(yè)務(wù)開拓業(yè)務(wù)洽談房地產(chǎn)查驗(yàn)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同信息收集與傳播買方或承租方看房房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）房地產(chǎn)交驗(yàn)傭金結(jié)算售后服務(wù)12345678910111212第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)1．業(yè)務(wù)開拓由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，如何開拓業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取客戶是房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開展的前提。

業(yè)務(wù)開拓的關(guān)鍵是爭(zhēng)取客戶。13第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)2．業(yè)務(wù)洽談首先要傾聽客戶的陳述，充分了解客戶意圖與要求，同時(shí)衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要查清委托人是否對(duì)委托事務(wù)具備相應(yīng)的權(quán)利，當(dāng)委托人是自然人時(shí)，還必須確認(rèn)其具有完全民事行為能力。因此，要查驗(yàn)委托人的有關(guān)證件，此外，要了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽(yù)。第三，要向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、資格、代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的其他事項(xiàng)。最后，就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的代理合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成委托意向。14第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)3．房地產(chǎn)查驗(yàn)主要內(nèi)容委托房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況權(quán)屬狀況環(huán)境狀況基本途徑文字資料了解

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看

向有關(guān)人員了解15第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)4、簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同首先選定合同文本。其次，對(duì)代理合同中的相關(guān)條款，雙方要仔細(xì)斟酌，共同協(xié)商確定，代理合同要盡可能詳細(xì)地規(guī)定委托代理雙方的自身權(quán)益和義務(wù)。最后，把簽訂好的代理合同交至當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行合同備案登記。16第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)5．信息收集與傳播房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受理了委托代理業(yè)務(wù)后，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)注意收集權(quán)以下三方面的信息：

(1)標(biāo)的物業(yè)信息物質(zhì)、權(quán)屬、環(huán)境等狀況。

(2)與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息供求信息、價(jià)格信息、競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況等。(3)委托方信息委托方的類型、信譽(yù)情況等。17第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)18第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)19第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)6．買方或承租方看房無論作為買方代理，還是賣方代理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都有義務(wù)引領(lǐng)買方（承租方）全面查驗(yàn)標(biāo)的物業(yè)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等實(shí)體狀況和物業(yè)使用狀況、環(huán)境狀況，并充分告知與該物業(yè)有關(guān)的一切有利或不利因素。20第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)7．房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂當(dāng)客戶對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所代理的房地產(chǎn)達(dá)成初步購買意向時(shí)，就要由經(jīng)紀(jì)人員同客戶對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行談判。當(dāng)價(jià)格最終確定下來后，經(jīng)紀(jì)人員要代表委托方與購買或承租方簽訂房地產(chǎn)交易合同（買賣合同或租賃合同）21第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)8．房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理房地產(chǎn)交易合同簽訂完畢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要代理委托人收取房地產(chǎn)交易價(jià)款。交易價(jià)款的支付時(shí)間在房地產(chǎn)交易合同中明確約定。交易價(jià)款收取后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還要向客戶出具正式的發(fā)票。22第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)9．房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）房地產(chǎn)交易涉及房地產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移（買賣代理）或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立（租賃代理房地產(chǎn)登記是保證這些權(quán)利變更有效、受法律保護(hù)的基本手段。房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常需代理委托人辦理各類產(chǎn)權(quán)登記或文件登記備案手續(xù)。23第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)10．房地產(chǎn)交驗(yàn)房地產(chǎn)交接時(shí)買方要校對(duì)物業(yè)實(shí)際情況是否與合同規(guī)定相符，如設(shè)備、裝修的規(guī)格、質(zhì)量等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須充協(xié)助買方客戶進(jìn)行核對(duì)，避免日后發(fā)生糾紛。由于簽訂成交合同至物業(yè)交接之間常有一個(gè)時(shí)間過程，難免一些因素會(huì)在其間發(fā)生變動(dòng)，因此如何就這些變動(dòng)達(dá)成解決方案也是避免糾紛的重要環(huán)節(jié)。24第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)11．傭金結(jié)算交易過程完成后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)與委托人（或交易雙方）進(jìn)行傭金結(jié)算，傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按經(jīng)紀(jì)合同的約定來定。

25第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)12．售后服務(wù)延伸服務(wù)如作為買方代理時(shí)為買方進(jìn)一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù)改進(jìn)服務(wù)了解客戶對(duì)本次交易的滿意程度，對(duì)客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的補(bǔ)救；跟蹤服務(wù)了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對(duì)性的服務(wù)。售后服務(wù)26第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)

第三節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)常見形式及內(nèi)容房地產(chǎn)銷售代理房地產(chǎn)租賃代理房地產(chǎn)抵押代理房地產(chǎn)置換代理房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理27第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)銷售代理1、概念房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)商或存量房地產(chǎn)所有權(quán)人委托，按委托人的基本要求銷售房屋并收取傭金的行為。

