合肥住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE類(lèi)號(hào)：__________學(xué)校代碼：學(xué)號(hào)：HefeiUniversity本科畢業(yè)設(shè)計(jì)BACHELORPROJECT論文題目：華地公館住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制學(xué)位類(lèi)別：管理學(xué)學(xué)士學(xué)科專(zhuān)業(yè)：工程管理作者姓名：導(dǎo)師姓名：完成時(shí)間：華地公館住宅項(xiàng)目可行性研究摘要可行性研究是隨著科學(xué)技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)發(fā)展而逐步興起，并日趨完善的綜合性科學(xué)，可行性研究是在投資之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。本設(shè)計(jì)是通過(guò)對(duì)合肥市2011年房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的回顧和2012年第一、第二月份的銷(xiāo)售分析而開(kāi)展的合肥市華地公館住宅項(xiàng)目可行性分析。在研究該項(xiàng)目時(shí)，以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性和市場(chǎng)性；以資源投入為限度，分析融資情況和醒目的形象定位；以科學(xué)方法為手段，分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)；以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，最終確定該項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施，能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益?；窘ㄔO(shè)可行性研究，是基本建設(shè)前期工作的重要內(nèi)容，也是按基本建設(shè)程序辦事的重要步驟，其目的就是要使建設(shè)項(xiàng)目決策正確，避免或減少因決策失誤而造成的投資浪費(fèi)。關(guān)鍵詞：可行性研究；市場(chǎng)分析；財(cái)務(wù)分析；不確定性分析

ImpressionofHuaMansionresidentialprojectfeasibilitystudyABSTRACTThefeasibilitystudyistheprogressasscienceandtechnologyandeconomicmanagementofscientificdevelopmenthasarisen,andbetterintegratedscience,afeasibilitystudyisintheinvestmentpriortotheproposeddevelopmentprojecttoconductacomprehensive,systematicresearchandanalysis,theuseofscientifictechnologyevaluationmethod,obtainedaseriesofevaluationindex,inordertodeterminewhethertheprojectfeasibleresearch.Thedesignisbasedon2011,Hefeicityresidentialrealestatemarketreviewandin2012thefirstsecondmonths,salesanalysisofHefeicityimpressionHuaMansionresidentialprojectfeasibilityanalysis.Inthestudyoftheproject,marketsupplyanddemandasthestartingpoint,analysisofprojectfeasibilityandmarket;toresourcelimits,analysisoffinancingsituationandthestrikingimagepositioning;withscientificmethods,analysisoftheadvantagesanddisadvantagesofprojectdevelopment;toseriesofevaluationindexfortheresult,ultimatelydeterminetheprojecttechnicalwhethertoimplement,canobtainthebesteconomicbenefit.Basicconstructionfeasibilitystudies,isthebasicconstructionprophaseworkimportantcontent,isalsointhebasicconstructionproceduresandimportantstep,itspurposeistomaketheconstructionprojectisdecision-makingcorrect,avoidorreducebecauseofdecision-makingerrorcausedbythewasteofinvestment.KeyWords:Feasibilitystudy;marketanalysis;financialanalysis;uncertaintyanalysisPAGE46TOC\o"1-3"\p""\h\z\u目錄第一章總論 11.1 項(xiàng)目概況 11.2開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)況 11.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 21.5研究報(bào)告的編制依據(jù) 31.6研究報(bào)告的研究范圍 3第二章項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 42.1安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 42.2合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng) 42.2.1合肥市區(qū)域規(guī)劃 42.2.2合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 52.3合肥市城市綠化與交通 72.3.1城市綠化 72.3.2城市道路交通 72.4項(xiàng)目所在區(qū)域分析 92.4.1蜀山區(qū)功能布局 92.4.2區(qū)屬銷(xiāo)售情況分析 10第三章項(xiàng)目定位 123.1產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT分析） 123.1.1優(yōu)勢(shì) 123.1.2劣勢(shì) 123.1.3機(jī)會(huì) 123.1.4威脅 123.2項(xiàng)目的客戶(hù)定位 133.2.1目標(biāo)客戶(hù)初步定位 133.2.2目標(biāo)客戶(hù)特征分析 133.3產(chǎn)品定位 133.4價(jià)格定位 163.5形象定位 17第四章建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 184.1項(xiàng)目地理位置 184.2用地規(guī)劃 184.3建筑使用功能 19第五章建筑方案設(shè)計(jì) 205.1總體設(shè)計(jì)原則與構(gòu)思 205.1.1設(shè)計(jì)原則 205.1.2總體構(gòu)思 205.2建筑設(shè)計(jì)方案 205.2.1平面設(shè)計(jì) 205.2.2立面設(shè)計(jì) 205.2.3建筑與裝修方案 205.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 215.4公用設(shè)施方案 215.5項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 22第六章環(huán)保、節(jié)能、消防 236.1環(huán)境保護(hù) 236.1.1項(xiàng)目環(huán)境影響分析 236.1.2減少污染的目標(biāo)和措施 236.2節(jié)能 236.3消防 23第七章項(xiàng)目實(shí)施安排與進(jìn)度計(jì)劃 24第八章投資估量與資金籌措 258.1項(xiàng)目投資估算 258.1.1投資估算依據(jù) 258.1.2建設(shè)投資估算 258.1.3項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 268.2資金籌措及使用計(jì)劃 308.3項(xiàng)目用款計(jì)劃 31第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 329.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 329.2收入估算 329.3編制收入估算表 329.4財(cái)務(wù)分析 349.4.1盈利能力分析 349.4.2清償能力分析 38第十章不確定性分析 3910.1盈虧平衡分析 3910.2敏感性分析 4110.3風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)策 4210.3.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 4210.3.2防范對(duì)策 43第十一章研究結(jié)論 44參考文獻(xiàn) 45致謝 46第一章總論項(xiàng)目概況為加快合肥市蜀山區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善地區(qū)環(huán)境，配合整個(gè)合肥市的城市整體規(guī)劃，安徽華地置業(yè)有限公司擬對(duì)位于合肥市蜀山規(guī)劃區(qū)內(nèi)望江西路與懷寧路交叉口東南角的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建立一個(gè)住宅小區(qū)，以豐富蜀山區(qū)的發(fā)展，改善合肥蜀山區(qū)的面貌。該項(xiàng)目規(guī)劃面積140000平米，總建筑面積340000平米，位于合肥市望江西路269號(hào)，潛山路和望江西路交匯處向西150米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。