惠州壹品國際商務(wù)公寓前期分析策劃案物業(yè)價值提升-60P

壹品國際商務(wù)公寓前期分析籌劃案【物業(yè)價值提升】隆塬地產(chǎn)2021年，大亞灣市場延續(xù)09年的市場硝煙，全年的供給量預(yù)計有125萬平米。其中，不乏大盤，高端樓盤。考慮到08年及09年的市場總成交量也僅僅是120萬平米，以及宏觀政策的收緊，未來一年的市場競爭將變得劇烈無比。在此嚴(yán)峻的情況下，我們應(yīng)該如何突圍而出呢？序—

突圍之路關(guān)鍵問題提綱報告1、市場環(huán)境分析2、片區(qū)客戶分析3、原生態(tài)價值梳理4、物業(yè)價值提升1、市場環(huán)境分析宏觀根本面—宏觀動態(tài)2021年3月5日，“兩會“政府工作報告中提出堅決遏制局部城市房價過快上漲勢頭的四大方針：①繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程：②繼續(xù)支持居民自住性住房消費：增加中低價位、中小套型普通商品房用地供給，加快普通商品房工程審批和建設(shè)進度。標(biāo)準(zhǔn)開展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費。盤活住房租賃市場。③抑制投機性購房：加大差異化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。④大力整頓和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序：完善土地收入管理使用方法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。遏制局部城市房價過快上漲“兩會“提出的四大方針政策，將增加中小戶型的供給，盤活住房租賃市場，遏制開發(fā)商屯地、捂盤等，從而引導(dǎo)局部消費群體暫緩置業(yè)方案，待此方針政策實施成熟后再購房。受政策的影響，自住型群體觀望情緒加重；而對于投資者來說，無疑會受到抑制，局部投資客或許出手慎重，成交量很有可能階段性下跌。宏觀根本面—宏觀動態(tài)3月5日上午，在“兩會〞的政府工作報告中公布：①2021年經(jīng)濟社會開展的主要預(yù)期目標(biāo)是，國內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕增長8%左右；②2021年居民消費價格〔CPI〕的預(yù)期目標(biāo)為漲幅3%左右；這一目標(biāo)低于2021年4%左右的預(yù)期目標(biāo)；③2021年貨幣信貸增長目標(biāo)：廣義貨幣供給量〔M2〕目標(biāo)為17％左右，新增人民幣貸款7.5萬億元左右，兩個指標(biāo)都低于去年實際執(zhí)行結(jié)果。2021年M2增長27.68%，新增人民幣貸款9.59萬億元。貨幣政策收緊新增人民幣貨款的減少，將會提高各大信貸機構(gòu)貸款門檻，局部中小開發(fā)商將出現(xiàn)融資難問題，另一方面，影響購房者申請實惠房貸。宏觀根本面—宏觀動態(tài)國土資源部3月10日下發(fā)了?關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問題的通知?，通知規(guī)定：競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%，成交后，需在一個月內(nèi)繳清成交額50%的首付款，逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。。開發(fā)商拿地門檻提高國土資源部下發(fā)的新規(guī)定，將直接增加開發(fā)商的拿地本錢及投資風(fēng)險，中小型開發(fā)商拿地將更加困難，“地王〞頻出推高房價的現(xiàn)象有望得到控制。