杭州城市房產(chǎn)理解報(bào)告課件

杭州城市解讀2016年10月一、城市宏觀理解1.1城市概況1.2城市經(jīng)濟(jì)1.3城市人口1.4城市產(chǎn)業(yè)1.5城市規(guī)劃1.1城市概況城市區(qū)位/定位南京都市圈：南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州合肥都市圈：合肥、蕪湖、馬鞍山蘇錫常都市圈：蘇州、無(wú)錫、常州杭州都市圈：杭州、嘉興、湖州、紹興寧波都市圈：寧波、舟山、臺(tái)州城市印象：浙江省省會(huì)，浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，長(zhǎng)江三角洲中心城市，國(guó)家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市。杭州市，簡(jiǎn)稱杭，浙江省省會(huì)，位于中國(guó)東南沿海、浙江省北部、錢塘江下游、京杭大運(yùn)河南端，是浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，長(zhǎng)江三角洲中心城市之一，中國(guó)七大古都之一，中國(guó)重要的電子商務(wù)中心之一。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，長(zhǎng)三角城市群在上海市、江蘇省、浙江省、安徽省范圍內(nèi)，以上海為核心、聯(lián)系緊密的多個(gè)城市組成。包括上海市，江蘇省的南京、無(wú)錫、常州、蘇州、南通、鹽城、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、臺(tái)州，安徽省的合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城等26市。1.1城市概況行政區(qū)劃杭州市總面積16596平方千米，其中市轄區(qū)4876平方千米，轄9個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市：上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、桐廬縣、淳安縣、建德市、臨安市。現(xiàn)建成區(qū)面積701.8平方千米。杭州八區(qū)中，上城區(qū)區(qū)域面積最小，但其人口密度最大；余杭區(qū)面積最大，但其人口密度最低。蕭山區(qū)人口總量最大，濱江區(qū)人口總量最小。地區(qū)土地面積

（平方千米）年末常住總?cè)丝?/p>

(萬(wàn)人)人口密度

(人/平方千米)全市16596902543上城區(qū)1835.3019611下城區(qū)3153.5017258江干區(qū)210103.074908拱墅區(qū)8857.106489西湖區(qū)26383.913190濱江區(qū)7333.084532蕭山區(qū)1163156.101342余杭區(qū)1222125.891030富陽(yáng)區(qū)180873.35406桐廬縣178042.20237淳安縣445234.9178建德市236444.65189臨安市312458.741882015年杭州市區(qū)常住人口分布數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒錢江新城閑林未來(lái)科技城老余杭濱江文教新天地橋西申花市中心祥符九堡喬司運(yùn)河新城丁橋長(zhǎng)睦星橋崇賢西溪蔣村留下小和山沿江居住板塊之江渡假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢江世紀(jì)城蕭山新區(qū)南部臥城蕭山老城蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)聞堰濱江區(qū)府湘湖金沙湖下沙沿江大學(xué)城北西湖錢塘江山體山體生態(tài)控制單元臨平筧橋城東新城艮北半山田園康橋勾莊三墩三墩北良渚新城奧體高新科技IT、科教居住閑林居住區(qū)高教園度假區(qū)之江新城商務(wù)、金融居住IT，電子科教、居住西湖景區(qū)城西居住區(qū)居住商住區(qū)農(nóng)副物流園崇賢居住區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)居住城北工業(yè)區(qū)丁橋居住區(qū)工業(yè)、居住區(qū)居住、商貿(mào)商貿(mào)物流、服飾批發(fā)、居住下沙中心商住區(qū)居住區(qū)工業(yè)區(qū)交通樞紐、商貿(mào)、居住CBD老城區(qū)CBD奧體商務(wù)、辦公、居住工業(yè)區(qū)湘湖景區(qū)杭州現(xiàn)功能布局1.1城市概況杭州市空間發(fā)展過(guò)程：第一階段：西湖周邊主要圍繞西湖東岸，武林廣場(chǎng)為唯一中心。第二階段：邁向西溪整個(gè)城市向西發(fā)展，形成城西大型商住區(qū)，申花、蔣村、三墩由此發(fā)展成熟。第三階段：錢塘江時(shí)代城市東擴(kuò)，建設(shè)錢江新城，實(shí)現(xiàn)由西湖時(shí)代，西溪時(shí)代向錢塘江時(shí)代邁進(jìn)。1.2城市經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)主力2011-2015年，杭州市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占杭州市GDP保持在近六成。2013年，杭州土地市場(chǎng)大年，土地成交額占財(cái)政總收入76%。2015年，全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值5951.72億元，占全市的59.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入912.56億元，占全市財(cái)政總收入的40.8%。年末，全市私營(yíng)企業(yè)33.47萬(wàn)戶，比上年末增長(zhǎng)21.3%；個(gè)體工商戶38.61萬(wàn)戶，增長(zhǎng)11.8%。私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶從業(yè)人員分別為258.74萬(wàn)人、79.45萬(wàn)人，增長(zhǎng)16.1%和10.3%。2015年，全市信息經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值2313.85億元，增長(zhǎng)25.0%，占全市GDP的23%，同比提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中電子商務(wù)、數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)34.5%、35.5%，云計(jì)算與大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融和智慧物流分別增長(zhǎng)29.6%、12.7%、33.5%和8.4%。數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒1.2城市經(jīng)濟(jì)房投/固投2011-2015年，杭州市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額45%左右。2015年，長(zhǎng)三角主要城市中，除上海外，杭州市房地產(chǎn)投資額占比固定資產(chǎn)投資額最高，達(dá)44%。數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒1.3城市人口教育年份學(xué)前三年幼兒入園率小學(xué)數(shù)在校學(xué)生（萬(wàn)人）初中數(shù)在校學(xué)生（萬(wàn)人）普通高中在校學(xué)生（萬(wàn)人）普通高等院校在校學(xué)生（萬(wàn)人）201198.50%40946.5324622.357111.713844.67201298.60%41547.2624421.577011.573845.92201398.60%41948.3524121.357011.393847.18201498.70%42150.2724121.397211.053847.47201598.80%44352.4524321.375113947.562011-2015年杭州市義務(wù)教育在校人數(shù)保持穩(wěn)定，普通高等院校在校人數(shù)逐步上升。