酒店式公寓及寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查與初步建議

酒店式公寓及寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查與初步建議執(zhí)行力地產(chǎn)顧問(wèn)執(zhí)行力——?jiǎng)?chuàng)造品牌價(jià)值成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況寫(xiě)字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓體量與分布未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓體量與分布優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫(xiě)字樓體量與分布本項(xiàng)目可類(lèi)比優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓體量與分布本項(xiàng)目可類(lèi)比市場(chǎng)租金與售價(jià)水平本項(xiàng)目可類(lèi)比優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓典型案例分析優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓小結(jié)寫(xiě)字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓1地理位置坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的核心區(qū)域,周邊配套設(shè)施完善坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的，區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi)坐落于市區(qū)，主要商業(yè)辦公區(qū)2公共交通交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),超過(guò)5條以上公交線(xiàn)路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),有不低于5條以下公交線(xiàn)路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利3基本要求土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地4可視性可視性極強(qiáng)可視性強(qiáng)可視性一般5建筑規(guī)模超過(guò)50,000米超過(guò)20,000平方米超過(guò)10,000平方米6建筑設(shè)計(jì)國(guó)際知名設(shè)計(jì)院/國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院國(guó)際知名設(shè)計(jì)院/國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院國(guó)內(nèi)乙級(jí)設(shè)計(jì)院7建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米及以上，通道寬2米及以上，按大廈總建筑面積計(jì)算停車(chē)位服務(wù)面積150平方米/停車(chē)位，空間少柱大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米左右、通道寬度適中，按大廈總建筑面積計(jì)算停車(chē)位服務(wù)面積小于180平方米/停車(chē)位有大堂，按大廈總面積計(jì)算停車(chē)位服務(wù)面積至少每220-250平方米配置一個(gè)停車(chē)位8單層面積1,500–2,000平方米不少于1,000平方米不少于800平方米9凈層高2.7米以上2.7米左右不低于2.5米10架高地板≥15cm≥11cm＜11cm或無(wú)11電梯電梯按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)4,000平方米,等候時(shí)間不超過(guò)30秒，載重1,600㎏/部，速度4m/s以上按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)5,000平方米，等候時(shí)間不超過(guò)40秒，載重1,600㎏/部，速度不低于4m/s按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)6,000平方米,載重1,000㎏/部，速度不低于3m/s12貨梯客貨分離,至少2部客貨分離，不少于1部可無(wú)客貨分離寫(xiě)字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓13、電氣雙回路市電,辦公區(qū)提供不低于120w/㎡的電量，后備發(fā)電設(shè)備充足，在停電時(shí)能保證正常辦公雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于80w/㎡的電量，備用電源充足辦公區(qū)提供不低于50w/㎡的電量,有備用電且在緊急情況下可保證大廈公共設(shè)施正常運(yùn)作14、弱電完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每12平方米有一根電話(huà)線(xiàn)完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每20平方米有一根電話(huà)線(xiàn)具備5A系統(tǒng),提供至少三家國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商15承重辦公區(qū)活荷載不小于350kg/㎡辦公區(qū)活荷載不小于250kg/㎡辦公區(qū)活荷載

200kg/㎡左右16衛(wèi)生間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間洗手間高檔裝飾，提供手紙，燈具采用環(huán)保燈具17業(yè)權(quán)只租不售，單一業(yè)權(quán)開(kāi)發(fā)商持有不低于一半單一業(yè)權(quán)或分散業(yè)權(quán)18物業(yè)管理提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟，24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不低于24小時(shí)報(bào)案服務(wù)和維修服務(wù)19入住率1至2年內(nèi)入住率不低于70%1至2年內(nèi)入住率不低于65%1至2年內(nèi)入住率不低于50-60%寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量成都辦公樓市場(chǎng)從2000-2009年市場(chǎng)上共有約259.3萬(wàn)平方米辦公物業(yè)供應(yīng)。而2010年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到75.8萬(wàn)平方米。過(guò)量的供應(yīng)導(dǎo)致市場(chǎng)環(huán)境惡化，加上宏觀(guān)政策的調(diào)控，2001年市場(chǎng)供應(yīng)急劇下降。部分項(xiàng)目被迫延期，有部分大樓甚至成為爛尾樓。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外資企業(yè)不斷進(jìn)駐成都，寫(xiě)字樓市場(chǎng)從2003年開(kāi)始復(fù)蘇，2003年至2009年的總供應(yīng)量超過(guò)155萬(wàn)平方米，這段時(shí)間內(nèi)新建寫(xiě)字樓主要為出租和出售。在這期間大量爛尾樓也復(fù)工或轉(zhuǎn)讓?zhuān)纾喝A敏翰尊國(guó)際、力寶大廈等?，F(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓體量與分布

成都現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，目前存量約456,000㎡，現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)區(qū)域較為集中，主要是鹽市口—順城街—天府廣場(chǎng)的傳統(tǒng)CBD區(qū)域和人民南路沿線(xiàn)。人民南路沿線(xiàn)憑借其便捷的交通優(yōu)勢(shì)，聚集了多數(shù)的甲級(jí)寫(xiě)字樓。目前人民南路沿線(xiàn)和東大街沿線(xiàn)為成都市寫(xiě)字樓重要發(fā)展軸，受政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性規(guī)劃及政策優(yōu)惠，南部新區(qū)未來(lái)會(huì)有大量的辦公物業(yè)入市，成為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓發(fā)展一個(gè)重要區(qū)域?，F(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓體量與分布編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)體量（㎡）1冠城廣場(chǎng)836402城市之心520003川信大廈657494匯日央擴(kuò)542685威斯頓聯(lián)邦大廈541916國(guó)航世紀(jì)中心1800007時(shí)代廣場(chǎng)460008中環(huán)廣場(chǎng)471479香格里拉寫(xiě)字樓4652610力寶大廈71785目前成都市有用的10棟甲級(jí)寫(xiě)字樓中，有6棟都分布在人民南路沿線(xiàn)。占比60%。未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓體量與分布

