以某項目為例談精裝修設計管理

***項目為例談精裝修設計管理大家下午好！這次要講的題目是朱總去年就跟我說這個事，我們在北京做了***的案例，而且***開發(fā)的項目基本都是精裝修的項目。其實我們做精裝修也是摸著石頭過河，***這個項目我們做完以后，結合我們自己以前做的一些項目的經(jīng)驗，對我們以前的工作是一個總結，是我們自己工作的總結。所以后面會說得比較細，不知道大家能接受的程度如何。但是我是希望通過我的總結能跟大家分享在整個項目精裝修管理過程中，涉及的工作其實是很復雜的，也是非常多的，我自己在管這個事的時候，也有一些心得，包括從開始的時候，比如說領導對這個事的認識，我們的領導是不是覺得我這塊在精裝修的工作量會有這么大、這么復雜，這是在前面；在后期比如說現(xiàn)場有一些非常多的洽商變更和施工上的問題出現(xiàn)的時候，可能各個工程和設計這塊，對設計又有問題，還有最后結算的時候，發(fā)現(xiàn)成本是不是沒有控制?。炕蛘呖刂频貌缓?？包括后面銷售的效果，可能對精裝修開始的理解非常的簡單，反正我們就是批量交房，做得比較簡單，但是最后的成本、效果包括工程質(zhì)量，包括交房以后客戶的關注度，都很麻煩。所以我覺得我把這個事從頭到尾梳理了一下，發(fā)現(xiàn)還是很麻煩的，我希望能把這個東西跟大家分享，以后對大家的工作也有一個借鑒。我今天分幾個方面來講：第一介紹一下***，第二是項目工作情況，從幾個方面來介紹。一、關于***（一）***公司簡介我先介紹一下***，可能大家對***有一些認識不是認識***，主要認識的是任總，其實在整個公司的發(fā)展過程中，任總作為我們最高的管理者，管理整個的公司，他自己說他是從戰(zhàn)略上管理公司，其實公司整個正常的操作，細的東西任總過問的并不是特別多，我們成立***公司到現(xiàn)在得有20多年的時間，作為北京時間比較長的國企房地產(chǎn)公司，我們做了大量的項目，以前我們作為政府的房地產(chǎn)公司，做一些住宅做得非常多的，就是以前的經(jīng)濟適用房，原來我們還在分房的時候，我們做了好多這種政府的福利房工作。接下來以后我們跟華潤曾經(jīng)有過一次合作，合作以后我們分開以后最近幾年我們真正開始了我們自己的第二次創(chuàng)業(yè)。從去年我們正式上市，借的是ST幸福的殼，今年3月份我們正式把ST幸福更名為***地產(chǎn)。（二）***產(chǎn)品的基本理念這么多年***對于產(chǎn)品是有基本要求的，我們的使命是要實現(xiàn)責任地產(chǎn)品質(zhì)建筑，為什么我們公司提倡的責任地產(chǎn)和品質(zhì)建筑呢？因為任總說作為地產(chǎn)商我們是有社會責任的，我們不是完全以商人的角度創(chuàng)造地產(chǎn)產(chǎn)品，我們是有社會責任的，要對社會負責，所以在這個前提下我們要做有品質(zhì)的建筑。（三）北京項目分部我們在北京做的項目比較多，我們都是在長安街以北CBD地區(qū)拿的地，所以以前任總總說他給富人蓋房，我覺得這個話說得比較直白，因為我們所有項目的位置都是北京最核心的地區(qū)，等于說我們做的產(chǎn)品必須得符合在這個地區(qū)的客戶需求，所以基本上我們的產(chǎn)品在北京都是屬于中高端的產(chǎn)品，可能沒有什么中端的，就是高端產(chǎn)品居多。所以去年百年建筑曾經(jīng)跟我說過讓我講一下如何設計豪宅？后來我就說我也不會設計豪宅，因為我們也不是富人，我們不是很清楚豪宅是什么樣的，但是我們公司做了這么多年相對售價比較高的產(chǎn)品，我們是以品質(zhì)為先導的，而我的產(chǎn)品跟我的性價比達到最優(yōu)的一個情況。二、***項目概括這個項目是前年開始售的，剛開始開盤的時候售價是1.6萬/平米，帶精裝修，但是大家看這個圖：（PPT）粉顏色的部分是商業(yè)，剩下其他的這些樓基本最小的面積是220平米，是這兩棟，中間這棟是350平米，剩下其他的都是每戶300平米，前面這兩棟是公寓，這個面積是100平米左右，我想今天上午王大君講了這個項目的室內(nèi)設計情況。這個面積比較大，每戶單戶的面積比較大，起價1.6萬/平米總價還是比較高的，我們現(xiàn)在的售價基本是3.5萬/平米，現(xiàn)在基本沒有房了，就算收尾了。最后這個房的總價大概在500萬/套這樣。所以我們當初做設計的時候，也是有過定位上的反復，我們沒有想得特別清楚，因為我們在這個設計之前，我們做的精裝修項目，離這個最近的是昆侖公寓，現(xiàn)在是10—12萬/平米的售價，最小的戶應該是在498平米，比較大的戶是在1500平米這樣的，是一個三層躍層的面積，所以那邊總價特別高，也是精裝修交房。