義烏國(guó)際金融中心01－02、01－03地塊前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告116p 1

戴德梁行2010.01義烏國(guó)際金融中心01－02、01－03地塊前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告前沿在第一階段報(bào)告中，通過(guò)對(duì)義烏城市、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃等宏觀情況，以及商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的研究分析，結(jié)合地塊自身?xiàng)l件，提出了項(xiàng)目初步發(fā)展方向及定位。本階段將在先前定位研究基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行多角度立體分析思考，整合項(xiàng)目定位形象，進(jìn)而對(duì)各個(gè)物業(yè)（酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓）細(xì)化定位研究，給出酒店、寫(xiě)字樓物業(yè)的定位規(guī)劃建議，并探討商業(yè)部分的業(yè)態(tài)甄選、檔次功能、客群定位、功能定位、形象定位等。以利于項(xiàng)目整體得以最優(yōu)化打造，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及定位提供可行性參考建議。研究思路發(fā)展策略發(fā)展方向地塊屬性項(xiàng)目整體定位形象酒店定位規(guī)劃建議酒店類(lèi)型建議酒店體量建議酒店客房建議酒店餐飲建議商業(yè)定位規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議商業(yè)體量建議招商建議經(jīng)營(yíng)管理建議業(yè)態(tài)布局建議寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議寫(xiě)字樓類(lèi)型建議寫(xiě)字樓體量建議寫(xiě)字樓戶(hù)型建議寫(xiě)字樓裝修建議寫(xiě)字樓管理建議項(xiàng)目整體布局規(guī)劃建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)分析對(duì)方關(guān)注點(diǎn)：酒店餐飲的安排餐飲特色人均消費(fèi)體量安排酒店體量的安排五星級(jí)酒店體量四星級(jí)酒店體量相關(guān)客房數(shù)配套安排酒店內(nèi)部布局商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇業(yè)態(tài)選擇主力店選擇其他業(yè)態(tài)選擇商業(yè)布局一、項(xiàng)目發(fā)展策略策略原則物業(yè)發(fā)展方向二、項(xiàng)目整體定位分析項(xiàng)目定位模型形象主題定位功能定位（大功能）檔次定位消費(fèi)群定位三、酒店定位規(guī)劃建議酒店類(lèi)型的確定酒店客群依據(jù)市場(chǎng)酒店?duì)顩r酒店體量的確定當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)外省同星級(jí)酒店比較酒店客房設(shè)置外省酒店客房借鑒當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)酒店客房規(guī)劃情況酒店餐飲建議當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)概況外省酒店餐飲概況借鑒酒店餐飲建議（類(lèi)型、體量、檔次、布局、人均消費(fèi)）其他酒店配套建議四、寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議寫(xiě)字樓類(lèi)型檔次定位客戶(hù)群定位當(dāng)前市場(chǎng)狀況寫(xiě)字樓體量確定市場(chǎng)狀況自身狀況（規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)測(cè)算）寫(xiě)字樓布局建議寫(xiě)字樓戶(hù)型建議寫(xiě)字樓裝修建議寫(xiě)字樓管理建議五、對(duì)外商業(yè)建議商業(yè)業(yè)態(tài)確定潛在消費(fèi)群確定自身規(guī)劃狀況依據(jù)各業(yè)態(tài)規(guī)劃建議餐飲娛樂(lè)配套（銀行、展示、）招商建議經(jīng)營(yíng)管理建議業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目規(guī)劃布局整體建議個(gè)物業(yè)布局藥店概述方案參選建議方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算研究思路一、項(xiàng)目發(fā)展策略二、項(xiàng)目整體定位形象三、酒店定位規(guī)劃建議四、寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議五、對(duì)外商業(yè)定位規(guī)劃建議六、項(xiàng)目整體布局規(guī)劃建議七、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)分析

目錄一、項(xiàng)目發(fā)展策略地塊位置

土地面積（㎡）土地用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求

容積率建筑密度綠地率建筑限高(m)

國(guó)際商貿(mào)城金融商務(wù)區(qū)01-02地塊8312.33

住宿餐飲（五星級(jí)酒店）

40年

≥6.5≤7.0

≤30％

≥35％

140-150

國(guó)際商貿(mào)城金融商務(wù)區(qū)01-03地塊

7749.50

住宿餐飲商務(wù)辦公40年

≥4.5≤5.0

≤35％

≥30％80-100項(xiàng)目地塊屬性本次出讓01-02地塊為住宿餐飲（五星級(jí)酒店）用地，01-03地塊為住宿餐飲、商務(wù)辦公用地，產(chǎn)權(quán)不得分割或整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)痪频陜?nèi)只能設(shè)配套的小型精品店，不得從事其他商業(yè)零售及批發(fā)、會(huì)展活動(dòng)。參照本案的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告本案用地性質(zhì)為酒店、餐飲、商務(wù)辦公及配套商業(yè)，且只能作為長(zhǎng)期持有物業(yè)規(guī)劃。發(fā)展策略各物業(yè)之間功能的互補(bǔ)性各物業(yè)之間檔次的相符性各物業(yè)之間價(jià)值的最大化發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略探討項(xiàng)目最適宜發(fā)展方案酒店五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店寫(xiě)字樓酒店配套商業(yè)對(duì)外商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展方向依據(jù)上階段研究分析，確定如下物業(yè)類(lèi)型發(fā)展方向：發(fā)展策略二、項(xiàng)目整體形象定位項(xiàng)目定位模型形象主題定位功能定位（大功能）檔次定位消費(fèi)群定位商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)地域性前瞻性創(chuàng)新性多樣性操作性12345鑒于：

義烏作為國(guó)際小商品貿(mào)易中心，國(guó)際化、貿(mào)易化、商務(wù)化程度不斷提高，促進(jìn)城市商貿(mào)、商業(yè)的提升。項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)閲?guó)際商貿(mào)城－金融商務(wù)區(qū)，是城市商業(yè)升級(jí)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)塊，其商貿(mào)城已逐步成型，金融商務(wù)區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)，極具發(fā)展?jié)摿Φ那熬耙?guī)劃，為商業(yè)發(fā)展提供了有利的發(fā)展機(jī)遇。本項(xiàng)目應(yīng)充分利用自身優(yōu)勢(shì)，切實(shí)發(fā)展符合區(qū)域特征的商業(yè)模式。義烏城市性質(zhì)的快速提升，良好的商貿(mào)發(fā)展，促進(jìn)消費(fèi)需求及消費(fèi)觀念正逐步發(fā)生改變，本項(xiàng)目發(fā)展定位必須在現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上有所提升，具有前瞻性、包容性，對(duì)現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)觀念進(jìn)行有效引導(dǎo)，有限度的跨越，同時(shí)要兼顧本土化，并配以高質(zhì)量的服務(wù)，以滿(mǎn)足日益提升的消費(fèi)需求。項(xiàng)目整體定位綜上所述，本案商業(yè)規(guī)劃必須著眼于全市的發(fā)展規(guī)劃及消費(fèi)群對(duì)商業(yè)消費(fèi)環(huán)境、服務(wù)的提高，提供符合現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)要求，并適當(dāng)超前、引領(lǐng)現(xiàn)代商業(yè)消費(fèi)需求的商業(yè)模式。創(chuàng)新性：本項(xiàng)目在策劃上要追求務(wù)實(shí)、新意相結(jié)合，在概念新、建筑主體新方面著手。只有主題概念有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使項(xiàng)目具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。

操作性：策劃方案也要易于操作、容易操作，具備可操作性；另外，在具體的實(shí)施上更應(yīng)具有可操作的方法。多樣性：

要選擇多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。地域性前瞻性創(chuàng)新性多樣性操作性12345商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目整體定位義烏經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)力項(xiàng)目環(huán)境啟示義烏相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求習(xí)慣外因結(jié)合項(xiàng)目自身項(xiàng)目思考定位思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位要點(diǎn)項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目概念展示相關(guān)物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀相關(guān)物業(yè)需求現(xiàn)狀項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位思考外部因素城市及區(qū)塊宏觀狀況為本項(xiàng)目創(chuàng)造較好的發(fā)展空間和發(fā)展機(jī)遇。城市發(fā)展國(guó)際性現(xiàn)代化商貿(mào)名城、區(qū)域交通樞紐產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)外貿(mào)易、會(huì)展、博覽、旅游、物流快速發(fā)展房產(chǎn)市場(chǎng)階段性波動(dòng)，整體向上發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)集中開(kāi)發(fā)宏觀指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長(zhǎng)，人民生活水平跨入“最富?！毙辛猩虡I(yè)環(huán)境城市商業(yè)處于提升、更新階段，老城更新，新城完善消費(fèi)需求需求多元化，對(duì)商業(yè)環(huán)境、管理、服務(wù)提出更高要求消費(fèi)結(jié)構(gòu)由日常生活類(lèi)消費(fèi)逐步向提高生活品質(zhì)的服務(wù)性消費(fèi)轉(zhuǎn)變區(qū)塊條件尚處在開(kāi)發(fā)前期，定位高端，極具發(fā)展?jié)摿^(qū)塊功能作為商貿(mào)城重要組成部分，定位城市金融、商務(wù)中心項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目體量總建筑面積約10萬(wàn)㎡的城市綜合體項(xiàng)目限制以整體持有方式的長(zhǎng)期規(guī)劃發(fā)展，不得分割銷(xiāo)售項(xiàng)目核心以高端酒店為核心要求，配套相關(guān)商業(yè)、商務(wù)物業(yè)物業(yè)性質(zhì)以商業(yè)、商務(wù)性質(zhì)的發(fā)展要求項(xiàng)目定位思考內(nèi)部條件項(xiàng)目以酒店為核心的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展前提，為本項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展方向及要求奠定了基礎(chǔ)。項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目思考項(xiàng)目定位思考相關(guān)物業(yè)供需狀況未來(lái)消費(fèi)需求市場(chǎng)消費(fèi)需求市場(chǎng)快速提升，提出更高檔次的要求現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓整體檔次水平中低端市場(chǎng)供需對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展提出較高的定位要求項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目環(huán)境啟示由消費(fèi)觀念來(lái)看一方面商業(yè)體需尊重義烏當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，不可脫離市場(chǎng)；另一方面，本項(xiàng)目可通過(guò)商業(yè)檔次提升，吸引中高檔消費(fèi)者，并且引領(lǐng)新型的消費(fèi)觀念，鎖定固有客群。由經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)喜好，引入偏向于餐飲、娛樂(lè)等提高生活品質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)；與物業(yè)高星級(jí)酒店相呼應(yīng)，并順應(yīng)義烏市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，物業(yè)商業(yè)部分也應(yīng)建立良好的形象展示，在硬件設(shè)施及軟件服務(wù)上均有所升級(jí)和提高，滿(mǎn)足消費(fèi)需求。由現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)來(lái)看一方面當(dāng)?shù)亟邮苄率挛镉^念較強(qiáng)，對(duì)于時(shí)尚、先進(jìn)的消費(fèi)模式有所向往；

