XXXX年重慶新銳國際項(xiàng)目營銷推廣提案

新銳國際項(xiàng)目營銷推廣提案銘斯特地產(chǎn)2010年04月謹(jǐn)呈：重慶市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

打造中國房地產(chǎn)復(fù)合營銷領(lǐng)跑者本報(bào)告通過對(duì)項(xiàng)目自身的深入思考與分析，從項(xiàng)目營銷整體戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過對(duì)周邊市場環(huán)境深入的市場調(diào)研分析并結(jié)合近期房地產(chǎn)市場的追蹤，對(duì)項(xiàng)目提出營銷策劃工作總體思路，并在此思路指導(dǎo)下作出營銷階段劃分及階段工作總體戰(zhàn)略部署。由于未來市場具有多變性，項(xiàng)目實(shí)際操作過程中仍將根據(jù)實(shí)際情況對(duì)營銷思路進(jìn)行一定調(diào)整，相應(yīng)戰(zhàn)術(shù)也將隨之進(jìn)行調(diào)整。本報(bào)告?zhèn)戎赜陧?xiàng)目整體營銷工作戰(zhàn)略思路，各階段項(xiàng)目推廣與銷售細(xì)節(jié)執(zhí)行案將在執(zhí)行過程中進(jìn)一步深入細(xì)化。前言

按照新銳國際項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，借助項(xiàng)目周邊優(yōu)越的資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的馬到成功需要的內(nèi)外條件還有哪些？我們應(yīng)該怎樣借助已有的資源優(yōu)勢(shì)將項(xiàng)目包裝得更加完美無缺？并且盡可能小的遇到市場阻力，與周邊項(xiàng)目形成差異化競爭優(yōu)勢(shì)，樹立本項(xiàng)目高品質(zhì)、高性價(jià)比項(xiàng)目的形象，來獲得消費(fèi)者的首肯和認(rèn)可？銘斯特經(jīng)過綜合評(píng)估，同時(shí)根據(jù)以往操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為：“在自身?xiàng)l件充分具備的情況下，合理有效的推廣方式和包裝手段加上銘斯特獨(dú)特的營銷模式及高效的案場執(zhí)行力，將是本項(xiàng)目成功開發(fā)必須的關(guān)鍵問題?！盢O.1項(xiàng)目情況：新銳國際（暫定推廣名）位于北部新區(qū)人和立交橋旁，項(xiàng)目北面毗鄰太湖西路路與潤都世紀(jì)、東原中央美地項(xiàng)目隔路相望，南臨泰山大道，東靠重慶著名高檔別墅區(qū)“比利華豪園”，西面正對(duì)北回歸線項(xiàng)目。本項(xiàng)目總用地面積11313.2平方米，總建筑面積62164.7平方米，其中住宅建筑面積18560.54平方米，辦公樓建筑面積27784.56平方米，商業(yè)建筑面積4117.6平方米，地下車庫11259平方米。由1棟30層住宅樓和1棟26層辦公樓組成，住宅戶型為套內(nèi)45.24平米純躍層設(shè)計(jì)。我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生......我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生......項(xiàng)目地比華利豪園潤都世紀(jì)中央美地北回歸線項(xiàng)目環(huán)境NO.2項(xiàng)目周邊配套：

1、交通：城市公交暢通迅達(dá)，119路、125路、125B路、126路、133路、149路、208路、601路、602A路、606路、607路、821路等數(shù)十條公交線路瞬時(shí)通達(dá)主城各區(qū)；輕軌3號(hào)線(在建)、軌道交通環(huán)線(規(guī)劃中)、軌道交通5號(hào)線(規(guī)劃中)咫尺連接本項(xiàng)目；10分鐘直抵江北核心觀音橋商圈，與繁華觸手可及。距龍頭寺汽車站、火車站僅3分鐘車程，距江北國際機(jī)場約20分鐘車程。2、商業(yè)生活配套：遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨、新世界百貨、新世紀(jì)百貨等百貨商場以及項(xiàng)目配備的商業(yè)配套豐富了人們的購物需求

。3、教育：人民小學(xué)幼兒園（規(guī)劃中）、耀華MI嬰幼兒園；新牌坊小學(xué)、人和小學(xué)、人民小學(xué)；渝高中學(xué)、金科巴蜀中學(xué)、觀音橋?qū)嶒?yàn)中學(xué)等