我們做那個項目的時候大家投入的精力比較多，因為是個性化裝修，買了房按照客戶的要求做精裝修，但是我們會給他一個精裝修成本的標準，這樣的標準當時也做了兩個樣板間，這樣下來如果標準超過我們的標準，我們裝修大概是200多萬的成本，如果超過這個客戶會有額外增加的費用，如果沒有的話，我們就按客戶的要求做設計施工，交到客戶手里。所以做那個項目的時候，我們沒有當成批量交房的項目來做，還是比較個體，但是***這個項目我們做起來總的套數(shù)是在700多套，量相對比較大、總價也比較高，所以在這個過程中我們也是走過一些彎路。三、***精裝設計工作簡介1、工作范圍和內(nèi)容我們的會所也是王大君先生做的，當時有一個小的舊房子改造出來的，為什么我要講工作范圍和內(nèi)容呢？就是你做精裝修的時候，要有好多工作要事先想到，如果沒有想到，就會出現(xiàn)一些交叉點，或者接不上的地方。（PPT）我們現(xiàn)在的工作就有這些。2、項目的設計師（PPT）這些我們選擇的一些主要的設計師，主要跟我們的一些模式有關系，王大君先生是我們項目的主設計師，李瑋珉幫我們做了一個十樓樣板間；滕雯女士是幫我們做了另外一個十樓的樣板間；另外我們還有很多其他的公司，一會兒我會講到，這是我們后來總結的一個設計模式，是有二次設計在里面的，他們作為我們的設計配合公司一起進入，大家一起配合工作的。3、設計過程我不知道大家現(xiàn)在控制精裝修的時候，室內(nèi)設計師是什么時候介入？我認為是要和建筑師同時開始的，在我們公司管理的流程上是建筑方案設計完了以后，精裝修設計就開始介入戶型的調(diào)整，精裝修設計就開始了。所以我們這個項目的操作也是這樣，我們項目方案完成以后，王大君先生就進來，從室內(nèi)設計師的角度和我們一起進行了戶型的調(diào)整工作。中間有一個重新定位的過程，是一定要在這里跟大家講的，這是我遇到的一個比較大的問題，這個問題在后來還導致了一些成本上比較大的浪費。因為剛才我講我們沒太想清楚精裝修交房的事，所以我們對王大君的選擇是我們對我們的產(chǎn)品有了定位以后，我們對市場上的樓盤有一個基本的認識，后來我們就參考了納嘎上院的裝修形式，那幾個項目都是王大君先生設計的，所以我們就用了這個。一開始我們沒有談好比較確定的限價，大家說先讓設計師做一個方案，如果大家覺得好，我們就核一下成本，核完成本以后再往下做，這樣的狀況從我接觸的一些房地產(chǎn)公司是有的，很多人都會選擇一個設計師來做室內(nèi)設計，做完以后核錢，核完以后覺得錢高了，就把墻改了，把地面改了，這樣的問題比較多，我們前面犯的錯誤也是這樣的問題。我們把方案做出來以后，和成本的差異特別大，根本就不是調(diào)方案的問題，而是重新做的問題，所以在這里有一個反復，反復以后對設計周期是比較有影響的。（PPT）先看一下我們最后的實景照片，這是我們的售樓處，我們在售樓處作了三個樣板間，一個是290平米的，這是我們戶型最多的；80B是我們小戶型的樣板間；350平米我們有一個移動樓是這個項目的樓王，叫350的，這個項目這一棟不精裝修交房，所以這個樣板間不是按實樓的，大家前面看到的這些樣板間就是實樓交房的標準，不然的話就會有違客戶的承諾。而且我們的樣板間可能只有10%不到的貼條，因為我現(xiàn)在看很多公司的樣板間要精裝修交房，又要做出效果，就在很多地方貼條說這個地方不是交樓標準，那個不是交樓標準，但是我們就很少，活的不是，死的基本都是交房標準。只有350不是精裝修交房，這個樣板間是跟交房沒關系的樣板間。（PPT）這是350實樓的一個樣板間，這也是王大君先生做的。（PPT）這是李瑋珉先生做的一個樣板間，是700多平米的，是一個比較簡潔的樣板間，這是一個10樓的290平米的樣板間。（PPT）這是我們的會所，這些都是完工以后的照片。四、精裝設計管理應做的工作在這之前我想講一個事，這個可能跟精裝設計關系不太大，但是跟精裝修交房的關系就非常大，我不知道大家有沒有這個概念？如果你開發(fā)一個樓盤，你的總套數(shù)，如果你做精裝修交房，你的戶型變化，戶型應該占到總套數(shù)的百分比，這個事是我們做開發(fā)商一定要控制的，因為你如果做精裝修交房，你有特別多的戶型在里面，你的施工跟材料是根本沒有辦法控制的，所以你一定要把戶型變化的情況控制在一定比例里面。我個人的經(jīng)驗千萬不要超過30%的比例，因為有好多的開發(fā)商會這么說，包括我做這個項目的時候，我們的銷售公司是我們自己的，我們***經(jīng)紀也跟我們這樣講話，說我們得有多一點戶型的樣子，便于客戶選擇，因為你戶型太少，我就不太好銷售，有要房子朝南的，也要朝北的，又要一個衛(wèi)生間的、也有兩個衛(wèi)生間的，銷售會跟你說市場有這樣那樣的需求，但是你做一個樓盤，你不可能在一個樓盤里涵蓋出整個社會對產(chǎn)品的需求，這個根本不用講，這是一個特別簡單的道理，你做這個樓盤，你就要相對說我一定要把客群定位到基本合理就行，不能去涵蓋所有的人，如果這樣的話，你會給自己帶來無窮的問題。