空中商鋪專(zhuān)題

空中商鋪專(zhuān)題立業(yè)地產(chǎn)效勞機(jī)構(gòu)·高價(jià)值地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家2021年，商鋪從樓下走入樓上，空中商鋪——全新商鋪概念正式被重慶各個(gè)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)利用。香港尖沙咀大型綜合商廈THEONE,29層銀座式大廈。樓高145米，為全港最高的純零售商廈，突破性的〞1〞字型造型，提供了“獨(dú)一無(wú)二〞的創(chuàng)新購(gòu)物環(huán)境

重慶觀音橋的茂業(yè)百貨、沙坪壩華宇廣場(chǎng)中的樓中店，早已被成為白領(lǐng)及年輕潮人所接受?？罩猩啼侀_(kāi)展案例分享借鑒意義空中商鋪概念空中商鋪：是商務(wù)公寓開(kāi)發(fā)的一種新功能，空中商鋪往往位于具大量人流支撐的中心地段，以投入少、低本錢(qián)、空間靈活取得一些小型商家和投資客的熱捧。關(guān)鍵詞：商務(wù)公寓、人流支撐、本錢(qián)低概念表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式LOFT：兩層辦公、樓上辦公+樓下展示樓上辦公+樓下展示LOFT和普通平層兩種表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式小型茶餐廳商務(wù)酒店私家餐廳普通平層：商務(wù)便捷酒店、小型茶餐廳、理發(fā)店、精品店、淘寶屋等表現(xiàn)形式產(chǎn)生背景產(chǎn)生背景隨著經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，大量小商家涌入市場(chǎng)，土地越來(lái)越稀缺，商圈土地更是寸土寸金，而底層商鋪?zhàn)饨鹛F，迫使小型商家把店開(kāi)到樓上去。關(guān)鍵詞：土地稀缺區(qū)域消費(fèi)者構(gòu)成及趨勢(shì)3000美金6000美金10000美金衣食住行/大宗商品音樂(lè)會(huì)/演奏會(huì)/文化藝術(shù)類(lèi)展會(huì)/特色的文化酒吧房地產(chǎn)投資成為常態(tài)房地產(chǎn)投資趨熱房地產(chǎn)僅為居住品別墅豪宅時(shí)代洋房及別墅市場(chǎng)迅速開(kāi)展普通商品房時(shí)代豪宅萌芽商業(yè)快增，商業(yè)形式多樣化，復(fù)合商業(yè)形態(tài)消費(fèi)訴求分眾化、個(gè)性化人均GDP到達(dá)1萬(wàn)美金，商業(yè)呈多樣化開(kāi)展，房地產(chǎn)投資成為常態(tài)，人們消費(fèi)形式分眾化、個(gè)性化收入中低等收入國(guó)家中上等收入國(guó)家高收入國(guó)家投資理財(cái)房地產(chǎn)投資股市、基金保險(xiǎn)教育黃金奢侈品投資理財(cái)成多元化開(kāi)展消費(fèi)訴求房地產(chǎn)市場(chǎng)人均GDP到達(dá)一萬(wàn)美金，消費(fèi)訴求分眾化、個(gè)性化，商業(yè)呈多樣化開(kāi)展，房地產(chǎn)投資成為常態(tài)3000美金與空中商鋪開(kāi)展隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，逐漸走向成熟，空中商鋪需求快速增長(zhǎng)，衍生市場(chǎng)時(shí)機(jī)雛形階段〔人均GDP10000以下〕成長(zhǎng)階段(人均GDP:10000-20000)成熟階段〔人均GDP預(yù)估：20000以上〕代表工程：朗晴廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、時(shí)代豪園代表工程：時(shí)代天街、龍湖SOPO、金科SO鋪?zhàn)园l(fā)性、樓中店由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)、以概念營(yíng)銷(xiāo)為主，將商務(wù)公寓貫以商鋪之名商場(chǎng)化、高端化，配套與效勞與傳統(tǒng)商場(chǎng)一致代表工程：香港THEONE2021年以前，朗晴廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨等樓中店大量出現(xiàn)，空中商鋪是自發(fā)性質(zhì)的，空中商鋪處于雛形階段。2021年，人均GDP到達(dá)1萬(wàn)美金，龍湖、金科先后推出空中商鋪，空中商鋪被運(yùn)用到商務(wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)上,進(jìn)入成長(zhǎng)階段根據(jù)香港等先進(jìn)市場(chǎng)開(kāi)展規(guī)律，空中商鋪進(jìn)入開(kāi)展期一般要經(jīng)歷5年時(shí)間進(jìn)入成熟期，預(yù)計(jì)到2021年，重慶空中商鋪?zhàn)呦虺墒?，空中商鋪將真正發(fā)揮其商業(yè)價(jià)值，走向高端化、商場(chǎng)化。小結(jié)空中商鋪是商務(wù)公寓開(kāi)發(fā)的一種新功能，大多位于人流量比較大的中心地段，以低本錢(qián)贏得投資客和小商家的認(rèn)可空中商鋪分為L(zhǎng)OFT和平層兩種表現(xiàn)形式，可以供各個(gè)小型商家及辦公使用人均GDP到達(dá)一萬(wàn)美金，空中商鋪?zhàn)鳛樯虅?wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)概念正式成長(zhǎng)起來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，逐漸走向成熟，空中商鋪需求快速增長(zhǎng)，衍生較大市場(chǎng)時(shí)機(jī)空中商鋪產(chǎn)生背景是由于土地稀缺性，底層商鋪太貴，迫使小商家搬到樓上營(yíng)業(yè)空中商鋪開(kāi)展案例分享借鑒意義先進(jìn)市場(chǎng)案例-THEONE重慶案例THEONE根本概況：年輕時(shí)尚一站式消費(fèi)天地THEONE項(xiàng)目位置香港九龍尖沙咀彌敦道100號(hào)開(kāi)發(fā)商華人置業(yè)集團(tuán)樓層29層（地上24、地下5層含3層車(chē)庫(kù)、）層高層高約5米，樓高145米總體量40萬(wàn)平方尺，約4萬(wàn)方物業(yè)類(lèi)型消費(fèi)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)間2010年10月商家數(shù)量200余家商鋪面積