另一方面，義烏現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)屬自然發(fā)展而至，大多為本土品牌，國(guó)內(nèi)國(guó)際連鎖相對(duì)較少，因此市場(chǎng)需要消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，引入更為先進(jìn)和現(xiàn)代化的商業(yè)品牌來(lái)帶動(dòng)整體商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，并提升城市的整體品質(zhì)，從而與國(guó)內(nèi)大中城市呼應(yīng)。本項(xiàng)目需兼顧適應(yīng)性和引領(lǐng)性項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目啟示我們可以借鑒：凸顯國(guó)際商貿(mào)城－金融商務(wù)區(qū)的區(qū)域特征，首先滿(mǎn)足于區(qū)域內(nèi)商務(wù)、經(jīng)商人群，尤其是入住酒店之經(jīng)商人士的消費(fèi)需求，其后則逐漸擴(kuò)大商業(yè)輻射，吸引更多消費(fèi)者；引領(lǐng)新型消費(fèi)觀念又不脫離市場(chǎng)；開(kāi)發(fā)創(chuàng)新性、前瞻性、引領(lǐng)性的高端物業(yè)；定位與物業(yè)形象匹配之高質(zhì)量服務(wù)團(tuán)隊(duì)，提升物業(yè)檔次定位。項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目整體定位高端中高端客群本地消費(fèi)客群私營(yíng)企業(yè)主（宴請(qǐng)、消費(fèi)）市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主（宴請(qǐng)、消費(fèi)）中高級(jí)管理者（應(yīng)酬、消費(fèi)）政府高官（行政接待）外來(lái)消費(fèi)客群商務(wù)經(jīng)商客群（商務(wù)消費(fèi)）外來(lái)政客（政務(wù)消費(fèi)）項(xiàng)目目標(biāo)客群定位部分中低端消費(fèi)者低端消費(fèi)者高端消費(fèi)者中端消費(fèi)者中高端消費(fèi)者以本地（商貿(mào)城及市域）高端及中高端企業(yè)、行政客群為主，輔以外來(lái)中高端商務(wù)、政務(wù)潛在客群。項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目功能定位內(nèi)部因素為本項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展方向及要求奠定了基礎(chǔ)市場(chǎng)供需對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展提出中高端的定位要求外部因素為本項(xiàng)目創(chuàng)造較好的發(fā)展空間和發(fā)展機(jī)遇環(huán)境啟示對(duì)項(xiàng)目提出創(chuàng)新性、前瞻性、引領(lǐng)性要求完善城市及區(qū)域商業(yè)功能提升城市及區(qū)域商業(yè)品質(zhì)引導(dǎo)城市新型消費(fèi)觀念項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目功能定位義烏cbd行政商務(wù)休閑港功能定位詮釋?zhuān)喉?xiàng)目商業(yè)部分一方面與酒店內(nèi)商業(yè)互補(bǔ)，滿(mǎn)足酒店入住客群高端消費(fèi)所需；另一方面，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空間，在規(guī)模、檔次及服務(wù)上有所提升和完善；再者，與金融區(qū)整體較高檔次的規(guī)劃定位相符合，引領(lǐng)商業(yè)消費(fèi)。綜上，建議將項(xiàng)目打造成為適于商務(wù)會(huì)談、商務(wù)宴請(qǐng)、放松心情、釋放壓力的商務(wù)休閑港。商業(yè)業(yè)態(tài)以大型餐飲、娛樂(lè)為主，休閑、配套為輔。商業(yè)部分整體定位我們可以：發(fā)揮城市cbd的商業(yè)價(jià)值，引領(lǐng)區(qū)域，乃至全市的商業(yè)品質(zhì)；

通過(guò)餐飲、娛樂(lè)的業(yè)態(tài)組合，發(fā)揮集群效應(yīng)，有效留住消費(fèi)客群，增加項(xiàng)目吸引力；引進(jìn)高端品牌，提供良好商業(yè)環(huán)境，提升服務(wù)品質(zhì)，引領(lǐng)新型消費(fèi)觀念；定位理解項(xiàng)目功能定位分析商業(yè)部分整體定位一方面提供中高端人群消費(fèi)服務(wù)，多樣的業(yè)態(tài)選擇，繽紛的消費(fèi)體驗(yàn)，放松身心，愉悅生活，引領(lǐng)品質(zhì)時(shí)尚生活；另一方面引導(dǎo)新型消費(fèi)觀念，使得城市整體商業(yè)水平得以提升。項(xiàng)目形象定位商業(yè)部分整體定位

結(jié)合餐飲、休閑娛樂(lè)及配套服務(wù)多元化機(jī)能，主要訴求消費(fèi)者追求時(shí)尚、享受美食、放松心情之體驗(yàn)。通過(guò)精致、時(shí)尚、品味的消費(fèi)體驗(yàn)引入，將娛樂(lè)、休閑消費(fèi)聚焦于此地，形成真正意義上的義烏品質(zhì)生活商業(yè)高地。義烏時(shí)尚生活中心，品質(zhì)生活商業(yè)高地，前期滿(mǎn)足本項(xiàng)目酒店部分客群消費(fèi)需求，并輻射至福田區(qū)域，隨著發(fā)展，擴(kuò)大輻射至全市，乃至周邊城市。全面導(dǎo)入時(shí)尚消費(fèi)理念，建筑形態(tài)、商業(yè)標(biāo)識(shí)、景觀綠化、優(yōu)良服務(wù)等，強(qiáng)化品質(zhì)生活一站式消費(fèi)。包含餐飲、休閑娛樂(lè)、配套服務(wù)功能，集食、娛、休于一體。項(xiàng)目形象定位商業(yè)部分整體定位三、酒店定位規(guī)劃建議酒店類(lèi)型建議酒店體量建議酒店客房建議酒店餐飲建議義烏市場(chǎng)酒店回顧布局情況：隨商業(yè)商圈市場(chǎng)、結(jié)構(gòu)呈帶狀分布，集中分布在國(guó)際商貿(mào)城、賓王商圈、繡湖廣場(chǎng)商圈、北苑商圈。酒店發(fā)展義烏以小商品市場(chǎng)為龍頭的商貿(mào)業(yè)蓬勃發(fā)展，帶來(lái)大量商旅客，直接帶動(dòng)酒店業(yè)的迅速發(fā)展，隨著義烏城市國(guó)際化程度不斷提高，酒店的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)模式、檔次逐步細(xì)分化。未來(lái)供應(yīng)通過(guò)相關(guān)地塊出讓條件及相關(guān)部門(mén)規(guī)劃文件，可預(yù)見(jiàn)義烏近期推出9個(gè)高端酒店項(xiàng)目，其中五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的有5家，且不含現(xiàn)有中高端酒店升級(jí)為5星級(jí)的可能性。入住率義烏酒店總體入住率水平呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。在星級(jí)酒店中，高星級(jí)酒店整體入住率高于三星級(jí)及以下酒店。國(guó)際商貿(mào)城區(qū)域高星級(jí)酒店入住率達(dá)80%以上；賓王、修護(hù)商圈，依托政務(wù)、商務(wù)會(huì)議客群，入住率在70％；北苑商圈，以準(zhǔn)五星天恒國(guó)際大酒店為代表，但因地理位置較偏，入住率相對(duì)較低。經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)本項(xiàng)目酒店規(guī)劃并不構(gòu)成沖擊，因其客戶(hù)結(jié)構(gòu)，對(duì)三星級(jí)及以下酒店造成較大沖擊。價(jià)格特征義烏酒店價(jià)格，受其商貿(mào)的繁榮興衰直接影響。三星級(jí)及以下酒店價(jià)格浮動(dòng)于100-300元間，經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格維持在200元間，高端酒店均價(jià)在400-600元間?？蛻?hù)特征由于高星級(jí)酒店分布在商貿(mào)區(qū)沿線(xiàn)，故以商貿(mào)客居多，以及政務(wù)商務(wù)會(huì)議和婚慶宴請(qǐng)等。三星級(jí)及以下酒店客戶(hù)結(jié)構(gòu)比較平均，旅游客及商務(wù)客對(duì)該檔次酒店沒(méi)有明顯偏好。經(jīng)濟(jì)型酒店在義烏并沒(méi)有同比城市中的規(guī)模，對(duì)商務(wù)客的吸引力也處于中等水平，以來(lái)義烏進(jìn)行小商品貿(mào)易的商務(wù)散客為主，吸引網(wǎng)絡(luò)訂房客戶(hù)，商務(wù)人士等客戶(hù)。義烏市高端酒店數(shù)量較少，以中低端酒店為主，沒(méi)有五星級(jí)酒店，酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)出：低端酒店市場(chǎng)占有率很大，但其硬件設(shè)施及服務(wù)理念較低，隨著市場(chǎng)行情的波動(dòng)，部分面臨淘汰，而高端酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)缺口。近年來(lái)高星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型酒店為市場(chǎng)主要供應(yīng)，未來(lái)將保持這一趨勢(shì)。高端酒店客群不僅注重設(shè)備、檔次、裝飾、服務(wù)，更注重管理文化的注入，凸顯特色化經(jīng)營(yíng)理念結(jié)論酒店客群依據(jù)