第二你做了這么多的戶型，你沒有做好它，在將來相當于你沒做，你還是給自己找了無窮的麻煩，并不是售出去就完了，因為地產(chǎn)都是要做長遠發(fā)展的，不能做一個項目賣完了，賣完了以后批評如潮，以后的項目也沒有辦法做，所以你能不能控制，也是你要考慮的很大的一個問題。所以一個是客群、一個是控制，是你要關注的問題，而且要放比較大的比重去關注。比如***這個項目我們總共是730多套，我們基本的戶型有7種，但是我們在一層有下躍，又多幾種，在頂層我們有合并戶型，又有幾種，所以加起來大概有10幾種的戶型，但是這樣做下來的話也是滿辛苦的，因為你戶型太多、風格太多的話，對你后期材料的批量訂貨、精裝修施工分包的時候，如果你讓一個分包負責太多樣式他根本做不了，他理解不到你的要求的時候，他做出來的產(chǎn)品根本就是跟原先想的是兩碼事，所以這個是我在講設計準備之前大概要說一下的事?，F(xiàn)在我也有一些別的朋友還有別人家的房子，一拿出來就會有四、五十種戶型，如果你做毛坯交房沒有問題，我覺得精裝交房我個人認為，對應的客戶就不是中低端的客戶，就是偏中高端的客戶，這樣的客戶群是有據(jù)可查的，不是一點依據(jù)都沒有，你要做精裝修交房，為什么要做那么多的戶型呢？中低端的客戶還是比較多，對生活的需求也是各式各樣的，你可以做一些比較多的選擇，其實太多的戶型你不精裝修土建施工也是很麻煩的，反正精裝修交房我不建議戶型太多，不知道這個建議能不能得到大家的共識。（一）精裝設計準備工作這個準備工作我是覺得在我們公司相對比較復雜一些，也許有的公司沒有這么麻煩，因為整個公司對成本的控制也非常嚴格，然后對整個品質(zhì)的控制也要求非常高，所以我們在做設計之前，我管理的這個部門一定要跟研發(fā)、銷售、成本部門充分溝通，了解到我們能做什么，我們到底要什么樣的產(chǎn)品，我會根據(jù)這個產(chǎn)品去選擇能適應這個產(chǎn)品的設計師，剛才也給大家看了，王大君先生和李瑋珉先生兩個人都是非常好的室內(nèi)設計師，但是他們兩個人的風格是完全不一樣的，李瑋珉先生是做昆侖的室內(nèi)裝修，他做的是簡單的奢華，成本很高，細節(jié)要求高，對施工要求也非常高，所以李瑋珉先生的東西是不好做的，這種簡約風格的東西我在市場上也看了一下，大家做得比較少，就是做得非常好的，王大君先生的風格，因為大家看到我們的樣板間，我告訴大家都是實樓交房的，但是樣板間的效果還是比較不錯的，王大君先生的東西比較適合這樣的產(chǎn)品類型。但是李瑋珉的東西是絕對做不到的，他的裝修比較簡潔的時候，他的飾品一件是一件，非常貴，我們買他的東西，掛的一個表四、五萬，一個燈三、四萬，但是如果你不用這樣的東西，整個效果根本達不到當時設計出來給你的那種感覺。所以我看現(xiàn)在市場做得非常好，大家沒有做這種太簡的風格，太簡的風格做批量交房是有問題的，起碼忽悠效果沒有那么好，那么王先生的風格會好一些，你選擇設計師的時候你要知道他的長處在哪兒，比如我們還有一個別墅的項目，當時因為公司很多人，包括我們的銷售都非常喜歡李瑋珉先生做的樣板間，市場認可度也非常高，就說那個別墅也還選李瑋珉，我說不行，他們說我們都跟李瑋珉先生說了，他可以給做，我說那我給他打電話，我給他打電話，他說可以啊，我們可以一起研究著做，你知道別墅不是他的風格，他做出來的東西你會難受的，所以你前期設計單位選擇的時候，一定要想清楚你的產(chǎn)品，然后你再去選能把你產(chǎn)品做好的設計師，這點是我們管設計的人應該要下的工夫。在前期剛才這一塊也基本都講了，這是我做的一個東西，我們在做前面的時候，我們有一個產(chǎn)品研究和經(jīng)驗積累，我們公司有一個產(chǎn)品標準，就是我們的積累，我們會從我們的積累提煉我們這個項目要做的一些東西，包括市場調(diào)研和定位加起來以后匹配到成本限價，這個東西合理了以后才給到設計，設計作為項目的目標成本，來寫項目的任務書，這個項目的任務書一定要有，因為設計師有非常非常多的創(chuàng)意，但是他非常非常多的創(chuàng)意不是每個創(chuàng)意都適合你，比如說王大君先生，他的設計可能是一個范圍，但是這個范圍里面也會有一些產(chǎn)品的類型，那你到底要哪種類型？你要跟他講清楚的，不然的話做出來會有麻煩，就是項目定位的準確性，對結果和銷售的影響。（PPT）項目定位的準確性跟相關的因素就是這樣，你要清楚以后再往下做，和造價的關系、施工的難度，因為你是批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，你一定要考慮到施工的難度，其實施工的時候有很多也是做不到的，我原來做設計，我也跟一些設計單位、施工單位有過交流，我們批量交房的設計跟家裝的設計有本質(zhì)的區(qū)別，有很多的東西你自己看說我們家裝修過，這樣沒問題，可以做，但是這句話千萬不要對批量交房的施工單位去說，因為批量交房跟家裝的手法是不適用的，就是我們之前一定要跟他們講批量的時候是不是能控制得了？