60-200平米大廈配置中央空調(diào)系統(tǒng)客體11部，貨梯2部建筑設(shè)計(jì)公司TangeAssociates租售方式只租不售年輕時(shí)尚集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的全新一站式消費(fèi)天地THEONE工程區(qū)位：位于香港繁華的鬧市區(qū)——尖沙咀THEONE坐落于尖沙咀鬧市中，緊接九龍主要干道——彌敦道以及人流密集的購(gòu)物區(qū)——加連威老道及加納芬道，港帖尖沙咀站與工程相連。THEONE建筑特色：香港最高的純零售商廈，造型、風(fēng)格獨(dú)特，具有較強(qiáng)的昭示性THEONE“唯一〞：全港最高的商場(chǎng)造型垂直向上的升勢(shì)伸向高空，從形成獨(dú)樹(shù)一幟的“1〞字造型，地標(biāo)特征明顯。建筑風(fēng)格“Multimetrics〞。展現(xiàn)幾何形交織的獨(dú)特外立面

香港最高的純零售商廈THEONE業(yè)態(tài)分布：主力業(yè)態(tài)以時(shí)裝和美食為主，業(yè)態(tài)規(guī)劃和一般商場(chǎng)樓層布置相似，只租不售經(jīng)營(yíng)模式為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理提供力條件樓層分類(lèi)LG1-LG2超級(jí)市場(chǎng)G珠寶及鐘表UG1服裝及配飾UG2時(shí)裝及配飾L1-L3時(shí)裝及配飾L4-L5美食L6-L8家居生活精品、娛樂(lè)L9-L11健身及美容L12-L13餐飲L16空中花園L17-L21空中食府業(yè)態(tài)規(guī)劃只租不售商鋪經(jīng)營(yíng)模式為統(tǒng)一業(yè)態(tài)分布、商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)提供了條件。THEONE效勞設(shè)施：效勞設(shè)施配備齊全，效勞周到，提升商場(chǎng)檔次24小時(shí)熱水服務(wù)商家查詢(xún)商場(chǎng)查詢(xún)及推廣資訊事務(wù)及購(gòu)物指南導(dǎo)游服務(wù)免費(fèi)上網(wǎng)經(jīng)濟(jì)救傷旅游指南泊車(chē)優(yōu)惠、禮品換領(lǐng)代招的士財(cái)務(wù)報(bào)失及認(rèn)領(lǐng)輪椅借用嬰兒車(chē)推車(chē)借用小工具借用雨傘借用郵票售賣(mài)服務(wù)手機(jī)充電服務(wù)影?。ú怀^(guò)2頁(yè)）本地傳真——只供傳入儲(chǔ)物柜租用衛(wèi)生口罩嬰兒紙尿片效勞設(shè)施2012年上半年活動(dòng)一覽一月皇室堡經(jīng)典60周年MASHLYINLOVE甜蜜大派對(duì)二月元旦甜蜜空中派單暨全港情侶互信程度調(diào)查發(fā)布會(huì)三月《嫁個(gè)100分男人》首映禮四月《愛(ài)的面包魂》首映禮五月Rilakkuma輕松小熊品味の家六月健康活動(dòng)全程啟動(dòng)THEONE活動(dòng)：商場(chǎng)每月都會(huì)舉辦各種活動(dòng)，提升人氣活動(dòng)THEONE租售情況：租金較高，租賃情況良好最大租戶(hù)——著名連鎖時(shí)裝集團(tuán)I.T〔1.2萬(wàn)方〕第二大租戶(hù)——百老匯戲院〔0.4萬(wàn)方〕其他著名品牌：法國(guó)的軍靴品牌Palladium，首次登陸香港的JOURNALSTANDARD、BEAMSBEAUTY&YOUTHUNITEDARROWS三個(gè)著名日本時(shí)裝品牌、景福珠寶、名人飯?zhí)肏arlan’s等主力租金：1000元/平米/月租期：2-7年入住率：98%備注：香港一般商場(chǎng)主力租金為600-1200元/平米/月THEONE商場(chǎng)圖片展示小結(jié)香港THEONE位于香港最繁華的地段——尖沙咀，人流量大THEONE整體定位高端，外立面、商場(chǎng)配置、業(yè)態(tài)分布都按照中高檔商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)打造開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