宏觀根本面—宏觀小結(jié)宏觀大勢小結(jié)國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，從供給上來說，將會增加市場的有效供給，緩解“供不應(yīng)求〞的局面，將會刺激自住型群體的消費；從需求上來說，主要是抑制投機型的需求入市，以及對二套房置業(yè)者也有不利的影響；從管理上來說，將會增加住宅類土地的總量供給，催促加快土地的開發(fā)，打擊捂盤惜售等行為，以遏制房價的過快上漲?！皟蓵暫?，預(yù)計2021年中國房價的漲幅會趨緩，將回歸常態(tài)。在經(jīng)歷了2021年的樓市井噴后，房地產(chǎn)成交量會有一定萎縮。而房地產(chǎn)投資和竣工面積等也會比較平穩(wěn)。區(qū)域市場根本面—惠州市場2、惠州市場動態(tài)數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計局2021年惠州樓市經(jīng)歷短暫的調(diào)整后，成交迅速反彈，全年成交以去化存量為主，全年成交量預(yù)計到達466萬平方米，同比上漲110%。09年惠州市成交量大漲的同時，銷售均價平穩(wěn)上升，全年成交均價到達4300元/㎡，同比上漲4%。宏觀根本面—惠州市場惠州二手市場2021年，惠城區(qū)二手市場異?；顫姡约s540套/月的速度消化；二手房成交均價方面，得益于一手樓市的走俏，二手價格呈現(xiàn)上揚的勢頭。區(qū)域市場根本面--惠州政策規(guī)劃1、惠州市房產(chǎn)管理局發(fā)出公告：將會對市面上出現(xiàn)的捂盤惜售情況嚴(yán)厲查處?！皟蓵暪ぷ鲌蟾嬷性俅螐娬{(diào)：加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。針對于目前局部開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售證后，因為客源缺乏等原因而在10天之內(nèi)不開盤，都將受到嚴(yán)處。此舉將有效增加住宅的有效供給量，有力緩解市場“供不應(yīng)求〞的局面，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場良好秩序。2、2021年，全長49.94公里的惠深沿海高速將正式投入使用?；萆罡咚偃套罡呦匏?00公里，最低限速60公里，正式通車后，從深圳市區(qū)到大亞灣只需30分鐘?！奥吠?，財通〞。惠深沿海高速的開通，將吸引大量的深圳、香港客戶改善性群體、投資性群體高度關(guān)注并投資大亞灣。隨著大亞灣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)的定居，自然旅游景點的開發(fā)，將吸引更多的投資商涌入大亞灣高房市浪潮中。3、大亞灣區(qū)首條跨市公交“惠深城巴1線〞正式開通，結(jié)束大亞灣區(qū)與龍崗區(qū)兩地沒有公交直達的歷史。全程票價7元公交開通，將促進深圳大亞灣的人員頻繁流動，為兩地往來置業(yè)提供了便利。區(qū)域市場根本面—深惠市場市場小結(jié)從政策層面上說，大深圳以及惠州的房地產(chǎn)市場受到國家宏觀政策的影響，目前政策還未完全明朗的情況下，剛性需求減弱，成交量下跌；但是成交均價仍然呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢?！皟r升量跌〞的局面將會持續(xù)一段時間，等下半年市場預(yù)期明朗了，成交量將會企穩(wěn)上升，而價格也會維持在相對平穩(wěn)的水平。目前，深圳城市開展速度加快，城市用地趨緊，住宅市場“供不應(yīng)求〞，而且住宅價格已突破24000元/㎡；隨著深惠經(jīng)濟圈的加速形成，越來越多的深圳、香港兩地的置業(yè)者考慮到被稱為“深圳后花園〞的惠州大亞灣經(jīng)濟區(qū)購房，政策規(guī)劃的利好為大亞灣房地產(chǎn)市場的騰飛開展提供了有力的客觀保障。