供應(yīng)年份項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商供應(yīng)體量（㎡）2009仁恒廣場(chǎng)新加坡仁恒置地60000錦江國(guó)際四川投資集團(tuán)33000花樣年喜年廣場(chǎng)花樣年集團(tuán)800002010航天科技大廈中國(guó)航天科技集團(tuán)70000來(lái)福士廣場(chǎng)凱德置地78000天府時(shí)代廣場(chǎng)九龍倉(cāng)集團(tuán)82000新希望大廈新希望集團(tuán)54000華宇蓉國(guó)府華宇置業(yè)1700002011華人置地辦公樓華人置地80000鐵獅門(mén)項(xiàng)目鐵獅門(mén)35000可以看出成都市未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)主要集中在市區(qū)，東大街和人民南路沿線(xiàn)。均為知名開(kāi)發(fā)商修建的高檔寫(xiě)字樓。包括國(guó)際一流開(kāi)發(fā)商新加坡仁恒置地、凱德置地、美國(guó)鐵獅門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。國(guó)際地產(chǎn)大鱷陸續(xù)搶灘成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓小結(jié)成都現(xiàn)有寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)與發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市來(lái)將，標(biāo)準(zhǔn)略有偏低，但未來(lái)集中的供應(yīng)和未來(lái)知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，將有助于成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體水平的提升；現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓分布在主要四個(gè)區(qū)域，春熙路鹽市口區(qū)域，人民南路沿線(xiàn)，順城街騾馬市區(qū)域以及東大街沿線(xiàn)，其中，人民南路沿線(xiàn)分布最多，達(dá)到266,300平方米，占總量的58%。在未來(lái)三年內(nèi)，成都市主城區(qū)共有甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)629,000平方米，主要分布在人民南路沿線(xiàn)和東大街沿線(xiàn)；開(kāi)發(fā)商均屬?lài)?guó)內(nèi)外知名開(kāi)發(fā)商，集中的供應(yīng)將給市場(chǎng)帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的租戶(hù)行業(yè)主要集中分布在制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、科技行業(yè)，以及一部分知名地產(chǎn)企業(yè)。優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫(xiě)字樓體量及分布

編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)體量（㎡）1天府中心40546.042鉑金大廈1000003倍特康派34627.204光大金融中心350745財(cái)富中心（上普國(guó)際）1831106正熙國(guó)際445757華敏翰尊國(guó)際800008東方廣場(chǎng)1期778111.73東方廣場(chǎng)2期29718.409豐德國(guó)際廣場(chǎng)17860110商鼎國(guó)際14322211宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)4572812國(guó)嘉.新視界8717713摩根中心12770414豐德國(guó)際廣場(chǎng)3期7066915高地中心40000新供應(yīng)成都乙乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓小結(jié)結(jié)因春熙熙路、、人民民南路路沿線(xiàn)線(xiàn)等傳傳統(tǒng)的的商貿(mào)貿(mào)區(qū)域域都處處于錦錦江區(qū)區(qū)和武武侯區(qū)區(qū)內(nèi)，，在乙乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域域分布布的租租金和和售價(jià)價(jià)水平平來(lái)看看，武武侯區(qū)區(qū)，錦錦江區(qū)區(qū)的租租金售售價(jià)水水平都都在全全市平平均水水平以以上，，青羊羊區(qū)和和高新新區(qū)稍稍有滯滯后。。高新區(qū)區(qū)因目目前因因新項(xiàng)項(xiàng)目年年份比比較新新，且且擁有有較不不錯(cuò)的的硬件件設(shè)施施，加加之天天府軟軟件園園，孵孵化園園等園園區(qū)坐坐落高高新南南區(qū)以以及政政府的的對(duì)此此區(qū)域域未來(lái)來(lái)產(chǎn)業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)劃，，故此此區(qū)域域的目目前面面世的的高新新國(guó)際際廣場(chǎng)場(chǎng)一直直擁有有較高高的滿(mǎn)滿(mǎn)租率率，且且售價(jià)價(jià)也高高出全全市平平均水水平。。成都市市乙級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓乙乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓目前前總體體量達(dá)達(dá)到了了130.7萬(wàn)萬(wàn)平米米，供供求趨趨于平平穩(wěn)租金每每月從從30元/㎡/月———60元元/㎡㎡/月月，售售價(jià)5,000-7,000元/㎡入入住率率較高高，達(dá)達(dá)到了了90-95%，主主要租租戶(hù)為為低辦辦公成成本，，對(duì)辦辦公空空間需需求不不大的的中小小企業(yè)業(yè)。目前成成都市市乙級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓整整體檔檔次不不高，，缺乏乏專(zhuān)業(yè)業(yè)化、、個(gè)性性化的的服務(wù)務(wù)與商商務(wù)配配套。。本項(xiàng)目目可類(lèi)類(lèi)比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓體量量與分分布編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)體量（㎡）1豐德國(guó)際廣場(chǎng)1786012商鼎國(guó)際1432223喜年廣場(chǎng)800004威斯頓聯(lián)邦大廈541915國(guó)航世紀(jì)中心180000根據(jù)本本項(xiàng)目目在眉眉山房房地產(chǎn)產(chǎn)的地地標(biāo)地地位，，選取取了5個(gè)可可類(lèi)比比項(xiàng)目目分布布在成成都東東大街街沿線(xiàn)線(xiàn)和人人民南南路沿沿線(xiàn)的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫(xiě)字字樓。。其位位于的的區(qū)域域也為為成都都市寫(xiě)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)主要要發(fā)展展軸，，市場(chǎng)場(chǎng)成熟熟度較較高，，具有有一定定借鑒鑒意義義。其其中甲甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓包括括喜年年廣場(chǎng)場(chǎng)、威威斯頓頓聯(lián)邦邦大廈廈、國(guó)國(guó)航世世紀(jì)中中心，，乙級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓包包括商商鼎國(guó)國(guó)際、、豐德德國(guó)際際廣場(chǎng)場(chǎng)?？深?lèi)比比優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫(xiě)字字樓市市場(chǎng)租租金與與售價(jià)價(jià)編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)平均租金均價(jià)1豐德國(guó)際廣場(chǎng)85元/㎡.月8300元2商鼎國(guó)際100元/㎡.月12500元3花樣年喜年廣場(chǎng)120元/㎡.月17000元4威斯頓聯(lián)邦大廈105元/㎡.