理，設(shè)施齊全，效勞周到，舉辦各種商場(chǎng)活動(dòng)吸引人氣租金較高，且租賃情況較好，已經(jīng)到達(dá)中高檔商場(chǎng)水平空中商鋪以真正商場(chǎng)的形式呈現(xiàn)，香港空中商鋪已經(jīng)非常成熟先進(jìn)市場(chǎng)案例—THEONE重慶案例雛形階段—茂業(yè)東方時(shí)代成長(zhǎng)階段—龍湖、金科茂業(yè)東方時(shí)代工程區(qū)位茂業(yè)東方時(shí)代位于觀音橋核心商圈位置，周邊商業(yè)氣氛濃厚，人流量大觀音橋：觀音橋是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和重慶北部商貿(mào)中心。區(qū)域開(kāi)展成熟，商務(wù)氣氛濃郁。茂業(yè)百貨：位于觀音橋商圈中心，緊臨協(xié)信星光68和北城天街商業(yè)，自身也有大體量商業(yè)配套，交通便利，周邊商務(wù)氣氛濃郁。茂業(yè)東方時(shí)代茂業(yè)東方時(shí)代根本信息茂業(yè)東方時(shí)代依托觀音橋商圈有利地位和自身大體量商業(yè)配套，商業(yè)氣氛濃厚，且自身配置較高，帶動(dòng)商務(wù)公寓自發(fā)形成樓中店。茂業(yè)百貨基本信息位置觀音橋開(kāi)發(fā)商重慶茂業(yè)地產(chǎn)有限公司入駐時(shí)間2006年1月總體量15萬(wàn)方梯戶(hù)數(shù)8客梯、2貨梯，單層38戶(hù)樓層36層層高3.8米主力面積25-50平米土地性質(zhì)商業(yè)（可注冊(cè)公司）商業(yè)體量8萬(wàn)方茂業(yè)東方時(shí)代含8層茂業(yè)百貨和29層商務(wù)公寓茂業(yè)時(shí)代周邊和自身商業(yè)氣氛濃厚，帶動(dòng)空中商鋪?zhàn)园l(fā)形成茂業(yè)東方時(shí)代配套設(shè)施茂業(yè)時(shí)代擁有較高的電梯和過(guò)道配置，給企業(yè)和商家預(yù)留廣告墻，為空中商鋪的形成提供了條件8部高速電梯、5米寬電梯過(guò)道具有商務(wù)氣氛公共過(guò)道獨(dú)戶(hù)門(mén)旁商家及企業(yè)廣告墻茂業(yè)東方時(shí)代業(yè)態(tài)分布主力商家以婚慶、小型工作室、服裝精品、企業(yè)辦公為主；樓層越低商業(yè)氣氛越濃東方時(shí)代分樓層各業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)分布東方時(shí)代商務(wù)公寓業(yè)種分布占比從工程業(yè)態(tài)來(lái)看：工程主要分布以婚慶、小型工作室及事務(wù)所、服裝精品以及企業(yè)辦公為主。從樓層來(lái)看:樓層越低，越接近商場(chǎng)局部，商家越多，商業(yè)氣氛約濃厚樓層婚慶美容美發(fā)攝影通訊器材（網(wǎng)絡(luò)+實(shí)體）服裝、精品（網(wǎng)絡(luò)+實(shí)體）工作室、事務(wù)所企業(yè)辦公餐飲962103100107300210011621154111272022000135310230014401012310156411320116840113111780112420186300510019702121202052022320212100263022420124502301000420244110016025321033402601002750270000263028020016702900000640302001083031000000003200000160330000067034010100303500001470360000015021-36層，主力用戶(hù)以個(gè)人工作室和企業(yè)辦公為主9-20層，主力用戶(hù)以婚慶、美容美發(fā)、服裝精品商家為主茂業(yè)東方時(shí)代租售信息茂業(yè)時(shí)代租金和二手房均價(jià)較周邊同物業(yè)高，且入住率高達(dá)95%。茂業(yè)東方時(shí)代租售情況銷(xiāo)售價(jià)格（二手房）12760元/平方米租賃價(jià)格65元/平方米/月（朗晴廣場(chǎng)商務(wù)公寓50元/平米/月）入住率95%茂業(yè)時(shí)代商務(wù)公寓由于其較濃的商業(yè)氣氛，二手房均價(jià)和租賃單價(jià)均高于周邊普通商務(wù)公寓。