XXXX年北京昌平牛蹄嶺別墅項(xiàng)目定位與開發(fā)建議

2023/1/18昌平牛蹄嶺別墅項(xiàng)目

定位與開發(fā)建議謹(jǐn)呈：北京地源達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2研究思路

項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí)北京別墅市場(chǎng)研究項(xiàng)目客戶來源分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：與其它高檔別墅板塊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議3一、項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí)4北京以得天獨(dú)厚的地理位置、自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，便成就了北京別墅的集中化。因此我們經(jīng)常習(xí)慣性的按區(qū)域性將北京的別墅分為八大區(qū)域：中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、城南別墅區(qū)，而在這其中最具代表性的就是奧北別墅區(qū)與潮白河別墅區(qū)。大區(qū)位5123544本項(xiàng)目位置順義城區(qū)（老）北京城區(qū)北六環(huán)路京承高速公路京藏高速亞奧京北別墅區(qū)66亞奧京北別墅區(qū)是北京自然山水環(huán)境優(yōu)勢(shì)與交通環(huán)境優(yōu)勢(shì)較為集中的地域，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點(diǎn)化。從“亞北”到“奧北”，北京最早的別墅集中地帶借奧運(yùn)新火再次升溫。申奧成功后，北京市政府決定投資15個(gè)億，進(jìn)行全面改造，亞奧地區(qū)作為北京樓市最熱的黃金地段，占盡天時(shí)地利之勢(shì)，一直以來就為購房人所青睞，房地產(chǎn)商投資別墅的熱點(diǎn)區(qū)域。

房地產(chǎn)商投資的熱點(diǎn),從某種意義上說，成為最被看好的京城“富人區(qū)”，是一種地位和財(cái)富的象征，房地產(chǎn)未來的發(fā)展在“奧北板塊”。隨著奧運(yùn)利好消息不斷，奧北以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)加快，以奧北為代表的北部樓市風(fēng)云再起，如今，八達(dá)嶺高速路以東、北苑路以西、五環(huán)沿線甚至來廣營(yíng)鄉(xiāng)都因奧運(yùn)而成為新的投資熱點(diǎn)。亞奧京北別墅區(qū)7項(xiàng)目周邊保利壟上遠(yuǎn)洋傲北8東方普羅旺斯湯山庭院9興壽鎮(zhèn)上莊村牛蹄嶺旅游區(qū)北側(cè)，距離小湯山13公里，奧運(yùn)村26公里本項(xiàng)目位置上莊村在北京昌平的興壽鎮(zhèn)往北約10公里左右,.僅挨著公路是下莊村.距昌平區(qū)城30公里，毗鄰110國道，村域面積1296.5公頃，均為山地。該村共有560多戶，人口1300多人。上莊村北連百合，西南臨湖門、下莊，東連接下莊、連山石、木廠村，從村口而過的桃峪口公路為該村主要對(duì)外交通線路

牛蹄嶺度假村：餐飲、住宿、采摘、垂釣、真人CS1011二、北京別墅墅市場(chǎng)研究12北京別墅市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展歷程1992-1997起步期1998-2002停滯期2003-2005復(fù)蘇期2005-2008迅速放量期粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)新項(xiàng)目較少存量消化期市場(chǎng)復(fù)蘇眾多利好因素促使別墅市場(chǎng)提速發(fā)展。政策調(diào)控刺激別墅項(xiàng)目迅速放量市場(chǎng)逐步品質(zhì)化、高端化發(fā)展玫瑰園麗京花園橘郡碧水莊園萊蒙湖別墅46號(hào)令2008-2010品質(zhì)提升期132010年別墅成交量量情況成交：2010年北京別墅量量跌價(jià)漲600萬以上別墅占占主力2010年北京別墅成成交套數(shù)同比比跌32.55%2010年1-12月北京別墅成成交量同比大大幅減少。今今年全年累計(jì)計(jì)成交2996套，成交面積積107.61萬平方米，同同比分別減少少32.55%和29.13%。從月度成交交情況來看，，2010年5、6月別墅成交量量急速下挫，，跌至年內(nèi)谷谷底，7月開始緩慢回回升，8月以后的月均均成交量保持持在300套，相比住宅宅市場(chǎng)，別墅墅需求異常旺旺盛。成交均價(jià)方面面，北京別墅墅市場(chǎng)的走勢(shì)勢(shì)較為平穩(wěn)，，受政策影響響的程度較小小，僅在6月-9月期期間出現(xiàn)較大大的波動(dòng)，而而月成交均價(jià)價(jià)最低點(diǎn)則出出現(xiàn)在傳統(tǒng)淡淡季2月份，，為21719元/㎡，最高點(diǎn)為為9月份，月成成交均價(jià)達(dá)28752元元/㎡。數(shù)據(jù)顯示示，全年成交交均價(jià)為25271元元/㎡，相比2009年的的17021元/㎡，漲幅高達(dá)達(dá)8250元/㎡。142010年別墅成交價(jià)價(jià)情況152010年總成交金額額為271.81億元，同比2009年的262.94億元，上漲3.37%。從產(chǎn)品價(jià)格格區(qū)間來看，，1-12月北京成交別別墅中600萬以上的別墅墅受到市場(chǎng)的的青睞，占60.31%，其中，千萬萬級(jí)別墅占17.86%。2010年頻繁推出的的樓市調(diào)控政政策雖然讓熱熱銷的樓市降降了溫，但不不可否認(rèn)的是是導(dǎo)致部分投投資資金流向向高端樓市，，助推別墅市市場(chǎng)的成交，，別墅的稀缺缺性和強(qiáng)抗壓壓性讓有實(shí)力力的投資者青青睞。2010年別墅成交金金額情況2010年北北京成交熱點(diǎn)點(diǎn)別墅區(qū)域是是城南、潮白白河及中央別別墅區(qū)，分別別以514套套、463套套、371套套位居前三，，其中城南陽陽光別墅成交交套數(shù)占比較較去年增長(zhǎng)了了5.96個(gè)個(gè)百分點(diǎn)。城城南陽光別墅墅區(qū)經(jīng)濟(jì)型別別墅成交較為為集中，且深深受改善性購購房者的關(guān)注注，因此區(qū)域域出現(xiàn)旺盛的的需求。162010年別墅墅成交交區(qū)域域情況況17別墅分分布區(qū)區(qū)域特特征總總結(jié)區(qū)域區(qū)域性質(zhì)產(chǎn)品功能產(chǎn)品形象價(jià)格第一居所第二居所海淀城市、郊區(qū)高檔山地別墅42000朝陽城市郊區(qū)高檔城市別墅51000順義郊區(qū)高檔涉外別墅38000昌平郊區(qū)高性價(jià)比別墅鄉(xiāng)村別墅37690大興城市、郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型城市低密度住宅26300通州郊區(qū)低檔別墅249002010年別墅墅成交交均價(jià)價(jià)情況況2011年3月北京京別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)在““新國國八條條”及及“京京15條”的的雙重重打壓壓下，，成交交量一一路下下滑，，無論論是成成交套套數(shù)、、成交交金額額還是是成交交面積積都較較2月份有所所下降，，尤其是是3月第一周周僅3套成交。。不過值值得注意意的是，，雖然成成交量下下滑不止止，北京京別墅市市場(chǎng)成交交均價(jià)逆逆市上揚(yáng)揚(yáng)，突破破了30000元/㎡，是自2010年1月以來成成交均價(jià)價(jià)最高的的一個(gè)月月。3月成交的的項(xiàng)目中中，千萬萬級(jí)別墅墅占到了了絕對(duì)的的主力位位置，共共成交67套，占總總成績(jī)的的61.47%，經(jīng)濟(jì)型型別墅（（套價(jià)600萬以下的的別墅））僅成交交24套。經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅的主力力購買人人群主要要是出于于改善居居住條件件的需求求，而他他們大多多屬于““京15條”中限限購的人人群，因因此經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅受到?jīng)_沖擊較為為明顯，，182011年別墅成成交均價(jià)價(jià)情況1、2010年年北京別別墅新增增供應(yīng)3087套，累累計(jì)成交交2996套，，供銷比比為1.03:1，供供需矛盾盾弱化，，顯示出出較為平平衡的局局面。2、2010年年新增供供應(yīng)套數(shù)數(shù)雖然略略有下降降，但新新增面積積卻有小小幅上漲漲，且新新增獨(dú)棟棟別墅供供應(yīng)量最最大，新新增戶均均面積由由378平方米米增大到到422平方米米。暫無無出現(xiàn)去去年預(yù)測(cè)測(cè)的“類別墅墅產(chǎn)品將將成為市市場(chǎng)主流流，市場(chǎng)場(chǎng)份額將將逐漸上上升”現(xiàn)現(xiàn)象。別別墅供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品的的結(jié)構(gòu)趨趨向舒適適性、高高品質(zhì)發(fā)發(fā)展。3、別墅墅市場(chǎng)成成交套數(shù)數(shù)和成交交面積同同比分別別下跌32.55%和和29.13%，下跌跌的原因因除受供供求關(guān)系系的影響響外，與與政府在在2010年期期間，頻頻繁出臺(tái)臺(tái)的樓市市調(diào)控政政策密切切相關(guān)，，新政對(duì)對(duì)高端置置業(yè)者的的心理產(chǎn)產(chǎn)生了一一定影響響，也使使得別墅墅消費(fèi)客客群受到到限制。。4、別墅墅稀有特特征更為為突出，，市場(chǎng)價(jià)價(jià)格大幅幅上漲。。數(shù)據(jù)顯顯示，全全年成交交均價(jià)為為25271元元/㎡，相比比2009年的17021元/㎡，漲幅幅高達(dá)8250元/㎡。從區(qū)區(qū)域成交交價(jià)格方方面看，，西山別別墅區(qū)成成交均價(jià)價(jià)高達(dá)47971元/㎡，成為為成交均均價(jià)最高高的別墅墅區(qū)。不不斷上漲漲的價(jià)格格勢(shì)必會(huì)會(huì)對(duì)高端端置業(yè)者者的消費(fèi)費(fèi)心理產(chǎn)產(chǎn)生影響響。5、雖然然2010年北北京別墅墅成交量量下跌，，但由于于成交價(jià)價(jià)格的上上漲，整整體成交交金額為為271.81億元，，同比上上漲3.37%。其中中，600萬以以上的別別墅受到到市場(chǎng)的的青睞，，占六成成。說明明部分投投資購房房者已經(jīng)經(jīng)撤離別別墅市場(chǎng)場(chǎng)，具有有剛需需需求的高高端置業(yè)業(yè)者將目目光慢慢慢轉(zhuǎn)向高高品質(zhì)樓樓盤，別別墅產(chǎn)品品的品質(zhì)質(zhì)將被要要求進(jìn)一一步提高.19結(jié)論20別墅產(chǎn)品品特征的的衍變產(chǎn)品形式式不斷豐豐富，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)不斷升升級(jí)；營(yíng)造社區(qū)區(qū)自然環(huán)環(huán)境和人人文環(huán)境境漸成理理念；早期