月15000元5國(guó)航世紀(jì)中心100元/㎡.月15000元從以上上表格格可以以看出出在可可類(lèi)比比的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目目中租租金均均價(jià)區(qū)區(qū)間在在85-120元/㎡.月，，其中中喜年年廣場(chǎng)場(chǎng)的最最高租租金已已經(jīng)達(dá)達(dá)到140元/㎡.月，，除豐豐德國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)均均價(jià)8300元元，其其余項(xiàng)項(xiàng)目均均價(jià)及及二手手售價(jià)價(jià)均已已過(guò)萬(wàn)萬(wàn)。本項(xiàng)目目可類(lèi)類(lèi)比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓典型型案例例分析析威斯頓頓聯(lián)邦邦大廈廈項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介開(kāi)發(fā)商商：四四川怡怡和置置業(yè)有有限公公司地理位位置：：人民民南路路建筑面面積：：54191㎡㎡樓層數(shù)數(shù)：大大廈共共26層，，地面面23層，，地下下3層層停車(chē)位位：350個(gè)市場(chǎng)指指標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)平均租租金：：105元元/㎡㎡.月月售價(jià)：：15000元元物管費(fèi)費(fèi)：13.50元/平方方米··月主要要租租戶(hù)戶(hù)德國(guó)領(lǐng)領(lǐng)事館館、巴巴基斯斯坦駐駐成都都總領(lǐng)領(lǐng)事館館、美美國(guó)領(lǐng)領(lǐng)事館館農(nóng)業(yè)業(yè)貿(mào)易易處、、法國(guó)國(guó)安盟盟保險(xiǎn)險(xiǎn)、戴戴爾電電腦成成都辦辦事處處、英英美煙煙草公公司、、百威威啤酒酒、奧奧林巴巴斯、、新加加坡華華僑銀銀行成成都分分行項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)怡和和置置業(yè)業(yè)由由爛爛尾尾樓樓翻翻新新改改造造重重新新推推入入市市場(chǎng)場(chǎng)，，短短期期內(nèi)內(nèi)租租售售一一空空，，一一度度成成為為成成都都最最好好的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的代代名名詞詞。。地處處人人民民南南路路四四段段，，緊緊鄰鄰美美領(lǐng)領(lǐng)館館，，處處于于棕棕北北高高尚尚生生活活圈圈，，商商務(wù)務(wù)精精英英、、海海外外華華僑僑聚聚集集地地，，商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍濃濃厚厚。。地處處人人民民南南路路商商圈圈，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)有有高高檔檔百百貨貨仁仁和和春春天天、、銀銀杏杏大大酒酒店店、、星星巴巴克克咖咖啡啡，，吸吸引引高高端端商商務(wù)務(wù)人人士士入入駐駐本項(xiàng)項(xiàng)目目可可類(lèi)類(lèi)比比優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓典典型型案案例例分分析析花樣樣年年喜喜年年廣廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：花花樣樣年年集集團(tuán)團(tuán)地理理位位置置：：錦錦江江區(qū)區(qū)東東大大街街古古玩玩城城旁旁建筑筑面面積積：：80000㎡㎡樓層層數(shù)數(shù)：：A座座地地上上49層層，，B座座地地上上32層層，，建建筑筑高高度度達(dá)達(dá)到到190米米停車(chē)車(chē)位位：：機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)車(chē)位位606個(gè)個(gè)市場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)平均租金金：120元/㎡.月月售價(jià)：17000元物管費(fèi)：：公寓2.1元元/月/平米，，寫(xiě)字樓樓16元元/月/平米項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)占地9,039平方米米，總建建筑面積積約132,218平平方米，，匯聚了了國(guó)際甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓、精精裝酒店店式公寓寓、星級(jí)級(jí)酒店、、商業(yè)中中心四大大物業(yè)形形態(tài)，是是一個(gè)多多功能的的城市商商務(wù)復(fù)合合體。項(xiàng)目分為為東西兩兩個(gè)塔樓樓，其中中，東塔塔為49層的超超高層寫(xiě)寫(xiě)字樓，，建筑高高度約190米米，完工工后將是是成都市市首個(gè)超超高層國(guó)國(guó)際頂級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓。西塔塔為星級(jí)級(jí)酒店和和精裝公公寓的綜綜合樓，，其中3-14層為星星級(jí)酒店店，15-31層為精精裝修公公寓。趣園精品品酒店公公寓作為為城市商商務(wù)復(fù)合合體喜年年廣場(chǎng)中中的一部部分，位位于西塔塔樓15-32層，3-14層為星星級(jí)酒店店，酒店店由國(guó)際際知名品品牌酒店店管理集集團(tuán)統(tǒng)一一管理。。趣園精精品酒店店公寓的的裝修設(shè)設(shè)計(jì)專(zhuān)門(mén)門(mén)為高端端人士打打造，邀邀請(qǐng)了曾曾設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)（半島島酒店嘉嘉麟樓））、（賽賽馬會(huì)沙沙田會(huì)所所百俊廳廳）等等等精彩作作品的香香港室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)之之父高文文安先生生量身設(shè)設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目可可類(lèi)比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字字樓典型型案例分分析國(guó)航世紀(jì)紀(jì)中心項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介開(kāi)發(fā)商：：中國(guó)航航空集團(tuán)團(tuán)建設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司地理位置置：武侯侯區(qū)人南南立交橋橋人民南南路與航航空路交交匯口建筑面積積：100000平方方米樓層數(shù)：：A、B兩棟24層停車(chē)位：：機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位550個(gè)市場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)平均租金金：100元/㎡.月月售價(jià)：15000元物管費(fèi)：：18元元/平方方米·月月主要租租戶(hù)戶(hù)國(guó)航西南南分公司司、上海海銀行股股份有限限公司成成都分行行、美國(guó)國(guó)鉆石商商旅集團(tuán)團(tuán)成都辦辦事處、、中鐵信信托有限限公司、、四川合合力房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司、亨亨特建筑筑產(chǎn)品成成都分公公司、四四川峨眉眉山竹葉葉青茶葉葉有限公公司。項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)A、B幢幢底樓聚聚集金融融行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖企業(yè)業(yè)，形成成金融主主題產(chǎn)業(yè)業(yè)群落。。國(guó)航世世紀(jì)中心心配合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特質(zhì)質(zhì)，特在在二底樓樓之間設(shè)設(shè)立金融融主題廣廣場(chǎng)———人民南南路現(xiàn)階階段唯一一的圍合合式金融融主題廣廣場(chǎng)。每隔5層層的觀(guān)光光空中花花園,以以及項(xiàng)目目外觀(guān)的的整體玻玻璃立面面設(shè)計(jì)均均在2006年年面世可可堪稱(chēng)成成都之首首。國(guó)航世紀(jì)紀(jì)中心是是以整層層銷(xiāo)售按按產(chǎn)業(yè)主主題進(jìn)行行銷(xiāo)售的的方式（（產(chǎn)業(yè)為為航空、、金融、、基礎(chǔ)能能源三大大主題）），采取取對(duì)客戶(hù)戶(hù)一對(duì)一一的服務(wù)務(wù)。本項(xiàng)目可可類(lèi)比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字字樓典型型案例分分析豐德國(guó)際際廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介開(kāi)發(fā)商：：成都萬(wàn)萬(wàn)瑞地產(chǎn)產(chǎn)地理位置置：武侯侯區(qū)航空空路建筑面積積：73,000㎡樓層數(shù)：：20層層停車(chē)位：：900個(gè)市場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)平均租金金：85元/㎡㎡.