且入住率較高。茂業(yè)東方時(shí)代圖片展示豆?jié){機(jī)淘寶網(wǎng)店特色服裝店美容美體店精品店婚紗攝影淘寶器材專(zhuān)賣(mài)小型辦公小結(jié)茂業(yè)東方時(shí)代位于觀音橋商圈核心位置，依托周邊和自身良好的商業(yè)氣氛，人流量大，加上自身高品質(zhì)配套，為空中商鋪的形成提供了條件工程主要分布以婚慶、小型工作室及事務(wù)所、服裝精品以及企業(yè)辦公為主。樓層越低商業(yè)氣氛越濃工程由于良好的商業(yè)氣氛，租金和二手房售價(jià)均高于同區(qū)域同產(chǎn)品。茂業(yè)東方時(shí)代無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，空中商鋪處于自發(fā)形成樓中店的雛形階段。雛形階段—茂業(yè)東方時(shí)代成長(zhǎng)階段—龍湖、金科龍湖時(shí)代天街工程區(qū)位龍湖時(shí)代天街位于大坪核心商圈位置，交通便利，配套完善大坪商圈：大坪作為主城五大商圈的幾何中心，交通興旺，輕軌1、2號(hào)線(xiàn)交匯處。龍湖、萬(wàn)科、協(xié)信、恒大、英利等品牌開(kāi)發(fā)商云集，商圈升值潛力巨大?！皟蓚€(gè)中心〞和“兩個(gè)高地〞將被打造渝中區(qū)西部的商貿(mào)中心、電信數(shù)據(jù)傳輸信息中心、醫(yī)療衛(wèi)生和根底教育高地。龍湖時(shí)代天街：工程位于大坪商圈核心位置，交通便利，周邊配套相對(duì)完善協(xié)信阿卡迪亞龍湖時(shí)代天街根本信息工程依托大體量商業(yè)打造大型城市綜合體，商業(yè)配套完善。首次提出空中商鋪概念品牌+60萬(wàn)方商業(yè)配套+地段空中商鋪基本信息地址渝中大坪大石路空中商鋪樓棟1#、2#、4#、16#、17#總體量15萬(wàn)方開(kāi)發(fā)企業(yè)重慶龍湖成恒地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)澳洲伍茲貝格、美國(guó)捷得、日本鳳設(shè)計(jì)、日清建筑土地性質(zhì)商業(yè)相關(guān)配套：60萬(wàn)方商業(yè)、地鐵1、2號(hào)龍湖時(shí)代天街推盤(pán)情況空中商鋪體量大、面積小、總價(jià)低，受投資者熱捧開(kāi)盤(pán)次數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出樓棟折后建面均價(jià)面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間當(dāng)日銷(xiāo)售率12010-12-221#、2#1037428-5130-5280%22011-03-234#1200228-4130-49100%32012-6-1617#1177250-5532-6586%42012-8-1816#1241527-5844-7996%空中商鋪共5棟，體量大主力面積較小，30-50平米為主總價(jià)以50萬(wàn)左右為主，總價(jià)較低開(kāi)盤(pán)平均去化率高達(dá)90%，受投資者熱捧16#：躍層戶(hù)型性?xún)r(jià)比高，更受投資者熱捧，但LOFT會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)自身利潤(rùn)損失房型樓層推出套數(shù)建筑面積戶(hù)型占比折后建面均價(jià)總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）當(dāng)日去化套數(shù)當(dāng)日去化率躍層（5.4米）6-114837-3813%1577856-5948100%6-119651-5827%1358875-7996100%平層（3.7米）12-20633818%1097940-446095%12-2014451-5840%993651-5813392%合計(jì)6-2036027-58——1241540-7934696%戶(hù)型配比龍湖時(shí)代天街戶(hù)型配比戶(hù)型分析：產(chǎn)品5.4m挑高，可變性強(qiáng)，性?xún)r(jià)比高，空間靈活多變、總價(jià)低，受到投資者熱捧