粗放型發(fā)展，產(chǎn)品形式單一，品質(zhì)平平。近期

市場(chǎng)趨于細(xì)化，針對(duì)不同需求的Townhouse、小獨(dú)棟、花園洋房等新的產(chǎn)品形式不斷涌現(xiàn)。

總體產(chǎn)品素質(zhì)提高，出現(xiàn)了部分人性化、高品位的精品項(xiàng)目，并取得良好市場(chǎng)反應(yīng)。21客戶特征征演變別墅客戶戶群體逐逐步本土土化。別墅客戶戶群層面面擴(kuò)大，，別墅從從少數(shù)人人彰顯身身份的專專屬品走走向追求求引領(lǐng)居居住時(shí)尚尚的別樣樣生活方方式。1997年前1997年后持外國護(hù)照的客戶比例為70%：國內(nèi)客戶占至自用型客戶的80%；港、澳、臺(tái)客戶約占50%，以自住和投資客戶為主；東南亞、歐美等客戶約占20%，多為機(jī)構(gòu)客戶。別墅購買群體逐步本土化，并且有持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。

國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)下，中產(chǎn)階級(jí)的規(guī)模不斷擴(kuò)大；價(jià)格適中的亞別墅、小獨(dú)棟等產(chǎn)品出現(xiàn)，使中產(chǎn)階級(jí)的別墅夢(mèng)成為可能；

SARS的出現(xiàn)，極大的加快了中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)化進(jìn)程；3月，除除了西山山、亦莊莊開發(fā)區(qū)區(qū)和八達(dá)達(dá)嶺昌平平三個(gè)別別墅區(qū)再再度交出出白卷以以外，其其它幾個(gè)個(gè)別墅區(qū)區(qū)均有成成交。亞奧京北北別墅區(qū)區(qū)上周觸觸底反彈彈，不但但一洗3月第一一周零成成交的“恥辱””，更在在所有成成交數(shù)據(jù)據(jù)上獨(dú)占占鰲頭，，成交面面積為1398㎡，占總總體成交交量的40.15%，，位居各各別墅區(qū)區(qū)之首；；成交套套數(shù)為3套；成成交金額額為0.54億億元，領(lǐng)領(lǐng)先第二二名0.41億億元；成成交均價(jià)價(jià)為38847元/㎡，是上上周北京京別墅市市場(chǎng)唯一一一個(gè)成成交均價(jià)價(jià)超過30000元/㎡的別墅墅區(qū)。該該區(qū)域在在3月第二二周成交交的項(xiàng)目目均為中中高端別別墅，其其中2套套為千萬萬級(jí)別墅墅，占區(qū)區(qū)域總成成交的66.67%。。22五月預(yù)計(jì)計(jì)開盤別別墅北京別墅墅市場(chǎng)5月計(jì)劃劃開盤項(xiàng)項(xiàng)目12個(gè)，與與4月開開盤個(gè)數(shù)數(shù)相比增增加2個(gè)個(gè)。但與與去年同同期開盤盤21個(gè)個(gè)項(xiàng)目預(yù)預(yù)期的相相比，下下跌42.9%。在新新政的影影響下，，開盤量量的不足足也勢(shì)必必會(huì)對(duì)未未來幾個(gè)個(gè)月北京京別墅的的成交量量有一定定的影響響。5月月開盤項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)為23000元/平平方米，，環(huán)比持持續(xù)下降降，降幅幅為14.18%。在在開盤的的12個(gè)個(gè)項(xiàng)目中中，遠(yuǎn)洋洋·傲北北（巴摩摩梭羅））、遠(yuǎn)洋洋·天著著、恒盛盛·小鎮(zhèn)鎮(zhèn)藝墅、、中建··紅杉溪溪谷為純純新項(xiàng)目目，其他他均為老老項(xiàng)目后后期。新新開盤供供應(yīng)集中中在6個(gè)個(gè)區(qū)域，，分別為為通州、、順義、、昌平、、大興、、密云和和亦莊。。其中通通州、順順義和大大興各有有3個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目開盤盤，共占占比75%23目前北京京別墅市市場(chǎng)在售售項(xiàng)目85個(gè)，待售售項(xiàng)目32個(gè)。5月打折優(yōu)優(yōu)惠的別別墅共53個(gè)，占整整體項(xiàng)目目的45%，較上月月的46個(gè)項(xiàng)目環(huán)環(huán)比增長(zhǎng)長(zhǎng)15%。其中，，昌平區(qū)區(qū)有10個(gè)項(xiàng)目打打折排在在打折區(qū)區(qū)域榜的的前列，，保利壟壟上的送送精裝優(yōu)優(yōu)惠、恒恒盛·小鎮(zhèn)藝墅墅辦理搜搜房白金金卡可享享受5萬抵30萬的優(yōu)惠惠等特殊殊優(yōu)惠在在5月份繼續(xù)續(xù)保持，，珠江·紫宸山全全款95折更是可可以享受受最高500萬元的優(yōu)優(yōu)惠24在售別墅墅項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)惠情況況25三、項(xiàng)目目客戶來來源分析析26本項(xiàng)目的的客戶來來源地緣客戶（潛在客戶）

新國展、汽車基地、空港工業(yè)區(qū)的建設(shè)以及首都機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建將使本項(xiàng)目所在區(qū)域出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)人群的聚集通勤的便利性和良好的環(huán)境將使這些產(chǎn)業(yè)人群可能成為本項(xiàng)目的客戶來源非地緣客戶

