關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的報告

關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的研究報告目錄第一章資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向第二節(jié)公司核心競爭力第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略第四節(jié)資源整合第二章市場調(diào)查第一節(jié)市場調(diào)查的目的第二節(jié)市場調(diào)查的內(nèi)容和方法第三節(jié)區(qū)域市調(diào)報告的撰寫第三章用地潛力分析第一節(jié)用地潛力分析的內(nèi)容第二節(jié)用地潛力分析的成果第四章土地決策第一節(jié)土地管理的基本術(shù)語第二節(jié)獲取土地的方式第三節(jié)征地拆遷及其土地出讓的程序第四節(jié)土地獲取時應(yīng)注意的主要問題第五章項目投資成本與費用的估算第一節(jié)項目投資成本與費用的基本概念第二節(jié)開發(fā)建設(shè)投資的費用構(gòu)成第六章項目投資效益的多方案比較以及綜合評估第一節(jié)項目財務(wù)評價的主要內(nèi)容第二節(jié)項目評價的基本方法第七章市場定位第一節(jié)市場定位的依據(jù)第二節(jié)產(chǎn)品品質(zhì)第三節(jié)面積配比和格局配比第四節(jié)房型設(shè)計第五節(jié)營銷主題第八章規(guī)劃設(shè)計第一節(jié)規(guī)劃和設(shè)計的要點第二節(jié)規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)考慮的因素第三節(jié)我國居住區(qū)規(guī)劃經(jīng)歷過程第四節(jié)當(dāng)代規(guī)劃和設(shè)計的發(fā)展方向第九章工程建設(shè)第十章營銷推廣第一節(jié)價格策略第二節(jié)廣告策略第三節(jié)營銷策略第四節(jié)銷售執(zhí)行第十一章物業(yè)管理第一章資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向一．未來十年中國的住宅需求在未來5~10年中，我國以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將保持強勁的增長態(tài)勢，而居民消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、城市化和加入WTO將成為推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大動力。（一）居民消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動住房消費的升級換代1978－2000年，我國GDP年均增長9.5%，人均GDP增長也超過8.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343.4元升到6280元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟中的消費主體，其收入的增長無疑為消費水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎(chǔ)。90年代，人們的消費開始從溫飽型向消費型轉(zhuǎn)變，帶動了居住、交通、通信、文化教育娛樂消費明顯增強。根據(jù)第五次人口普查公報，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口45594萬人，占總?cè)丝诘?0.09%，人均居住面積10.4平方米，建筑面積19平方米。按照國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計劃，到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達到22平方米，僅城鎮(zhèn)居民就需建設(shè)27億平方米，平均每年新建住宅5.4億平方米，這樣大的住宅投資與需求將對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大的推動作用。（二）城市化步伐的加快帶來巨大的住房需求根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)一個國家經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)定增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期。世界銀行對全世界113個國家的統(tǒng)計資料進一步表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20%，當(dāng)人均GDP從700美元上升到1000美元和1500美元的中等發(fā)展國家時，城市化進程加快，水平將到40%~60%，而經(jīng)濟高速發(fā)展，城市化水平達到70%以后，城市化發(fā)展速度將緩慢。2000年，我國城市化水平已達36.22%，在未來十年內(nèi)，人均GDP將從1997年的860美元，提高到2010年的1200美元甚至1500美元，經(jīng)濟的增長將加快城市化的進程，我國總?cè)丝诘淖匀辉鲩L率仍保持在9.6‰，城市化率以每年1%左右增長，到2010年達到46%，城市人口將達到6.4億，凈增長1.9億，每年增長1852萬人。每增加1個人，將增加22平方米住宅建筑面積和100平方米左右的城市建設(shè)用地，城市人口的迅速增長無疑會對住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來巨大的壓力。（三）加入WTO后開放步伐加快形成對房地產(chǎn)的巨大需求加入WTO后，我國將開放交通運輸、金融服務(wù)、電信、法律服務(wù)、會計服務(wù)、信息服務(wù)、旅游、建筑業(yè)等多個行業(yè)，且開放的速度之快也是前所未有的，如銀行業(yè)5年內(nèi)取消對外資的地域和客戶限制，建筑業(yè)合資合作企業(yè)3年內(nèi)開始享受國民待遇，這些都將吸引大量外資進入，勢必增加對房地產(chǎn)產(chǎn)品——住宅、寫字樓、中介服務(wù)等多種需求。雖然未來5~10年中我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體看好，但現(xiàn)階段，潛在需求與有效需求不足的矛盾并沒有得到解決，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二．房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢從1998年起，我國擺脫了低速和負(fù)增長的狀態(tài)，進入高速發(fā)展階段，尤其是2001年以來，房地產(chǎn)進入欣欣向榮的景象。前11個月，全國房地產(chǎn)投資4857億元，比2000年同期增長29.7%。隨著中國加入WTO，機遇與挑戰(zhàn)并存的2002年，國內(nèi)房地產(chǎn)進入一個全新的發(fā)展時期。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出如下特點：（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長（二）商品房銷售市場供求兩旺（三）個人購房比重繼續(xù)提高（四）土地購置和土地開發(fā)投資高速增長2001年1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積達12803萬平方米，比2000年同期增長65%，同期完成土地開發(fā)投資282億元，比2000年同期增長34%，完成土地開發(fā)面積6563萬平方米，同比增長36.8%。土地購置面積的大幅增長，表明開發(fā)商對為了開發(fā)前景看好。2001年，北京、上海、成都、長春、武漢通過一系列的運作，萬科的土地儲備達到近900萬平方米?！叭绻３纸衲甑乃俣?，一年后，萬科的土地儲備預(yù)期可達1600萬至1800萬平方米”。王石報出的數(shù)字令人咋舌。而中海也計劃土地儲備量超過萬科。大連萬達2001年土地儲備已達2000萬平方米，業(yè)務(wù)發(fā)展到15個城市。首創(chuàng)集團總裁劉曉光接受《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》采訪時透露，首創(chuàng)已擁有土地儲備6000萬平方米，且還會繼續(xù)增長。魯能集團在北京、上海、濟南、青島、重慶、成都、宜賓、海南等地大量儲備土地，已達近1000萬平方米。（五）房地產(chǎn)市場進入優(yōu)勝劣汰時期隨著以地產(chǎn)大鱷為先鋒的新一輪圈地運動的開始，然而圈地的背后是一個等待整合的市場。椐業(yè)內(nèi)的普遍說法，中國內(nèi)地地產(chǎn)最快5年，晚不會超過10年，要產(chǎn)生出幾個寡頭，象香港一樣。目前，我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場份額沒有超過5%，而香港是30%至50%以上，新鴻基等幾家公司占整個香港市場80%的份額。中國加入WTO，勢必有大量的外資流向房地產(chǎn)市場，將加劇對市場的沖擊，使得市場進入優(yōu)勝劣汰階段。市場也將進入現(xiàn)房市場，真正的買方市場將形成，房地產(chǎn)風(fēng)險加大，門檻提高，更多的開發(fā)商要在產(chǎn)品品質(zhì)和公司品牌上競爭，但市場不拒絕好房子。（六）空置房面積不斷擴大，開發(fā)風(fēng)險加大。地產(chǎn)商以圈地為先導(dǎo)的大肆擴張，無疑將帶來新一輪地產(chǎn)開發(fā)熱。但我國商品房空置面積已達10000萬平方米，而商品房價格卻出現(xiàn)近年來少有的一路上揚。實際上，新建成的商品房如空置，每年至少貶值10%，而在現(xiàn)有的空置房中空置超過2年的占50%以上，還有大規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟適用房以及正在啟動的房地產(chǎn)二級市場，都在擠壓現(xiàn)有的商品房生存空間，故有人擔(dān)心目前出現(xiàn)的開發(fā)熱潮是又一場美麗的泡沫?？傊?，未來10年是我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要時期，在經(jīng)歷了1999—2001年的“龍?zhí)ь^”時期后；2002—2003年市場進入整合發(fā)展期；2004—2007年將進入全面發(fā)展期；2008—2010年房地產(chǎn)將進入最后的調(diào)整發(fā)展時期。在各個時期，新發(fā)展動力的集聚，將拉動內(nèi)需，刺激市場的發(fā)展。三．房地產(chǎn)開發(fā)模式的發(fā)展方向如今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁過了比產(chǎn)品、比技術(shù)，拼環(huán)境、拼景觀的層面，而邁到了比品牌（包括品位、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式）的層面。因此房地產(chǎn)的競爭已經(jīng)超越了產(chǎn)品和項目的競爭，而是開發(fā)策略和開發(fā)模式的競爭。1、規(guī)?；放茢U張開發(fā)模式規(guī)?；放茢U張開發(fā)模式，引導(dǎo)了我國房地產(chǎn)業(yè)的走勢：郊區(qū)化、大盤化（規(guī)?；?fù)合化。該模式開發(fā)比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、廣州奧林匹克花園等。（1）郊區(qū)化居住模式。深圳、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市為適應(yīng)人們崇尚“5+2”生活模式，即市區(qū)工作5天，在郊區(qū)休息生活2天，在城市郊區(qū)開發(fā)。