2022年中國(guó)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)分析

2022年中國(guó)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)分析一、長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)概述1、產(chǎn)業(yè)概述及分類長(zhǎng)租公寓按照機(jī)構(gòu)和個(gè)人可分為機(jī)構(gòu)長(zhǎng)租公寓和非機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓，其中個(gè)人散租仍是主要公寓提供，機(jī)構(gòu)式公寓來(lái)看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購(gòu)或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運(yùn)營(yíng)商均有所切入，典型代表有萬(wàn)科“泊寓”等，分散式主要指機(jī)構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如等。以運(yùn)營(yíng)模式為標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可分為集中式公寓企業(yè)和分散式公寓企業(yè)。具體來(lái)看，集中式公寓主要由開(kāi)發(fā)商自建或由機(jī)構(gòu)房東提供房源，前期投入較大、投資回收期偏長(zhǎng)（通常在6-8年左右）。分散式公寓則主要通過(guò)與個(gè)人業(yè)主簽訂長(zhǎng)期包租合同（3-5年）來(lái)獲取房源，前期投入較小、投資回收期相對(duì)較短；兩種各有優(yōu)勢(shì)，集中式受整體成本較高影響，當(dāng)前規(guī)模小于分散式。2、發(fā)展歷程從發(fā)展歷史上來(lái)講，長(zhǎng)租行業(yè)自1998年初步形成，至今有將近20年的歷史，但長(zhǎng)租公寓發(fā)展較晚，受整體政策和單人租房需求誕生，目前經(jīng)過(guò)引入期和發(fā)展期，已進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，未來(lái)隨著規(guī)模效應(yīng)帶動(dòng)成本降低，重資產(chǎn)下集中式公寓占比有望超越分散式。二、長(zhǎng)租公寓政策背景長(zhǎng)租公寓&租賃房是國(guó)家建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、推行租購(gòu)并舉、抑制炒房的重要手段之一，也是當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然產(chǎn)物。隨著租賃市場(chǎng)各方訴求的不斷發(fā)展，長(zhǎng)租公寓&租賃房將迎來(lái)高速發(fā)展的黃金時(shí)代。三、長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1、市場(chǎng)規(guī)模就我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模變動(dòng)情況而言，隨著國(guó)內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長(zhǎng)，除開(kāi)2020年疫情影響，經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模下降外，2017年我國(guó)長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長(zhǎng)16.4%。2、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)占比變動(dòng)而言，個(gè)人租賃仍是主流，規(guī)?；厔?shì)持續(xù)推進(jìn)，數(shù)據(jù)顯示，隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓整體需求持續(xù)增長(zhǎng)，具備成本和資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的集中式長(zhǎng)租公寓占比持續(xù)提升，數(shù)據(jù)顯示，集中式長(zhǎng)租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規(guī)模增長(zhǎng)212%至449億元，相對(duì)而言，分散性和以個(gè)人為主的非結(jié)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓占比小幅度下降。就國(guó)內(nèi)整體運(yùn)營(yíng)中的集中式長(zhǎng)租公寓數(shù)量變動(dòng)而言，近年來(lái)隨著萬(wàn)科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長(zhǎng)租公寓數(shù)量快速增長(zhǎng)，截至2021年已達(dá)260萬(wàn)套，相較17年底增長(zhǎng)160萬(wàn)噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來(lái)源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長(zhǎng)。3、投融資就我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)熱度而言，2012以來(lái)，長(zhǎng)租公寓整體市場(chǎng)投資金額和數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，2017年開(kāi)始整體投資數(shù)量下降，但整體投資金額反而加速增長(zhǎng)，主要原因是隨著國(guó)內(nèi)房企入局，整體產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速成長(zhǎng)期，2021-2022年疫情背景，整體需求下降疊加投資更加謹(jǐn)慎背景下背景下，長(zhǎng)租公寓投資下降明顯。