XXXX年月合肥市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場動(dòng)態(tài)及市調(diào)報(bào)告-

市場動(dòng)態(tài)

2011年7月22日目錄政策法規(guī)土地市場住宅市場寫字樓市場重點(diǎn)項(xiàng)目研判已使用項(xiàng)目相關(guān)情況一、政策法規(guī)

1月26日，新國八條實(shí)施；2月9日，公積金貸款利率上調(diào)；2月11日，合肥市房地產(chǎn)管理局上調(diào)基準(zhǔn)房價(jià)；3月9日，合肥市規(guī)定，開發(fā)商逾期為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的行為將被記入不良信用記錄；3月14日，安徽省辦公廳頒布“省六條”出臺(tái)；3月31日，合肥市房地產(chǎn)管理局頒布“限購令”，“限二禁三”；5月1日，安徽省物價(jià)局頒布商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定；6月1日，合肥市房產(chǎn)局頒布二手房取消基準(zhǔn)房價(jià)，實(shí)行“一房一價(jià)制”；6月28日，合肥市房產(chǎn)局頒布房屋預(yù)告登記制度，實(shí)施預(yù)告登記制度后，可從物權(quán)角度保護(hù)購房人的合法權(quán)益；政策法規(guī)6月20日，中國人民銀行宣布，自2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至此，大型商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，再創(chuàng)歷史新高；7月7日，中國人民銀行宣布金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是今年以來第3次加息，也是去年加息周期啟動(dòng)后的第5次加息；7月12日，國務(wù)院再出“國五條”，要求房價(jià)上漲過快的二三線城市進(jìn)一步實(shí)施限購等政策；小結(jié)1、政策調(diào)控力度逐漸加大，好似“房價(jià)不跌不罷休”的趨勢(shì)；2、金融政策的“銀根收緊”，增大了開發(fā)商的融資難度，也加大了個(gè)人貸款的難度；3、持續(xù)加息，也使老百姓的投資機(jī)會(huì)多樣化；4、持續(xù)的調(diào)控，使下半年房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)異常嚴(yán)峻，很多開發(fā)商采取了以“價(jià)格”換“銷量”的策略；5、總體來看，市場不容樂觀。二、土地市場

1、4月份合肥土地拍賣僅成交一宗編號(hào)為S1103號(hào)的小面積商住地塊，該地塊以加價(jià)1萬元/畝，單價(jià)395萬、總價(jià)1402萬元被中振房地產(chǎn)摘得，溢價(jià)率僅為0.25%。2、2011年5月合肥市土地市場零成交。自4月合肥升級(jí)版限購令實(shí)施以來，合肥土地市場極為冷清。3、原定于6月1日上午拍賣的廬陽工業(yè)區(qū)N1106號(hào)143畝居住地塊的延遲供應(yīng)，也讓6月的合肥土地市場再次陷入冰凍期。4、7月21日，合肥永華房產(chǎn)以776萬/畝拿濱湖53畝居住用地，樓面價(jià)3880元/㎡。隨著政策的步步收緊，開發(fā)商的交易量持續(xù)低位運(yùn)行，使得開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流減少。再加上銀行對(duì)房貸的收緊，開發(fā)商融資成本增加，資金鏈吃緊，使多數(shù)開發(fā)商無力負(fù)擔(dān)大幅地塊的高價(jià)格。而且隨著準(zhǔn)備金率和利率的連續(xù)上調(diào)，貸款難不僅成為購房者頭疼的問題，房企也將面臨貸款難的問題，這勢(shì)必會(huì)降低開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/p>