比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、深圳萬科四季花城、深圳中海怡翠等。但隨著城市的發(fā)展，特別是大交通格局的奠定，“7+0”模式（市區(qū)工作，郊區(qū)居住），已成為開發(fā)商的著眼點。（2）大盤化（規(guī)?；┤缃竦姆康禺a(chǎn)開發(fā)商為了提升品牌（包括品位、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式），而大規(guī)模圈地，單個項目的面積已越來越大，如廣州祈福新村占地6500畝。（3）復(fù)合化人們?nèi)找嬖鲩L而不斷變化的需求，注定房地產(chǎn)靠單一概念、單一元素致勝的時代已結(jié)束。復(fù)合地產(chǎn)概念將取代純粹的規(guī)模取勝時代，個性化差異也代表著未來之路。較成功的典型是廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園等。碧桂園與北京景山中學(xué)合辦碧桂園學(xué)校及五星級會所的建成獲得巨大成功。“給成功人士一個五星級的家”的經(jīng)營理念，已深入人心。廣州奧林匹克花園以“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)”，“科學(xué)健身，健康人生”、“運動就在家門口”的理念訴求，使奧林匹克花園具備了自己獨特的優(yōu)勢。2.專業(yè)化連鎖開發(fā)模式專業(yè)化連鎖開發(fā)模式就是用一個強勢的公司品牌，加上一套CI系統(tǒng)（理念識別、行為識別、視覺識別），成功地將上一個項目所投放的廣告費及其所形成的品牌含金量移植到下一個項目，并為移植到未來的項目上預(yù)留了“管線”。其中主要的是“理念”與“行為”識別系統(tǒng)，這是出人才、出機制、出效益、出品牌的基礎(chǔ)，這些為開發(fā)下一個項目奠定了基礎(chǔ)。比如萬科在深圳、北京、沈陽、武漢、上海等地開發(fā)的萬科城市花園、中體產(chǎn)業(yè)與發(fā)展商合作在廣州、北京、上海等地開發(fā)的奧林匹克花園。第二節(jié)公司核心競爭力核心競爭力是那些使企業(yè)比別人更強的東西，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力大致包括以下幾點：把握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和變化趨勢的能力；進行市場細分和客戶定位的能力；根據(jù)市場需要進行規(guī)劃、設(shè)計的能力；對工程成本、進度、質(zhì)量進行控制的能力；針對特定的客戶群進行市場營銷的能力；提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等售后服務(wù)；與政府有關(guān)部門進行業(yè)務(wù)溝通的能力；保證工程建設(shè)的較強融資等能力。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場營銷手段、物業(yè)管理等極易被模仿，已是開發(fā)商必備的能力，以后的核心能力的競爭主要是規(guī)模的競爭，形成區(qū)域市場壟斷。通過構(gòu)筑企業(yè)的核心競爭力，最終提升企業(yè)的品牌。第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略一．企業(yè)戰(zhàn)略的定義企業(yè)戰(zhàn)略是在符合和保證實現(xiàn)企業(yè)使命的條件下，在充分利用環(huán)境中存在的各種機會和創(chuàng)造新機會的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)同環(huán)境的關(guān)系，規(guī)定企業(yè)從事的經(jīng)營范圍、成長方向和競爭對策，合理地調(diào)動企業(yè)結(jié)構(gòu)和分配企業(yè)的全部資源，從而使企業(yè)獲得某種競爭優(yōu)勢。它是企業(yè)戰(zhàn)略思想的集中體現(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)營范圍的科學(xué)規(guī)定，又是制定各種計劃的基礎(chǔ)。二．基本競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略屬于企業(yè)經(jīng)營單位戰(zhàn)略的范疇，是指企業(yè)正確地分析和界定本企業(yè)在競爭中的地位后所形成的戰(zhàn)略。基本競爭戰(zhàn)略是指無論在什么行業(yè)或企業(yè)都可采取的競爭性戰(zhàn)略。美國哈佛商學(xué)院著名的戰(zhàn)略管理家邁克爾·波特在其1980年出版的《競爭戰(zhàn)略》中，提出三種基本競爭戰(zhàn)略，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和重點集中戰(zhàn)略。1．成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是指企業(yè)通過在內(nèi)部加強成本控制，在研究開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)和廣告等領(lǐng)域里把成本降低到最低限度，成為行業(yè)中的成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。2．差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略是指企業(yè)提供與眾不同的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足顧客特殊的需求，形成競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略。運用該戰(zhàn)略主要是依靠產(chǎn)品和服務(wù)的特色，而不是產(chǎn)品和服務(wù)的成本。但應(yīng)注意，差異化戰(zhàn)略并不是講可以忽略成本，只是強調(diào)此時的戰(zhàn)略目標(biāo)不是成本問題。3．重點集中戰(zhàn)略重點集中戰(zhàn)略是指企業(yè)把經(jīng)營戰(zhàn)略的重點放在一個特定目標(biāo)市場上，為特定的地區(qū)或特定的購買者集團提供特殊的產(chǎn)品和服務(wù)。企業(yè)一旦選定目標(biāo)市場，便可以通過產(chǎn)品差異化或成本領(lǐng)先的方法，形成重點集中戰(zhàn)略。就是說，采用重點集中戰(zhàn)略的企業(yè)，基本上就是特殊的差異化企業(yè)或特殊的成本領(lǐng)先企業(yè)。三．萬科集團的發(fā)展戰(zhàn)略探討萬科集團的發(fā)展戰(zhàn)略：以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在全國大型城市近郊區(qū)開發(fā)以“城市花園”為品牌的多層住宅。具體包括以下方面：1．經(jīng)營專業(yè)化，根據(jù)自身的特點，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對有些行業(yè)進行整合；并將萬科的開發(fā)納入國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化范疇，但萬科并不進入住宅相關(guān)部件、配件的生產(chǎn)體系。2．為有效利用土地資源、降低能源、材料的消耗，成立建筑研究所。3．住宅市場主流化，從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進行規(guī)模開發(fā)，開發(fā)新的市鎮(zhèn)。4．建立新的融資渠道，住宅證卷化、金融化，廣泛與國外金融機構(gòu)如基金、保險等結(jié)合，增強資金實力，具備規(guī)模化開發(fā)、新市鎮(zhèn)開發(fā)的實力。5．廣泛吸收國際設(shè)計經(jīng)驗，與世界一流的設(shè)計公司建立聯(lián)系。6．加強與建筑商、材料商的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，推動產(chǎn)業(yè)化進程，形成產(chǎn)業(yè)同盟。7．為提高資金利用效率，建立財務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度。第四節(jié)資源整合在項目拓展時，除考慮房地產(chǎn)市場情況，還應(yīng)充分考慮公司的人員、資金等多方面的因素，在各方面情況都允許的情況下，再進行項目拓展。項目開發(fā)應(yīng)整體規(guī)劃，包括全程策劃、核心系統(tǒng)、增值控制、利潤保障、戰(zhàn)略領(lǐng)先五個方面，如果只貫徹這些措施中的一種則任何試圖改善經(jīng)營狀況的努力都難以奏效，應(yīng)對以上因素整合。第二章市場調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的開發(fā)商和經(jīng)濟評價人員通過房地產(chǎn)市場的調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場的過去和未來，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，預(yù)測其發(fā)展趨勢，并據(jù)此分析開發(fā)項目建設(shè)的必要性，確定項目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機和經(jīng)營方式。第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容和方法房地產(chǎn)市場有很深的地域特征，所以一般的市場調(diào)查習(xí)慣依據(jù)地域特性，先由點（單個樓盤）到線、面（區(qū)域市場），再由線、面到體（宏觀環(huán)境），然后再從體回到面，從面回復(fù)到點，不斷循環(huán)，融會貫通。現(xiàn)就從點、面、體的三個層次加以介紹。一．點——單個樓盤一般單個樓盤的市調(diào)從產(chǎn)品、價格、廣告、銷售四個策略加以分析1．產(chǎn)品策略（1）區(qū)位分析大的方面分析樓盤的區(qū)域歷史沿革、區(qū)域特征（商貿(mào)中心、工業(yè)中心、居住社區(qū)等）；了解區(qū)域的交通工具、交通方式（高速公路、市政道路、地鐵、輕軌、高架、公交等）以及距離城市主要標(biāo)識地域（如市政府、廣場、火車站等）的距離；了解區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電、氣、醫(yī)院、超市、商場、公園、農(nóng)貿(mào)市場、影劇院等生活配套）和人文環(huán)境等。小的方面分析樓盤的地塊具體坐落方位、大小、形狀、四周房產(chǎn)狀況、道路進出口、主要展面的臨街情況等。（2）基本參數(shù)總占地面積、總建筑面積、容積率、覆蓋率、規(guī)劃形態(tài)等。（3）建筑類別應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的用途、未來獲取收益的方式以及所在地區(qū)的具體情況確定，現(xiàn)按照用途可分為下列類型：·居住類，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、內(nèi)銷房、外銷房等?！ど虡I(yè)用途類，包括商場、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等?！まk公類，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）等。·旅館類，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。·餐飲類，酒樓、美食城、餐館、快餐店等?！蕵奉悾ㄓ螛穲?、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。·工業(yè)類，廠房、倉庫等?！ぬ厥庥猛绢?，包括停車樓等?！