我們公司在方案審批的時候，過的部門是有工程部和項目部的，原因就是每個部門要看清楚這個東西，你能不能施工？以后不要告訴我批量做不了，所以這個東西是我們要在前期考慮到的。包括最后哪些東西你的成品保護是不是能做得了？如果成品保護做不了，是你交房時候的重大隱患，你都做完了，收房根本就交不出去，很多的劃痕沒辦法解決的時候，你可以換，但是一是影響交房的時間，另外對成本也是很大的影響，再接下來對你整個社會效應也是非常不好的，所以在前期這些問題都是要考慮到的。（PPT）在這個里面我舉一個例子，我們當時要做的產(chǎn)品，公司當時想我們要類似于東方之子、就是我們的客戶群可能是買這些產(chǎn)品的，當時的售價就是這樣的售價，能承受的客戶群可能就是這樣，當時市面上對這兩個項目還是比較認可的，我們就是按照這個思路交給了王大君先生，王先生按照他自己做的東方之子的東西給我們出了一個設計，其實最后還是滿大的。（PPT）這個圖很不好，精裝修設計的時候，也要提供一些效果圖，效果圖的準確性也是很重要的，這是王先生做的290平米的效果圖，這是他給我們做的方案，選的材料很復雜，很多的彎曲木等等，特別多的材料類型，而且都挺貴的，而且相當不好施工，包括像椰殼板，不適合北方使用，包括施工的工藝也比較麻煩，這就是當時給我們做的效果圖。我們根據(jù)王先生的效果圖算了一下成本，大概裝修會在5千塊錢左右的裝修成本，我們當時想這個售價的時候，如果加5千塊錢，就相當于增加售價的30%多，那怎么可能？那如果這樣的話市場接受度馬上就下來了，比如我想賣1.5萬，馬上就得賣2萬，這樣對銷售就是很大的困難了，所以這就相當于我們在前期的工作沒有做好，沒有想明白，我今天拿出這件事跟大家說，我自己也是很內(nèi)疚的，我覺得我不應該犯這樣的錯誤，因為我在金地的時候，金地國際花園也是我控制的項目，我不是用這樣的辦法控制的，也是一點問題都沒有的，我當時控制***這個項目的時候，跟昆侖公寓有點混，所以一下思路就偏了，我總是認為我們是甲方，我們有自己的需求，要先想好，然后跟設計師去溝通，這個項目的確是在這個問題上我們犯了比較大的錯誤，我想現(xiàn)在其實在頭幾年有一些好的開發(fā)商也會犯這樣的錯誤，我覺得這件事一直是我心里特別難受的一件事，因為這個事導致我的設計進度和工程進度的不匹配，我是在做總體計劃的時候，方案設計完了以后，精裝修進來設計，后面我會講到搭配，肯定我們所有的項目都是邊施工、邊設計，如果我的設計沒有在出地面以前，把精裝修設計回到總體數(shù)量的時候，精裝修晚了的時候，就會產(chǎn)生大量的浪費，我把這個調(diào)了以后，我們天天加班去改，最后還是差了七層，最后有幾百萬的損失，我自己覺得非常不能接受。（PPT）這是我們精裝的290S的標準，最后做得非常簡單，都是白墻，在門口有一個加固玻璃，就比剛才那個好得很多，因為剛才的地面也會有一些石材的拼接，都會對施工造成很大的麻煩。（PPT）最后是一些材料的選擇，這個主要想給大家顯示另外一個情況，說的是兩件事：一個是精裝修交房東西一定要簡單，不要有太多的變化，如果材料種類太多在一個房間里面，施工的困難會比較大；另外一個就是如果你做純展示樣板間的時候，你還是可以做到非常好的，如果有設計師想去發(fā)揮，包括我自己，我也經(jīng)常有一些非常大的沖動，希望做特別好的東西展現(xiàn)給大家，別人會說我管的項目非常好，但是我在精裝修批量交房的時候，我絕對不要展示這樣的才能，因為展示我的才能是對社會的一個浪費，讓買房人承擔我的愿望，這是不可以的。（PPT）像這個門是一個3.5米高、5米寬的一塊石材，但是效果非常好，合上以后就是白色的銀狐石上面有一些黑色的花紋，展示的效果非常好?？偨Y：準確的項目定位是設計工作乃至其他相關工作的重要前提，是第一要素，定位一定要清楚，無論是產(chǎn)品的定位，還是成本的定位，也要關注施工的定位，也要關注到后期交房的定位，大家都要關注到。所以我們關注這些問題的時候會有這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，我們設計師是要做掙扎的，為什么這么說呢？你看對于成本來說，他是希望越來越低的，成本的愿望是最低，但是對于效果來說，無論是銷售還是設計師本人，都是希望往最好的效果走，好的效果和成本一定是矛盾的，我們只有在這兩個之間找到一個平衡點，效果還說得過去，錢也說得過去，這才是我定位的要求。這個話好說，但是操作的時候真的是很麻煩，一定要做大量的工作，才能把這件事搞清楚，但是這個事搞不清楚，真的是最大的麻煩。第一版完成每平米都到七千八了。那個做完了以后我們重新來討論方案，重新定了裝修標準和成本，成本給到我這里基本是在兩千塊錢一平米，這和前面的七千塊錢一平米，根本是兩件事了，是無法調(diào)整的，所以設計是重新做的概念，而不是修改設計的概念了。