商務(wù)客群：義烏城市自身有明顯的產(chǎn)業(yè)支撐，隨著城市化進(jìn)程的加速及政府對(duì)義烏商貿(mào)城的建設(shè)，將進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)企業(yè)的商務(wù)商貿(mào)行為，由于本項(xiàng)目位于義烏國(guó)際商貿(mào)城區(qū)塊，因此往來(lái)義烏國(guó)際商貿(mào)城進(jìn)行商品貿(mào)易的中高端商務(wù)客群將是未來(lái)項(xiàng)目的主力客群。政務(wù)客群：義烏目前尚無(wú)五星級(jí)酒店，政務(wù)接待均安排在區(qū)域內(nèi)幾家相對(duì)檔次較高的四星級(jí)酒店，其項(xiàng)目品質(zhì)及接待能力均無(wú)法滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的需求。隨著義烏城市的發(fā)展，以義烏市政府接待的政務(wù)會(huì)議等重要客群也必然要求市場(chǎng)出現(xiàn)更高品質(zhì)更高規(guī)格的酒店。旅游客群：旅游休閑產(chǎn)業(yè)是未來(lái)義烏的規(guī)劃功能之一，隨著旅游開(kāi)發(fā)，區(qū)域資源的進(jìn)一步提升，中高端旅游客群的增長(zhǎng)將是項(xiàng)目的補(bǔ)充客群。當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)—現(xiàn)有市場(chǎng)比較比較因素海洋酒店天恒國(guó)際大酒店義烏大酒店頤和大酒店總建筑面積3.05萬(wàn)m24萬(wàn)m2約2萬(wàn)m2約3萬(wàn)m2房間數(shù)量285間套280間套246間套280間套標(biāo)套間面積27-60m235-70m230-50m230-60m2會(huì)議室數(shù)量9個(gè)56個(gè)5個(gè)價(jià)格水平（標(biāo)間）538480458538入住率90%50%70%70%注：義烏同類(lèi)型酒店比較項(xiàng)目區(qū)域體量（㎡）客房（間）進(jìn)度國(guó)際會(huì)議中心會(huì)議中心810003382010年12月交付國(guó)際會(huì)展中心文化廣場(chǎng)555933372010年12月交付世貿(mào)中心金融商務(wù)區(qū)約60000500掛牌中注：對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)酒店比較外省同星級(jí)酒店比較香港港島香格里拉酒店位置：港島香格里拉大酒店坐落于香港金鐘區(qū)的中心地段，是商務(wù)和休閑旅客的完美下榻之選。毗鄰世界知名的太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心，港鐵站僅舉步之遙，前往香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)也僅需45分鐘。住宿：總建面積約4，5萬(wàn)平方米，樓高56層，擁有531間寬敞豪華的客房和34套套房，酒店內(nèi)套房面積乃城中首屈一指。最低門(mén)市價(jià)港幣3400元起?？头棵Q(chēng)數(shù)量面積（平方米）豪華山景客房21341豪華海景客房19544豪華閣山景客房6741豪華閣海景客房5644行政套房1782海景套房1488香港套房1132香格里拉套房1132總統(tǒng)套房1170客房免費(fèi)款待上網(wǎng)24小時(shí)客房送餐服務(wù)衛(wèi)星/有線(xiàn)電視及店內(nèi)電影頻道dvd硬碟娛樂(lè)系統(tǒng)浴室內(nèi)液晶電視國(guó)際直撥電話(huà)及語(yǔ)音留言信箱大型行政辦公桌電子保險(xiǎn)箱咖啡/茶沖煮器皿迷你吧各款睡枕選擇于貴賓廊或鄰近的米芝蓮星級(jí)食府珀翠餐廳免費(fèi)享用豐富早餐貴賓登記及退房服務(wù)私人禮賓及秘書(shū)服務(wù)免費(fèi)飲料、小食、晚間雞尾酒及香檳每次住宿期間免費(fèi)熨燙一套西服每天免費(fèi)使用豪華閣會(huì)議室兩小時(shí)每日?qǐng)?bào)紙及鮮果使用供戶(hù)外休閑的賞星園客房設(shè)施豪華閣獨(dú)享權(quán)益豪華閣為賓客提供至尊獨(dú)享的禮遇，包括：宴會(huì)及會(huì)議設(shè)施場(chǎng)地容納人數(shù)尺寸面積樓層高度酒會(huì)式劇院式宴會(huì)式課堂式u型（米）（平方米）（米）5樓香島殿1000700540300—43×156454.45宴會(huì)廳a200150120724513×154954.45宴會(huì)廳b2502201601005017×152554.45宴會(huì)廳c200150120724513×151954.45泰山廳80706054389×141263.23華山廳50303624168×8643.91恒山廳202012——7×3.524.53.91嵩山廳202012——7×3.524.53.91恒山廳/嵩山廳304024——14×3.5493.91天山廳503036242410×7.5753.94廬山廳503036242012×6723.94天山廳/廬山廳1008072603619.5×61173.9439樓＊天窗廳Ⅰ及Ⅱ2001801441084812×182164.2天窗廳Ⅰ1006060503012×91084.2天窗廳Ⅱ1006060503012×91084.2＊六間多功能商務(wù)房可收藏床墊轉(zhuǎn)換為會(huì)議室外省同星級(jí)酒店比較杭州凱悅大酒店位置：五星級(jí)的杭州凱悅酒店地處西子湖畔新湖濱步行街中心區(qū)域，緊鄰商務(wù)、娛樂(lè)及購(gòu)物中心，坐擁風(fēng)光如畫(huà)的西湖山色，是杭州的嶄新地標(biāo)。住宿：總面積約3萬(wàn)平方米，樓高8層客房390間，最低門(mén)市價(jià)2070起，實(shí)際情況在非繁忙時(shí)段按7折/8折收取。客房名稱(chēng)所在樓層面積（平方米）凱悅客房（大床/雙床）4-6f34-36凱悅庭院房（大床/雙床）3f36凱悅湖景房（大床/雙床）5-6f36嘉賓軒客房（大床/雙床）7-8f36嘉賓軒湖景房（大床/雙床）7-8f36嘉賓軒套房（大床/雙床）7-8f57嘉賓軒至尊客房（大床）7-8f54-57花園套房8f65.5行政套房7f89.5總統(tǒng)套房8f240客房可調(diào)節(jié)亮度的寫(xiě)字臺(tái)燈大理石浴缸24小時(shí)客房送餐服務(wù)電水壺私人酒吧電吹風(fēng)有線(xiàn)/衛(wèi)星電視頻道保險(xiǎn)箱雙線(xiàn)電話(huà)及語(yǔ)音留言信箱25英寸及以上的液晶電視獨(dú)立空調(diào)調(diào)節(jié)器三部以上電話(huà)機(jī)每日?qǐng)?bào)紙數(shù)據(jù)線(xiàn)，高速寬帶網(wǎng)絡(luò)接入加床服務(wù)獨(dú)立加熱控制器加濕器和空氣凈化器24小時(shí)禮賓服務(wù)每個(gè)房間可以居住三位客人熨斗和熨板嬰兒床床的軟硬程度可作調(diào)整客房設(shè)施外省同星級(jí)酒店比較本項(xiàng)目五星級(jí)酒店規(guī)模建議本項(xiàng)目五星級(jí)酒店定位建議：五星級(jí)豪華商務(wù)型酒店本項(xiàng)目五星級(jí)酒店體量建議：義烏在建及規(guī)劃中的五星級(jí)酒店客房數(shù)在330間左右，建筑面積在5－5.5萬(wàn)㎡，其中國(guó)際會(huì)議中心由于會(huì)議、公建功能要求，總建筑面積相對(duì)較大；其他一線(xiàn)城市標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店規(guī)模一般控制在6－7萬(wàn)㎡，350－450㎡間客房。因此要確保本案五星級(jí)酒店在檔次、規(guī)模上不低于義烏同類(lèi)酒店。由于本項(xiàng)目?jī)?nèi)還有其他酒店物業(yè)存在（四星級(jí)酒店），對(duì)酒店需求部分分流，故適當(dāng)減小五星級(jí)酒店體量。本項(xiàng)目五星級(jí)酒店客房體量建議：物業(yè)類(lèi)型客房數(shù)量總建體量五星級(jí)豪華商務(wù)型酒店350間5.8萬(wàn)m2本項(xiàng)目四星級(jí)酒店規(guī)模建議本項(xiàng)目五星級(jí)酒店定位建議：四星級(jí)高級(jí)商務(wù)型酒店本項(xiàng)目四星級(jí)酒店體量建議：從供應(yīng)狀況來(lái)看，當(dāng)前義烏中高端酒店尚有較大發(fā)展空間。從需求狀況來(lái)看，隨著城市商務(wù)氛圍加深，當(dāng)前經(jīng)商人員結(jié)構(gòu)層次逐步提升，其酒店需求檔次也將隨之提高。本案規(guī)劃以政務(wù)、會(huì)務(wù)為主的五星級(jí)酒店同時(shí)，應(yīng)考慮滿(mǎn)足中高端商務(wù)客對(duì)酒店的需求，其需求檔次略低于五星級(jí)，如品牌連鎖商務(wù)型酒店（四星級(jí)）。本項(xiàng)目四星級(jí)酒店客房體量建議：物業(yè)類(lèi)型客房數(shù)量總建體量四星級(jí)高級(jí)商務(wù)型酒店240間2.2萬(wàn)m2客房及配套建議

目前市場(chǎng)上五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)客房套內(nèi)面積為29平米~62平米不等。均配備總統(tǒng)套房及行政套房，并根據(jù)客群定位不同對(duì)房間的面積及配套設(shè)施進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)五星級(jí)酒店客房國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求（70%客房面積不低于20平米，不包括衛(wèi)生間和走廊等）及義烏同類(lèi)酒店項(xiàng)目（海洋、天恒國(guó)際）的客房標(biāo)準(zhǔn)，及本項(xiàng)目的客群及功能定位，我們建議項(xiàng)目：客房數(shù)量：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房350間左右，四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房240間左右，其中，標(biāo)準(zhǔn)雙床房比例35%左右；行政樓層全部為單床房，總統(tǒng)套房各2間，布置頂樓。出于特色考慮，可以參照香港港島香格里拉大酒店，設(shè)置類(lèi)似于vip形式的房型，享受至尊獨(dú)享禮遇。客房配套：衛(wèi)生間大于6平方米，通常同時(shí)設(shè)置浴缸和淋浴間，衛(wèi)生間采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生潔具配套，選用靜音馬桶，提供高檔客房用品，在客房?jī)?nèi)設(shè)辦公區(qū)，配備辦公桌、傳真機(jī)、寬帶雙網(wǎng)口及各類(lèi)辦公用品，提供其他商務(wù)增值配套設(shè)施。衣櫥的深度要大于0.6米，總寬度要大于1米。此外還要預(yù)留存放備用棉品的地方。壁櫥內(nèi)應(yīng)有良好的照明設(shè)計(jì)，隨門(mén)開(kāi)關(guān)。樓層餐廳名稱(chēng)餐飲種類(lèi)消費(fèi)檔次人均消費(fèi)1f愛(ài)琴海大堂吧、珊瑚海西餐廳大堂吧/西餐廳中檔200-300元/人2f海逸閣、海暢閣中餐廳/包廂大型中餐中高檔200-500/人16f海弘行政酒廊酒吧中檔100-200元/人海洋酒店在商貿(mào)城5樓有一塊大面積多功能廳，可最多容納700人會(huì)議或宴席，有舞臺(tái)，宴席價(jià)位1500元起，場(chǎng)地費(fèi)另取。酒店內(nèi)部只有一個(gè)多功能廳，按宴席規(guī)格，可容納22桌，200多人同時(shí)用餐。此外還有8個(gè)vip包房。酒店內(nèi)餐飲均為酒店自有經(jīng)營(yíng)。海洋酒店由于其地理位置優(yōu)勢(shì)，及在義烏已建立的固定客戶(hù)群，酒店承辦宴會(huì)及會(huì)議較多，價(jià)格處于中等偏上。海洋酒店酒店個(gè)案餐飲現(xiàn)狀酒店餐飲建議樓層餐廳名稱(chēng)餐飲種類(lèi)消費(fèi)檔次人均消費(fèi)-1f城市溫泉會(huì)所、健身中心、游泳池、棋牌室——中檔——1f星空吧天逸咖啡、玉葉庭·商務(wù)中心、商店·花店·西餅屋西餐/大堂吧中高檔100-200元/人2f煙雨江南中餐廳中餐廳包廂時(shí)尚餐廳天璽廳大型中餐中高檔100-300元/人3f天恒廳、天鼎廳、天和廳、天仁廳大型中餐中檔及中高檔100-300元/人1f為西餐廳，容納100人規(guī)模。2f有中餐廳，擺放20桌，最多能容納400人。3f有五個(gè)大小不一宴會(huì)廳，最大廳面積在400m2，最多容納28桌，2個(gè)中等大小宴會(huì)廳，容納20桌，2個(gè)小宴會(huì)廳，容納3桌，宴會(huì)價(jià)位在800元/桌起，場(chǎng)地費(fèi)另取。酒店內(nèi)餐飲均為酒店自有經(jīng)營(yíng)。天恒國(guó)際大酒店由于地理位置較偏，人流量相對(duì)與市中商貿(mào)區(qū)同等星級(jí)酒店較少，宴會(huì)廳的上座率不高，在同等星級(jí)酒店中，宴席價(jià)格最低。天恒國(guó)際大酒店酒店個(gè)案餐飲現(xiàn)狀酒店餐飲建議樓層餐廳名稱(chēng)餐飲種類(lèi)消費(fèi)檔次人均消費(fèi)1f鵝池吧商務(wù)中心商場(chǎng)大堂吧中檔100元/人2f多功能廳義烏廳觀義軒大型中餐中高檔100-300元/人3f天府美食城（中餐廳）、天使西餐廳大型中餐、西餐中高檔200-400元/人4f大型功能廳會(huì)議、宴席中高檔1500元/桌起17f行政酒廊酒吧中高檔100-200元/人義烏大酒店4f有一個(gè)大型宴會(huì)廳，700m2，最多可擺放50桌，價(jià)位1500元/桌起，因有一專(zhuān)業(yè)舞臺(tái)，如需演出，場(chǎng)地費(fèi)另取，8000元/場(chǎng)。酒店內(nèi)餐飲均由酒店自有經(jīng)營(yíng)。義烏大酒店由于義烏品牌較老的四星級(jí)酒店之一，因開(kāi)業(yè)早，目前設(shè)施設(shè)備及酒店環(huán)境較之其他四星級(jí)酒店已顯老舊，其上座率也處于中等水平，但價(jià)位比天恒國(guó)際大酒店要高。義烏大酒店酒店個(gè)案餐飲現(xiàn)狀酒店餐飲建議餐廳名稱(chēng)餐飲種類(lèi)簡(jiǎn)述消費(fèi)檔次人均消費(fèi)風(fēng)荷軒中餐廳、藕香榭食街大型中餐13個(gè)豪華貴賓廳，推廣粵菜、杭幫菜、川菜的極品美食高檔300-500元/人云天閣中西合璧中西合璧，自助餐及24小時(shí)客房送餐服務(wù)高檔100-300元/人明月日本料理日式料理秉承日本料理的傳統(tǒng)工藝，名廚明檔中高檔100-200元/人大堂茶園咖啡、西點(diǎn)環(huán)境高雅，氛圍幽靜，中西飲品、咖啡、茗茶、西點(diǎn)小吃中檔及中高檔100-200元/人1f西餐廳，容納100人左右，提供自助晚餐，148元/位；2f和3f各一個(gè)宴會(huì)廳，2層宴會(huì)廳較大，能容納26桌，但沒(méi)有專(zhuān)業(yè)舞臺(tái)；3層宴會(huì)廳略小，容納24桌，但有一個(gè)專(zhuān)業(yè)舞臺(tái)，3f還有10余個(gè)豪華vip包房。酒店餐飲均為頤和大酒店自有經(jīng)營(yíng)。頤和大酒店酒店個(gè)案餐飲現(xiàn)狀酒店餐飲建議海洋酒店：200-500元/人1500元/桌起天恒國(guó)際大酒店：100-300元/人800元/桌起義烏大酒店：100-400元/人1500元/桌起頤和大酒店：100-500元/人1200元起海洋酒店：2800m2共13個(gè)各類(lèi)型餐廳及包房天恒國(guó)際大酒店：3500m2共11個(gè)各類(lèi)型餐廳及包房義烏大酒店：1800m2共8個(gè)各類(lèi)型餐廳及包房頤和大酒店：2600m2

