改造項目概念性總體

青島李滄地塊概念性規(guī)劃（草案）

2008.7委托方:卓越置業(yè)集團景觀設計方:EDSA景觀設計院

EDSA總裁/首席設計師:

李建偉EDSA.studio4主任設計師：田中項目主設：武彥廷

武超項目設計團隊：解寧羅娟趙偉張朝棟青島市李滄區(qū)南王村改造項目概念性總體規(guī)劃QINGDAOLICANGDISTRICTCONCEPTPLANNING

1.0項目背景分析2.0基地分析

3.0概念性規(guī)劃4.0設計風格青島市李滄區(qū)南王村改造項目概念性總體規(guī)劃QINGDAOLICANGDISTRICTCONCEPTPLANNING1.0項目背景分析1.1.0、區(qū)位分析1.2.0、規(guī)劃解讀1.3.0、周邊案例1.4.0、項目定位

項目所在地李滄區(qū)，地處青島市區(qū)北端，是青島市內四區(qū)之一，位于東經120度26分，北緯36度10分。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結合部。東西長約14公里，南北長約11公里。區(qū)境總面積為97.98平方公里。

區(qū)位分析中國地圖青島地圖李滄區(qū)1.1.1、區(qū)位分析

李滄區(qū)距離青島市內車程約20公里，青銀高速等道路交通優(yōu)化了項目所在地的區(qū)位交通環(huán)境。跨海大橋的修建讓這成為連接西海岸的一個重要支點，火車站北遷，李滄區(qū)成為青島鐵路新門戶。CLD計劃出爐，李滄區(qū)東部34平方公里的土地整體開發(fā)，這里將成為青島市區(qū)的居住重心之一。1.1.2、交通狀況區(qū)位分析1.1.3、自然環(huán)境

李滄區(qū)地處北溫帶季風區(qū)域，屬溫帶季風氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調節(jié)，受來自洋面上的東南季風及海流、水團的影響，故又具有明顯的海洋性氣候特點。空氣濕潤，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內陸遲1個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少；冬季風大溫低，持續(xù)時間較長，但無嚴寒。

李滄區(qū)資源豐富，自然條件優(yōu)良。東部低山丘陵，中部地勢平坦，西部沿海，海岸線長約13公里，主要出產魚類和貝類等海產品。境內有臥狼齒、老虎山、北平嵐、煙墩山、樓山、鳳山等12座山丘，均系嶗山余脈。其中臥狼齒海拔428公尺，是李滄區(qū)最高點。李村河、王埠河等9條季節(jié)性河流，均發(fā)源于嶗山山脈，流經區(qū)內。

李滄區(qū)有土地、建材、海灘涂等自然資源，其中土地資源較市內他區(qū)相對豐富，現(xiàn)有尚未利用的土地6543畝，有海灘涂面積997公頃，具有發(fā)展旅游、房地產、水產養(yǎng)殖、建筑建材業(yè)的良好條件。適宜的氣候、肥沃的土地，有利于多種植物生長。青島地圖青島市項目所在地項目所在地

該地塊位于李滄區(qū)金水路片區(qū)東北部地段，北起四十三號線、南至廣水路（規(guī)劃路，目前無路基），西起賓川路、東至青臺山。該地塊規(guī)劃總面積為81.92萬㎡，其中商業(yè)金融面積1.03萬㎡，其他公共配套面積1.56萬㎡；建成后建筑面積98.62萬㎡。

規(guī)劃解讀1.1.4、用地范圍土地利用規(guī)劃圖規(guī)劃解讀道路系統(tǒng)規(guī)劃圖公共服務設施規(guī)劃圖規(guī)劃解讀1.2.1、金水路片區(qū)規(guī)劃解讀：建設現(xiàn)代化青島核心區(qū)綠地系統(tǒng)為“兩帶、多線、多點”：1、突出公園和居住區(qū)級中心綠地廣場的景觀作用，形成有地方特色的綠化景觀。2、強化生態(tài)綠化景觀和休閑綠化景觀的獨特性和可識別性。3、強化金水路、九水路，沿李村河、金水河兩側的綠化帶設計。4、結合擋土墻和護坡，倡導垂直綠化，提高綠化覆蓋率。建筑高度：規(guī)劃區(qū)內以多層和小高層建筑為主，多層主要分布在規(guī)劃范圍的北部，在九水路北側布置了高層的住宅和綜合商務建筑規(guī)劃結構：“兩心、兩軸、兩帶、兩區(qū)”。