政策解讀：根據(jù)?重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定?，辦公建筑，層高大于5.1米，小于等于7.3米的，計(jì)容面積按該層水平投影的2倍計(jì)算。龍湖時(shí)代天街LOFT空中商鋪為5.4米層高，應(yīng)兩次計(jì)算容積率。開(kāi)發(fā)商犧牲了自身利潤(rùn)。龍湖時(shí)代天街營(yíng)銷(xiāo)推廣以住宅價(jià)格買(mǎi)龍湖商鋪，緊握客戶(hù)心智報(bào)媒推廣訴求：品牌+低首付+創(chuàng)意商鋪營(yíng)銷(xiāo)：主要針對(duì)龍湖老業(yè)主推廣其空中商鋪投資產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)思路：以住宅價(jià)格買(mǎi)龍湖商鋪，抓住客戶(hù)心中低總價(jià)和高價(jià)值的心理落差，促使成交小結(jié)龍湖時(shí)代天街位于大坪商鋪核心位置,地段優(yōu)勢(shì)明顯，人流量大空中商鋪體量大，面積小，總價(jià)低受到投資客戶(hù)青睞，整體熱銷(xiāo)LOFT產(chǎn)品受客戶(hù)熱捧，開(kāi)發(fā)商在把產(chǎn)品做成躍層會(huì)損失局部利潤(rùn)時(shí)代天街空中商鋪開(kāi)辟重慶空中商鋪營(yíng)銷(xiāo)先河，第一個(gè)提出空中商鋪概念龍湖SOPO工程區(qū)位龍湖仟佰匯位于西永大學(xué)城核心位置大學(xué)城：靠近西永微電園和大學(xué)城，產(chǎn)學(xué)雙模驅(qū)動(dòng)。板塊價(jià)值洼地，未來(lái)升值潛力大。龍湖仟佰匯：位于大學(xué)城區(qū)域核心地段，周邊高校眾多、樓盤(pán)林立?？拷罔F1號(hào)線(xiàn)站口，交通便利。本案龍湖SOPO根本信息仟佰匯由6棟SOPO和仟佰匯商業(yè)區(qū)組成，打造成購(gòu)物中心，配套相對(duì)完善龍湖仟百匯樓棟信息2-1、2-2、2-3開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年6月物業(yè)類(lèi)型公寓推出套數(shù)562套梯戶(hù)數(shù)1梯7戶(hù)通氣與否否用地性質(zhì)商業(yè)用地層高3米品牌+仟佰匯商業(yè)配套相關(guān)配套：5萬(wàn)方仟佰匯商業(yè)、地鐵1號(hào)線(xiàn)38平米，總價(jià)30萬(wàn)占絕對(duì)主力，整體熱銷(xiāo)龍湖SOPO戶(hù)型配比戶(hù)型面積推出套數(shù)戶(hù)型占比折后建面折后總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）銷(xiāo)售套數(shù)去化率單配37.7954397%624429.750292%一房一廳56.38193%555737.31895%樓層平面圖借助低總價(jià)、天街商業(yè)、時(shí)代天街空中商鋪熱銷(xiāo)、地鐵一號(hào)線(xiàn)將開(kāi)通進(jìn)行話(huà)題炒作。龍湖SOPO營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)媒推廣：以低總價(jià)和空中商鋪為主要訴求點(diǎn)。網(wǎng)路推廣：

