考試的題目基本上都是二級建造師的內(nèi)容

考試的題目基本上都是二級建立師的內(nèi)容問答題：1工程趕工措施有哪些2.EPC的特點EPC模式，為英文“engineering"、“procurement"和“construction”的縮寫，即設(shè)計選購——建設(shè)模式.EPC模式的特點主要有以下幾個方面：（1）在EPC模式下，由于承包商在設(shè)計的早期階段就介入了工程，因此能夠?qū)⑵湓谑┕し椒ā⒔档捅惧X、縮短工期、設(shè)計在施工中實現(xiàn)的可行性等方面的學(xué)問專業(yè)技能表達(dá)在設(shè)計文件中，有效地優(yōu)化設(shè)計；（2）由于設(shè)計和施工人員在設(shè)計階段就有較多接觸和溝通看法的機會，當(dāng)工程在施工階段遇到問題時，有了前期的充分溝通的鋪墊，問題的解決將更加便捷、簡潔，可提高工程建設(shè)效率，避開無謂的扯皮；（3）EPC模式尤其適合能夠邊設(shè)計邊施工的工程工程，其有利于縮短工期,使工程早日投入適用。同時，由于該模式下承包商負(fù)責(zé)了全部設(shè)計、選購和施工的工作，其利潤空間相對較大，因此業(yè)主可在承包價上爭取更低的價格，對業(yè)主比擬有利；（4）EPC模式也存有肯定的風(fēng)險，作為承包商來講，假如設(shè)計圖紙或技術(shù)要求說明中出現(xiàn)錯誤,必需有承包方來支付這筆費用，故比傳統(tǒng)承包方式中承包商擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任大得多；對業(yè)主來講,該模式失去了傳統(tǒng)模式中原有的多道檢查監(jiān)督機制，業(yè)主對工程的干脆監(jiān)控力降低。另外,由于該模式尚屬于一種比擬新奇的模式，還缺乏成熟的規(guī)范，在實施中難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題。3.工程索賠的緣由不利的自然條件和人為障礙引起的索賠。這類障礙或條件指一個有閱歷的承包商無法合理預(yù)見到的并在施工中發(fā)生了的，增加了施工的難度并導(dǎo)致承包商花費更多的時間和費用。2.工期延長和延誤索賠。它包括工期索賠和費用索賠兩方面，應(yīng)分別編制，因為這兩方面索賠不肯定同時成立。凡純屬業(yè)主和工程師方面的緣由造成的工期的拖延，不僅應(yīng)給承包商適當(dāng)?shù)匮娱L工期，還應(yīng)賜予相應(yīng)的費用補償。3.加速施工的索賠。有時業(yè)主或工程師會發(fā)布加速施工指令（其緣由應(yīng)非承包商的任何責(zé)任和緣由引起），會導(dǎo)致施工本錢增加，引起索賠，此按FIDIC合同條款規(guī)定，可實行嘉獎方法解決施工的費用補償，激勵承包商克服困難，提前（或按時）完工。4.因非承包商的任何責(zé)任和緣由引起施工臨時中斷和工效降低引起索賠。5.業(yè)主不正值地終止工程而引起索賠。6.業(yè)主風(fēng)險和特別風(fēng)險引起索賠。7.物價上漲引起索賠。8.拖欠支付工程款引起索賠。9.法規(guī)、貨幣及匯率變更引起的索賠。如在投標(biāo)截止日期前的28天以后，由于業(yè)主國家或地方的任何法規(guī)、法令、政令、規(guī)章發(fā)生變更，或工程施工所在國政府（或其受權(quán)機構(gòu)）對支付合同的一種或幾種貨幣實行限制或貨幣匯兌限制，造成承包商損失的，業(yè)主應(yīng)賜予補償。10.因合同條文模糊不清、錯誤引起索賠。工程的索賠緣由1.施工打算工作中的索賠誘因甲方做好施工打算工作，是確保工程按期開工的關(guān)鍵，施工打算工作做得不好，會產(chǎn)生多方面的索賠，主要包括以下幾個方面：甲方未按合同約定的日期和份數(shù)，在開工前向乙方供應(yīng)施工圖紙；甲方未在合同約定的期限內(nèi)，辦理土地征用、青苗樹木賠償、房屋拆遷、清除障礙等工作，施工場地沒有或沒有完全具備施工條件；甲方未按合同規(guī)定將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至協(xié)議條款約定地點,沒有保證施工期間的須要；I甲方?jīng)]有按合同規(guī)定開通通向施工場地的道路，以及協(xié)議條款約定的施工場地內(nèi)的主要交通干道，沒有滿意施工運輸?shù)捻氁?；甲方?jīng)]有按合同約定剛好向承包商供應(yīng)施工場地的工程地質(zhì)和地下管網(wǎng)線路資料，或者是供應(yīng)的數(shù)據(jù)不符合真實精確的要求；甲方未剛好辦理施工所需各種證件、批件和臨時用地、占道及鐵路專用線的申報批準(zhǔn)手續(xù)，影響施工；甲方未剛好將水準(zhǔn)點和坐標(biāo)限制點以書面形式交給承包商甲方未剛好組織有關(guān)單位和承包商進(jìn)行圖紙會審，未剛好向承包商進(jìn)行設(shè)計交底；甲方?jīng)]有妥當(dāng)處理好施工現(xiàn)場四周地下管線和鄰近建筑物、構(gòu)筑物的保護；在有毒有害環(huán)境中施工，甲方未按有關(guān)規(guī)定供應(yīng)相應(yīng)的防護措施。以上10個方面的緣由，由于不具備或不完全具備開工條件而導(dǎo)致不能按合同約定的開工日期開工，從而產(chǎn)生工期索賠；或者雖然按期開工，但開工后為處理以上遺留問題給承包商增加了額外的工作，引起費用和工期的索賠」甲方以書面形式通知乙方推遲開工日期，或者乙方不能按時開工，但已在合同協(xié)議條款約定的時間內(nèi)，向甲方提出延期開工的理由和要求,得到甲方批準(zhǔn)或在規(guī)定時間內(nèi)未予答復(fù);甲方要求乙方暫停施工，后經(jīng)查實停工責(zé)任在甲方；由于以下緣由導(dǎo)致工期延誤：(1)工程量變更和設(shè)計變更。