數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒1.4城市產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)杭州市十大支柱產(chǎn)業(yè)：文化創(chuàng)意、旅游休閑、金融服務(wù)、電子商務(wù)、信息軟件、先進(jìn)裝備制造業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、新能源根據(jù)杭州總體規(guī)劃2016修編，杭州將建設(shè)“一基地四中心”：國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，國(guó)際重要的旅游休閑中心、國(guó)際電子商務(wù)中心、全國(guó)文化創(chuàng)意中心、區(qū)域性金融服務(wù)中心。旅游休閑、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意、金融服務(wù)重點(diǎn)1.5城市規(guī)劃總規(guī)劃城市布局形態(tài)：以錢塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)模式。一主三副：主城和江南城、臨平成、下沙城三個(gè)副城；雙心：湖濱、武林廣場(chǎng)的旅游商業(yè)文化服務(wù)中心和臨江地區(qū)錢江北岸城市新中心和錢江南岸城市商務(wù)中心；雙軸：東西向以錢塘江為城市生態(tài)軸，南北向以主城——江南城為城市發(fā)展軸；六大組團(tuán)：即余杭組團(tuán)（未來(lái)科技城）、良渚組團(tuán)、瓶窯組團(tuán)、義蓬組團(tuán)（大江東新城）、瓜瀝組團(tuán)和臨浦組團(tuán)；六條生態(tài)帶：西南部生態(tài)帶、西北部生態(tài)帶、北部生態(tài)帶、南部生態(tài)帶、東南部生態(tài)帶以及東部生態(tài)帶。城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施“南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興”的格局。1.5城市規(guī)劃城市容量1834平方千米333平方千米1167平方千米爭(zhēng)取到2020年，杭州市域常住人口規(guī)模控制在1000萬(wàn)人左右，市區(qū)常住人口規(guī)模為745萬(wàn)人左右，中心城區(qū)人口400萬(wàn)人。2020年規(guī)劃區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模1119平方千米，城鎮(zhèn)建設(shè)用地729平方千米，其中，中心城區(qū)建設(shè)用地430平方千米。杭州市總體規(guī)劃將嚴(yán)格控制杭州生態(tài)保育空間，劃定適建區(qū)、限建區(qū)和禁建區(qū)，其中55%的面積為禁建區(qū)，主要是風(fēng)景名勝區(qū)的核心區(qū)、生態(tài)公益林等。未來(lái)，杭州市的新增建設(shè)用地，主要向大江東、城西科創(chuàng)等大型產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)傾斜，用途上主要向綠地、居住、公共服務(wù)設(shè)施等傾斜，新增用地基本將安排在軌道交通站點(diǎn)周邊500米范圍內(nèi)?，F(xiàn)901.8萬(wàn)人現(xiàn)75%現(xiàn)648萬(wàn)人現(xiàn)366萬(wàn)人1.5城市規(guī)劃市外交通構(gòu)建都市區(qū)1小時(shí)通勤網(wǎng)絡(luò)：以杭州城市軌道交通網(wǎng)為中心，形成連接海寧、桐鄉(xiāng)、德清、安吉、臨安、富陽(yáng)—桐廬、諸暨、柯橋的“一心八射”8條線路。2020年前實(shí)施杭州至臨安、富陽(yáng)、海寧、柯橋4條線路。加快建設(shè)杭州繞城高速公路西復(fù)線、杭紹臺(tái)、杭紹甬、臨金等高速公路，形成以杭州為中心的都市區(qū)高速公路骨架路網(wǎng)。四大交通門戶：鐵路、航空、水運(yùn)、公路，區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)+交通樞紐門戶，支撐杭州區(qū)域職能輻射。1.5城市規(guī)劃地鐵規(guī)劃10條軌道交通線路，以完善軌道線網(wǎng)規(guī)劃為契機(jī)，調(diào)整城市用地布局、優(yōu)化城市功能分區(qū)，新增建設(shè)用地向地鐵站點(diǎn)周邊地區(qū)傾斜。2022年亞運(yùn)會(huì)之前，10條地鐵線將通車。地鐵1號(hào)線：開(kāi)通地鐵2號(hào)線：一期東南段開(kāi)通，全線通車2017年年底。地鐵4號(hào)線：一期首通段近江站到彭埠站開(kāi)通，一期濱江浦沿站到彭埠站2017年通車。地鐵5號(hào)線：2019年通車。地鐵6號(hào)線：一期雙浦站到錢江世紀(jì)城站2019年通車。二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局2.1政策

2.2土地市場(chǎng)2.3商品房市場(chǎng)2.4排行榜2.5主要結(jié)論2.1政策購(gòu)房限購(gòu)：自2016年9月19日起，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。限購(gòu)范圍為上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開(kāi)發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)購(gòu)房入戶政策：自2016年9月28日起，在杭州市區(qū)范圍內(nèi)（含蕭山、余杭、富陽(yáng)、大江東）暫停實(shí)施購(gòu)房入戶政策公積金貸款政策：自2016年9月28日起，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，職工家庭擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購(gòu)房貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的，公積金貸款首付款比例由不低于40%調(diào)整為不低于50%商業(yè)性住房貸款政策：自2016年9月28日起，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于50%公積金貸款額度：按住房公積金賬戶月均余額的15倍計(jì)算確定，貸款限額上限夫妻100萬(wàn)元，個(gè)人50萬(wàn)。2.1政策契稅/營(yíng)業(yè)稅全面落實(shí)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）要求，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年（含）以上的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。房源類型政策契稅首套90㎡及以下1%首套90㎡以上1.5%二套90㎡及以下1%二套90㎡以上2%營(yíng)業(yè)稅未滿2年普通住宅全額征收營(yíng)業(yè)稅滿2年普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅未滿2年普通住宅（140㎡及以上）全額征收營(yíng)業(yè)稅滿2年普通住宅（140㎡及以上）免征營(yíng)業(yè)稅2.1政策商品房預(yù)售《杭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》該《規(guī)定》于2015年10月1日起執(zhí)行，而在10月1日前簽訂土地出讓合同的項(xiàng)目，仍按原《規(guī)定》執(zhí)行：①原商品房預(yù)售條件多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，高層建筑已完成地面以下主體工程（正負(fù)0）②新商品房預(yù)售條件商品房地上建筑為十層以下的，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；十一層以上的，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工二分之一以上（不低于10層）；一百米以上的，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上（不低于50米）。