ね恋亻_發(fā)項目，是指在生地或毛地上進行三通一平等，使其開發(fā)成為熟地的房地產(chǎn)項目。（4）面積和房型建筑面積、使用面積、公攤系數(shù)、面積配比和格局配比、平面設(shè)計等。（5）建材裝修是清水房還是精裝修，建材的品牌、數(shù)量等，如電梯、衛(wèi)浴設(shè)備的配置等。（6）公用設(shè)施一是指日常生活中最基本的配套設(shè)施，如水、電、氣、通訊、有線電視、車庫等，二是指為社區(qū)配套的會所、超市等。（7）施工進度和交房日期（8）開發(fā)方式了解土地獲得方式，是獨資、合資、聯(lián)建等方式。（9）公司構(gòu)成了解樓盤的投資、設(shè)計、施工、物業(yè)管理等主要事項的承擔(dān)公司是誰？資質(zhì)、資信如何？2．價格策略價格是房地產(chǎn)營銷銷中最基本、最最活躍的因素素，因此一般般從單價、總總價、付款方方式三個方面面深入調(diào)查分分析。（1）單價單價基本上是區(qū)位位、品質(zhì)等因因素的綜合反反映，是衡量量比較一產(chǎn)品品的重要指標(biāo)標(biāo)。因此應(yīng)對對起售單價、最最低單價、最最高單價、平平均單價、主主力單價等方方面進行了解解。（2）總價相對于房屋單價給給人的直觀印印象是樓盤的的區(qū)位和品質(zhì)質(zhì)的高低，總總價所折射出出來的更多信信息是目標(biāo)客客戶群層的區(qū)區(qū)隔，對于總總價的調(diào)研和和對總價配比比的切實把握握，會把握產(chǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客客戶群定位、市市場定位。實實際上總價款款是購買客戶戶的最直接、最最明顯的分水水嶺。為此應(yīng)從最低總價價、最高總價價、主力總價價、平均總價價、總價范圍圍、車位總價價、總價配比比等方面詳盡盡調(diào)查。（3）付款方式付款方式是總價在在時間上的一一種分配，用用以緩解付款款壓力，擴大大購買層的范范圍，以提高高樓盤的銷售售率，是一促促銷手段。一般有以下幾種方方式，一次性性付款、建筑筑進度付款、時時間付款、銀銀行按揭貸款款、延期付款款等。3．廣告策略廣告策略主要包括括廣告基調(diào)的的推敲，主要要訴求點的把把握，媒體的的選擇，廣告告密度的安排排和具體實施施效果等。4．銷售對樓盤各項因素的的評判，歸根根結(jié)底是銷售售結(jié)果的評判判。它一方面面是指具體業(yè)業(yè)務(wù)安排，如如銷售點的選選擇、人員配配置、業(yè)務(wù)執(zhí)執(zhí)行等；另一一方面是實際際銷售結(jié)果的的調(diào)查，如什什么樣的房型型最好買？什什么總價是市市場所接受的的？吸引客戶戶最主要的地地方是什么？？購房客戶群群有什么特征征？等等。二．線和面——區(qū)區(qū)域市場對單個樓盤的詳盡盡了解后，我我們可以著手手區(qū)域市場的的調(diào)查與分析析。一般講，區(qū)區(qū)域市場的調(diào)調(diào)查與分析，主主要包括區(qū)域域分析、供應(yīng)應(yīng)市場特征、需需求市場特征征三個方面。（一）區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指指在特定區(qū)域域中，對影響響房地產(chǎn)市場場的交通動線線、區(qū)域特征征、發(fā)展規(guī)劃劃三方面因素素的綜合分析析。區(qū)別于單單個樓盤的地地理位置分析析，在具體分分析中，區(qū)域域分析要側(cè)重重于整體的分分析和宏觀評評估。1．交通動線交通是經(jīng)濟發(fā)展的的命脈，更是是一個時代開開創(chuàng)的急先鋒鋒。經(jīng)濟要發(fā)發(fā)展，勢必要要交流。要交交流，自然會會形成交通動動線，在地域域分析的三大大因素中，順順應(yīng)人流、物物流的自然流流動趨勢而形形成的交通動動線（江河、鐵鐵路、公路、機機場等），是是最活躍最具具決定性作用用的一環(huán)，是是形成房地產(chǎn)產(chǎn)地域形態(tài)的的真正原動力力。交通動線對地域的的影響一般表表現(xiàn)在以下幾幾個方面。（1）形成交通動線的的本身所具有有的物質(zhì)形態(tài)態(tài)，對周圍地地塊的直接作作用。（2）由交通動線所帶帶來的人流、物物流因數(shù)量、類類別、質(zhì)量的的差異給地域域發(fā)展帶來的的直接或間接接的影響。2．區(qū)域特征區(qū)域特征是相對聚聚集而產(chǎn)生的的、依附于地地域之間且是是其所特有的的一種物質(zhì)和和精神形態(tài)。它它取決于該地地域的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生生活水準(zhǔn)、人人口規(guī)模、人人口素質(zhì)、購購買力水平、建建筑種類、風(fēng)風(fēng)格、規(guī)模、分分布等因素。區(qū)域特征這一特性性對房地產(chǎn)的的影響，首先先表現(xiàn)為群體體對個體的作作用，即所謂謂的良幣驅(qū)逐逐劣幣，或劣劣幣驅(qū)逐良幣幣。在區(qū)域特征分析時時要注重經(jīng)過過長期的歷史史沉淀而形成成的無形部分分。隨著發(fā)展展速度的加快快，城市的有有形部分很容容易被塑造，但但無形部分卻卻很難一蹴而而就。區(qū)域特征分析是要要與交通動線線聯(lián)系起來，將將它看成是一一開放的動態(tài)態(tài)社區(qū)。3．發(fā)展規(guī)劃政府為實現(xiàn)一定時時期內(nèi)的經(jīng)濟濟和社會發(fā)展展目標(biāo)，而確確定的城市性性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)發(fā)展方向，城城市土地的合合理利用，協(xié)協(xié)調(diào)城市空間間布局和各項項建設(shè)的綜合合部署和具體體安排。（二）供應(yīng)市場特特征供應(yīng)市場特征的調(diào)調(diào)研關(guān)鍵在于于認(rèn)真研究產(chǎn)產(chǎn)品的共同點點與差異性，以以及他們市場場反應(yīng)強弱的的緣由。一般般從以下幾個個方面調(diào)研。1．供求狀況。包括括相關(guān)地段、用用途、檔次、規(guī)規(guī)模、價位、平平面布置等的的房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)狀況，如供供給量、有效效需求量、空空置量和空置置率等。其中中供給量應(yīng)包包括已完成的的項目、在建建的項目、已已審批立項的的項目、潛在在的競爭項目目及預(yù)計他們們投入市場的的時間。2．房地產(chǎn)商品的價價格、租金和和經(jīng)營收入、單單價分布、總總價結(jié)構(gòu)等。3．房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營的成本、費費用、稅金的的種類及其支支付的標(biāo)準(zhǔn)和和時間等。4．各類營銷手法的的市場反應(yīng)和和市場空白點點的捕捉。（三）需求市場特特征需求市場特征是指指區(qū)域人口規(guī)規(guī)模和密度、人人口結(jié)構(gòu)、人人口素質(zhì)和習(xí)習(xí)慣嗜好以及及家庭規(guī)模、購購買力水平、客客戶的需求結(jié)結(jié)構(gòu)與特征等等。三．體——宏觀環(huán)環(huán)境房地產(chǎn)體——宏觀觀環(huán)境的調(diào)查查。該工作應(yīng)應(yīng)在國家、區(qū)區(qū)域、城市、鄰鄰里的層次上上進行。主要要包括：政治治、經(jīng)濟、行行政法規(guī)、文文化教育、自自然條件、城城市規(guī)劃、基基礎(chǔ)設(shè)施等方方面，對已發(fā)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大大事件或政策策對房地產(chǎn)項項目的影響，要要作出充分的的了解和估計計。四、房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法要根據(jù)調(diào)查的對象象和內(nèi)容，采采用適當(dāng)?shù)姆椒椒?。通常采采用的方法有有：普查法、抽抽查法、直接接調(diào)查法、間間接調(diào)查法。五、房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測一般分為為定性預(yù)測和和定量預(yù)測（一）定性預(yù)測。主主要是通過對對歷史資料的的分析和對未未來條件的研研究，憑借預(yù)預(yù)測人員的實實踐經(jīng)驗和邏邏輯推理能力力，對房地產(chǎn)產(chǎn)市場未來表表現(xiàn)的性質(zhì)進進行推測和判判斷。（二）定量預(yù)測。在在了解歷史資資料和統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上上，運用數(shù)學(xué)學(xué)方法和其他他分析技術(shù)，建建立可以表現(xiàn)現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的的數(shù)學(xué)模型，并并以此為基礎(chǔ)礎(chǔ)分析、計算算和確定房地地產(chǎn)市場要素素在未來可能能的數(shù)量。第三節(jié)區(qū)域市調(diào)調(diào)報告的撰寫寫房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)報報告是房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查與與研究的一種種表現(xiàn)形式。要要保證材料的的真實性，同同時針對性也也是該工作的的前提條件，譬譬如有的報告告是為投資地地塊選擇而作作評估的，市市調(diào)工作應(yīng)側(cè)側(cè)重于經(jīng)濟、人人文、環(huán)境、交交通、市政、規(guī)規(guī)劃等方面，如如報告是為具具體產(chǎn)品作企企劃，市調(diào)工工作應(yīng)側(cè)重于于圍繞最近開開盤的幾個樓樓盤及其銷售售狀況進行分分析。一般講講，區(qū)域市調(diào)調(diào)報告大致包包括區(qū)域概況況、目標(biāo)區(qū)域域的樓盤情況況、報告結(jié)論論或建議三部部分。一．區(qū)域概況區(qū)域概況是區(qū)域特特征的總結(jié)，主主要是指對歷歷史發(fā)展、政政治經(jīng)濟、人人文環(huán)境、市市政交通、生生活環(huán)境、發(fā)發(fā)展規(guī)劃等方方面的基本狀狀況進行一個個概括性的描描述。因為房房地產(chǎn)的地域域特性特別強強，區(qū)域概況況自然是任何何一份市調(diào)報報告的基本點點和出發(fā)點。二．目標(biāo)區(qū)域的樓樓盤情況該工作一般先按照照為了說明的的總價、品質(zhì)質(zhì)、區(qū)位等問問題進行分類類。再針對要要研究的課題題，有重點的的進行詳盡的的客觀描述。通通常，根據(jù)需需要在大量詳詳實的原始資資料基礎(chǔ)上，篩篩選部分細項項，或列表或或敘述，努力力做到既完整整，又一目了了然。為了更詳盡的說明明問題，又不不使報告過長長，通常選擇擇一個與我們們非常相似的的樓盤，或現(xiàn)現(xiàn)時銷售非常?；鸨臉潜P盤，或?qū)ξ覀儌儤?gòu)成嚴(yán)重威威脅的樓盤進進行詳細的分分析。三．報告結(jié)論或建建議對市調(diào)結(jié)果的共同同點和異同點點（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)構(gòu)）的分析，以以及形成這種種狀況的原因因進行深究，是是報告結(jié)論的的關(guān)鍵部分。要對自己項目的目目標(biāo)市場定位位作出初步的的建議。第三章用地潛力力分析在項目開發(fā)前，都都對基地進行行論證和評估估，其中最重重要的是對環(huán)環(huán)境、生態(tài)條條件、自然系系統(tǒng)有深刻的的認(rèn)識和了解解。第一節(jié)用地潛力力分析的內(nèi)容容一般對以下方面進進行分析。一．自然環(huán)境的評評估土地：包括地質(zhì)情情況、土壤、土土地形狀、邊邊緣線、坡度度、景觀。水源：包括地面和和地下水源、水水質(zhì)、潮汐情情況、濕地的的水線情況。植被：包括植被狀狀況、時間、區(qū)區(qū)內(nèi)樹木的描描述。野生動物狀況：包包括定居和遷遷徙的動物習(xí)習(xí)性和棲息的的位置和狀況況。