傳統(tǒng)的別墅客戶來源中關(guān)村科技園區(qū)的輻射人群主要是來自于東北部城區(qū)（使館區(qū)、CBD）的財(cái)富階層及準(zhǔn)財(cái)富階層客戶27北京總規(guī)規(guī)修編對(duì)對(duì)昌平發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)劃兩軸、兩兩帶、多多中心北京“兩軸兩帶帶多中心心”的規(guī)劃修修編，明明確了東東部發(fā)展展帶是疏疏導(dǎo)新北北京產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的方向。。昌平則則是該軸軸紅帶的的重要節(jié)節(jié)點(diǎn)之一一；昌平新城城“昌平新新城”區(qū)區(qū)別于過過去，““新城””將擁有有自主產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與相相關(guān)配套套，吸納納城市新新的產(chǎn)業(yè)業(yè)和人口口，未來來昌平新新城規(guī)劃劃人口為為50萬，其中中70%以上就地地就業(yè)。?！侗睒O城市市空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略》完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”，建設(shè)“多中心”，形成“兩軸、兩兩帶、多多中心”的城市空空間新格格局。完善“兩軸”，保障首首都職能能和文化化職能的的發(fā)揮；；強(qiáng)化“東部發(fā)展展帶”，疏導(dǎo)新新北京產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展方向；；整合合“西部部生生態(tài)態(tài)帶帶”，創(chuàng)創(chuàng)建建宜宜居居城城市市的的生生態(tài)態(tài)屏屏障障；；構(gòu)筑筑以以城城市市中中心心與與副副中中心心相相結(jié)結(jié)合合，，市市區(qū)區(qū)與與多多個(gè)個(gè)新新城城相相聯(lián)聯(lián)系系的的新新的的城城市市形形態(tài)態(tài)；；28四、、項(xiàng)項(xiàng)目目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析：：區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)部部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)29亞北北板板塊塊以自自然然資資源源條條件件取取勝勝。。北北京京的的上上風(fēng)風(fēng)上上水水地地區(qū)區(qū)，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)別別墅墅多多為為景景觀觀型型別別墅墅，，不不僅僅具具有有良良好好的的外外部部景景觀觀條條件件，，而而且且往往往往注注重重打打造造良良好好的的社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部自自然然環(huán)環(huán)境境購買買本本板板塊塊的的客客戶戶主主要要以以自自住住為為目目的的，，投投資資現(xiàn)現(xiàn)象象較較少少板塊塊整整體體產(chǎn)產(chǎn)品品素素質(zhì)質(zhì)較較高高，，老老項(xiàng)項(xiàng)目目持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展，，新新項(xiàng)項(xiàng)目目精精彩彩不不斷斷主要要的的客客戶戶來來源源為為亞亞運(yùn)運(yùn)村村，，隨隨著著納納帕帕溪溪谷谷、、溫溫哥哥華華森森林林等等別別墅墅升升級(jí)級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品品的的出出現(xiàn)現(xiàn)，，開開始始吸吸引引來來自自于于東東部部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的客客戶戶。。板塊塊關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞亞運(yùn)運(yùn)村村京昌昌路路湯立立路路溫榆榆河河30亞北北板板塊塊代代表表項(xiàng)項(xiàng)目目--溫哥哥華華森森林林位置昌平北七家鎮(zhèn)東沙各莊項(xiàng)目概況占地面積71.1萬（一期23萬平米）建筑面積31萬（一期10萬，現(xiàn)推2.8萬萬），地上22萬總套數(shù)770（一期300）容積率0.38建筑風(fēng)格都鐸、草原、維多利亞等風(fēng)格的組合景觀中央森林園景主力戶型面積區(qū)間：350-600平米（300-600），地上面積220-400平米，按地上面積計(jì)總價(jià),主推250-300戶型銷售價(jià)格11000元/平方米，（送地下室、花園），合計(jì)地上與地下面積后為8000元/平方米。備注一期戶型面積偏小，58套剩余10套；二期面積放大，158套售出30套，銷售狀況不甚理想；31亞北北板板塊塊代代表表項(xiàng)項(xiàng)目目--橘郡郡/水印印長(zhǎng)長(zhǎng)灘灘位置亞運(yùn)村立水橋以北16公里項(xiàng)目概況占地面積20公頃容積率橘郡0.47/水印長(zhǎng)灘I-II期0.33/水印長(zhǎng)灘Ⅲ期0.21總套數(shù)240套建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格景觀中央湖景主力戶型橘郡180-230平方米，水印長(zhǎng)灘246-500平方米；平均單價(jià)橘郡10000元/平米，簡(jiǎn)裝修；水印長(zhǎng)灘灘三期目前達(dá)到17000元/平米，毛坯；銷售狀況橘郡售完，水印長(zhǎng)灘目前剩至7-8套未售。項(xiàng)目評(píng)價(jià)以亞運(yùn)村為中心形成的居住梯度圈層是橘郡成功的客觀條件，而嶄新的產(chǎn)品形象、出眾的產(chǎn)品素質(zhì)以及恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷手段應(yīng)用是橘郡成功的主動(dòng)因素。32亞北北板板塊塊代代表表項(xiàng)項(xiàng)目目--湯House位置

昌平小湯山鎮(zhèn)大柳樹環(huán)島西項(xiàng)目概況占地面積19萬平方米建筑面積15萬平方米容積率0.8總套數(shù)約990套，一期368套建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式賣點(diǎn)溫泉入戶主力戶型146-268平方米聯(lián)排別墅，主力戶型190平方米；平均單價(jià)

總價(jià)區(qū)間80-200萬元/套（無地下室）銷售狀況2004.04內(nèi)部認(rèn)購，2004.06月公開發(fā)售，一期368套目前銷售約30%。33亞北板塊代表表項(xiàng)目--納帕溪谷位置昌平溫榆河上游九華山莊對(duì)面項(xiàng)目概況占地面積80公頃建筑面積25萬平米容積率0.33總套數(shù)576棟獨(dú)棟別墅（一期）建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格景觀8000平方米人工湖主力戶型190-260㎡(地上)的小戶型217套；

