商業(yè)服務領域：2018年物業(yè)管理行業(yè)分析報告

物業(yè)管理行業(yè)分析報告目錄一、產(chǎn)業(yè)鏈分析 2二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場規(guī)模 31、發(fā)展現(xiàn)狀 32、市場規(guī)模 5（1）物業(yè)存量規(guī)模屢創(chuàng)新高，基礎物業(yè)服務空間廣闊 5（2）多種經(jīng)營創(chuàng)新驅(qū)動，未來發(fā)展前景巨大 63、進入行業(yè)的壁壘 7（1）品牌壁壘 8（2）資金壁壘 8（3）經(jīng)驗及管理壁壘 8三、影響行業(yè)發(fā)展的主要因素 91、有利因素 9（1）國家產(chǎn)業(yè)政策的扶持 9（2）城鎮(zhèn)化水平不斷增長提升物業(yè)服務需求 9（3）“互聯(lián)網(wǎng)+”推動行業(yè)變革 102、不利因素 11（1）人力成本持續(xù)上升 11（2）高端管理人才匱乏，限制行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展 11（3）與業(yè)主的關系維持不穩(wěn)定及業(yè)主委員會缺失 11四、行業(yè)基本風險 121、接管物業(yè)來源集中的風險 122、市場競爭加劇的風險 123、房地產(chǎn)市場波動的風險 13五、行業(yè)經(jīng)營特征 131、周期性 132、季節(jié)性 133、地域性 13

物業(yè)管理行業(yè)分析報告一、產(chǎn)業(yè)鏈分析物業(yè)管理上游行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及材料或服務供應商，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年新建和銷售的物業(yè)直接影響物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)模；下游行業(yè)為業(yè)主及住戶，隨著居民可支配收入和生活水平的不斷提高自下而上影響物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和盈利水平。（1）上游行業(yè)物業(yè)管理行業(yè)上游企業(yè)主要分為兩類，最重要的上游行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的增量物業(yè)管理規(guī)模主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年新建和銷售的物業(yè)組成，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是物業(yè)管理行業(yè)的重要上游行業(yè)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關法律法規(guī)，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)簽署前期物業(yè)服務合同。物業(yè)管理行業(yè)的上游也包括物業(yè)管理相關的材料供應商和服務供應商。物業(yè)服務企業(yè)向材料供應商采購物業(yè)管理服務所需的保安用品、清潔用品、綠化用品和維修配件等材料。另外，物業(yè)服務企業(yè)將所管理的物業(yè)管理區(qū)域中的部分服務分包給服務供應商，由服務供應商提供相關服務，物業(yè)服務企業(yè)對服務情況進行監(jiān)督。該等上游行業(yè)廠商眾多，競爭充分，單一廠商難以對產(chǎn)品或服務形成壟斷，價格也以隨行就市為主。（2）下游行業(yè)物業(yè)管理行業(yè)的下游客戶為持有物業(yè)或使用物業(yè)的業(yè)主和住戶。一方面，物業(yè)服務企業(yè)負責對所管理的物業(yè)管理區(qū)域中房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護衛(wèi)生環(huán)境和相關秩序等工作；另一方面，隨著居民可支配收入和生活水平的不斷提高，物業(yè)服務企業(yè)需不斷提升服務品質(zhì)以迎合業(yè)主和住戶不斷提升的服務要求。此外，越來越多業(yè)主和住戶選擇物業(yè)服務企業(yè)為其提供一些家政清潔、綠化養(yǎng)護、居家維修以及代理代辦、團購配送、房產(chǎn)中介等增值服務。二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場規(guī)模1、發(fā)展現(xiàn)狀我國物業(yè)管理行業(yè)伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生，最早可以追溯至二十世紀。1981年3月9日，第一家市場化運營的物業(yè)服務企業(yè)深圳市物業(yè)管理公司的成立標志著中國內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)的誕生。