氣候：宏觀氣候和和微觀氣候，空空氣質(zhì)量、噪噪音水平和發(fā)發(fā)展趨勢。二．人為特色建筑：現(xiàn)存建筑的的結(jié)構(gòu)和式樣樣，附屬建筑筑、地基。交通系統(tǒng)：道路系系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)，交交通工具、出出行方式、時時間表等?；A(chǔ)設(shè)施：水、電電、氣、排水水等系統(tǒng)，學(xué)學(xué)校和商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點等的分布布。三．文化因素社會影響：鄰里對對于相鄰地段段的使用、地地段的文化價價值和考古價價值。社區(qū)觀點：法律限制：設(shè)施的確切位置：：經(jīng)濟因素和狀況：：土地價值，稅收結(jié)結(jié)構(gòu)，成長潛潛力，地塊之之外的經(jīng)濟情情況改變狀況況。第二節(jié)用地潛力力分析的成果果在用地潛力分析的的基礎(chǔ)上，一一般編制用地地評價圖，其其通常做法如如下：1．分析水文資料，在在地形圖上畫畫出再現(xiàn)期的的洪水淹沒線線。2．畫出地下水距地地面1m、2m的等深線。3．畫出代表不同土土壤承載力和和其它工程地地質(zhì)性質(zhì)不同同土層的位置置。4．畫出礦藏的范圍圍。5．畫出不宜建設(shè)的的陡坡、活動動性沖溝、滑滑坡、沼澤地地以及遭受沖沖刷的河岸的范圍和地段段。6．畫出采取措施后后可變?yōu)榻ㄔO(shè)設(shè)用地的小型型沖溝、沼澤澤地、采掘場場和非活動性性滑坡地段。7．畫出不能作為建建設(shè)用地的范范圍，如文物物保護范圍。第四章土地決策策第一節(jié)土地管理理的基本術(shù)語語為了準(zhǔn)確的把握土土地管理的國國家有關(guān)強制制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范的規(guī)定，需需對土地管理理的基本術(shù)語語進行掌握（以以下內(nèi)容均參參照重慶市有有關(guān)規(guī)定）。一．土地用途分類類·農(nóng)用地：指直接用用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)的土地，包包括耕地、林林地、草地、農(nóng)農(nóng)田水利用地地、養(yǎng)殖水面面等。·建設(shè)用地：指建造造建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的土地地，包括城鄉(xiāng)鄉(xiāng)住宅和公共共設(shè)施用地、工工礦用地、交交通水利設(shè)施施用地、旅游游用地、軍事事設(shè)施用地等等?！の蠢玫兀褐皋r(nóng)用用地和建設(shè)用用地以外的土土地。二．土地使用權(quán)和和所有權(quán)土地歸國家所有，國國家將國有土土地使用權(quán)在在一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土地地使用者，使使用者向國家家支付一定的的出讓金。土土地使用權(quán)出出讓，必須符符合土地利用用總體規(guī)劃、城城市規(guī)劃和年年度建設(shè)用地地計劃。三．農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)設(shè)用地在土地利用總體規(guī)規(guī)劃確定的城城市建設(shè)用地地范圍內(nèi)，為為實施城市規(guī)規(guī)劃或?qū)嵤┚呔唧w建設(shè)項目目而占用土地地的，可按照照規(guī)定辦理農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)建手續(xù)。并并要繳納新增增建設(shè)用地有有償使用費。四．土地價格1．基準(zhǔn)地價：是城城鎮(zhèn)土地分區(qū)區(qū)域、分用途途測算出的平平均價格（含含出讓金），是是政府的宏觀觀調(diào)控價格，也也是土地評估估及有關(guān)部門門制定各種土土地稅費的政政策依據(jù)，不不是具體收費費依據(jù)。2．公示地價：是國國有土地使用用權(quán)出讓，土土地所有者權(quán)權(quán)益中國家應(yīng)應(yīng)收部分（土土地出讓金）價價格和劃撥國國有土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地地收益價格。3．土地還原率：是是用以將土地地純收益還原原為土地價格格的利率（或或比率）。重重慶基準(zhǔn)地價價和公示地價價的土地還原原率r=0.00873。4．土地級別：是根根據(jù)城鎮(zhèn)土地地自然和經(jīng)濟濟屬性而劃分分出的土地等等級序列。5．土地有償使用費費：是指土地地使用者有償償使用國有土土地應(yīng)向國家家繳納的費用用。其包括：：土地出讓金金、土地租賃賃金、以土地地使用權(quán)作價價入股的股權(quán)權(quán)權(quán)益等。6．土地出讓金：是是指國有土地地使用權(quán)出讓讓時，國家憑憑借土地使用用權(quán)向土地使使用者收取的的費用。其不不包括征地或或拆遷、土地地整治開發(fā)費費用。7．土地收益：是指指劃撥土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時時，根據(jù)《中中華人民共和和國城市房地地產(chǎn)管理法》第第三十九條第第二款規(guī)定經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)不辦理理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓者需向國國家繳納的費費用。劃撥土土地使用權(quán)每每轉(zhuǎn)讓一次征征收一次土地地收益。8．土地出讓綜合價價金：包括土土地取得費（征征地費或拆遷遷安置費）、土土地整治開發(fā)發(fā)費和土地出出讓金。9．基準(zhǔn)地價的應(yīng)用用；渝國土房管發(fā)[22000]3315號文規(guī)定的的基準(zhǔn)地價的的內(nèi)涵為50年期城鎮(zhèn)熟熟地[成熟度：三三通一平（通通水、通電、通通路、平整場場地）]，容積率為1的平均價格格。運用基準(zhǔn)準(zhǔn)地價系數(shù)修修正法進行具具體宗地地價價評估時，應(yīng)應(yīng)根據(jù)宗地實實際情況進行行宗地成熟度度、容積率、區(qū)區(qū)域和個別因因素、土地使使用權(quán)類型及及年限修正。綜綜合用途的宗宗地價格評估估時，應(yīng)按各各用途基準(zhǔn)地地價分?jǐn)偼恋氐孛娣e加權(quán)后后修正。運用用基準(zhǔn)地價系系數(shù)修正法評評估地價的公公式為：評估地價=基準(zhǔn)地地價×[1+（成熟度修修正系數(shù)）+（區(qū)域和個個別因素修正正系數(shù)）+（土地使用用權(quán)類型修正正系數(shù)）]×容積率修正正系數(shù)×年限修正系系數(shù)×期日修正系系數(shù)。10．公示地價的應(yīng)用用（1）重慶市國有土土地使用權(quán)出出讓金測算方方法一：國有有土地使用權(quán)權(quán)出讓金為宗宗地價格與宗宗地出讓金比比率的乘積。宗地出讓金比率表表用途商服業(yè)住宅工業(yè)出讓金比率0.3~0.3550.25~0.2280.2~0.233方法一主要適用于于企業(yè)改制、土土地級別不明明確、招標(biāo)拍拍賣出讓底價價的測算及建建筑規(guī)劃設(shè)計計方案未明確確或難以確定定的宗地的土土地出讓金測測算。（2）重慶市國有土土地使用權(quán)出出讓金測算方方法二：國有有土地使用權(quán)權(quán)出讓金為各各樓層建筑面面積與樓面價價出讓金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、樓層修正正系數(shù)、年限限修正系數(shù)的的乘積之和。1999年重慶市市國有土地使使用權(quán)樓面價價出讓金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單位：元/平方米、50年用途類別土地級別商服業(yè)住宅工業(yè)1~3550~237420~158440~1784~6212~184141~112152~1247~9168~13692~7896~7710~11112~9266~5663~4512~1383~6543~3636~2814~1548~2829~2120~1516~1826~2419~1714~1319~2022~2015~1312~11方法二主要適用于于建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案已明明確的宗地土土地出讓金測測算。（3）重慶市國有劃劃撥土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地地收益測算方方法土地收益為土地出出讓金與土地地收益系數(shù)之之乘積。劃撥土地轉(zhuǎn)讓土地地收益系數(shù)用途商服業(yè)住宅工業(yè)土地收益系數(shù)0.20.150.14土地獲取的方式征地拆遷與土地出出讓的基本程程序第四節(jié)土地獲取取時應(yīng)注意的的主要問題土地是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)，土土地投資在開開發(fā)成本中占占的比例也比比較大，通常常在三分之一一左右，有的的甚至超過二二分之一，為為此土地獲取取時，應(yīng)謹(jǐn)慎慎。特別要注注意以下幾個個問題。1．必須明確土地的的狀態(tài)，是原原狀土地（毛毛地），還是是熟地（三通通一平的土地地），同時若若是原狀土地地應(yīng)明確市政政設(shè)施配套有有誰負(fù)責(zé)配套套、何時配套套、有何配套套等問題。2．應(yīng)明確土地價格格所包含的內(nèi)內(nèi)容，是否包包括出讓金、征征地拆遷安置置費、有關(guān)稅稅費等。3．應(yīng)明確土地款的的支付與《國國有土地使用用權(quán)證》等有有關(guān)手續(xù)辦理理進度的關(guān)系系。大宗土地地的出讓，應(yīng)應(yīng)明確出讓金金繳納一定比比例即可辦理理《國有土地地使用權(quán)證》或或申請出讓金金緩交，以減減輕項目前期期投資。4．應(yīng)調(diào)查清楚土地地的權(quán)屬，是是農(nóng)用地，還還是國有土地地；若是農(nóng)用用地應(yīng)明確國國務(wù)院是否批批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為城市市建設(shè)用地，若若未轉(zhuǎn)為城市市建設(shè)用地應(yīng)應(yīng)明確新增城城市建設(shè)用地地有償使用費費的支付（按按規(guī)定土地使使用者繳納出出讓金后，不不再繳納新增增城市建設(shè)用用地有償使用用費，由區(qū)政政府在報國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)建時支付），若若是國有土地地應(yīng)明確土地地的權(quán)屬單位位、土地款（出出讓金、征地地拆遷安置費費、有關(guān)稅費費等）的支付付情況以及是是否在銀行抵抵押貸款。5．為使在土地價格格談判時處于于主動地位，應(yīng)應(yīng)在委托征地地、拆遷前，公公司內(nèi)部收集集有關(guān)資料，按按照相關(guān)的法法律、法規(guī)，編編制測算報告告。6．在支付征地、拆拆遷款時，應(yīng)應(yīng)特別注意對對安置問題的的控制，一般般預(yù)留30%~440%征地、拆遷遷費，在確實實進行安置時時分期支付。同同時宜簽定征征地、拆遷包包干合同。7．在簽定出讓合同同時，應(yīng)注明明開工日期的的在開工條件件，防止由于于某種原因延延期開工，而而征收土地閑閑置費，甚至至兩年不開發(fā)發(fā)，出讓方要要無償收回土土地使用權(quán)。該該問題對于大大面積片區(qū)開開發(fā)（分期滾滾動開發(fā)）項項目有為突出出。8．對于毛地的開發(fā)發(fā)，按規(guī)定要要分?jǐn)偟缆芬灰话氲挠玫孛婷娣e，因此在在《國有土地地使用權(quán)證》中中要注明總用用地面積、道道路面積（劃劃撥）、出讓讓面積。