2.1政策備案價(jià)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知杭房局〔2014〕203號(hào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)和價(jià)格申報(bào)備案的規(guī)定，商品住房實(shí)際銷售高于備案價(jià)，或低于備案價(jià)格15%的，應(yīng)向物價(jià)部門重新申報(bào)備案價(jià)格調(diào)整。依法嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)企業(yè)高于申報(bào)備案價(jià)格銷售商品住房或低價(jià)傾銷和虛假降價(jià)誤導(dǎo)消費(fèi)等違法違規(guī)行為。依法嚴(yán)肅查處虛假?gòu)V告擾亂市場(chǎng)等違法違規(guī)行為。堅(jiān)決制止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拒絕或限制職工以住房公積金貸款購(gòu)房的行為。加大商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度，確保商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。加強(qiáng)誠(chéng)信體系建設(shè)，健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理等房地產(chǎn)從業(yè)主體誠(chéng)信體系，通過(guò)新聞媒體弘揚(yáng)誠(chéng)信企業(yè)，曝光不誠(chéng)信企業(yè)。2.1政策轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)使用權(quán)/各等級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)?！逗贾菔谐鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）出讓人已支付全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金并取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)屬證書(shū)；（二）出讓人已完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資總額的百分之二十五以上；（三）受讓人具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)從事相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。各等級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模限制如下：（一）一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不受限制；（二）二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積二十五萬(wàn)平方米以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（三）三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積十五萬(wàn)平方米以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（四）四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積八萬(wàn)平方米以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2.2土地市場(chǎng)歷年成交2013年為杭州土地出讓大年，2014年1月以后至2015年9月，杭州土地市場(chǎng)較冷淡。2016年1-7月杭州土地市場(chǎng)延續(xù)始自2015年9月的成交熱度，且涉宅土地成交樓面價(jià)均有較大幅度提高。近五年，2016年1-7月成交金額已超過(guò)除2013年土地成交大年外的任何年份全年土地成交額。數(shù)據(jù)來(lái)源：浙江土地網(wǎng)2.2土地市場(chǎng)區(qū)域地王2016年上半年，市中心、錢江新城、申花、錢江世紀(jì)城、蕭山市北開(kāi)發(fā)區(qū)、未來(lái)科技城、三墩北、崇賢等多個(gè)板塊創(chuàng)下區(qū)域樓面價(jià)新高。總價(jià)地王：2016年5月27日，信達(dá)以總價(jià)123億元、樓面價(jià)21576元/㎡競(jìng)得奧體地塊。單價(jià)地王：2016年3月23日，綠城以總價(jià)37.35億元、樓面價(jià)45368元/㎡競(jìng)得下城區(qū)潮鳴地塊。市中心申花康橋錢江新城九堡筧橋未來(lái)科技城崇賢錢江世紀(jì)城濱江&保利味精廠項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年6月13日成交樓面價(jià)：39509元/平米綠城項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年3月23日成交樓面價(jià)：45368元/平米融創(chuàng)項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年8月18日成交樓面價(jià)：34028元/平米融創(chuàng)筧橋項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年1月25日成交樓面價(jià)：16358元/平米越秀牛田項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年7月8日成交樓面價(jià)：17414元/平米招商鐵路北站項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年5月12日成交樓面價(jià)：15268元/平米萬(wàn)科三墩北項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年5月12日成交樓面價(jià)：14902元/平米融信市北東單元項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年6月15日成交樓面價(jià)：16006元/平米融信·蕭山公館出讓時(shí)間：2016年4月5日成交樓面價(jià)：18556元/平米陽(yáng)光城項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年5月5日成交樓面價(jià)：19846元/平米和昌良渚項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年6月13日成交樓面價(jià)：7559元/平米西房崇賢項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年4月26日成交樓面價(jià)：4226元/平米東原項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年7月5日成交樓面價(jià)：19664元/平米奧體信達(dá)奧體項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年5月27日成交樓面價(jià)：21576元/平米蕭山市北開(kāi)發(fā)區(qū)蕭山新區(qū)蕭山老城區(qū)龍湖北干東單元項(xiàng)目出讓時(shí)間：2016年6月20日成交樓面價(jià)：13984元/平米三墩三墩北良渚新城2.2土地市場(chǎng)樓面價(jià)TOP102016年1-8月杭州市區(qū)土地成交樓面價(jià)TOP10地塊名稱出讓時(shí)間城區(qū)地塊編號(hào)地塊名稱出讓面積(㎡)用地性質(zhì)容積率可建面積(㎡)起價(jià)(萬(wàn)元)成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率綠城機(jī)床廠地塊2016/3/23主城區(qū)杭[2016]1號(hào)潮鳴艮山單元D4-01、05地