月售價(jià)：8300元物管費(fèi)：：3元/平方米米·月主要租租戶(hù)戶(hù)尺度地產(chǎn)產(chǎn)、中國(guó)國(guó)水電集集團(tuán)圣達(dá)達(dá)水電分分公司、、中冶建建工有限限公司、、思納史史密斯中中國(guó)集團(tuán)團(tuán)、成都都中航地地產(chǎn)發(fā)展展有限公公司、青青城山當(dāng)當(dāng)代美術(shù)術(shù)館項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)成都豐德德國(guó)際廣廣場(chǎng)緣自自國(guó)際領(lǐng)領(lǐng)先的人人文商務(wù)務(wù)理念““BUSINESSPARK”，6000平米的的中心綠綠化廣場(chǎng)場(chǎng)，30000平米的的商業(yè)及及商務(wù)公公寓等配配套設(shè)施施，一流流的多功功能?chē)?guó)際際會(huì)議中中心，集集寫(xiě)字樓樓、商業(yè)業(yè)、公寓寓、廣場(chǎng)場(chǎng)于一體體。配套套6000平方方米中心心綠化及及玻璃長(zhǎng)長(zhǎng)廊，配配備屋頂頂花園，，創(chuàng)建景景觀(guān)式辦辦公條件件。一個(gè)大型型多功能能廳，八八個(gè)中小小型會(huì)議議室，圖圖書(shū)室，，健身中中心，開(kāi)開(kāi)放式休休閑區(qū)；；兩座小小戶(hù)型商商務(wù)公寓寓，員工工餐廳，，經(jīng)理人人餐廳，，客戶(hù)服服務(wù)中心心，物業(yè)業(yè)管理中中心。本項(xiàng)目可可類(lèi)比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字字樓典型型案例分分析商鼎國(guó)際際項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介開(kāi)發(fā)商：：岷江新新希望房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司地理位置置：武侯侯區(qū)人民民南路四四段人南南立交橋橋旁建筑面積積：143222平方方米樓層數(shù)：：1號(hào)樓樓26層層，2號(hào)號(hào)樓28層停車(chē)位：：機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位730個(gè)（（其中地地下626個(gè)、、地面104個(gè)個(gè)）市場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)平均租金金：100元/㎡.月月售價(jià)：12500元物管費(fèi)：：7.5元/平平方米··月主要租租戶(hù)戶(hù)國(guó)家開(kāi)發(fā)發(fā)銀行四四川省分分行、貴貴州茅臺(tái)臺(tái)成都營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心心、尺度度地產(chǎn)顧顧問(wèn)公司司、深圳圳航空有有限公司司成都分分公司、、四川佳佳德控股股有限公公司、四四川華西西礦業(yè)勘勘察公司司、約克克中國(guó)商商貿(mào)公司司項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)評(píng)商鼎國(guó)際際”地地處成都都市人民民南路與與二環(huán)路路交匯處處，北鄰鄰二環(huán)路路，西鄰鄰人民南南路正對(duì)對(duì)“凱賓賓斯基””，東鄰鄰“錦官官新城””，南接接國(guó)航新新建辦公公樓，基基地呈規(guī)規(guī)劃的四四邊形，，場(chǎng)地東東西長(zhǎng)約約135米，南南北長(zhǎng)約約140米，凈凈用地21087.32㎡。。商鼎國(guó)際際樓高近近百米，，外立面面挺拔，，中空LOW-E落地地玻璃幕幕墻面達(dá)達(dá)75%，結(jié)構(gòu)構(gòu)與線(xiàn)條條采用鋁鋁板效果果的金屬屬覆碳漆漆,現(xiàn)代代感極強(qiáng)強(qiáng)；同時(shí)時(shí)聘請(qǐng)知知名樓體體燈光設(shè)設(shè)計(jì)公司司，為大大樓特設(shè)設(shè)夜晚燈燈光形象象工程；；而其面面向人民民南路20多米米寬形象象入口本項(xiàng)目可可類(lèi)比優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字字樓小結(jié)結(jié)優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)寫(xiě)字樓和和優(yōu)越的的商業(yè)環(huán)環(huán)境吸引引了眾多多跨國(guó)公公司聚集集于此：：超過(guò)120家家世界500強(qiáng)強(qiáng)公司在在成都已已設(shè)立辦辦事處。。城南區(qū)區(qū)域、東東大街區(qū)區(qū)域、高高新區(qū)域域?qū)⒊蔀闉榻窈笾刂匾獙?xiě)字字樓發(fā)展展區(qū)。未來(lái)商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摑摿薮蟠蟆Ｎ磥?lái)來(lái)2-3年有10座甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓陸續(xù)續(xù)入市。。集寫(xiě)字樓樓、商業(yè)業(yè)、公寓寓、廣場(chǎng)場(chǎng)于一體體的復(fù)合合式綜合合體不斷斷問(wèn)世，，滿(mǎn)足多多元化商商務(wù)需求求。成都酒店店式公寓寓市場(chǎng)情情況酒店式公公寓發(fā)展展概況酒店式公公寓優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目體體量與分分布酒店式公公寓市場(chǎng)場(chǎng)租金及及售價(jià)本項(xiàng)目可可類(lèi)比酒酒店式公公寓典型型案例分分析酒店式公公寓帶租租約市場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)析酒店式公公寓帶租租約銷(xiāo)售售典型案案例分析析酒店式公寓市市場(chǎng)小結(jié)酒店式公寓發(fā)發(fā)展概況第一階段第二階段第三階段此階段沒(méi)有真真正意義上的的商務(wù)公寓出出現(xiàn)，商住綜綜合樓為商務(wù)務(wù)公寓的出現(xiàn)現(xiàn)樹(shù)立了雛形形。該階段是商務(wù)務(wù)公寓重要發(fā)發(fā)展時(shí)期，形形態(tài)和市場(chǎng)觀(guān)觀(guān)念在這期間間有了重要變變化。以酒店店和辦公形式式出現(xiàn)的商務(wù)務(wù)公寓受到人人們的青睞。。SOHO沸城城、玉沙小花花園、萬(wàn)達(dá)錦錦華城在該時(shí)時(shí)間段內(nèi)打開(kāi)開(kāi)了居住商務(wù)務(wù)公寓的先河河。08年是商務(wù)務(wù)公寓蓬勃發(fā)發(fā)展的一年。。市中心住宅宅用地日漸稀稀少，使得商商業(yè)用地住宅宅物業(yè)成為滿(mǎn)滿(mǎn)足人們居住住市中心的途途徑之一。龍龍湖三千星座座、萬(wàn)達(dá)錦華華城、城市理理想等項(xiàng)目的的相繼入市，，讓商務(wù)公寓寓市場(chǎng)日漸繁繁盛。09年成都商商務(wù)公寓發(fā)展展出現(xiàn)了新變變化，以疊翠翠峰為代表的的商務(wù)公寓項(xiàng)項(xiàng)目在服務(wù)、、配套等方面面做出了新的的貢獻(xiàn)。外地地開(kāi)發(fā)商把沿沿海地區(qū)先進(jìn)進(jìn)的管理和服服務(wù)理念帶入入成都，讓商商務(wù)公寓的發(fā)發(fā)展日漸趨于于高端。隨著市中心用用地的稀缺以以及國(guó)際城南南新中心的發(fā)發(fā)展，商務(wù)公公寓的發(fā)展中中心日漸向城城南傾斜。美美年廣場(chǎng)的入入市、譽(yù)峰、、復(fù)地、蘋(píng)果果城等項(xiàng)目的的規(guī)劃，使得得城南成為商商務(wù)公寓的發(fā)發(fā)展熱土。2002年以以前2002-2007年2008年2009-2010年本報(bào)告酒店式式公寓范圍界界定由于成都市酒酒店式公寓的的發(fā)展過(guò)程較較為復(fù)雜，而而且業(yè)內(nèi)對(duì)其其沒(méi)有明顯的的定義和界定定，此次研究究會(huì)選取成都都市比較有代代表性的酒店店式公寓進(jìn)行行研究，以此此來(lái)了解成都都市酒店式公公寓的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀以及對(duì)未未來(lái)發(fā)展的預(yù)預(yù)判。此次選取的項(xiàng)項(xiàng)目包括：城城市理想、壹壹號(hào)公館、繽繽舍、疊翠峰峰、九峰國(guó)際際、紅城、力力迅領(lǐng)筑、富富力史丹尼國(guó)國(guó)際公寓、威威斯頓聯(lián)邦公公寓、譽(yù)峰等等10個(gè)成都都市酒店式公公寓代表性項(xiàng)項(xiàng)目，涵蓋中中端、高端不不同類(lèi)型。對(duì)對(duì)項(xiàng)目有一定定借鑒與類(lèi)比比作用。