物業(yè)管理服務(wù)整體方案

物業(yè)管理服務(wù)

整體方案東莞星璽物業(yè)概況東莞星璽廣場(chǎng)，整體占地面積為32200㎡，建筑面積87000㎡，商場(chǎng)整體三層。

商場(chǎng)主要設(shè)施有正門200㎡以上的音樂噴水池，首層獨(dú)立停車場(chǎng)車位高達(dá)700泊，變壓器1250KVA4臺(tái)、2000KVA2臺(tái)，高壓配電房2個(gè)，低壓配電房2個(gè)；主要設(shè)備包括有垂直觀光電梯3部，貨梯4部，自動(dòng)扶梯22部；中央空調(diào)機(jī)房2處主機(jī)7臺(tái)；內(nèi)部配置監(jiān)控系統(tǒng)；消防水泵系統(tǒng)；消防控制中心等。

營業(yè)時(shí)間：10：00-22：0010：00-22：30（周末及國家法定節(jié)假日）

餐飲商鋪按另行制訂營業(yè)時(shí)間東莞星璽項(xiàng)目概況東莞星璽擬定架構(gòu)與人員配置●物業(yè)管理服務(wù)中心組織職能分工圖經(jīng)營秩序維護(hù)消防安全管理交通車輛管理緊急事件處理安全督察給排水系統(tǒng)管理電梯管理基礎(chǔ)設(shè)備管理空調(diào)系統(tǒng)管理工程遺留跟進(jìn)供配電系統(tǒng)監(jiān)督策劃推廣配合零星維修物業(yè)管理服務(wù)中心安全管理客服服務(wù)工程維修商鋪交接裝修審批及監(jiān)督標(biāo)識(shí)管理病媒生物防治清潔維護(hù)綠化管理物業(yè)管理服務(wù)中心安全管理部工程維修部客戶服務(wù)部培訓(xùn)教官/消防專員安管領(lǐng)班安管員/車管員安管經(jīng)理保潔/綠化客服主任/助理客服經(jīng)理工程經(jīng)理工程技工工程師

注明：培訓(xùn)教官必須持有安全主任資格證書。●物業(yè)管理服務(wù)中心人員架構(gòu)圖東莞星璽物業(yè)人員配置一覽表部門職位人數(shù)說

明備注服務(wù)中心物業(yè)總監(jiān)1全面負(fù)責(zé)星璽物業(yè)管理服務(wù)工作，保障商場(chǎng)整體正常運(yùn)作；

行政主任1負(fù)責(zé)內(nèi)部指導(dǎo)性文件編寫，往來文件管理，與甲方對(duì)接人事專員1負(fù)責(zé)人員招聘、薪酬社保、人事資料管理、員工培訓(xùn)行政助理1負(fù)責(zé)考勤排班管理，各類資料存檔，文具管理工程維修部工程經(jīng)理1負(fù)責(zé)星璽主體設(shè)施安全/設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)/零星維修工作工程師3負(fù)責(zé)星璽各類工程問題解決現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)指導(dǎo)

【強(qiáng)電工程師1/弱電工程師1/暖通工程師1】工程技工18實(shí)行三班工作制，每班8小時(shí)，每周休息1天；

早班：6人配電房1中央空調(diào)1技工4

中班：同上晚班：3人配電房1維修機(jī)動(dòng)2頂休：3人保修項(xiàng)目施工單位負(fù)責(zé)倉

管1每周休息1天；負(fù)責(zé)工程物資保管發(fā)放，并做好工程設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳

安全管理部安管經(jīng)理1負(fù)責(zé)星璽安全/消防/車場(chǎng)管理全面工作；培訓(xùn)教官消防專員2負(fù)責(zé)星璽安全管理部門培訓(xùn)考核、消防安全管理與日常崗位督導(dǎo)安管領(lǐng)班3實(shí)行三班工作制，每班12小時(shí)，每周休息1天；

早班：

30人

【領(lǐng)班1門崗12監(jiān)控2巡邏6機(jī)動(dòng)4人】（含頂休5人）

晚班：

20人【領(lǐng)班1門崗8監(jiān)控2巡邏3機(jī)動(dòng)2】（含頂休4人）安管員47車管員9實(shí)行兩班12小時(shí)工作制，白班4人，夜班3人，頂休2人客戶服務(wù)部客服經(jīng)理1負(fù)責(zé)星璽客服全面工作，處理各類有效投訴及商戶回訪客服主任1負(fù)責(zé)各類關(guān)系協(xié)調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)處理與跟進(jìn)重要事務(wù)客服助理11負(fù)責(zé)電話接聽，對(duì)反映問題分類協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理；負(fù)責(zé)商鋪交接、裝修辦理、區(qū)域巡視，對(duì)商戶問題現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)早班：5人中班：4人頂休：2人保潔綠化