在搜狐、搜房、網(wǎng)易、新浪鳳凰網(wǎng)等均做有推廣。借助龍湖時(shí)代天街的空中商鋪熱銷(xiāo)和地鐵一號(hào)線(xiàn)進(jìn)行話(huà)題炒作。營(yíng)銷(xiāo)：針對(duì)龍湖老業(yè)主和龍湖在售的各大樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)登記客戶(hù)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。短信營(yíng)銷(xiāo)：龍湖在大學(xué)城中央商務(wù)區(qū)打造的一個(gè)特色空中創(chuàng)意商鋪，緊靠240萬(wàn)方大學(xué)城中央商業(yè)區(qū)，依托龍湖在大學(xué)城打造的天街工程龍湖仟百匯，在地鐵一號(hào)線(xiàn)兩個(gè)站點(diǎn)之間。

營(yíng)銷(xiāo)思路：借助低總價(jià)、天街商業(yè)、時(shí)代天街空中商鋪熱銷(xiāo)、地鐵一號(hào)線(xiàn)將開(kāi)通進(jìn)行話(huà)題炒作。小結(jié)SOPO位于大學(xué)城新興板塊核心位置，未來(lái)升值潛力較大SOPO關(guān)聯(lián)龍湖時(shí)代天街成功案例，以小面積、低總價(jià)取得熱銷(xiāo)SOPO空中商鋪商業(yè)配置體量較小、公寓屬性明顯金科SO鋪工程區(qū)位工程位于華巖新城交通要道位置，華巖新城是九龍坡區(qū)重點(diǎn)打造的新商貿(mào)中心，未來(lái)具有較大升值潛力華巖新城：九龍坡區(qū)政府重點(diǎn)打造的新區(qū)，是繼楊家坪之后的第二個(gè)區(qū)域性商貿(mào)中心。區(qū)域目前正處于起步階段，商務(wù)氣氛較欠缺，區(qū)域未來(lái)將建成西部地區(qū)最大火車(chē)站——火車(chē)西站，輕軌5號(hào)線(xiàn)也穿過(guò)新區(qū)，具有較大升值潛力。金科陽(yáng)光小鎮(zhèn)：位于華巖新城通往主城主干道華福大道旁，交通較為便利，周邊商務(wù)氣氛較為成熟，是目前的區(qū)域商業(yè)中心位置。金科SO鋪根本信息SO鋪依托陽(yáng)光小鎮(zhèn)大社區(qū)和相關(guān)配套，打造華巖板塊商業(yè)中心C2-1C2-2C2-3C2-1C2-2C2-3SO鋪基本信息位置華巖新城開(kāi)發(fā)商金科地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年8月15日推出樓棟C2-1、C2-2、C2-3C2-1梯戶(hù)比3梯19戶(hù)樓層25層高C2-1（3米）25層商鋪：2層商鋪：2層SO鋪包含底商和25層公寓，提高整體商業(yè)屬性，有利于拔高商務(wù)公寓商業(yè)氣氛大型城市綜合體+品牌相關(guān)配套：5萬(wàn)方金科陽(yáng)光小鎮(zhèn)商業(yè)、輕軌5號(hào)線(xiàn)〔規(guī)劃中〕、陽(yáng)光小鎮(zhèn)大社區(qū)金科SO鋪推售信息全為40平米，總價(jià)23萬(wàn)產(chǎn)品，整體熱銷(xiāo)SO鋪基本信息推出樓棟C2-1、C2-2、C2-3C2-1梯戶(hù)比3梯19戶(hù)樓層25層高C2-1（3米）建筑面積全部40平米開(kāi)盤(pán)均價