塊34415住宅1.8-2.88232717838737350045368109.38%濱江保利陽(yáng)光之星2016/6/13主城區(qū)杭[2016]14號(hào)近江單元SC0302-05地塊35956住宅3.41222503516904830003950937.34%信達(dá)南星地塊2016/1/6主城區(qū)杭政儲(chǔ)出[2015]41號(hào)南星單元B-02地塊33008住宅2.8924222047073390003668065.60%融創(chuàng)申花地塊2016/8/18主城區(qū)杭[2016]21號(hào)慶隆單元FG01-R21-03地塊36395住宅2.6946271825173220003402876.42%金茂首開(kāi)申花地塊2016/6/3主城區(qū)杭(2016)12號(hào)慶隆單元GS0305-05地塊69151住宅2.81936233320836410003310693.02%湖濱南山商業(yè)地塊2016/1/25主城區(qū)杭[2015]51號(hào)湖濱單元FG01-C2/U2-01地塊8877商業(yè)4.842610134268134268315110.00%融信熱電廠地塊2016/5/20主城區(qū)杭[2016]7號(hào)慶隆單元R21-04地塊27845住宅2.7751821245542361003140489.56%合景泰富申花地塊2016/7/8主城區(qū)杭[2016]17號(hào)申花單元GS0406-R21-24地塊20891住宅2.450138788181443002878183.08%融創(chuàng)涌清府2016/1/25主城區(qū)杭[2015]47號(hào)景芳三堡單元JG1207-26地塊18844住宅2.648994770431140002326847.97%西溪濕地商業(yè)地塊2016/8/10主城區(qū)杭[2016]19號(hào)杭政儲(chǔ)出[2016]19號(hào)地塊96788其它0.474458781014631387583024536.76%2.2土地市場(chǎng)總價(jià)TOP102016年1-8月杭州市區(qū)土地成交總價(jià)TOP10地塊名稱出讓時(shí)間城區(qū)地塊編號(hào)地塊名稱出讓面積(㎡)用地性質(zhì)容積率可建面積(㎡)起價(jià)(萬(wàn)元)成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率信達(dá)奧體地塊2016/5/27主城區(qū)杭[2016]9號(hào)奧體單元MU-01、02、03地塊157787商住3.3-3.857091862863912318002157695.95%金茂首開(kāi)申花地塊2016/6/3主城區(qū)杭(2016)12號(hào)慶隆單元GS0305-05地塊69151住宅2.81936233320836410003310693.02%魯能錢江新城地塊2016/8/18主城區(qū)杭[2016]20號(hào)錢江新城E-0430133商業(yè)1030133029876963500021073112.54%濱江保利陽(yáng)光之星2016/6/13主城區(qū)杭[2016]14號(hào)近江單元SC0302-05地塊35956住宅3.41222503516904830003950937.34%陽(yáng)光城未來(lái)科技城地塊2016/7/5余杭區(qū)余[2016]11號(hào)杭州未來(lái)科技城123號(hào)地塊95304住宅1.5-2.019060812151337482019664208.46%綠城機(jī)床廠地塊2016/3/23主城區(qū)杭[2016]1號(hào)潮鳴艮山單元D4-01、05地塊34415住宅1.8-2.88232717838737350045368109.38%信達(dá)南星地塊2016/1/6主城區(qū)杭政儲(chǔ)出[2015]41號(hào)南星單元B-02地塊33008住宅2.8924222047073390003668065.60%融信世紀(jì)城地塊2016/7/6蕭山區(qū)蕭[2016]22號(hào)錢江世紀(jì)城M-01地塊60620住宅2.8169736322500326400192301.21%融創(chuàng)申花地塊2016/8/18主城區(qū)杭[2016]21號(hào)慶隆單元FG01-R21-03地塊36395住宅2.6946271825173220003402876.42%萬(wàn)科西雅圖2016/5/12主城區(qū)杭[2016]6號(hào)三墩北單元B-R21-06地塊62190住宅2.817413212130125950014902113.93%2.2土地市場(chǎng)貨值TOP20排名房企存量（萬(wàn)方）貨值（億元）1濱江161621.6（不含代建）2萬(wàn)科220.2415.43綠城137.4378.34融信110.4269.15信達(dá)41.2187.86九龍倉(cāng)76.41787金茂42.11738龍湖72.1150.99保利48.1150.510陽(yáng)光城54.3135.611首開(kāi)35.7131.912融創(chuàng)49.6129.713旭輝68.4108.214新城73.998.615中鐵建57.588.616合景泰富3476.517金地46.675.918世茂24.274.919綠地17.568.420中海19.565數(shù)據(jù)來(lái)源：好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)原則：僅統(tǒng)計(jì)住宅儲(chǔ)備規(guī)模，并只統(tǒng)計(jì)操盤項(xiàng)目（含聯(lián)合操盤）。單個(gè)項(xiàng)目存在包含多種業(yè)態(tài)的情況，本文估價(jià)根據(jù)高層售價(jià)；已售項(xiàng)目存量部分，價(jià)格按照近1個(gè)月銷售均價(jià)預(yù)估；未售項(xiàng)目以保本房?jī)r(jià)預(yù)估售價(jià)；綠城操盤項(xiàng)目多且復(fù)雜，本文中或有遺漏；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到2016年7月31日；濱江貨值儲(chǔ)備排名第一，不含代建部分，為621.6億元，代建部分為32.8億元。2.3商品房市場(chǎng)市場(chǎng)能級(jí)商品房成交量?jī)r(jià)：2012-2015年杭州市區(qū)年均供應(yīng)1383萬(wàn)㎡，年均成交1031萬(wàn)㎡。2016年1月至8月19日，杭州市區(qū)總計(jì)供應(yīng)903萬(wàn)㎡，成交1261萬(wàn)㎡，超過(guò)除2015年外任一年成交量，成交均價(jià)16838元/㎡，較2015年年均成交價(jià)有所上漲。杭州市區(qū)2010-2015年均處于供大于求狀態(tài)，2011年3月，杭州正式開(kāi)始“限購(gòu)限貸”，市場(chǎng)成交量減少。2014年8月底，杭州“限購(gòu)”取消，隨著一系列政策刺激，2015年成交量回升，成交均價(jià)也有所上漲。2016年，杭州市場(chǎng)在政策、規(guī)劃、G20峰會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、土地市場(chǎng)火熱傳導(dǎo)等諸多方面影響下，成交量暴漲，現(xiàn)成交量已超過(guò)2015年外任一年成交量。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)2.3商品房市場(chǎng)市場(chǎng)能級(jí)普通住宅成交量?jī)r(jià)：2012-2015年杭州市區(qū)年均供應(yīng)957萬(wàn)㎡，年均成交840萬(wàn)㎡。2016年1月至8月19日，杭州市區(qū)總計(jì)供應(yīng)645萬(wàn)㎡，成交994萬(wàn)㎡，超過(guò)除2015年外任一年成交量，成交均價(jià)16763元/㎡。杭州市區(qū)普通住宅走勢(shì)與商品房走勢(shì)差不多，2016年1月至8月19日，普通住宅成交量占比商品房成交量近八成。杭州市區(qū)普通住宅均價(jià)、成交量均有較大幅度上漲。未來(lái)科技城、錢江世紀(jì)城、申花、良渚等板塊普通住宅成交均價(jià)都有較大幅度提升。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2.3商品房市場(chǎng)市場(chǎng)能級(jí)自2014年8月杭州限購(gòu)放開(kāi)，商品房成交量有所回升。