第五章項目投資資成本和費用用的估算第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資成本和和費用的基本本概念一、房地產(chǎn)總投資資包括開發(fā)建建設(shè)投資和經(jīng)經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指指在開發(fā)期內(nèi)內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建建設(shè)所需投入入的各項費用用，包括土地地費用、前期期工程費用、建建筑安裝工程程費用、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費用、公共配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費用、開發(fā)發(fā)間接費用、財財務(wù)費用、管管理費用、銷銷售費用、開開發(fā)期稅費、其其他費用以及及不可預(yù)見費費等。開發(fā)建設(shè)投資在開開發(fā)建設(shè)過程程中形成以出出租和出售為為目的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本和以自營自自用為目的的的固定資產(chǎn)及及其他資產(chǎn)。應(yīng)應(yīng)注意開發(fā)建建設(shè)投資在開開發(fā)產(chǎn)品成本本與固定資產(chǎn)產(chǎn)和其他資產(chǎn)產(chǎn)之間的合理理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。經(jīng)營資金是指開發(fā)發(fā)企業(yè)用于日日常經(jīng)營的周周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)期是指房地產(chǎn)產(chǎn)項目大量資資金正式投入入工程開始，到到開發(fā)建設(shè)完完成的時間。二、開發(fā)產(chǎn)品成本本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)產(chǎn)品建成時，按按照國家財務(wù)務(wù)和會計制度度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)項目目有多種產(chǎn)品品時，可分別別估算每種產(chǎn)產(chǎn)品的成本費費用，但應(yīng)注注意開發(fā)建設(shè)設(shè)投資在不同同開發(fā)產(chǎn)品之之間的合理分分?jǐn)?。三、?jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出出售、出租時時，將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本按照照國家財務(wù)和和會計制度結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主主要包括土地地轉(zhuǎn)讓成本、出出租土地經(jīng)營營成本、房地地產(chǎn)銷售成本本、出租經(jīng)營營成本。對于分期收款的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，房地產(chǎn)產(chǎn)銷售成本和和出租經(jīng)營成成本可按當(dāng)期期收入占全部部銷售收入和和租金收入的的比率，計算算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本本。四、房地產(chǎn)項目開開發(fā)建設(shè)完成成后，可能形形成一定比例例的開發(fā)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)，主要要包括固定資資產(chǎn)、無形資資產(chǎn)和遞延資資產(chǎn)。（一）固定資產(chǎn)包包括開發(fā)企業(yè)業(yè)辦公用房、開開發(fā)企業(yè)機器器設(shè)備和運輸輸設(shè)備，以及及自營的商業(yè)業(yè)和服務(wù)業(yè)用用房等。（二）無形資產(chǎn)主主要包括土地地使用權(quán)等。（三）遞延資產(chǎn)主主要包括開發(fā)發(fā)企業(yè)的開辦辦費和租入固固定資產(chǎn)的改改良支出等。五、運營費用是指房地產(chǎn)項目開開發(fā)完成后，在在項目經(jīng)營期期間發(fā)生的各各種運營費用用，主要包括括：管理費用用和銷售費用用。六、資金使用計劃劃房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)據(jù)可能的建設(shè)設(shè)進度和將發(fā)發(fā)生的實際付付款時間和金金額編制資金金使用計劃表表。在可研階階段，計算期期可取年、半半年、季、月月為單位，資資金使用計劃劃按期編制。編編制時應(yīng)考慮慮各種投資款款項的付款特特點，要考慮慮預(yù)收款、欠欠付款、預(yù)付付定金以及按按工程進度中中間結(jié)算付款款等方式對編編制資金使用用計劃的影響響。第二節(jié)開發(fā)建建設(shè)投資的費費用構(gòu)成一、房地產(chǎn)土地費費用是指為取得項目用用地而發(fā)生的的費用。房地地產(chǎn)取得土地地的方式有多多種，所發(fā)生生的費用各不不相同。主要要有下列幾種種：劃撥或征征用土地的土土地征用拆遷遷費、出讓土土地的土地出出讓地價款、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的土土地轉(zhuǎn)讓費、租租用土地的土土地租用費、股股東投資入股股土地的投資資折價。(一)土地征用拆遷費費1、農(nóng)村土地征用拆拆遷費主要包包括：土地補補償費、青苗苗補償費、地地上附著物補補償費、安置置補助費、新新菜地開發(fā)建建設(shè)基金、耕耕地占用稅、耕耕地開墾費、征征地管理費、拆拆遷費、其他他費用。2、城鎮(zhèn)土地拆遷費費主要包括：：地上建筑物物、構(gòu)筑物、附附著物補償費費，搬家費，臨臨時搬遷安置置費，周轉(zhuǎn)房房攤銷以及對對于原有單位位停產(chǎn)、停業(yè)業(yè)補償費，拆拆遷管理費和和拆遷服務(wù)費費。（二）土地出讓價價款。主要包包括向政府繳繳付的土地使使用權(quán)出讓金金和根據(jù)土地地原有狀況需需要支付的拆拆遷補償費、安安置費、城市市基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費或征地地費等。許多城市都制定了了基準(zhǔn)地價，具具體宗地的土土地出讓地價價款要在基準(zhǔn)準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加以適當(dāng)當(dāng)調(diào)整確定。（三）土地轉(zhuǎn)讓費費。（四）土地租用費費（五）土地投資折折價。二、前期工程費用用主要包括項目前期期規(guī)劃、設(shè)計計、可研，水水文、地質(zhì)勘勘測，以及“三通一平”等階段的費費用。項目前期規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、可研所所需支出一般般可按項目總總投資的一定定百分比估算算，也可按估估計的工程量量乘以正常工工日費率估算算。項目水文文地質(zhì)勘測、土土地開發(fā)中的的“三通一平”工程費用根根據(jù)實際工程程量估算。三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指指建筑物2米以外項目目用地規(guī)劃紅紅線以內(nèi)的各各種管線和道道路工程，其其費用包括供供水、供氣、供供電、排污、綠綠化、道路、路路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施等建設(shè)費費用，以及各各項設(shè)施與市市政設(shè)施干線線、干管、干干道的接口費費用。一般按按實際工程量量估算。四、建筑安裝工程程費用是指建造房屋建筑筑物所發(fā)生的的建筑工程費費用、設(shè)備采采購費用和安安裝工程費用用。五、公共配套設(shè)施施建設(shè)費用是指在居住小區(qū)內(nèi)內(nèi)為居民服務(wù)務(wù)配套建設(shè)的的各種非營利利性的公共配配套設(shè)施的建建設(shè)費用，主主要包括居委委會、派出所所、托兒所、幼幼兒園、公共廁所所、停車場等等，一般按規(guī)規(guī)劃指標(biāo)和實實際工程量估估算。六、開發(fā)間接費用用是指房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)所屬獨立立核算單位在在開發(fā)現(xiàn)場組組織管理所發(fā)發(fā)生的各項費費用。包括工工資、福利費費、折舊費、修修理費、辦公公費、水電費費、勞動保護護費、周轉(zhuǎn)房房攤銷和其他他費用等。七、管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的管理部部門為組織和和管理房地產(chǎn)產(chǎn)項目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動而而發(fā)生的各項項費用。主要要包括：管理理人員工資、職職工福利費、辦辦公費、差旅旅費、折舊費費、修理費、工工會經(jīng)費、職職工教育經(jīng)費費、勞動保險險費、待業(yè)保保險費、董事事會費、咨詢詢費、審計費費、訴訟費、排排污費、綠化化費、房地產(chǎn)產(chǎn)稅、車船使使用稅、土地地使用稅、技技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技技術(shù)開發(fā)費、無無形資產(chǎn)攤銷銷、開辦費攤攤銷、業(yè)務(wù)招招待費、壞帳帳損失、存貨貨盤虧、毀損損和報廢損失失以及其他管管理費用。八、財務(wù)費用是指房地產(chǎn)企業(yè)為為籌集資金而而發(fā)生的各項項費用。主要要包括借款和和債卷的利息息、金融機構(gòu)構(gòu)手續(xù)費、代代理費、外匯匯匯兌凈損失失以及其他財財務(wù)費用。九、銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在銷售房房地產(chǎn)產(chǎn)品過過程中發(fā)生的的各項費用，以以及專設(shè)銷售售機構(gòu)的各項項費用。主要要包括銷售人人員工資、獎獎金、福利費費、差旅費、銷銷售機構(gòu)的折折舊費、修理理費、物料消消耗、廣告費費、宣傳費、代代理手續(xù)費、銷銷售服務(wù)費以以及預(yù)售許可可證申領(lǐng)費等等。十、其他費用主要包括：臨時用用地費和臨時時建設(shè)費、工工程造價咨詢詢費、總承包包管理費、合合同公證費、施施工執(zhí)照費、工工程質(zhì)量監(jiān)督督費、工程監(jiān)監(jiān)理費、竣工工圖編制費、工工程保險費等等。十一、開發(fā)期稅費費主要包括：固定資資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅、土土地使用稅、市市政支管分?jǐn)倲傎M、供電貼貼費、用電權(quán)權(quán)費、綠化建建設(shè)費、分散散建設(shè)市政公公用設(shè)施建設(shè)設(shè)費等。十二、不可預(yù)見費費第六章項目投資資效益的多方方案比較以及及綜合評估一、定義房地產(chǎn)財務(wù)評價是是在房地產(chǎn)市市場調(diào)查與預(yù)預(yù)測，項目策策劃，投資、成成本與費用估估算，收入估估算與資金籌籌措等基本資資料和數(shù)據(jù)的的基礎(chǔ)上，通通過編制基本本財務(wù)報表，計計算財務(wù)評價價指標(biāo)，對房房地產(chǎn)項目的的財務(wù)盈利能能力、清償能能力和資金平平衡情況進行行分析。二、基本財務(wù)報表表的類別現(xiàn)金流量表、資金金來源與運用用表、損益表表和資產(chǎn)負(fù)債債表。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房房地產(chǎn)項目開開發(fā)經(jīng)營期的的現(xiàn)金流入和和現(xiàn)金流出，按按期編制，用用以計算各項項評價指標(biāo)，進進行房地產(chǎn)項項目財務(wù)盈利利能力分析。