(jià)折后：5750元/平方米總價(jià)23萬(wàn)當(dāng)日去化率95%金科SO鋪整體經(jīng)營(yíng)采用代租策略，有利于整個(gè)整個(gè)布局，但經(jīng)營(yíng)權(quán)歸于業(yè)主，無(wú)法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，更多的是開(kāi)發(fā)商提升價(jià)值的一種營(yíng)銷(xiāo)手段SO鋪在營(yíng)銷(xiāo)上,采用代租策略，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，有利于整個(gè)商業(yè)規(guī)劃布局，但經(jīng)營(yíng)權(quán)歸于業(yè)主，無(wú)法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，更多的是開(kāi)發(fā)商提升價(jià)值的一種營(yíng)銷(xiāo)手段金科SO鋪營(yíng)銷(xiāo)推廣以低總價(jià)投資入市，以產(chǎn)品創(chuàng)新為誘餌吸引原點(diǎn)頭投資客群報(bào)媒推廣訴求：低總價(jià)+投資+SO鋪創(chuàng)新產(chǎn)品原點(diǎn)人群渠道營(yíng)銷(xiāo)和口頭傳播：金科陽(yáng)光小鎮(zhèn)在華巖片區(qū)開(kāi)發(fā)較早，品牌開(kāi)發(fā)商受到了華巖片區(qū)客群的良好口碑，加上渠道派單的宣傳，小面積低總價(jià)投資品受到了當(dāng)?shù)乜腿簾崤?。營(yíng)銷(xiāo)思路：23萬(wàn)超低總價(jià)買(mǎi)金科商鋪，在原點(diǎn)人群中反復(fù)強(qiáng)調(diào)其低價(jià)和高價(jià)值小結(jié)金科SO鋪位于華巖新城商業(yè)核心位置，依托陽(yáng)光小鎮(zhèn)大社區(qū)商業(yè)配套，未來(lái)商務(wù)氣氛較濃SO鋪主要以超低總價(jià)促動(dòng)投資者購(gòu)置欲望，23萬(wàn)封頂價(jià)，整體熱銷(xiāo)SO鋪在產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)上模仿龍湖，但對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，采用代租策略，有利于整個(gè)商業(yè)布局，但經(jīng)營(yíng)權(quán)歸于業(yè)主，無(wú)法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，更多的是開(kāi)發(fā)商提升價(jià)值的一種營(yíng)銷(xiāo)手段龍湖、金科共性分析從品牌、地段、配套、產(chǎn)品、推廣上重慶現(xiàn)有市場(chǎng)在售空中商鋪共同點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商位置土地性質(zhì)總體量商業(yè)體量商業(yè)配套主力面積單價(jià)主力總價(jià)推廣開(kāi)盤(pán)去化龍湖時(shí)代天街龍湖大坪商圈商業(yè)130萬(wàn)方60萬(wàn)方UME、新世紀(jì)百貨、洲際酒店等28-58

