中國房地產(chǎn)市場形勢展望報告

2021年中國房地產(chǎn)市場形勢展望報告

KINVO金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)2021年1月目錄報告結(jié)構(gòu)....................................................................3第一局部：2021年房地產(chǎn)市場回憶...........................4第二局部：2021年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢.............................22第三局部：2021年政策走向研判.............................28第四局部：2021年市場展望與房企對......................39報告結(jié)構(gòu)2012年房地產(chǎn)市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二報告結(jié)構(gòu)2012年房地產(chǎn)市場回顧一市場運行房企運營2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二要點——2021年房地產(chǎn)市場回憶〔1〕市場運行：歷經(jīng)近3年最為系統(tǒng)和堅決的政策調(diào)控后，2021年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)性回暖。全國商品房市場銷售規(guī)模和銷售均價都有不同程度的上漲，開發(fā)投資同比明顯增長，重點城市的土地市場成交也在四季度持續(xù)向好。由于新開工面積的同比下降，市場供求同比趨緊。此輪市場回暖的推動因素來自四方面：貨幣政策調(diào)整的最新觸發(fā)，房企策略的順時調(diào)整，需求強勁與周期性釋放，以及市場預(yù)期改變的強化作用?？傮w來看，經(jīng)濟(jì)興旺且房價高的一線和二線熱點城市領(lǐng)跑市場，東部領(lǐng)跑西部。全國房價均值有所回落的城市成交上升更快。與以往市場回暖不同的是，2021年全國樓市回暖呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性特點。在需求方面：剛需主導(dǎo)市場反彈；高端市場及非第一居所仍然偏冷；投資投機性購房繼續(xù)被抑制，在商品住宅限購的影響下，非居住類物業(yè)成為投資新熱點。同時，不同級別城市呈現(xiàn)出梯隊性差異表現(xiàn)，一二線熱點城市回暖明顯，而三四線城市不佳。房企運營：面對房地產(chǎn)市場的變化態(tài)勢，房企策略順時調(diào)整，保障銷售規(guī)模成長。多數(shù)規(guī)模領(lǐng)先企業(yè)2021年度銷售方案完成情況良好，全面跑贏市場，銷售額增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場平均增長率。這不但保障了企業(yè)的健康運營，也為未來市場競爭奠定了堅實的根底。規(guī)模領(lǐng)先企業(yè)之所以取得不俗業(yè)績，歸功于“堅持銷售規(guī)模持續(xù)成長+銷售價格隨行就市〞的根底策略。在對2021年市場悲觀預(yù)期下，多數(shù)企業(yè)平均銷售均價呈現(xiàn)下降態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度持續(xù)顯著提升，TOP10房企市場份額從2021年的8.16%上升至2021年的15.36%。要點——2021年房地產(chǎn)市場回憶〔2〕2021年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖調(diào)控不放松；消費者觀望心態(tài)濃重；市場預(yù)期極度悲觀；整體市場成交低迷。市場運行-11-2月份—觀望膠著，市場仍延續(xù)2021年低迷狀態(tài)3-6月

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價調(diào)量升，市場快速回暖下半年—

市場轉(zhuǎn)好趨勢確立，量價齊升政策預(yù)調(diào)微調(diào)，貨幣政策轉(zhuǎn)向，促發(fā)市場預(yù)期轉(zhuǎn)好；房企加大促銷力度，以價換量，激發(fā)剛需入市；剛需率先回暖，市場活潑度提升；整體呈現(xiàn)價調(diào)量升態(tài)勢。剛需加速釋放，銷售持續(xù)向好，各地市場全面活潑；高端和投資需求有所活潑；土地市場結(jié)束觀望，房企積極入市，成交和地價快速從低谷上升；房價從階段低谷上升，年底加速漲升；市場向好趨勢全面確立，年底甚至現(xiàn)局部過熱跡象。2021年全國商品房市場主要指標(biāo)年度變化走勢市場運行-2銷售規(guī)模：同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場銷量再創(chuàng)新高。1～11月，全國商品房銷售9.17億平方米，同比增長2.36%，整體銷售規(guī)模同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場銷售量再創(chuàng)新高。商品房銷售額同比增長9.13%，商品住宅同比增長10.35%。房價走勢：先調(diào)整后上升，多數(shù)城市全年平均房價呈小幅升降。新開工面積：商品房和住宅同比均下降。1～11月，全國商品房累計新開工16.24億平方米，同比下降7.17%，其中住宅新開工面積同比下降11.14%。開發(fā)投資：商品房和住宅同比增幅均在10%以上。1～11月，全國商品房和住宅開發(fā)投資同比增幅分別為16.74%和11.92%。售供比值：同比上升，開工面積與銷售面積差距縮小。以商品房銷售面積和新開工面積計算的名義售供比值為56.46%，同比提高5.25%。商品房銷售規(guī)模同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，而商品房和住宅新開工面積始終為負(fù)增長，開工面積與銷售面積的差值比上年同期有所下降。土地市場：上半年供求低迷，下半年平穩(wěn)上升，供求整體處于低位，土地出讓金明顯下滑。全國300個城市土地出讓金總額為19504.3億元，同比減少13%。但四季度，重點城市土地市場逐漸變強，成交持續(xù)向好。經(jīng)濟(jì)興旺且房價高的一線城市和二線熱點城市領(lǐng)跑，東部領(lǐng)跑西部，全年房價回落城市成交上升更快市場運行-32021年1～11月份局部城市房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)〔數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局系統(tǒng)〕序號區(qū)域城市銷售面積（萬平米）銷售增長（%）房價水平（元/平米）房價漲幅（%）開工面積（萬平米）開工增長（%）商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅1一線城市北京1532/117938.26/52.7317597/17239-4.78/-0.072897/1455-26.05/-40.502深圳472/43617.82/16.2419604/18993-6.60/-7.91867/54554.06/42.313上海1610/13697.45/12.9614395/14264-6.77/-0.452532/1464-23.14/-33.054廣州1162/9998.26/12.5112789/117493.96/6.631445/928-27.03/-32.075二線城市杭州979/83955.92/63.6513319/13190-2.15/1.451701/944-27.65/-31.086武漢1221/108647.44/46.267328/6964-4.15/-3.841910/13901.55/0.157大連953/86131.56/28.307643/7237-7.35/-10.641455/10962.87/-3.398蘇州1299/113021.80/29.758997/8847-0.75/-2.021858/1261-7.14/-16.819無錫789/67