南臨政務(wù)區(qū)天鵝湖，西眺大蜀山。1.2開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)況華地置業(yè)有限公司是2004年12月由新華集團(tuán)和香港信地集團(tuán)兩大集團(tuán)公司共同出資組建的大型房地產(chǎn)企業(yè)，位于安徽省合肥市望江路269號(hào)，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理及物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)。公司自成立以來(lái)，一直秉承“誠(chéng)信、責(zé)任、共贏”的理念，以高度的社會(huì)責(zé)任感經(jīng)營(yíng)企業(yè)。公司堅(jiān)持以“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開(kāi)拓、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神為指導(dǎo)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，抓住每一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，連續(xù)多年來(lái)，公司保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。華地置業(yè)有限公司打造了以華地學(xué)府名都為代表的高端綜合物業(yè)，以城市運(yùn)營(yíng)商的使命感整體運(yùn)營(yíng)城市，提升城市居住品質(zhì)。1.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）為滿足合肥市城市規(guī)劃建設(shè)的要求，改善市區(qū)居住環(huán)境，提升城市住宅品質(zhì)，促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，擬在望江西路與懷寧路交叉口東南角地塊建設(shè)高級(jí)住宅區(qū)。（2）隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人居可支配收入也對(duì)到了相應(yīng)的提高，人們對(duì)改善居住條件的要求也日益強(qiáng)烈，加之城市化進(jìn)程加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū)，隨之而來(lái)對(duì)合肥市的居住，教育，衛(wèi)生等各項(xiàng)關(guān)系民生問(wèn)題的設(shè)施提出來(lái)更高的要求。該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì)實(shí)現(xiàn)合肥市城市建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。（3）該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流、車(chē)流將會(huì)有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。同時(shí)考慮到該地區(qū)地處合肥市新IT中心，周邊樓盤(pán)眾多，學(xué)校、小區(qū)的建設(shè)和周邊的交通條件會(huì)比較好。建成后的交通和市場(chǎng)環(huán)境滿足項(xiàng)目小區(qū)的需求。而且該項(xiàng)目由于不是孤立的居住小區(qū)，因此也能融入周邊的環(huán)境和市政設(shè)施中，為整個(gè)大合肥建設(shè)說(shuō)容納和互相適應(yīng)。總的來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用，對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用（4）該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將大大提高市區(qū)居民的住房條件，降低城鎮(zhèn)住房壓力，緩解城市人口居住壓力，擴(kuò)大城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋范圍，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。具有可觀的經(jīng)濟(jì)和顯著的社會(huì)效益，其建設(shè)是非常必要的。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位用地面積140000平方米容積率2.43總建筑面積340000平方米地上建筑面積320000平方米其中住宅303000平方米會(huì)所4000平方米物業(yè)及其他3000平方米其中物業(yè)800平方米綜合商場(chǎng)1000平方米休養(yǎng)所1200平方米地下建筑面積20000平方米建筑密度28%戶(hù)均面積120平方米總戶(hù)數(shù)1900戶(hù)車(chē)位配比1:1汽車(chē)位個(gè)數(shù)1900個(gè)1.5研究報(bào)告的編制依據(jù)(1)項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件；(2)國(guó)家及合肥市頒布的相關(guān)法律、政策、法規(guī)；(3)合肥市總體規(guī)劃（2006—2020）；(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(5)合肥市市區(qū)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；(6)合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃；(7)合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；(8)合肥及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘查資料；(9)合肥市統(tǒng)計(jì)年鑒（2006—2011）；(10)建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》等等。1.6研究報(bào)告的研究范圍本報(bào)告的研究范圍主要包括項(xiàng)目投資環(huán)境分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模與開(kāi)發(fā)條件、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)保、消防與節(jié)能、節(jié)水、建設(shè)安排與進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。

第二章項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析2.1安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2011年全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總量15110.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.5%。其中，，第一產(chǎn)業(yè)增加值2020.3億元，增長(zhǎng)4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值8226.4億元，增長(zhǎng)17.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4863.6億元，增長(zhǎng)10.5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的14∶52.1∶33.9變化為13.4∶54.4∶32.2，其中工業(yè)增加值占GDP的比重為46.2%，比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率為36986元／人，比上年增加6234元。人均GDP達(dá)25340元(折合3923美元)，比上年增加4452元。圖12007—2011年全省生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度圖數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2007—2011）2.2合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)：2.2.1合肥市區(qū)域規(guī)劃大合肥整體布局:其中“141”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經(jīng)濟(jì)圈的城市現(xiàn)狀。圖2合肥市城市總體規(guī)劃圖其中，1是指在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個(gè)主城，一個(gè)主城是指在現(xiàn)有合肥二環(huán)路以?xún)?nèi)、312國(guó)道以北的城市空間，主要負(fù)擔(dān)城市的綜合服務(wù)職能；4是指四個(gè)外圍城市組團(tuán)，分別是東部組團(tuán)（包括店埠、撮鎮(zhèn)）；北部組團(tuán)（包括瑤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、雙墩）；西部組團(tuán)（包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地）；西南部組團(tuán)（包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)）；1是指一個(gè)濱湖新區(qū)，在巢湖東北岸地勢(shì)較高地段建設(shè)濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)）。2.2.2合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）2011年合肥市各區(qū)域住宅用地、商品住宅市場(chǎng)概況由于新政的影響，貸款利率不斷上升，導(dǎo)致2011年土地出讓在幅數(shù)上有所減少，2011年的5月、9月均無(wú)住宅用地出讓。