自此，中國物業(yè)管理行業(yè)迅速成長，2003年國務院、發(fā)改委以及住建部等部委發(fā)布了《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)提供了法律框架，行業(yè)發(fā)展逐漸規(guī)范。2010年之后，中央以及各地政府出臺相關政策鼓勵物業(yè)服務企業(yè)多元化經(jīng)營，在2014年公布的《國家發(fā)展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》，廢除了住宅物業(yè)的價格控制及指導政策。物業(yè)管理服務從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的附屬品，向自主經(jīng)營，為業(yè)主提供多元化服務，市場化程度提升的方向發(fā)展。截至2017年9月30日，我國已有5家企業(yè)香港主板上市；50余家企業(yè)新三板上市成功。同時，隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速增長時代的結(jié)束，中國已逐步從房地產(chǎn)發(fā)展的增量發(fā)展時代過渡到存量開發(fā)時代，海量的存量房市場為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提供了巨大的空間以及盈利點。在每年新房的穩(wěn)定竣工、物業(yè)服務滲透率的逐步提升以及高品質(zhì)物業(yè)服務的強勁需求支撐下，預計未來5年行業(yè)仍將保持較快增長，到2021年市場規(guī)模突破8000億元。從競爭態(tài)勢來看，物業(yè)管理市場整體呈現(xiàn)碎片化，但是整合在加劇。當前中國有超過10萬家物業(yè)管理企業(yè)，其中營收規(guī)模在1億元以上的僅有大約200家，長尾效應顯著，而且超過95%的企業(yè)面臨虧損。領先企業(yè)紛紛通過內(nèi)生增長、外部并購、合作共贏等方式做大規(guī)模，集中度不斷提升，前百強企業(yè)的市場份額占比從2013年的16%迅速提升至2016年的29%。為了在激烈的市場競爭之中找準自身定位和未來發(fā)展的突破點，物業(yè)管理企業(yè)亟需對目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、宏觀機遇及未來趨勢有深入理解，進而在此基礎之上找到企業(yè)的應對之策。近年來，政府對物業(yè)服務的關注度日益提高，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也紛紛布局物業(yè)領域，這一方面是由于人均消費潛力釋放所創(chuàng)造的商機，另一方面也是存量房時代來臨所產(chǎn)生的契機。截止到2016年，全國物業(yè)管理面積為185億平方米，較2015年同比增長了5.7%。在過去的7年里，全國物業(yè)管理面積穩(wěn)步增長，從117億平方米增長到了185億平方米，年均復合增長率6.76%。（圖：2009-2016年物業(yè)服務行業(yè)管理面積，數(shù)據(jù)來源：2016年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告）2、市場規(guī)模根據(jù)2016年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告統(tǒng)計結(jié)果，近年來，隨著中國新型城鎮(zhèn)化的推進以及中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，存量房市場規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務百強企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。（1）物業(yè)存量規(guī)模屢創(chuàng)新高，基礎物業(yè)服務空間廣闊2016年，全國房地產(chǎn)竣工面積為106,128萬平方米，同比增長6.09%。2011年至2016年，全國房地產(chǎn)竣工面積由89,244萬平方米增長至106,128萬平方米，復合增長率為3.53%。根據(jù)近六年年均復合增長率計算，全國未來六年物業(yè)管理市場容量將新增數(shù)十億平方米的規(guī)模，為物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間。截至2015年末，全國物業(yè)管理面積為174.5億平米（物業(yè)管理面積根據(jù)物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)以及歷年竣工面積計算），而根據(jù)2000年以來的已竣工項目面積分布來計算，住宅面積占比達到77%，辦公項目占比為2.64%，商業(yè)項目占比為10.39%，工業(yè)園區(qū)及其他項目占比為9.27%。