工程片區(qū)根本面—大亞灣市場經(jīng)濟運行情況2007年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值156.8億元，增長55.1%；工業(yè)總產(chǎn)值426.6億元，增長36.6％；惠州港吞吐量2105.92萬噸，增長19.85%；完成國內(nèi)固定資產(chǎn)投資總額145.5億元，增長137.7%。2021年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值168.9億元，增長10.2%,人均生產(chǎn)總值到達12.03萬元，增長6.2%；工業(yè)總產(chǎn)值501.9億元，增長11.4%；固定資產(chǎn)投資總額146.8億元，增長0.9%。2021年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值202.1億元，同比增長20.2%，增幅比全市高出7個百分點；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值751.3億元，同比增長58.8%。西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)已落戶企業(yè)56家，投資規(guī)模近70億元，工業(yè)產(chǎn)值達95億元，在建籌建工程47宗，投資規(guī)模達125億元。三洋、住友、本田、比亞迪等知名企業(yè)已先后落戶該產(chǎn)業(yè)區(qū)。預(yù)計2021年，西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值將到達200億元，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特色的產(chǎn)業(yè)基地。大亞灣近幾年來，從地區(qū)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資總值均呈增長趨勢，經(jīng)濟均保持快速穩(wěn)定的開展，特別是眾多國際知名企業(yè)的進駐，促進區(qū)域經(jīng)濟騰飛開展的同時，也帶來了區(qū)內(nèi)眾多的住房需求。大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃“五區(qū)一岸線〞整體規(guī)劃，大亞灣城市建設(shè)進入快速開展通道。東區(qū)：主要開展石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)。將建設(shè)成為世界級的石化工業(yè)基地。黃金海岸旅游區(qū)：包括霞涌、辣甲島、三門島、五洲島和筆架山五大景區(qū)，將建設(shè)成集游覽、觀光、購物等旅游活動于一體的區(qū)域性旅游勝地。港區(qū)：以惠州港為根底，重點開展港口、物流業(yè)，總用地面積為8平方公里。西區(qū)：主要開展電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃面積約40平方公里。中心區(qū)：總用地面積約22平方公里，以行政、金融、商務(wù)、居住為開展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。深圳東區(qū)產(chǎn)業(yè)開展：大型制造業(yè)、石化城、惠州港三大產(chǎn)業(yè)引擎初步形成，核心企業(yè)進駐或投產(chǎn),為區(qū)域經(jīng)濟迅速開展提供強力支撐。城市開展,與深圳融合一體,未來致力打造現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)!以“一縱一橫〞兩條城市開展主軸?！耙豢v〞即沿25號路、23號路、濱海大道的縱向開展軸；“一橫〞即石化大道開展軸，使大亞灣的開展與深圳逐步融合為一體。