合肥市住宅用地出讓面積最大的為1月份，即在新年之后，合肥市升級(jí)版限購(gòu)令頒布的前兩個(gè)月，達(dá)到了1303.97畝，總值達(dá)434341.8萬(wàn)元。圖32011年合肥市土地成交走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)交易網(wǎng)—2011年年度報(bào)告2011年合肥市住宅用地2011年合肥市經(jīng)營(yíng)性用地成交總額121.608億元，共3900.593畝，成交均價(jià)356.283萬(wàn)元/畝，相比較2010年197.903億元下跌76.295億元，跌幅達(dá)38.55%。其中，合肥市商品房(不含商住)共成交13宗土地，總成交量1680.4畝，成交均價(jià)464.923萬(wàn)元/畝，成交總額80.914億元。在合肥市9個(gè)區(qū)域中，濱湖區(qū)以總成交量674.74畝摘得頭魁，政務(wù)區(qū)272.85畝排名第二，蜀山區(qū)217.05畝列居第三。相較而言，在市區(qū)已經(jīng)發(fā)展比較成熟的區(qū)域中，蜀山區(qū)仍是土地的較重要成交陣地。表2-12010-2011年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì)表2010-2011年合肥市土地成交統(tǒng)計(jì)2010年成交量2011年成交量同比成交面積4598.987畝3872.407畝-15.8%成交單價(jià)430萬(wàn)元/畝338萬(wàn)元/畝-21.4%數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)交易網(wǎng)—2011年年度報(bào)告從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，各區(qū)域樓面價(jià)差異明顯，樓面價(jià)較低的經(jīng)調(diào)查為公租房建設(shè)地塊，而在商品房中，樓面價(jià)較低的為經(jīng)開(kāi)區(qū)。在已經(jīng)開(kāi)發(fā)比較完善的臨近城中心區(qū)域，蜀山區(qū)樓面價(jià)則比其他區(qū)域較低，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（二）2012年合肥市第一、二月份房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（1）市區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)分析和成交統(tǒng)計(jì)據(jù)了解，成交量較好的樓盤(pán)多為剛需盤(pán)，價(jià)格都處于合肥市價(jià)格平均水平左右，從合肥市房產(chǎn)網(wǎng)了解的情況來(lái)看，絕大部分的投資型、改善型置業(yè)需求，早已被限購(gòu)令抑制，而首次置業(yè)者的入市愿望已然強(qiáng)烈。中央依舊高強(qiáng)的調(diào)控政策不動(dòng)搖與合肥市以及剛出臺(tái)的“微調(diào)”政策一直進(jìn)行的博弈，刺激了一部分的剛需；尤其是去年年底的對(duì)于公積金政策的放寬和首付比例的微調(diào)，使得他們的需求開(kāi)始主動(dòng)釋放。而面對(duì)低迷徘徊的成交市場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)商推出了總價(jià)折扣、送裝修、送窗臺(tái)、大抽獎(jiǎng)、送購(gòu)房卡等諸多促銷(xiāo)手段，吸引一些剛性需求入市。2.3合肥市城市綠化與交通2.3.1城市綠化實(shí)施“一圈、三環(huán)、四楔、五廊、十帶”綠化發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建“翠環(huán)繞城、園林楔入、綠帶分隔、點(diǎn)線穿插”的大生態(tài)、大園林、大綠化格局?！耙蝗Α奔幢辈拷Y(jié)合江淮分水嶺生態(tài)保育區(qū)，西部的紫蓬山風(fēng)景名勝區(qū)和肥西花卉苗木基地，南部環(huán)巢湖濱水綠化帶，東部北起岱山湖南至巢湖邊的綿延110公里的山地綠化，共同組成合肥的生態(tài)防護(hù)圈?！叭h(huán)”即保護(hù)管理好環(huán)城公園，實(shí)施貫通全長(zhǎng)49公里高壓走廊環(huán)城綠帶，實(shí)施總長(zhǎng)約105公里的外環(huán)高速公路防護(hù)林帶建設(shè)?！八男ā奔丛诖笫裆街?chē)⒍佀畮?kù)與大房郢水庫(kù)地區(qū)、濱湖新區(qū)巢湖及南淝河沿岸和瑤海區(qū)磨店鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)四片大面積楔形綠地?！拔謇取笔侵秆爻鞘幸?guī)劃區(qū)南淝河、十五里河、二十埠河、店鋪河及上派河兩岸規(guī)劃建設(shè)特色濱河生態(tài)廊道。“十帶”即高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、張洼路、合淮路、榮事達(dá)大道、方興大道、包河大道、長(zhǎng)江東路10條道路綠化。為推進(jìn)生態(tài)園林城市建設(shè)，至2010年，合肥市完成綠化面積3500公頃、新建游園綠地300塊、新建公共綠地1500公頃、新建骨干公園10個(gè)，城市綠地率、綠化覆蓋率年均增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)以上、人均公共綠地年均增加0.8平方米，已達(dá)到國(guó)家生態(tài)園林城市標(biāo)準(zhǔn)。2.3.2城市道路交通圖4合肥市道路交通圖中心城區(qū)交通規(guī)劃（1）中心城區(qū)骨架道路布局城市骨架路網(wǎng)由快速路和I級(jí)主干路組成，快速路網(wǎng)在整個(gè)城鎮(zhèn)密集區(qū)內(nèi)構(gòu)建，規(guī)劃為“四橫四縱”網(wǎng)絡(luò)，I級(jí)主干路布局結(jié)構(gòu)為“環(huán)形、放射加方格網(wǎng)”：在二環(huán)內(nèi)組成環(huán)網(wǎng)狀，向外圍組團(tuán)及功能區(qū)呈網(wǎng)狀放射形結(jié)構(gòu)。（2）公共交通規(guī)劃推行公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快確立公共客運(yùn)交通在城市日常出行中的主導(dǎo)地位。規(guī)劃設(shè)置“兩橫兩縱”四條軌道交通線路，總長(zhǎng)度為120公里，線網(wǎng)密度為0.33公里/平方公里。規(guī)劃設(shè)快速公交線路總長(zhǎng)度180公里，線網(wǎng)密度為0.5公里/平方公里，形成“一環(huán)五射”格局。（3）軌道交通規(guī)劃圖5合肥市軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃示意圖規(guī)劃預(yù)建設(shè)八條軌道線，近期第一階段先建設(shè)兩條地鐵交通線路，形成“十”字交叉格局。屆時(shí)全市軌道路線總長(zhǎng)預(yù)期將達(dá)全長(zhǎng)322.5公里近期建設(shè)項(xiàng)目由軌道交通1、2號(hào)線組成，總長(zhǎng)約56公里。軌道交通1號(hào)線：北起合肥火車(chē)站北的天水路，沿新蚌埠路向南，經(jīng)北二環(huán)，下穿合肥火車(chē)站，沿勝利路、馬鞍山路向南，至望湖中路轉(zhuǎn)向西，再向南直穿高鐵站，沿青海路、廬州大道、珠江路至線路終點(diǎn)徽州大道站，全線長(zhǎng)28.99公里，全部為地下線，共設(shè)置車(chē)站25座，其中五座換乘樞紐，項(xiàng)目總投資133.98億元。一號(hào)線是一條南北方向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，聯(lián)系合肥站地區(qū)、老城區(qū)、新合肥站樞紐地區(qū)、濱湖新區(qū)北部次中心、濱湖新區(qū)CBD，為主城區(qū)與濱湖新區(qū)提供快速聯(lián)系，引導(dǎo)和促進(jìn)濱湖發(fā)展。軌道交通2號(hào)線：西起長(zhǎng)江西路與長(zhǎng)寧大道交叉口東側(cè)，終點(diǎn)至長(zhǎng)江東路與大眾路交叉口西側(cè)處。全長(zhǎng)27.20公里，其中地下線17.95公里，共設(shè)置車(chē)站23座，其中五座換乘樞紐，項(xiàng)目總投資145.31億元。2號(hào)線路是一條東西方向的骨干線，覆蓋主要客流走廊，東西向貫通中心城區(qū)，聯(lián)系老城區(qū)、高新區(qū)、科學(xué)城，引導(dǎo)和促進(jìn)高新區(qū)和科學(xué)城的發(fā)展。2.4項(xiàng)目所在區(qū)域分析2.4.1蜀山區(qū)功能布局蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬陽(yáng)區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤?？偯娣e246.83平方千米，總?cè)丝?0萬(wàn)人（2007年）。蜀山區(qū)是合肥市城市化水平最高的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)坐落著國(guó)家級(jí)合肥高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和中國(guó)（合肥）科學(xué)城，省、市科技館、市圖書(shū)館等。是一個(gè)以科技文化教育為先導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、高效社會(huì)服務(wù)為引導(dǎo)，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。2.4.2區(qū)屬銷(xiāo)售情況分析在2011年的區(qū)屬銷(xiāo)售中，合肥市9個(gè)區(qū)的銷(xiāo)售量均同比去年出現(xiàn)了不同程度的下跌，而且各行政區(qū)的銷(xiāo)售量均未超過(guò)萬(wàn)套，其中只有蜀山區(qū)和瑤海區(qū)的銷(xiāo)售量是超過(guò)了9000套。