按按照計算基礎(chǔ)礎(chǔ)的不同，一一般分為：1．全部投資現(xiàn)金流流量表。該表表不分投資資資金來源，以以全部投資作作為計算基礎(chǔ)礎(chǔ)，用以計算算全部投資財財務(wù)內(nèi)部收益益率、財務(wù)凈凈現(xiàn)值及投資資回收期等評評價指標(biāo)，考考察房地產(chǎn)全全部投資的盈盈利能力，為為各個投資方方案（不論其其資金來源及及利息多少）進進行比較建立立共同的基礎(chǔ)礎(chǔ)。2．資本金現(xiàn)金流量量表。該表從從投資者整體體的角度出發(fā)發(fā)，以投資者者的出資額作作為計算基礎(chǔ)礎(chǔ)，把借款本本金償還和利利息支付視為為現(xiàn)金流出，用用以計算資本本金財務(wù)內(nèi)部部收益率、財財務(wù)凈現(xiàn)值等等評價指標(biāo)，考考察項目資本本金的盈利能能力。3．投資者各方現(xiàn)金金流量表。該該表以投資各各方的出資額額作為計算基基礎(chǔ)，用以計計算投資者各各方財務(wù)內(nèi)部部收益率、財財務(wù)凈現(xiàn)值等等評價指標(biāo)，反反映投資者各各方投入資本本的盈利能力力。四、資金來源與運運用表該表反映房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營期各各期的資金盈盈余或短缺情情況，用于選選擇資金籌措措方案，制定定適宜的借款款及償還計劃劃。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項項目開發(fā)經(jīng)營營期內(nèi)各期的的利潤總額、所所得稅及各期期稅后利潤的的分配情況，用用以計算投資資利潤率、資資本金利潤率率等評價指標(biāo)標(biāo)。1、利潤總額的計算算利潤總額=經(jīng)營收收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及及附加-土地增值稅稅經(jīng)營收入=銷售收收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地收收入+商品房銷售售收入+配套設(shè)施銷銷售收入租金收入=出租房房租金收入+出租土地租租金收入經(jīng)營稅金及附加==營業(yè)稅+城市維護建建設(shè)稅+教育費附加加經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售售成本+配套設(shè)施銷銷售成本+出租房經(jīng)營營成本2、彌補虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的年度虧損，可可以用下一年年度的所得稅稅前利潤彌補補，下一年度度稅前利潤不不足彌補的，可可以在五年內(nèi)內(nèi)延續(xù)彌補；；五年內(nèi)不足足彌補的用稅稅后利潤彌補補。3、利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所所得稅后的利利潤，一般按按照下列順序序分配：彌補企業(yè)以前年度度虧損提取法定盈余公積積金。法定盈盈余公積金按按照稅后利潤潤扣除前項后的10%提取，法定定公積金已達達到注冊資本本的50%時可不再提提取。提取公益金向投資者分配利潤潤。六、財務(wù)盈利能力力分析財務(wù)盈利能力分析析主要是考察察房地產(chǎn)項目目的財務(wù)盈利利能力水平。根根據(jù)房地產(chǎn)項項目研究階段段、研究深度度以及項目類類型的不同，可可以通過上述述基本報表，有有選擇地計算算下列評價指指標(biāo)：1、財務(wù)內(nèi)部收益率率（FIRR）指房地產(chǎn)產(chǎn)項目在整個個開發(fā)經(jīng)營期期內(nèi)各期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量表現(xiàn)現(xiàn)值等于零時時的折現(xiàn)率。其其表達式為：：n∑（CI-CO）t（1+FIRRR）-t=0t=1式中CI——現(xiàn)金流入量CO———現(xiàn)金流出量量（CI-CO）t———第T期的凈現(xiàn)金金流量N——開開發(fā)經(jīng)營期（開開發(fā)期與經(jīng)營營期之和）財務(wù)內(nèi)部收益率可可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量表中中的凈現(xiàn)金流流量用試差發(fā)發(fā)求得。當(dāng)FIRR≧MARR（可接受得得最低收益率率）或FIRR≧ic（設(shè)定的基基準(zhǔn)收益率）時時，即認(rèn)為其其盈利能力已已滿足最低要要求，在財務(wù)務(wù)上是可以考考慮接受的。當(dāng)財務(wù)報表按月、季季或半年編制制時，計算求求出的財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率應(yīng)應(yīng)換算為以年年為期的財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率，然后再比比較。FIRR年=[（1+FIRRR季）4-1]××100%2、財務(wù)凈現(xiàn)值（FFNPV）是指按照投資者最最低可接受的的收益率或設(shè)設(shè)定的基準(zhǔn)收收益率，將房房地產(chǎn)項目開開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)各期凈現(xiàn)金金流量折算到到開發(fā)期初的的現(xiàn)值之和。nFNPV=∑（CCI-CO）t（1+ic）-tt=1財務(wù)凈現(xiàn)值≧0的的房地產(chǎn)項目目，在財務(wù)上上是可以考慮慮接受的。3、投資回收期（主主要適用于出出租和自營的的房地產(chǎn)項目目）投資回收期是指以以房地產(chǎn)項目目的凈收益抵抵償總投資所所需要的時間間。一般以年表示，并從從房地產(chǎn)項目目開發(fā)期的起起始年算期。其其表達式為：：n∑（CI-CO）t=0t=1投資回收期可根據(jù)據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流流量表（全部部投資）中累累計凈現(xiàn)金流流量求得，其其詳細計算公公式：投資回收期=（累累計凈現(xiàn)金流流量開始出現(xiàn)現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計計現(xiàn)金流量的的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金金流量）投資回收期應(yīng)以年年為單位。4、投資利潤率投資利潤率=年平平均利潤總額額÷總投資×100%%5、資本金利潤率資本金利潤率=年年平均利潤總總額÷資本金×100%%6、資本金凈利潤率率資本金凈利潤率==年平均所得得稅后利潤總總額÷資本金×100%%七、清償能力分析析主要是考察房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)的財財務(wù)狀況及償償債能力。1．借款利息計算有效利息率有效利息率=[11+(rt//m)]m--1式中rt——名義利利息率m——每期計息次次數(shù)利息計算2．借款償還期的計計算八、資金平衡分析析九、資產(chǎn)負(fù)債分析析第六章項目投資資效益的多方方案比較以及及綜合評估一、定義房地產(chǎn)財務(wù)評價是是在房地產(chǎn)市市場調(diào)查與預(yù)預(yù)測，項目策策劃，投資、成成本與費用估估算，收入估估算與資金籌籌措等基本資資料和數(shù)據(jù)的的基礎(chǔ)上，通通過編制基本本財務(wù)報表，計計算財務(wù)評價價指標(biāo)，對房房地產(chǎn)項目的的財務(wù)盈利能能力、清償能能力和資金平平衡情況進行行分析。二、基本財務(wù)報表表的類別現(xiàn)金流量表、資金金來源與運用用表、損益表表和資產(chǎn)負(fù)債債表。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房房地產(chǎn)項目開開發(fā)經(jīng)營期的的現(xiàn)金流入和和現(xiàn)金流出，按按期編制，用用以計算各項項評價指標(biāo)，進進行房地產(chǎn)項項目財務(wù)盈利利能力分析。按按照計算基礎(chǔ)礎(chǔ)的不同，一一般分為：1．全部投資現(xiàn)金流流量表。該表表不分投資資資金來源，以以全部投資作作為計算基礎(chǔ)礎(chǔ)，用以計算算全部投資財財務(wù)內(nèi)部收益益率、財務(wù)凈凈現(xiàn)值及投資資回收期等評評價指標(biāo)，考考察房地產(chǎn)全全部投資的盈盈利能力，為為各個投資方方案（不論其其資金來源及及利息多少）進進行比較建立立共同的基礎(chǔ)礎(chǔ)。2．資本金現(xiàn)金流量量表。該表從從投資者整體體的角度出發(fā)發(fā)，以投資者者的出資額作作為計算基礎(chǔ)礎(chǔ)，把借款本本金償還和利利息支付視為為現(xiàn)金流出，用用以計算資本本金財務(wù)內(nèi)部部收益率、財財務(wù)凈現(xiàn)值等等評價指標(biāo)，考考察項目資本本金的盈利能能力。3．投資者各方現(xiàn)金金流量表。該該表以投資各各方的出資額額作為計算基基礎(chǔ)，用以計計算投資者各各方財務(wù)內(nèi)部部收益率、財財務(wù)凈現(xiàn)值等等評價指標(biāo)，反反映投資者各各方投入資本本的盈利能力力。四、資金來源與運運用表該表反映房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營期各各期的資金盈盈余或短缺情情況，用于選選擇資金籌措措方案，制定定適宜的借款款及償還計劃劃。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項項目開發(fā)經(jīng)營營期內(nèi)各期的的利潤總額、所所得稅及各期期稅后利潤的的分配情況，用用以計算投資資利潤率、資資本金利潤率率等評價指標(biāo)標(biāo)。1、利潤總額的計算算利潤總額=經(jīng)營收收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及及附加-土地增值稅稅經(jīng)營收入=銷售收收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地收收入+商品房銷售售收入+配套設(shè)施銷銷售收入租金收入=出租房房租金收入+出租土地租租金收入經(jīng)營稅金及附加==營業(yè)稅+城市維護建建設(shè)稅+教育費附加加經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售售成本+配套設(shè)施銷銷售成本+出租房經(jīng)營營成本2、彌補虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的年度虧損，可可以用下一年年度的所得稅稅前利潤彌補補，下一年度度稅前利潤不不足彌補的，可可以在五年內(nèi)內(nèi)延續(xù)彌補；；五年內(nèi)不足足彌補的用稅稅后利潤彌補補。3、利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所所得稅后的利利潤，一般按按照下列順序序分配：彌補企業(yè)以前年度度虧損提取法定盈余公積積金。法定盈盈余公積金按按照稅后利潤潤扣除前項后的10%提取，法定定公積金已達達到注冊資本本的50%時可不再提提取。提取公益金向投資者分配利潤潤。六、財務(wù)盈利能力力分析財務(wù)盈利能力分析析主要是考察察房地產(chǎn)項目目的財務(wù)盈利利能力水平。根根據(jù)房地產(chǎn)項項目研究階段段、研究深度度以及項目類類型的不同，可可以通過上述述基本報表，有有選擇地計算算下列評價指指標(biāo)：1、財務(wù)內(nèi)部收益率率（FIRR）指房地產(chǎn)產(chǎn)項目在整個個開發(fā)經(jīng)營期期內(nèi)各期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量表現(xiàn)現(xiàn)值等于零時時的折現(xiàn)率。