2015年在受諸多政策利好影響，市場(chǎng)熱度上升，成交量上漲明顯。2016年3月開(kāi)始，杭州成交量維持在高位，5到7月供求比0.6-0.7，成交火爆。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)2.3商品房市場(chǎng)市場(chǎng)能級(jí)普通住宅走勢(shì)與商品房走勢(shì)差不多，自2014年8月杭州限購(gòu)放開(kāi)，成交量開(kāi)始回升。2015年在受諸多政策利好影響，成交量上漲明顯。自2015年3月開(kāi)始，杭州普通住宅供求比小于等于1，市場(chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)上升明顯，成交量火爆，成交均價(jià)上漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2.3商品房市場(chǎng)成交分區(qū)2015年1月至2016年7月，江干區(qū)供求平衡，成交均價(jià)21353元/㎡；蕭山區(qū)、大江東、上城區(qū)供求比0.9-1，供略小于求；余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、拱墅區(qū)、之江開(kāi)發(fā)區(qū)、西湖區(qū)供求比0.7-0.75，供不應(yīng)求；下城區(qū)、濱江區(qū)供求比0.5-0.6，供不應(yīng)求明顯；下沙區(qū)供求比0.22，主要是由于新增供應(yīng)少，新盤不多。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2.3商品房市場(chǎng)面積段面積段供應(yīng)套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）去化率80以下5322708814224133%80-908845510518114785119%90-1004564709812260156%100-1106301697013386111%110-120128211360715014106%120-130115761321115524114%130-140144882022816400140%140-1602828391318298138%160-1801977461018190233%180-2001733314223079181%200-22044288623313200%220-250789130124425165%250-30054197023640179%300-35022865034705285%350-4006114235223233%400以上12920050742155%2015年1月-2016年7月杭州普通住宅面積段成交結(jié)構(gòu)2015年1月至2016年7月杭州普通住宅80-90㎡戶型成交占總體普通住宅成交55.6%；其次為130-140戶型成交占總體普通住宅成交10.7%；110-120㎡戶型成交占總體普通住宅成交7.2%；120-130㎡戶型成交占總體普通住宅成交7.0%。每個(gè)面積段成交套數(shù)均大于新增供應(yīng)套數(shù)，起到去庫(kù)存效果。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2.3商品房市場(chǎng)總體存量截止2016年7月，杭州市區(qū)商品房存量1453萬(wàn)㎡125749套，按近12個(gè)月月均去化150萬(wàn)㎡計(jì)算，去化周期10個(gè)月。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅截止2016年7月，杭州市區(qū)普通住宅存量736萬(wàn)㎡62600套，按近12個(gè)月月均去化120萬(wàn)㎡計(jì)算，去化周期7個(gè)月。2.3商品房市場(chǎng)分面積段存量面積段庫(kù)存量（萬(wàn)㎡）庫(kù)存套數(shù)（套）去化周期（月）近十二個(gè)月去化（萬(wàn)㎡）80以下23368183580-9023226298565890-100161737449100-110262498656110-1205547186121120-1308063658125130-14010476487187140-1603623701044160-180342019855180-2003719581240200-220146781413220-2502410041422250-300217781815300-350123651311350-4007193253400以上15290336截止2016年7月底，杭州普通住宅存量主要集中于80-90㎡，130-140㎡，120-130㎡，110-120㎡。由于80-140㎡為市場(chǎng)主流去化面積段，去化周期均不大于8個(gè)月。特別是80-120㎡戶型，去化周期均不大于6個(gè)月。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2.3商品房市場(chǎng)分區(qū)域存量面積段庫(kù)存量（萬(wàn)㎡）庫(kù)存套數(shù)（套）去化周期（月）近十二個(gè)月去化（萬(wàn)㎡）江干區(qū)10586636226余杭區(qū)285252577527下城區(qū)151137921拱墅區(qū)6553666137濱江區(qū)141117449下沙區(qū)13737443之江開(kāi)發(fā)區(qū)251536655蕭山區(qū)145125977266西湖區(qū)262133661大江東3836941239上城區(qū)5363516截止2016年7月底，杭州普通住宅存量主要集中于余杭區(qū)、蕭山區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)。濱江區(qū)、下沙區(qū)去化周期最短，4個(gè)月；其次為上城區(qū)，去化周期5個(gè)月。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2.4排行榜2016年1-7月成交套數(shù)TOP20項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）河濱之城西湖區(qū)西溪蔣村139913355426737地鐵綠城·楊柳郡江干區(qū)城東新城131114843222667天都城余杭區(qū)星橋11971287746950融科東南海蕭山區(qū)新街10501059108898萬(wàn)科大家世紀(jì)之光蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城10339430522735雅居樂(lè)·國(guó)際花園余杭區(qū)閑林1027893228156萬(wàn)科良渚文化村·未來(lái)城余杭區(qū)良渚9028516514774郡望府蕭山區(qū)新街881817759710中天九溪誠(chéng)品之江開(kāi)發(fā)區(qū)之江度假區(qū)8247573821612中南白馬湖壹號(hào)濱江區(qū)長(zhǎng)河8027237815336得力名望府蕭山區(qū)新街778646509044綠城九龍倉(cāng)·錢塘明月蕭山區(qū)蕭山市區(qū)7748875526919中國(guó)鐵建江南國(guó)際城蕭山區(qū)蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)7637781820242綠都御景藍(lán)灣蕭山區(qū)義橋759706248982融信學(xué)院府拱墅區(qū)申花7446610825108龍湖武林九里江干區(qū)丁橋長(zhǎng)睦7377591316171濱江·東方海岸蕭山區(qū)湘湖聞堰7096846913786恒基旭輝府余杭區(qū)崇賢705650058348合景天峻余杭區(qū)未來(lái)科技城6946908815652綠城留香園江干區(qū)金融城68086344374652016年1-7月杭州市區(qū)普通住宅成交套數(shù)TOP20數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2016年1-7月杭州市區(qū)普通住宅成交套數(shù)TOP20合計(jì)成交17769套，占2016年1-7月杭州普通住宅總計(jì)成交量87567套數(shù)的20%。