蜀山區(qū)的銷(xiāo)售套數(shù)是各區(qū)中最大的，其銷(xiāo)售了9343套，排名第二位的是瑤海區(qū)，其銷(xiāo)售套數(shù)為9087套。表2-22011年合肥市住宅商品房分區(qū)銷(xiāo)售情況及同比變化一覽表2010年2011年同比蜀山區(qū)137869343-32.23%廬陽(yáng)區(qū)83777400-11.66%包河區(qū)105517322-30.60%瑤海區(qū)144519087-37.12%高新區(qū)16111157-28.18%經(jīng)開(kāi)區(qū)76614501-41.25%政務(wù)區(qū)78116587-15.67%新站區(qū)57813757-35.01%濱湖區(qū)88037170-18.55%圖62011年合肥市分區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)及同比變化圖2011年合肥市的區(qū)屬銷(xiāo)售均價(jià)表中可以看到，蜀山區(qū)是區(qū)屬銷(xiāo)售均價(jià)為7136.03元/㎡的區(qū)域，處于中等水平。表2-32011年合肥市住宅類(lèi)商品房區(qū)屬銷(xiāo)售均價(jià)一覽表排名區(qū)屬均價(jià)（元/㎡）1高新區(qū)7629.132政務(wù)區(qū)7250.233蜀山區(qū)7136.034經(jīng)開(kāi)區(qū)6938.505瑤海區(qū)5875.036廬陽(yáng)區(qū)5637.177包河區(qū)5535.378新站區(qū)5521.839濱湖區(qū)5305.88分析結(jié)論：從城市整體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)是合肥市城市發(fā)展的核心區(qū)域，尤其是本項(xiàng)目前期的成功實(shí)施，為本項(xiàng)目提供了非常有力的支撐。大量高檔商務(wù)辦公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)商業(yè)、住宅需求的提升。從功能上看，蜀山區(qū)布局合理，各項(xiàng)配套齊全；從綠化上看，本項(xiàng)目周邊緩解經(jīng)優(yōu)美，是合肥市國(guó)家級(jí)生態(tài)園林城市的主要生態(tài)區(qū)，綠色生活氛圍濃厚；從城市交通上看，蜀山區(qū)交通便利，“半小時(shí)內(nèi)城，一小時(shí)合肥”的交通格局已經(jīng)形成。綜上所述，合肥市蜀山區(qū)的規(guī)劃將促進(jìn)本項(xiàng)目的發(fā)展，提高本項(xiàng)目的整體效益。

第三章項(xiàng)目定位3.1產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT分析）3.1.1優(yōu)勢(shì)（一）地段優(yōu)勢(shì)（1）蜀山區(qū)最靠近市中心的繁華區(qū)域、周邊行政、商業(yè)配套齊全；（2）地處學(xué)?！爸行摹?，人文氣息濃厚；（3）本項(xiàng)目地處國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)商業(yè)圈旁邊，緊鄰合肥科技館；（4）本項(xiàng)目距大蜀山、植物園、天鵝湖等游玩休閑場(chǎng)所不遠(yuǎn)；（5）本項(xiàng)目地處安徽省最大的電子商業(yè)圈中心賽博數(shù)碼廣場(chǎng)旁邊，可對(duì)房?jī)r(jià)形成重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品營(yíng)造上不宜過(guò)低定位；（二）規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（1）總建筑面積為34萬(wàn)平方米，為合肥市距城中心較近的一盤(pán)大型住宅項(xiàng)目；（2）南臨望江路，東俯中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)，安徽大學(xué)校園，人文氣息濃厚；（3）戶(hù)型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約大方、緊湊合理，面積控制較好；3.1.2劣勢(shì)（1）項(xiàng)目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個(gè)世紀(jì)的老住宅區(qū)，生活配套設(shè)施已經(jīng)漸近淘汰；（2）周邊已經(jīng)開(kāi)發(fā)完全，已經(jīng)進(jìn)入建成區(qū)階段。3.1.3機(jī)會(huì)（1）此項(xiàng)目周邊日益繁華，但是住宅項(xiàng)目卻相對(duì)較少，為項(xiàng)目立意提供了可能；（2）市中心的南移以及國(guó)購(gòu)商業(yè)圈的日漸成熟，使得此地段日漸繁華，周?chē)涮自O(shè)施幾近完善；（3）周邊的電子商業(yè)的日漸繁華，也將帶動(dòng)一些商住兩用客戶(hù)們的興趣。3.1.4威脅（1）競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：未來(lái)幾年，西環(huán)中心、天鵝湖附近將涌現(xiàn)較大量的住宅項(xiàng)目，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量增加，將會(huì)分流大量客戶(hù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。唬?）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目規(guī)模小，資金鏈緊張，不如大項(xiàng)目那樣能抵抗住市場(chǎng)大起大落的能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差；（3）政策風(fēng)險(xiǎn)：愈來(lái)愈嚴(yán)的市場(chǎng)調(diào)控政策使得市場(chǎng)需求量進(jìn)一步減少，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，不容樂(lè)觀。3.2項(xiàng)目的客戶(hù)定位3.2.1目標(biāo)客戶(hù)初步定位基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)人群應(yīng)是：（1）第一層面：合肥本地就合肥本地目標(biāo)消費(fèi)人群而言，傾向于購(gòu)買(mǎi)此區(qū)域住宅的客戶(hù)群體主要是對(duì)該區(qū)域情況較為熟悉，且已形成該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這部分客戶(hù)，因此，我們可以推斷，這些客戶(hù)主要來(lái)自于老城區(qū)、北城等區(qū)域。另外，蜀山區(qū)將作為合肥市政務(wù)中心，其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著蜀山區(qū)的逐步發(fā)展和日漸成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。（2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（蕪湖、馬鞍山、銅陵、淮南）投資型客戶(hù)。（3）第三層面：省外喜歡當(dāng)?shù)刂脴I(yè)或者當(dāng)?shù)仫L(fēng)景和環(huán)境的其他客戶(hù)。3.2.2目標(biāo)客戶(hù)特征分析（1）年齡特征：年齡分布在28—50歲之間。其中購(gòu)買(mǎi)力最為旺盛的集中在32歲到40歲左右。（2）職業(yè)特征：各類(lèi)電子商務(wù)私營(yíng)業(yè)主、創(chuàng)業(yè)業(yè)主和白領(lǐng)階級(jí)。（4）經(jīng)濟(jì)收入：年凈收入約為4萬(wàn)元的家庭3.3產(chǎn)品定位本案位于蜀山區(qū)黃金地段區(qū)域中的稀有地塊，可結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢(shì)，合理定位。從競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的戶(hù)型來(lái)看，戶(hù)型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧少量二房小戶(hù)型。根據(jù)華地公館項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，規(guī)劃高、中、普通三種。住宅設(shè)計(jì)要求建筑師在新理念的指導(dǎo)下，以人為本，以人與環(huán)境的和諧發(fā)展為核心，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、手段，綜合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化等多方面內(nèi)容創(chuàng)造性地解決各種矛盾，去創(chuàng)造符合時(shí)代、社會(huì)、居民需求的城市住宅。華地公館項(xiàng)目戶(hù)型80-260方，主力戶(hù)型180-220方。下面例舉的是一些房型的簡(jiǎn)單介紹：表3-1125平方米樓房型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約12540.4816.8714.24房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)6.937.155.272.98優(yōu)點(diǎn)：1．會(huì)客、娛樂(lè)、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開(kāi)來(lái)；2．全部采用凸窗，觀景范圍更大；3．臥室較為方正；4．廚房做到干濕分離；5．主臥、次臥通風(fēng)狀況良好；缺點(diǎn)：1.客廳面寬4米，在目前余杭購(gòu)房者心目中該面寬偏??；2．從分戶(hù)門(mén)到生活陽(yáng)臺(tái)之間進(jìn)深太長(zhǎng)，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)不適感；表3-2160平方米樓房型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約16040.619.0212.6414.3房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)5.294.507.261.765.801.98優(yōu)點(diǎn)：1．