738.86/46.728413/7712-2.96/-5.851556/1002-10.06/-17.3810南京822/75924.51/29.7710178/96916.82/13.071345/908-28.80/-34.0611沈陽2118/188414.06/11.276336/60007.69/6.753804/287530.60/26.4312成都2486/21436.19/7.097100/64715.52/2.243111/202614.34/4.2613重慶3816/34933.49/4.255110/48676.84/6.485320/3945-12.11/-15.0414鄭州1135/9981.39/5.236465/57614.46/16.841953/119922.80/2.1015合肥1123/10062.91/6.586165/57361.02/1.391403/901-23.06/-33.0916天津1313/11963.35/7.038179/7949-8.59/-7.071373/10272.65/-1.6217長沙1325/1216-3.61/-5.706024/55795.09/2.591677/1056-21.31/-35.9518青島776/694-12.80/-13.358079/76176.16/4.021708/1196-0.03/-3.8319西安1299/1173-13.16/-17.096608/62156.41/4.712541/206015.55/7.12全國樓市逆轉(zhuǎn)回暖，時間早且持續(xù)好貨幣政策調(diào)整是最先觸發(fā)點2021年內(nèi)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，流動性適度寬松，直接利好市場。房企策略調(diào)整功不可沒2021開年，房產(chǎn)市場“慘淡〞開局，市場成交大幅下滑，大局部房企資金鏈趨緊。對市場悲觀預(yù)期，房企優(yōu)選“以價換量〞策略，推動主流購房需求加速釋放。在此背景下，調(diào)整運營方案，加大針對主流產(chǎn)品推盤力度。需求強勁與周期性釋放是市場走強的內(nèi)在根底我國仍處于城市化加速的中期階段，城市住房需求根底依然穩(wěn)固。2021年房價下降以來，剛性和改善性需求持續(xù)累積。隨著2021年對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，剛需和局部改善性需求加速釋放，推動市場走強。市場預(yù)期的改變強化市場回暖趨勢先是中央強化住房調(diào)控政策，地方政府嚴(yán)格執(zhí)行，市場形成下跌預(yù)期。接著中央宏觀政策微調(diào)涉及房地產(chǎn)，地方政府政策執(zhí)行變相放松，引起市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，從而加速市場回暖。市場運行-4全國樓市回暖呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性特點剛需主導(dǎo)2021年首次置業(yè)者占大多數(shù)，“剛需〞反彈，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入剛需主導(dǎo)的時代。剛需市場結(jié)構(gòu)性偏熱是2021年市場變化的顯著特點。高端市場及非第一居所仍然偏冷由于限購、限貸不放松，別墅等高端需求繼續(xù)嚴(yán)格受限，雖然年底有局部高端市場出現(xiàn)一定回暖，但力度仍偏弱。投資投機購房繼續(xù)被抑制既往投資熱點城市中，經(jīng)濟(jì)根底扎實、消費需求強勁的一二線城市再次領(lǐng)跑市場，而像溫州、鄂爾多斯等自身消費需求規(guī)模小的投資熱點城市加速隕落。不同城市梯隊表現(xiàn)一線好于二線，二線好于三四線。在一線和二線熱點城市全面回暖甚至局部偏熱的同時，仍有許多三、四線城市表現(xiàn)不佳。非居住類物業(yè)明顯成為投資新熱點特別是一二線城市的寫字樓、商業(yè)物業(yè)的售價和租金加速上漲。市場運行-5規(guī)模領(lǐng)先企業(yè)全面跑贏市場房企運營-1表：2021年度銷售額TOP50房企的銷售金額、銷售面積以及同比增長情況排名公司名稱銷售金額（億元）同比（%）銷售面積（萬平米）同比（%）1萬科地產(chǎn)141817%129923%2綠地集團(tuán)107839%118046%3保利地產(chǎn)101839%89839%4中海地產(chǎn)93530%74732%5恒大地產(chǎn)92314%153626%6萬達(dá)集團(tuán)90562%73988%7綠城中國51070%26064%8華潤置地50037%46756%9碧桂園47510%76412%10世茂房地產(chǎn)46046%41168%11龍湖地產(chǎn)4005%3699%12招商地產(chǎn)35670%245100%12融創(chuàng)中國35684%20068%14金地集團(tuán)35221%29338%15富力地產(chǎn)34018%30042%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)31017%25525%17雅居樂308-1%3217%18宏立城245暫無數(shù)據(jù)550暫無數(shù)據(jù)19中信地產(chǎn)236-7%23218%20華夏幸福232暫無數(shù)據(jù)331暫無數(shù)據(jù)20保利香港23238%24914%22首開股份21531%14318%23中國鐵建21360%21631%24中國中鐵19964%21134%25融僑集團(tuán)1903%125-14%排名公司名稱銷售金額（億元）同比（%）銷售面積（萬平米）同比（%）26榮盛發(fā)展18355%32354%27金融街18041%11364%28和記黃埔176暫無數(shù)據(jù)128暫無數(shù)據(jù)29佳兆業(yè)17318%26519%30金科集團(tuán)17122%176-3%31新城控股16315%18512%32北京城建162暫無數(shù)據(jù)103暫無數(shù)據(jù)33九龍倉15417%13548%34復(fù)地集團(tuán)15020%1293%35中糧集團(tuán)14325%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)36藍(lán)光實業(yè)125暫無數(shù)據(jù)179暫無數(shù)據(jù)36首創(chuàng)置業(yè)12512%16336%38越秀地產(chǎn)12354%103暫無數(shù)據(jù)39合景泰富120-10%90-9%40大華集團(tuán)11750%96暫無數(shù)據(jù)41廈門建發(fā)112暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)42恒盛地產(chǎn)1115%11514%43中南建設(shè)11022%13933%44旭輝集團(tuán)106暫無數(shù)據(jù)118暫無數(shù)據(jù)44仁恒置地106暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)46路勁基建105暫無數(shù)據(jù)110暫無數(shù)據(jù)47合生創(chuàng)展104-6%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48濱江集團(tuán)103暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48建業(yè)地產(chǎn)10324%16018%50金輝集團(tuán)102-22%112-16%50卓越置業(yè)102暫無數(shù)據(jù)85暫無數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評中心等共同聯(lián)合發(fā)布的2021、2021年度?中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?綜合整理相對全國商品房銷售不到5%的面積增長和不到10%的銷售額增長，多數(shù)領(lǐng)先房企年增長率遠(yuǎn)高于市場平均增長率。規(guī)模領(lǐng)先企業(yè)全面跑贏市場房企運營-1表：2021年度銷售額TOP50房企的銷售金額、銷售面積以及同比增長情況數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評中心等共同聯(lián)合發(fā)布的2021、2021年度?中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?綜合整理同比上升在TOP50房企業(yè)中：40家可統(tǒng)計銷售額同比，35家同比上升36家可統(tǒng)計銷售面積同比，32家同比上升下降多數(shù)規(guī)模企業(yè)年度方案完成良好，保障健康運營，奠定未來競爭根底房企運營-2表：2021年度銷售額TOP50房企的銷售額、銷售面積以及年度方案完成率排名公司名稱銷售金額(億元)銷售面積