（圖：全國物業(yè)管理項目面積分布圖資料來源：2016年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告）（2）多種經(jīng)營創(chuàng)新驅(qū)動，未來發(fā)展前景巨大物業(yè)管理行業(yè)迎來了并購擴張和業(yè)務拓展的大趨勢，在行業(yè)整合和擴張的大背景下，物業(yè)管理公司正在突破傳統(tǒng)的經(jīng)營模式向多種經(jīng)營模式進行轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，多種經(jīng)營模式依托家政、電商、房屋經(jīng)紀等增值服務和顧問咨詢等高附加值服務滿足業(yè)主日益豐富的多元化服務需求。未來，物業(yè)公司憑借與業(yè)主近距離高頻率接觸的便利條件，可以進一步開發(fā)業(yè)主需求，最快響應業(yè)主需要，將多種經(jīng)營的物業(yè)服務滲透到業(yè)主生活的方方面面，強大的創(chuàng)新驅(qū)動力正在逐步展現(xiàn)，行業(yè)未來發(fā)展極具想像空間，從百強物業(yè)公司收入結(jié)構(gòu)圖可以看出，多種經(jīng)營未來拓展空間較強，行業(yè)推動力不容小覷。百強物業(yè)公司多種經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)圖如下：（圖：百強物業(yè)公司多種經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)圖 資料來源：2016年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告）近年來，百強企業(yè)抓住消費升級的機遇，擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”，不斷創(chuàng)新求變，推出各項增值服務，挖掘社區(qū)“金礦”，重構(gòu)物業(yè)服務企業(yè)的贏利模式，打開新的利潤增長空間。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，從收入結(jié)構(gòu)來看，2015年物業(yè)管理服務占比達到83.27%，百強企業(yè)物業(yè)服務總收入945.67億元，同比增長33.23%，在企業(yè)大舉兼并收購和積極外拓項目的驅(qū)動下，物業(yè)服務收入增長明顯。百強企業(yè)大力創(chuàng)新、拓展多種經(jīng)營服務，多種經(jīng)營收入總額為189.9億元，增速為3.94%，占營業(yè)收入比例為16.73%。多種經(jīng)營業(yè)務主要包括社區(qū)服務、顧問咨詢以及各物業(yè)公司根據(jù)自身特色開發(fā)的其他業(yè)務。其中社區(qū)服務收入總值為70.83億元，占多種經(jīng)營比重37.29%，房屋經(jīng)紀服務和社區(qū)電商服務是大部分百強企業(yè)開展多元業(yè)務的重要方向，兩者在多種經(jīng)營收入中占比分別為6.68%和5.42%，基于自身技術優(yōu)勢和豐富的管理、運營經(jīng)驗，百強企業(yè)開展的顧問咨詢業(yè)務全年收入727.10萬元，占為8.04%。3、進入行業(yè)的壁壘物業(yè)管理行業(yè)雖然已經(jīng)取消了資質(zhì)評定，行業(yè)內(nèi)企業(yè)眾多，但若成為具有一定規(guī)模的綜合型物業(yè)公司，對企業(yè)的管理經(jīng)驗、知名度、資金等都有著較高的要求。（1）品牌壁壘隨著物業(yè)管理行業(yè)市場化程度及業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量要求的不斷提高，優(yōu)秀的物業(yè)服務品牌能夠贏得業(yè)主的青睞。目前行業(yè)已出現(xiàn)一批具有強大品牌影響力的物業(yè)服務企業(yè)，其提供的安全秩序、衛(wèi)生環(huán)境、綠化園林、設備設施維護等物業(yè)管理服務已得到了業(yè)主和住戶的認可，在此基礎上進行的社區(qū)文化活動和多種經(jīng)營業(yè)務也不斷地提升業(yè)主和住戶的生活品質(zhì)。物業(yè)服務企業(yè)的品牌已是業(yè)主的物業(yè)保值增值和生活品質(zhì)的保障。品牌是物業(yè)管理行業(yè)服務質(zhì)量、管理水平、營銷能力的綜合體現(xiàn)，需要經(jīng)過長期的積淀和持續(xù)的市場推廣。新進入者短期內(nèi)難以形成富有影響力的品牌，面臨較高的品牌壁壘。（2）資金壁壘物業(yè)管理行業(yè)雖然是輕資產(chǎn)行業(yè)，不過由于流動資產(chǎn)主要是由流動負債形成，且資金分散在各個項目管理處，因此物業(yè)服務企業(yè)在機械化、信息化和智能化的過程中以及行業(yè)集中化的過程中有較大的長期資金需求。隨著規(guī)模的擴張，物業(yè)服務企業(yè)越來越多通過購置機械設備替代人工、打造企業(yè)信息管理系統(tǒng)、逐步推廣社區(qū)智能化等方式提升管理效率，逐漸從勞動密集型向勞動密集型與資金密集型結(jié)合的方向發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)的資金壁壘逐漸提升。