客廳面寬達(dá)4.4米；2．客廳方正；3．餐廳、客廳分隔明顯；4．主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便；缺點(diǎn)：1．主臥通風(fēng)不良；2．餐廳為暗間；表3-390平方米樓房型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房388.7625.1019.0215.02房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)5.895.296.965.322.16優(yōu)點(diǎn)：1．客廳、主臥都朝南；2．13.02平米的房間開(kāi)有東南向窗，較好地解決了該房的采光問(wèn)題；3．廳房都較方正；4．客、餐廳與臥室分隔明顯；5．采用凸窗；缺點(diǎn)：1．分戶(hù)門(mén)至生活陽(yáng)臺(tái)間進(jìn)深較長(zhǎng)；2．餐廳為暗間；3．主臥不通風(fēng)；表3-4200平方米樓房型：（單位：平米）總面積客、餐廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.0012.09房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)11.909.406.908.251.908.944.64優(yōu)點(diǎn)：1．客廳面寬達(dá)4.7米；2．五間房中有三間是朝南；3．客、餐廳與房完全分隔；4．餐廳開(kāi)有西向窗，是餐廳成為明窗；5．公用衛(wèi)生間做到干濕分離；缺點(diǎn)：1．分戶(hù)門(mén)至14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用；2．主臥不通風(fēng)；表3-5130平方米樓房型：（單位：平米）套內(nèi)面積客廳餐廳活動(dòng)室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)7.565.768.972.035.54.3優(yōu)點(diǎn)：1．客廳面寬達(dá)4.6米；2．客廳和三間房中的兩間房都是朝南；3．廚房做到干濕分離；4．客廳和餐廳分隔明顯；缺點(diǎn)：1．餐廳為暗間；2．主臥不通風(fēng)；以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系和職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室：廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間的使用面積滿足規(guī)定的要求。3.4價(jià)格定位價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。通過(guò)對(duì)合肥市其它樓盤(pán)的調(diào)查及分析，可知該項(xiàng)目是該片區(qū)一個(gè)比較高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，同時(shí)回避價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費(fèi)路線，通過(guò)價(jià)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀等條件搶占市場(chǎng)，本評(píng)估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認(rèn)為該項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格7650元/㎡比較有競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)采用市場(chǎng)法估計(jì)表3-6重點(diǎn)樓盤(pán)可比因素分析表項(xiàng)目名稱(chēng)華地公館和一花園信達(dá)西山銀杏萬(wàn)科金色名郡住宅價(jià)格（元/平方米）680074008500與項(xiàng)目距離距離（米）05002001000參考權(quán)重（比重%）100306010房地產(chǎn)狀況區(qū)位（0.5）100989695實(shí)物（：0.5）10010595100權(quán)益（：0.5）100104100102可比價(jià)格（和一花園）=6800*（100/98）*（100/105）*（100/104）=6354元/平方米可比價(jià)格（信達(dá)西山銀杏）=7400*（100/96）*（100/95）*（100/100）=8114元/平方米可比價(jià)格（萬(wàn)科金色名郡）=8500*(100/95)*（100/100）*（100/102）=8772元/平方米所以，平均可比價(jià)格=6354*30%+8114*60%+8772*10%=7651.8元/平方米所以，此項(xiàng)目樓盤(pán)售價(jià)預(yù)定為7650元/平方米。3.5形象定位充分利用華地學(xué)府名都住宅項(xiàng)目成功的品牌效應(yīng)，挖掘產(chǎn)品價(jià)值、地段優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)以及客戶(hù)忠誠(chéng)度的深刻內(nèi)涵，迎合目標(biāo)客戶(hù)群體需求，為項(xiàng)目推向市場(chǎng)創(chuàng)造具有說(shuō)服力的營(yíng)銷(xiāo)推廣賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)精準(zhǔn)定位的營(yíng)銷(xiāo)推廣高效接觸目標(biāo)客戶(hù)群體。本項(xiàng)目規(guī)模較大，位處城市中心，周邊配套齊全，居住氛圍濃，中高端住宅項(xiàng)目較多，客戶(hù)認(rèn)知度高，同時(shí)本項(xiàng)目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開(kāi)闊，而且發(fā)展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，把握市場(chǎng)能力較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目有著一定的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是利用和發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，打造一個(gè)“高尚健康的休閑生活社區(qū)”是較為樂(lè)觀的。

第四章建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)4.1項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目用地位于合肥市蜀山區(qū)望江西路269號(hào)，潛山路和望江西路交匯處向西150米，地處黃望潛板塊核心區(qū)位。占地14萬(wàn)㎡。蜀山規(guī)劃區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后合肥市將嚴(yán)格接制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，擬發(fā)燕尾服為A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。蜀山規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地已為開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。華地公館項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。圖6：項(xiàng)目周邊環(huán)境4.2用地規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃由十棟32層高層住宅、一棟高層公寓、一棟星級(jí)酒店式公寓、獨(dú)立沿街商業(yè)區(qū)組成，構(gòu)建一座34萬(wàn)平米低密度新古典主義豪宅。各小區(qū)通過(guò)小區(qū)內(nèi)的道路相互連接，但彼此又相對(duì)獨(dú)立。院內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化。綠化率達(dá)40.15%。考慮到市場(chǎng)銷(xiāo)售和消費(fèi)者的不同需求，每個(gè)住宅樓內(nèi)都安排了不同建筑格局、不同檔次的住宅。另外，開(kāi)發(fā)商計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)建一個(gè)建筑面積為1000㎡的綜合商場(chǎng)，為項(xiàng)目區(qū)的住戶(hù)提供各類(lèi)商業(yè)服務(wù)；建一個(gè)建筑面積為1200㎡的休養(yǎng)所，供本單位人員度假用。綜合商場(chǎng)和休養(yǎng)所均由開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)營(yíng)管理。4.3建筑使用功能近幾年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶(hù)規(guī)模以3口戶(hù)為主，戶(hù)結(jié)構(gòu)以核心戶(hù)為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車(chē)有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。近幾年住宅的套型模式為：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)；套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可再劃分的余地；套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。根據(jù)這一趨勢(shì)，華地公館項(xiàng)目住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