共20個(gè)各類(lèi)型餐廳及包房海洋酒店：大型中餐、西餐、酒吧，無(wú)特色餐飲天恒國(guó)際：大型中餐、西餐、咖啡、西點(diǎn)，無(wú)特色餐飲義烏大酒店：大型中餐、西餐、酒吧，無(wú)特色餐飲頤和大酒店：大型中餐、西餐、咖啡、西點(diǎn)、日式料理餐飲類(lèi)別人均消費(fèi)餐飲體量對(duì)本項(xiàng)目啟示除大型中餐、西餐等必選餐飲類(lèi)別之外，可加入特色餐飲類(lèi)別，與項(xiàng)目檔次、定位相符，區(qū)別于現(xiàn)有同星級(jí)酒店內(nèi)餐飲類(lèi)別，增加項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)，吸引大眾消費(fèi)。在體量上，借鑒同星級(jí)餐飲體量與客房體量比例。在檔次上，對(duì)本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)星級(jí)酒店做差異化考慮，五星級(jí)酒店將餐飲檔次定位提高，保證高檔商務(wù)政務(wù)客戶(hù)群體需求，四星級(jí)酒店將餐飲檔次定位在中檔及中高檔，滿(mǎn)足更多大眾消費(fèi)者需求。酒店餐飲建議香港港島香格里拉酒店餐廳/酒吧座位樓層菜式高美食店30五樓美點(diǎn)及小食夏宮180五樓粵菜大堂酒廊80六樓下午茶及小食龍蝦吧餐廳92六樓海鮮及燒烤cafétoo咖啡廳266七樓國(guó)際美食灘萬(wàn)日本料理128七樓日式料理漪畔臺(tái)52八樓泰式美饌珀翠餐廳100五十六樓法式佳肴餐廳及酒吧外省同星級(jí)酒店比較杭州凱悅大酒店餐廳/酒吧座位菜式特色咖啡廳30美點(diǎn)及小食設(shè)有開(kāi)放式廚房，客人可以欣賞廚師烹制美食的精湛廚藝，并設(shè)有露天用餐區(qū)域湖濱28180粵菜優(yōu)雅溫馨的中式主題餐廳，提供最具特色的杭州風(fēng)味及周邊城市的特色菜式，用餐之余更可盡享西湖美景大堂酒廊80下午茶及小食是在輕松愉悅的氛圍中品嘗精致小食，甜點(diǎn)和各式飲料的理想場(chǎng)所晚霞酒吧92海鮮及燒烤充滿(mǎn)現(xiàn)代設(shè)計(jì)的酒吧為您提供多款雞尾酒，與各式名酒餐廳及酒吧外省同星級(jí)酒店比較酒店名稱(chēng)總建（m2）客房總數(shù)客房面積（m2）＊百平方米餐飲面積配比（m2）平均餐飲面積（m2）海洋酒店3.05萬(wàn)2852萬(wàn)1414天恒國(guó)際大酒店4萬(wàn)2802.8萬(wàn)12.5義烏大酒店2萬(wàn)2461.4萬(wàn)12.9頤和大酒店3萬(wàn)2802.1萬(wàn)12.4香港港島香格里拉大酒店4.5萬(wàn)5653.1萬(wàn)15.5杭州凱悅大酒店3.1萬(wàn)3802萬(wàn)17本項(xiàng)目餐飲設(shè)施面積配比四星級(jí)酒店餐飲使用面積五星級(jí)酒店餐飲使用面積143080平方米8120平方米本項(xiàng)目酒店類(lèi)型建議——餐飲設(shè)施配比＊每百平方米客房建筑面積所配的餐飲使用面積酒店名稱(chēng)總建（m2）客房總數(shù)客房面積（m2）＊百平方米會(huì)議宴會(huì)面積配比（m2）平均會(huì)議宴會(huì)面積（m2）海洋酒店3.05萬(wàn)2852萬(wàn)139.6天恒國(guó)際大酒店4萬(wàn)2802.8萬(wàn)7.9義烏大酒店2萬(wàn)2461.4萬(wàn)8.6頤和大酒店3萬(wàn)2802.1萬(wàn)8.6香港港島香格里拉大酒店4.5萬(wàn)5653.1萬(wàn)8.4杭州凱悅大酒店3.1萬(wàn)3802萬(wàn)11本項(xiàng)目會(huì)議宴會(huì)面積配比四星級(jí)酒店會(huì)議宴會(huì)使用面積五星級(jí)酒店會(huì)議宴會(huì)使用面積9.62112平方米5568平方米本項(xiàng)目酒店類(lèi)型建議——會(huì)議宴會(huì)面積配比＊每百平方米客房建筑面積所配的會(huì)議宴會(huì)使用面積酒店名稱(chēng)總建（m2）客房總數(shù)客房面積（m2）＊百平方米娛樂(lè)康體面積配比（m2）平均娛樂(lè)康體面積（m2）海洋酒店3.05萬(wàn)2852萬(wàn)14.316.9天恒國(guó)際大酒店4萬(wàn)2802.8萬(wàn)17.2義烏大酒店2萬(wàn)2461.4萬(wàn)18.6頤和大酒店3萬(wàn)2802.1萬(wàn)18.6香港港島香格里拉大酒店4.5萬(wàn)5653.1萬(wàn)19.3杭州凱悅大酒店3.1萬(wàn)3802萬(wàn)13.9本項(xiàng)目娛樂(lè)康體面積配比四星級(jí)酒店娛樂(lè)康體使用面積五星級(jí)酒店娛樂(lè)康體使用面積16.93718平方米9802平方米本項(xiàng)目酒店類(lèi)型建議——娛樂(lè)康體面積配比＊每百平方米客房建筑面積所配的餐飲使用面積物業(yè)功能餐飲會(huì)議宴會(huì)娛樂(lè)康體客房客房部分體量建議8120m25568m29802m234510m2酒店總體量5.8萬(wàn)m2物業(yè)功能餐飲會(huì)議宴會(huì)娛樂(lè)康體客房客房部分體量建議3080m22112m23718m213090m2酒店總體量2.2萬(wàn)m2本項(xiàng)目酒店體量總結(jié)本項(xiàng)目五星級(jí)豪華商務(wù)型酒店本項(xiàng)目四星級(jí)高級(jí)商務(wù)型酒店從客群定位對(duì)配套設(shè)施的影響來(lái)看，以商務(wù)政務(wù)客群為主的酒店顯然對(duì)會(huì)議功能的要求更高，通過(guò)從區(qū)域位置、形象定位綜合考慮，結(jié)合義烏未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，我司對(duì)餐飲配套建議如下：餐廳：五星級(jí)酒店從其自身檔次及客群定位，餐飲檔次也定位在中高檔及高檔餐飲，1家大型中餐,以宴請(qǐng)、會(huì)客、聚會(huì)為主要商業(yè)訴求；1家自助式餐廳，環(huán)境優(yōu)雅，吸引市內(nèi)人群及酒店入住客群；韓國(guó)料理及西餐廳各1家（意大利餐/墨西哥餐等），以滿(mǎn)足不同消費(fèi)選擇，以及咖啡吧與酒吧各1家，主要服務(wù)于酒店人群。大型中餐：4000㎡（大小宴會(huì)廳6個(gè)，共約1000㎡；包廂30個(gè)，共約2100㎡）自助餐：2000㎡韓國(guó)料理：500㎡西餐廳500㎡咖啡吧：500㎡酒吧620㎡其他軟硬件服務(wù)配套,建議參考國(guó)家旅游局制訂的《五星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。酒店餐飲建議類(lèi)型體量（m2）檔次布局人均消費(fèi)大型中餐4000高檔，吸引酒店3f300-500元自助餐2000中高檔酒店2f200-300元韓國(guó)料理500中高檔酒店2f150-200元西餐廳500高檔酒店1f300-500元咖啡吧500中高檔大堂吧100-200元酒吧620中高檔酒店頂層100-300元電梯：電梯廳應(yīng)布置在從酒店入口或前臺(tái)登記處很容易看到的地方。還應(yīng)該考慮電梯廳在客房樓層的位置，最好設(shè)在走廊的中部，使住客向任何方向行進(jìn)的距離總和最短。根據(jù)酒店的檔次和方便旅客使用等原因，建議設(shè)置6部電梯分組布置在電梯廳兩側(cè)。電梯廳凈寬達(dá)到4米左右比較合適。國(guó)內(nèi)的旅客大都習(xí)慣隨身攜帶一些行李，過(guò)窄的轎廂不方便后部的旅客進(jìn)出，建議選用寬扁廂。裙樓設(shè)置左右自動(dòng)扶梯各兩部，盡量不占用直達(dá)電梯的使用率。電梯采用光面電梯，方便客人著裝，單個(gè)載重不低于1500kg。如：深圳威尼斯酒店。公共部位建議