(2)一周內(nèi)，非乙方緣由停水、停電、停氣造成停工累計超過8小時。以上緣由可能會導(dǎo)致工期的延長和停工費用損失，從而引起工期和費用索賠。甲方負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料設(shè)備的種類、規(guī)格型號、質(zhì)量等級和供應(yīng)時間方面和合同清單和約定的供應(yīng)時間不符，導(dǎo)致額外的處理費用和時間；由于甲方不能正確訂正或其它非乙方緣由引起工程質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計的要求，導(dǎo)致返工、修改；甲方要求局部或全部工程質(zhì)量到達(dá)優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，由此增加工程費用，影響工期；甲方指示乙方對已覆蓋的工程剝落或鑿開檢查；由于設(shè)計緣由或甲方負(fù)責(zé)選購的設(shè)備由于制造緣由試車達(dá)不到驗收要求，需重新設(shè)計、撤除及重新安裝。以上緣由主要是由于甲方或非乙方的緣由導(dǎo)致材料、設(shè)備和工程的質(zhì)量達(dá)不到要求，從而增加費用、影響工期。這主要是指合同價款的調(diào)整、支付、竣工結(jié)算和保修款退還中的索賠緣由。由于甲方確認(rèn)的工程量增減、設(shè)計變更或工程洽商，工程造價管理部門公布的價格調(diào)整以及合同約定的其它增減或調(diào)整導(dǎo)致的合同價款調(diào)整；

甲方未按合同約定的時間按時預(yù)付工程款；甲方完成工程計量后，不按時支付工程進(jìn)度款；甲方不按合同約定日期組織竣工驗收；甲方無正值理由在收到竣工報告后的合同規(guī)定時間內(nèi)不辦理結(jié)算；工程保修期滿，甲方不按協(xié)議約定的時間退還剩余保修金。以上緣由中，拖期付款主要是導(dǎo)致利息索賠。.管理中的索賠誘因管理中的索賠，主要是指由于甲方的管理行為不當(dāng)引起的索賠，甲方代表或監(jiān)理工程師的不當(dāng)行為給承包商造成的損失應(yīng)由甲方擔(dān)當(dāng)。甲方擔(dān)當(dāng)損失后，再如何和監(jiān)理工程師進(jìn)行分擔(dān)，那么由監(jiān)理托付合同確定。甲方委派詳細(xì)管理人員沒有按合同程序、時間通知承包商；甲方發(fā)出的指令、通知有誤；甲方未按合同規(guī)定剛好向承包商供應(yīng)指令、批準(zhǔn)、圖紙等；甲方對承包商的施工組織進(jìn)行不合理干預(yù)。以上緣由可能導(dǎo)致費用、工期索賠。.其它索賠誘因除了上面提到的索賠誘因外，還有一些索賠誘因是不容忽視的。由于自然災(zāi)難、由于政策變更,由于貨幣貶值,施工中覺察文物、古墓、古建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)、化石、錢幣等有考古、地質(zhì)探討等價值的物品以及其它影響施工的地下障礙物；社會動亂、暴亂等不行抗力因素給承包商造成損失；不行抗力以及甲乙雙方之外緣由導(dǎo)致工程停建或緩建;外匯匯率變更等。由于自然災(zāi)難、由于政策變更,由于貨幣貶值,以上緣由會引起承包商的停工、窩工或降效損失，影響工期，從而引起費用和工期索賠,但要留意，由災(zāi)難發(fā)生損失，費用一般由雙方分別擔(dān)當(dāng)。以上分析了施工中產(chǎn)生索賠的基本緣由，這些緣由通常表現(xiàn)為影響工程正常施工的各種干擾事務(wù)，各種干擾事務(wù)是承包商的索賠機會，但承包商能否進(jìn)行勝利的索賠，還要看這些索賠是否符合合同的規(guī)定。另外，有的事務(wù)單純引起工期索賠，有的事務(wù)單純引起費用索賠,這完全是由合同條件確定的。索賠的成敗經(jīng)常不僅在于事務(wù)本身的實情，而且在于能否找到為自己辯護的法律條文和合同條款。因此，從合同的簽訂到合同的管理都要力爭索賠主動權(quán),盡量削減自方的索賠利益損失。承包商應(yīng)當(dāng)樹立起索賠意識，重視索賠，擅長索賠，通過索賠削減損失，維護自己的正值權(quán)益。1.4.施工依次的原那么編制施工組織設(shè)計的基本原那么：。1嚴(yán)格執(zhí)行基建程序和施工程序。2科學(xué)地支配施工依次。3采納先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備。4應(yīng)用科學(xué)的支配方法制定最合理的施工組織方案。5落實季節(jié)性施工的措施，確保全年連續(xù)施工。6確保工程質(zhì)量和施工平安。7節(jié)約基建費用，降低工程本錢。施工組織可以采納單代號和雙代號進(jìn)行優(yōu)化組織設(shè)計、用橫道圖明確施工依次。計算題就是一道關(guān)于工程付款的計算，預(yù)付款之類的案例題關(guān)于施工現(xiàn)場的平安管理的問題，關(guān)于施工腳手架上掉落工具砸傷人，預(yù)留洞口的問題，三寶四口，這是一道二建教材上的原題今日清華技科樓保利投資崗筆試歸來，做得一般，但特別感謝應(yīng)屆生BBS,在這里我通過昨晚的辛苦,將歷年保利和投資相關(guān)的題目整合了一遍，基本涵蓋了全部保利投資崗筆試題目，并找到了較好的答案。