28第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)2、房地產(chǎn)銷售代理的方式獨(dú)家代理共同代理參與代理29第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)獨(dú)家代理定義：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)所有權(quán)人，將房屋的出售(租)權(quán)單獨(dú)委托給具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的機(jī)構(gòu)代理，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和收益按事先達(dá)成的協(xié)議共同分擔(dān)的一種代理。形式：獨(dú)占銷售權(quán)代理最大的特點(diǎn)是無論產(chǎn)業(yè)由誰出售，哪怕是開發(fā)商或業(yè)主自行出售或?qū)a(chǎn)業(yè)撤出市場(chǎng)，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都享有傭金。獨(dú)占代理權(quán)代理與前者的唯一區(qū)別在于開發(fā)商或業(yè)主保留商品房或產(chǎn)業(yè)的自銷權(quán)，假如商品房或產(chǎn)業(yè)由開發(fā)商或業(yè)主自銷出手后，則無需向受托經(jīng)紀(jì)人支付傭金。30第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)共同代理定義：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)所有權(quán)人將房屋出售(租)權(quán)同時(shí)委托給多家具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的機(jī)構(gòu)，并按誰先代理成功，誰享有傭金；誰代理成功量多，誰多得收益的原則進(jìn)行操作的一種代理方式。特點(diǎn)：有利于形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；但如缺乏有效協(xié)調(diào)管理，容易引起糾紛。31第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)參與代理定義：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參與已授權(quán)獨(dú)家或共同代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)，代理成功后，由獨(dú)家代理公司或共同代理按參與代理協(xié)議分配傭金的行為。特點(diǎn)：反映了一種轉(zhuǎn)委托關(guān)系，有助于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的形成，有利于發(fā)揮經(jīng)紀(jì)人整體隊(duì)伍的優(yōu)勢(shì)，使代理信息傳播更廣。