典型項(xiàng)目體量量與分布項(xiàng)目名稱(chēng)面市時(shí)間交房時(shí)間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）壹號(hào)公館2007.022010.05246642514紅城2009.12201231344102856城市理想2008.042010700023000力迅領(lǐng)筑2009.1220104925.8635042.18繽舍2008.082010年底300026000富力史丹尼國(guó)際公寓2008.082009.122947266932譽(yù)峰2009.112010186760380000疊翠峰2009.042010.0330009000九峰國(guó)際2009.102010.12700062200威斯頓聯(lián)邦公寓2009.062011.0916666726700目前酒店式公公寓主要分布布在天府廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域、城南南區(qū)域，分別別在2007年-2009年2年之之內(nèi)面市，現(xiàn)現(xiàn)房呈現(xiàn)普遍遍在2010-2011兩年內(nèi)。酒店式公寓市市場(chǎng)租金與售售價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/㎡）面積范圍(㎡)租金均價(jià)（元/㎡.月）壹號(hào)公館1100040-9065紅城700036-4838城市理想2915634-7096力迅領(lǐng)筑125004556繽舍930035-6455富力史丹尼國(guó)際公寓1200040-7070譽(yù)峰33000180-360220疊翠峰110004560九峰國(guó)際600030-7040威斯頓聯(lián)邦公寓1100050-8055從上表可知，，已售和在售售酒店式公寓寓均價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間在6000-33000元的范范圍之間，面面積區(qū)間除頂頂級(jí)豪宅譽(yù)峰峰外，均在30-90平平米之間，租租金價(jià)格在38-220元之間不等等。以小戶(hù)型型、精裝修為為主要賣(mài)點(diǎn)，，配以總價(jià)低低，區(qū)域商務(wù)務(wù)、娛樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物、交通配配套完善，吸吸引高端投資資客入駐。本項(xiàng)目可類(lèi)比比酒店式公寓寓典型案例分分析威斯頓聯(lián)邦公公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)介介戶(hù)型面積：50-80㎡㎡平均售價(jià)：11000元元/㎡物管費(fèi)：1.9元/㎡/月投資回報(bào)率：：7%-8%市場(chǎng)指標(biāo)標(biāo)位置：神仙樹(shù)樹(shù)大院位于高高新區(qū)紫荊西西路6號(hào)占地面積：166667.50㎡建筑面積：26700㎡㎡建筑形態(tài)：17層綠化率：25%容積率：3車(chē)位：257個(gè)開(kāi)發(fā)商：成成都怡和天天成房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限責(zé)任公司司物業(yè)管理：：威斯頓物物業(yè)管理（（香港）有有限公司裝修標(biāo)準(zhǔn)：：2000元/平方方米項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)神仙樹(shù)大院院5期威斯斯頓聯(lián)邦公公寓與前期期商務(wù)酒店店、品牌旗旗艦店等高高端商務(wù)配配套，共同同構(gòu)成城南南的高端城城市綜合體體。設(shè)計(jì)風(fēng)格延延續(xù)西班牙牙后現(xiàn)代主主義和中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)院落落風(fēng)格相結(jié)結(jié)合，新古古典主義立立意的城市市高端公寓寓。該項(xiàng)目自推推出50-79平方方米戶(hù)型后后，緩解了了該片區(qū)對(duì)對(duì)小戶(hù)型的的渴求，項(xiàng)項(xiàng)目充滿(mǎn)創(chuàng)創(chuàng)意的小戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)給給年輕人帶帶來(lái)強(qiáng)烈的的視覺(jué)和心心理沖擊。。即將開(kāi)通的的地鐵一號(hào)號(hào)線(xiàn)距離項(xiàng)項(xiàng)目?jī)H百米米。目前，，城南片區(qū)區(qū)除威斯頓頓聯(lián)邦公寓寓還有少量量房源外，，已無(wú)新房房可售，而而電梯公寓寓二手房的的價(jià)格均在在一萬(wàn)五以以上。裝修修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到到2000元/平方方米，絕對(duì)對(duì)是城南城城區(qū)屈指可可數(shù)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)投資項(xiàng)目目。本項(xiàng)目可類(lèi)類(lèi)比酒店式式公寓典型型案例分析析戶(hù)型品品鑒威斯頓聯(lián)邦邦公寓本項(xiàng)目可類(lèi)類(lèi)比酒店式式公寓典型型案例分析析力迅領(lǐng)筑項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介戶(hù)型面積：：45㎡平均售價(jià)：：12500元/㎡㎡物管費(fèi)：2.8元/㎡/月投資回報(bào)率率：5.4%市場(chǎng)指指標(biāo)位置：青羊羊天府廣場(chǎng)場(chǎng)南，人民民公園旁，，陜西街、、文翁路交交匯處占地面積：：4925.86㎡㎡建筑面積：：35042.18㎡建筑形態(tài)：：1-2層層為商業(yè)，，3-6層層為酒店性性質(zhì)住宅，，7-30層為住宅宅綠化率：25.10%容積率：5.3車(chē)位：175個(gè)開(kāi)發(fā)商：成成都力迅房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司司物業(yè)管理：：廣州嘉邦邦酒店物業(yè)業(yè)公司裝修標(biāo)準(zhǔn)：：2000元-2500元/㎡項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)投資型地產(chǎn)產(chǎn)酒店式公公寓以其戶(hù)戶(hù)型較小、、總價(jià)相對(duì)對(duì)合適，精精裝修入住住方便受到到市場(chǎng)的追追捧。該項(xiàng)目地理理稀缺性得得到市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可，具有有無(wú)可替代代、不可再再生的地段段價(jià)值。力迅領(lǐng)筑在在價(jià)格上具具有一定優(yōu)優(yōu)勢(shì)，70年產(chǎn)權(quán)優(yōu)優(yōu)于同類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品的40年產(chǎn)權(quán)。。本項(xiàng)目可類(lèi)類(lèi)比酒店式式公寓典型型案例分析析戶(hù)型品品鑒力迅領(lǐng)筑本項(xiàng)目可類(lèi)類(lèi)比酒店式式公寓典型型案例分析析紅城項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介戶(hù)型面積：：36-48㎡平均售價(jià)：：7000元/㎡物管費(fèi)：1.8元/㎡/月投資回報(bào)率率：6%市場(chǎng)指指標(biāo)位置：武侯侯紅牌樓九九興大道占地面積：：31344㎡建筑面積：：102856㎡建筑形態(tài)：：18層綠化率：20%容積率：3.28車(chē)位：507個(gè)開(kāi)發(fā)商：成成都武城實(shí)實(shí)業(yè)(集團(tuán)團(tuán))股份有有限公司物業(yè)管理：：第一太平平戴維斯裝修標(biāo)準(zhǔn)：：1300元/㎡天然氣入戶(hù)戶(hù)，產(chǎn)權(quán)40年項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)評(píng)紅城是武城城集團(tuán)繼錦錦繡花園、、碧云天、、融城理想想等之后在在城南的又又一力作。。項(xiàng)目總建建筑面積約約102856平米米，總綠地地面積約3133.42平米米。地處紫紫荊與雙楠楠之間的新新興高尚居居住區(qū)域--麗都生生活版塊。。紅牌樓廣廣場(chǎng)擬將進(jìn)進(jìn)駐家樂(lè)福福旗艦店、、萬(wàn)達(dá)國(guó)際際影城等，，一系列商商業(yè)配套較較為完善。。項(xiàng)目物業(yè)已已引進(jìn)第一一太平戴維維斯，攜手手成都鼎瑞瑞物業(yè)服務(wù)務(wù)有限公司司，以國(guó)際際化理念開(kāi)開(kāi)創(chuàng)未來(lái)派派立體城市市的頂級(jí)物物業(yè)服務(wù)水水準(zhǔn)，帶來(lái)來(lái)高端品質(zhì)質(zhì)服務(wù)?？們r(jià)在26-34萬(wàn)萬(wàn)的區(qū)間，，兼具投資資、居家、、辦公三種種功能，總總價(jià)低，相相對(duì)滿(mǎn)足客客戶(hù)多元化化需求，40年產(chǎn)權(quán)權(quán)式公寓通通天然氣這這在酒店式式公寓中較較為罕見(jiàn)。。