第五章建筑方案設(shè)計(jì)5.1總體設(shè)計(jì)原則與構(gòu)思5.1.1設(shè)計(jì)原則本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)夂碗姎獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。5.1.2總體構(gòu)思建設(shè)地塊位置居蜀山規(guī)劃區(qū)中西部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與鄰近小區(qū)相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)在建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提高了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響和限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。5.2建筑設(shè)計(jì)方案5.2.1平面設(shè)計(jì)（1）住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整往宅平面空間構(gòu)成，住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。（2）公用建筑。地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出入口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100-98）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室和休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)、庭院綠化帶和建筑小品等。5.2.2立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與鄰近小區(qū)和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o和環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。5.2.3建筑與裝修方案（1）普通住宅：建筑面積80-120㎡，院落200㎡以下，無(wú)車(chē)庫(kù)，水泥檁條樓板，粘土磚墻，普通屋面瓦，普通木門(mén)窗，水泥地面，局部地磚，清水墻，廚房、衛(wèi)生間貼1.5m高瓷磚，普通潔具。（2）中檔住宅：建筑面積120-160㎡，有車(chē)庫(kù)，水泥檁條樓板，局部現(xiàn)澆，粘土磚墻，屋面為鍍鋅彩瓦，普通木門(mén)，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部本地板，內(nèi)外墻刷普通涂料，廚房、衛(wèi)生間貼1.8m高瓷磚，中檔潔具。（3）高檔件宅：建筑面積160㎡以上，有車(chē)庫(kù)，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚墻，屋面為鍍鋅彩瓦，高級(jí)木門(mén)，鋁合金窗，桑木吊頂，木地板，內(nèi)外墻刷高級(jí)涂料，廚房、衛(wèi)生間貼滿瓷瓦，高檔衛(wèi)生潔具。（4）休養(yǎng)所和綜合商場(chǎng)為中檔建筑裝修水平。（5）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視、通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。5.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)該工程為高層住宅項(xiàng)目，帶一層悶頂，地下一層，采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為70年，建筑結(jié)構(gòu)形式為兩個(gè)塔式住宅單元。地基結(jié)構(gòu)形式為樁筏基礎(chǔ)，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。本工程抗震設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)，抗震設(shè)防烈度為8度?；A(chǔ)混凝土墊層標(biāo)號(hào)C15,基礎(chǔ)地板混凝土標(biāo)號(hào)C30，抗?jié)B級(jí)別為S6，墻、柱、連梁強(qiáng)度分別為C35、C30、C30，框梁、次梁、板強(qiáng)度為C30，人防頂板C35，抗?jié)B級(jí)別為S6。地下車(chē)庫(kù)基礎(chǔ)為獨(dú)立基礎(chǔ)，條基結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)，地下室防水等級(jí)為二級(jí)，車(chē)庫(kù)高度為3.9米。5.4公用設(shè)施方案公用設(shè)施包括供水、排水、供電、供氣、供熱設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面。供水條件本項(xiàng)目供水水源為城市自來(lái)水供水管網(wǎng)，目前周邊道路已建成自來(lái)水城市管道，建設(shè)時(shí)及建成后可直接接入使用。（2）污水排放條件本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。（3）雨水排放條件本項(xiàng)目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。（4）供熱條件本項(xiàng)目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，目前項(xiàng)目周邊道路已鋪設(shè)有熱力供熱管道可以使用。（5）供電、電訊條件本項(xiàng)目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項(xiàng)目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均已建成，本社區(qū)設(shè)開(kāi)閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進(jìn)入用戶(hù)。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。（6）燃?xì)夤?yīng)條件本項(xiàng)目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶(hù)使用。5.5項(xiàng)目周邊配套設(shè)施公交：8、111、129、124、136路公交到信旺華府駿苑站或火車(chē)西站站下教育：稻香村小學(xué)、17中醫(yī)院：105醫(yī)院、安醫(yī)附院、市三院都在10分鐘車(chē)程以?xún)?nèi)銀行：招行銀行中國(guó)銀行農(nóng)業(yè)銀行中小學(xué)：稻香村小學(xué)，17中、稻香村小學(xué)幼兒園：臺(tái)灣吉的堡雙語(yǔ)幼兒園商場(chǎng)：佳佳潔、樂(lè)購(gòu)其他:合肥大劇院、合肥文化藝術(shù)中心、奧體中心、主題公園、賴(lài)少其藝術(shù)館等

第六章環(huán)保、節(jié)能、消防6.1環(huán)境保護(hù)6.1.1項(xiàng)目環(huán)境影響分析本項(xiàng)目定位于公建和住宅，均為一般民用建筑項(xiàng)目，無(wú)特殊污染源。污染物主要為生活污水、生活垃圾、噪聲、煙氣及汽車(chē)尾氣等，采用相應(yīng)的常規(guī)環(huán)保措施處理后即可達(dá)標(biāo)排放。6.1.2減少污染的目標(biāo)和措施(1)項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅廚房然料為天然氣，屬潔凈能源，不產(chǎn)生二次污染。(2)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有住宅采暖為每戶(hù)獨(dú)立式采暖系統(tǒng)（獨(dú)立式天然氣采暖爐），公建采暖采用城市熱網(wǎng)。(3)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)兩個(gè)封閉式垃圾站，對(duì)小區(qū)所有垃圾進(jìn)行分類(lèi)回收，集中停放，定時(shí)清運(yùn)。(4)地下車(chē)庫(kù)出入口及地面停車(chē)場(chǎng)均設(shè)在組團(tuán)的主要出入口附近。(5)嚴(yán)格限制社會(huì)車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)。小區(qū)內(nèi)設(shè)步行街，限制車(chē)輛進(jìn)入，從而最大限度地控制汽車(chē)噪聲對(duì)住戶(hù)的影響。6.2節(jié)能項(xiàng)目建筑外形外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將考慮節(jié)能效果，選用保溫性能好的建筑材料。6.3消防本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家和某市的有關(guān)消防的規(guī)定，擬設(shè)置必要的消防設(shè)施。包括消防用水源、消防通道和通風(fēng)系統(tǒng)等。（1）建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。（2）地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。（3）小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。（4）地下車(chē)庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。（5）根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池（花園水池及消防兩用），按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。

