城中村改造成本構(gòu)成、盈利及風(fēng)險(xiǎn)分析

城中村改造

成本構(gòu)成、盈利及風(fēng)險(xiǎn)分析目錄一、城中村改造范圍現(xiàn)狀用地權(quán)屬組成二、城中村改造后各方利益所得三、城中村改造后用地組成四、政府納進(jìn)城中村改造成本構(gòu)成一覽表五、城中村改造實(shí)施成本及政府納進(jìn)改造成本的差異點(diǎn)六、城中村改造方案融資地塊開發(fā)量的確定七、城中村改造實(shí)際盈利控制節(jié)點(diǎn)八、城中村改造風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一、城中村改造范圍現(xiàn)狀用地權(quán)屬組成村民宅基地村民歷史建筑或違法建設(shè)用地村集體物業(yè)有證、無(wú)證建設(shè)用地村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地村屬邊角、夾心、插花3畝以下農(nóng)用地村改造范圍內(nèi)的一些國(guó)有用地及居民房屋用地五鳳泰寧片區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖二、城中村改造后各方利益所得村民村集體開發(fā)商政府現(xiàn)金補(bǔ)償回遷房屋現(xiàn)金補(bǔ)償集體物業(yè)回遷保障房分成融資地塊開發(fā)權(quán)益融資地塊出讓金市政設(shè)施、公建配套保障房分成城市形象提升城中村改造操作得當(dāng)，可實(shí)現(xiàn)四方共贏。三、城中村改造后用地組成村民復(fù)建樓用地村集體物業(yè)建設(shè)用地政府市政設(shè)施、公建配套設(shè)施及政府安置房建設(shè)用地開發(fā)商、合作商開發(fā)融資用地五鳳沙溪片區(qū)改造效果圖四、政府納進(jìn)城中村改造成本構(gòu)成一覽表

——摘自《廣州市“城中村”改造成本核算指引》穗舊改辦〔2012〕48號(hào)

序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)備注前期費(fèi)用一1改造方案編制費(fèi)元/宗

單價(jià)不高于3萬(wàn)/公頃2現(xiàn)狀測(cè)量（土地、房屋）元/m2

按照《國(guó)測(cè)字[2002]3號(hào)文》，土地測(cè)量按每公頃用地0.5萬(wàn)元計(jì)算；根據(jù)《國(guó)測(cè)字[2002]3號(hào)文》，房屋測(cè)量按每1萬(wàn)平方米1.5萬(wàn)元計(jì)算。拆遷費(fèi)用二村民住宅

2.1有產(chǎn)權(quán)證

2.1.1

臨遷費(fèi)元/m2·月20～30按3年計(jì)算2.1.2

房屋拆運(yùn)費(fèi)用元/m230

2.2無(wú)產(chǎn)權(quán)證

2.2.1

房屋拆運(yùn)費(fèi)用元/m230

2.2.1

房屋建筑成本補(bǔ)償元/m21000按此標(biāo)準(zhǔn)核算補(bǔ)償總值，具體單棟建筑補(bǔ)償由改造主體根據(jù)實(shí)際情況予以核定三集體物業(yè)

3.1有產(chǎn)權(quán)證

3.1.1

臨遷費(fèi)元/m2·月30～50按3年計(jì)算3.1.2

房屋拆運(yùn)費(fèi)用元/m230

3.2無(wú)產(chǎn)權(quán)證

3.2.1

房屋拆運(yùn)費(fèi)用元/m230

3.2.2

房屋建筑成本補(bǔ)償元/m21000按此標(biāo)準(zhǔn)核算補(bǔ)償總值，具體單棟建筑補(bǔ)償由改造主體根據(jù)實(shí)際情況予以核定四祠堂等歷史建筑

4.1修繕費(fèi)元/m2

以具體保護(hù)方案確定金額為準(zhǔn)4.2遷建費(fèi)元/m2

以具體保護(hù)方案確定金額為準(zhǔn)五其他補(bǔ)償

5.1搬家補(bǔ)償元/戶2000

5.2電話、有線電視等遷移費(fèi)

原屋內(nèi)裝有電話、有線電視集資款的，按有關(guān)主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算遷移費(fèi)

序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)備注復(fù)建費(fèi)用六建設(shè)費(fèi)用

6.16層及6層以下多層住宅（不帶地下室和電梯）元/m22634建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已包含滿足規(guī)劃配建要求的全部建設(shè)內(nèi)容6.27及7層以上100米以內(nèi)住宅（帶地下室和電梯）元/m233926.3120米以內(nèi)超高層住宅(帶地下室和電梯，一般框剪(簡(jiǎn))結(jié)構(gòu))元/m235366.4160米以內(nèi)超高層住宅(帶地下室和電梯，一般框剪(筒)結(jié)構(gòu))元/m241366.5非住宅類獨(dú)立用地商場(chǎng)（帶地下室和電梯配中央空調(diào)）元/m238226.6非住宅類獨(dú)立用地多層辦公樓（帶地下室和中央空調(diào)）元/m235946.7非住宅類獨(dú)立用地高層辦公樓(帶地下室和電梯配中央空調(diào))元/m247926.8市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