2.4排行榜2016年1-7月成交金額TOP20項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）河濱之城西湖區(qū)西溪蔣村35.71139926737地鐵綠城·楊柳郡江干區(qū)城東新城33.64131122667綠城留香園江干區(qū)金融城32.3568037465武林壹號(hào)拱墅區(qū)市中心28.5812070690綠城九龍倉(cāng)·錢塘明月蕭山區(qū)蕭山市區(qū)23.8977426919華家池公寓江干區(qū)市中心21.7928048262萬(wàn)科大家世紀(jì)之光蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城21.44103322735綠地旭輝城濱江區(qū)濱江區(qū)府17.5445832553嘉里云荷廷之江開(kāi)發(fā)區(qū)之江度假區(qū)17.0354625493保利中央公館江干區(qū)金融城16.8438237161融信學(xué)院府拱墅區(qū)申花16.6074425108融信杭州公館西湖區(qū)老城西16.5630547358中天九溪誠(chéng)品之江開(kāi)發(fā)區(qū)之江度假區(qū)16.3782421612中國(guó)鐵建江南國(guó)際城蕭山區(qū)蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)15.7576320242融創(chuàng)大家侯潮府上城區(qū)錢江新城14.9723848750御道路一號(hào)江干區(qū)金融城13.0634131015萬(wàn)科良渚文化村·未來(lái)城余杭區(qū)良渚12.5890214774德信錢江府江干區(qū)金融城12.5555423699龍湖武林九里江干區(qū)丁橋長(zhǎng)睦12.2873716171陽(yáng)光郡拱墅區(qū)祥符11.75627172332016年1-7月杭州市區(qū)普通住宅成交金額TOP20數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2016年1-7月杭州市區(qū)普通住宅成交金額TOP20合計(jì)成交391.27億元，占2016年1-7月杭州普通住宅總計(jì)成交金額1545.72億元的25%。2.4排行榜2016年1-7月企業(yè)銷售額TOP202016年1-7月杭州市區(qū)企業(yè)銷售額TOP20企業(yè)名稱成交金額（億元）成交面積（萬(wàn)㎡）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）綠城183.8677.59603523697萬(wàn)科139.3862.26607022388濱江119.5943.16316727708融創(chuàng)61.7221.84231728261德信55.0026.40269220839旭輝41.2119.20175621457融信39.2612.86134830520保利33.3618.32166318205金地32.4821.69262214975龍湖31.9417.41178418340中天22.8110.78107221165中鐵建21.0210.3198720400九龍倉(cāng)20.8510.3589020140宋都20.3817.43149911694遠(yuǎn)洋20.349.85103920653融科19.7817.02165711619天陽(yáng)19.489.1795821248中海18.227.5945024006順發(fā)17.888.6280820745世茂17.727.41101223923數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，數(shù)據(jù)含八區(qū)，不含富陽(yáng)區(qū)2016年1-7月杭州市區(qū)企業(yè)銷售額TOP20合計(jì)成交936.27億元，占2016年1-7月杭州商品房總計(jì)成交金額1964.46億元的48%。2.5主要結(jié)論

1、2016年上半年的土地市場(chǎng)，延續(xù)了始自于2015年9月土地市場(chǎng)持續(xù)升溫的趨勢(shì)，并將市場(chǎng)熱度推向了史無(wú)前例的高度。2、在延續(xù)2015年熱度，一線城市和蘇州、南京、合肥等二線城市大熱，特別是在樓市發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)創(chuàng)下天量成交的效應(yīng)傳導(dǎo)下，2016年上半年杭州土地市場(chǎng)成交金額創(chuàng)下歷史同期最高紀(jì)錄，達(dá)810.1億元，且超過(guò)2011年、2012年及2015年的年度成交總額。雖然杭州市區(qū)上半年成交金額創(chuàng)下近八年最高，但由于單價(jià)已大幅度上漲，可建面積僅名列近八年中第五。3、2016年上半年，杭州土地市場(chǎng)的最高樓面價(jià)被刷新。市中心、錢江新城、申花、錢江世紀(jì)城、蕭山市北開(kāi)發(fā)區(qū)、未來(lái)科技城等多個(gè)板塊創(chuàng)下區(qū)域樓面價(jià)新高。4、主城區(qū)以及蕭山余杭熱點(diǎn)板塊（主要是錢江世紀(jì)城和未來(lái)科技城），幾乎每一宗地塊，都受到了多家開(kāi)發(fā)商的追捧搶地。5、開(kāi)發(fā)商拿地的急切和迫切程度，以及對(duì)價(jià)格的承受能力，前所未有。6、主城區(qū)和熱點(diǎn)板塊的幾乎所有地塊，面粉已經(jīng)逼近在售面包的價(jià)格，個(gè)別地塊已經(jīng)超過(guò)周邊可比的在售樓盤價(jià)格，如未來(lái)科技城重慶東原地塊，18200元/平米的樓面價(jià)已超過(guò)同區(qū)域奧克斯·杭州未來(lái)中心（2016年6月住宅成交均價(jià)15320元/平米）、合景天峻（2016年6月住宅成交均價(jià)17049元/平米）的在售均價(jià)。2.5主要結(jié)論7、土地成交價(jià)格，幾乎都無(wú)法用正常的目前在銷售價(jià)格倒推成本的邏輯來(lái)測(cè)算。8、多宗土地接近周邊在售樓盤價(jià)格的地價(jià)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期強(qiáng)烈看好。但這種預(yù)期也呈現(xiàn)出分化，部分開(kāi)發(fā)商（主要以本土開(kāi)發(fā)商為主），對(duì)土地市場(chǎng)過(guò)熱以及市場(chǎng)可能出現(xiàn)的周期性持謹(jǐn)慎態(tài)度。9、相比杭州本土開(kāi)發(fā)商及已進(jìn)入杭州的外來(lái)房企，尚未入杭的外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)杭州市場(chǎng)更為樂(lè)觀。上半年又有3家外來(lái)開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入杭州——和昌、江蘇中南以及重慶東原。此外，北京K2、葛洲壩和建發(fā)也一直試圖進(jìn)入杭州市場(chǎng)。10、2016年上半年杭州土地市場(chǎng)的高熱，是與全國(guó)一線城市及蘇州、南京、合肥、廈門等部分優(yōu)質(zhì)二線城市土地市場(chǎng)的高熱甚至更熱同步的。與上述城市相比，杭州土地市場(chǎng)，甚至還表現(xiàn)出相對(duì)理性。11、土地購(gòu)置集中度提高。拿地前兩位的開(kāi)發(fā)商，信達(dá)和融信，占據(jù)全部拿地金額的31.6%，市區(qū)拿地金額top10房企的總額占市區(qū)總成交金額的71.7%。三、重點(diǎn)板塊分析3.1板塊劃分3.2市中心3.3申花3.4錢江世紀(jì)城3.5未來(lái)科技城3.6良渚新城3.7之江沿江居住板塊3.1板塊劃分2016年上半年，杭州多個(gè)板塊樓面價(jià)創(chuàng)新高，本文選取市中心、申花、錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、良渚新城、之江沿江居住板塊為分析對(duì)象，做簡(jiǎn)要分析。錢江新城閑林未來(lái)科技城老余杭濱江文教新天地橋西申花市中心祥符九堡喬司運(yùn)河新城丁橋長(zhǎng)睦星橋崇賢西溪蔣村留下小和山沿江居住板塊之江渡假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢江世紀(jì)城蕭山新區(qū)南部臥城蕭山老城蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)聞堰濱江區(qū)府湘湖金沙湖下沙沿江大學(xué)城北西湖錢塘江山體山體生態(tài)控制單元臨平筧橋城東新城艮北半山田園康橋勾莊三墩三墩北良渚新城奧體板塊分布3.2市中心定位市中心板塊為高端住宅集聚區(qū)，在售新項(xiàng)目主要為武林壹號(hào)、濱江華家池公寓、世茂天宸、九龍倉(cāng)君璽、綠地華家池印。