大堂：通常采用將門(mén)廳、休息廳及公共交通空間相結(jié)合的設(shè)計(jì)方式。這種方法在面積分配上很靈活。能夠使這三個(gè)非盈利部分的面積比例有適當(dāng)?shù)膹椥?，同時(shí)有利于營(yíng)造宏大的空間。酒店門(mén)中部使用大旋轉(zhuǎn)門(mén)，左右兩側(cè)為雙向玻璃門(mén)，考慮到客人大件行禮，雙向玻璃門(mén)寬度不低于2米，1～2f以部分中空設(shè)計(jì)構(gòu)成，這兩個(gè)樓層中部用玻璃樓梯連接，與正門(mén)對(duì)應(yīng)。采用這種設(shè)計(jì)手法的酒店有：北京東方君悅大酒店、上海威斯汀大酒店、上海的四季酒店等。走廊：避免使旅客產(chǎn)生狹長(zhǎng)的感覺(jué)，同時(shí)也要考慮避免迷路和減少監(jiān)控鏡頭死角。為此，可以采用添加局部照明，配以軟硬裝飾、植物點(diǎn)綴和主題場(chǎng)景的手法來(lái)處理。走廊相對(duì)的房門(mén)最好不宜正對(duì)，一來(lái)對(duì)門(mén)客人或服務(wù)人員進(jìn)出的噪音會(huì)干擾對(duì)面的住客，二來(lái)隱私不便保護(hù)?？稍诓挥绊懶l(wèi)生間落水管道設(shè)計(jì)的前提下適度斜對(duì)。

其他酒店配套建議公共休息區(qū)及大堂吧：在大堂吧設(shè)置鋼琴、中大型玻璃飾物、甚至大型立體水幕和金屬雕塑以提高整體檔次。在公共休息區(qū)，注意自然光與燈光的結(jié)合，形成自然舒適的環(huán)境效果，給客人營(yíng)造居家氛圍和交流空間。1f中針對(duì)商務(wù)政務(wù)客人提供相配套的商業(yè)、及商務(wù)旅游功能相配套的金融設(shè)施，將直接提升酒店的品質(zhì)。如：迪拜帆船酒店。游泳池：考慮到客人的安全和休閑的特性，游泳池一般采用戲水池的形式，水深1.4米左右，常年恒溫。室內(nèi)光線(xiàn)結(jié)合自然光，使整個(gè)空間達(dá)到通透明亮的效果，配合一定的綠化景觀配合，并對(duì)使用人數(shù)進(jìn)行控制。多功能廳：五星級(jí)酒店的多功能廳面積在800~1500之間，通常以60個(gè)標(biāo)準(zhǔn)桌為基準(zhǔn)，多功能廳設(shè)置前廳，便于會(huì)議或宴會(huì)開(kāi)始前的集聚，中場(chǎng)休息和結(jié)束后的疏導(dǎo)。由于站立的人所占用的面積是坐著的人的1／3左右，所以宴會(huì)廳前廳的理想面積是宴會(huì)廳面積的1／3~1／4。前廳內(nèi)還要設(shè)計(jì)面積較大的衛(wèi)生間，蹲位按最大容納人數(shù)的50:1配置。衣帽間也需考慮足夠的面積。有些宴會(huì)廳還配套有vip休息室和演員化妝間，以滿(mǎn)足全功能需要。

員工通道：在條件允許的情況下，酒店應(yīng)設(shè)計(jì)有專(zhuān)門(mén)的員工通道，不占用客用通道；廚房：需要有足夠的靈活面積，廚房和洗衣房按功能分割成不同的半封閉式區(qū)域，調(diào)整中西廚房間的面積比，設(shè)計(jì)專(zhuān)門(mén)的垃圾處理站，與原料進(jìn)貨通道分開(kāi)，避免二次污染。

總服務(wù)臺(tái)：酒店的中樞，一般位于大堂中心靠后位置。根據(jù)總客房數(shù)，總服務(wù)臺(tái)的長(zhǎng)度總和建議為15米左右。將機(jī)票、留言、簡(jiǎn)單商務(wù)等功能結(jié)合在一起，盡量做到不讓客人跑來(lái)跑去。臺(tái)面高度取決于服務(wù)的形式，坐式開(kāi)房臺(tái)面可降低，站立式開(kāi)房則需升高。其他酒店配套建議酒店其他服務(wù)建議

酒店為國(guó)際五星級(jí)（高檔）標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)旅游酒店。每間客房擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間和彩電、冰箱、音響等設(shè)備；擁有中央空調(diào)系統(tǒng)；擁有閉路電視系統(tǒng)和衛(wèi)星天線(xiàn)系統(tǒng)，以及公共廣播系統(tǒng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)；擁有電梯系統(tǒng)；擁有自動(dòng)化防火報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)；擁有現(xiàn)代化電訊系統(tǒng)（國(guó)際國(guó)內(nèi)電話(huà)及電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）；擁有現(xiàn)代化的旅游服務(wù)設(shè)施（外幣兌換、票務(wù)服務(wù)等）；擁有現(xiàn)代化的飲食服務(wù)設(shè)施和康樂(lè)、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。其他軟件服務(wù)配套,建議參考國(guó)家旅游局制訂的《五星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。其他酒店配套建議四、寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議寫(xiě)字樓類(lèi)型建議寫(xiě)字樓體量建議寫(xiě)字樓戶(hù)型建議寫(xiě)字樓裝修建議寫(xiě)字樓管理建議寫(xiě)字樓類(lèi)型檔次分析在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“品質(zhì)”將是最為重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此我行建議本項(xiàng)目按照杭州新建甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。說(shuō)明國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓硬件品質(zhì)描述外部形象具有突出的標(biāo)識(shí)性、超豪華的公共區(qū)域設(shè)計(jì)及裝修、非常寬闊的辦公空間及高效的平面利用效率、超高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備配置且大多為全進(jìn)口產(chǎn)品，注重各種細(xì)節(jié)考慮外部形象具有一定的標(biāo)識(shí)性、豪華的公共區(qū)域設(shè)計(jì)及裝修、寬闊的辦公空間及高效的平面利用效率、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備設(shè)施配置且關(guān)鍵設(shè)備為全進(jìn)口產(chǎn)品滿(mǎn)足辦公客戶(hù)的基本需求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同未來(lái)周邊的新新供應(yīng)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目可保持絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同未來(lái)周邊的新供應(yīng)相比，本項(xiàng)目可保持相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同未來(lái)周邊的新供應(yīng)項(xiàng)目相比，很難塑造制勝的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議本地實(shí)力公司的匯集地及外來(lái)大型企業(yè)的首選入駐中心，也是本地產(chǎn)業(yè)從工廠(chǎng)制造到注重品牌的一次遞進(jìn)。以5a級(jí)的服務(wù)管理樹(shù)立義烏寫(xiě)字樓的標(biāo)桿。義烏寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一次跳躍，品質(zhì)及服務(wù)管理模式的一次突破。義烏樓宇經(jīng)濟(jì)的引領(lǐng)者。寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議寫(xiě)字樓類(lèi)型檔次分析客戶(hù)群定位----民營(yíng)企業(yè)客戶(hù)群義烏現(xiàn)有寫(xiě)字樓市場(chǎng)以貿(mào)易、物流企業(yè)辦事處居多，由于商貿(mào)區(qū)的強(qiáng)勁的商業(yè)活力作用，這些機(jī)構(gòu)仍將逐漸增多，而未來(lái)隨著對(duì)于辦公品質(zhì)要求的提高，現(xiàn)有辦公產(chǎn)品將不能滿(mǎn)足其需求。---政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位客戶(hù)群

政府目前在海洋商務(wù)樓設(shè)有辦公區(qū)域，未來(lái)隨著觀念的提升，對(duì)于辦公環(huán)境勢(shì)必將有更高要求，但該部分需求特征帶有明顯的計(jì)劃色彩,一般按照計(jì)劃逐步釋放，但目前不得而知;----投資型客戶(hù)群隨著住宅投資價(jià)值的回落,寫(xiě)字樓相對(duì)較好的發(fā)展前景及較穩(wěn)定的投資收益率吸引了一定數(shù)量的純投資型客戶(hù)。目標(biāo)客戶(hù)：市場(chǎng)現(xiàn)存的股份制及私營(yíng)企業(yè)、品牌企業(yè)及快速發(fā)展型的第三產(chǎn)業(yè)；未來(lái)將進(jìn)駐義烏的國(guó)際化企業(yè)，如外商獨(dú)資、中外合資企業(yè)及其駐義烏辦事處、以及大型國(guó)有企業(yè)及機(jī)構(gòu)。辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀他們對(duì)公司的形象愈加注重，迎合他們的心理需求必會(huì)獲得他們的認(rèn)同。寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議寫(xiě)字體量確定寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議義烏現(xiàn)有寫(xiě)字樓概況名稱(chēng)區(qū)域體量(萬(wàn)㎡)主力戶(hù)型(㎡)財(cái)富大廈a國(guó)際商貿(mào)城320－30財(cái)富大廈b國(guó)際商貿(mào)城2.420－30福田大廈a國(guó)際商貿(mào)城4.778,95,125福田大廈b國(guó)際商貿(mào)城1.578，108國(guó)貿(mào)大廈國(guó)際商貿(mào)城485,109,114海洋商務(wù)樓國(guó)際商貿(mào)城3100金茂大廈國(guó)際商貿(mào)城3.540-60金福源大廈國(guó)際商貿(mào)城350-60義烏寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀目前義烏寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，傳統(tǒng)的中低端辦公物業(yè)體量在１.5-4.7萬(wàn)㎡左右。在杭州主城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，前幾年的寫(xiě)字樓主要集中以傳統(tǒng)黃龍＼慶春等商圈為主，體量基本集中在５-８萬(wàn)㎡，隨著錢(qián)江新城ＣＢＤ的崛起，寫(xiě)字樓在體量上有所突破，基本集中在８萬(wàn)㎡