未來的大亞灣，將建設(shè)成為以石化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，電子信息和汽車工業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè)協(xié)調(diào)開展的現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)，將成為“石化新城，綠色港灣〞“一縱〞:沿25號路、23號路、濱海大道的縱向開展軸“一橫〞即石化大道開展軸本工程提綱報告1、市場環(huán)境分析2、片區(qū)客戶分析3、原生態(tài)價值梳理4、物業(yè)價值提升2、片區(qū)客戶分析地產(chǎn)開發(fā)必須要明確的關(guān)鍵點——客戶定位對誰說話？賣給誰？〔客戶定位〕關(guān)鍵點——客戶定位區(qū)域客戶物理屬性——對客戶分析的深度代表我們對工程理解的深度，也是決定工程成敗的關(guān)鍵因素。在從銷售角度考慮，我們的客戶分為兩大類：一類客戶群體：快速營銷模式的客戶，大型的具有專業(yè)水平的實力投資群體，包括專業(yè)炒樓團，機構(gòu)投資者，溫州炒樓團等；工程的升值潛力是打動他們的關(guān)鍵因素。二類客戶群體：常規(guī)銷售模式下的客戶，即普通買家。區(qū)域上主要是來源于大亞灣地區(qū)，惠州，東莞以及深圳區(qū)域，以及局部港澳人士?？蛻魠^(qū)域大亞灣地區(qū)惠州地區(qū)東莞地區(qū)深圳港人購買目的大部分自住，部分投資投資部分自住，大部分投資絕大部分投資，少部分度假絕大部分投資比例5%2%8%75%10%客戶分析從市調(diào)大亞灣工程來看，各銷售工程主管或者銷售代表均表示：深圳客戶占了絕大局部，占比超過75%。大亞灣是一個充滿生機的市場，吸引了眾多深圳等周邊投資客到大亞灣投資置業(yè)；從客戶拓展這一點上也證實了這一事實，大亞灣中等或以上檔次樓盤一般是選擇組織深圳看樓團等營銷推廣方式。2.港人也是不容無視的購置力量。一致看好大亞灣的開展前景，認同大亞灣潛在的巨大升值潛力，相比香港較為“低廉〞的房價等是促使其發(fā)生購置行為的主要因素。3.本地人很少考慮在大亞灣購房，主要制約因素是：他們普遍認為大亞灣環(huán)境質(zhì)量不宜長期居??；深港投資客的大量進駐，推高了房價?？蛻舳ㄎ弧Ｒ?guī)客戶分析隆塬市場研究數(shù)據(jù)：陽光時代客戶客戶姓名：古女士現(xiàn)住址：深圳鹽田職業(yè)：鹽田區(qū)政府機關(guān)公務(wù)員家庭情況：已婚置業(yè)目的：投資兼度假置業(yè)次數(shù)：第四次客戶描述：

古女士和先生都是早年第一批來深建設(shè)者，來深快30年了。先生目前是鹽田區(qū)教育系統(tǒng)高管，經(jīng)濟條件好。

一直住在政府福利房，自己手里有2套房子在投資，都是早些年買的，現(xiàn)在升值不少。手里有點閑錢，但深圳現(xiàn)在的樓價太高，投資風(fēng)險很大。一直在尋找投資工程，經(jīng)朋友介紹，來到大亞灣，自己也很認可大亞灣的價值，尤其是第二通道開通以后，離深圳就更近。

通過朋友介紹，去年11月到工程現(xiàn)場，覺得工程不錯，價格也不貴，當(dāng)天就簽約。隆塬調(diào)查客戶案例：認可本區(qū)域的升值潛力，〔相對深圳〕廉價的價格，產(chǎn)品的品質(zhì)。太陽灣客戶客戶姓名：黃先生現(xiàn)住址：深圳福田職業(yè)：私人企業(yè)家庭情況：已婚置業(yè)目的：投資兼度假置業(yè)次數(shù)：屢次客戶描述：