所以今日的四個簡答題，如對房地產(chǎn)發(fā)呈現(xiàn)狀及將來發(fā)表看法、如何預(yù)料市場需求、房地產(chǎn)工程開發(fā)流程、個人職業(yè)規(guī)劃等，基本全中。大題是關(guān)于工程盈虧平衡分析的，這個不專業(yè)的我確實只能靠著曾實習(xí)過相關(guān)地產(chǎn)PE的經(jīng)驗寫了一些。這次筆試結(jié)果估計被鄙視了，心情不佳，正想刪掉題目總結(jié)的WORD,但發(fā)覺“人生就是不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)的一生此言有理.第一類：綜合管理題1、保利是個快速開展的企業(yè)，那么在快速開展的過程中會遇到什么風(fēng)險？請結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)提出一些面對風(fēng)險的措施。房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)地點固定，開發(fā)條件差，建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，涉及面廣的特點，為此在房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段均有風(fēng)險的存在。（1）決策風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)決策對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)決策不當(dāng)而帶來的風(fēng)險。（2）財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)過程中須要大量的資金，須要從金融機構(gòu)及其他企業(yè)處融通資金，財務(wù)風(fēng)險也隨之產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能剛好獲得貸款或不能按約履行債權(quán)義務(wù)的風(fēng)險，負(fù)債比率越高，財務(wù)風(fēng)險越大。（3）營銷風(fēng)險。房產(chǎn)或地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤的重要步驟，營銷風(fēng)險是由于房地產(chǎn)滯銷而給投資者帶來的風(fēng)險。對策：加強風(fēng)險管理培訓(xùn)（房地產(chǎn)企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)加強員工的風(fēng)險管理培訓(xùn)，從而提升員工的專業(yè)度。制定風(fēng)險管理支配）房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理支配（是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理活動為對象的支配支配，是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的目標(biāo)、程序、責(zé)任、任務(wù)、措施等一系列內(nèi)容）實行投資分散聯(lián)合策略（房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特征，由于不同區(qū)域、不同城市的投資政策、經(jīng)濟環(huán)境、市場供求等狀況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，通過區(qū)域分散分化和降低風(fēng)險投資，就可以避開某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達(dá)到降低風(fēng)險的目的）2、公司經(jīng)營是抓住機會擴張，還是先做好管理減低內(nèi)部風(fēng)險A:企業(yè)擴張的戰(zhàn)略目標(biāo)動因是企業(yè)實現(xiàn)長期利潤最大化,企業(yè)的本質(zhì)確定著任何國家的任何企業(yè)都要追求擴張，企業(yè)擴張是企業(yè)普遍追求的開展目標(biāo)。企業(yè)獲得壟斷收益的可能性為持續(xù)的和無限的企業(yè)擴張供應(yīng)了強有力的動機B:也就是交易費用的節(jié)約是企業(yè)存在擴張以及替代市場的根本原yin,當(dāng)市場的交易費用大于企業(yè)內(nèi)部的組織費用時，企業(yè)就是比市場更有效率的調(diào)整機制，因而企業(yè)的存在和擴大規(guī)模就是必定的結(jié)果了.風(fēng)險一：決策偏離戰(zhàn)略，規(guī)模不經(jīng)濟抵抗不住市場機會的誘惑，傾向于去收購離自身所處行業(yè)較遠(yuǎn)的企業(yè)，漸漸遠(yuǎn)離自己熟識的領(lǐng)域，戰(zhàn)略邊界在一次次擴張中突破，造成主業(yè)分散，限制乏力，風(fēng)險也隨之不斷放大。這種偏離企業(yè)開展戰(zhàn)略的擴張偏好和投資行為，易于導(dǎo)致協(xié)同效應(yīng)差，規(guī)模不經(jīng)濟，將給企業(yè)的開展帶來極大的風(fēng)險。風(fēng)險二：盲目擴張求大，忽視供求規(guī)律有的企業(yè)盲目跟風(fēng)仿照，看到某種產(chǎn)品比擬賺錢，就一哄而上，不做市場分析，盲目增投資，上工程。