以上。

本項(xiàng)目作為義烏金融區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)，且為最早開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，勢(shì)必起到價(jià)值標(biāo)桿作用。本項(xiàng)目的打造關(guān)鍵在于提升義烏縣有辦公水平，且服務(wù)于對(duì)辦公品質(zhì)、自身形象有較高要求的企業(yè)，發(fā)揮義烏辦公物業(yè)領(lǐng)跑功能價(jià)值。本項(xiàng)目擁有辦公物業(yè)4萬(wàn)平方米如何用4萬(wàn)㎡打造標(biāo)桿？？寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議布局建議基于市場(chǎng)目前戶(hù)型分割情況，在此基礎(chǔ)上，考慮項(xiàng)目布局的均衡性及項(xiàng)目形象的地標(biāo)性，我行建議：鑒于五星級(jí)酒店的高檔次、精品質(zhì)，建筑應(yīng)體現(xiàn)整體性，因此，辦公部分建議設(shè)于四星級(jí)酒店內(nèi)；相對(duì)來(lái)說(shuō)，酒店業(yè)態(tài)對(duì)于景觀要求更高，因此建議寫(xiě)字樓設(shè)置于四星級(jí)酒店4-9層，每層面積約2000㎡左右。出于發(fā)展以純租賃型辦公物業(yè)考慮，我行認(rèn)為，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品集中發(fā)展以“筒式”布局為寫(xiě)字樓內(nèi)部布局，1、有利于產(chǎn)品布局和光線(xiàn)；2、考慮客戶(hù)需求有利于項(xiàng)目戶(hù)型產(chǎn)品的整體分割；3、有利于客戶(hù)辦公的私密性設(shè)置；

本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)置中心區(qū)域?yàn)殡娞菁肮部臻g，以環(huán)繞型布局整體辦公產(chǎn)品，集中考慮戶(hù)型的朝向及光線(xiàn)布局；

在戶(hù)型面積設(shè)置上充分考慮自由分割，滿(mǎn)足不同客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目面積的不同需求；項(xiàng)目評(píng)析塔式建筑空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于分割、改造；塔式建筑具備較好景觀視線(xiàn)，戶(hù)型結(jié)構(gòu)好；塔式建筑可以有效避免板樓進(jìn)深短，戶(hù)型差；塔式建筑可以合理利用容積率，建立地標(biāo)形象。寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議戶(hù)型建議出于本項(xiàng)目與市場(chǎng)區(qū)隔及純出租型物業(yè)的參考，我行建議本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)置多為中大面積戶(hù)型并可以自由分割，主力面積在50-400平方米左右，適當(dāng)800平方米左右大戶(hù)型，可自由組合，標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置面積約1500平方米左右，具有一定的靈活性。在摟層戶(hù)型設(shè)置上，建議小戶(hù)型設(shè)置在4-5層，滿(mǎn)足中小客戶(hù)對(duì)于辦公的基本需求；8-9層景觀視線(xiàn)相對(duì)較好的層面，設(shè)置300以上較大戶(hù)型，滿(mǎn)足大客戶(hù)需求；建筑類(lèi)型戶(hù)型面積所占比例寫(xiě)

字

樓50平方米—100平方米35%100平方米—400平方米55%300平方米左右10%戶(hù)型配比表：產(chǎn)品形象定位天際大廈80米19層5.7萬(wàn)㎡由于本項(xiàng)目是對(duì)傳統(tǒng)辦公物業(yè)的整合提升，在定位上，我行認(rèn)為只有符合甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓才能滿(mǎn)足本項(xiàng)目產(chǎn)品及客群需求。由于辦公部分處于酒店建筑內(nèi)部，因此，整體建筑風(fēng)格應(yīng)與酒店統(tǒng)一。整體建筑通過(guò)自身所具有的魅力如雕塑感、地標(biāo)性以及醒目的色彩、獨(dú)特的風(fēng)格等達(dá)到令人注目的效果。我行建議：與酒店共同打造獨(dú)幢塔式地標(biāo)物業(yè)建筑形態(tài)，鑒于經(jīng)濟(jì)收益因素，建議寫(xiě)字樓設(shè)于建筑體低層；

立面整體可采用獨(dú)特個(gè)性的新現(xiàn)代主義風(fēng)格；

在配套和服務(wù)上打造全市領(lǐng)先的個(gè)性化、國(guó)際化甲級(jí)商務(wù)空間。寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議相關(guān)整體建議平面空間凈高建議建議本項(xiàng)目寫(xiě)字樓凈高設(shè)計(jì)為2.7米寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議公共部位建議

主入口設(shè)計(jì)建議本案的入口應(yīng)建成具有吸引力的一個(gè)亮點(diǎn)，入口應(yīng)符合整體物業(yè)形象，按照一定的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，具備時(shí)尚、高貴的氣質(zhì)。

大堂設(shè)計(jì)建議 采用簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的大堂設(shè)計(jì)理念，選用高端環(huán)保裝修材料，講究線(xiàn)條感，體現(xiàn)精干、高效、智能的氣質(zhì)；另外可在大堂設(shè)置休息等候區(qū)。

電梯廳設(shè)計(jì)建議每層電梯廳統(tǒng)一風(fēng)格裝修，注入寫(xiě)字樓vi形象系統(tǒng)，體現(xiàn)質(zhì)感和品味；在等候廳布置綠色植物、小品裝飾等。

過(guò)道、中庭設(shè)計(jì)建議在走廊、中庭等共享空間加以獨(dú)特設(shè)計(jì)，配置溫馨裝飾品，增添客戶(hù)的歸屬感；過(guò)道配置精美的抽象畫(huà)和綠色小品，配以燈飾點(diǎn)綴其間；公共區(qū)、休息區(qū)設(shè)置書(shū)報(bào)架，供客戶(hù)等待中閱覽，共享空間的獨(dú)特設(shè)計(jì)增添項(xiàng)目檔次與品位。寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議由于本項(xiàng)目在酒店外商業(yè)已規(guī)劃設(shè)置餐飲及配套商業(yè)，加之項(xiàng)目所在的金融區(qū)未來(lái)也將建設(shè)多處商業(yè)休閑中心，因此本項(xiàng)目辦公部分配套服務(wù)功能設(shè)置可有所選擇性。另外，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)公司，提供較高水平的物業(yè)服務(wù)。配套及服務(wù)建議物業(yè)管理：一般分為公共性服務(wù)、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)和特約性服務(wù)；我行建議特別聘請(qǐng)知名物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，與項(xiàng)目產(chǎn)品檔次相匹配，形成品質(zhì)+檔次的高端物業(yè)形象。

寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議智能化服務(wù)建議寫(xiě)字樓定位規(guī)劃建議五、商業(yè)定位規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議商業(yè)體量建議招商建議經(jīng)營(yíng)管理建議業(yè)態(tài)布局建議對(duì)外商業(yè)業(yè)態(tài)建議酒店外商業(yè)業(yè)態(tài)建議由義烏整體商業(yè)發(fā)展要求、滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)生活消費(fèi)的需求出發(fā)，并結(jié)合項(xiàng)目周邊原有業(yè)態(tài)供應(yīng)及規(guī)劃業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化考慮，通過(guò)項(xiàng)目周邊潛在客群的商業(yè)消費(fèi)需求、便捷性需求分析，并且需與酒店內(nèi)部商業(yè)在檔次上相符，在功能上形成互補(bǔ)。我行在第一階段報(bào)告中以推論出餐飲、娛樂(lè)及配套業(yè)態(tài)適于本項(xiàng)目酒店外商業(yè)部分。餐飲娛樂(lè)銀行、展廳、配套建議業(yè)態(tài)商業(yè)定位規(guī)劃建議商業(yè)定位規(guī)劃建議目標(biāo)消費(fèi)者由于項(xiàng)目酒店已確定定位為高端,因此項(xiàng)目商業(yè)部分也應(yīng)與之匹配，而不應(yīng)存在較大落差。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)目前均走中低端，吸引商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營(yíng)人士、外來(lái)辦事及務(wù)工人員，而本項(xiàng)目可避開(kāi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，尋求自身發(fā)展空間。

本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者首先來(lái)自于項(xiàng)目高星級(jí)酒店入住客群。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有中高消費(fèi)力客群消費(fèi)觀念逐漸提升，而中高端消費(fèi)場(chǎng)所卻不多，本項(xiàng)目恰好可滿(mǎn)足其消費(fèi)需求。這其中包括具有中高消費(fèi)能力的當(dāng)?shù)鼐用瘛?guó)際商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)人士、商務(wù)人士等。從金融商務(wù)區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)將帶來(lái)大批中高端從業(yè)人員和商務(wù)人士，可為項(xiàng)目帶來(lái)消費(fèi)支撐。另外，隨著本項(xiàng)目的發(fā)展，作為更多的選擇性，也將勢(shì)必吸引一部分傳統(tǒng)商圈的客群。因此本項(xiàng)目商業(yè)部分消費(fèi)群將鎖定如下:項(xiàng)目自身酒店部分高端入住客群；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有具備中高端消費(fèi)能力的當(dāng)?shù)鼐用瘛⑹袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)人士、商務(wù)人士；未來(lái)金融區(qū)內(nèi)的從業(yè)人員、商務(wù)人士；市區(qū)中高端消費(fèi)者。市場(chǎng)細(xì)化餐飲杭州人家大酒店所處區(qū)域：福田區(qū)域

建筑面積：3500㎡樓層：3層包箱數(shù)量：30個(gè)最大包廂面積：80㎡停車(chē)位：200個(gè)經(jīng)營(yíng)特色：經(jīng)營(yíng)菜系豐富，包括杭幫菜、粵菜、川菜、金華菜，并以杭幫菜、粵菜為特色。客群分類(lèi)：當(dāng)?shù)鼐用?、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員人均消費(fèi)：80-150元租金承受：100萬(wàn)元/年，即0.78元/㎡/天

評(píng)價(jià)：該餐飲與本項(xiàng)目距離較近，其規(guī)模和菜色成為最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，受到歡迎，經(jīng)營(yíng)狀況較好。另外，餐館提供婚宴、代駕、航空訂票等服務(wù)。商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲錦繡人家所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)建筑面積：1200㎡樓層：4層包箱數(shù)量：22個(gè)最大包廂面積：60㎡停車(chē)位：50個(gè)經(jīng)營(yíng)特色：金華菜、杭幫菜客群分類(lèi)：當(dāng)?shù)鼐用瘛⑺綘I(yíng)企業(yè)主、周邊城市人人均消費(fèi)：70-80評(píng)價(jià)：義烏當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)較好的特色餐館，裝修風(fēng)格富有情調(diào)，菜色口味適合本地人?，F(xiàn)擁有三家分店，福田分店為最大規(guī)模，面積接近2000㎡。市場(chǎng)細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲樹(shù)園記所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)建筑面積：1600㎡樓層：4層包箱數(shù)量：23個(gè)（均帶有衛(wèi)生間）最大包廂面積：40㎡停車(chē)位：50個(gè)經(jīng)營(yíng)特色：農(nóng)家菜、金華菜客群分類(lèi)：當(dāng)?shù)鼐用窬佣嗳司M(fèi)：50評(píng)價(jià)：同樣是義烏當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)較好的特色餐館，以經(jīng)營(yíng)農(nóng)家菜為特色，中午、晚上生意均較好。市場(chǎng)細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲澳門(mén)豆撈所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)建筑面積：2000㎡樓層：5層包箱數(shù)量：33個(gè)最大包廂面積：60㎡停車(chē)位：50個(gè)經(jīng)營(yíng)特色：海鮮、火鍋客群分類(lèi)：私營(yíng)業(yè)主、當(dāng)?shù)鼐用袢司M(fèi)：80-100評(píng)價(jià)：義烏當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)較好的特色餐館，裝修風(fēng)格富有情調(diào)，菜色口味適合本地人。現(xiàn)擁有三家分店，福田分店為最大規(guī)模，面積接近2000㎡。市場(chǎng)細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲雨花西餐所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)建筑面積：1200㎡樓層：3層包箱數(shù)量：11個(gè)最大包廂面積：40㎡停車(chē)位：30個(gè)經(jīng)營(yíng)特色：西餐客群分類(lèi)：當(dāng)?shù)鼐用?、酒店入住客群、外?guó)人人均消費(fèi)：80-150，套餐包含138元/位、198元/位兩種