本項(xiàng)目可類(lèi)類(lèi)比酒店式式公寓典型型案例分析析戶(hù)型品品鑒紅城酒店式公寓寓帶租約銷(xiāo)銷(xiāo)售典型項(xiàng)項(xiàng)目體量分分布項(xiàng)目名稱(chēng)面市時(shí)間交房時(shí)間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）熙城國(guó)際2007.082009.067533.9264385.30加州壹號(hào)2009.122011500012000疊翠峰2009.042010.0330009000目前，成都都酒店式公公寓多采用用40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模模式，少量量項(xiàng)目采用用與知名酒酒店管理公公司簽約返返租約的操操作模式。。典型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目分布區(qū)區(qū)域主要在在城西、城城南成熟住住區(qū)，地理理上依托酒酒店資源，，實(shí)現(xiàn)嫁接接經(jīng)營(yíng)。多多為較小開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模的的酒店式公公寓，其中中疊翠峰只只有80戶(hù)戶(hù)為帶租約約銷(xiāo)售的酒酒店式公寓寓。酒店式公寓寓帶租約銷(xiāo)銷(xiāo)售典型案案例分析熙城國(guó)際項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介戶(hù)型面積：：30-62㎡平均售價(jià)：：8000元/㎡物管費(fèi)：1.5元/㎡/月投資回報(bào)率率：5%市場(chǎng)指指標(biāo)位置：金牛牛營(yíng)門(mén)口路路48號(hào)占地面積：：7533.92㎡㎡建筑面積：：64385.30㎡建筑形態(tài)：：住宅部份份28F，，商務(wù)公寓寓寫(xiě)字樓部部份24F，凱賓斯斯基酒店7-15F綠化率：25.10%容積率：5.76車(chē)位：330個(gè)開(kāi)發(fā)商：眾眾和祥置業(yè)業(yè)/成運(yùn)置置業(yè)返租約約操作作模式式平均售價(jià)：：8000元/㎡租金：寫(xiě)字字樓40元元/㎡，帶帶租約公寓寓租金回報(bào)報(bào)34元/㎡租約操作模模式：與凱凱賓斯基酒酒店簽約12年，租租金回報(bào)每每月34元元/㎡，每每年租金回回報(bào)按2%遞增。必須首付五五成。酒店式公寓寓帶租約銷(xiāo)銷(xiāo)售典型案案例分析戶(hù)型品品鑒熙城國(guó)際酒店店式式公公寓寓帶帶租租約約銷(xiāo)銷(xiāo)售售典典型型案案例例分分析析疊翠翠峰峰項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介戶(hù)型型面面積積：：45㎡㎡、、85㎡㎡平均均售售價(jià)價(jià)：：9300元元/㎡㎡物管管費(fèi)費(fèi)：：3.8元元/㎡㎡/月月投資資回回報(bào)報(bào)率率：：5%市場(chǎng)場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)位置置：：高高新新區(qū)區(qū)桐桐梓梓林林南南，，站站華華路路北北占地地面面積積：：13866.70㎡㎡建筑筑面面積積：：63000㎡㎡建筑筑形形態(tài)態(tài)：：4棟棟小小高高層層電電梯梯公公寓寓組組成成，，分分別別為為12、、18、、21、、25層層綠化化率率：：25%容積積率率：：2.85車(chē)位位：：325個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：成成都都市市中中天天盈盈房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)有有限限公公司司返租租約約操操作作模模式式平均均售售價(jià)價(jià)：：9300元元/㎡㎡租金金：：帶帶租租約約公公寓寓租租金金回回報(bào)報(bào)60元元/㎡㎡租約約操操作作模模式式：：與與酒酒店店簽簽約約15年年，，租租金金回回報(bào)報(bào)每每月月60元元/㎡㎡，，每每年年租租金金回回報(bào)報(bào)按按1%遞遞增增。。每每月月返返租租金金2700元元，，15年年后后達(dá)達(dá)到到4200元元。。酒店店式式公公寓寓帶帶租租約約銷(xiāo)銷(xiāo)售售典典型型案案例例分分析析戶(hù)型型品品鑒鑒疊翠翠峰峰酒店店式式公公寓寓帶帶租租約約銷(xiāo)銷(xiāo)售售典典型型案案例例分分析析加州州壹壹號(hào)號(hào)項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介戶(hù)型型面面積積：：41-45㎡㎡平均均售售價(jià)價(jià)：：10000元元/㎡㎡物管管費(fèi)費(fèi)：：1.5元元/㎡㎡/月月投資資回回報(bào)報(bào)率率：：7%市場(chǎng)場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)位置置：：金金牛牛區(qū)區(qū)金金沙沙路路15號(hào)號(hào)占地地面面積積：：5000㎡㎡建筑筑面面積積：：12000㎡㎡建筑筑形形態(tài)態(tài)：：1層層商商鋪鋪，，2-3層層寫(xiě)寫(xiě)字字間間，，4-7層層酒酒店店式式公公寓寓，，8-14層層7天天連連鎖鎖酒酒店店。。綠化化率率：：20%容積積率率：：6車(chē)位位：：200個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：壹壹零零房房產(chǎn)產(chǎn)返租租約約操操作作模模式式平均均售售價(jià)價(jià)：：10000元元/㎡㎡租金金：：帶帶租租約約公公寓寓租租金金回回報(bào)報(bào)68元元/㎡㎡租約約操操作作模模式式：：與與七七天天連連鎖鎖酒酒店店簽簽約約3年年，，租租金金回回報(bào)報(bào)每每月月68元元/㎡㎡，，每每月月返返租租金金2930-2960元元酒店店式式公公寓寓帶帶租租約約銷(xiāo)銷(xiāo)售售典典型型案案例例分分析析戶(hù)型品品鑒鑒加州壹號(hào)號(hào)酒店式公公寓市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)從2002年開(kāi)開(kāi)始，成成都市酒酒店式公公寓開(kāi)始始進(jìn)入發(fā)發(fā)展期。。物業(yè)形形態(tài)逐漸漸規(guī)范，，市場(chǎng)供供應(yīng)量不不斷攀升升。02-07年期期間供應(yīng)應(yīng)量?jī)H為為3.8萬(wàn)㎡，，進(jìn)入2008年，迎迎來(lái)了商商務(wù)公寓寓發(fā)展的的全盛時(shí)時(shí)期，市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量達(dá)到到11.9萬(wàn)㎡㎡。由于于該類(lèi)物物業(yè)一般般出現(xiàn)在在市中心心，土地地供應(yīng)的的減少，，導(dǎo)致供供應(yīng)量會(huì)會(huì)越來(lái)越越少。在供應(yīng)方方位上出出現(xiàn)了由由市中心心向國(guó)際際城南區(qū)區(qū)域轉(zhuǎn)移移的情況況。由于于供應(yīng)量量并不多多，所以以該類(lèi)型型物業(yè)一一旦面市市，就會(huì)會(huì)受到市市場(chǎng)的追追捧。一一般銷(xiāo)售售周期在在一年以以?xún)?nèi)。面積?。海?0-80㎡㎡為主力力面積，，通常面面積在90㎡以以?xún)?nèi)；總價(jià)低：：30-60萬(wàn)萬(wàn)元，較較為適合合投資和和小企業(yè)業(yè)自購(gòu)使使用；空間靈活活性強(qiáng)：：可分拆拆組合，，滿(mǎn)足小小型和中中小型企企業(yè)的需需求；客戶(hù)群體體廣泛：：所針對(duì)對(duì)的客戶(hù)戶(hù)及小型型企業(yè)類(lèi)類(lèi)型豐富富、數(shù)量量較大，，需求量量大；使用成本本低：通通常無(wú)中中央空調(diào)調(diào)等高耗耗能的硬硬件配套套，物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用也較較低。投資回報(bào)報(bào)率測(cè)算算與服務(wù)務(wù)建議寫(xiě)字樓投投資回報(bào)報(bào)測(cè)算酒店式公公寓主要要典型項(xiàng)項(xiàng)目投資資回報(bào)測(cè)測(cè)算帶租約酒酒店式公公寓典型型項(xiàng)目投投資回報(bào)報(bào)率測(cè)算算租售回報(bào)報(bào)率對(duì)比比：以熙熙城國(guó)際際帶租約約銷(xiāo)售酒酒店式公公寓套房房98㎡㎡戶(hù)型為為例計(jì)算算。小結(jié)項(xiàng)目寫(xiě)字字樓初步步建議項(xiàng)目酒店店式公寓寓初步建建議兩種開(kāi)發(fā)發(fā)模式組組合及對(duì)對(duì)比寫(xiě)字樓投投資回報(bào)報(bào)測(cè)算項(xiàng)目名稱(chēng)平均租金平均售價(jià)投資回報(bào)率豐德國(guó)際廣場(chǎng)85元/㎡.月8300元12%商鼎國(guó)際100元/㎡.月12500元10%花樣年喜年廣場(chǎng)120元/㎡.月17000元9%威斯頓聯(lián)邦大廈105元/㎡.月15000元8%國(guó)航世紀(jì)中心100元/㎡.月15000元8%寫(xiě)字樓投投資回報(bào)報(bào)測(cè)算小小結(jié)根據(jù)所選選取的與與眉山項(xiàng)項(xiàng)目可類(lèi)類(lèi)比的寫(xiě)寫(xiě)字樓典典型項(xiàng)目目進(jìn)行租租金、售售價(jià)投資資回報(bào)率率測(cè)算，，作為項(xiàng)項(xiàng)目建議議的基礎(chǔ)礎(chǔ)支持。。