結(jié)果是產(chǎn)品面市之時，市場風(fēng)向已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，產(chǎn)品由暢銷轉(zhuǎn)向積壓，價格由上漲變?yōu)橄碌?。全國大建鋼廠的狀況就是如此。企業(yè)忽視市場供求規(guī)律，盲目擴張求大，最終將會難逃賠本甚至破產(chǎn)的慘局。風(fēng)險三：調(diào)研不充分，信息不對稱風(fēng)險四：財務(wù)支配，隱患重重風(fēng)險五：有進(jìn)無退，志在必得一味求成，不斷放低談判底線，破壞既定方案，勢必導(dǎo)致擴張活動的經(jīng)濟性降低、不確定性加大，乃至影響企業(yè)的正常運營。風(fēng)險六：整合不力，導(dǎo)致前功盡棄風(fēng)險七：文化沖突，暗殺擴張成果風(fēng)險八：管理實力虛脫，擴張預(yù)期流產(chǎn)3、高校生是否該去做一份和專業(yè)毫無關(guān)系的工作？4、你喜愛你的領(lǐng)導(dǎo)是男性還是女性？喜愛強勢點的還是隨和點的？說說你的理由。其次類：記識題1、工程缺少資金，如何進(jìn)行招商、銷售問題。第一局部：招商策略其次局部：招商進(jìn)度中的比例安排第三局部：招商付款方式第四局部：經(jīng)濟分析第五局部招商費用預(yù)算第六局部：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第七局部：招商打算工作剛好間支配、達(dá)成目標(biāo)及實施內(nèi)容第八局部：廣告宣揚策略第九局部：開業(yè)慶典2、資金缺口，如何解決融資問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要有房地產(chǎn)開發(fā)商自身的積累、銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，目前在我國很多房地產(chǎn)開發(fā)工程是通過成立工程公司來運作的，房地產(chǎn)開發(fā)工程抵押貸款也是以房地產(chǎn)開發(fā)工程資產(chǎn)為歸還擔(dān)保，這使很多房地產(chǎn)開發(fā)工程的籌資具有了工程融資的一些特點。以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式。對于融資方來說，工程融資中貸款的歸還依靠于房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)后的銷售狀況?？梢栽诳隙ǔ潭壬辖档凸こ痰匿N售風(fēng)險，從而提高貸款方參和工程融資的意愿程度。開發(fā)商設(shè)立獨立的工程公司對工程的融資、建設(shè)及銷售進(jìn)行管理。"設(shè)施運用”融資模式是指某種工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的供應(yīng)者和這種設(shè)施運用者之間簽訂一種“無論提貨和否均需付款”性質(zhì)的協(xié)議，這種設(shè)施運用協(xié)議在工業(yè)工程中有時也稱為“托付加工協(xié)議這種模式在房地產(chǎn)開發(fā)中可應(yīng)用于廉租房建設(shè)等工程中。ABS(Asset-Backed-Securitization)融資模式，以房地產(chǎn)工程所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以工程資產(chǎn)的將來現(xiàn)金收益為保證，通過在資本市場上發(fā)行高級債券來籌集資金的一種工程融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級。房地產(chǎn)的售后回租融資模式售后回租是融資租賃的一種詳細(xì)形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以接著運用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)信托。目前在我國較為常見的房地產(chǎn)信托融資模式主要包括：房地產(chǎn)股權(quán)投資信托、股權(quán)證券化信托、混合信托、財產(chǎn)信托和債權(quán)信托等。信托產(chǎn)品能房地產(chǎn)私募股權(quán)基金私募股權(quán)基金一般是指從事私人股權(quán)(非上市公司股權(quán))投資的基金。9月份新設(shè)立的安泰盤實房地產(chǎn)基金首批募資30億元，將主要投資二線城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，還有BOT\PPP\TOT等方式，能很好解決地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實力缺乏，由開發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)開發(fā)和肯定時期的經(jīng)營后將運用權(quán)和全部權(quán)返還給政府。3、房地產(chǎn)工程開發(fā)哪些步驟，關(guān)鍵步驟和限制點是啥。