錢江新城閑林未來(lái)科技城老余杭濱江文教新天地橋西申花市中心祥符九堡喬司運(yùn)河新城丁橋長(zhǎng)睦星橋崇賢西溪蔣村留下小和山沿江居住板塊之江渡假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢江世紀(jì)城蕭山新區(qū)南部臥城蕭山老城蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)聞堰濱江區(qū)府湘湖金沙湖下沙沿江大學(xué)城北西湖錢塘江山體山體生態(tài)控制單元臨平筧橋城東新城艮北半山田園康橋勾莊三墩三墩北良渚新城奧體3.2市中心成交量?jī)r(jià)2016年1-7月市中心板塊普通住宅成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)(套）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）華家池公寓江干區(qū)2804826221.79武林壹號(hào)拱墅區(qū)1207069028.58世茂天宸江干區(qū)155409657.38九龍倉(cāng)君璽下城區(qū)113443605.40綠地華家池印江干區(qū)92456685.10昆侖公館拱墅區(qū)31355463.51新湖·武林國(guó)際下城區(qū)32449782.95新華園拱墅區(qū)29500952.79武林外灘下城區(qū)20579983.05萬(wàn)科·新都會(huì)1958下城區(qū)34420012.04市中心板塊生活配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚，為高端豪宅聚集區(qū)。市中心板塊1-7月板塊普通住宅成交套數(shù)TOP10成交均價(jià)普遍高于4萬(wàn)元/㎡。華家池三項(xiàng)目現(xiàn)為市中心板塊的成交主力。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅3.2市中心庫(kù)存按照近十二個(gè)月杭州市中心板塊普通住宅成交量計(jì)算，杭州市中心板塊去化周期10個(gè)月。數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅3.3申花定位錢江新城閑林未來(lái)科技城老余杭濱江文教新天地橋西申花市中心祥符九堡喬司運(yùn)河新城丁橋長(zhǎng)睦星橋崇賢西溪蔣村留下小和山沿江居住板塊之江渡假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢江世紀(jì)城蕭山新區(qū)南部臥城蕭山老城蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)聞堰濱江區(qū)府湘湖金沙湖下沙沿江大學(xué)城北西湖錢塘江山體山體生態(tài)控制單元臨平筧橋城東新城艮北半山田園康橋勾莊三墩三墩北良渚新城奧體申花板塊為城西改善客群聚集地，各類配套齊全，環(huán)境優(yōu)美。2016年，申花板塊樓面價(jià)屢屢刷新，現(xiàn)板塊樓面價(jià)地王為融創(chuàng)2016年8月18日以樓面價(jià)34028元/㎡競(jìng)得的大佑昌項(xiàng)目。申花板塊現(xiàn)板塊屬性向豪宅靠攏。3.3申花成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2016年1-7月申花板塊普通住宅成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)(套）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）融信學(xué)院府拱墅區(qū)7442510816.60招商·雍景灣拱墅區(qū)388223767.80黃龍金茂悅拱墅區(qū)303317169.46欣盛東方福邸拱墅區(qū)139262117.37融信藍(lán)孔雀拱墅區(qū)294220446.04景瑞悅西臺(tái)拱墅區(qū)273311747.88九龍倉(cāng)·瓏璽拱墅區(qū)176269974.58浙旅德信·西宸拱墅區(qū)181291504.85碧桂園西江月拱墅區(qū)118330144.48杭州大悅城拱墅區(qū)101297523.68申花板塊2016年3月開(kāi)始，普通住宅成交均價(jià)漲幅明顯。申花板塊樓面價(jià)地王的屢次刷新，提振板塊信心，提高預(yù)期售價(jià)，板塊從改善向高端豪宅演變。申花板塊2016年8月融創(chuàng)慶融地塊成交樓面價(jià)34028元/㎡申花板塊2016年10月之后，在售房源極少，單價(jià)均價(jià)已超4萬(wàn)，新拍地還未開(kāi)盤定價(jià)，周邊開(kāi)發(fā)商宣傳將跨500003.3申花庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅申花板塊成交情況非常好，去化周期僅為3個(gè)月。申花板塊250㎡以下戶型去化情況均較好。3.4錢江世紀(jì)城錢江新城閑林未來(lái)科技城老余杭濱江文教新天地橋西申花市中心祥符九堡喬司運(yùn)河新城丁橋長(zhǎng)睦星橋崇賢西溪蔣村留下小和山沿江居住板塊之江渡假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢江世紀(jì)城蕭山新區(qū)南部臥城蕭山老城蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)聞堰濱江區(qū)府湘湖金沙湖下沙沿江大學(xué)城北西湖錢塘江山體山體生態(tài)控制單元臨平筧橋城東新城艮北半山田園康橋勾莊三墩三墩北良渚新城奧體G20峰會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等會(huì)議的召開(kāi)，板塊規(guī)劃定位高，前景佳，并且加快了板塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)度，重新定位錢江世紀(jì)城為改善客群板塊。定位3.4錢江世紀(jì)城成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2016年1-7月錢江世紀(jì)城板塊普通住宅成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)(套）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）萬(wàn)科大家世紀(jì)之光蕭山區(qū)10332273521.44順發(fā)美哉美城蕭山區(qū)4692251510.35碧桂園瓏悅蕭山區(qū)245285518.78金昌春和錢塘蕭山區(qū)120185943.11萬(wàn)和國(guó)際蕭山區(qū)35157300.84順發(fā).和美家蕭山區(qū)36185580.98新世界·麗晶國(guó)際蕭山區(qū)3117540.052016年錢江世紀(jì)城板塊成交均價(jià)節(jié)節(jié)攀升，較2015年年底增長(zhǎng)超9000元/㎡。錢江世紀(jì)城板塊現(xiàn)在售樓盤主要為萬(wàn)科大家世紀(jì)之光（現(xiàn)均價(jià)35000）、碧桂園瓏悅（108㎡現(xiàn)均價(jià)32000，139㎡現(xiàn)均價(jià)35000）。錢江世紀(jì)城在售樓盤成交情況：81㎡,90㎡,118㎡小面積為暢銷面積。精裝修樓盤為主。錢江世紀(jì)城各大樓盤G20之后單價(jià)上浮2000元/㎡左右。錢江世紀(jì)城以精裝修樓盤為主，周邊交通便捷，在不斷規(guī)劃完善，周邊奧體商業(yè)2000多方，開(kāi)發(fā)商宣傳在2020年亞運(yùn)會(huì)前會(huì)全部完善。3.4錢江世紀(jì)城庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅錢江世紀(jì)城板塊去化情況非常好，板塊可售存量也不多。