第七章項(xiàng)目實(shí)施安排與進(jìn)度計(jì)劃自2012年開(kāi)始，項(xiàng)目整個(gè)施工工期為3年，前2年為“三通一平”、道路施工、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土建工程和水電安裝等；后一年為戶(hù)外工程、掃尾及綠化。第4、5、6年為售后服務(wù)和銷(xiāo)售資金回籠。各項(xiàng)工作進(jìn)度參見(jiàn)表6，施工橫道圖參加附件。表6，項(xiàng)目施工進(jìn)度安排工作階段計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間可行性研究2012.42012.6勘察設(shè)計(jì)2012.72012.10.施工圖審圖及報(bào)建2012.11.2012.12四證取得2012.122012.12基礎(chǔ)工程2013.12013.12銷(xiāo)售2013.92017.10主體工程2014.12016.2外裝工程2015.32016.8工程竣工驗(yàn)收2016.92016.9

第八章投資估量與資金籌措8.1項(xiàng)目投資估算8.1.1投資估算依據(jù)(1)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改投資[2006]1325號(hào)”頒布實(shí)行的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版（2006年7月）；(2)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2009年9月）；(3)安徽省建設(shè)廳《安徽省建筑工程消耗量定額》、《安徽省建筑工程消耗量定額基價(jià)表》；(4)國(guó)家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；(5)建設(shè)單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。8.1.2建設(shè)投資估算（1）根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)資料，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)取費(fèi)要求，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資為189121.44萬(wàn)元。其中各費(fèi)用詳見(jiàn)表8-1。表8-1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）一開(kāi)發(fā)建設(shè)投資189121.441開(kāi)發(fā)成本166557.561.1土地費(fèi)用100464.001.2前期工程費(fèi)用1953.681.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用5189.991.4建筑安裝工程費(fèi)用51748.001.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用770.001.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2983.081.7其他費(fèi)用258.741.8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3190.072開(kāi)發(fā)費(fèi)用22563.882.1銷(xiāo)售費(fèi)用6238.532.2管理費(fèi)用4687.852.3財(cái)務(wù)費(fèi)用11637.508.1.3項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算（1）土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地共計(jì)210畝，出讓單價(jià)為460萬(wàn)元/畝，出讓稅率為4%，出讓總金額為210*460*（1+4%）=100464萬(wàn)元，土地出讓金一次性付清。（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算為5189.99萬(wàn)元。表8-2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程建安工程費(fèi)×3%1552.442供水工程3供氣工程4道路工程5通訊工程6照明工程7排污工程8環(huán)衛(wèi)工程9綠化工程500元/平方米3637.55合計(jì)5189.99（3）前期工程費(fèi)估算為1593.68萬(wàn)元。表8-3前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%776.222可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰258.743水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰258.744通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×1%517.485場(chǎng)地平整費(fèi)10元/平方米142.50合計(jì)1953.68（4）建安工程費(fèi)估算51748萬(wàn)元。表8-4建安工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱(chēng)造價(jià)建筑面積平米造價(jià)㎡元/㎡工程總造價(jià)一土方工程4080000.00340000.0012.00二土建工程442000000.00340000.001300.00三安裝工程71400000.00340000.00210.00總計(jì)517480000.00340000.001522.00土方工程部分1分部分項(xiàng)工程費(fèi)5200752.00340000.0011.042措施項(xiàng)目費(fèi)156380.00340000.000.353其他項(xiàng)目費(fèi)0.00340000.000.004規(guī)費(fèi)84892.00340000.000.195稅金187656.00340000.000.42合計(jì)5629680.00340000.0012.00土建工程部分1分部分項(xiàng)工程費(fèi)396109431.94340000.00888.152措施項(xiàng)目費(fèi)132442564.90340000.00296.423其他項(xiàng)目費(fèi)12588715.10340000.0028.184規(guī)費(fèi)及稅金38984408.06340000.0087.255合計(jì)580125120.00340000.001300.00安裝工程部分1分部分項(xiàng)工程費(fèi)87512482.00340000.00190.872措施項(xiàng)目費(fèi)3006740.60340000.006.733其他項(xiàng)目費(fèi)0.00340000.000.004規(guī)費(fèi)2430368.60340000.005.445稅金3102802.60340000.006.94合計(jì)96052393.80340000.00209.98(5)公共設(shè)施配套費(fèi)估算為770萬(wàn)元。表8-5公共設(shè)施配套費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1會(huì)所1100元/平米700077000002物業(yè)及其他（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算為11637.50萬(wàn)元。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按項(xiàng)目的2-5項(xiàng)和的5%估算，（5189.99+1953.68+51748+770）=2983.08（7）其他費(fèi)用估算為258.74萬(wàn)元。表8-6其他費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元其他費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰258.742竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計(jì)258.74（8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算為3190.07萬(wàn)元本項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目的1-7項(xiàng)和的2%估算（196600+5189.99+1953.68+51748+770+2983.08+258.74）*2%=3190.07（9）管理費(fèi)用估算為4687.85萬(wàn)元本項(xiàng)目管理費(fèi)用按項(xiàng)目的1-5項(xiàng)和的3%估算（96600+5189.99+1953.68+51748+770）*3%=4687.85（10）銷(xiāo)售費(fèi)用估算為6238.53萬(wàn)元本項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2.5%估算，249541.15*2.5%=6238.53（11）財(cái)務(wù)費(fèi)用估算為11637.50萬(wàn)元本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款利率（r=6.65%）估算，詳見(jiàn)表8-7：長(zhǎng)期借款利息償還表表8-7長(zhǎng)期借款利息償還表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201220132014201520161年初借款本金累計(jì)250006000040000200002本年借款25000350003本年應(yīng)付利息831.252826.253990266013304本年還本付息831.252826.25239902266021330還本200002000020000付息11637.5831.252826.25399026601330