(萬平方米)銷售額目標(biāo)完成率(%)1萬科地產(chǎn)1418129996%2綠地集團(tuán)10781180108%3保利地產(chǎn)1018898127%4中海地產(chǎn)935747146%5恒大地產(chǎn)9231536115%6萬達(dá)集團(tuán)905739139%7綠城中國510260128%8華潤置地500467100%9碧桂園475764110%10世茂房地產(chǎn)460411131%11龍湖地產(chǎn)400369103%12招商地產(chǎn)356245170%12融創(chuàng)中國356200119%14金地集團(tuán)352293117%15富力地產(chǎn)340300103%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)310255115%17雅居樂30832188%18宏立城245550暫無數(shù)據(jù)19中信地產(chǎn)236232暫無數(shù)據(jù)20華夏幸福232331暫無數(shù)據(jù)20保利香港232249145%22首開股份215143154%23中國鐵建213216暫無數(shù)據(jù)24中國中鐵199211暫無數(shù)據(jù)25融僑集團(tuán)190125暫無數(shù)據(jù)排名公司名稱銷售金額(億元)銷售面積

(萬平方米)銷售額目標(biāo)完成率(%)26榮盛發(fā)展183323136%27金融街18011390%28和記黃埔176128暫無數(shù)據(jù)29佳兆業(yè)173265105%30金科集團(tuán)171176101%31新城控股163185109%32北京城建162103162%33九龍倉154135121%34復(fù)地集團(tuán)150129136%35中糧集團(tuán)143暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)36藍(lán)光實業(yè)125179暫無數(shù)據(jù)36首創(chuàng)置業(yè)12516383%38越秀地產(chǎn)123103123%39合景泰富12090100%40大華集團(tuán)11796暫無數(shù)據(jù)41廈門建發(fā)112暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)42恒盛地產(chǎn)11111585%43中南建設(shè)110139110%44旭輝集團(tuán)106118暫無數(shù)據(jù)44仁恒置地106暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)46路勁基建105110暫無數(shù)據(jù)47合生創(chuàng)展104暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48濱江集團(tuán)103暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48建業(yè)地產(chǎn)103160114%50金輝集團(tuán)102112暫無數(shù)據(jù)50卓越置業(yè)10285暫無數(shù)據(jù)備注：1、房企排名數(shù)據(jù)〔含銷售金額和銷售面積〕：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評中心和CRIC共同發(fā)布的?2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?；2、銷售目標(biāo)完成率：通過網(wǎng)絡(luò)收集各房企財務(wù)報告、高層講話或公司會議等提出的銷售目標(biāo)，將銷售額與銷售目標(biāo)做比值，結(jié)果尚不夠精確。大型品牌企業(yè)穩(wěn)定性強，地方優(yōu)勢企業(yè)易現(xiàn)波動房企運營-3表：2021-2021年度領(lǐng)先房企的銷售額排名2010年2011年2012年TOP30公司名稱銷售額(億元)TOP50公司名稱銷售額(億元)TOP50公司名稱銷售額(億元)1萬科集團(tuán)10261萬科集團(tuán)12101萬科地產(chǎn)14182保利地產(chǎn)6602恒大集團(tuán)8082綠地集團(tuán)10783綠地集團(tuán)6503綠地集團(tuán)7763保利地產(chǎn)10184中海外5784保利地產(chǎn)7324中海地產(chǎn)9355恒大地產(chǎn)5275中海地產(chǎn)7205恒大地產(chǎn)9236綠城中國5226萬達(dá)集團(tuán)5606萬達(dá)集團(tuán)9057萬達(dá)集團(tuán)3697碧桂園4307綠城中國5108龍湖集團(tuán)3368龍湖集團(tuán)3818華潤置地5009碧桂園3309華潤置地3669碧桂園47510富力地產(chǎn)32110世茂房產(chǎn)31510世茂房產(chǎn)46011雅居樂29511雅居樂31011龍湖地產(chǎn)40012中信地產(chǎn)28212綠城中國30012招商地產(chǎn)35613金地集團(tuán)28013金地集團(tuán)29012融創(chuàng)中國35614世茂房產(chǎn)26914富力地產(chǎn)28714金地集團(tuán)35215華潤置地22615遠(yuǎn)洋地產(chǎn)26515富力地產(chǎn)34016遠(yuǎn)洋地產(chǎn)21416中信地產(chǎn)25516遠(yuǎn)洋地產(chǎn)31017復(fù)地集團(tuán)17217招商地產(chǎn)21017雅居樂30818招商地產(chǎn)14318融創(chuàng)中國19318宏立城24519新城控股14019融僑集團(tuán)18519中信地產(chǎn)23620星河灣13520華僑城18020華夏幸福23221中國中鐵13321保利香港16820保利香港23222金科實業(yè)13222首開股份16422首開股份21523首開股份13023佳兆業(yè)14723中國鐵建21324世紀(jì)金源12624新城控股14224中國中鐵19925保利香港12325金科集團(tuán)14025融僑集團(tuán)1902010年2011年2012年TOP30公司名稱銷售額(億元)TOP50公司名稱銷售額(億元)TOP50公司名稱銷售額(億元)26金輝集團(tuán)11826合景泰富13426榮盛發(fā)展18327華僑城11627中國鐵建13327金融街18028首創(chuàng)置業(yè)11528九龍倉13228和記黃埔17629合景泰富11329金輝集團(tuán)13129佳兆業(yè)17330金隅股份11030新世界發(fā)展13030金科集團(tuán)17131金融街12831新城控股16332復(fù)地集團(tuán)12532北京城建16233中國中鐵12133九龍倉15434金隅股份12034復(fù)地集團(tuán)15035榮盛發(fā)展11835中糧集團(tuán)14336soho中國11636藍(lán)光實業(yè)12537中糧集團(tuán)11436首創(chuàng)置業(yè)12538首創(chuàng)置業(yè)11238越秀地產(chǎn)12339合生創(chuàng)展11139合景泰富12040方興地產(chǎn)11040大華集團(tuán)11741恒盛地產(chǎn)10641廈門建發(fā)11242瑞安房地產(chǎn)9542恒盛地產(chǎn)11143中南建設(shè)9043中南建設(shè)11044世紀(jì)金源8944旭輝集團(tuán)10645中建地產(chǎn)8644仁恒置地10646億達(dá)集團(tuán)8546路勁基建10547建業(yè)地產(chǎn)8347合生創(chuàng)展10448建發(fā)房產(chǎn)8248濱江集團(tuán)10349越秀地產(chǎn)8048建業(yè)地產(chǎn)10350大華集團(tuán)7850金輝集團(tuán)102