功能定位：充滿生機和活力的李滄區(qū)東部的綜合性新城區(qū)，功能上以居住、新興產業(yè)為主體，并且是李滄區(qū)的文教片區(qū)。山水景觀為主要特色的生態(tài)型居住社區(qū)。居住區(qū)規(guī)劃：規(guī)劃二類居住用地179.87公頃，規(guī)劃人口規(guī)模為7.68萬人。金融業(yè)用地25.55公頃相關案例1.3.1、周邊房產量化分析房產分布圖示理想之城位于青島市李滄區(qū)東部和規(guī)劃中的“青島中央居住區(qū)”的核心區(qū)，總占地面積4100畝，總建筑面積約209萬平方米，總戶數(shù)15160戶，預計未來將有5萬人將生活于此。基本信息：

地理位置：位于青島市李滄區(qū)東部，規(guī)劃中的

“青島中央居住區(qū)”的核心區(qū)

占地面積：4100畝

建筑面積：約209萬平方米

總戶數(shù)：15160戶

開工時間：2006年12月

開發(fā)期數(shù)：共開發(fā)5期,目前開發(fā)的是一期

交付時間：一期交付時間為2008年底

建筑形態(tài)：多層、高層、小高層、別墅、商業(yè)、行政、辦公等

園區(qū)配套：政府預留用地、廣場、河道綠地、公園、道路、中小學等百通馨苑魯信長春花園廣業(yè)·虎山片區(qū)其它樓盤周邊案例1.3.2、周邊案例分析：

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綠城.理想之城綠城.理想之城南王村改造項目所在區(qū)域

李滄區(qū)房產總體開發(fā)水平較低，住宅以普通住宅為主，缺乏高檔住區(qū)其中綠城項目是周邊開發(fā)面積較大的居住區(qū)建筑形態(tài)多以高層、小高層為主目前青銀高速東側新開發(fā)樓盤較少，市場較大北側地塊開發(fā)可能會對本項目產生不可預測影響目標客群分析

自然屬性：30-45歲文化屬性：高等教育，注重精神生活及生活質量的知識財富人群。社會屬性：收入較高的企業(yè)中層、私營業(yè)主、自由職業(yè)者、公務員等。區(qū)域屬性：青島市區(qū)居民、李滄區(qū)居民、金水路片區(qū)高端企業(yè)需求為主；周邊市區(qū)居民，外來度假人員為輔。周邊案例分析1.3.3、周邊房產案例分析總結山水住區(qū)宜居品質住宅中高檔定位概念規(guī)劃定位1.4.0、項目定位充分發(fā)揮項目地塊景觀優(yōu)勢充分發(fā)揮控規(guī)給予的資源添補市場對高品質產品需求融山水特色，享都市便捷，宜居高尚社區(qū)青島市李滄區(qū)南王村改造項目概念性總體規(guī)劃QINGDAOLICANGDISTRICTCONCEPTPLANNING2.0基地分析2.1.0、現(xiàn)狀分析2.2.0、GIS圖分析2.3.0、綜合利弊分析

西側山體：視野開闊，自然條件良好，成為整個場地重要的控制性景觀要素。

違章建筑雜亂無章，破壞城市天際線。北望可見群山連綿。

中心地塊西望：水體較為清澈，生態(tài)環(huán)境良好，視野開闊。場地東側有山體圍合，山體為石質。地塊與高地落差大，具有生態(tài)及美學價值。

地塊內存在工廠建筑，存在拆遷問題。

現(xiàn)狀村莊，有農作物種植。生態(tài)價值良好。

地勢平坦，地理景觀缺乏層次變化。

水體少污染，河流的親水與可達性差。缺乏對防洪安全格局的考慮?，F(xiàn)狀分析2.1.1、現(xiàn)場照片分析GIS圖分析2.2.1、地形分析

該地塊高程由50m到146m，東西山體較高，局部陡峭。中部較為平坦。

GIS圖分析2.2.2、坡度分析

坡度大于30%的暖色地塊坡度較大，占地很少，不適宜樓體的建設。坡度小于30%的冷色地塊坡度較小，面積較多，適宜樓體建設。GIS圖分析2.2.3、坡向分析

場地東部坡向向東南方向面積較多，適宜居住區(qū)的建設。NESW優(yōu)勢：場地北側群山環(huán)繞，視野開闊，富于層次變化，便于借景。場地邊又有兩座山體，構成近景。水體環(huán)境良好，農田水系阡陌縱橫，上游匯水面較大，為水源充足提供了有利保證。中心場地平整，視線通透，具有天然的向心感。緊鄰濱海大道松嶺路段，交通便利。項目地塊南鄰規(guī)劃商業(yè)金融區(qū)、文教區(qū)，文化氛圍良好。劣勢：東南部青臺山坡度較大，不利大量建設。中心區(qū)域，地形平緩缺乏層次變化。河流的親水與可達性差。并且缺乏對防洪防汛的考慮。建成區(qū)域建設風貌紛雜，有大量違章建筑，對原有地形地貌有一定破壞，造成損失。規(guī)劃道路缺少對原有地形的考慮，略顯生硬。2.3.1、場地優(yōu)劣綜合分析現(xiàn)狀分析南王村衛(wèi)星地圖青島市李滄區(qū)南王村改造項目概念性總體規(guī)劃QINGDAOLICANGDISTRICTCONCEPTPLANNING3.0概念性規(guī)劃3.2.0、概念方案二3.1.0、概念方案一青島李滄地塊概念性規(guī)劃