325-343㎡(地上)的大戶型145套，400-475㎡71套；小戶型與大戶型套數(shù)比為2:3，總建筑面積比例約為1:1。平均單價(jià)開盤價(jià)鉻10000元/平方米，目前升至11000元/平方米銷售狀況2003.11月推出300套別墅，小戶型80%的銷售率，大戶型（460平方米尚余一套），保持平均30套/月的熱銷態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目評(píng)價(jià)有效的控制了面積和總價(jià)的小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品是該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)年銷售速度超4萬平米的主力軍，從中也可見北京市的準(zhǔn)財(cái)富/上層中產(chǎn)這一新的細(xì)分市場(chǎng)有著巨大的購買潛力。34整體評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置聚集集，但無正面面競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目規(guī)模偏小小，容積率在在0.3-0.4之間，以獨(dú)棟棟別墅社區(qū)為為主；缺乏完善的生生活配套設(shè)施施，會(huì)所功能能單一；在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格格平臺(tái)低，難難以突破9000元/平方米；地段產(chǎn)品檔次次低、無鮮明明的形象，拉拉低區(qū)域價(jià)值值；區(qū)域別墅市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展較慢，，龍?jiān)穭e墅后后，無知名品品牌項(xiàng)目承接接區(qū)域形象。。35五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析：與與其他高檔別別墅板塊的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)36高檔別墅板塊塊分布天竺亞北昌平西山天竺傳統(tǒng)高檔涉外別墅區(qū)輻射東部地區(qū)高起的價(jià)格平臺(tái)亞北昌平依托亞運(yùn)村的中東部輻射區(qū)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴聚集區(qū)，成熟的生活配套；西山貴地貴人貴宅；人文價(jià)值與景觀價(jià)值的結(jié)合，西部權(quán)貴階層的首選；高檔別墅的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，是市域域范圍內(nèi)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；根據(jù)各自不同同的基礎(chǔ)發(fā)展展條件，高檔檔別墅市場(chǎng)形形成了板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，且各具具鮮明特點(diǎn)。。項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，，往往表現(xiàn)為為板塊間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。37高檔別墅板塊塊特征對(duì)比板塊天竺昌平/亞北西山知名/認(rèn)知度★★★★★☆★★★自然景觀資源★☆★★★★★生活/交通成熟度★★★★★★★板塊氣質(zhì)國際、洋氣溫馨、家居官氣、貴氣人氣走勢(shì)↓↑↑輻射區(qū)域東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)(CBD)使館區(qū)亞運(yùn)村中關(guān)村西城中關(guān)村主力客戶外籍客戶傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴官、官商中關(guān)村新貴產(chǎn)品特征類型高檔獨(dú)棟經(jīng)濟(jì)型家居別墅山地景觀別墅用途投資/租賃自用自用價(jià)格平臺(tái)15000元/平米10000元/平米16000元/平米品質(zhì)品質(zhì)平平，注重公共空間產(chǎn)品整體素質(zhì)高依賴西山傳統(tǒng)、獨(dú)特的區(qū)域價(jià)值38不同別墅板塊塊的主要客戶戶來源對(duì)北京中軸線線以北區(qū)域居居住圈層現(xiàn)狀狀進(jìn)行勾畫，，如右圖所示示。香江/天竺、昌平/亞北、西山根據(jù)其其不同同的位位置和和特色色分別別承接接來自自市區(qū)區(qū)內(nèi)不不同地地區(qū)的的客戶戶。根據(jù)相相互位位置及及主力力客戶戶來源源，本本項(xiàng)目目所在在區(qū)域域與西西山板板塊不不存在在可比比性，，主要的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)來自自于昌昌平/亞北板板塊以以及香香江/天竺板板塊昌平亞運(yùn)村村西部西山中關(guān)村村使館區(qū)區(qū)CBD香江天竺亞北萬柳馬坡39馬坡板板塊板塊關(guān)關(guān)鍵字字京順路路潮白河河高爾夫夫俱樂樂部賽馬場(chǎng)場(chǎng)自然資資源和高爾夫夫資源源是區(qū)域域最突突出的的兩大大優(yōu)勢(shì)勢(shì)；主打““商務(wù)務(wù)休閑閑度假假”形形象的的第二二居所所項(xiàng)目目居多多，市市場(chǎng)存存在明明顯的的租賃現(xiàn)象，，租用用主要要為私私人休休閑、、度假假商務(wù)務(wù)會(huì)議議；奧運(yùn)賽賽馬場(chǎng)場(chǎng)和水水上中中心項(xiàng)項(xiàng)目的的建設(shè)設(shè)，為為板塊塊形象象原動(dòng)動(dòng)力，，帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域域后續(xù)續(xù)發(fā)展展；價(jià)格平平臺(tái)最最低，板塊塊內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目普普遍表表現(xiàn)不不佳，，缺乏乏叫好好又叫叫做的的新的的標(biāo)志志性項(xiàng)項(xiàng)目，，市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注度逐逐漸走走低。。5341267編號(hào)項(xiàng)目名稱1楓橋別墅2龍?jiān)穭e墅3陽光花園4恒豐花園5金寶花園6北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅7華中園-新內(nèi)閣40楓橋別別墅占地面積168360平方米建筑形式獨(dú)棟別墅總建筑面積100224平方米面積區(qū)間404-770平方米(含地下)綜合容積率0.33平方米銷售單價(jià)9300元/平方米總套數(shù)188套總價(jià)范圍350-750萬元/套入市較較早，，是馬馬坡目目前的的代表表性項(xiàng)項(xiàng)目。。項(xiàng)目自自身運(yùn)運(yùn)作的的問題題影響響了銷銷售進(jìn)進(jìn)度，，造成成目前前銷售售不佳佳的狀狀況。。項(xiàng)目銷銷售情情況差差強(qiáng)人人意，，目前前正在在內(nèi)部部認(rèn)購購的項(xiàng)項(xiàng)目二二期，，值得得關(guān)注注。41金寶花花園占地面積約47萬平方米建筑形式獨(dú)棟別墅總建筑面積約16萬平方米面積區(qū)間297-438平方米(含地下)綜合容積率0.32平方米銷售單價(jià)8300元/平方米已建套數(shù)141套總價(jià)范圍230-350萬元/套開發(fā)周周期長(zhǎng)長(zhǎng)，第第一、、二期期141套住宅宅用時(shí)時(shí)6年；項(xiàng)目看看好馬馬坡未未來前前景，，加之之別墅墅宏觀觀政策策的利利好消消息，，發(fā)展展商有有意延延長(zhǎng)第第三期期的入入市時(shí)時(shí)間；；42龍?jiān)穭e別墅占地面積約25萬平方米建筑形式獨(dú)棟別墅總建筑面積87014平方米面積區(qū)間338-880平方米(含地下)綜合容積率0.34平方米銷售單價(jià)10000-13000元/平方米總套數(shù)231套總價(jià)范圍350-1150萬元/套馬坡板板塊最最早的的別墅墅項(xiàng)目目；作為涉涉外住住宅區(qū)區(qū)，龍龍?jiān)穭e別墅吸吸引了了大量量的外外籍人人士，，占目目前住住家的的60%；項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境極極佳，，居住住氛圍圍濃厚厚；租賃市市場(chǎng)活活躍；；43其他項(xiàng)項(xiàng)目陽光花園別墅總建筑面積110760㎡容積率0.34面積區(qū)間249-378㎡建造套數(shù)54套平均單價(jià)7300元/㎡總價(jià)范圍190-300萬元恒豐花園總建筑面積22322㎡容積率0.38面積區(qū)間244-438㎡建造套數(shù)70套平均單價(jià)8000*元/㎡總價(jià)范圍200-360萬元北京鄉(xiāng)村高爾夫別墅總建筑面積約20000㎡容積率0.5*面積區(qū)間344-396㎡建造套數(shù)55套平均單價(jià)$1000元/㎡總價(jià)范圍$35-45萬元華中園新內(nèi)閣總建筑面積約56000㎡容積率0.5*面積區(qū)間208-365㎡建造套數(shù)94套平均單價(jià)--總價(jià)范圍200-656萬元44天竺板板塊板塊關(guān)關(guān)鍵詞詞機(jī)場(chǎng)使館區(qū)區(qū)京順路路對(duì)使館和和機(jī)場(chǎng)場(chǎng)依托托而成成為最最早起起步、、相對(duì)對(duì)成熟熟、市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度度最高高的高高檔別別墅板板塊，，自然景景觀資資源相相對(duì)缺缺乏；；洋氣十十足，，源于于大量量的外外籍居居住者者，涉涉外租租賃市市場(chǎng)活活躍。。傳統(tǒng)高高檔板板塊形形象是是區(qū)域域內(nèi)早早期眾眾多項(xiàng)項(xiàng)目取取得成成功的的主要要支撐撐因素素。區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的項(xiàng)項(xiàng)目大大多為為“香港制制造”，新入入市的的產(chǎn)品品也都都是品品質(zhì)一一般，，無論論是建建筑設(shè)設(shè)計(jì)、、社區(qū)區(qū)內(nèi)自自然環(huán)環(huán)境和和人文文環(huán)境境的營(yíng)營(yíng)造與與其他他板塊塊項(xiàng)目目相比比都有有一定定差距距。早期別別墅項(xiàng)項(xiàng)目均均為高高檔項(xiàng)項(xiàng)目，，勻質(zhì)質(zhì)性較較好。。盡兩兩年來來入市市的產(chǎn)產(chǎn)品有有兩極極分化化的趨趨勢(shì)，，高檔檔獨(dú)棟棟別墅墅社區(qū)區(qū)和townhouse及其他他類別別墅產(chǎn)產(chǎn)品均均有供供應(yīng)。。早期別別墅買買家和和租賃賃客均均以外外籍人人士居居多，，近年年來隨隨著北北京別別墅市市場(chǎng)總總體的的客戶戶變化化，本本板塊塊的別別墅客客戶也也出現(xiàn)現(xiàn)了本本土化化的趨趨勢(shì)，，且自自住現(xiàn)現(xiàn)象有有所增增加。。45天竺板板塊代代表項(xiàng)項(xiàng)目--萊蒙湖湖別墅墅位置

順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村南項(xiàng)目概況占地面積16.7萬平方米建筑面積10萬平方米容積率0.59總套數(shù)110棟獨(dú)棟別墅，109套聯(lián)排公寓建筑風(fēng)格美式湖景別墅會(huì)所配套5000平方米景觀中央人工湖景主力戶型

獨(dú)棟325-433平米，聯(lián)排217-317平米，主力230平米銷售價(jià)格獨(dú)棟別墅：2000-2100美元/平米，贈(zèng)送地下室和精裝修聯(lián)排別墅：14000元/平米銷售狀況