實(shí)行專業(yè)外判負(fù)責(zé)

合

計(jì)/102

東莞星璽物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算物業(yè)人員成本測(cè)算表部門職位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)社保福

利合計(jì)服務(wù)中心物業(yè)總監(jiān)112000.00600.003000.0015600.00行政主任15000.00600.001500.007100.00人事專員14000.00600.001000.005600.00行政助理13500.00600.00500.004600.00工程維修部工程經(jīng)理18000.00600.002000.0010600.00工程師36000.00600.001500.0024300.00工程技工183000.00600.00500.0073800.00倉

管12500.00600.00500.003600.00安全管理部安管經(jīng)理16000.00600.002000.008600.00培訓(xùn)教官/消防專員25000.00600.001500.0014200.00安管領(lǐng)班34000.00600.001000.0016800.00安管員473000.00600.00500.00192700.00車管員92500.00600.00500.0043200.00客戶服務(wù)部客服經(jīng)理16000.00600.002000.008600.00客服主任15000.00600.001500.007100.00客服助理113500.00600.00500.0050600.00合計(jì)102

476200.00備注福利主要包括：雙薪、交通、餐補(bǔ)、通訊費(fèi)、節(jié)假日加班。注明：前期介入人員根據(jù)雙方協(xié)商配置。公共維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算1.公共照明系統(tǒng)及低值易耗品費(fèi)用

燈具個(gè)數(shù)運(yùn)行運(yùn)行天數(shù)維修個(gè)數(shù)維修單價(jià)配件費(fèi)用小計(jì)(個(gè))時(shí)數(shù)

(時(shí)/天)(天/月)(個(gè)/月)(元/件)(個(gè)/月)(元/月)商場(chǎng)內(nèi)部20000

600101012000廣場(chǎng)立面10000

30010106000水景噴泉300

92030450總費(fèi)用估計(jì)

18450備注：維修數(shù)量按照3%計(jì)算；維修單價(jià)與配件為估計(jì)數(shù)。

2.變電站設(shè)備年檢及維護(hù)檢修費(fèi)

功率需要系數(shù)小計(jì)備注

KW高壓系統(tǒng)維護(hù)及年檢費(fèi)9000KVA

0.8

3750外委估算低壓配電系統(tǒng)檢修費(fèi)9000KAV0.81500

后備發(fā)電機(jī)養(yǎng)護(hù)費(fèi)1200KW0.8400

總費(fèi)用

5650

備注：1.高壓系統(tǒng)維護(hù)及年檢費(fèi)=高壓開關(guān)柜+機(jī)電保護(hù)+電纜+變壓器=5元/KVA.年；

2.低壓配電柜及配電箱供電線路檢修費(fèi)以2元/KVA.年；

3.后備發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi)用以4元/KVA.年。

3.電梯維護(hù)費(fèi)

臺(tái)數(shù)層站年檢費(fèi)維護(hù)費(fèi)(元/月/臺(tái))小計(jì)(元/月/臺(tái))電梯33層400+1001500

貨梯43層400+1002000

扶梯22

400+10011000

總費(fèi)用

14500

備注：電梯年檢費(fèi)按照1200元/臺(tái).年計(jì)；月度維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)400元/臺(tái).月。4.給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

水池容量清洗單價(jià)清洗次數(shù)小計(jì)備注（m3）（元/m3）次/年（元/月）

消防水池清洗費(fèi)40061200

化糞池、隔油池清洗費(fèi)3005022500

總費(fèi)用

2700

備注：消防水池每年清洗一次，化糞池每年抽二次；5.弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

商業(yè)通道車庫小計(jì)備注

（元/月）（元/月）（元/月）

監(jiān)控系統(tǒng)

消防報(bào)警系統(tǒng)

總費(fèi)用

3000

備注：弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)按總投資1200萬的3‰/年估算。

6.通風(fēng)/空調(diào)系統(tǒng)護(hù)養(yǎng)費(fèi)

商場(chǎng)車庫小計(jì)備注

（元/月）（元/月）（元/月）

通風(fēng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)

6000

備注：空調(diào)系統(tǒng)按照總投資6‰/年做維修保養(yǎng)費(fèi)用；總投資1200萬7.市政系統(tǒng)護(hù)養(yǎng)費(fèi)