（3）經(jīng)驗及管理壁壘物業(yè)管理行業(yè)在服務管理、信息管理、財務管理、員工管理等方面對企業(yè)經(jīng)營管理能力要求較高，物業(yè)服務企業(yè)的管理團隊及其管理經(jīng)驗和水平是企業(yè)形成核心競爭力的重要因素。物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集的服務行業(yè)，涵蓋眾多的設施設備維護、高頻的人員調(diào)度、復雜的客戶關系維護和高標準的安全管理等一系列事務，新進入者短期內(nèi)很難形成一套行之有效的管理系統(tǒng)。優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理內(nèi)容、信息系統(tǒng)運用、財務管理等方面的模式各有特點，并打造了一支穩(wěn)定的經(jīng)驗豐富的管理團隊。隨著行業(yè)的進一步發(fā)展，管理壁壘越來越明顯。三、影響行業(yè)發(fā)展的主要因素1、有利因素（1）國家產(chǎn)業(yè)政策的扶持我國物業(yè)管理行業(yè)正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，物業(yè)服務的全天候性，可有效防范犯罪、預防意外事故、配合社區(qū)活動開展等，從多個角度為促進社會的和諧發(fā)揮著積極的作用，因此國家從法律、行政規(guī)章、行政法規(guī)等方面為行業(yè)發(fā)展提供了堅實保障。目前我國物業(yè)行業(yè)政策環(huán)境趨于完善，在建設部的監(jiān)督及中國物業(yè)管理協(xié)會的協(xié)助組織下，行業(yè)規(guī)范逐漸形成，不斷推進市場物業(yè)和諧發(fā)展。建設部《住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》中提到建設物業(yè)服務發(fā)展：以推行新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略為契機，進一步擴大物業(yè)管理覆蓋面，提高物業(yè)服務水平，促進物業(yè)管理區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。（2）城鎮(zhèn)化水平不斷增長提升物業(yè)服務需求城鎮(zhèn)化水平增長導致城市的數(shù)量以及規(guī)模增加，對應住宅、商業(yè)以及其他地產(chǎn)項目增加，而對于對應物業(yè)管理服務的需求也越來越多。在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大環(huán)境下，物業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈也由原先的傳統(tǒng)住宅物業(yè)擴展到更多業(yè)態(tài)的管理，將新的價值鏈聚合。根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)TOP100研究組發(fā)布的《2017中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》，2016年，百強企業(yè)的合同儲備項目均值為68.5個，與2015年基本持平；合同儲備項目建筑面積均值為227.59萬平方米，同比增長31.70%。隨著城鎮(zhèn)化水平的快速推進，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)存量和城鎮(zhèn)物業(yè)消費群體均將顯著增長，行業(yè)前景廣闊。（圖：2013-2016年百強企業(yè)合同儲備項目情況 資料來源：2016年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告）（3）“互聯(lián)網(wǎng)+”推動行業(yè)變革2014年以來，“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”已成為物業(yè)管理行業(yè)的新熱點。一方面高新技術的引入將基礎物業(yè)服務進行扁平化、智能化和標準化的管理，以此降低企業(yè)的人工成本；另一方面，通過大數(shù)據(jù)、大平臺、電子商務的技術應用，搭建線上服務平臺，將傳統(tǒng)物業(yè)所包含的服務內(nèi)容及客戶的其他生活、工作方面的需求轉(zhuǎn)移至互聯(lián)網(wǎng)線上進行。