獨(dú)棟、聯(lián)排基本售磬46天竺板板塊代代表項(xiàng)項(xiàng)目--大湖山山莊位置朝陽區(qū)和平路8號(hào)項(xiàng)目概況占地面積24萬平方米建筑面積6萬平方米總套數(shù)153（獨(dú)立別墅）容積率0.25層高3.4米景觀綠地公園、一萬平米的T型水面主力戶型面積范圍：300-600/500㎡（地上），20余種戶型銷售價(jià)格16000～21000元/平米（贈(zèng)送地下室）銷售狀況2003年底開始內(nèi)部認(rèn)購，目前銷售率在80%以上，面積在300-400的小戶型銷售狀況比較好。備注花園面積500-1000平米；地下室面積100-200平米，層高3米47天竺板板塊代代表項(xiàng)項(xiàng)目--麗高王王府位置北京首都機(jī)場(chǎng)路溫榆河畔花園三街項(xiàng)目概況占地面積16.9萬平方米建筑面積12.74萬平方米容積率0.75總套數(shù)132套別墅/7棟四層聯(lián)排洋房/8棟8-9層高級(jí)公寓建筑風(fēng)格南歐古典設(shè)計(jì)風(fēng)格會(huì)所西班牙南部阿林堡宮建筑風(fēng)格景觀前臨3300米自然綠化長(zhǎng)廊開盤時(shí)間2002.3.1主力戶型544平米/445平米/465平米/323平米銷售價(jià)格均價(jià)$2400/平米，送車庫和花園，精裝修，贈(zèng)地下室銷售情況剩余32余套備注全部現(xiàn)房。客戶：外國駐華使節(jié)，國際跨國公司管理人員，演藝名人等48天竺板板塊代代表項(xiàng)項(xiàng)目--長(zhǎng)島瀾瀾橋位置北京朝陽區(qū)機(jī)場(chǎng)高速公路北皋出口項(xiàng)目概況占地面積20萬平米，建設(shè)用地16萬平方米建筑面積11.5萬平方米容積率0.575總套數(shù)共301套，以雙拼為主。雙拼224套，獨(dú)棟23套，四聯(lián)排52套，景觀3萬多平米原生水域主力戶型雙拼290-300㎡（地上），224套，套數(shù)比例75%；獨(dú)棟510-540㎡（地上），23套；四聯(lián)別墅210㎡（地上），52套銷售價(jià)格獨(dú)棟1000萬左右，雙拼400萬左右，四拼230萬左右。銷售情況一期已售完，二期于2004年4月開盤，首先推出的10套獨(dú)棟，一個(gè)月內(nèi)銷售90%。49天竺板板塊代代表項(xiàng)項(xiàng)目--優(yōu)山美美地位置順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)榆楊路4號(hào)項(xiàng)目概況占地面積70萬平方米建筑面積46萬平方米容積率0.59總套數(shù)600余套，分A\B\C三區(qū)，其中A區(qū)230套；一期81套，二期62套；建筑風(fēng)格北美風(fēng)情獨(dú)棟別墅會(huì)所歐洲王宮式豪華會(huì)所，建筑面積超12000平米主力戶型一期295-380平方米（地上）地下室100-200平方米二期300-600平米（地上），以500-600平方米（地上）為主。銷售價(jià)格$2200/㎡（包含250美金/平米的精裝修）銷售狀況一期03.07月開盤，目前銷售率80%，實(shí)現(xiàn)535－785萬的總價(jià)。二期04.06月內(nèi)部認(rèn)購，04.07正式銷售，目前300-400間的小戶型已售出10余套，大戶型銷售狀況不明朗。50位置北京首都機(jī)場(chǎng)溫榆河畔天竺林蔭路項(xiàng)目概況占地面積15公頃建筑面積9萬平米總套數(shù)286套，其中32套雙拼，其他為多聯(lián)或四層公寓。建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約。容積率0.46景觀三個(gè)主題花園，75000平米流水園林主力戶型面積區(qū)間：260-360㎡，送私家花園、露臺(tái)、私家會(huì)所、車位銷售價(jià)格（精裝修）疊拼12000元/㎡，聯(lián)排12000-13000元/㎡，雙拼13800元/㎡銷售情況銷售情況不佳，一共售出20-30套，目前正在由世邦魏理仕代理出租。天竺板板塊代代表項(xiàng)項(xiàng)目--美林香香檳小小鎮(zhèn)51天竺板板塊代代表項(xiàng)項(xiàng)目--水木蘭蘭亭位置順義天竺路13號(hào)地，空港工業(yè)區(qū)南項(xiàng)目概況占地面積5.4萬平方米建筑面積5.6萬平方米容積率0.9總套數(shù)共225套，一期疊拼別墅16棟建筑風(fēng)格疊拼會(huì)所配套17000平方米主力戶型168-245平方米銷售價(jià)格6800元/平方米銷售狀況2003年底開盤，截至2004.03月已售出60-70套。52亞北板板塊代代表項(xiàng)項(xiàng)目--順馳林林溪位置

昌平百善鎮(zhèn)（北六環(huán)南）項(xiàng)目概況占地面積52萬平方米建筑面積19.8萬平方米容積率0.46總套數(shù)508，一期230套，二期278套。建筑風(fēng)格美式風(fēng)格景觀內(nèi)部人工溪流主力戶型

雙拼別墅250-350平方米，獨(dú)棟別墅400-500平方米平均單價(jià)雙拼：8300元/平方米獨(dú)棟：11000元/平方米聯(lián)排：7800元元/平方米銷售狀況