第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立其次步立項和可行性探討第三步規(guī)劃設(shè)計和市政配套第四步土地運用權(quán)的取得第五步拆遷安置第六步開工、建設(shè)、竣工階段第七步經(jīng)營階段關(guān)鍵限制階段：本錢角度動身并陳述理由設(shè)計階段：開發(fā)企業(yè)往往長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)工程設(shè)計階段的本錢限制，結(jié)果出現(xiàn)有些設(shè)計粗糙，設(shè)計深度不夠，工程投資失控，造成三超現(xiàn)象嚴(yán)峻（概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算），甚至“爛尾樓”把限制工程投資的主要精力放在施工階段審核施工圖預(yù)算、合理結(jié)算建安工程價款，算細(xì)帳上。房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢限制的2個關(guān)鍵階段是：設(shè)計階段和施工階段。據(jù)測算設(shè)計費在工程開發(fā)建設(shè)全過程費用中所占比例較少，一般只占施工階段建安本錢的2%?3%,但對工程工程造價的影響可達(dá)75%以上；對策：1.1推行設(shè)計招標(biāo)或設(shè)計方案競賽，優(yōu)選設(shè)計單位；1.2開展限額設(shè)計，事前有效限制本錢；1.3變更設(shè)計費取費方法，實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度；1.4推行設(shè)計監(jiān)理制度1.5加強設(shè)計質(zhì)量限制施工階段：建設(shè)工程的施工階段是依據(jù)設(shè)計圖紙，將原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實體的過程，在項目建設(shè)全過程中占了很長的時間，這個階段的本錢限制是詳細(xì)的、繁雜的，也會在肯定程度上影響工程的投資。據(jù)有關(guān)資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達(dá)5%?10%,對策：加強合同管理外，還應(yīng)重點加強施工現(xiàn)場的管理，嚴(yán)格限制工程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量價格關(guān)。4、土地運用權(quán)的獲得方式？有幾種，分別說明一下1）、招標(biāo)、拍賣、掛牌土地運用權(quán)：是商業(yè)、消遣、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房這六類用地獲得的主要方式；其中，招標(biāo)出讓，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參與國有土地運用權(quán)投標(biāo)，依據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地運用者的行為。在規(guī)定的期限內(nèi),由符合條件的單位以書面形式投標(biāo)，競投該宗土地的運用權(quán),招標(biāo)小組通過對標(biāo)書的評判，擇優(yōu)確定土地運用者的土地出讓方式。拍賣出讓,是指市、縣國土資源管理部門作為國有土地全部者的代表或其托付的拍賣人，發(fā)布拍賣公告，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地運用權(quán)意向受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價，依據(jù)出價結(jié)果確定土地運用者的出讓方式。掛牌出讓，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，依據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地運用者的行為.2）、協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)：國家以土地全部者的身份將國有土地運用權(quán)在肯定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給提地運用者,土地運用者向國家支付土地運用權(quán)出讓金后取得的土地運用權(quán)，（局部商品房用地獲得方式）3）、劃撥國有土地運用權(quán)：房改房、經(jīng)濟適用房用地獲得的主要方式，縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地運用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地運用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地運用權(quán)；（無償）6、比擬兩種房地產(chǎn)行業(yè)收購工程的方式異同。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲藏除了從土地公開招拍掛交易市場獲得外，也經(jīng)常選擇工程收購的形式來實現(xiàn)。三種比擬常見的形式：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購和合資開發(fā)。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)收購是指收購方出具貨幣資金（或股票等其他形式）干脆購買另外一家企業(yè)的房地產(chǎn)工程，屬于正常的商品交易模式。