50卓越置業(yè)102數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評中心等共同聯(lián)合發(fā)布的2021-2021年?中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?綜合整理只有TOP30排名前25名：大多數(shù)銷售額已跨越200億門檻，多為全國布局的大型品牌企業(yè)，開展穩(wěn)定性較強。后25名：多為地方優(yōu)勢企業(yè)，穩(wěn)定性相對較差，從歷年排行看，易因市場波動出現(xiàn)起伏。前25名后25名房企運營-4表：局部領(lǐng)先房企2021-2021年市場份額變化TOP102009TOP20房企2010TOP30房企2011TOP50房企2012TOP50房企排名公司名稱市場份額排名公司名稱市場份額排名公司名稱市場份額排名公司名稱市場份額1萬科1.43%1萬科集團(tuán)1.74%1萬科集團(tuán)2.05%1萬科地產(chǎn)2.65%2綠城1.16%2保利地產(chǎn)1.12%2恒大集團(tuán)1.37%2綠地集團(tuán)2.01%3保利地產(chǎn)0.98%3綠地集團(tuán)1.10%3綠地集團(tuán)1.31%3保利地產(chǎn)1.90%4中海外0.94%4中海外0.98%4保利地產(chǎn)1.24%4中海地產(chǎn)1.75%5綠地0.82%5恒大地產(chǎn)0.89%5中海地產(chǎn)1.22%5恒大地產(chǎn)1.72%6恒大0.70%6綠城中國0.88%6萬達(dá)集團(tuán)0.95%6萬達(dá)集團(tuán)1.69%7華潤置地0.57%7萬達(dá)集團(tuán)0.62%7碧桂園0.73%7綠城中國0.95%8富力0.55%8龍湖集團(tuán)0.57%8龍湖集團(tuán)0.64%8華潤置地0.93%9世紀(jì)金源0.54%9碧桂園0.56%9華潤置地0.62%9碧桂園0.89%10碧桂園0.48%10富力地產(chǎn)0.54%10世茂房地產(chǎn)0.53%10世茂房地產(chǎn)0.86%8.16%9.00%10.65%15.36%11金地0.47%11雅居樂0.50%11雅居樂0.52%11龍湖地產(chǎn)0.75%12世茂房地產(chǎn)0.45%12中信地產(chǎn)0.48%12綠城中國0.51%12招商地產(chǎn)0.67%13龍湖0.43%13金地集團(tuán)0.47%13金地集團(tuán)0.49%12融創(chuàng)中國0.67%14中信地產(chǎn)0.41%14世茂房地產(chǎn)0.46%14富力地產(chǎn)0.49%14金地集團(tuán)0.66%15雅居樂0.37%15華潤置地0.38%15遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.45%15富力地產(chǎn)0.64%16招商地產(chǎn)0.36%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.36%16中信地產(chǎn)0.43%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.58%17合生創(chuàng)展0.34%17復(fù)地集團(tuán)0.29%17招商地產(chǎn)0.36%17雅居樂0.58%18遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.31%18招商地產(chǎn)0.24%18融創(chuàng)中國0.33%18宏立城0.46%19福建融僑0.31%19新城控股0.24%19融僑集團(tuán)0.31%19中信地產(chǎn)0.44%20星河灣0.30%20星河灣0.23%20華僑城0.30%20華夏幸福0.43%11.89%12.64%14.84%21.22%21中國中鐵0.22%21保利香港0.28%20保利香港0.43%22金科實業(yè)0.22%22首開股份0.28%22首開股份0.40%23首開股份0.22%23佳兆業(yè)0.25%23中國鐵建0.40%24世紀(jì)金源0.21%24新城控股0.24%24中國中鐵0.37%25保利香港0.21%25金科集團(tuán)0.24%25融僑集團(tuán)0.35%26金輝集團(tuán)0.20%26合景泰富0.23%26榮盛發(fā)展0.34%27華僑城0.20%27中國鐵建0.22%27金融街0.34%28首創(chuàng)置業(yè)0.19%28九龍倉0.22%28和記黃埔0.33%29合景泰富0.19%29金輝集團(tuán)0.22%29佳兆業(yè)0.32%30金隅股份0.19%30新世界發(fā)展0.22%30金科集團(tuán)0.32%14.70%17.24%24.83%31金融街0.22%31新城控股0.30%32復(fù)地集團(tuán)0.21%32北京城建0.30%33中國中鐵0.20%33九龍倉0.29%34金隅股份0.20%34復(fù)地集團(tuán)0.28%35榮盛發(fā)展0.20%35中糧集團(tuán)0.27%36soho中國0.20%36藍(lán)光實業(yè)0.23%37中糧集團(tuán)0.19%36首創(chuàng)置業(yè)0.23%38首創(chuàng)置業(yè)0.19%38越秀地產(chǎn)0.23%39合生創(chuàng)展0.19%39合景泰富0.22%40方興地產(chǎn)0.19%40大華集團(tuán)0.22%41恒盛地產(chǎn)0.18%41廈門建發(fā)0.21%42瑞安房地產(chǎn)0.16%42恒盛地產(chǎn)0.21%43中南建設(shè)0.15%43中南建設(shè)0.21%44世紀(jì)金源0.15%44旭輝集團(tuán)0.20%45中建地產(chǎn)0.15%44仁恒置地0.20%46億達(dá)集團(tuán)0.14%46路勁基建0.20%47建業(yè)地產(chǎn)0.14%47合生創(chuàng)展0.19%48建發(fā)房產(chǎn)0.14%48濱江集團(tuán)0.19%49越秀地產(chǎn)0.14%48建業(yè)地產(chǎn)0.19%50大華集團(tuán)0.13%50金輝集團(tuán)0.19%20.71%50卓越置業(yè)0.19%29.58%TOP50TOP30TOP20數(shù)據(jù)來源：1、以國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國年度銷售額數(shù)據(jù)為根底，由于2021年全國銷售額數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，此處由2021年1-11月全國銷售額數(shù)據(jù)計算；2、各房企年度銷售額，金網(wǎng)絡(luò)根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評中心等共同聯(lián)合發(fā)布的2021-2021年?中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?綜合整理；3、根據(jù)全國年度銷售額和房企年度銷售額數(shù)據(jù)，計算市場份額。市場集中度持續(xù)顯著提高。