一期230套于2004年，目前銷售約達(dá)到50%53典型別別墅銷銷售狀狀況分分析小戶型型別墅墅的銷銷售速速度快快，支支撐眾眾多項(xiàng)項(xiàng)目快快速消消化；；同一項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)，資資源佳佳的大大戶型型銷售售速度度快；；實(shí)用的的特色色產(chǎn)品品銷售售速度度快；；54碧水莊莊園（三期期）銷銷售分分析最佳臨臨湖位位置的的41套別墅墅售完完；位置較較差，，但總總價(jià)較較低的的小面面積單單位1000平方米500平方米700平方米300平方米55碧水莊莊園（三期期）銷銷售分分析銷售狀狀況呈呈兩極極化態(tài)態(tài)勢(shì)：：超大大戶型型景觀觀別墅墅與小小戶型型別墅墅為快快速消消化戶戶型；；超大大戶戶型型享享有有臨臨湖湖最最佳佳的的自自然然資資源源與與景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，平平均均4套/月；；小戶戶型型別別墅墅位位置置略略差差，，社社區(qū)區(qū)的的超超大大規(guī)規(guī)模模與與生生活活配配套套支支撐撐該該戶戶型型銷銷售售率率超超過過60%；56區(qū)域域價(jià)價(jià)值值對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目推推盤盤順順序序的的影影響響大戶戶型型→小小戶戶型型小戶戶型型→大大戶戶型型萊蒙蒙湖湖別別墅墅前前期期重重點(diǎn)點(diǎn)推推出出的的獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅，，依依托托了了天天竺竺良良好好的的區(qū)區(qū)域域形形象象和和認(rèn)認(rèn)知知度度，，以以及及早早已已形形成成的的高高起起的的價(jià)價(jià)格格平平臺(tái)臺(tái)；；獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅的的入入市市塑塑造造了了項(xiàng)項(xiàng)目目高高端端形形象象，，也也為為萊萊蒙蒙湖湖后后期期聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅的的銷銷售售奠奠定定形形象象及及價(jià)價(jià)格格基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。橘郡郡推推出出之之時(shí)時(shí)，，亞亞北北地地區(qū)區(qū)在在北北京京別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)缺缺乏乏知知名名度度和和市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知，，區(qū)區(qū)域域不不具具任任何何資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。橘橘郡郡依依靠靠新新穎穎的的產(chǎn)產(chǎn)品品打打開開市市場(chǎng)場(chǎng)，，靠靠高高性性價(jià)價(jià)比比的的小小戶戶型型別別墅墅樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目和和區(qū)區(qū)域域形形象象，，建建立立區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)格格平平臺(tái)臺(tái)。。后后期期水水印印長(zhǎng)長(zhǎng)灘灘則則憑憑借借已已有有的的產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，擴(kuò)擴(kuò)大大產(chǎn)產(chǎn)品品面面。。57競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)方方向向的的判判定定1：馬馬坡坡Vs亞北北馬坡亞北馬坡傳統(tǒng)別墅方向，發(fā)展歷程長(zhǎng)，具備一定認(rèn)知基礎(chǔ)；自然環(huán)境較好，特色運(yùn)動(dòng)休閑配套良好的區(qū)域規(guī)劃，奧運(yùn)會(huì)帶動(dòng)，區(qū)域活力旺盛目前在售別墅項(xiàng)目較少，且普遍表現(xiàn)不佳，無良好的居住形象，市場(chǎng)關(guān)注度較低亞北亞北板塊的產(chǎn)品極具特色，創(chuàng)新的小戶型產(chǎn)品開拓了新的別墅客戶層面；作為新興的高檔別墅板塊，目前受市場(chǎng)關(guān)注度極高。新興板塊，新項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)關(guān)注度高；產(chǎn)品新穎且品質(zhì)高，且性價(jià)比較高，滿足別墅大眾化需求；區(qū)域整體自然環(huán)境相對(duì)較好馬坡具備更佳的自然資源、配套基礎(chǔ)，奧運(yùn)會(huì)和區(qū)域規(guī)劃又為這里帶來了后續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，同亞北相比，差在產(chǎn)品素質(zhì)與市場(chǎng)關(guān)注度。板塊的市場(chǎng)關(guān)注度的提高可以通過打造高素質(zhì)、在市場(chǎng)上叫好又叫座的產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)從通通勤勤的的距距離離和和時(shí)時(shí)間間上上看看，，發(fā)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭強(qiáng)強(qiáng)勁勁的的亞亞北北別別墅墅群群將將是是馬馬坡坡板板塊塊的的主主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手；；亞北北板板塊塊依依靠靠新新產(chǎn)產(chǎn)品品、、高高質(zhì)質(zhì)素素進(jìn)進(jìn)入入高高端端別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展模模式式是是馬馬坡坡的的發(fā)發(fā)展展方方向向。。58項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策策略略判判定定天竺竺方方向向天竺竺板板塊塊的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)依依然然強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，在在京京順順路路方方向向上上對(duì)對(duì)馬馬坡坡形形成成客客戶戶攔攔截截。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目若若采采用用同同樣樣的的產(chǎn)產(chǎn)品品策策略略，，將將無無法法與與之之競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。但目目前前天天竺竺已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入產(chǎn)產(chǎn)品品兩兩極極化化發(fā)發(fā)展展階階段段，，出出現(xiàn)現(xiàn)市市場(chǎng)場(chǎng)空空檔檔。。亞北北方方向向馬坡坡具具備備更更佳佳的的資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和更更好好的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展前前景景，，目目前前差差在在產(chǎn)產(chǎn)品品素素質(zhì)質(zhì)與與市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注度度，，但但市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注度度的的提提高高可可以以通通過過打打造造在在市市域域市市場(chǎng)場(chǎng)上上叫叫好好又又叫叫座座的的項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。項(xiàng)目目周周邊邊區(qū)域域周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目大大多多為為規(guī)規(guī)模模較較小小，，入入市市時(shí)時(shí)間間較較久久遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的老老項(xiàng)項(xiàng)目目，，且且多多口口碑碑一一般般。。別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)又又是是板板塊塊的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，對(duì)對(duì)于于本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在的的這這樣樣目目前前受受關(guān)關(guān)注注度度不不高高，，形形象象一一般般的的板板塊塊而而言言，，板板塊塊內(nèi)內(nèi)部部的的項(xiàng)項(xiàng)目目間間更更多多的的是是共共贏贏而而非非競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系系。。