（二）設計單位選擇我們在設計單位選擇的時候，有一些方法，也有一些我們做的表格，包括我們在設計單位選擇的時候，因為設計這塊也是有限價的，就是你的設計師不能選超過多少錢的，他會給一個總的東西，這個我們都是有一些表格，我們最后會出一個報告給公司，然后選定合適的設計單位。我們選設計單位的時候有一個原則給大家說一下，我們會把設計公司分出檔次來，因為在方案設計單位選擇的時候，我們希望能有一個好的水平，給我們的項目帶來一個升值。另外設計師的知名度，這是銷售提出來的，有知名的設計師對銷售也有好處，所以我們基本會選擇國內(nèi)或國際知名的設計公司，其實對于我來說我考察的設計公司是一點，但是我會重點去關注主設計師，我一定要了解到誰給我做設計？他到底能給我做成什么樣？這是我們關注的。在后期深化設計的時候，就會有施工圖設計單位，我們做過嘗試，因為我們售樓處是比較先做的，我們是王大君做的方案到初步設計，施工圖是請的精裝施工單位，因為有些精裝施工單位是有深化施工圖能力的，由他來深化施工圖，我們售樓處就是這樣做的，所以我們有一個設計單位叫（廣盛賦），他是一個精裝修施工單位，他是我們售樓處的深化設計，就是施工圖設計工作。這個工作做完了以后我們發(fā)現(xiàn)還是有問題的，雖然當時在設計費上我們會有一定的節(jié)省，主要考慮他掙施工的費用，所以他在設計費這塊我了解市面上有不要的，或者有要非常少的，但是我們***到后期真正現(xiàn)場的10樓施工的設計圖我們還是委托了住邦，就是建設部設計院的分公司，由他們來給我們做整體的施工圖設計，這個設計出來以后我大概說一下優(yōu)缺點，他給我們做了精裝修施工圖以后，我們在材料的招投標、施工單位樣板層標準化這塊就比較好了，別的家都不用，施工單位招標的時候這個圖紙是有的，大家以共同的標準為起點去招標，這塊對施工的控制比較有好處。缺點就是因為這個單位還是設計公司，在現(xiàn)場可能會發(fā)生一些現(xiàn)場配合的工作量會非常大，就要求我們現(xiàn)在這個設計公司的時候，可能會跟施工圖設計單位，我個人建議除了設計費這塊，最好能簽一個能到現(xiàn)場服務的設計師，這個肯定是要花錢的，但是我認為這個錢是值得花的，其實對于整個項目來說是非常少的，但是他起到的作用是非常大的，因為很多施工單位在現(xiàn)場的變更和洽商的工作量非常大，如果設計單位沒有人員在現(xiàn)場，光靠甲方是根本管不過來的，而且我們的能力也不支撐這件事，是這樣的情況。另外，在***還有部品專項設計單位，這也是我們經(jīng)過這么多年管理探索出來的方式，什么叫部品呢？我們現(xiàn)在基本上會把一些像廚房、衛(wèi)生間、門這樣的東西會有一些合作的企業(yè)，這些企業(yè)來幫我做深化設計，其實現(xiàn)在我們公司一直在談，但是這個事可能會時間比較長，我們的愿望是把衛(wèi)生間包給一家公司，他可能是做產(chǎn)品的公司，讓他來整合，比如***用的是柯瑪?shù)臐嵕?，我們的愿望是把衛(wèi)生間給到柯瑪，所有的潔具都是你來做，我關上門就收房，就是從材料到設計，你配合到我。設計也要做深化設計，跟精裝修設計去配合。其實這塊的事我們都是這樣做的，我們現(xiàn)在碰到一個比較大的問題，就是我沒操作下去的一步在哪兒呢？公司對我的愿望是希望衛(wèi)生間關上門就交給公司了，不光是材料，而是整個完了交給公司，對我來說就有一個問題，我得讓柯瑪把它施工了，就是從設計、施工、材料都給你，到后期因為衛(wèi)生間也是施工的一個麻煩，后期漏水、維修量比較大的也是在這個方面，因為***的物業(yè)也是我們自己的，我們也希望減少后期維修的工作，所以這塊我們也是想給到他，但是柯瑪有沒有這樣的能力？這是第一，第二他有沒有精裝修的能力？所以這個事沒有做下去。但是設計工作做下去了，包括材料選型定板基本都在他的范圍內(nèi)，他要在我限定的范圍內(nèi)去選，而且要達到我的要求。所以這是我們現(xiàn)在跟市面上設計不同的，就是我們有部品專項設計單位。（三）精裝設計合同管理因為是講精裝修，所以說到精裝設計合同管理，其實在精裝修的時候，無論是什么設計，都是以合同管理別人的，所以合同對于設計單位管理是重中之重，一定要把合同寫清楚，我們認為對設計單位的管理首先是對設計合同的管理：編制要嚴謹、執(zhí)行要嚴格，在合同里面要盡量明確你要求的范圍。***是各個方面都有合同范本，合同范本是我這個部門編的，但是我們的合作范本分為兩個部分，還有一部分是法律條文，是法律部編的。這個范本出來以后每年會有更新和調(diào)整，因為在管理過程中會遇到一些問題，對于合同會有一些漏洞，我們就會調(diào)整。1、合同文本問題在***的合同中我們認為已經(jīng)說得很細了，但是還是發(fā)生了幾個問題，我們沒有明確對方應提交效果圖，我們沒有跟王先生說清楚，其實你要找國內(nèi)設計院，他一定會給你效果圖的，但是你跟國外設計師合作，他很少給你效果圖，包括建筑師做方案的時候，他給你有的都是手繪圖，可能設計師對手繪圖是有感覺的，就是可以感覺出我將來的產(chǎn)品會是什么樣，但是對于公司項目經(jīng)理、總經(jīng)理，他對這個東西的理解就比較差了，說白了就是感覺不直觀。