其其表達式為：：n∑（CI-CO）t（1+FIRRR）-t=0t=1式中CI——現(xiàn)金流入量CO———現(xiàn)金流出量量（CI-CO）t———第T期的凈現(xiàn)金金流量N——開開發(fā)經(jīng)營期（開開發(fā)期與經(jīng)營營期之和）財務(wù)內(nèi)部收益率可可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量表中中的凈現(xiàn)金流流量用試差發(fā)發(fā)求得。當(dāng)FIRR≧MARR（可接受得得最低收益率率）或FIRR≧ic（設(shè)定的基基準(zhǔn)收益率）時時，即認(rèn)為其其盈利能力已已滿足最低要要求，在財務(wù)務(wù)上是可以考考慮接受的。當(dāng)財務(wù)報表按月、季季或半年編制制時，計算求求出的財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率應(yīng)應(yīng)換算為以年年為期的財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率，然后再比比較。FIRR年=[（1+FIRRR季）4-1]××100%2、財務(wù)凈現(xiàn)值（FFNPV）是指按照投資者最最低可接受的的收益率或設(shè)設(shè)定的基準(zhǔn)收收益率，將房房地產(chǎn)項目開開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)各期凈現(xiàn)金金流量折算到到開發(fā)期初的的現(xiàn)值之和。nFNPV=∑（CCI-CO）t（1+ic）-tt=1財務(wù)凈現(xiàn)值≧0的的房地產(chǎn)項目目，在財務(wù)上上是可以考慮慮接受的。3、投資回收期（主主要適用于出出租和自營的的房地產(chǎn)項目目）投資回收期是指以以房地產(chǎn)項目目的凈收益抵抵償總投資所所需要的時間間。一般以年表示，并從從房地產(chǎn)項目目開發(fā)期的起起始年算期。其其表達式為：：n∑（CI-CO）t=0t=1投資回收期可根據(jù)據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流流量表（全部部投資）中累累計凈現(xiàn)金流流量求得，其其詳細計算公公式：投資回收期=（累累計凈現(xiàn)金流流量開始出現(xiàn)現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計計現(xiàn)金流量的的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金金流量）投資回收期應(yīng)以年年為單位。4、投資利潤率投資利潤率=年平平均利潤總額額÷總投資×100%%5、資本金利潤率資本金利潤率=年年平均利潤總總額÷資本金×100%%6、資本金凈利潤率率資本金凈利潤率==年平均所得得稅后利潤總總額÷資本金×100%%七、清償能力分析析主要是考察房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)的財財務(wù)狀況及償償債能力。1．借款利息計算有效利息率有效利息率=[11+(rt//m)]m--1式中rt——名義利利息率m——每期計息次次數(shù)利息計算2．借款償還期的計計算八、資金平衡分析析九、資產(chǎn)負(fù)債分析析第二節(jié)項目評評價的基本方方法投資決策分析常用用的決策方法法主要有兩種種：靜態(tài)分析析法和動態(tài)分分析法。投資決策的靜態(tài)分分析法是按照照支出、收入入、利潤和資資金占用、周周轉(zhuǎn)等方面的的傳統(tǒng)會計觀觀念，以公司司投資的經(jīng)濟濟效益進行評評價和分析的的方法，又稱稱投資決策的的會計法。按照傳統(tǒng)的會計觀觀念，以貨幣幣為統(tǒng)一尺度度計量的金額額收入或支出出，不論發(fā)生生在何時，其其經(jīng)濟價值是是相同的。由由此可見投資資決策的靜態(tài)態(tài)分析法實際際上就是將財財務(wù)會計中關(guān)關(guān)于損益計算算的原理和方方法，應(yīng)用于于投資決策分分析中。靜態(tài)態(tài)分析法主要要有回收期法法、投資報酬酬率法等。投資決策的動態(tài)分分析法是依據(jù)據(jù)貨幣的時間間價值的原理理和方法，將將投資不同時時期的現(xiàn)金流流入和現(xiàn)金流流出按某一可可比基礎(chǔ)換算算成可比的量量，據(jù)以評價價和分析投資資效益的方法法。主要有凈凈現(xiàn)值法、現(xiàn)現(xiàn)值指數(shù)法、現(xiàn)現(xiàn)值回收期法法、內(nèi)含報酬酬率法。一、回收期法（一）回收期的基基本概念和模模式1、投資方案每年現(xiàn)現(xiàn)金流入量相相等回收期=投資的初初始現(xiàn)金流出出÷每年的現(xiàn)金金流入2、投資方案每年的的現(xiàn)金流入不不相等投資回收期無法用用公式測算，只只能在逐期累累計其現(xiàn)金流流入額的基礎(chǔ)礎(chǔ)上測算。（二）對回收期法法的評價投資回收期法優(yōu)點點是計算簡單單，通俗易懂懂，促使公司司盡快收回投投資。回收期法的缺點：：一是只反映映投資的回收收速度，不能能反映投資的的整個壽命期期限和盈利能能力；二是不不考慮現(xiàn)金流流量發(fā)生的時時間性，在評評價和分析投投資方案時，忽忽略貨幣時間間價值這一重重要因素?？傊?，投資回收期期法具有很大大的片面性和和局限性。在在投資決策時時，往往只將將其作為最初初評價和分析析投資方案是是否可取的工工具，而真正正最后決策時時還需與其他他方法相配合合。二、投資報酬率法法投資報酬率法的基基本概念和模模式投資報酬率法是指指一項投資方方案的平均每每年獲得的收收益與投資額額之比，它表表示單位投資資額每年獲得得的報酬，是是一項反映投投資獲利能力力的相對數(shù)指指標(biāo)。按投資資報酬率所采采用的基礎(chǔ)不不同有兩種不不同的計算方方法：1、以原始投投資額為基礎(chǔ)礎(chǔ)，計算投資資報酬率。平均每年獲獲得的投資稅稅后凈利投資報酬率=投資的初始始投資額××100%該項指標(biāo)反映投資資在其整個的的壽命期間內(nèi)內(nèi)按年平均的的獲利能力。2、以平均投資額為為基礎(chǔ)計算投投資報酬率。以以平均投資額額計算的投資資報酬率稱為為平均投資報報酬率，它是是指一項投資資在整個壽命命期內(nèi)按年平平均增加的稅稅后凈利潤與與其占用的資資金額之比。上述投資報酬率的的計算以投資資的支出總額額為基礎(chǔ)，但但事實上，由由于投資所形形成的固定資資產(chǎn)的逐年攤攤銷，投資支支出總額并非非在其壽命期期內(nèi)被始終占占用。故以其其反映的投資資效益是不夠夠客觀的，而而平均投資報報酬率則考慮慮了這一因素素。平均每年獲獲得的投資稅稅后凈利平均投資報酬率==（初始投資資額+殘值）÷2×1000%該項指標(biāo)反映投資資在其整個的的壽命期間內(nèi)內(nèi)按年平均的的獲利能力。對投資報酬率法的的評價運用投資報酬率法法評價投資的的經(jīng)濟效益，從從某種程度上上反映了投資資所產(chǎn)生的盈盈利水平，較較回收期法要要客觀、全面面；再者該方方案計算簡單單易理解。投資報酬率法存在在如下缺點：：一是沒有考考慮投資現(xiàn)金金流量的時間間性和時間價價值這一重要要因素，使得得公司難以判判斷投資所實實現(xiàn)的盈利水水平能否滿足足其要求，容容易導(dǎo)致錯誤誤的決策；二二是只考慮投投資所得，而而忽略考核投投資回收，從從計算報酬率率公式看，涉涉及到的只是是投資所產(chǎn)生生的年平均凈凈利，而投資資的回收情況況在公式中沒沒有體現(xiàn)出來來。在公司采采用不同折舊舊法的情況下下，投資報酬酬率更難客觀觀正確地分析析投資的經(jīng)濟濟效益，因為為不同的折舊舊法，會得出出不同得稅后后凈利，稅后后凈利更不是是一個平均數(shù)數(shù)，所以投資資報酬率法帶帶來很大假設(shè)設(shè)性，與公司司投資的客觀觀事實并不相相符。三、凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法的基本概概念和模式一項投資在整個壽壽命期限內(nèi)的的全部現(xiàn)金流流入現(xiàn)值減去去全部現(xiàn)金流流出現(xiàn)值后的的余額稱為投投資的凈現(xiàn)值值。在凈現(xiàn)值法下，計計算投資的現(xiàn)現(xiàn)金流量現(xiàn)值值實際已將投投資所應(yīng)實現(xiàn)現(xiàn)的報酬考慮慮在內(nèi)，即投投資的必要報報酬率。凈現(xiàn)現(xiàn)值實際上是是一項投資實實現(xiàn)其必要的的報酬率后多多得報酬的現(xiàn)現(xiàn)值。凈現(xiàn)值等于零的報報酬率稱為內(nèi)內(nèi)含報酬率。四、現(xiàn)值指數(shù)法一項投資的的現(xiàn)金金流入現(xiàn)值總總額與其現(xiàn)金金流出現(xiàn)值總總額之比稱為為現(xiàn)值指數(shù)，計算公式式如下：投資的現(xiàn)金金流入現(xiàn)值投資現(xiàn)值指數(shù)=現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)值五、現(xiàn)值回收期法法（一）現(xiàn)值回收期期法的基本概概念和模式1、年金插補法當(dāng)一項投資所產(chǎn)生生的現(xiàn)金流入入每年都是一一相等金額時時，可應(yīng)用年年金插補法求求投資方案的的現(xiàn)值回收期期。現(xiàn)金流出現(xiàn)值=每每年等額現(xiàn)金金流入×回收期年金金現(xiàn)值系數(shù)回收期年金現(xiàn)值系系數(shù)=現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)值÷等額現(xiàn)金流流入根據(jù)回收年金現(xiàn)值值系數(shù)，即可可查閱“1元的年金現(xiàn)現(xiàn)值表”，以相應(yīng)的n值為其回收收期。2、逐年測算法如果投資所產(chǎn)生的的每期現(xiàn)金流流入不是一均均等的數(shù)額，那那么其現(xiàn)值回回收期應(yīng)采用用逐年測算的的方法來測算算。（二）對現(xiàn)值回收收期法的評價價該方法克服了傳統(tǒng)統(tǒng)回收期法不不考慮貨幣時時間價值這一一重要因素，但但仍未考慮回回收期以后投投資產(chǎn)生效益益的情況，所所以仍欠全面面和客觀。六、內(nèi)含報酬率法法（一）內(nèi)含報酬率率法的基本概概念上述投資決策分析析的現(xiàn)值法（凈凈現(xiàn)值法、現(xiàn)現(xiàn)值指數(shù)法和和現(xiàn)值回收期期法），均以以已知的投資資的必要報酬酬率為基礎(chǔ)，將將投資的現(xiàn)金金流量折算為為現(xiàn)值，然后后據(jù)此評價和和分析。投資的內(nèi)含報酬率率（IRR）是指在投投資的整個有有效年限內(nèi)能能使投資的現(xiàn)現(xiàn)金流入現(xiàn)值值總額與現(xiàn)金金流出現(xiàn)值總總額恰好相等等，即凈現(xiàn)值值為零的報酬酬率。內(nèi)含報酬率的測算算根據(jù)現(xiàn)金流入和現(xiàn)現(xiàn)金流發(fā)生的的不同形式，內(nèi)內(nèi)含報酬率的的測算主要有有：1、插值法在一項投資的現(xiàn)金金流出現(xiàn)值為為已知，投資資壽命期內(nèi)每每期現(xiàn)金流入入為等量的條條件下。n年的年金現(xiàn)值系數(shù)數(shù)=現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)值總額÷每年（期）現(xiàn)現(xiàn)金流入2、逐次測試法以不同的報酬率計計算投資的凈凈現(xiàn)值，直到到測算到凈現(xiàn)現(xiàn)值為零為止止。七、終值法如前所述，投資的的特點是周期期長，在形成成基本的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營能力的的過程中，要要大量消耗人人力、物力、財財力，直到生生產(chǎn)經(jīng)營能力力形成后才能能生產(chǎn)出產(chǎn)品品。這個特點點說明投資的的建設(shè)時間愈愈短，投資效效益愈好；投投資建設(shè)時間間愈長，未完完工的項目就就多，投放在在未完工項目目上的物資和和資金由于不不能提供任何何有用效果，實實際上是一種種變相積壓。終值法是將投資各各年發(fā)生的直直接投資支出出換算成可比比的終值，依依此評價和分分析投資經(jīng)濟濟效益的決策策方法。