因此此本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)主主要要來來自自于于區(qū)區(qū)域域外外部部。。本項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策策略略1：亞亞奧奧板板塊塊產(chǎn)產(chǎn)品品空空白白點(diǎn)點(diǎn)，，避避開開與與其其正正面面交交鋒鋒；；2：通通過過打打造造素素質(zhì)質(zhì)較較高高、、在在市市場(chǎng)場(chǎng)上上叫叫好好又又叫叫座座的的產(chǎn)產(chǎn)品品實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目成成功功59六、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位1、借借力力影影視視基基地地的的宣宣傳傳理理念念602、打打造造1+1>2的贏贏利利模模式式3、建建造造有有特特色色的的新新居居住住理理念念根椐椐對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目地地理理位位置置與與產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征的的理理解解我我們們可可以以試試想想引引入入一一些些文文化化娛娛樂樂方方面面與與建建筑筑體體相相融融合合的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，此此類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的幾幾大大優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：61橫店店影影視視城城下下轄轄12個(gè)影影視視拍拍攝攝基基地地，，總總計(jì)計(jì)用用地地4963畝，，建建筑筑面面積積495995平方方米米，，是是目目前前全全國國乃乃至至亞亞洲洲最最大大的的影影視視城城。。最最大大規(guī)規(guī)模模的的旅旅游游景景點(diǎn)點(diǎn)橫橫店店影影視視城城下下轄轄的的秦秦王王宮宮、、清清明明上上河河圖圖、、明明清清宮宮苑苑影影視視旅旅游游基基地地氣氣勢(shì)勢(shì)宏宏偉偉，，此此3個(gè)基基地地的的建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模均均居居全全國國同同類類拍拍攝攝基基地地(景點(diǎn)點(diǎn))第一一。。宏大大的的基基地地規(guī)規(guī)模模，，豐豐富富的的拍拍攝攝場(chǎng)場(chǎng)景景吸吸引引了了海海內(nèi)內(nèi)外外影影視視導(dǎo)導(dǎo)演演們們紛紛紛紛率率劇劇組組前前來來橫橫店店取取景景拍拍戲戲。。同同時(shí)時(shí)，，為為影影視視拍拍攝攝提提供供各各類類配配套套服服務(wù)務(wù)的的行行業(yè)業(yè)也也應(yīng)應(yīng)運(yùn)運(yùn)而而生生，，既既能能提提供供專專業(yè)業(yè)制制景景、、設(shè)設(shè)備備車車輛輛租租賃賃、、道道具具服服裝裝化化裝裝等等方方面面的的服服務(wù)務(wù)，，又又有有龐龐大大的的群群眾眾演演員員隊(duì)隊(duì)伍伍。。橫橫店店演演員員工工會(huì)會(huì)擁擁有有二二千千余余名名來來自自全全國國各各地地被被稱稱為為“橫漂一族族"的特約演演員。影視產(chǎn)業(yè)業(yè)的崛起起，也推推動(dòng)了橫橫店休閑閑旅游業(yè)業(yè)的發(fā)展展。橫店店影視城城已成為為國家AAAAA級(jí)旅游區(qū)區(qū)。方圓圓10平方公里里的橫店店，擁有有十余家家星級(jí)賓賓館8000余個(gè)床位位，無論論是高檔檔酒店，，還是基基地賓館館，游樂樂園、夜夜總會(huì)、、桑拿中中心、演演藝中心心、健身身中心、、等設(shè)施施配套齊齊全。游游客將在在此體驗(yàn)驗(yàn)影視，，享受樂樂趣。在在橫店，，街市繁繁華，書書店、網(wǎng)網(wǎng)吧、酒酒吧、茶茶館比比比皆是，，小吃、、飯館南南北風(fēng)味味俱全，，夜生活活五光十十色。橫店影視視城62橫店的品品牌價(jià)值值影視和旅旅游都是是文化行行業(yè)，從從事這一一行業(yè)是是幸事，，修煉個(gè)個(gè)人素養(yǎng)養(yǎng)，提高高自身技技能，同同時(shí)給別別人營(yíng)造造舒適和和快樂。。提倡對(duì)企企業(yè)忠誠誠，對(duì)工工作敬業(yè)業(yè)，對(duì)同同事誠懇懇，對(duì)客客人守信信，勤勵(lì)勵(lì)負(fù)責(zé)，，講究以以義為主主的職業(yè)業(yè)道德;同時(shí)，企企業(yè)給員員工的忠忠誠工作作以合理理的利益益回報(bào)，，體現(xiàn)個(gè)個(gè)人的創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值值，最終終實(shí)現(xiàn)企企業(yè)與個(gè)個(gè)人、企企業(yè)與合合作者、、企業(yè)與與顧客的的和諧共共贏。品牌價(jià)值值觀：修修己安人人、義利利并重、、和諧共共贏職業(yè)精神神：嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)勤奮、、忠誠感感恩、不不斷創(chuàng)新新、追求求完美。。品牌個(gè)性性：產(chǎn)品品(有形產(chǎn)品品)層面：是是中國的的、影視視的、高高科技的的、原創(chuàng)創(chuàng)的、充充滿魅力力的、輕輕松愉悅悅的。服務(wù)層面面：是親親和的、、專業(yè)的的、充滿滿激情的的。傳播層面面：是適適宜大眾眾的、夢(mèng)夢(mèng)幻的、、互動(dòng)的的、充滿滿驚喜的的、快樂樂的。品牌聯(lián)想想：中國國的、影影視的、、互動(dòng)的的、夢(mèng)幻幻的、驚驚喜的、、快樂的的、親和和的品牌標(biāo)志語：：橫店影視城城——中國好萊塢!橫店影視城——夢(mèng)想成真!橫店影視城——經(jīng)典鏡頭原產(chǎn)產(chǎn)地!橫店影視城是是國內(nèi)影視外外景拍攝基地地中唯一一家家5A級(jí)景區(qū)。63從影視城理念念到旅游地產(chǎn)產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型型打造一個(gè)有特特色文化產(chǎn)業(yè)業(yè)旅游生態(tài)基基地產(chǎn)品特性64產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戰(zhàn)略略產(chǎn)品特征緊湊或、拼別別墅為主，以以獨(dú)棟別墅為為輔；獨(dú)棟別墅：以以300平方米以內(nèi)為為主，在適當(dāng)當(dāng)位置可布置置少量450-480平方米左右的的大戶型；緊湊或雙拼別別墅：地上建建筑面積在180-220平方米；差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略產(chǎn)品形式領(lǐng)先先優(yōu)質(zhì)資源占優(yōu)優(yōu)產(chǎn)品特色鮮明明65項(xiàng)目市場(chǎng)定位位社區(qū)別墅景觀化是是別墅規(guī)模化化發(fā)展的必然然，塑造鮮明明的社區(qū)形象象；山勢(shì)坡地景觀觀別墅社區(qū)山地景觀別墅墅別墅市場(chǎng)的產(chǎn)產(chǎn)品概念不斷斷更新，從建建筑上出位的的可能性不大大；目前北京別墅墅市場(chǎng)上的坡坡地景觀別墅墅稀缺；別的的項(xiàng)目造坡地地，我們依山山勢(shì)利用坡地地結(jié)合區(qū)現(xiàn)有資資源以及本項(xiàng)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)行現(xiàn)狀，，確定“山地地景觀”為本本項(xiàng)目未來最最大的賣點(diǎn)。。66項(xiàng)目定位形象定位客戶定位昌平別墅中新新領(lǐng)軍北京北、東部部城區(qū)準(zhǔn)財(cái)富富階層（主力力客戶）奧北居住區(qū)板板塊高收入階階層（潛潛在客戶）67比較一：昌平平在售別墅項(xiàng)項(xiàng)目面積區(qū)間間產(chǎn)品覆蓋面廣廣，無形中擴(kuò)擴(kuò)大了項(xiàng)目自自身的競(jìng)爭(zhēng)面面；產(chǎn)品主要面積積區(qū)間與楓橋橋別墅相似，，楓橋別墅銷銷售速度值得得關(guān)注。380-880㎡68比較二：昌平平在售別墅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間間360-960萬元/套69產(chǎn)品配比：項(xiàng)項(xiàng)目戶型配比比名稱分類單元平均建筑面積比例地上約占面積單套價(jià)款（估算）A180㎡-280㎡50%㎡萬元/套B300㎡35%㎡萬元/套C300-㎡400㎡15%