多數(shù)領(lǐng)先房企一直堅持規(guī)模+銷量成長的目標(biāo)房企運營-5表：2021年度TOP10房企的歷年市場銷售額2012TOP10公司名稱銷售金額銷售面積20092010201120122009201020112012全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)(統(tǒng)計局公布)43995億元52479億元59119億元53526億元(1-11月總計)93713萬平方米104349萬平方米109900萬平方米91705萬平方米（1-11月總計)1萬科地產(chǎn)630102612101418668847106012992綠地集團(tuán)360650776107852074380811803保利地產(chǎn)43066073210185107236478984中海地產(chǎn)4135787209354815305667475恒大地產(chǎn)307527808923580831122015366萬達(dá)集團(tuán)暫無數(shù)據(jù)369560905暫無數(shù)據(jù)2783927397綠城中國5105223005103512551592608華潤置地2492263665002132233004679碧桂園21233043047543360068476410世茂房地產(chǎn)198269315460225220244411數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評中心等共同聯(lián)合發(fā)布的2021-2021年?中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?的銷售數(shù)據(jù)，以及國家統(tǒng)計局公布的全房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，綜合計算整理。普遍采取堅持“銷售規(guī)模持續(xù)成長+銷售價格隨行就市〞的根底策略房企運營-6表：2021年度TOP50房企銷售額、銷售額同比和平均售價同比變化〔TOP17，TOP18-TOP50見下頁〕策略分析排名公司名稱銷售額（億元）銷售額同比（%）銷售面積同比（%）銷售均價同比（%）第一梯隊：穩(wěn)步成長，隨行就市年度銷售額900億元以上；銷售增幅基本在10%-40%；基本采取隨行就市維穩(wěn)的價格戰(zhàn)，均價有0-10%下調(diào)。1萬科地產(chǎn)141817%23%-4%2綠地集團(tuán)107839%46%-5%3保利地產(chǎn)101839%39%0%4中海地產(chǎn)93530%32%-2%5恒大地產(chǎn)92314%26%-9%6萬達(dá)集團(tuán)90562%88%-14%第二梯隊：現(xiàn)金為王+保守求穩(wěn)年度銷售額300-500億（銷售額為500-900億的企業(yè)為空擋）；華潤、世茂、招商、金地和富力都趨向“現(xiàn)金為王”，以低價保障銷售增長；碧桂園、龍湖、遠(yuǎn)洋、雅居樂堅守溫和價格策略，銷售額增幅受限；綠城和融創(chuàng)平均售價逆勢上揚，取得銷售額、銷售面積和銷售價格“三豐收”。7綠城中國51070%64%4%8華潤置地50037%56%-12%9碧桂園47510%12%-1%10世茂房地產(chǎn)46046%68%-13%11龍湖地產(chǎn)4005%9%-4%12招商地產(chǎn)35670%100%-15%12融創(chuàng)中國35684%68%10%14金地集團(tuán)35221%38%-12%15富力地產(chǎn)34018%42%-16%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)31017%25%-7%17雅居樂308-1%7%-7%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評中心等共同聯(lián)合發(fā)布的?2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?、?2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?、?2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?、?2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?綜合整理多數(shù)領(lǐng)先企業(yè)銷售額顯著增長，而平均銷售價格多呈下降態(tài)勢。價格下調(diào)原因有三個方面：一是市場結(jié)構(gòu)變化，二是市場布局變化，三是以價換量的銷售策略。房企運營-6表：2021年度TOP50房企銷售額、銷售額同比和平均售價同比變化〔TOP18-TOP50，其中局部企業(yè)因數(shù)據(jù)缺乏暫未入列〕排名公司名稱銷售金額（億元）銷售金額同比（%）銷售面積同比（%）銷售均價同比（%）第三梯隊：或保守或求進(jìn)銷售金額在200億元以下（不能監(jiān)測到銷售同比的房企未入列）；19中信地產(chǎn)236-7%18%-22%20保利香港23238%14%21%22首開股份21531%18%11%23中國鐵建21360%31%22%24中國中鐵19964%34%23%25融僑集團(tuán)1903%-14%20%26榮盛發(fā)展18355%54%1%27金融街18041%64%-14%29佳兆業(yè)17318%19%-1%30金科集團(tuán)17122%-3%26%31新城控股16315%12%3%33九龍倉15417%48%-21%34復(fù)地集團(tuán)15020%3%16%35中糧集團(tuán)14325%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)36藍(lán)光實業(yè)12512%36%-18%38越秀地產(chǎn)12354%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)39合景泰富120-10%-9%-2%40大華集團(tuán)11750%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)42恒盛地產(chǎn)1115%14%-8%43中南建設(shè)11022%33%-8%47合生創(chuàng)展104-6%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48建業(yè)地產(chǎn)10324%18%5%50金輝集團(tuán)102-22%-16%-7%普遍采取“堅持銷售規(guī)模持續(xù)成長+銷售價格隨行就市〞的根底策略數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評中心等共同聯(lián)合發(fā)布的?2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?、?2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?、?2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?、?2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜?綜合整理。保持土地儲藏的動態(tài)均衡，后續(xù)開展資源有保障房企運營-7表：局部領(lǐng)先房企土地資源儲藏情況〔單位：萬㎡〕數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫企業(yè)發(fā)布2021-2021年年度土地儲藏量綜合整理，2021年數(shù)據(jù)從各房企發(fā)布報告中獲得。備注：除萬科2021年是截止到9月外，其他企業(yè)數(shù)據(jù)均是截止到6月，排名順序是2021年銷售額，未入列房企暫無數(shù)據(jù)。2021年上半年，領(lǐng)先房企去化速度慢，拿地也相應(yīng)謹(jǐn)慎。下半年銷售好轉(zhuǎn)，購地迅速轉(zhuǎn)趨積極。一、二線城市仍然是領(lǐng)先企業(yè)的主戰(zhàn)場房企運營-8級別2009201020112012總計14155198541405915213一線城市3817166011991521