評(píng)價(jià)：該品牌為深圳餐飲品牌直營(yíng)店，目前義烏僅有一家，其他分店均在深圳。該餐廳是義烏當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多的、面向中國(guó)口味的西餐廳之一，且環(huán)境相對(duì)較好。餐廳位于國(guó)際大廈酒店1-3層，良好的區(qū)位帶來(lái)較大人流量，餐廳夜間生意較佳。市場(chǎng)細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲小結(jié)義烏餐飲口味以本地菜、杭幫菜等江浙菜系較受歡迎。消費(fèi)者中以當(dāng)?shù)鼐用窈蜕馊司佣?，主要以親朋好友聚會(huì)、商務(wù)宴請(qǐng)、會(huì)談為訴求,另有一部分為政府宴請(qǐng)?jiān)V求。消費(fèi)者對(duì)于就餐環(huán)境顯現(xiàn)一定要求。當(dāng)?shù)夭宛^中，一般中型餐館注重裝修特色，講究精致、情調(diào)，整體環(huán)境與餐館經(jīng)營(yíng)特色相符；大型餐館裝修多偏向于豪華、大器。由于義烏當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展較好，餐飲消費(fèi)對(duì)于停車(chē)位有較大需求。在餐飲消費(fèi)上仍較注重實(shí)惠，講究物美價(jià)廉，人均消費(fèi)集中于50-150元。商業(yè)定位規(guī)劃建議市場(chǎng)細(xì)化餐飲品牌餐飲商家選址參考指福門(mén)區(qū)位要求：

成熟商圈,注重有效人流量和商業(yè)環(huán)境面積要求：2000㎡左右主流客群：

年輕白領(lǐng)為主對(duì)相鄰品牌的要求：無(wú)特定租約：８-10年建筑要求：滿(mǎn)足餐飲業(yè)的基本要求，包括煤氣管道，給排水管道，物流電梯等；鋪位必須平層，對(duì)樓層無(wú)太高要求，若具備商業(yè)延展，高樓層也可。一茶一座區(qū)位要求：傾向于成熟商圈面積要求：４５０㎡左右主流客群：

商務(wù)人士居多對(duì)相鄰品牌的要求：無(wú)特定租約：１０年建筑要求：要求有顯眼的廣告招牌位置；房屋展示面積能見(jiàn)度佳；門(mén)店需具備排污、排煙管道，最好能納入大樓煙井；每天供水量在35噸以上。市場(chǎng)細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位餐飲根據(jù)義烏餐飲市場(chǎng)分析建議：

建議將餐飲部分作為主力店引進(jìn)，設(shè)于“對(duì)外商業(yè)”。鑒于高星級(jí)酒店必將自帶大型中餐，為避免競(jìng)爭(zhēng)，建議該部分設(shè)置1家特色餐飲。綜合義烏本地及杭州、寧波特色餐飲來(lái)看，2000㎡規(guī)模已成品牌餐飲主流，因此建議本項(xiàng)目餐飲規(guī)模設(shè)為2000㎡，檔次為中高檔至高檔，并選擇品牌形象良好、尚未進(jìn)入義烏市場(chǎng)、并能適應(yīng)當(dāng)?shù)乜谖兜纳碳摇Ｒ?guī)模（㎡）樓層類(lèi)型檔次客群商家例舉餐飲20001-3中式餐飲中高檔當(dāng)?shù)鼐用?、私營(yíng)業(yè)主、政府官員名家海鮮工坊、至尊鯊魚(yú)、采蝶軒商業(yè)定位規(guī)劃建議本案名稱(chēng)人均消費(fèi)（元）所屬區(qū)域備注天上人間國(guó)際娛樂(lè)會(huì)所300－500賓王五星級(jí)ktv場(chǎng)所，投資4500萬(wàn)，營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)多㎡，豪華包房100余間皇家至尊娛樂(lè)會(huì)所200－300賓王營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)多㎡盛世豪門(mén)ktv100－200賓王營(yíng)業(yè)面積8000多㎡天倫皇朝150－200賓王營(yíng)業(yè)面積8000多㎡花樣年華150－200江東營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)㎡，擁有72間包廂本色酒吧100－200繡湖營(yíng)業(yè)面積1000㎡88酒吧100－200江東營(yíng)業(yè)面積2500多㎡鼎級(jí)酒吧100－150賓王營(yíng)業(yè)面積2000多㎡義烏高端娛樂(lè)分布娛樂(lè)會(huì)所酒吧高端娛樂(lè)會(huì)所概況市場(chǎng)參考娛樂(lè)商業(yè)定位規(guī)劃建議市場(chǎng)細(xì)化娛樂(lè)名流鉆石年代娛樂(lè)會(huì)所所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)包含：ktv、酒吧建筑面積：6000㎡樓層：3層包箱數(shù)量：50個(gè)小包廂面積：40

㎡(帶衛(wèi)生間,有背投)最大包廂面積：160

㎡(帶衛(wèi)生間,有背投)停車(chē)位：50個(gè)根據(jù)包廂大小,制定不同最低消費(fèi):588元\888元\1888元客群分類(lèi)：以私營(yíng)企業(yè)主居多

評(píng)價(jià)：依托賓王商貿(mào)區(qū)成熟的區(qū)位,以及餐飲聚集的氛圍,名流會(huì)所作為消費(fèi)延展,經(jīng)營(yíng)狀況較好。商業(yè)定位規(guī)劃建議市場(chǎng)細(xì)化娛樂(lè)鼎級(jí)top酒吧所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)包含：ktv、迪吧、爵士吧建筑面積：2500㎡（迪吧約1000㎡）樓層：2層包箱數(shù)量：20個(gè)小包廂面積：50

㎡最大包廂面積：120

㎡停車(chē)位：30個(gè)根據(jù)包廂大小,制定不同最低消費(fèi):1000元左右客群分類(lèi)：私營(yíng)企業(yè)主、自由職業(yè)者居多