三、房產(chǎn)市場-住宅（成交量）近幾周來合肥樓市銷量持續(xù)走低，本周更是以655套成績達(dá)到近3個(gè)月來最低值，從周銷量走勢(shì)圖來看，自限購出臺(tái)后，合肥樓市銷量就一直低位運(yùn)行，一直領(lǐng)跑全市銷量的蜀山區(qū)近幾周來銷量也急轉(zhuǎn)直下，回歸常態(tài)。住宅--成交價(jià)格走勢(shì)本月商品住宅成交均價(jià)為6881.83元/㎡，環(huán)比下降1%，同比上漲13.02%。今年6月價(jià)格較之4月份有所好轉(zhuǎn)。通過我們對(duì)住宅市場分析，本月中檔住宅成交占據(jù)較大的比例，從而在成交量明顯回升的情況下，并沒有拉升合肥市住宅的成交均價(jià)。在嚴(yán)厲的限購政策下，樓盤紛紛推出各大優(yōu)惠，保證在成交均價(jià)小幅下跌的情況下，成交量明顯上升。寫字樓--成交量2011年第29周合肥（不含肥東）辦公成交套數(shù)為261套，較上周增加了92套，跌幅為54.4%；備案面積為38686.2㎡，較上周增加24401.0㎡，漲幅為170.8%。合肥各區(qū)域成交合肥（不含肥東）29周辦公類有銷量記錄的樓盤共有30個(gè)，比上周增加了8家。其中達(dá)10套以上銷量記錄的樓盤共有7家，其中濱湖區(qū)濱湖世紀(jì)城，)臨濱苑C#樓以71套成績蟬聯(lián)榜首，馥邦商務(wù)廣場綜合樓備案45套居第二；淝河大廈以30套成績居第三。小結(jié)1、從整個(gè)成成交量來來看，受受宏觀政政策、城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展指指數(shù)等相相關(guān)條件件影響,地產(chǎn)成成交量呈呈現(xiàn)萎縮縮趨勢(shì)；；2、改善性住住房需求求的逐漸漸釋放，，拉動(dòng)了了一些品品質(zhì)樓盤盤的銷售售；3、受新政影影響，客客戶觀望望態(tài)勢(shì)氣氣憤濃厚厚，對(duì)于于改善性性住房需需求以及及外地人人購房影影響較大大，是導(dǎo)導(dǎo)致成交交下降的的直接因因素；4、區(qū)域房地地產(chǎn)市場場樓盤整整體銷售售節(jié)奏較較慢,銷銷售周期期普遍較較長；5、地產(chǎn)銷售售在短期期內(nèi)，銷銷售環(huán)境境不是很很好，競競爭壓力力巨大，，競爭呈呈現(xiàn)多極極化；6、寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品競爭爭異常激激烈，品品牌開發(fā)發(fā)商、明明星樓盤盤紛紛加加入戰(zhàn)火火。四、合肥肥高品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目分分析--IFC項(xiàng)目地址梅山路開發(fā)商安徽省旅游集團(tuán)總建面積30萬平方，115000（寫字樓）占地面積40606平方面積分割130-2000平方開盤時(shí)間2010年6月19日工程進(jìn)度2010年年底到48層銷售率90%銷售價(jià)格開盤均價(jià)11000元/平方，目前均價(jià)15000元/平方。產(chǎn)品部分最小出售面積