二線城市80511134169128095三、四線城市2287685359485597表：2021-2021年TOP50領(lǐng)先房企在不同級別城市的新增規(guī)劃建面匯總〔萬㎡〕級別2009201020112012總計4663491626323682一線城市230314366891150二線城市1909271113002002三、四線城市452769643531表：2021-2021年top50領(lǐng)先房企在不同級別城市新增土地總成交金額〔億元〕備注：數(shù)據(jù)是從中指數(shù)據(jù)庫中整理其能監(jiān)測到的TOP50企業(yè)以及能監(jiān)測到的各企業(yè)進(jìn)駐城市，整理其新增土地分城市級別數(shù)據(jù)，最終匯總求和得出。該數(shù)據(jù)小于企業(yè)發(fā)布數(shù)據(jù)，但可以看出相對趨勢。報告結(jié)構(gòu)2012年房地產(chǎn)市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二宏觀走勢經(jīng)濟(jì)動力投資形勢貨幣供給要點——2021年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢宏觀研判：總體上看，中國經(jīng)濟(jì)已辭別“高增長〞時代，在“穩(wěn)中求進(jìn)〞中央總基調(diào)下，2021年宏觀政策將加大“預(yù)調(diào)微調(diào)〞力度。在外部環(huán)境仍舊偏緊的情況下，從“三駕馬車〞到“雙輪驅(qū)動〞，內(nèi)需漸成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主動力。2021年經(jīng)濟(jì)增長將溫和上升，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對房地產(chǎn)市場的影響更趨積極。2021年宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)溫和復(fù)蘇2021年，全國GDP為51.93萬億元，比上年增長7.8%。全年CPI同比上漲2.6%，比上年的5.4%明顯回落。2021年，在“穩(wěn)中求進(jìn)〞的總基調(diào)下，宏觀政策將加大“預(yù)調(diào)微調(diào)〞力度。預(yù)計2021年GDP增幅將達(dá)8%左右，投資、消費和凈出口增速都將有小幅上升。從物價運行規(guī)律來看，本輪CPI筑底根本完成，已經(jīng)開始醞釀新的上升周期，預(yù)計CPI增幅將達(dá)3%左右。宏觀走勢-12424表：2021-2021年全國GDP、CPI和PPI同比增速〔數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局〕預(yù)計2021年GDP增幅8%，CPI增幅3%左右轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長模式，內(nèi)需將逐漸成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主動力外部環(huán)境難有改觀，外需增長乏力，2021年內(nèi)需仍將是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主動力。2021年前三個季度，在總需求對經(jīng)濟(jì)增長拉動中，消費占55%，投資占50.5%，并且消費對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)連續(xù)三個季度超過投資。與此同時，外需增長乏力，對GDP增長的拉動為-0.4%，延續(xù)了2021年對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)拉動態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)動力-1表：中國GDP增長率及“三駕馬車〞對經(jīng)濟(jì)增長的拉動〔單位：%〕數(shù)據(jù)來源：WIND年份GDP增長率最終消費資本形成凈出口2003103.66.30.1200410.145.50.6200511.34.34.42.6200612.75.15.62200714.25.66.12.520089.64.24.60.820099.24.48.4-3.6201010.44.55.50.420119.24.74.9-0.42012（Q1-Q3）7.74.23.9-0.4政策刺激使固定資產(chǎn)投資維持較快增長宏觀政策穩(wěn)中趨松，根底設(shè)施投資繼續(xù)推進(jìn)，保障房建設(shè)繼續(xù)擴大規(guī)模，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加快開展，預(yù)計2021年固定資產(chǎn)投資增長22%左右。在出口形勢嚴(yán)峻、經(jīng)濟(jì)超預(yù)期減速的大背景下，2021年我國采取了一系列擴大投資政策措施，固定資產(chǎn)投資依然實現(xiàn)了較快增長。2021年1-12月份，全國固定資產(chǎn)投資〔不含農(nóng)戶〕364835億元，同比名義增長20.6%。

投資形勢-1數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局表：固定資產(chǎn)投資〔不含農(nóng)戶〕增速〔單位：%〕2021年貨幣、信貸“穩(wěn)健取向〞，新增貨幣供給量將適度增長在經(jīng)濟(jì)增速趨穩(wěn)背景下，2021年的中國貨幣政策將會“穩(wěn)中有進(jìn)〞，預(yù)計2021年社會融資規(guī)模達(dá)17萬億元左右，信貸投放9萬億元左右，M2同比增15%左右。2021年社會融資總量持續(xù)增長，達(dá)15.76萬億元，同比增2.93萬億元。其中人民幣貸款增加8.2萬億元，同比增7320億元。顯示2021年貨幣政策總體中性偏松。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出2021年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要適當(dāng)擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加。貨幣供給-1數(shù)據(jù)來源：央行報告結(jié)構(gòu)2012年房地產(chǎn)市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二2021年政策演變2021年政策走向新型城鎮(zhèn)化機遇與挑戰(zhàn)要點——2021年政策走向研判〔1〕政策研判：2021年，在“穩(wěn)中求進(jìn)〞的總基調(diào)下，宏觀政策和地產(chǎn)政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，對房市走勢產(chǎn)生了積極影響。地方政府在政策執(zhí)行中的彈性，客觀上起到了為房市局部松綁的效果。2021年，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變，政策相對穩(wěn)定：更加突出兩手抓策略。對房價上漲仍會保持高度警惕。建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展的長效機制將成為政策發(fā)力的新方向和新重點，包括保障房制度、房地產(chǎn)稅收制度、土地變革制度。要點——2021年政策走向研判〔2〕新型城鎮(zhèn)化的機遇與挑戰(zhàn)：中國城鎮(zhèn)化將是一個分化的過程，不同城鎮(zhèn)開展路徑會有比較明顯差異，從而使得各地房地產(chǎn)市場更趨分化。農(nóng)民工市民化是下一階段推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵課題，對房地產(chǎn)行業(yè)和市場的影響是多面的。集體土地制度變革，可能是未來一個階段房地產(chǎn)企業(yè)開展最重大的開展機遇。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對房地產(chǎn)投資開發(fā)模式提出了變革拓展要求：從單一商品房開發(fā)到城鎮(zhèn)區(qū)域綜合開發(fā)的新機遇和新模式。政策預(yù)調(diào)微調(diào)，對房市產(chǎn)生積了極影響年初貨幣政策的轉(zhuǎn)向為房地產(chǎn)市場注入了活水。