小計(jì)備注

（元/月）市政設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)

500估算

8.公共建筑及公共地方維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)

商場(chǎng)外圍道路水池水景車庫小計(jì)㎡㎡㎡㎡（元/月）維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)4892824464總費(fèi)用

24464備注：公共建筑及公共地方（土木零星工程）維護(hù)費(fèi)按公共建筑面積0.5元/㎡.月估算。公共面積按照48928㎡計(jì)公共能源損耗費(fèi)用測(cè)算1.公共區(qū)域照明電費(fèi)

公共面積功率照明時(shí)數(shù)照明日數(shù)電價(jià)電費(fèi)需要系數(shù)㎡(KW/㎡)(時(shí)/日)(日/月)(元/度)(元/月)一層商場(chǎng)防火區(qū)9232.20.021230.50.8545954.200.8二層商場(chǎng)防火區(qū)14010.60.021230.50.8569739.160.8三層商場(chǎng)防火區(qū)5443.60.021230.50.8527096.060.8水景噴泉用電

60730.50.858710.800.8消防車道2593.40.0052430.50.856454.450.8巴士車站

7.61230.50.851891.490.8車庫

9.22430.50.854579.390.8一層商場(chǎng)公共區(qū)3719.90.031230.50.8518666.000.8二層商場(chǎng)公共區(qū)4675.30.031230.50.8518666.000.8三層商場(chǎng)公共區(qū)2345.80.031230.50.8518666.000.8消防控制中心

202430.50.859955.200.8變電房1

202430.50.859955.200.8變電房1

202430.50.859955.200.8總費(fèi)用

250289.16

注：水景噴泉開放時(shí)間周一至周五18：00—22：00周六周日及法定節(jié)假日12：00—22：00按7h/天計(jì)電費(fèi)按當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)毓╇娋止鎯r(jià)格為準(zhǔn)2.電梯電費(fèi)

臺(tái)數(shù)電梯功率工作時(shí)數(shù)工作日數(shù)電價(jià)電費(fèi)需要系數(shù)

(KW)(時(shí)/日/臺(tái))(日/月/臺(tái))(元/度)(元/月)1號(hào)變電房電梯7751230.50.8518666.000.82號(hào)變電房電梯301230.50.857466.400.81號(hào)變電房扶梯222101230.50.8552264.800.8總費(fèi)用

78397.20

注：電費(fèi)按當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)毓╇娋止鎯r(jià)格為準(zhǔn)3.空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)電費(fèi)

風(fēng)機(jī)總功率運(yùn)行系數(shù)運(yùn)作時(shí)數(shù)運(yùn)作日數(shù)電價(jià)電費(fèi)需要系數(shù)

(KW)(時(shí)/日)(日/月)(元/度)(元/月)巴士車站22.90.751230.50.854274.510.8巴士車站商業(yè)22.90.751230.50.854274.510.8車庫27.70.751230.50.855170.480.8車庫商業(yè)27.70.751230.50.855170.480.8一層商場(chǎng)公共區(qū)74.40.751230.50.8513887.500.8二層商場(chǎng)公共區(qū)93.50.751230.50.8517452.710.8三層商場(chǎng)公共區(qū)46.90.751230.50.858754.350.81層走道/商鋪空調(diào)285.10.751230.50.8553216.770.82層走道/商鋪空調(diào)481.40.751230.50.8589858.120.83層走道/商鋪空調(diào)236.70.751230.50.8544182.420.8中央空調(diào)機(jī)房4859.50.751030.50.85755895.230.8總費(fèi)用

1002137.10

注：空調(diào)開放時(shí)間為每年4月1日至1月1日，運(yùn)行系數(shù)暫定（12-3）/12=0.75電費(fèi)按當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)毓╇娋止鎯r(jià)格為準(zhǔn)4.柴油發(fā)電機(jī)燃料費(fèi)

發(fā)電機(jī)功率耗油量比重運(yùn)行時(shí)數(shù)油價(jià)燃料費(fèi)備注

(KW)(升/時(shí).KW)(KG/升)(時(shí)/月)(元/噸)(元)

發(fā)電機(jī)2*600

總費(fèi)用

2000試運(yùn)行用油5.公共水費(fèi)

公共面積日用水量月用水量水價(jià)水費(fèi)備注

M2(M3/日)(M3/月)(元/M3)(元/月)