八、重置性投資決決策重置性投資決策是是為了維持原原有生產(chǎn)經(jīng)營營能力或為提提高勞動效率率，節(jié)約費用用，降低成本本而進行的投投資，其實質(zhì)質(zhì)就是對現(xiàn)有有固定資產(chǎn)的的更新、大修修理或技術(shù)改改造。第七章市場定位位第一節(jié)市場定位的的依據(jù)無論何種營銷方案案，其精髓的的最大沉淀還還是落實在產(chǎn)產(chǎn)品本身的基基礎(chǔ)上，適應(yīng)應(yīng)市場的產(chǎn)品品定位始終是是銷售順暢的的強有力保證證。而一般市市場定位依據(jù)據(jù)如下條件：：一．依據(jù)市場調(diào)查查結(jié)果，確定定客戶群目標(biāo)標(biāo)市場。二．依據(jù)項目用地地的潛力分析析，確定項目目的優(yōu)勢、劣劣勢。三．依據(jù)投資效益益的多方案比比較和綜合評評估，確定基基本的物業(yè)類類型。四．依據(jù)公司的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略和人人力、物力資資源的整合，確確定開發(fā)模式式。五．整合以上因素素，確定產(chǎn)品品的用途、規(guī)規(guī)模、檔次(品質(zhì))、價格、營營銷推廣、開開發(fā)時機和經(jīng)經(jīng)營方式等的的基本定位。第二節(jié)產(chǎn)品品質(zhì)通常，房地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)可通通過以下兩個個方面來理解解：一．產(chǎn)品的基本要要素產(chǎn)品的基本要素是是指單一空間間的房型設(shè)計計和室內(nèi)的功功能規(guī)劃，以以及延伸到整整個樓宇或小小區(qū)的面積、格格局配比，單單體的造型、小小區(qū)的三維空空間、社區(qū)環(huán)環(huán)境和總體功功能設(shè)計等。它不但是購買者最最關(guān)心、最先先考慮選擇的的條件之一，也也是在市場檢檢驗中，評判判開發(fā)商是否否成功的最為為基本的一環(huán)環(huán)。若對產(chǎn)品品的基本要素素進行調(diào)整，不不僅傷筋動骨骨，費力費時時，而且還涉涉及到有關(guān)部部門的審批，調(diào)調(diào)整起來比較較困難，因此此，它的前期期規(guī)劃就顯得得尤其重要。二．產(chǎn)品的配套產(chǎn)品的配套是指小小區(qū)內(nèi)為滿足足或豐富居民民的日常生活活、工作需要要、休閑娛樂樂等功能的需需要而配置的的各項設(shè)施。包包括水、電、氣氣、有線電視視、通信、智智能化系統(tǒng)、會會所、超市、游游泳池、俱樂樂部等。社區(qū)已演變?yōu)橐粋€個有特定的人人居住、有具具體設(shè)施、以以人際關(guān)系聯(lián)聯(lián)系起來的活活的居住環(huán)境境。人們選擇擇社區(qū)的前期期是這個社區(qū)區(qū)對于他們的的工作、生活活、購物、教教育、娛樂等等方面方便的的滿足水平，挑挑選社區(qū)配套套服務(wù)設(shè)施的的完整水平，考考慮社區(qū)附近近教育機構(gòu)的的教育質(zhì)量，社社區(qū)的安全、管管理、公共交交通等方面最最受關(guān)注，總總體上社區(qū)的的選擇實際上上是總體生活活水平滿足水水平的選擇。因此，作為產(chǎn)品定定位的兩個方方向性的切入入點，產(chǎn)品的的基本要素已已成為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的“規(guī)定性動作”，產(chǎn)品的配配套也同人們們的日常生活活息息相關(guān)，且且更加直觀形形象，恰當(dāng)?shù)牡募毠?jié)表現(xiàn)還還會很大程度度上增加對客客戶的吸引力力。為此，開開發(fā)商將大量量的資金投入入到該部分，許許多營銷話題題也由此產(chǎn)生生或得以發(fā)揮揮。第三節(jié)面積配比比和格局配比比一．面積配比一般，面積配比所所對應(yīng)的是一一個總價市場場，因為在單單價一定的基基礎(chǔ)上，略去去層次差價、朝朝向差價等價價格微調(diào)因素素，面積小，勢勢必總價低，反反之面積大，總總價就高。而而總價是客戶戶消費水平的的集中表現(xiàn)，是是區(qū)分目標(biāo)市市場最基本的的參考因素。因因此面積配比比必須與目標(biāo)標(biāo)客戶群的總總價市場相吻吻合。二．格局配比格局配比是指各種種房型（二室室一廳、三室室二廳等）占占銷售單元總總數(shù)的比例。其其不一定與面面積配比一一一對應(yīng)，兩者者既相互聯(lián)系系，又有所區(qū)區(qū)別。格局配配比雖然也對對應(yīng)一總價市市場，但它更更多的是反映映客戶生活需需求結(jié)構(gòu)的某某種狀況。面積、格局配比的的擬訂是對市市場深入了解解的基礎(chǔ)上。要要根據(jù)所掌握握的市場供應(yīng)應(yīng)狀況及消費費者的需求狀狀況，研討自自己的產(chǎn)品在在未來市場推推出的那一刻刻，現(xiàn)有的消消費熱點是否否還持續(xù)，目目前所發(fā)現(xiàn)的的市場容量，其其是否能真正正給企業(yè)帶來來效益。第四節(jié)房型設(shè)計計在房型設(shè)計時應(yīng)注注意以下幾個個方面。一．每個房間的大大小形狀合適適，功能布置置合理。二．每一套房的各各房間之間搭搭配合理，布布局科學(xué)。三．整個樓宇平面面、立面簡潔潔實用，得房房率高且合理理。第五節(jié)營銷主題題對樓盤的優(yōu)勢或買買點進行濃縮縮提煉，使項項目優(yōu)勢凸顯顯，形成營銷銷主題。重慶金科花園———離解放碑最最近的房子重慶龍湖花園———回家就是度度假的開始廣州碧桂園——給給你一個五星星級的家廣州奧林匹克花園園——運動就在家家門口第八章規(guī)劃和和設(shè)計第一節(jié)規(guī)劃和設(shè)計計的要點房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃劃和設(shè)計一般般應(yīng)注意以下下幾個方面的的要點。一．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)與與客戶群定位位相吻合什么樣的客戶群對對應(yīng)什么樣的的產(chǎn)品，否則則，市場不認(rèn)認(rèn)可，再好的的房子也面臨臨空置的危險險?？蛻羧憾ǘㄎ浑m涉及到到客戶的年齡齡、生活習(xí)俗俗等基本情況況，但最根本本的一條是客客戶的收入水水平，反應(yīng)到到產(chǎn)品上便是是總價區(qū)間?？偪們r的設(shè)定其其實就是產(chǎn)品品規(guī)劃和客戶戶群定位最根根本的一條標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。二．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)順順應(yīng)和引導(dǎo)消消費時尚產(chǎn)品規(guī)劃不能僅僅僅滿足客戶的的基本需求，應(yīng)應(yīng)善于挖掘和和滿足客戶的的潛在需求。為為此，要使自自己的產(chǎn)品脫脫穎而出，一一些與眾不同同的規(guī)劃配置置是必不可少少的，應(yīng)順應(yīng)應(yīng)和引導(dǎo)消費費時尚。三．產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)兼兼顧實際銷售售的需要，注注意恰當(dāng)?shù)膽?yīng)應(yīng)對。實際上，產(chǎn)品規(guī)劃劃的功能配置置不是越多越越好，應(yīng)考慮慮競爭對手的的狀況，凸顯顯自己的產(chǎn)品品優(yōu)勢，而不不是簡單地模模仿或追求齊齊全，最終為為成本所累。四．“三階段”規(guī)劃設(shè)計計，豐富規(guī)劃劃設(shè)計概念為使開發(fā)項目處于于房地產(chǎn)市場場的領(lǐng)跑者——開發(fā)商一般般將項目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計分為為“規(guī)劃概念創(chuàng)創(chuàng)意——規(guī)劃方案——詳細規(guī)劃”三個階段。大型項目一般都進進行概念性規(guī)規(guī)劃設(shè)計，以以便確定整個個項目的總體體開發(fā)思路、開開發(fā)策略以及及營銷戰(zhàn)略。第二節(jié)規(guī)劃和設(shè)設(shè)計應(yīng)考慮的的因素一．總體布局和規(guī)規(guī)劃的考慮根據(jù)瑪斯洛需求模模型，人們的的需求先后包包括最基本的的生理需求、安安全需求、交交往需求，然然后向高級的的自尊需求、自自我實現(xiàn)需求求發(fā)展。隨著著我國社會、經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展，人人們的需求已已從最基本的的需求向高級級需求轉(zhuǎn)化。居住環(huán)境的構(gòu)成包包括硬性環(huán)境境和軟性環(huán)境境，兩者必須須相互依存，否否則將不能實實現(xiàn)可居住性性環(huán)境的創(chuàng)造造、生態(tài)平衡衡和可持續(xù)性性發(fā)展。硬性性環(huán)境是指物物質(zhì)設(shè)施的綜綜合，是有形形的環(huán)境。包包括自然因素素、人口因素素、空間因素素，具體指住住宅建筑、公公共設(shè)施、各各類型的構(gòu)筑筑物、道路廣廣場、綠地等等。軟性環(huán)境境是指非物理理的、非物質(zhì)質(zhì)的居住區(qū)域域內(nèi)的事物總總和，是無形形的環(huán)境。比比如生活的方方便性、品位位和情調(diào)、舒舒適水平、信信息交通、安安全水平和秩秩序、歸屬感感等，是社會會性、社區(qū)性性、鄰里性的的集中體現(xiàn)。二．住宅區(qū)規(guī)劃和和設(shè)計的考慮慮因素1、住宅的實用性住宅使用面積、功功能，類型，層層數(shù)；朝向和和日照；通風(fēng)風(fēng)和防風(fēng)；住住宅的活動空空間的適用性性。2、公共設(shè)施的完善善性和方便性性商店系統(tǒng)；學(xué)校和和幼兒園的配配置；娛樂和和休閑設(shè)施的的配置；水、電電、氣、通訊訊設(shè)施的完備備和方便。3、道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)的設(shè)計布布局；公共交交通樞紐；人人行道布局設(shè)設(shè)計；人車分分流規(guī)劃；服服務(wù)車輛線路路的規(guī)劃設(shè)計計（指消防、救救護、救災(zāi)、垃垃圾收集、設(shè)設(shè)備維護和修修理車輛的通通道。）、道道路的安全設(shè)設(shè)計。4、居住安全和小區(qū)區(qū)域劃分住宅單體和群體安安全考慮；行行人和兒童的的安全；居住住的私密性；；娛樂和休閑閑設(shè)施的安全全設(shè)計；居住住區(qū)域和外部部交通連接時時的安全性；；各小區(qū)域的的相對獨立性性、圍合性設(shè)設(shè)計。5、環(huán)境清潔和安靜靜性因素垃圾收集處理；交交通、商業(yè)區(qū)區(qū)、娛樂公共共空間和兒童童活動空間的的噪音控制；；污水處理系系統(tǒng)。6、人員交流社區(qū)組織機構(gòu)和活活動場所；住住宅單位和組組團內(nèi)鄰里接接近空間的設(shè)設(shè)置。7、景觀設(shè)計環(huán)境總體氣氛；建建筑組合形成成的氛圍；空空間構(gòu)圖、比比例、色彩；；自然和人造造吸引因素（吸吸引點）的規(guī)規(guī)劃和設(shè)計；；景觀藝術(shù)處處理。8、住宅區(qū)的經(jīng)濟因因素經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)；開開發(fā)成本；銷銷售價格等。三．單元式住宅的的類型和戶型型住宅類型基本分為為單元式和獨獨立別墅式兩兩類。單元式式由于水平和和垂直面上空空間利用的不不同而產(chǎn)生了了各種不同的的單元形式。如如在水平面上上變化產(chǎn)生了了大進深式和和天井式，在在垂直面上變變化產(chǎn)生躍層層和錯層式，又又由于水平和和垂直公共交交通組織上不不同的處理而而產(chǎn)生了梯間間式、內(nèi)廊式式、外廊式、集集中式等類型型的住宅。四．住宅群體的組組合形式（一）群體平面面組合形式住宅群體的組合基基本形式有三三種，行列式式、周邊式、點點群式、混合合式。1．行列式各式