國家執(zhí)行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，通過兩次下調(diào)存準(zhǔn)率和存貸款基準(zhǔn)利率，使得流動性過緊的局面出現(xiàn)松動。政府一直堅持落實差異化信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)開展。一年多來，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控總體基調(diào)，繼續(xù)對房價上漲保持高壓態(tài)勢的同時，政策執(zhí)行由“全面收緊〞逐步朝“差異化〞轉(zhuǎn)向。2021年政策演變-1地方對政策的彈性執(zhí)行，起到了局部松綁效果地方層面：相對于中央政府對房市調(diào)控的堅持，2021年地方政府在政策執(zhí)行上，表現(xiàn)出更多的彈性。雖然沒有觸碰限購紅線，但對剛性需求給予了多層面的松綁。2021年很多地方采用調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金、信貸優(yōu)惠等多種方式，對首次購房給予更多支持。據(jù)統(tǒng)計，2021年以來全國有28個城市先后對公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，上半年延長貸款年限、增加貸款上限，下半年又進(jìn)一步下調(diào)首套房、二套房公積金貸款的首付比例。2021年政策演變-2房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變，政策相對穩(wěn)定2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)不變，限購、限貸、稅收等都將延續(xù)。對于未來房地產(chǎn)調(diào)控方向，住建部表示，2021年繼續(xù)嚴(yán)格實施差異化的住房信貸、稅收政策和限購措施。繼續(xù)實行限購措施，要堅決抑制投機投資性購房需求，支持合理自住和改善性需求。房價走勢仍是新一屆政府關(guān)注點，對房價上漲仍會保持高度警惕。2021年政策走向-1制度變革和長效機制2021年繼續(xù)實施調(diào)控同時，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展的長效機制將成為政策發(fā)力的新方向和新重點。住房保障制度：加快保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理等的制度建設(shè)。隨著保障性住房建設(shè)、交用頂峰的到來，住房保障制度建設(shè)和完善將成為今年制度變革的先導(dǎo)領(lǐng)域。房地產(chǎn)稅收制度：以稅收制度改革為核心，建立商品住房領(lǐng)域去投資化的長效機制。研究改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制。中央屢次明確提出要擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍，2021年房產(chǎn)稅擴大試點范圍，也是可以預(yù)見的。土地制度變革：不僅是土地出讓方式和出讓制度的完善，使其與房地產(chǎn)業(yè)新的定位和新的形勢相適應(yīng)，更重要的是集體所有制土地上市流通等更深層次的改革，在2021年將被更多地提及并將加快探索研究。2021年政策走向-2城鎮(zhèn)化實現(xiàn)的路徑差異，促使房市更趨分化全國各大中小城鎮(zhèn)的人口、土地、資金等方面存在顯著差異，意味著未來中國各地推進(jìn)城鎮(zhèn)化的起點條件會顯著不同。下一階段中國城鎮(zhèn)化將是一個分化的過程，不同城鎮(zhèn)的開展路徑會有比較明顯的差異。生產(chǎn)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變方向和速度會有所差異，導(dǎo)致消費和居住方式的轉(zhuǎn)變也必然有所不同，從而使得各地房地產(chǎn)市場更趨分化，對此房地產(chǎn)企業(yè)必須做好區(qū)域的布局和評估。新型城鎮(zhèn)化的機遇與挑戰(zhàn)-1農(nóng)民工市民化對房地產(chǎn)將產(chǎn)生多面影響新型城鎮(zhèn)化核心是人的城鎮(zhèn)化，隨著農(nóng)村務(wù)工人員市民化的推進(jìn)，意味著要讓更多中低收入人群成為市民，由此也給開發(fā)企業(yè)帶來四個層面的問題：問題一：中低端住房需求怎么滿足？問題二：對三、四線城市會產(chǎn)生重大影響，會否出現(xiàn)獨特開展時機？問題三：客觀上會促使政府更加重視調(diào)控房價，目前的調(diào)控政策是否會長期化？問題四：保障房市場是否存在長期時機，開發(fā)企業(yè)是否需要更多介入？新型城鎮(zhèn)化的機遇與挑戰(zhàn)-2集體土地制度變革可能是未來房企的重大機遇城鎮(zhèn)化過程中，土地價值的實現(xiàn)形式有兩種：農(nóng)村集體用地不改變性質(zhì)下的有償流轉(zhuǎn)，入市開發(fā)，其結(jié)果一方面是集體土地有望與國有土地一起，成為土地供給市場的“雙軌〞力量。通過提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)，將農(nóng)村集體土地順利征收，收儲為國有土地，再進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。這兩種土地價值實現(xiàn)形式，都可能會對一級土地開發(fā)商派生出巨大的商業(yè)空間，是房企重大的資源爭奪時機。對于儲藏著大量農(nóng)村集體性質(zhì)土地的企業(yè)來說，隨著各地加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化，集體土地流轉(zhuǎn)或征用后，其商業(yè)價值會大幅上升，無論轉(zhuǎn)性與否，公司都可通過商業(yè)運營和交易來盤活資產(chǎn)。更多一級土地開發(fā)商會從低本錢收儲中受益。由于目前各地城鎮(zhèn)化思路與制度尚處于形成初期，包括農(nóng)村集體土地征收等本錢還沒大幅提高，房地產(chǎn)企業(yè)定會乘此時機大舉擴張。一旦未來城鎮(zhèn)土地管理制度趨于完善，本錢大幅提高，房企早期儲藏低本錢城鎮(zhèn)地塊，是未來盈利一大保障。新型城鎮(zhèn)化的機遇與挑戰(zhàn)-3城鎮(zhèn)化促使房地產(chǎn)投資開發(fā)模式的變革隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對房地產(chǎn)投資開發(fā)模式提出了變革拓展要求：從單一商品房開發(fā)到城鎮(zhèn)區(qū)域綜合開發(fā)的新機遇和新模式。新型城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)企業(yè)開辟嶄新領(lǐng)域，同時要求開發(fā)企業(yè)具有更廣泛的能力，這對于房企來說面臨的將是轉(zhuǎn)型和升級的契機與挑戰(zhàn)，需要相應(yīng)地主動調(diào)整自身的開發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線，才能在新領(lǐng)域競爭中實現(xiàn)跨越式開展。新型城鎮(zhèn)化的機遇與挑戰(zhàn)-4目錄2012年房地產(chǎn)市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢2021年市場運行展望房企對策思考要點—2021年市場展望與房企對策〔1〕市場展望：未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢：2021年開始，市場可望步入一個新秩序下相對穩(wěn)定且可持續(xù)的新開展周期。未來幾年，以消費需求特別是剛需主導(dǎo)的市場格局將會相對穩(wěn)定和長期持續(xù)，市場將呈現(xiàn)理性繁榮的總體基調(diào)。未來幾年穩(wěn)房價將在某種程度上上升為國家戰(zhàn)略。2021年房地產(chǎn)市場運行展望：2021年市場需求根底相對穩(wěn)定活潑。