110m2，最大出售面積

2000m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積

2000m2大堂面積：800平方電梯數(shù)量19部空調(diào)類型中央空調(diào)層高3.8/3.9（47層以上）停車位1700左右單層面積2000外墻類型幕墻+石材大堂高度14.5米高度240米裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯項(xiàng)目定位位安徽第第一樓，，地段、、產(chǎn)品品品質(zhì)、發(fā)發(fā)展上實(shí)實(shí)力都是是省內(nèi)一一流的企企業(yè)。IFC--面積積區(qū)間面積區(qū)間格局所在樓層100平米以下無120--200平米7F—25F200--300平米28F—32F300--400平米32F—44F400--1000平米44F—51F2000平米以上51F—57F共計(jì)357套，，目前銷銷售了91%，，小面積積幾乎銷銷售完畢畢，剩下下部分整整層。IFC--宣傳傳推廣宣傳推廣廣--三大主題題活動(dòng)1、營銷銷中心開開放既VIP體體驗(yàn)館開開放背景資料料：該項(xiàng)目前前期續(xù)客客時(shí)間長長達(dá)一年年，積累累了很多多意向客客戶；旅游集團(tuán)團(tuán)作為省省內(nèi)國有有大型企企業(yè)，老老總?cè)嗣}脈資源廣廣，去化化了15%左右右；主要推廣廣媒體：：戶外、該該項(xiàng)目2010年2月月份戶外外廣告已已出街；；（約7塊）報(bào)紙、項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷中心開開放前3周，每每次都有有3次報(bào)報(bào)紙；（（整版或或跨版））主要主題形式式：前期形象、、后期促銷銷；IFC，InternationalFinanceCentre,即即國際金融融中心，是是為世界金金融百強(qiáng)量量身定制的的商務(wù)總部部。縱觀全全球著名IFC，皆皆是絕對(duì)的的高度，顯顯赫的都心心位置，領(lǐng)領(lǐng)先時(shí)代的的商務(wù)配置置及無與倫倫比的服務(wù)務(wù)，彰顯一一座城市，，一個(gè)時(shí)代代的頂級(jí)商商務(wù)水準(zhǔn)。。宣傳推廣--三大主題活活動(dòng)2、開盤活活動(dòng)---“現(xiàn)在是公公元2010年6月月19日10點(diǎn)58分，安徽徽國際金融融中心開盤盤儀式正式式開始!””請(qǐng)來了央視視名人朱軍軍和安徽衛(wèi)衛(wèi)視張揚(yáng)果果兒來主持持開盤儀式式，效果很很好；推出房源：：開盤推出的的是安徽國國際金融中中心超高層層寫字樓（（B塔）房房源，共57層，其其中25層層以下戶型型為130——200平米，，25層以以上戶型為為400———2008平米。。開盤優(yōu)惠：：當(dāng)日購買400平以以下房源返返還1萬元元，400-800平房源返返還20000元。。開盤銷售率率：開盤推出357套，，銷售了57%，作作為寫字樓樓來說，開開盤相對(duì)成成功。宣傳推廣--三大主題活活動(dòng)3、相關(guān)活活動(dòng)老客戶答謝謝會(huì)封頂儀式日常的暖場場活動(dòng)等等等主要推廣媒媒體：戶外、維持持在4塊以以上；報(bào)紙、每周周一版；網(wǎng)絡(luò)：搜房房網(wǎng)（通欄欄，從2010年5月到2011年6月））；主要內(nèi)容：：形象和促銷銷相結(jié)合。。可借鑒之處處：高端寫寫字樓產(chǎn)品品，除了傳統(tǒng)統(tǒng)價(jià)值地點(diǎn)點(diǎn)及品質(zhì)外外，在銷售環(huán)環(huán)節(jié)注意影影響力的傳傳播，達(dá)到好好的影響力力高品質(zhì)的的傳播以及重重大事件營營銷是迅速提高產(chǎn)品品影響力的的手段，如”名人論論壇等“。?？蛻舴治鑫鲋饕蛻魬簦簢C劵、、進(jìn)出口口銀行、、金融類類、地產(chǎn)產(chǎn)類東怡金融融廣場項(xiàng)目地址阜南路與蒙城路交叉口開發(fā)商安糧地產(chǎn)、東怡酒店總建面積合計(jì)20萬平米，B棟約6萬平米占地面積12438平方面積分割20層以下小面積分割，200-500不等開盤時(shí)間實(shí)際已經(jīng)銷售工程進(jìn)度22層銷售率20層以下，90%左右銷售價(jià)格20層以下均價(jià)11000-13000平米。產(chǎn)品部分最小出售面積

110m2，最大出售面積

1800m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積

1800m2大堂面積：300平方大堂電梯數(shù)量/品牌17部空調(diào)類型中央空調(diào)層高3.9停車位800左右單層面積1800外墻類型幕墻大堂高度10米高度192米裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯項(xiàng)目依托托老城市市絕版地地段、產(chǎn)產(chǎn)品本身身品質(zhì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及低價(jià)價(jià)入市，，贏得了了市場的的認(rèn)可。營銷推廣廣活動(dòng)策略略：2010年11月4日日，安安糧·東東怡金融融廣場（（A座））招商銀銀行安徽徽總部大大樓樓體體順利封封頂，預(yù)示示著招商商銀行、、安糧??東怡金金融廣場場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合，不不僅帶來來跨行業(yè)業(yè)的資源源整合，更將引引領(lǐng)城市市商務(wù)進(jìn)進(jìn)入國際際領(lǐng)域，，締造屬屬于安徽徽的世界界金融標(biāo)標(biāo)簽。安安糧·東東怡金融廣場3D多媒媒體體銷銷售中心心同步公公開，歡歡迎現(xiàn)場場品鑒；；2010年11月12日3D營銷中中心開放放；10月23日，，“溫濕濕度獨(dú)立立控制空空調(diào)設(shè)備備系統(tǒng)論論證”研研討會(huì)；；10月27日，，由安糧糧·東怡怡金融廣廣場得代代理公司司——國國際知名名物業(yè)顧顧問DTZ戴德德梁行舉辦的的“綠色色建筑發(fā)發(fā)展研討討會(huì)”在在上海錦錦滄文華華大酒店店拉開帷帷幕，吸吸引了來來自省城合肥的的多家媒媒體前往往。開盤活動(dòng)動(dòng)：低調(diào)開盤盤，甚至至都沒舉舉行開盤盤儀式；；推廣媒體體：主要報(bào)紙紙、戶外外、短信信等。華僑廣場場項(xiàng)目地址長江路省委旁開發(fā)商銀泰百貨總建面積總建19萬平米，寫字樓24044平米占地面積25500平方面積分割19層以下200-500不等,20以上整層開盤時(shí)間實(shí)際已經(jīng)銷售工程進(jìn)度已封頂銷售率85%銷售價(jià)格目前均價(jià)14500元。兩套300平米，其余整層。產(chǎn)品部分最小出售面積200m2，最大出售面積