————方案一概念方案一問題及措施：

如何充分利用現(xiàn)狀周邊山體與中心水體的景觀優(yōu)勢；

通過景觀軸線，整合遠景山體與場地內山體，提升住區(qū)品質如何提升社區(qū)形象帶動片區(qū)形象；

在地塊南側中央，將原中學用地微移至地塊東側利用現(xiàn)有水系及綠化景觀，設置入口形象區(qū)如何將社區(qū)商業(yè)與片區(qū)商業(yè)融合互動；

社區(qū)商業(yè)與片區(qū)商業(yè)相連系，形成片區(qū)東西景觀帶商業(yè)通廊如何將水系景觀發(fā)揮到最大價值且能與排洪要求相結合；

利用與結合現(xiàn)狀山體、地勢及現(xiàn)狀沖溝形成完整的景觀體系3.1.1、概念構思概念方案一3.1.2、概念方案一總平面概念方案一概念方案一3.1.3、結構分析概念方案一3.1.4、交通分析概念方案一3.1.5、水系及綠化系統(tǒng)分析3.1.6、建筑空間分析二概念方案一1２１－１剖面２－２剖面3.1.6、建筑空間分析一概念方案一３４３－３剖面４－４剖面概念方案一3.1.7、概念方案一技術指標3.1.8、主要節(jié)點效果一概念方案一中心景觀區(qū)及商業(yè)街效果示意概念方案二中心景觀帶效果示意3.1.8、主要節(jié)點效果二概念方案二西區(qū)及東區(qū)中心效果示意3.1.8、主要節(jié)點效果三3.1.9、分期開發(fā)規(guī)劃一期二期三期四期一期：開發(fā)面積21.59萬平方米二期：開發(fā)面積17.59萬平方米三期：開發(fā)面積17.30萬平方米四期：開發(fā)面積25.44萬平方米概念方案一回遷區(qū)5萬平方米。流線型景觀軸線，整合周邊山體景觀與場地內景觀。利用河道綠化帶形成社區(qū)主入口優(yōu)良氛圍，構成序列化景觀空間。社區(qū)商業(yè)依托片區(qū)商業(yè)，形成良性互動，連接東西景觀帶商業(yè)通廊，提升周邊地塊商業(yè)形象。利用與結合現(xiàn)狀山體、地勢及現(xiàn)狀沖溝形成完整景觀體系，并充分利用現(xiàn)狀水資源。建筑類型與地勢相結合，北高南低，周邊高中間低；力爭達到地塊總體的均好性3.1.10、概念一主要特點概述概念方案一青島李滄地塊概念性規(guī)劃

————方案二概念方案二問題及措施：

如何發(fā)揮現(xiàn)狀山體的景觀優(yōu)勢；

通過對城市道路的調整，完整的保留自然山體和坡度及坡向較好的地塊．盡可能的減小對自然的破壞．如何發(fā)揮現(xiàn)狀水體的景觀優(yōu)勢；利用現(xiàn)狀水系和自然沖溝，在地勢低洼的場地中心區(qū)匯聚，形成開闊水面，有效的起到提升形象和會聚人氣的效果．如何綜合運用景觀優(yōu)勢；

山體與水體分別輻射周邊場地，運用景觀林帶與社區(qū)相互呼應．山體與水體之間則用商業(yè)節(jié)點與景觀通廊對接的方式，直接將視線貫穿．使其動靜結合，收放有致．如何解決道路關系與交通強度；

目前場地的城市道路將場地劃分為三大塊．規(guī)劃中利用小區(qū)主干路將場地進行再劃分，盡可能的避免在城市主要交通干道開設社區(qū)出入口，最大限度地減小城市道路對社區(qū)的影響。3.2.1、概念構思概念方案二概念方案二3.2.2、方案二總平面圖概念方案二3.2.3、景觀結構分析概念方案二3.2.4、交通分析概念方案二3.2.5、水系及綠化分析概念方案二3.2.6、用地經濟指標3.2.7、建筑空間分析一概念方案二1-1橫剖面13.2.7、建筑空間分析二概念方案二2-2剖面233-3剖面概念方案二3.2.8、主要節(jié)點效果一：中心