到深圳十多年，現(xiàn)開一間貿(mào)易公司，手頭資金比較充裕。

黃先生是深圳最早的一批投資股票人士，很有投資眼光，投資意識。早年間的投資手段以股票為主，近幾年開始投資房產(chǎn)，現(xiàn)手頭上擁有不下10套物業(yè)。一直有留意大亞灣，據(jù)他自己說，大亞灣的升值潛力打過深圳，樓價翻倍〔比深圳〕快多了。

在太陽灣買了一套聯(lián)排別墅。最認可的是小區(qū)的環(huán)境，物業(yè)管理也還可以。用他的話說，別墅以后會越來越少，也越來越值錢，好地段的別墅以后都是天價，這邊廉價，不買就怪了。客戶定位——客戶分析客戶構(gòu)成：深圳公務(wù)員，高級白領(lǐng)，企事業(yè)中高管，私企業(yè)主。港人〔有閑錢，看好大亞灣開展〕本地人〔自住的較多，但總體比例不高〕客戶語錄：“深圳房子很貴，均價超過2萬/平米，而惠州大亞灣毗鄰深圳，房價不高，買得起，放著也行，畢竟可以抵抗通貨膨脹。〞——深圳一公務(wù)員“李嘉誠進來了，比亞迪工業(yè)進來了，中石化進來了，大亞灣的房子能不升值嗎？我看很難！〞———香港一投資客“這里那么多工業(yè)在這里，空氣質(zhì)量一般，甚至有點差，這里不適合長期居住，要買也會選擇在靠近淡水的地方買。〞---本地一看房客戶客戶定位——客戶分析重點客戶核心客戶群體游離客戶群體重點客戶群體深圳關(guān)內(nèi)、龍崗地區(qū)投資客惠州，東莞等周邊客戶香港投資客，以及在本地工作的外地客戶他們是專業(yè)的投資人士，普遍具備強烈的投資意識和專業(yè)眼光，屢次置業(yè)，看過樓盤無數(shù)具備一定品味和鑒賞力。普最認可的是工程的地段價值，工程本身的檔次及升值潛力。一類客戶寫真他們是成功的人群，是企業(yè)的高級白領(lǐng)，企業(yè)主，生活有品位，注重生活品質(zhì)，比較認同的是物業(yè)的檔次，根本上要到達深圳中高等物業(yè)的水平；強調(diào)小區(qū)環(huán)境以及專業(yè)的物業(yè)管理水平，要求具有一定的智能化水平；工作比較忙碌，由于距離關(guān)系，屢次重復(fù)看樓的幾率比較低，第一印象起到很大的作用。二類客戶寫真關(guān)鍵點——客戶分析總結(jié)他們有什么樣的特征、喜好？一類客戶群體普遍具備強烈的投資意識和專業(yè)眼光，屢次置業(yè)，看過樓盤無數(shù)具備一定品味和鑒賞力。普最認可的是工程的地段價值，工程本身的檔次及升值潛力。二類客戶群體比較認同的是物業(yè)的檔次，根本上要到達深圳中高等物業(yè)的水平；強調(diào)小區(qū)環(huán)境以及專業(yè)的物業(yè)管理水平，要求具有一定的智能化水平；由于距離關(guān)系，屢次重復(fù)看樓的幾率比較低，第一印象起到很大的作用。一品國際公寓的地段具有很高的優(yōu)越性，能滿足目標(biāo)客戶的根本要求。工程本身需要加強的就是從的升值潛力著手，提高工程的附加值。具體措施從工程細節(jié)上落實，包括戶型的優(yōu)化，小區(qū)環(huán)境的升級，物業(yè)管理水平的加強。提綱報告1、市場環(huán)境分析3、原生態(tài)價值梳理2、片區(qū)客戶分析4、物業(yè)價值提升3、原生態(tài)價值梳理建設(shè)用地面積：2960m2建筑面積：27761m2商業(yè)面積：3038.4m2住宅面積：22880.5m2容積率：9.37〔按提供數(shù)據(jù)計算〕建筑布局：共28層，1層為商鋪，2-3層為商業(yè)，4及以上為住宅。產(chǎn)品概況：共425套90平米以及下小戶型產(chǎn)品。