商場(chǎng)公共區(qū)域489289.78298.293.51044.015

商場(chǎng)洗手間

8024403.58540

水景噴泉

2003.5700

園林綠化

1303.5105

總費(fèi)用

10389.02

注：商場(chǎng)公共按照1M3/10000M2計(jì)，每日2次拖洗；商場(chǎng)洗手間用水按照平均20000人次計(jì)，用水量0.004M3/人次；水景每月兩次清洗水池并換水，水景儲(chǔ)水量100M3；園林綠化用水按照1M3/日計(jì)；水費(fèi)按當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)刈詠硭竟鎯r(jià)格為準(zhǔn)東莞星璽廣場(chǎng)費(fèi)用測(cè)算總表

【單位：元/月】序號(hào)科

目金額備注A維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)

1公共照明及易耗品費(fèi)用18450.00前兩年經(jīng)營期間不發(fā)生費(fèi)用，由施工單位質(zhì)保2變電站設(shè)備年檢及維修費(fèi)5650.00前兩年經(jīng)營期間不發(fā)生費(fèi)用，由施工單位質(zhì)保3電梯維護(hù)費(fèi)14500.00前兩年經(jīng)營期間不發(fā)生費(fèi)用，由施工單位質(zhì)保4給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)2700.00前兩年經(jīng)營期間不發(fā)生費(fèi)用，由施工單位質(zhì)保5弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)3000.00前兩年經(jīng)營期間不發(fā)生費(fèi)用，由施工單位質(zhì)保6通風(fēng)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)6000.00前兩年經(jīng)營期間不發(fā)生費(fèi)用，由施工單位質(zhì)保7市政系統(tǒng)護(hù)養(yǎng)費(fèi)500.00前兩年經(jīng)營期間不發(fā)生費(fèi)用，由施工單位質(zhì)保8公共建筑及地方維保費(fèi)24464.00前兩年經(jīng)營期間不發(fā)生費(fèi)用，由施工單位質(zhì)保

總計(jì)0.00

B公共能源費(fèi)

1公共區(qū)域照明電費(fèi)250289.16

2電梯電費(fèi)78397.20

3空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)電費(fèi)1002137.10

4發(fā)電機(jī)燃料費(fèi)用2000.00

5公共水費(fèi)10389.02

總計(jì)1343212.47

C清潔消殺費(fèi)1公共區(qū)域清潔94500.00主管1人2500，領(lǐng)班3人6000；保潔員50人（含頂休）；平均工資1720元/人

石材保養(yǎng)60000.00主要通道石材拋光打蠟；按照10000㎡/月計(jì)；6元/㎡

日常消耗品5000.00芳香劑、清潔劑、潔廁劑、消毒劑、不銹鋼油等；月度購置5000元計(jì)2消殺費(fèi)10000.00按照0.15元/M2計(jì)

總計(jì)169500.00

D綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)1綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)15000.00商場(chǎng)內(nèi)綠化租賃按照15000元/月，三樓養(yǎng)護(hù)5000/月

總計(jì)15000.00

E工資及福利1基本工資

2年終雙薪

3社會(huì)保險(xiǎn)

4住房公積金

5餐費(fèi)補(bǔ)貼

6加班費(fèi)

總計(jì)476200.00

F行政辦公費(fèi)F差旅交通費(fèi)2000.00廣州—東莞往返2業(yè)務(wù)通訊費(fèi)2000.00辦公電話含網(wǎng)絡(luò)費(fèi)3日常辦公用品/低耗品3000.00筆、墨、紙張使用；打印機(jī)租賃等4員工飲水費(fèi)及辦公水電費(fèi)6000.00按照3桶/人.月計(jì)5員工宿舍租金及水電費(fèi)42000.00安管宿舍6套，工程人員3套，管理人員5套，租金平均標(biāo)準(zhǔn)3000元/套（含水電）6制服折舊4250.00夏裝350元/2套.人；冬裝650元/2套.人；按24個(gè)月折舊7書報(bào)訂閱及辦公印刷費(fèi)2000.00印刷品主要包括值班記錄、工作日志等8招聘及培訓(xùn)費(fèi)3000.00按照10%的人員流失率計(jì)，每月辭職招聘人員10人9員工年度體檢費(fèi)1275.00按150元/年.人計(jì)11治安聯(lián)防公關(guān)費(fèi)5000.00按照60000元/年估(春節(jié)、端午、重陽、元旦)12財(cái)務(wù)審計(jì)費(fèi)500.00按6000元/年計(jì)

總計(jì)71025.00

G保險(xiǎn)費(fèi)1公眾責(zé)任險(xiǎn)15