此模式下收購的客體是單純的房地產(chǎn)工程，出讓方放棄房地產(chǎn)的全部權(quán)，收購方以貨幣資金（或股票等其他形式）為代價取得房地產(chǎn)工程的法律全部權(quán)。此模式不會影響到交易雙方的法律地位問題，即收購前后交易雙方的法人資格沒有任何變更。條件：依據(jù)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地運用權(quán)出讓金，并取得土地運用權(quán)證書；依據(jù)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。優(yōu)缺點：規(guī)避原工程公司法律和債務(wù)風(fēng)險、敏捷處理溢價，增加稅前可列支金額；工程權(quán)屬變更或轉(zhuǎn)移手續(xù)困難，面臨諸多不確定風(fēng)險，交易費用較高轉(zhuǎn)讓方須要繳納所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等稅收。收購方須要繳納契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。2、房地產(chǎn)工程公司股權(quán)收購，是指收購方收購某一工程公司（僅指為特定房地產(chǎn)工程成立的開發(fā)公司）的股權(quán)，從而成為該工程公司控股股東或者唯一股東，進(jìn)而限制工程公司，并獲得該工程公司名下的房地產(chǎn)工程，進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的模式。手續(xù)簡潔（股權(quán)收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并依據(jù)公司法規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)）、費用節(jié)約、開發(fā)快捷（股權(quán)收購相對而言花費的稅務(wù)本錢最少，干脆交易本錢最低。且由于工程公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可立刻投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)）、避開代墊土地出讓金等資產(chǎn)收購中多見的交易風(fēng)險股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在政策風(fēng)險、法律、債務(wù)風(fēng)險難以限制、溢價處理難度相對較大（當(dāng)收購價格高于原賬面價值時，溢價局部無法通過股權(quán)收購進(jìn)入工程開發(fā)本錢。）第三類：計算題1、房地產(chǎn)本錢估算，比率以及現(xiàn)金流量表什么的（房地產(chǎn)估價）、工程財務(wù)分析（稅前利潤、稅后利潤計算；現(xiàn)金流量表和貸款支配的制定）（營業(yè)稅、容積率）——（此局部建議看課本教材最正確）樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率容積率=地上總建筑面積：規(guī)劃用地面積等額還本付息，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額歸還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。EXCEL表，在公式里面找到PMT公式，依據(jù)要求填寫就可以了！Rate=12%,Nper（貸款年限）=5,Pv（初值）=-200000,Fv（終值）=0Type=0（表示在年末付款。2、如何估算房地產(chǎn)市場需求，列出詳細(xì)的計算過程。需求因素綜合推導(dǎo)法①快速城市化，創(chuàng)立首次置業(yè)需求計算方法：[（1+本地近幾年平均城市化率（或用規(guī)劃城市化率※））5-1]*本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*50%*90平方米②人均收入快速增長，帶來改善型需求計算方法：本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*20%*50%*100平方米③持續(xù)舊城改造，造成新增剛性需求計算方法：本地規(guī)劃動拆遷量*2*動遷戶選擇購買新居的需求比例（依據(jù)當(dāng)?shù)貭顩r估算）④流淌性過剩，造成投資投機需求計算方法：2007年當(dāng)?shù)乜備N售面積*（10%-15%）依據(jù)上述分析影響住宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求總量如下：一是城市化創(chuàng)立的住房需求約為11億平米左右，二是改善型住房需求約為20億平米左右，三是動拆遷帶來的住宅需求約為5-8億平方米，四是投資投資住房需求約為4-6億平方米?？偭考s為11+20+7.5+5=43.5億平方米此外，還有方法二：成交總量增長趨勢推導(dǎo)法（依據(jù)歷史增長趨勢法計算，2001-2005五年間，全國住宅銷售年均復(fù)合增長率為24.8%,考慮到這五年個別年份住宅銷售存在呈非理性增長因素，將來五年將難以持續(xù)高速增長，在此我們大致預(yù)期將來五年均復(fù)合增長率為15%。