8.2資金籌措及使用計(jì)劃項(xiàng)目總投資189121.44萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金70000萬(wàn)元，第一年（2012年）投入40000萬(wàn)元，第二年（2013年）投入20000萬(wàn)元，第三年（2014年）投入10000萬(wàn)元；項(xiàng)目長(zhǎng)期借款60000萬(wàn)元，第一年（2012年）借款25000萬(wàn)元，第二年（2013年）借款35000萬(wàn)元；項(xiàng)目預(yù)算收入189121.44萬(wàn)元。具體資金籌措和使用計(jì)劃詳見(jiàn)表8-8投資計(jì)劃與資金籌措表。表8-8投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2012201320142015201620171開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資1891214458701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.62非財(cái)務(wù)費(fèi)用177483.9457869.9766487.9321502.7018274.3011633.431715.62財(cái)務(wù)費(fèi)用11637.50831.252826.253990.002660.002資金籌措189121.4458701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.622.1資本金70000.0040000.0020000.0010000.002.2預(yù)售收入59121.4414314.1815492.7020934.3011633.431715.622.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)期借款60000.0025000.0035000.00

8.3項(xiàng)目用款計(jì)劃表8-9項(xiàng)目用款計(jì)劃表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目201220132014201520162017合計(jì)土地取得費(fèi)50000.0050464.00100464.00前期工程費(fèi)505.611448.071953.68建安工程費(fèi)10349.6018111.8014489.448797.1651748.00基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5189.995189.99公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)200.00260.00310.00770.00銷(xiāo)售費(fèi)用2183.491247.711559.63499.08748.626238.53管理費(fèi)用1000.001125.08796.93703.18937.57125.084687.85開(kāi)發(fā)間接費(fèi)596.62566.79536.96477.29387.80417.632983.08其他費(fèi)用258.74258.74不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用319.01350.91609.30784.76701.82424.283190.07財(cái)務(wù)費(fèi)用831.252826.2539902660133011637.50各年合計(jì)58701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.62

第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。?）住宅單價(jià)：7650元/㎡。以上價(jià)格為綜合單價(jià)，實(shí)際操作時(shí)可根據(jù)具體房屋的布局、位置、院落大小、付款方式和附帶條件等在小范圍內(nèi)變動(dòng)調(diào)整。（2）本項(xiàng)目的計(jì)算期為6年，即2012-2017年。（3）考慮到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域利潤(rùn)率較高，本項(xiàng)目取行業(yè)基準(zhǔn)收益率為15%。（4）有關(guān)稅費(fèi)率，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加費(fèi)費(fèi)率3%，企業(yè)所得稅稅率25%，管理費(fèi)用5%，銷(xiāo)售費(fèi)用2.5%，房產(chǎn)稅稅率按租金12%，盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按2%提取。9.2收入估算項(xiàng)目總收入為249541.15萬(wàn)元，其中售房收入為224841.15萬(wàn)元，售車(chē)位收入為24700.00萬(wàn)元。銷(xiāo)售進(jìn)度及收入詳見(jiàn)表16。9.3編制收入估算表表9-1銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)201220132014201520162017總銷(xiāo)售收入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.941住宅銷(xiāo)售收入224841.1578694.4044968.2356210.2917987.2926980.94住宅可銷(xiāo)售面積29391010286958782734782351335269銷(xiāo)售比例35%20%25%8%12%2車(chē)位銷(xiāo)售收入2470086454940617519762964車(chē)位個(gè)數(shù)1900665380475152228車(chē)位均價(jià)1313131313銷(xiāo)售比例35%20%25%8%12%3經(jīng)營(yíng)稅金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.973.1營(yíng)業(yè)稅12477.064366.972495.413119.26998.161497.253.2城市維護(hù)建設(shè)873.39305.69174.68218.3569.87104.813.3教育費(fèi)附加374.31131.0174.8693.5829.9444.924土地增值稅0.000.000.000.000.000.005銷(xiāo)售凈收入235816.3982535.7447163.2858954.1018865.3128297.979.4財(cái)務(wù)分析9.4.1盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入為249541.15萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)為46694.94萬(wàn)元，扣除所得稅，資本公積金后還有29768.03萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅金為12477.06萬(wàn)元，所得稅為11673.74萬(wàn)元，土地增值額經(jīng)計(jì)算未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金70000萬(wàn)元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為28%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為15%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為19586.33萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為2.72年。資本金內(nèi)部收益率47%,項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為22397.54萬(wàn)元。詳見(jiàn)表9-2：全部投資現(xiàn)金流量表，表9-3：資本金現(xiàn)金流量表。表9-2全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2012201320142015201620171現(xiàn)金流入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.941.1售房收入224841.1578694.4044968.2356210.2917987.2926980.941.2售車(chē)位收入24700.008645.004940.006175.001976.002964.002現(xiàn)金流出25398.5057869.9774596.9929665.3031210.4414539.3810008.182.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）57869.9766487.9321502.7018274.3011633.431715.622.2經(jīng)營(yíng)稅金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.972.3土地增值稅0.000.000.000.000.000.002.4所得稅11673.743305.395417.649504.951807.976645.593凈現(xiàn)金流量224142.65-57869.9712742.4220242.9331174.855423.9119936.76累計(jì)凈現(xiàn)金流量-57869.97-45127.55-24884.626290.2311714.1431650.904所得稅前現(xiàn)金流出13724.7657869.9771291.6024247.6521705.4912731.413362.595所得稅前凈現(xiàn)金流量235816.39-57869.9716047.8125660.5840679.807231.8826582.35累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-57869.97-41822.16-16161.5824518.2131750.1058332.446折現(xiàn)系數(shù)1.00000.86960.75610.65750.57180.4972所得稅前折現(xiàn)值19586.33-57869.9713954.6119403.0826747.634134.8513216.12折現(xiàn)值累計(jì)-57869.97-43915.35-24512.272235.366370.2119586.33所得稅后折現(xiàn)值2028.16-57869.