從以上上圖表表可以以看出出，目目前所所選的的典型型項(xiàng)目目多位位于人人民南南路沿沿線(xiàn)與與東大大街沿沿線(xiàn)，，為寫(xiě)寫(xiě)字樓樓重要要發(fā)展展軸線(xiàn)線(xiàn)區(qū)域域，租租金區(qū)區(qū)間在在85-120元/㎡.月之之間，，售價(jià)價(jià)最高高突破破17000元元/㎡㎡，投投資回回報(bào)率率8%-12%之間間。處處于一一個(gè)較較高的的投資資回報(bào)報(bào)基準(zhǔn)準(zhǔn)率水水平。。原因：：一、、商務(wù)務(wù)氛圍圍已經(jīng)經(jīng)形成成，區(qū)區(qū)域多多為辦辦公寫(xiě)寫(xiě)字樓樓聚集集地，，高端端租戶(hù)戶(hù)包括括世界界500強(qiáng)強(qiáng)等大大型企企業(yè)入入駐，，提升升區(qū)域域較高高端商商務(wù)形形象。。二、、投資資客、、租客客供需需平衡衡，2009年年至2010年年房地地產(chǎn)市市場(chǎng)逐逐漸復(fù)復(fù)蘇與與繁盛盛，吸吸引大大批投投資客客進(jìn)入入寫(xiě)字字樓市市場(chǎng)。。致使租租金不不斷看看漲。。。酒店式式公寓寓主要要典型型項(xiàng)目目投資資回報(bào)報(bào)測(cè)算算項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/㎡）租金均價(jià)（元/㎡.月）投資回報(bào)率壹號(hào)公館11000657%紅城7000386%城市理想29156964%力迅領(lǐng)筑12500565%繽舍9300557%富力史丹尼國(guó)際公寓12000707%譽(yù)峰330002208%疊翠峰11000606.5%九峰國(guó)際6000408%威斯頓聯(lián)邦公寓11000556%酒店式式公寓寓主要要典型型項(xiàng)目目投資資回報(bào)報(bào)小結(jié)結(jié)根據(jù)所所選取取的酒酒店式式公寓寓典型型項(xiàng)目目的租租金均均價(jià)、、銷(xiāo)售售均價(jià)價(jià)，可可測(cè)算算出各各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資回報(bào)報(bào)率，，從上上表可可以得得到，，成都都在售售與已已售酒酒店式式公寓寓典型型優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目目的租租金區(qū)區(qū)間在在38-220元/㎡.月的的范圍圍之內(nèi)內(nèi)，銷(xiāo)銷(xiāo)售均均價(jià)在在6000-33000元/㎡的的區(qū)間間范圍圍，測(cè)測(cè)算出出投資資回報(bào)報(bào)率在在4%-8%之之間。。處于于一個(gè)個(gè)較高高的投投資回回報(bào)基基準(zhǔn)率率水平平，甚甚至高高于沿沿海及及發(fā)達(dá)達(dá)城市市同類(lèi)類(lèi)物業(yè)業(yè)的投投資回回報(bào)率率，說(shuō)說(shuō)明目目前酒酒店式式公寓寓投資資回報(bào)報(bào)率較較高，，且多多采用用直接接銷(xiāo)售售40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒酒店式式公寓寓的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)模模式。。酒店式式公寓寓目前前的分分布區(qū)區(qū)位主主要集集中在在市中中心天天府廣廣場(chǎng)輻輻射范范圍內(nèi)內(nèi)、城城南及及城西西成熟熟住區(qū)區(qū)，區(qū)區(qū)位要要求：：一、、商業(yè)業(yè)配套套口岸岸成熟熟，且且要達(dá)達(dá)到一一定的的繁榮榮程度度，交交通、、娛樂(lè)樂(lè)、購(gòu)購(gòu)物一一體。。二、、多位位于市市中心心及高高端成成熟住住區(qū)，，就有有地段段優(yōu)勢(shì)勢(shì)及升升值潛潛力，，從而而吸引引投資資客實(shí)實(shí)現(xiàn)快快銷(xiāo)。。多數(shù)數(shù)項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)盤(pán)即銷(xiāo)銷(xiāo)售過(guò)過(guò)半。。帶租約約酒店店式公公寓典典型項(xiàng)項(xiàng)目投投資回回報(bào)率率測(cè)算算項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/㎡）租金均價(jià)（元/㎡.月）投資回報(bào)率月返租金額（元）熙城國(guó)際8000345%3332加州壹號(hào)10000587%2945疊翠峰9300395%2700租售回回報(bào)率率對(duì)比比以熙城城國(guó)際際帶租租約銷(xiāo)銷(xiāo)售酒酒店式式公寓寓套房房98㎡戶(hù)戶(hù)型為為例計(jì)計(jì)算。。開(kāi)發(fā)商商與凱凱賓斯斯基酒酒店簽簽訂12年年租約約，保保證每每月向向業(yè)主主返還還34元/㎡的的租金金。并并按每每年2%的的漲幅幅增加加租金金回報(bào)報(bào)。每月租租金返返還額額度=34*98=3332元12年年后租租金額額度達(dá)達(dá)到5732元元總房?jī)r(jià)價(jià)8000*98=784000元，，以以首付付5成成，貸貸款10年年，貸貸款39萬(wàn)萬(wàn)元計(jì)計(jì)算，，貸款款月數(shù)數(shù)120個(gè)個(gè)月，，利率率以最最新折折扣8.5折計(jì)計(jì)算，，每月月還款款額4167元元。實(shí)際月月供=4167-3332=884元元。對(duì)對(duì)投資資客戶(hù)戶(hù)具有有價(jià)格格吸引引力。。開(kāi)發(fā)商商直接接銷(xiāo)售售40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒酒店式式公寓寓本套套毛利利潤(rùn)：：98*8000=784000元開(kāi)發(fā)商商返租租約銷(xiāo)銷(xiāo)售本本套毛毛利潤(rùn)潤(rùn)：784000-12*3332=744016元帶租約酒酒店式公公寓典型型項(xiàng)目投投資回報(bào)報(bào)小結(jié)目前市場(chǎng)場(chǎng)只有少少量項(xiàng)目目采用帶帶租約銷(xiāo)銷(xiāo)售模式式，一般般是依托托酒店資資源而修修建出售售。但只只是在前前期推售售階段的的一種營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，真正正操作過(guò)過(guò)程中變變數(shù)較多多。理想狀態(tài)態(tài)下帶租租約銷(xiāo)售售的確能能實(shí)現(xiàn)多多方共贏贏，開(kāi)發(fā)發(fā)商快速速回籠資資金，業(yè)業(yè)主買(mǎi)房房后沒(méi)有有出租難難、難收收租的后后顧之憂(yōu)憂(yōu)，承租租方也可可以以相相對(duì)較低低的價(jià)格格租房。。但是實(shí)實(shí)際運(yùn)作作過(guò)程中中，承租租方一旦旦運(yùn)營(yíng)不不善，前前期的承承諾就可可能變成成“空頭頭支票””。“帶租約約”之所所以目前前不再那那么吃香香，主要要是合同同上會(huì)簽簽定幾年年甚至十十幾年時(shí)時(shí)間內(nèi)購(gòu)購(gòu)房者必必須將房房源出租租給承租租客，相相當(dāng)于鎖鎖定了升升值空間間。而投投資者自自己出租租，可能能會(huì)獲得得更豐厚厚的租金金并可以以隨時(shí)出出售。項(xiàng)目初步步建議1-4F為裙樓樓，5-10層層寫(xiě)字間間，10層以上上為酒店店式公寓寓。初步模型型圖僅僅供參考考寫(xiě)字樓初初步建議議檔次：甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓概念：生生態(tài)商務(wù)務(wù)社區(qū)，，SOHO辦公公依據(jù)：生生態(tài)性、、節(jié)能型型寫(xiě)字樓樓為市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展需需求的趨趨勢(shì)。對(duì)對(duì)性?xún)r(jià)比比提升有有利。布局建議議：建議議臨主要要干道布布線(xiàn)。依據(jù)：取取得較好好的展示示效果，，保持較較好的辦辦公環(huán)境境，樹(shù)立立項(xiàng)目的的品質(zhì)形形象。物業(yè)銷(xiāo)售售建議：：可以考考慮分零零銷(xiāo)售、、整售結(jié)結(jié)合的方方式。利利用主力力客戶(hù)和和品牌商商家吸引引中小客客戶(hù)和投投資客。。酒店式公公寓初步步建議概念：精精裝修、、酒店公公寓依據(jù)：提提升項(xiàng)目目檔次，，豪華精精裝修提提煉賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。區(qū)別別其他項(xiàng)項(xiàng)目所尋尋找的標(biāo)標(biāo)簽。布局建議議：不直直接臨展展示面。。依據(jù):不不對(duì)項(xiàng)目目形象產(chǎn)產(chǎn)生影響響。不影影響業(yè)主主的生活活起居。。物業(yè)銷(xiāo)售售建議：：建議直直接銷(xiāo)售售40年年產(chǎn)權(quán)，，若有酒酒店資源源的嫁接接，則一一部分以以返租約約形式銷(xiāo)銷(xiāo)售。