工程位置：根本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)工程概況大亞灣大道本案龍海二路工程四至本案大亞灣大道龍海二路東-工業(yè)城西-太陽灣，熊貓國際南-惠豐城北-粵海五星級酒店產(chǎn)品本身價值——建筑本體建筑形象含蓄穩(wěn)重又富有張力，在區(qū)域中脫穎而出鶴立雞群，人本主義設(shè)計理念提升生活品質(zhì)。建筑核心優(yōu)勢——獨特現(xiàn)代風(fēng)格建筑形象含蓄穩(wěn)重又富有張力人本主義設(shè)計理念標(biāo)志性強產(chǎn)品本身價值——主力戶型分析戶型配比：戶型面積戶數(shù)比例單房34-5125059%1房51-577517%2房84-9610024%合計425套100%產(chǎn)品主力戶型為36-57平米單間公寓及一房產(chǎn)品，兩種戶型合計占總戶型套數(shù)比的76%；戶型核心優(yōu)勢——符合市場主流投資性需求產(chǎn)品戶型使用率高戶型緊湊方正低總價優(yōu)勢戶型價值明顯，符合市場投資性質(zhì)需求，緊湊實用，置業(yè)門檻較低。提綱報告1、市場環(huán)境分析3、原生態(tài)價值梳理2、片區(qū)客戶分析4、物業(yè)價值提升4、物業(yè)價值提升SWOT分析Strength優(yōu)勢位于大亞灣最具升值潛力的片區(qū)位于大亞灣大道旁，工程昭示性好單身公寓在大亞灣地區(qū)比較稀缺主力戶型具有低總價優(yōu)勢戶型具有優(yōu)化潛力商業(yè)街及綠化帶具有提高升值潛力SWOT分析Weakness劣勢：小區(qū)過小停車位少局部單位設(shè)計有待改進周邊及自身配套缺乏周邊工業(yè)區(qū)檔次較低SWOT分析Opportunity時機：大亞灣的整體規(guī)劃，將吸引外地的投資客進場位于“一橫一縱〞規(guī)劃的中心，具規(guī)劃前景大亞灣的實業(yè)巨頭進駐，具有支撐力占據(jù)深莞惠半小時經(jīng)濟圈的范疇SWOT分析Threat威脅：頻臨工業(yè)區(qū)，檔次不高周邊樓盤比較多，分流了客戶，競爭劇烈政策出現(xiàn)調(diào)整，樓市方向不明朗外鄉(xiāng)客戶不能支撐工程銷售減小劣勢，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用時機，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機通過差異化價值的全情展示，樹立形象，強化并放大工程的品質(zhì)感，立足片區(qū)市場同時，搶占中高端客戶群、商務(wù)客戶群和投資客，從而實現(xiàn)物業(yè)價值的最大化改進設(shè)計，把握時間和空間上的稀缺加強現(xiàn)場展示充分展示產(chǎn)品力，超越客戶心理預(yù)期S優(yōu)勢地段優(yōu)勢地處大亞灣豪宅區(qū)位于大亞灣大道旁，工程昭示性好單身公寓在大亞灣地區(qū)比較稀缺主力戶型具有低總價優(yōu)景觀綠化帶W劣勢停車位少局部單位設(shè)計差周邊及自身配套缺乏周邊工業(yè)檔次不夠規(guī)模小，無社區(qū)兩邊臨路，噪音污染無景觀資源O時機T威脅周邊樓盤比較多，會對工程客戶存在分流及干擾政策出現(xiàn)調(diào)整，樓市影響加大外鄉(xiāng)客戶缺乏以支撐工程銷售策略推導(dǎo)強調(diào)工程的獨特性，放大城市開展前景，跳出競爭規(guī)劃前景置業(yè)熱點片區(qū)，吸引客戶注意力小戶型相對稀缺頻臨工業(yè)區(qū)，有實業(yè)支持占據(jù)深莞惠半小時經(jīng)濟圈的范疇根據(jù)客戶的需求分析產(chǎn)品使用和感知價值的提升以及營銷力上的創(chuàng)新及結(jié)合是成功關(guān)鍵。開始突圍首先要做的是沿著客戶感知軌跡，用有限的本錢在各個細節(jié)上超越競爭對手，結(jié)合創(chuàng)新產(chǎn)品概念，從而大幅度提升產(chǎn)品潛力。感知軌跡？？？？12什么工程？