注：截止2022年9月28日四、長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)格局1、主要企業(yè)2009年，以創(chuàng)業(yè)系為主的品牌商開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，此后各家公寓品牌紛紛成立，包括魔方、YOU+、樂(lè)乎等品牌。行業(yè)轉(zhuǎn)型階段，主流房企已經(jīng)基本完成長(zhǎng)租公寓等地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)布局，目前國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)第一梯隊(duì)仍是由具備高資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的主流房企，其中萬(wàn)科和龍湖整體管理規(guī)模位列一二，2021年分別為20.87萬(wàn)件和12萬(wàn)件。2、萬(wàn)科泊寓萬(wàn)科泊寓作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓龍頭企業(yè)，主要盈利模式是資產(chǎn)收購(gòu)+持有經(jīng)營(yíng)，通過(guò)公開(kāi)招拍掛的方式獲取自持住宅用地，自建公寓，自己運(yùn)營(yíng)。數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)開(kāi)業(yè)從2015年的1000間到2022年上半年的16.95間，管理規(guī)模已接近21萬(wàn)件，整體租賃營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，2021年已達(dá)到28.9億元，2022年上半年?duì)I收為14.8億元。整體出租率為94.0%，續(xù)租率為56%，而管理規(guī)模第二的龍湖冠寓整體出租率在93.3%，表明用戶對(duì)主流房企公寓的認(rèn)可度。五、長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈1、產(chǎn)業(yè)鏈中國(guó)的長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設(shè)計(jì)裝修—營(yíng)銷簽約—日常運(yùn)營(yíng)管理—后期項(xiàng)目退出。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價(jià)值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括獲得房源后裝修設(shè)計(jì)；運(yùn)營(yíng)過(guò)程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用；日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加服務(wù)，如租金貸款、家具租賃等。2、下游需求持續(xù)增長(zhǎng)從需求端來(lái)看，高基數(shù)流動(dòng)人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎(chǔ)，限購(gòu)+高房?jī)r(jià)提升租賃需求。長(zhǎng)租公寓因整體房間規(guī)模略小，主要用戶為學(xué)生和外地務(wù)工人員，隨著國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)，整體經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下，2021年國(guó)內(nèi)流動(dòng)人口出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)達(dá)3.85億人，同比2020年增長(zhǎng)885萬(wàn)人，有望提升長(zhǎng)租公寓整體需求，同時(shí)，最主要需求用戶仍是國(guó)內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生，從學(xué)校畢業(yè)，絕大多數(shù)大學(xué)生存在大量租房需求，隨著大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，相對(duì)自由的環(huán)境和符合年輕人品味的長(zhǎng)租公寓將是大學(xué)畢業(yè)生的主流選擇之一。注：2020年開(kāi)始流動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)來(lái)源為七普后數(shù)據(jù)六、長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨勢(shì)1、集中度提升，服務(wù)是關(guān)鍵近年來(lái)，多起長(zhǎng)租公寓暴雷事件嚴(yán)重打擊了用戶的信任度，隨著主流房企入局并逐步擴(kuò)大規(guī)模，相較運(yùn)營(yíng)商整體高資產(chǎn)的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式長(zhǎng)租公寓的規(guī)模擴(kuò)張速度，從用戶體驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓用戶愿意為增值服務(wù)付費(fèi)的意愿較強(qiáng)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓在諸如管家服務(wù)、房間打掃等方面給予便利，將有效提高用戶體驗(yàn)感，而集中式長(zhǎng)租公寓整體服務(wù)更加規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，有利于塑造長(zhǎng)租公寓品牌形象，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，預(yù)計(jì)未來(lái)集中式長(zhǎng)租公寓占比將持續(xù)提升的同時(shí)集中度持續(xù)提升，且服務(wù)將成為長(zhǎng)租公寓的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)要素。2、數(shù)字化趨勢(shì)帶動(dòng)數(shù)字科技對(duì)長(zhǎng)租公寓立體化將起到巨大的推動(dòng)，智能家居與公寓的結(jié)合有助于實(shí)現(xiàn)租戶對(duì)品質(zhì)生活的追求。VR技