我們跟王先生沒提效果圖，要不然我拿什么看呢？結果王先生給了一堆手繪圖，我們一看覺得挺好，就想給領導匯報，結果領導看不懂，說你給弄幾張效果圖，結果王先生說我可以給你提供效果圖，但是拿錢來，他要的錢很貴的，一張效果圖都八、九千，我說我們都是一千塊錢就可以搞定，那領導也看不懂，公司又不給錢，這就很煩惱，就跟領導說，人家就不給效果圖，我們就給點錢吧，所以我說有一個國內(nèi)的施工圖配合單位配合就很好了，就說你畫效果圖吧，一張給你幾百塊錢，最后就變成這樣的結果，就解決了這個問題，但是這個方法不太好，沒從根上把它解決，所以我們當時比較被動，這是被動之一。被動之二就是我們跟王先生說要效果圖，沒說清楚要多少張，這一個屋你給領導看，他可能希望各個位置都可以看出，但是人家就出兩張，別的地方又沒有，所以就又要錢，所以我們能控制到的，比如說你給我十張效果圖，包在你設計費里面，如果再加一張就是兩千，我們討論一個數(shù)，你前面好說，你到后面的話，你就不好說，你自己處理不好，人家要多少你就得給多少。還有差旅費，我們在合同里面是有要求的，3—5次的出差是包在設計費里面的，但是我們的項目出現(xiàn)反復以后，人家就多來了幾次，后來人家就不來了，人家把方案拿過來，你自己跟領導匯報去，人家就不來了，要來就得拿錢來，什么機票費、每天的費用，所以很多的事都可以在前期的合同中規(guī)定到。后來我自己想這是怪我自己糊涂，我們原來跟國外的建筑師合作非常多，比如像SOM、HOK這些大公司的合同是可以拿來借鑒的，他們的合同文本非常細，比如他說我來五次出差，我來五次以后我派什么什么人來，比如助理來什么樣，領導來什么樣，比如他要住五星級賓館或者坐頭等艙，或者他是什么標準，他住四星級賓館、什么費用就可以，所以約定費用要在前面，我覺得合同管理像上海人會比較好一些，因為上海人會把所有的人都在前期跟你講清楚，我們北方人就是在后期發(fā)生的時候談啊談啊談不清楚，所以合同管理最好能在前面說清楚，比如后期你需要他來，比如像王大君，我們跟他的關系很好，但是中間拖了20天，工程在那等著，他就不來，就逼得沒法兒沒法兒的，他就是不來，你不說錢我就不來，急死我了，沒轍，還得跟成本算賬，讓領導批，很麻煩。2、設計范圍和工作分界設計范圍和工作分界必須要說清楚，這個事也是特別重要的，因為你在設計里面有不同的人，比如我們的設計里面可能有廚房設計、衛(wèi)生間設計，到深化的時候，我們可能就包給廠家了，你要講清楚他的設計范圍在哪兒，一定不能讓設計工作最后有一塊出現(xiàn)遺漏的現(xiàn)象，最后大家審圖也很難看出來，一審沒問題就去施工了，干著干著就不知道怎么干了，也很麻煩，這就是后期簽證率增加，洽商、變更就出來了，工地又有意見，而且最麻煩是一處位置多次變更，為什么呢？因為你做這個查漏補缺工作的時候，你就不會考慮那么清楚，把他的事、他的事都考慮到，然后再綜合一下，你很難做到這一點，跟這兒沒連好，跟那兒沒連好，在同一個得到多次反復洽商變更，這在我們公司是嚴令禁止的，我如果出現(xiàn)了這樣的問題，我的獎金就都沒有了。所以給人家簽合同的時候，我們是拿建筑的圖畫出來，這塊事歸你，你該做幾個面就歸你，那一塊歸他，都會在圖上表示出來，我是盡量做到減少交叉的問題，就是沒考慮到的問題。如果出現(xiàn)落的問題，你讓誰補都很麻煩，還會有費用的增加，因為我們做設計這么多年，在國內(nèi)的設計師都挺好的，國內(nèi)的設計院我覺得是特優(yōu)秀的設計院，能站在甲方的角度為甲方服務的意識比較強，國外的設計院可能比較差一點，但是我想是不是跟市場規(guī)范度不一樣有關系，他那個甲方委托給他就是一是一、二是二，他這件事就習慣了，像咱們總有忘的就做不到一是一，二是二，你做不到的時候，你讓他做，他就先跟你說錢，這個就很麻煩。另外還有一點比較重要的是，當他設計收費非常高的時候，你要是清楚他的面積，因為國外收費比較多，會是收他做的室內(nèi)面積，相當于咱們說的套內(nèi)面積，你按套內(nèi)面積給他算每平米錢就可以，這是他接受的，因為他單價高，而且你就告訴他，他設計哪幾套就行，比如像我們的項目有7套房子，我們是一梯兩戶，這兩戶是一樣的，他就設計這一戶就可以了，對面這個我們就不找他了，我們就找施工圖深化單位，他照著這個給我們對面做過來，其實這樣王大君算下來費用就很少了，剩下的其實大量的工作還在國內(nèi)的施工圖配合院身上，就是印證一下施工圖單位使用的重要性，如果你給到施工單位，那這個事可就黃了，差異還是挺大的，就算是設備管線、設備的管道井還是有一些變化的，就算設計到了，也有落的，所以這個事你在跟他合作的時候說清楚。還有另外一個事，是一家房地產(chǎn)公司我看了圖我提醒他，問題在哪兒呢？