2021年購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀，驅(qū)動購房者入市意愿強。市場成交可望到達(dá)兩位數(shù)的增長，上半年出現(xiàn)需求推動型的銷售頂峰，下半年有望出現(xiàn)供給推動型的銷售頂峰。2021年房價走勢將呈現(xiàn)“廠〞字型走勢。投資投機有所活潑但不會成為市場主導(dǎo)因素，在消費特別是剛需主導(dǎo)的格局下，房價不會出現(xiàn)持續(xù)暴漲。2021年不同城市表現(xiàn)回歸市場理性，即供求因素成為決定不同城市市場表現(xiàn)的決定性因素。房企對策：未來幾年市場成交和結(jié)構(gòu)都將相對穩(wěn)定且有保障，資源儲藏是規(guī)模擴張的關(guān)鍵。戰(zhàn)略布局：搶一線、戰(zhàn)二線、慎布三四線。結(jié)構(gòu)性對策：增量與存量雙線并舉，面向剛需和首次改善需求的商品房工程資源比重應(yīng)確保在70%以上?！耙?guī)模成長優(yōu)先+隨行就市定價〞的運營策略，是領(lǐng)先房企不斷取得成功的不二法寶，應(yīng)當(dāng)堅持并貫穿落實于從拿地到產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，到銷售的全流程。2021工程營銷：相對確定市場的競爭之道——消費者導(dǎo)向定價、以量搶量、搶時換量和差異政策。要點—2021年市場展望與房企對策〔2〕形成新秩序下相對穩(wěn)定且可持續(xù)的新開展周期2021年，市場可望步入一個新秩序下相對穩(wěn)定且可持續(xù)的新開展周期。2007年開始，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了為期5年的大調(diào)控、大調(diào)整。伴隨著市場的劇烈波動，房地產(chǎn)市場的目標(biāo)模式、政策制度、需求根底、資源條件等都進(jìn)行了全面的檢討，已經(jīng)初步形成新的方向性共識，并可望在未來相當(dāng)長時間內(nèi)得以堅持。市場參與各方經(jīng)過市場教育也更趨理性，影響市場開展的不確定因素正在逐步消除。因此，我們有理由相信，未來幾年市場的波動性將會減弱，在新的根底和新的秩序下，可望贏得一個較長時期的穩(wěn)定開展。未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢-1消費需求特別是剛需主導(dǎo)的格局將穩(wěn)定且持續(xù)未來幾年，商品住房市場將從過度投資回歸消費主導(dǎo)。以消費需求特別是剛需主導(dǎo)的市場格局將會相對穩(wěn)定和長期持續(xù)。與國家新的開展觀和開展路徑相適應(yīng)，房地產(chǎn)的民生屬性將更多地被強調(diào)，有限資源將更多地向中低收入階層傾斜，已經(jīng)確立的“去投資投機，鼓勵民生消費〞政策將成為長期制度，商品房市場回歸消費主導(dǎo)并將長期堅持。未來市場將呈現(xiàn)理性繁榮的總體基調(diào)。一方面，我國正處于城鎮(zhèn)化開展的加速和深化階段，商品住房的需求根底穩(wěn)定而且強勁，房地產(chǎn)繼續(xù)保持一個較長時期的繁榮仍然是可以期待的。另一方面，商品住房去投資化趨勢不可逆轉(zhuǎn)，投資投機被嚴(yán)格約束的市場不會重現(xiàn)過往幾年暴漲暴跌的走勢，市場更趨理性。未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢-2穩(wěn)定房價將上升為國家戰(zhàn)略基于對未來房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)開展關(guān)系的重新認(rèn)識，未來相當(dāng)長時間內(nèi)，努力保持一個相對穩(wěn)定的房價水平，將在某種程度上升為國家戰(zhàn)略。高房價壓制經(jīng)濟(jì)開展，需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)開展之間的內(nèi)在關(guān)系。過去十年房地產(chǎn)一直是推動經(jīng)濟(jì)開展的支柱之一。但在新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)的定位需要面臨重現(xiàn)評估。國家高層決策已經(jīng)明確指出，中國未來幾十年最大的開展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，而高房價不利于新型城鎮(zhèn)化開展。未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢-3需求根底相對穩(wěn)定活潑剛需強勁上半年可望迎來一輪剛需的階段性爆發(fā)；年中受政策再度收緊的壓制及季節(jié)因素的雙重影響，可能階段性休整，但持續(xù)時間不會太長；下半年經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好再次推動剛需保持穩(wěn)定。改善型和高端需求將階段性釋放經(jīng)2021年一年壓制后，將階段性釋放，實體經(jīng)濟(jì)走強也將成為改善和高端需求釋放的新的觸發(fā)點。政策是否會對改善性需求提供更大支持，是2021年值得關(guān)注的一個焦點。投資需求有釋放的可能，但活潑度有限已有活潑跡象，特別是隨著實體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)及通漲回彈刺激下，有一定程度釋放的可能，但活潑度有限，不會成為市場的主導(dǎo)性力量。2021年房地產(chǎn)市場運行展望-1購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀—“仍處上升階段〞購房者對房市周期的預(yù)期：2021年一二線城市購房者對房市周期預(yù)期處于上升階段的比例多呈上升趨勢。2021年房地產(chǎn)市場運行展望-2北京〔2021-2021〕成都〔2021.8-2021〕西安〔2021.2-2021〕無錫〔2021.8-2021〕沈陽〔2021.12-2021〕2021年1-12月2021年1-12月天津〔2021.8-2021〕2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月圖：列舉城市的購房消費者對房地產(chǎn)市場周期的預(yù)期〔數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)〕購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀—“房價走勢上漲〞購房者對房價的預(yù)期：對房價的持續(xù)走低預(yù)期在2021年明顯反轉(zhuǎn)，預(yù)期房價反彈上升逐步增加。2021年房地產(chǎn)市場運行展望-2北京〔2021-2021〕西安〔2021.2-2021〕成都〔2021.8-2021〕沈陽〔2021.12-2021〕2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月天津〔2021.8-2021〕圖：列舉城市的購房消費者對房價走勢的預(yù)期〔數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)〕購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀—“入市加快〞預(yù)期對購房者購房方案時間的影響：對市場向好預(yù)期、以及自身實際需求緊迫性影響下，購房消費者的購房方案時間縮短趨勢顯現(xiàn)，購房觀望態(tài)度減弱，入市步伐相對加快。2021年房地產(chǎn)市場運行展望-2沈陽〔2021.12-2021〕北京〔2021-2021〕西安〔2021.2-2021〕成都〔2021.8-2021〕2021年1-12月無錫〔2021.8-2021〕2021年1-12月2021年1-12月2021年1-12月天津〔2021.8-2021〕2021年1-12月2021年1-12月圖：列舉城市的購房消費者購房方案時間的預(yù)期〔數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)〕房地產(chǎn)開發(fā)投資將加速增長房地產(chǎn)開發(fā)投