這么漂亮？一定很貴吧？醒目？？？？？34原來在這！地段很好！成熟片區(qū)質(zhì)量很好！小區(qū)舒服！不一樣！從來沒見過！產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)戶型很好！適合我要求！值得！買單！適宜從遠處開始吸引客戶目光，讓客戶在成交路徑上，感知到與眾不同的產(chǎn)品品質(zhì)。精心打造區(qū)域領(lǐng)先產(chǎn)品已具備價值點——外立面新穎、品質(zhì)感強戶型實用性及靈活性強需要提升點——1、戶型優(yōu)化2、空中園林3、架空層的打造4、商業(yè)街及前廣場5、入口6、大堂7、電梯間8、物業(yè)管理〔效勞，智能化等〕外立面樓體標(biāo)志園林、邊界標(biāo)志大堂樓體綠網(wǎng)及條幅入口、售樓處樣板層電梯間逐個細節(jié)有限本錢注入帶來領(lǐng)先產(chǎn)品的氣質(zhì)。戶型的優(yōu)勢可以通過進一步的優(yōu)化進行加強和穩(wěn)固，或在銷售過程中進行引導(dǎo)，放大工程的價值。需改進的戶型——A,A1,B,B1,B3,C3戶型洗手間和廚房的位置需優(yōu)化。B2戶型的空間率可以進一步提高。B4戶型洗手間入口經(jīng)過廚房。C1和C2戶型不規(guī)那么，難以利用。A2,C戶型和A1,B4戶型對視，在銷售上需回避，或引導(dǎo)。增值元素1戶型A戶型缺點：廚房和洗手間的面積小改進建議：廚房與洗手間的位置對調(diào)；洗手間合并小陽臺，并干濕分區(qū)；廚房向外擴展60厘米，做成開放式廚房，并兼餐廳；原餐廳處設(shè)計成工作室優(yōu)化戶型廚房洗手間工作室A1戶型缺點：廚房和洗手間的位置不符合生活習(xí)慣改進建議：廚房與洗手間的位置調(diào)；洗手間合并M3處，設(shè)為兩區(qū)，里面為淋浴間和馬桶外部為洗面臺及衣帽間，干濕分區(qū)；廚房向外擴展60厘米，做成開放式廚房，并兼餐廳；原餐廳可處設(shè)計成工作室，或擺放較大的餐桌；洗手間廚房戶型起床后，再也不用爭洗手間了優(yōu)化B,B1,B3,C3戶型缺點：廚房和洗手間的位置不符合生活習(xí)慣改進建議：廚房與洗手間的位置對調(diào)；洗手間用玻璃做墻，增加采光，并使房間顯得通透；做成開放式廚房，并兼餐廳；戶型廚房洗手間優(yōu)化B2戶型缺點：空間率用不太完全改進建議：洗手間向外延伸1.6米，設(shè)為兩區(qū)，里面為淋浴間和馬桶,外部為洗面臺及衣帽間，干濕分區(qū)；洗手間門改為向廚房方向開；洗手間向客廳方向用墻封起，作為客廳電視機墻使用；洗手間戶型優(yōu)化B4戶型缺點：洗手間由廚房進入，影響廚房使用。改進建議：將入戶門改到走廊處；洗手間取消從廚房入門，改為從入戶門方向進入；戶型優(yōu)化廚房廚房送花園送花園C1,C2戶型缺點：戶型不規(guī)那么，難以利用改進建議：重新規(guī)劃，如圖。C1入戶花園亮點：大亞灣地區(qū)唯一的超大花園贈送的小戶型單位戶型優(yōu)化增值元素2空中花園空中花園作為室內(nèi)與室外的交換空間，需要營造居住和景觀以及實用的氣氛，建議鋪少量草皮，制作局部的花園景觀進行點綴，也可作為休息空間考慮?？罩谢▓@增值元素3架空層架空層作為園林的延伸以及泛會所功能，景觀上增加立體感，可做小水景點綴，配備各種功能配套，滿足居家型客戶日常休閑需要?；诒竟こ虉@林面積太小，建議在地面四層加設(shè)架空層。泛會所主要功能區(qū)域：健身區(qū)域、游泳池、商務(wù)中心〔含圖書館和水吧〕、棋牌室、桌球室?；诠こ痰奶厥庑?，建議采用低運營費用的工程。增值架空層泛會所增值元素4商業(yè)街及前廣場在工程臨大亞灣大道及龍海二路處，建設(shè)商業(yè)街，以及在前廣場設(shè)置現(xiàn)代風(fēng)格的路燈；綠化帶與樓體之間的小廣場擺放遮陽傘，休閑座椅；燈飾上一品國際的