也是一個臺灣的設計公司，就是李瑋珉，李瑋珉的要價特別高，原來跟李瑋珉合作的一個人又出來開公司，他倆也差不多，我說你就用他吧，他把合同也拿過來了，我一看方案出施工圖，也寫上了，我說你施工圖出什么圖要約定，什么六面圖、一些結點圖，這個結點圖這句話還是有的，結果圖拿去一看沒法施工，包工也會有問題，因為國內(nèi)所有的設計單位是沒有辦法做施工圖的，他不會，他拿這個圖其實相當于初設稍微深一點的圖，但是如果拿這個圖去施工，比如精裝修有表面圖、施工圖，這個他給你畫上了，但是標度墻后面的做法，比如木板墻后面的龍骨怎么打，這塊他沒有。這個可能跟每個公司的管理不一樣，我們公司是清單招標，但是有的公司就是價包死了，就可以招。但是那樣招標的時候，可能后期施工單位能賺錢，我理解是這樣，因為你沒給他圖紙講清楚，就是料大概一算，就說我這個怎么怎么做了，跟你招標成本控制這一塊就有困難。所以你還要跟他講清楚，你給我的圖是什么樣的圖紙，深度是什么，這都是在合同約定的，所以像我們現(xiàn)在的合同是這樣的，我們有合同的范本，先描述清楚了，同時我們會拿來一些圖，我也會給他圖，比如初步設計，王大君他們叫深化設計，他們到這種深度我認為能接受，我就給你這個深度的錢，接下來再畫施工圖，我再給施工圖的錢，我的施工圖要求是這樣的深度，你如果可以畫到這樣的深度，我給你，沒有問題，但是如果你做不到，你的錢就不是我要給你到施工圖的錢，這樣有兩個方面比較好，一個是你說清了設計費的成本，另外你別讓你的施工單位和施工成本、施工季度受到影響。我說的那家公司當時有點麻煩，他說我要施工了，一看這個圖紙還得再畫兩天了，這中間就產(chǎn)生了交叉工作，最后也挺麻煩的，所以這個事要注意。3、工作量與設計費設計費的計算我們也有一個標準，我們跟國外設計公司是我們經(jīng)常碰到的，因為我們是做設計管理的，但是市場會對產(chǎn)品有不斷的要求，是變化的，可能我們的方案就不會是一下定了，定完了以后就不改了。當然做設計管理我希望做完就不要改了，但是干的過程中也會有一些調(diào)整，這些調(diào)整作為王大君來說他一定會收費的，所以在這塊凸顯國內(nèi)設計公司的優(yōu)勢，他基本不收費，除非你改動量特別特別大，他才會談收費的要求，但是我們也不會特別過分，總占人家的便宜。所以我們有一個范圍，如果大概有5%、10%工作量增減的時候，中間有一些調(diào)整，你就不要錢了，雖然這個話也是一個虛話，就是這個工作量5—10%你怎么評定呢？但是起碼說我還是替你考慮這個事了，就是我們的合作關系會比較好說話，就是如果有5—10%的工作量變化，你就不要再說了，如果超過這個工作量我們還是會給費用的，包括設計圖紙的深度要求，我們也是會給比較明確的要求，一個是深度，包括數(shù)量，都是要講清楚的。（PPT）這是在各個階段精裝修設計圖我們會要到的東西，我們?yōu)榱朔乐固蟮恼{(diào)整量，影響整個設計的時間，我們會有一個概念方案階段，這個階段主要是什么也不用，就先和設計師去溝通，把我們的想法告訴他，他會給我們一些參考圖片，大家選一個方向，選一個方向、一個標準，然后再開始方案設計，我們就會要求有圖也要有參考圖片，然后擴初階段業(yè)也要有圖、要有效果圖，就是在擴初的時候才要求有效果圖，因為方案的時候他拿效果圖根本沒用，方案的時候那些材料還是跟你溝通的，他要給你效果圖你要敢用，你最后肯定就是失控，所以不要在那個階段要求那些東西，所以在擴初階段再要求效果圖。（PPT）這是我們在各個階段要求各種東西的目的和他要提供圖紙的深度。把效果圖拿出來特別說一下，我們在做***設計的時候，第一版我說有錯誤的那個，那個效果圖畫的特別差，他沒有顯示出來那個材料是非常好的，領導一看也覺得差不了多少，因為你跟別人說彎曲木，誰知道彎曲木是多少錢一平米啊？一看地下鋪的石材，你不會想到成本是那樣的價格，就是因為效果圖沒有做好起到的作用不好。所以我們要效果圖不是要忽悠效果，說讓設計師把甲方騙了，我們是要拿效果圖判斷這個設計是不是要真要的東西？因為設計師給你草圖以后，他的想象在他的腦袋里，你的想象在你的腦袋里，你們兩個的想象是不是在一個腦袋里不知道，所以我們要的效果圖不光是為了好看，效果圖也是有一定的局限性，但是這個局限性我覺得是我們能夠控制的范圍內(nèi)。（PPT）這邊就是我們讓他畫的290的效果圖，這邊就是我們的實景，這兩個東西完全一樣的，用的東西是完全一樣的，所有材料完全一樣，只是配飾上稍微有一點差異，所以如果是這樣出來的話，給你這樣的效果圖你就足以了，你肯定知道你后來的房子長什么樣，剩下的就是忽悠了，無非是多擱一些飾品了，是在后期非常容易控制到的。（PPT）這是我們的80的樣板間，是效果圖和實景照片，展示這兩個就是效果圖出來和實際都是一樣的，就是差在配飾上面了，就是對飾品有一些調(diào)整，我們覺得如果這樣擺的話，會沒有什么沖擊力，就把這個床背板改成黑色的，這樣整個房間的沖擊力就有了，所以基本上也還是沒有什么變化的。