平層：10500

50

品牌、低門(mén)檻投資、空中上鋪90%龍湖仟佰匯龍湖大學(xué)城商業(yè)25萬(wàn)方5萬(wàn)方——386254

30

低總價(jià)、空中商鋪95%金科SO鋪金科華巖新城商業(yè)58萬(wàn)方5萬(wàn)方

新世紀(jì)405700

23低總價(jià)、投資、空中商鋪93%品牌都是重慶本土數(shù)一數(shù)二開(kāi)發(fā)商，招商運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)大，影響力大商業(yè)氛圍都位于商圈次中心或者是未來(lái)區(qū)域商業(yè)中心，都具有較大體量的商業(yè)配套，未來(lái)人流動(dòng)性大，且已有大量品牌主力商家簽約入住價(jià)格小面積、低總價(jià)、主力總價(jià)都小于50萬(wàn)推廣在推廣上，主力宣傳低總價(jià)和商鋪價(jià)值，低總價(jià)和高價(jià)值形成反差，占領(lǐng)投資客戶(hù)心智銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)去化高達(dá)90%以上，受投資者熱捧重慶案例小結(jié)龍湖、金科空中商鋪被運(yùn)用到營(yíng)銷(xiāo)中，但缺乏統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和管理，尚處于開(kāi)展階段。東方茂業(yè)百貨依托其得天獨(dú)厚的地理位置和自身商業(yè)配套，自發(fā)形成樓中店?？罩猩啼佁幱陔r形階段?？偨Y(jié)香港空中商鋪開(kāi)展已相當(dāng)成熟，重慶現(xiàn)還處于起步階段空中商鋪對(duì)比

層高外立面主力面積主力租金管理業(yè)態(tài)分布服務(wù)設(shè)施活動(dòng)發(fā)展階段香港5米“1”字型造型60-200

1000只租不售、統(tǒng)一管理商場(chǎng)化規(guī)劃設(shè)施齊全，服務(wù)周到每月活動(dòng)成熟重慶3米普通公寓28-5840-60業(yè)主自營(yíng)，可代租無(wú)無(wú)無(wú)起步銷(xiāo)售：重慶市場(chǎng)以小面積、低總價(jià)為主，采用出售方式不利于統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理效勞：重慶市場(chǎng)無(wú)相關(guān)商業(yè)運(yùn)營(yíng)配套效勞規(guī)劃，相對(duì)先進(jìn)市場(chǎng)較落后重慶市場(chǎng)的空中商鋪更多的只是營(yíng)銷(xiāo)概念，并無(wú)商鋪相關(guān)的產(chǎn)品配置、管理、效勞配套進(jìn)行支撐產(chǎn)品：重慶市場(chǎng)在外立面和層高上都是普通商務(wù)公寓配置，且面積較小、檔次較低空中商鋪開(kāi)展案例分享借鑒意義空中商鋪價(jià)值梳理地段、品牌、商業(yè)配套、商鋪屬性是支撐空中商鋪成立的必備要素空中商鋪價(jià)值構(gòu)成核心地段品牌商業(yè)配套商鋪屬性商業(yè)氣氛濃人流量大商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)大具有較好的物管效勞能為工程帶來(lái)高價(jià)值具有良好的口碑商業(yè)性質(zhì)土地商鋪物業(yè)管理效勞商鋪配套設(shè)施空中商鋪價(jià)值是由地段、品牌、商業(yè)配套、商鋪屬性因素綜合而成，也是構(gòu)成工程熱銷(xiāo)的重要原因。較完善的商業(yè)配套主力商家支撐溢價(jià)分析空中商鋪售價(jià)比同區(qū)域產(chǎn)品溢價(jià)高達(dá)20%以上，且去化更高區(qū)位項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間是否同通氣土地性質(zhì)樓層數(shù)梯戶(hù)比主力面積建面均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)開(kāi)盤(pán)去化率空中商鋪溢價(jià)率大坪商圈時(shí)代天街空中商鋪2010.12-2012.8否商業(yè)18