評(píng)價(jià)：位于國(guó)際大廈酒店裙房4-5層，并在1f設(shè)電梯入口。酒吧內(nèi)含多種功能，其中ktv滿(mǎn)足商務(wù)需求，迪吧受到年輕人歡迎，爵士吧吸引外國(guó)人，加上該酒吧區(qū)位較佳，人流量大，酒吧經(jīng)營(yíng)狀況良好。但受到體育場(chǎng)區(qū)域新酒吧集群效應(yīng)而產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)，鼎級(jí)酒吧現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況略弱于之前。商業(yè)定位規(guī)劃建議市場(chǎng)細(xì)化娛樂(lè)小結(jié)義烏娛樂(lè)場(chǎng)所主要分為ktv和酒吧（包含迪吧）兩種，ktv多偏向于商務(wù)接待，酒吧則以當(dāng)?shù)厝思爸苓叧鞘腥巳簽橹饕M(fèi)者。消費(fèi)者對(duì)于娛樂(lè)場(chǎng)所的規(guī)模、裝修風(fēng)格有較高要求，向往具有特色的娛樂(lè)場(chǎng)所。消費(fèi)者對(duì)迪吧類(lèi)娛樂(lè)場(chǎng)的新鮮度有較高要求，并且集群效應(yīng)較為明顯。娛樂(lè)消費(fèi)力旺盛，接近杭州、寧波等中型城市。對(duì)停車(chē)要求高。商業(yè)定位規(guī)劃建議市場(chǎng)參考娛樂(lè)案例借鑒商業(yè)定位規(guī)劃建議市場(chǎng)參考娛樂(lè)案例借鑒商業(yè)定位規(guī)劃建議市場(chǎng)參考娛樂(lè)案例借鑒ktv、酒吧發(fā)展趨勢(shì)分析保證持續(xù)性經(jīng)營(yíng)目前的大中城市ktv酒吧都存在更替率比較高的現(xiàn)象，如杭州ktv、酒吧的平均生存周期為720天，特別是酒吧的最短生存周期不到100天，因此本項(xiàng)目引入ktv，酒吧業(yè)態(tài)，必須對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題有所考慮。注入業(yè)態(tài)特色一般生存期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，受消費(fèi)者認(rèn)可的ktv多為規(guī)模大、檔次高、裝修風(fēng)格具有特色的特點(diǎn)；酒吧則注重主題鮮明。酒吧業(yè)態(tài)一般多為本地經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)效果往往帶有局限性和難復(fù)制性，這也是本項(xiàng)目引入酒吧業(yè)態(tài)應(yīng)注意的問(wèn)題。商業(yè)定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位娛樂(lè)根據(jù)義烏娛樂(lè)市場(chǎng)及娛樂(lè)業(yè)態(tài)發(fā)展分析建議：建議引進(jìn)1家大型娛樂(lè)。由于本項(xiàng)目對(duì)外商業(yè)規(guī)模有限，因此建議本項(xiàng)目特色為鮮明的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，商業(yè)檔次定位為高檔娛樂(lè)會(huì)所，內(nèi)含ktv、酒吧、慢搖吧等，提供多種選擇，其特色和類(lèi)型應(yīng)為當(dāng)?shù)鬲?dú)有，并適于當(dāng)?shù)叵埠茫⒔咏鼑?guó)內(nèi)大中城市水平，起到引領(lǐng)作用，規(guī)模在4000㎡左右，位于1-3層。商業(yè)定位規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃布局業(yè)態(tài)業(yè)種數(shù)量體量（㎡）餐飲特色餐飲12000配套便利店150糕點(diǎn)、面包店150連鎖咖啡吧1150花店、票務(wù)2100銀行1150展廳汽車(chē)展廳1500娛樂(lè)娛樂(lè)會(huì)所14000合計(jì)約7000樓層業(yè)態(tài)分布3f特色餐飲娛樂(lè)會(huì)所2f特色餐飲娛樂(lè)會(huì)所1f特色餐飲商業(yè)配套汽車(chē)展廳娛樂(lè)會(huì)所商業(yè)定位規(guī)劃建議建筑形態(tài)產(chǎn)品定位商業(yè)類(lèi)型凈高特色餐飲3.8-4.5米娛樂(lè)會(huì)所不低于4.5米配套商業(yè)3.2-3.5米鋪位建議建議一層設(shè)為50㎡小開(kāi)間鋪位，以適于配套業(yè)態(tài)需求；二、三層為矩形大開(kāi)間，柱間距達(dá)到8米以上。車(chē)位配置建議結(jié)合案例車(chē)位與建筑規(guī)模比率，商業(yè)物業(yè)建議車(chē)位比例達(dá)到100㎡/個(gè)，考慮與其他物業(yè)類(lèi)型相結(jié)合使用。層高建議建筑形態(tài)產(chǎn)品定位餐飲商戶(hù)技術(shù)指標(biāo)參考承重：廚房區(qū)域450kg/平方米客席區(qū)250kg/平方米業(yè)態(tài)層高進(jìn)深單店面積用電量空調(diào)制冷量煤氣量排氣量上下水是否需要隔油池m(凈高）mm2kw大卡/m2m3/hm3/sqm/hdnsize西式餐廳（含快餐）最小要求>3>8300180300-2050y推薦要求>4>155002503504030150y特色中餐廳最小要求>3>84001003006015100y推薦要求>4>156001503508025150y大中型餐廳最小要求>3>20150025030015020100y推薦要求>4>301800-300035040020030200y六、項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議物業(yè)布局回顧四星級(jí)酒店對(duì)外商業(yè)寫(xiě)字樓層01－02地塊01－03地塊酒店配套商業(yè)五星級(jí)酒店分物業(yè)面積（㎡）四星級(jí)酒店22000寫(xiě)字樓層10000對(duì)外商業(yè)7000五星級(jí)酒店58000酒店配套商業(yè)連廊入口設(shè)置中央公園綠化商城路福田路五星級(jí)四星級(jí)規(guī)劃路段p主出入口酒店入口地下車(chē)庫(kù)出入口特色餐飲入口娛樂(lè)會(huì)所入口商城路為主干道，且面向項(xiàng)目建筑體。由商城路進(jìn)入本項(xiàng)目既對(duì)進(jìn)入兩建筑體均較為便利，又利于項(xiàng)目形象和景觀的整體展示，更顯現(xiàn)其品質(zhì)所在。入口設(shè)置中央公園綠化商城路福田路五星級(jí)四星級(jí)規(guī)劃路段pp車(chē)流動(dòng)線(xiàn)人流動(dòng)線(xiàn)六、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)分析酒店定位五星級(jí)酒店地塊用地性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)要求有酒店物業(yè)類(lèi)型宏觀義烏城市國(guó)際化程度提升，商務(wù)、會(huì)展、旅游業(yè)快速發(fā)展，需要更高層次的酒店配套需求市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)的提升，帶來(lái)更高層次的高端酒店需求，政務(wù)、會(huì)務(wù)、高端商務(wù)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)市場(chǎng)當(dāng)前中低檔次酒店市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域飽和（經(jīng)營(yíng)波動(dòng)大），中高檔次（5星）尚有較大發(fā)展空間五星級(jí)酒店是本案可供選擇開(kāi)發(fā)物業(yè)，符合市場(chǎng)及自身規(guī)劃要求，具有較大發(fā)展?jié)摿?。方向性建議五星級(jí)酒店規(guī)模確定鑒于：義烏在建及規(guī)劃中的五星級(jí)酒店客房數(shù)在330間左右，建筑面積在5－5.5萬(wàn)㎡，其中國(guó)際會(huì)議中心由于會(huì)議、公建功能要求，總建筑面積相對(duì)較大；其他一線(xiàn)城市標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店規(guī)模一般控制在6－7萬(wàn)㎡，350－450間客房。當(dāng)前義烏在建及規(guī)劃五星級(jí)酒店項(xiàng)目參考項(xiàng)目區(qū)域體量（㎡）客房（間）進(jìn)度國(guó)際會(huì)議中心會(huì)議中心810003382010年12月交付國(guó)際會(huì)展中心文化廣場(chǎng)555933372010年12月交付世貿(mào)中心金融商務(wù)區(qū)約60000500掛牌中上海、杭州五星級(jí)酒店項(xiàng)目參考項(xiàng)目區(qū)域體量（㎡）客房（間）開(kāi)業(yè)時(shí)間上海四季酒店靜安區(qū)770004212002年杭州凱悅文化廣場(chǎng)700003902005年因此要確保本案五星級(jí)酒店在檔次、規(guī)模上不低于義烏同類(lèi)酒店，我行建議本案五星級(jí)酒店客房數(shù)在350間左右，總建筑面積控制在58000㎡.方向性建議商務(wù)樓定位分析宏觀產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，如會(huì)展、博覽、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，利于寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展；區(qū)域作為義烏cbd，商務(wù)樓市場(chǎng)有一定發(fā)展機(jī)會(huì)，未來(lái)雖有大體量商務(wù)樓供應(yīng)，但本案處于開(kāi)發(fā)前期，掌控市場(chǎng)先機(jī)。市場(chǎng)供應(yīng)：當(dāng)前義烏市場(chǎng)寫(xiě)字樓品質(zhì)較差，缺乏高端甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)；需求：隨著商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，催生更多外地相關(guān)行業(yè)的知名企業(yè)來(lái)義烏設(shè)分公司或辦事處，以及企業(yè)對(duì)自身形象要求提高，對(duì)高品質(zhì)寫(xiě)字樓需求增多。自身?xiàng)l件在以規(guī)劃高端酒店的條件下，一方面高端酒店能提升寫(xiě)字樓品質(zhì)，同時(shí)寫(xiě)字樓客群能為酒店帶來(lái)相應(yīng)住宿、餐飲客群，兩者之間形成有效的功能互補(bǔ)性，提升項(xiàng)目人氣度。甲級(jí)寫(xiě)字樓方向性建議商務(wù)樓體量分析義烏現(xiàn)有寫(xiě)字樓概況名稱(chēng)區(qū)域體量(萬(wàn)㎡)主力戶(hù)型(㎡)租金(元/㎡.天)售價(jià)(萬(wàn)/㎡)入住率財(cái)富大廈a國(guó)際商貿(mào)城320－300.8-1.01.5-2.050%財(cái)富大廈b國(guó)際商貿(mào)城2.420－300.8-1.01.5-2.040%福田大廈a國(guó)際商貿(mào)城4.778,95,1251.0-1.21.5-2.090%福田大廈b國(guó)際商貿(mào)城1.578，1081.0－1.21.5-2.090%國(guó)貿(mào)大廈國(guó)際商貿(mào)城485,109,1141.0-1.51.5-2.080%海洋商務(wù)樓國(guó)際商貿(mào)城31001.5－2.0持有100%金茂大廈國(guó)際商貿(mào)城3.540-601.0-1.51.3-1.670%金福源大廈國(guó)際商貿(mào)城350-601.0-1.51.3-1.565%鑒于：義烏當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)戶(hù)型面積普遍較小，以不符合實(shí)際需求；未來(lái)義烏寫(xiě)字樓需求企業(yè)，仍以外來(lái)小型公司或辦事處為主，面積需求相對(duì)有限，一般控制在80－150㎡左右；一方面區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)體量較大，而需求相對(duì)較少（應(yīng)避免直接競(jìng)爭(zhēng)），另一方面寫(xiě)字樓回報(bào)率（2.5－3.5％）相對(duì)較低，作為持有物業(yè)，不適合大體量規(guī)劃，本案應(yīng)控制寫(xiě)字樓規(guī)劃面積。因此，我行建議本案安排80－100個(gè)單元，戶(hù)型面積控制在80－150㎡，總建筑面積控制在8000-10000㎡。方向性建議商業(yè)定位分析本案商業(yè)對(duì)外商業(yè)服務(wù)周邊商貿(mào)城中高端經(jīng)商人士，符合其消費(fèi)需求服務(wù)周邊商務(wù)客群及公寓客群，提供便捷性商業(yè)服務(wù)酒店商業(yè)酒店配套商業(yè)為主，符合酒店自身經(jīng)營(yíng)、特色、定位要求互補(bǔ)性方向性建議酒店配套商業(yè)業(yè)態(tài)具體餐飲中西式特色餐飲，自助餐廳，咖啡廳等娛樂(lè)酒吧，會(huì)所，舞廳，棋牌，桌球，兒童俱樂(lè)部等休閑桑拿，足療，spa會(huì)所等運(yùn)動(dòng)館健身房，恒溫泳池，壁球房，羽毛球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)等其他商務(wù)中心，會(huì)務(wù)中心方向性建議具體酒店業(yè)態(tài)及特色在第二階段提包中詳敘

對(duì)外商業(yè)定位分析酒店外商業(yè)考慮因素首先符合義烏整體商業(yè)發(fā)展要求，滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)生活消費(fèi)的需求其次與項(xiàng)目周邊原有業(yè)態(tài)供應(yīng)及規(guī)劃業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化定位再者必須符合項(xiàng)目周邊潛在客群的商業(yè)消費(fèi)需求，提供便捷性需求最后必須與酒店內(nèi)部商業(yè)在檔次上相符，在功能上形成互補(bǔ)休閑娛樂(lè)餐飲百貨、超市、精品零售銀行、展廳、配套適合業(yè)態(tài)方向性建議對(duì)外商業(yè)業(yè)種甄選——百貨、超市本案義烏目前三大百貨總經(jīng)營(yíng)面積已接近10萬(wàn)㎡，已能夠滿(mǎn)足當(dāng)?shù)匕儇浵M(fèi)需求，加之百貨與本項(xiàng)目高星級(jí)酒店的定位并不相符；區(qū)域內(nèi)世貿(mào)中心規(guī)劃有大型零售購(gòu)物中心；因此，商業(yè)部分排除百貨業(yè)態(tài)。義烏現(xiàn)有超市3家，其中核心商圈2家，北苑分區(qū)1家，總面積3.8萬(wàn)㎡，對(duì)于義烏全市來(lái)說(shuō)，尚有發(fā)展空間。但從本項(xiàng)目所在區(qū)域分析，未來(lái)將成為金融區(qū)，而非大型居住區(qū)，固有消費(fèi)力有限，另一方面，本項(xiàng)目定位高端，而超市為大眾消費(fèi)，商業(yè)檔次與之不符，因此，本項(xiàng)目商業(yè)部分亦排除超市業(yè)態(tài)。百貨超市客戶(hù)需求情況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)商家條件與項(xiàng)目匹配度根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣，零售類(lèi)消費(fèi)傾向于繡湖商圈與核心商圈競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)注重商業(yè)氛圍，注重人流量市區(qū)兩大商圈已顯現(xiàn)鮮明特色，本項(xiàng)目應(yīng)發(fā)掘適宜自身及所在區(qū)域之特色，而非與現(xiàn)有消費(fèi)習(xí)慣碰撞，因此，匹配度低不建議方向性建議中高檔及高檔零售主要集中于三大百貨、異國(guó)風(fēng)情街、以及工人北路南段，品牌包括卡地亞、登喜路、bally、armanijeans、bcbg、dkny、boss、verri、施華洛世奇、浪琴等。中檔及以下零售主要集中于繡湖商圈的篁園路、工人西路、保聯(lián)東街等路段；世紀(jì)商城地下街、新天地商廈、香港城等集中商業(yè)項(xiàng)目；以及賓王商圈的服裝步行街、北苑分