㎡

萬元/套產(chǎn)品配比探討討前提：主打昌平地區(qū)區(qū)市場(chǎng)空白產(chǎn)產(chǎn)品；70產(chǎn)品組合策略略1.提高局部容積積率（打造多多類型產(chǎn)品））緊湊型別墅、、雙拼別墅，，提高局部容容積率，為獨(dú)獨(dú)棟別墅提供供空間；2.控制總價(jià)控制地上建筑筑面積以控制制單套總價(jià)，，提高性價(jià)比比的主要做法法；3.打造產(chǎn)品特色色挖掘小戶型獨(dú)獨(dú)棟別墅的產(chǎn)產(chǎn)品特色，將將其融入產(chǎn)品品設(shè)計(jì)。71產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分分析結(jié)論本項(xiàng)目的產(chǎn)品品定位具備競(jìng)爭(zhēng)力與亞北、天竺竺板塊在售項(xiàng)項(xiàng)目相比，同同樣的面積：：300㎡以下的別墅型型產(chǎn)品為此區(qū)區(qū)域板塊的稀稀缺性資源300㎡獨(dú)棟產(chǎn)品與天天竺板塊的項(xiàng)項(xiàng)目相比具有有總價(jià)和建筑筑形式的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，與亞北板板塊的項(xiàng)目相相比總價(jià)和建建筑形式相當(dāng)當(dāng)，但具有資資源優(yōu)勢(shì)；超過400㎡的大戶型產(chǎn)品品則具備總價(jià)價(jià)和資源的雙雙重優(yōu)勢(shì)。72七、項(xiàng)目物業(yè)業(yè)發(fā)展建議73關(guān)于布局的可可實(shí)現(xiàn)性單體面積在300平方米左右的的獨(dú)棟別墅社社區(qū)；另有多多種面積產(chǎn)品品圍繞棟間距可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)前后間距≥17米左右間距≥05米74規(guī)劃布局（規(guī)規(guī)化設(shè)想）坡地地塊依勢(shì)而建建，地勢(shì)自南南向北方向逐逐漸升高，形形成南北圍合合的布局。另另采光和觀景景均不受影響響，人工水系線性水系貫穿穿地塊內(nèi)部，，水系由地塊塊高點(diǎn)發(fā)源，，呈“S”形狀，并可在在偏西南、東東北側(cè)形成集集中水面。75規(guī)劃布局B類獨(dú)棟別墅項(xiàng)目主力戶型型，分布于地地塊內(nèi)部，靠靠近地塊西側(cè)側(cè)邊界，擁有有內(nèi)部環(huán)境且且與西側(cè)代征征綠地景觀相相結(jié)合。A類緊湊別墅布置于地塊外外圍。包括地塊西部部臨近順安路路一側(cè)和地塊塊南北兩側(cè)外外圍。C類大獨(dú)棟別墅布置于地塊兩兩端位置，緊緊鄰中央湖區(qū)區(qū)，享有最佳佳的自然資源源；同時(shí)地塊塊西北側(cè)坡頂頂?shù)貛б部刹疾贾萌舾纱螵?dú)獨(dú)棟別墅，俯俯視社區(qū)全景景，享有社區(qū)區(qū)最佳的坡地地視野和景觀觀資源。CCBAABA76規(guī)劃布局主入口入口地塊南側(cè)靠近近主干道，主主入口設(shè)于地地塊南側(cè)路邊邊位置，為車車行設(shè)主入口口；與代征綠綠地和展示區(qū)區(qū)的位置結(jié)合合考慮。展示區(qū)展示區(qū)布置在在地塊東南側(cè)側(cè)水系帝，緊緊鄰次入口，，可以兼顧三三類產(chǎn)品，同同時(shí)也可以展展示項(xiàng)目?jī)?nèi)外外資源最佳的的位置。展示區(qū)接待區(qū)77建筑風(fēng)格探討討西式傳統(tǒng)北京市場(chǎng)上的的別墅以西式式傳統(tǒng)建筑風(fēng)風(fēng)格為主，市市場(chǎng)接受度比比較高，價(jià)值值感被廣泛認(rèn)認(rèn)同；大多數(shù)風(fēng)格流流派在市場(chǎng)上上都已比較成成熟；產(chǎn)品創(chuàng)新的空空間不大，但但可以從細(xì)部部進(jìn)行雕琢美國中部風(fēng)格-橘郡都鐸-水印長(zhǎng)灘美國東部風(fēng)格-萊蒙湖西班牙風(fēng)格-納帕溪谷78建筑風(fēng)格探討討西式傳統(tǒng)目前北京市場(chǎng)場(chǎng)比較少見的的兩種風(fēng)格：：法式風(fēng)格德式風(fēng)格79建筑風(fēng)格探討討西式現(xiàn)代西式現(xiàn)代的建建筑風(fēng)格多具具有簡(jiǎn)潔、通通透的特征，，與自然山水水的融合度也也比較高；與中國人傳統(tǒng)統(tǒng)的價(jià)值觀相相悖，因此往往往很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)很高的價(jià)格格。翡翠城慧谷根園亞瀾灣80建筑風(fēng)格探討討中式風(fēng)格粉墻黛瓦、飛飛檐翹角，長(zhǎng)長(zhǎng)廊逶迤，涼涼亭翼然，如如同中國山水水畫般飄逸靈靈秀的江南民民居建筑風(fēng)格格是對(duì)中國文文人的理想建建筑表達(dá)存在障礙：市市場(chǎng)接受程度度待檢驗(yàn)；對(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要要求比較高81建筑風(fēng)格建議議選擇的原則風(fēng)格取向風(fēng)格列舉從西式傳統(tǒng)風(fēng)風(fēng)格中選擇，，市場(chǎng)接受度度高；區(qū)別區(qū)域在售售別墅項(xiàng)目，，重新建立區(qū)區(qū)域形象價(jià)值值；可嘗試多種形形體的組合，，以豐富價(jià)值值感。變化的體量組組合，細(xì)膩而而且豐富的立立面細(xì)節(jié)；部分采用質(zhì)感感強(qiáng)烈的石材材和磚材，提提升建筑價(jià)值值感；建筑外觀色彩彩鮮艷、明快快，符合目標(biāo)標(biāo)客戶審美取取向西班牙風(fēng)格美國東海岸風(fēng)風(fēng)格82西班牙風(fēng)格西班牙式樣的的住宅比較適適合于陽光地地帶，建筑樣樣式樸實(shí)無華華。屋頂?shù)钠露群芎芷骄?。多?shù)數(shù)住宅采用兩兩坡屋頂與四四坡屋頂?shù)慕M組合。83西班牙風(fēng)格紅瓦屋頂為西西班牙住宅的的重要特征，，現(xiàn)在以輕質(zhì)質(zhì)組合材料代代替?zhèn)鹘y(tǒng)的重重瓦。有半圓圓筒形及S形兩種瓦。84西班牙風(fēng)格傳統(tǒng)的西班牙牙住宅均為一一層。如今新新建的則多為為兩層或多層層。這些住宅宅的共同特征征之一是立面面不對(duì)稱。抹灰墻面，一一般為白色，，也有用暗黃黃色或玫瑰色色。拱及拱門門也常見于西西班牙式住宅宅，亦常用連連拱墻圍成室室外的小院。。裝飾性的煙煙囪與傳統(tǒng)的的英國住宅很很形似，有時(shí)時(shí)在煙囪上甚甚至用磚瓦砌砌一小屋頂以以增強(qiáng)其效果果。85由于氣候的原原因，美國東東海岸的別墅墅建筑多為角角度較大的坡坡屋頂。東海岸風(fēng)格體體量組合大多多比較復(fù)雜。。從外立面的的材質(zhì)和顏色色上看，基座座多采用顏色色較深的石材材，墻面為白白色、米色、、灰色或其他他顏色的木掛掛板，屋頂多多為青灰色。。這種風(fēng)格的建建筑容易設(shè)計(jì)計(jì)出如大陽臺(tái)臺(tái)、出挑的露露臺(tái)等結(jié)構(gòu)，，窗戶的尺度度也可大可小小，因此比較較容易與坡地地地形、水景景相結(jié)合。美國東海岸風(fēng)風(fēng)格86300平米左右的獨(dú)獨(dú)棟別墅戶型型設(shè)計(jì)原則充分、合理、、奢侈、有節(jié)節(jié)制的張揚(yáng)；；緊湊的平面布布局和豐富的的空間劃分；空間序列完整整，通過有限限空間的合理理整合，突出出別墅的功能優(yōu)勢(shì)；平均空間尺度度比豪宅別墅墅明顯偏小，，以合理的尺度保持家居的親親切感和被包包圍的安全感感；可以彰顯別墅墅特質(zhì)的重點(diǎn)點(diǎn)空間應(yīng)當(dāng)局部放大，例如起居室室、主臥室；；注意不同空間間之間的視覺覺聯(lián)絡(luò)，通過過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空空間層次感；；87戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)地上面積區(qū)間間300-320平方米；宅基地面積500-550平方米，其中中集中花園面面積≥200平方米；地上二層，大面積設(shè)計(jì)室室內(nèi)車庫，雙雙車位；四間臥室，包包括一個(gè)雙主主臥區(qū)、二間間次臥室；起居室面寬5.1米以上；一層主要空能能空間包括起起居室、餐廳廳、家庭室、、中西廚、工工人房臥室；；二層主要功功能空間為主主、次臥室；；。88戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)首層門廳（避免從從起居室直接接入戶的情況況，同時(shí)門廳廳可以作為公公共空間和家家庭空間兩條條動(dòng)線的起點(diǎn)點(diǎn)），門廳的的設(shè)計(jì)可以與與樓梯相結(jié)合合，但要避免免入戶以后迎迎頭撞上樓梯梯的情況。起居室的面積積在25-30平米之間，與與餐廳結(jié)合布布置，能夠形形成較大的空空間感覺。起起居室的面寬寬應(yīng)在5.1米以上。家庭室可以與與西廚、早餐餐室結(jié)合布置置，從朝向上上建議與集中中的私家庭院院相結(jié)合。應(yīng)分別設(shè)計(jì)中中西廚，其中中西廚可以與與早餐室結(jié)合合布置。在一樓應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)一間臥室，，供年老或腿腿腳不方便的的家庭成員以以及客人使用用。臥室應(yīng)盡盡量朝南，同同時(shí)應(yīng)該有獨(dú)獨(dú)立的衛(wèi)生間間。一樓還應(yīng)該設(shè)設(shè)計(jì)公共衛(wèi)生生間一處，可可以不包括洗洗浴空間。300平米以上的別別墅應(yīng)盡量設(shè)設(shè)計(jì)雙車庫，，為節(jié)省面寬寬，可采用一一前一后的雙雙車庫設(shè)計(jì)，，后面的車庫庫可根據(jù)業(yè)主主的要求改造造成其他功能能的房間。起居室（可能能的話包括門門廳）應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)吹拔，以彰彰顯別墅的氣氣派和身份感感。89戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)二層3個(gè)臥室為宜，，其中至少應(yīng)應(yīng)有2個(gè)臥室朝南。。主臥區(qū)的大小在40到50平方米左右，，盡量寬敞、、闊綽并有良良好的景觀，，其中主臥區(qū)區(qū)應(yīng)設(shè)計(jì)獨(dú)立立的衛(wèi)生間以以及進(jìn)入式衣衣帽間。次臥室的面積在15-20平方米左右，，盡量保證每每間臥室都有有獨(dú)立的衛(wèi)生生間。在剩余的公共共空間可結(jié)合合吹拔設(shè)置小小家庭室，一一方面可以避避免二層出現(xiàn)現(xiàn)一條過道向向一道道門打打開的情況，，另一方面可可以做到樓上上樓下空間有有交流。90案例A首二層空間序列完整整，且正式禮禮儀區(qū)與非正正式家庭起居居區(qū)之間有良良好的區(qū)分，，動(dòng)線組織明明確；一層設(shè)計(jì)了帶帶有獨(dú)立衛(wèi)生生間的朝南臥臥室，充分體體現(xiàn)了人性化化的設(shè)計(jì)理念念；91雙拼、緊湊別別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)地上面積區(qū)間間200-280平方米，；地上二層，；；單車位，半露露天或室內(nèi)車車位；三間臥室，包包括一個(gè)主臥臥區(qū)、兩間次次臥室；起居室面寬不不超過5.1米；一層主要空能能空間包括起起居室、餐廳廳、中西廚、、臥室；二層層主要功能空空間為主次臥臥室92案例B亞瀾灣的聯(lián)聯(lián)院別墅93案例B亞瀾灣的聯(lián)聯(lián)院別墅94連院別墅形形式說明地上二層院墻地上一層山墻內(nèi)庭院95案例C-聯(lián)院獨(dú)棟戶戶型首二層戶型建筑面積地下層面積102㎡一層平面面積106㎡二層平面面積89㎡地上面積合計(jì)196㎡總建筑面積298㎡96案例D–雙拼別墅順馳林溪雙室內(nèi)觀景景庭院；起居室寬敞敞明亮；主臥室直抵抵南向大露露臺(tái)，視野野開場(chǎng)；二層露臺(tái)方方正寬闊，，實(shí)用性強(qiáng)強(qiáng)；南向餐廳，，中西廚房房可分拆或或組合；97景觀設(shè)計(jì)建建議：山坡坡地的營(yíng)造造與利用山坡地型別別墅的稀缺缺性平地成本技術(shù)可行性性98景觀設(shè)計(jì)建建議：山坡坡地的營(yíng)造造平緩錯(cuò)落的的坡地地形形比平地別別墅更容易易營(yíng)造立體體綠化、立立體園林，，居