3.5未來(lái)科技城定位錢江新城閑林未來(lái)科技城老余杭濱江文教新天地橋西申花市中心祥符九堡喬司運(yùn)河新城丁橋長(zhǎng)睦星橋崇賢西溪蔣村留下小和山沿江居住板塊之江渡假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢江世紀(jì)城蕭山新區(qū)南部臥城蕭山老城蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)聞堰濱江區(qū)府湘湖金沙湖下沙沿江大學(xué)城北西湖錢塘江山體山體生態(tài)控制單元臨平筧橋城東新城艮北半山田園康橋勾莊三墩三墩北良渚新城奧體杭州未來(lái)科技城是中組部、國(guó)資委確定的全國(guó)4個(gè)未來(lái)科技城之一，是第三批國(guó)家級(jí)海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，位于杭州市中心西側(cè)，毗鄰杭州西溪國(guó)家濕地公園和浙江大學(xué)，區(qū)位優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、資源豐富、空間廣闊，是浙江省十二五期間重點(diǎn)打造的杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的創(chuàng)新極核。未來(lái)科技城距西湖9公里，可通過(guò)文一西路、文二西路、海曙路等主干道與市中心暢通。規(guī)劃杭州地鐵5號(hào)線直達(dá)。3.5未來(lái)科技城成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2016年1-7月未來(lái)科技城板塊普通住宅成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)(套）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）奧克斯杭州未來(lái)中心余杭區(qū)6191452810.29合景天峻余杭區(qū)6941565210.81濱江西溪之星余杭區(qū)5391999611.02萬(wàn)通時(shí)尚公館余杭區(qū)533144627.63富力十號(hào)余杭區(qū)382191128.48西溪藍(lán)海城余杭區(qū)462129165.32萬(wàn)科·星空余杭區(qū)269230145.93新城峯璟余杭區(qū)251177474.54百家樂(lè).西園余杭區(qū)211171964.29合景疊彩園余杭區(qū)198171273.34未來(lái)科技城板塊整體成交價(jià)上漲，成交供不應(yīng)求。其實(shí)未來(lái)科技城核心區(qū)域很小，除已交付樓盤外大的在售的開(kāi)發(fā)商只有萬(wàn)科和融創(chuàng)還有富力，房源不多，隨著地價(jià)破19000，融創(chuàng)的毛坯房源已對(duì)外報(bào)售罄，去年價(jià)格在12000-16000左右的現(xiàn)已翻倍至35000左右。像眾安君里等離核心圈很遠(yuǎn)掛靠科技城概念也已從6000多漲到15000，此區(qū)域小開(kāi)發(fā)商眾多，房源充足。3.5未來(lái)科技城庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅未來(lái)科技城板塊去化周期僅為5個(gè)月。由于未來(lái)科技城板塊房?jī)r(jià)上漲，帶動(dòng)周邊老余杭、五常等板塊成交量上漲。3.6良渚新城定位錢江新城閑林未來(lái)科技城老余杭濱江文教新天地橋西申花市中心祥符九堡喬司運(yùn)河新城丁橋長(zhǎng)睦星橋崇賢西溪蔣村留下小和山沿江居住板塊之江渡假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢江世紀(jì)城蕭山新區(qū)南部臥城蕭山老城蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)聞堰濱江區(qū)府湘湖金沙湖下沙沿江大學(xué)城北西湖錢塘江山體山體生態(tài)控制單元臨平筧橋城東新城艮北半山田園康橋勾莊三墩三墩北良渚新城奧體良渚新城為近兩年新興起的大型剛需住宅區(qū)，成交樓面價(jià)屢屢刷新。板塊內(nèi)永旺夢(mèng)樂(lè)城大型商業(yè)綜合體已交付使用，地鐵2號(hào)線預(yù)計(jì)2017年年底全線交付使用，板塊越來(lái)越成熟。3.6良渚新城成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2016年1-7月良渚新城板塊普通住宅成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)(套）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）萬(wàn)科良渚文化村·未來(lái)城余杭區(qū)9021477412.58良渚文化村余杭區(qū)385168008.21上實(shí)·海上海余杭區(qū)484133705.91奧克斯締壹城余杭區(qū)419134825.20越秀星匯悅城余杭區(qū)398132515.08竹徑云山余杭區(qū)306112643.16昆侖華府余杭區(qū)24193132.08協(xié)安藍(lán)郡余杭區(qū)127149642.46石榴派余杭區(qū)2378140.25瑞和園余杭區(qū)1586540.16良渚新城板塊整體成交價(jià)上漲，未來(lái)城二期普通住宅8月份成交均價(jià)已達(dá)18200元/㎡。3.6良渚新城庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅良渚新城板塊去化周期健康。錢江新城閑林未來(lái)科技城老余杭濱江文教新天地橋西申花市中心祥符九堡喬司運(yùn)河新城丁橋長(zhǎng)睦星橋崇賢西溪蔣村留下小和山沿江居住板塊之江渡假區(qū)轉(zhuǎn)塘錢江世紀(jì)城蕭山新區(qū)南部臥城蕭山老城蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)聞堰濱江區(qū)府湘湖金沙湖下沙沿江大學(xué)城北西湖錢塘江山體山體生態(tài)控制單元臨平筧橋城東新城艮北半山田園康橋勾莊三墩三墩北良渚新城奧體3.7之江沿江居住板塊定位之江沿江居住板塊定位為以居住為主，配以大型商業(yè)配套、金融的住宅區(qū)。隨著之江大橋、紫之隧道的開(kāi)通，地鐵6號(hào)線的建造，沿江居住板塊交通打通，板塊價(jià)值得以釋放，加之之江的優(yōu)美環(huán)境，現(xiàn)為杭州中高端改善區(qū)。3.7之江沿江居住板塊成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅2016年1-7月之江沿江居住板塊普通住宅成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)(套）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）中天九溪誠(chéng)品之江開(kāi)發(fā)區(qū)8242161216.37嘉里云荷廷之江開(kāi)發(fā)區(qū)5462549317.03恒大水晶國(guó)際廣場(chǎng)之江開(kāi)發(fā)區(qū)263180735.15之江九里之江開(kāi)發(fā)區(qū)117180873.35祥生云溪新語(yǔ)之江開(kāi)發(fā)區(qū)159256244.17大家之江悅之江開(kāi)發(fā)區(qū)13190780.42公元.沐橋之江開(kāi)發(fā)區(qū)3371240.26之江沿江居住板塊自2015年年底普通住宅成交均價(jià)上漲超8000元/㎡。3.7之江沿江居住板塊存量數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，本文所指的普通住宅為不含別墅、聯(lián)排等的低密度商品住宅之江沿江居住板塊總體去化周期僅4個(gè)月。四、現(xiàn)階段出讓地塊4.1出讓地塊統(tǒng)計(jì)4.1出讓住宅地塊位置分布圖4.2區(qū)域地塊分析4.1出讓地塊統(tǒng)計(jì)（35宗）9.26日杭州市國(guó)土資源局召開(kāi)發(fā)布會(huì)，杭州市即將加大土地供應(yīng)，同時(shí)將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式。公布主城區(qū)年內(nèi)具備土地出讓條件的地塊35宗2289畝（其中住宅用地26宗1902畝），將根據(jù)市場(chǎng)情況按照“有計(jì)劃、有節(jié)奏、有區(qū)域、有結(jié)構(gòu)”的原則適時(shí)推出，加大土地供應(yīng)。4.2出讓住宅地塊位置分布圖（26宗）4.3區(qū)域地塊分析

西湖區(qū)西湖區(qū)：5