兩種開(kāi)發(fā)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式式一直直銷(xiāo)40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店式公寓寓+生態(tài)態(tài)商務(wù)寫(xiě)寫(xiě)字間+商業(yè)裙裙樓開(kāi)發(fā)模式式二帶帶租約約酒店式式公寓+SOHO商務(wù)務(wù)寫(xiě)字間間+商業(yè)業(yè)裙樓優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)模式1能相對(duì)快速回收投資開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較快商務(wù)公寓有機(jī)會(huì)能實(shí)現(xiàn)比寫(xiě)字樓更快速銷(xiāo)售，但其清水價(jià)格還不如住宅，投入裝修同樣會(huì)占用資金，與模式2開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的投資相差不大，生態(tài)商務(wù)的概念有一定性?xún)r(jià)比提升模式2帶租約的稀缺性，對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)和形象有較好提升租約銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)對(duì)投資客有一定吸引力寫(xiě)字樓體量過(guò)大，對(duì)銷(xiāo)售有一定阻力（可嘗試考慮分期開(kāi)發(fā)，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化）對(duì)裙樓商業(yè)面積有一定影響，減少面積的同時(shí)對(duì)規(guī)劃造成了一定難度對(duì)地下商業(yè)面積影響較大超高層規(guī)劃避難層將減少銷(xiāo)售面積帶租約銷(xiāo)售操作變數(shù)較大，整體效果較難控制，一旦解約對(duì)項(xiàng)目形象影響較大。執(zhí)行力———?jiǎng)?chuàng)造造品牌價(jià)價(jià)值Thanks神圣的工作作在每個(gè)人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點(diǎn)點(diǎn)一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機(jī)會(huì)。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗(yàn)驗(yàn)的人，才才能算是真真正的強(qiáng)者者。15:4615:4615:46:2515:46:25所謂天才，，只不過(guò)是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強(qiáng)烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強(qiáng)大的動(dòng)動(dòng)力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)。患難可以試試驗(yàn)一個(gè)人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競(jìng)勝。。命運(yùn)的鐵鐵拳擊中要要害的時(shí)候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過(guò)任何細(xì)細(xì)節(jié)。12月-2212月-2212月-2212月-22惟一持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就就是比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手視為對(duì)手手而非敵人，，將會(huì)更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公司司不能在某一一個(gè)領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會(huì)把它在這這個(gè)領(lǐng)域的生生意買(mǎi)掉或退退出這個(gè)領(lǐng)域域。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽(tīng)聽(tīng)聞的利潤(rùn)潤(rùn)，也不要要在市場(chǎng)不不景氣時(shí)，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。31-12月-2215:46:25在艱難時(shí)期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機(jī)會(huì)，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長(zhǎng)期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計(jì)讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入用用戶(hù)家中。。時(shí)間是一個(gè)個(gè)偉大的作作者，它會(huì)會(huì)給每個(gè)人人寫(xiě)出完美美的結(jié)局來(lái)來(lái)。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流流程程說(shuō)說(shuō)話(huà)話(huà)，，流流程程是是將將說(shuō)說(shuō)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為做做的的惟惟一一出出路路。。12月月-2212月月-2215:46:25在一一個(gè)個(gè)崇崇高高的的目目的的支支持持下下，，不不停停地地工工作作，，即即使使慢慢，，也也一一定定會(huì)會(huì)獲獲得得成成功功。。微軟軟離離破破產(chǎn)產(chǎn)永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只只有有18個(gè)月月。。堅(jiān)持是一一種智慧慧，固執(zhí)執(zhí)是一種種死板。。12月-2212月-22命運(yùn)是一一件很不不可思議議的東西西。雖人人各有志志，但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想想時(shí)，會(huì)會(huì)遭遇到到許多困困難，反反而會(huì)使使自己走走向與志志趣相反反的路，，而一舉舉成功。。一個(gè)管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無(wú)法法有效地地管理他他們。人們所所認(rèn)識(shí)識(shí)到的的是成成功者者往往往經(jīng)歷歷了更更多的的失敗敗，只只是他他們從從失敗敗中站站起來(lái)來(lái)并繼繼續(xù)向向前。。15:46:2515:4612月月-22等待。。我將將要在在這三三塊基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百計(jì)請(qǐng)請(qǐng)一個(gè)個(gè)高招招的專(zhuān)專(zhuān)家醫(yī)醫(yī)生，，還不不如請(qǐng)請(qǐng)一個(gè)個(gè)隨叫叫隨到到且價(jià)價(jià)格便便宜的的江湖湖郎中中。是員工工養(yǎng)活活了公公司。。2022/12/3115:46能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是偉偉大的的。不滿(mǎn)足足讓客客戶(hù)滿(mǎn)滿(mǎn)意，，要追追求讓讓客戶(hù)戶(hù)感動(dòng)動(dòng)，創(chuàng)創(chuàng)造客客戶(hù)終終身價(jià)價(jià)值。。新經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)代代，不不是大大魚(yú)吃吃小魚(yú)魚(yú)，而而是快快魚(yú)吃吃慢魚(yú)魚(yú)。路是腳踏出出來(lái)的，歷歷史是人寫(xiě)寫(xiě)出來(lái)的。。人的每一一步行動(dòng)都都在書(shū)寫(xiě)自自己的歷史史。31十二二月20223:46下下午12月-22差錯(cuò)發(fā)生在在細(xì)節(jié)，成成功取決于于系統(tǒng)。速度就是一一切，它是是競(jìng)爭(zhēng)不可可或缺的因因素。管得得少少，，就就是是管管得得好好。。31十十二二月月2022命運(yùn)運(yùn)本本來(lái)來(lái)就就不不公公平平所所以以我我要要改改變變命命運(yùn)運(yùn)。。投機(jī)機(jī)取取巧巧的的人人。。3:46:25下下午午15:46:25質(zhì)量量是是維維護(hù)護(hù)顧顧客客忠忠誠(chéng)誠(chéng)的的最最好好保保證證。。最好的CEO是構(gòu)建他們的的團(tuán)隊(duì)來(lái)達(dá)成成夢(mèng)想，即便便是邁克爾·喬丹也需要隊(duì)隊(duì)友來(lái)一起打打比賽。2022/12/3115:4612月-22在這個(gè)世界上上，沒(méi)有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念還站站立的話(huà)。一個(gè)人要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓有成效的的真理，需要要千百萬(wàn)個(gè)人人在失敗的探探索和悲慘的的錯(cuò)誤中毀掉掉自己的