（PPT）包括像這個房子沒有什么東西，就是一個木地板，剩下的就是涂料的白墻，其他的都是飾品，這是我們的實景照片，這是效果圖，你看這個效果圖不是很好看，目標不是解決好看的問題，而是解決功能的問題，是不是這樣做就可以。（茶歇十分鐘）我把結束語拿到中間來講一下，說了這個事可能有助于大家對于壓力的理解，這句話是我在上學的時候老師就說過，但是當時我一點感覺也沒有，我當設計師的時候，我感覺也很不清楚，也沒有什么太多感覺，等我到房地產(chǎn)做的時候，我才發(fā)現(xiàn)這個事很重要，沒想到他們那么早的時候就知道說這句話。我們做房地產(chǎn)設計，其實對于設計師，不管是在房地產(chǎn)做設計，還是在外面做設計，這個《建筑十書》我認為是建筑老祖宗的書，還是一部法律，是對我們建筑師的要求，但是對于我來說我肯定不接這個壓力。“建筑師擔任公共工程的建造是要提出用多少造價里完成它?！蔽以瓉碜鲈O計的時候，我從來沒想過甲方花多少錢，“當把預算書提交官員以后，在竣工之前要用他的財產(chǎn)作為抵押，在竣工之際，造價與提出的相符時，要按照決議授予名譽。如果預算增加，在工程上多花費預算的四分之一以下時，由國庫支給彌補，不受任何罰款。在工程上多花費預算的四分之一以上時，就要從他的財產(chǎn)中強取至竣工時所用的款項，希望在羅馬人之間不僅對于公共建筑物而且對于私有建筑物也制定出這樣的法律吧！業(yè)務不熟練的人們不受懲罰就不會自強，賢明的人們可以用非常精湛的學識無所猶豫地從事建筑，業(yè)主不致被拖到必須花費他們更多的財產(chǎn)的浪費，建筑師本身惟恐受到懲罰，愈益勤勉，考慮不浪費的方法來實施?！彼阅阍诳己四愕膯T工的時候，超過四分之一以下的他不算錯，如果超過四分之一以上的，你自己要內(nèi)疚，比如我剛才說的那個事，因為我沒有控制好設計的進度和平衡好方案的關系，所以造成了一些成本的浪費，我覺得這是我的問題，真是我本身要受到懲罰的，好在我沒有那么多財產(chǎn)，也幫他完成不了。這句話現(xiàn)在想挺重要的，中國的建筑師沒有培養(yǎng)我們?nèi)タ紤]這個事，但是其實國外的一些好的設計公司對成本還是很有概念的，他會幫你做這樣的工作。（四）精裝設計計劃管理精裝修有計劃管理，其實所有的設計都有計劃管理，其實設計的管理就是合同、計劃、成本等等這些大數(shù)，只是說精裝修的時候我們怎么管理，這里面也含三個方面的內(nèi)容：計劃的編制、計劃的執(zhí)行、計劃管理相關因素。1、計劃的編制我們編制計劃的時候，我們首先要保證我們能夠正常工作，我看現(xiàn)在的有的公司有這樣的問題，開發(fā)商希望拿出自己的地以后，他的開發(fā)周期越短越好，這樣資金滾動才最有利，但是什么都是有最小的周期時間的，你小于這個，你這方面省錢了，其他方面就會有相對成本的增加。另外為什么我說編計劃要有正常的執(zhí)行來編呢？你先想好自己有哪幾個步驟來做？然后再想有幾個步驟可以省掉？你不能說上來就干幾項，可能就有幾項目你沒有想到，所以我是根據(jù)我們公司的管理流程編我的計劃，因為我做出方案就有匯報、評審等等，因為每個公司的管理不一樣，但是你一定要在你的公司里面根據(jù)你的管理制度確定你的工作計劃，不要拍腦袋，因為我自己也做了16年的建筑設計，我做建筑設計的時候，我們領導就認為項目來了你就談談設計，你要花多少時間？因為領導可能希望一年拿上來以后就開始施工，設計你一個月就干拿點活兒？你還干兩個月，我說這不是我一個月兩個月我干，我就拿嘴說，問題是這事是別人干，第一你得說清楚別人干這個事，不同的人干這個事可能時間不一樣，我如果找的外國公司，我們溝通的時間、他有很多的假期，他們國家的領導都管不了，我肯定管不了，我就得按照他的周期來算，如果都是中國人民，都可以加班，這個時間我可能可以壓縮，那也要有合理的時間，我總得把圖畫出來，我就是不需要思考干畫也是需要時間的，所以我們都不能拍腦袋，而且有些東西是可以壓的，有些東西是不能壓的，這些都是要講清楚的，所以我這塊跟大家說一定要有這些階段。還說***的事，我們的樣板間做錯了，那個東西錯在哪兒呢？我沒有做概念方案，大家就那么一說就開始了，其實我不如讓設計師理解的給我?guī)讉€形象、一些圖片，拿給公司來讓他們確認一下，銷售認可不？成本認可不？然后我再開始，就算有反復，時間會少一些，因為概念設計也不會花三個月的時間，這樣計劃的可控性好，那會兒我沒做，上來就做一個方案，一下翻了車，再一反復，這個時間對于我來說就控制得反而是真正花費就多了。所以，后來我就告訴他我需要有一個概念方案，這樣我有這個階段以后，可能我的方案階段的時間可以壓縮，因為在咱們控制，如果不做概念，直接做方案，在大多數(shù)的公司里面方案可能會反復的比較多，一個方案不同意，又一個方案，如果有一個概念，在很短的時間內(nèi)控制住這個事，我方案的反復基本可以沒有就可以了，或者在方案階段有一些建議，我可以在初步設