依據(jù)這個增長速度，以2007年住宅銷售量6億平方米（此數(shù)據(jù)為估算，官方數(shù)據(jù)未公布）為基數(shù)，計算2008-2012年住宅銷售量，預(yù)料約為46.5億平方米。年均復(fù)合增長率=（預(yù)期/基期）人（l/n）-l方法三：人均住房面積增長趨勢推導(dǎo)法3、土地增值稅的計算、物業(yè)稅的計算方法，要求列出詳細(xì)計算過程，500字國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)開展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作看法的通知》，透露出物業(yè)稅將在今年探討開征的重要信息。物業(yè)稅又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅7被稱為房地產(chǎn)業(yè)開展“穩(wěn)定器”的物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其全部者每年繳付肯定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。比方一個地區(qū)新開通地鐵，新修公園，那么物業(yè)稅可能隨著房屋升值而上升。在中國，物業(yè)稅可簡潔地理解為“把原來一次性繳納70年的，土地出讓金，分成70年來收，；目前關(guān)于物業(yè)稅稅率、起征點等關(guān)鍵信息尚無準(zhǔn)確消息，原委是從第一套房起先征，還是從其次套房起征等也不確定。物業(yè)稅會提高購房人持有房產(chǎn)的本錢，而降低購買本錢。韓國、新加坡和中國臺灣地區(qū)的物業(yè)稅稅率可供參考：新加坡：對全部房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%,其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。韓國：出售其次套房各項稅率加起來為房產(chǎn)總值的50%,而第三套房產(chǎn)為60%。中國臺灣：144平方米以上的房源，每年收取的稅費約為房屋總價的0.8%?1.5%。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除工程金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并依據(jù)四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費用等支出后的余額。計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額x稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除工程金額后的余額。2、計算增值額的扣除工程：（1）取得土地運用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的本錢、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的本錢、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）其他扣除工程。計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除工程金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，詳細(xì)公式如下：（-）增值額未超過扣除工程金額50%增值稅=增值額x30%（二）增值額超過扣除工程金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額x40%—扣除工程金額x5%（三）增值額超過扣除工程金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額x50%—扣除工程金額xl5%（四）增值額超過扣除工程金額200%土地增值稅稅額=增值額x60%—扣除工程金額x35%［例1］某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該工程支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，特地為開發(fā)該工程支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該工程應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教化費附加及印花稅共計210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地運用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的5%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的20%加計扣除。那么其應(yīng)納稅額為：扣除工程金額=600+1400+120+210.9+（600+1400）x5%+（600+1400）x20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元增值額=3800-2830.9=969.1萬元增值額占扣除工程比例=969.1+2830.9=34.23%應(yīng)納稅額=969.lx30%=290.73萬元7、關(guān)于