根據(jù)改造范圍周邊市政工程情況，可選擇按實(shí)際工程量計(jì)算或6億/平方公里計(jì)算其他費(fèi)用七不良地質(zhì)處理費(fèi)用

八土地農(nóng)轉(zhuǎn)用費(fèi)用

涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的才計(jì)算，包含耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅及菜田建設(shè)費(fèi)等，具體按照國(guó)土房管部門的規(guī)定辦理九城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤費(fèi)用

涉及建設(shè)用地增減掛鉤時(shí)計(jì)算，具體按照國(guó)土房管部門的規(guī)定辦理十整合周邊地塊費(fèi)用

十一不可預(yù)見費(fèi)

3%～5%

注：以上所列項(xiàng)目為全面改造“城中村”改造成本基本構(gòu)成，針對(duì)各村實(shí)際情況，經(jīng)區(qū)政府審核認(rèn)為有必要列入改造成本的，應(yīng)以專章論證說(shuō)明。四、政府納進(jìn)城中村改造成本構(gòu)成一覽表（續(xù)）

——摘自《廣州市“城中村”改造成本核算指引》穗舊改辦〔2012〕48號(hào)五、城中村改造實(shí)施成本及政府納進(jìn)改造成本的差異點(diǎn)差異事項(xiàng)政策規(guī)定居民&開發(fā)商1、村民有證住宅拆遷臨遷費(fèi)不足按30元/月，共計(jì)3年。村民有可能要求50元/月，改造持續(xù)時(shí)間5年。2、村民無(wú)證房屋補(bǔ)償不足按照1500元/㎡補(bǔ)償實(shí)際補(bǔ)償村民要求很高，例如拆3補(bǔ)1、拆1補(bǔ)1等。3、拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)金由區(qū)政府制定實(shí)際補(bǔ)償必須制訂拆遷補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)方案。4、村民復(fù)建房、集體物業(yè)復(fù)建房、保障房地下車庫(kù)建設(shè)費(fèi)用政府沒有納入改造成本，由村自籌，費(fèi)用較大，村民一般難以自籌。實(shí)際實(shí)施需要開發(fā)商墊資，費(fèi)用大概是復(fù)建房總面積的20%×4000元/㎡以上。5、城中村改造投入的資金成本，即利息政府沒有納入改造成本開發(fā)商實(shí)際投入后會(huì)發(fā)生利息成本VS1、政府相關(guān)部門按照《廣州市“城中村”改造成本核算指引》穗舊改辦〔2012〕48號(hào)規(guī)定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、舊村測(cè)量摸查成果計(jì)算出舊村改造成本，加計(jì)融資地塊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)*20%（或者基準(zhǔn)地價(jià)的20%）作為融資地塊出讓金，計(jì)入改造總成本。2、政府相關(guān)部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估融資地塊所在位置樓面地價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）。3、開發(fā)商獲得融地塊物業(yè)面積=，如果融資地塊批復(fù)計(jì)容建面有結(jié)余，結(jié)余面積作為保障房由開發(fā)商建設(shè)后村與政府6:4分成，保障房建設(shè)費(fèi)用納入改造成本。4、由于政府納進(jìn)改造成本與實(shí)施改造成本有差異，故開發(fā)商實(shí)施改造成本比政府批準(zhǔn)的樓面地價(jià)有可能高出2000-3000元/㎡。改造總成本樓面地價(jià)六、城中村改造方案融資地塊開發(fā)量的確定七、城中村改造實(shí)施盈利控制節(jié)點(diǎn)1、盡量合理做足做大政府能納入改造成本的項(xiàng)目子項(xiàng)成本，使政府審批的成本盡量接近實(shí)施改造發(fā)生的成本。2、盡量壓低政府審批的融資地塊的樓面地價(jià)。因?yàn)槌侵写甯脑焓巧爻鲎?，生地出讓樓面地價(jià)再加上實(shí)際改造真實(shí)成本分?jǐn)偤蟮臉敲娴貎r(jià)應(yīng)低于或等于市場(chǎng)樓面地價(jià)，項(xiàng)目才可行。3、還可以考慮幫村復(fù)建集體物業(yè)、村民住宅安置房，控制造價(jià)，節(jié)省成本獲得盈利。4、由于城中村改造實(shí)施時(shí)間、跨度較長(zhǎng)，故可以博取地價(jià)升值獲得盈利目標(biāo)。八、城中村改造風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、城中村用地手續(xù)辦理較為復(fù)雜，需要村民股東大