32第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)4、主要工作流程

（以新建商品房銷/預(yù)售為例）尋求代理委托業(yè)務(wù)洽談簽訂委托合同項(xiàng)目執(zhí)行企劃銷售準(zhǔn)備銷售執(zhí)行項(xiàng)目結(jié)算售后服務(wù)33第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（1）尋求代理委托1）充分利用各種信息資源和關(guān)系收集有關(guān)代理業(yè)務(wù)，積極開拓服務(wù)領(lǐng)域；2）從中篩選出可能需要代理服務(wù)的開發(fā)商名單；3）深入了解開發(fā)商相關(guān)情況：項(xiàng)目情況、目前銷售情況、項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況34第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（2）業(yè)務(wù)洽談審查委托人是否具有法人資格；審查委托人的經(jīng)濟(jì)能力和經(jīng)營范圍；從其他渠道了解開發(fā)商的業(yè)績(jī)、信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況等；審查委托標(biāo)的物是否符合交易條件及樓盤的基本情況。35第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（3）簽訂委托合同合同核心內(nèi)容樓盤銷售價(jià)格代理商與開發(fā)商的權(quán)限劃分完成任務(wù)的考核指標(biāo)傭金支付方式、時(shí)間安排36第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（4）項(xiàng)目執(zhí)行企劃項(xiàng)目執(zhí)行部門根據(jù)簽訂的代理合同，對(duì)營銷策劃報(bào)告進(jìn)行修改，制定項(xiàng)目的執(zhí)行指標(biāo)和用傭金分配方案。37第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（5）銷售準(zhǔn)備銷售資料準(zhǔn)備銷售人員準(zhǔn)備銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備38第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)宣傳資料和文件的準(zhǔn)備宣傳資料：樓書、戶型手冊(cè)、折頁、宣傳單張、影像資料、宣傳片、網(wǎng)站合約文件：認(rèn)購協(xié)議書、商品房買賣合同銷售文件：價(jià)目表、銷控表、置業(yè)計(jì)劃須知文件：購房須知、稅費(fèi)須知、抵押貸款須知公示文件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書或批準(zhǔn)文件、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證、銷/預(yù)售許可證、已落實(shí)拆遷安置的文件、房地產(chǎn)買賣合同、購樓須知、稅費(fèi)須知、認(rèn)購協(xié)議、臨時(shí)業(yè)主公約、價(jià)格信息……39第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)樓書形象樓書介紹樓盤定位及形象的書面資料，多采用圖片及較容易產(chǎn)生聯(lián)想的感性語言來展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)。主要構(gòu)成要素：項(xiàng)目整體效果圖、項(xiàng)目位置圖、項(xiàng)目整體規(guī)劃平面圖、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)、小區(qū)規(guī)劃風(fēng)格、建筑風(fēng)格、樓體形象、會(huì)所、主推戶型圖、物業(yè)管理等功能樓書“產(chǎn)品說明書”，對(duì)項(xiàng)目具體建筑指標(biāo)等進(jìn)行詳細(xì)全面說明，采用理性敘述方式，體現(xiàn)專業(yè)性。主要構(gòu)成要素：規(guī)劃說明、小區(qū)交通組織、建筑要點(diǎn)說明、會(huì)所功能分區(qū)說明、完整的戶型資料、社區(qū)配套、周邊配套、交樓標(biāo)準(zhǔn)等。40第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)樓書41第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)42第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)43第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)44第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)45第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)46第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)展板47第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)48第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)49第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)銷控表50第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)銷售人員準(zhǔn)備根據(jù)項(xiàng)目銷售階段、銷售量、銷售目標(biāo)、廣告投放等因素確定銷售人員數(shù)量；銷售人員培訓(xùn)市場(chǎng)調(diào)查培訓(xùn)銷售籌備培訓(xùn)銷售百問培訓(xùn)銷售策略及技巧培訓(xùn)上崗考核51第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備搭建、裝修、布置售樓處、樣板房、看房通道等。52第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)售樓處布置53第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)某售樓處平面圖54第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)售樓處包裝和展示一覽表案場(chǎng)內(nèi)部包裝與展示主要功能技術(shù)要點(diǎn)功能分區(qū)形成功能分區(qū)有相對(duì)獨(dú)立的功能分區(qū)符合客戶的常規(guī)看房順序各分區(qū)之間不會(huì)產(chǎn)生行走障礙接待區(qū)接待前臺(tái)接聽電話接待臺(tái)高度不能遮擋銷售代表視線接待臺(tái)可以放置多臺(tái)電話和文件模型區(qū)展示項(xiàng)目具象展示具體戶型預(yù)留足夠的人流停駐空間有足夠的集中照明洽談區(qū)客戶洽談能形成相對(duì)安靜私密的空間保持燈光的適度柔和洽談區(qū)整體空間適中信息發(fā)布區(qū)發(fā)布促銷廣告靠近售樓處主要人流動(dòng)線便于移動(dòng)，內(nèi)容便于隨時(shí)更換；便于停留觀看兒童游樂區(qū)安置兒童遠(yuǎn)離洽談區(qū)，噪音不影響洽談在洽談區(qū)實(shí)現(xiàn)之內(nèi)，便于家長監(jiān)管有簡(jiǎn)易的地板設(shè)置、玩具設(shè)置55第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（5）銷售執(zhí)行（銷售期工作）來訪客戶接待、客戶資料登記現(xiàn)場(chǎng)看房及客戶信息反饋簽合同、交款開票辦證房屋交驗(yàn)入住及回訪56第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（6）傭金結(jié)算傭金結(jié)算方式：現(xiàn)場(chǎng)結(jié)款周期結(jié)算清盤結(jié)算57第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)（7）售后服務(wù)委托人銷售客戶58第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)租賃代理1、概念：房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為房屋出租人代理出租房屋或?yàn)槌凶馊藢ふ页凶夥浚俪呻p方租賃成功而收取傭金的行為。59第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)2、房地產(chǎn)租賃代理分類現(xiàn)房租賃代理在建商品房預(yù)租代理商品房以租代售代理60第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)3、運(yùn)作程序（1）接受委托（2）尋找房源（承租人）（3）簽訂房屋租賃合同（4）辦理登記（5）收取傭金61第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)北京市房屋租賃代理流程第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)三、房地產(chǎn)抵押代理1、概念房地產(chǎn)抵押代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受抵押人委托，將委托人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，以委托人的名義向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。63第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)2、代理房地產(chǎn)抵押登記的程序抵押當(dāng)事人簽訂書面抵押合同收集資料到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記獲得他項(xiàng)權(quán)證64第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)3、房地產(chǎn)抵押代理相關(guān)注意事項(xiàng)以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，土地使用權(quán)隨之抵押；以土地使用權(quán)作抵押的，地上建筑物也隨之抵押；債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)債權(quán)人有權(quán)依法處置房地產(chǎn)并優(yōu)先受償；同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)告知抵押權(quán)人；不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件及未取得商品房預(yù)售許可證的商品房不能抵押；以已出租的房地產(chǎn)抵押，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)生效。65第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)四、房地產(chǎn)置換代理1、概念房屋置換代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受房屋所有人或共有房屋購置人的委托，將其依法擁有的住房進(jìn)行置換的行為。66第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)四、房地產(chǎn)置換代理2、房屋置換操作步驟（1）置換登記（2）價(jià)格評(píng)估（3）置換委托（4）簽訂合同（5）辦理手續(xù)（6）物業(yè)交割67第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理1、概念：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人委托，以委托人名義到房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)委托人所擁有的房屋所有權(quán)以及由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記的行為。一般作為房地產(chǎn)銷售代理的附屬業(yè)務(wù)68第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類（1）總登記（2）初始登記（3）轉(zhuǎn)移登記（4）變更登記（5）他項(xiàng)權(quán)利登記（6）注銷登記69第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理3、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件申請(qǐng)人或代理人具有申請(qǐng)資格。有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求。申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚、合法，證件齊全，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋。屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。70第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理4、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序（1）申請(qǐng)（2）受理；（3）審核；（4）公告；（5）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)權(quán)屬證書71第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)第四節(jié)房地產(chǎn)代理合同含義與特征內(nèi)容72第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)代理合同的含義與特征1、含義指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在委托人授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易，由委托人支付酬金的合同。73第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)代理合同的含義與特征2、特征（1）以辦