1274

m2，標(biāo)準(zhǔn)層面積

1274

m2大堂面積：300平方大堂電梯數(shù)量/品牌7部空調(diào)類型中央空調(diào)層高3.9停車位1200左右單層面積1274外墻類型幕墻+干掛石材大堂高度6米高度100米裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其余毛坯.面積區(qū)間間面積區(qū)間所在樓層所占總體量的比例200--30012F-19F47%1000以上20F-28F53%華僑廣場場憑借絕絕版地段段以及自自身綜合合體配套套，銷售售總體看看好，目目前。在售寫寫字樓，，12、、13層層的東北北角2套套，24層整層層出售，，均價(jià)14500元/㎡。營銷推廣廣項(xiàng)目屬于于市中心心地段以以及產(chǎn)品品本身的的自信；；該項(xiàng)目目無論是是營銷中中心的包包裝展示上，，還是活活動(dòng)策略略上，做做的都都較平。。主要推廣廣渠道：：戶外（4塊）、、報(bào)紙開開盤前保保持每周周2次。。主要客戶戶群：地產(chǎn)公司司，一些些品牌的的代理商商等中小小企業(yè)，，會(huì)計(jì)師師事物所所、律師事務(wù)務(wù)所等現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)咨詢業(yè)業(yè)公司。。品質(zhì)對(duì)比比華僑廣場萬達(dá)廣場東怡金融廣場安徽金融之心城地理位置長江中路蕪湖路阜南路南一環(huán)三里庵單體總建面22996平方40000余方60000平方11.4萬平方60000平方大堂面積300平方——300800平方880平方層高3.8米3.8米3.93.9/3.8米4米單層面積1200平方1600平方1800平方2000平方2000平方總高度120米130米192米240米181米電梯數(shù)量單部服務(wù)面積7部/3340平方10部/4000平方17部19部/6052平方10部停車位1200個(gè)1300個(gè)700個(gè)1700個(gè)1400個(gè)空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)自身配套大商業(yè)、酒店大型商業(yè)、酒店、商業(yè)街商業(yè)商業(yè)、酒店、商業(yè)街大型商業(yè)價(jià)/平方11000-1300015000-16000-----相對(duì)于其其他項(xiàng)目，本本項(xiàng)目在地段段、商圈、12萬平平米的配套有有更多的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。合肥高檔檔次寫字字樓市場場小結(jié)1）從目目前寫字字樓的價(jià)價(jià)格上來來看，合合肥寫字字樓價(jià)格格呈現(xiàn)出出一個(gè)明明顯的上上升趨勢(shì)勢(shì)。2009年年，合肥肥寫字樓樓均價(jià)尚尚未突破破9000元/平方，，2010年后后期，市市中心寫寫字樓價(jià)價(jià)格有了了明顯上上升，價(jià)價(jià)格在9000-10000元/平平方，而而目前價(jià)價(jià)格基本本在12000元/平平方左右右；2）從寫寫字樓的的價(jià)格和和銷售速速度上來來看，宏宏觀調(diào)控控對(duì)于寫寫字樓的的這兩個(gè)個(gè)方面均均影響不不大。國國家對(duì)于于住宅的的限價(jià)、、二手房房的相關(guān)關(guān)規(guī)定，，從另外外一個(gè)方方面提升升了投資資者對(duì)于于寫字樓樓的偏向向度；3）從目目前幾個(gè)個(gè)樓盤銷銷售的主主流產(chǎn)品品來看，，已有趨趨小的趨趨勢(shì)，基基本上80-120平平米、200-300平米是是市場需需求的主主流；4）從絕絕對(duì)產(chǎn)品品與定位位上來看看，與之之心城寫寫字樓最最具可比比性的寫寫字樓是是華僑廣廣場，華華僑廣場場目前的的銷售率率為85%，剩剩下的基基本是整整層銷售的，已已形成成不了了后期期的競競爭壓壓力。。五、已已投入入使用用寫字字樓入入住企企業(yè)情情況中高檔檔寫字字樓中中企業(yè)業(yè)以商商貿(mào)物物流、、信息息