企業(yè)通過對傳統(tǒng)服務資源和先進科技整合，構(gòu)建現(xiàn)代化的智能社區(qū)，利于行業(yè)的資本、信息、服務、技術、人才等資源的融合與共享，促進傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”成為發(fā)揮資本、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理各自優(yōu)勢，整合線上線下資源的產(chǎn)業(yè)融合新業(yè)態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)特別是移動互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，促成了“網(wǎng)上支付消費”和“社區(qū)O2O消費”兩個巨大的服務消費市場。物業(yè)服務企業(yè)處在社會和社區(qū)的節(jié)點上，貼近社區(qū)的資源和用戶，與社區(qū)基層組織、周邊商業(yè)圈關聯(lián)度高，在最后一公里乃至最后一百米內(nèi)，成為社區(qū)資源的隱形掌握者。2、不利因素（1）人力成本持續(xù)上升根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)TOP100研究組發(fā)布的《2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》，人力成本為物業(yè)企業(yè)最主要的成本構(gòu)成，人員費用占成本構(gòu)成的56.79%。根據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2016中國社區(qū)服務研究報告》統(tǒng)計23家掛牌或香港上市的物管企業(yè)，2013至2015年間勞動力成本每年大概以15%的速度在增長，原因其一為政策性勞動力成本剛性增加，另一方面在物業(yè)行業(yè)更廣泛的運用高新技術的同時，對人才專業(yè)性要求更高，因此引進專業(yè)人才加重人力成本的比重，對行業(yè)的營業(yè)成本控制提出了更高的標準。（2）高端管理人才匱乏，限制行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展人才對行業(yè)和企業(yè)發(fā)展具有關鍵作用。目前物業(yè)管理行業(yè)平均工資水平較低，造成高端管理人才吸引力不足，人員結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。物業(yè)管理行業(yè)屬于完全競爭性市場，物業(yè)服務行業(yè)缺乏統(tǒng)一的考核標準。眾多中小物業(yè)服務企業(yè)為壓縮人員開支，聘請的物業(yè)管理人員缺乏專業(yè)的技術及業(yè)務培訓，難以向業(yè)主提供持續(xù)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，限制了行業(yè)向高端服務經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型。（3）與業(yè)主的關系維持不穩(wěn)定及業(yè)主委員會缺失物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的良好的關系十分重要，較高的口碑是物業(yè)服務企業(yè)的品牌價值體現(xiàn)，行業(yè)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接將開發(fā)樓盤委托給旗下的物業(yè)服務企業(yè)，缺乏真正公開透明的選聘過程。同時，由于初期業(yè)主委員會尚未成立，無法發(fā)揮監(jiān)督作用，導致部分規(guī)模較小的物業(yè)服務企業(yè)存在服務質(zhì)量欠佳的問題，從而和業(yè)主形成了關系緊張的局面。業(yè)主委員會為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織，為物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間溝通的渠道。目前大多數(shù)物業(yè)管理項目仍存在未成立業(yè)主委員會的情況，業(yè)主委員會的缺失影響物管企業(yè)缺乏了解業(yè)主需求的途徑，影響社區(qū)服務質(zhì)量。根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)TOP100研究組發(fā)布的《2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》，百強企業(yè)2015年已成立業(yè)主委員會項目占所有管理項目的14.69%，分業(yè)態(tài)來看，占住宅項目總數(shù)的19.83%。四、行業(yè)基本風險1、接管物業(yè)來源集中的風險公司管理的物業(yè)來源集中，如果金新城置業(yè)集團控股的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務發(fā)展放緩或選聘其他物業(yè)服務企業(yè)管理新開發(fā)的物業(yè)，雖然這不會損害公司目前管理物業(yè)規(guī)模和營業(yè)收入，不過可能會影響公司管理物業(yè)規(guī)模的擴張速度。公司一方面積極拓展與接管非金新城控股開發(fā)的物業(yè)，另一方面積極