4、醫(yī)療、衛(wèi)生：高新園人民醫(yī)院、北城醫(yī)院、人和醫(yī)院等。我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生......關(guān)于住宅樓運(yùn)作的思考……………..………優(yōu)勢(shì)分析（Strength）S1項(xiàng)目位于北部新區(qū)核心發(fā)展區(qū)，地理優(yōu)勢(shì)明顯，具較強(qiáng)市場競爭力；S2小戶型躍層設(shè)計(jì)，總價(jià)得到控制，易于炒作吸引目標(biāo)客戶；S3項(xiàng)目交通便捷、通達(dá)度高，添加項(xiàng)目競爭力；S4項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施齊全，凸顯項(xiàng)目市場競爭性；S5教育配套齊全，學(xué)校知名度較高，具較強(qiáng)市場競爭性；S6項(xiàng)目規(guī)模較小，易于操作，短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)快速回落資金，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。項(xiàng)目SOWT分析如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？......項(xiàng)目SOWT分分析如何客觀觀認(rèn)識(shí)我我們的項(xiàng)項(xiàng)目？......…………………………………………………………..…………………………………………………劣勢(shì)分析析（Weakness）W1市市場客觀觀存在的的價(jià)格抗抗性的劣劣勢(shì)；W2項(xiàng)項(xiàng)目自身身景觀及及配套設(shè)設(shè)施相對(duì)對(duì)較少；；W3項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模較小，，不利于于樹立規(guī)規(guī)?；?、、品牌化化開發(fā)形形象。W4項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊商業(yè)環(huán)環(huán)境不夠夠濃厚，，使得本本項(xiàng)目商商業(yè)部分分操作有有一定難難度。…………………………………………………………..…………………………………………………機(jī)會(huì)點(diǎn)分分析（Opportunity）O1城市中心心區(qū)可開開發(fā)地塊塊的逐步步減少和和新地王王的不斷斷出現(xiàn)，，直接促促進(jìn)重慶慶市地價(jià)價(jià)和房價(jià)價(jià)的上漲漲，對(duì)于于本項(xiàng)目目的價(jià)格格走高，，會(huì)起到到積極作作用；O2目前項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域可售售項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品很少少，而小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目歷來來為區(qū)域域熱銷產(chǎn)產(chǎn)品，本本項(xiàng)目的的開發(fā)正正好滿足足了市場場需求；O3隨隨著重慶慶交通的的進(jìn)一步步完善，，城鄉(xiāng)一一體化進(jìn)進(jìn)程的加加快，釋釋放出大大量的消消費(fèi)需求求。O4符符合青年年消費(fèi)者者需求的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)和銘銘斯特地地產(chǎn)獨(dú)特特的“復(fù)復(fù)合營銷銷模式””使項(xiàng)目目有機(jī)會(huì)會(huì)獲得較較高的回回報(bào)；項(xiàng)目SOWT分分析如何客觀觀認(rèn)識(shí)我我們的項(xiàng)項(xiàng)目？......…………………………………………………………..…………………………………………………威脅點(diǎn)分分析（Threat））T1政政府針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏宏觀政策策調(diào)控變變動(dòng)性威威脅；T2新新建競品品項(xiàng)目與與已有競競爭項(xiàng)目目分流客客戶威脅脅；T3其其他區(qū)域域同質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目分流流客戶的的威脅；；項(xiàng)目SOWT分分析如何客觀觀認(rèn)識(shí)我我們的項(xiàng)項(xiàng)目？......我們的競競爭對(duì)手手是誰，，他們的的打法如如何？......………………………………………………………………………………………………………通過對(duì)周邊項(xiàng)項(xiàng)目的調(diào)研，，我們發(fā)現(xiàn)小小區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)已基本無與與本項(xiàng)目存在在直接競爭的的小戶型項(xiàng)目目。而能與本本項(xiàng)目住宅存存在競爭的是是大區(qū)域范圍圍內(nèi)的同類型型項(xiàng)目。故本本章對(duì)周邊競競爭項(xiàng)目不做做大的分析。。本項(xiàng)目住宅作作為針對(duì)城市市新貴群體——青年階層量量身定制的戶戶型，只要制制定出合理的的項(xiàng)目定位、、價(jià)格定位。。最大化的挖挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)、規(guī)避不利利因素外，同同時(shí)配合銘斯斯特地產(chǎn)獨(dú)特特的“行銷+坐銷”的營營銷方式，即即可以以非常常小的廣告投投入獲得非常常大的項(xiàng)目利利潤。我們項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......目標(biāo)客群（最大范圍））：21～30周周歲上班一族多從事AD、、IT、媒體體、營銷、金金融證券、投投資服務(wù)、信信息類等大多多數(shù)人來自于于重慶三北區(qū)區(qū)域（江北、、渝北、北部部新區(qū)）。專科以上學(xué)歷歷，其中以高高學(xué)歷人群為為主，特別是是女性人群。。她們思想比較開放放、活躍、崇崇尚自由，對(duì)對(duì)新事物接受受較快。他們們有自己的工工作，思想，，生活方式。。我們項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......目標(biāo)客群描述◎時(shí)尚———因?yàn)槟贻p，，不可避免的的因素；◎渴望自由由——因?yàn)槌磐砹目炭贪迮c年輕的的心的沖突；；◎不穩(wěn)———從事行業(yè)大大多為服務(wù)業(yè)業(yè)，人員流動(dòng)動(dòng)頻繁；◎歸屬———離開家鄉(xiāng)，，漂在城市，，渴望尋求一一種歸屬感；；◎感性———學(xué)歷較高，，容易被一些些莫名其妙地地東西打動(dòng)；；◎感情———幾年重慶生生活，對(duì)這座座城市有著無無法丟棄的情情感。我們項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......目標(biāo)客群深步分析1）、對(duì)于生生活的渴望披星戴月也許許有些夸張，，但是日升即即進(jìn)辦公室，，出屋時(shí)如果果可以看到太太陽的尾巴就就已可以慶幸幸了。很多人在感嘆嘆：這年頭只只有生存，沒沒有生活！2）、對(duì)于成成功的渴望如饑似渴，當(dāng)當(dāng)然，在這個(gè)個(gè)物質(zhì)時(shí)代，，成功就意味味著金錢、地地位、美女、、名車、豪宅宅，可以不用用低頭，可以以一擲千金。。3）、對(duì)于自自由的渴望租房，漂泊，，房東的窺視視，鄰居的吵吵鬧，讓自由由的心煩躁不不安。擁有自自己的私人居居所，自然可可以隨心所欲欲的享受生活活。4）、對(duì)于時(shí)時(shí)尚的熱衷對(duì)個(gè)性化、新新鮮事物熱衷衷，容易受周周邊事物影響響，容易沖動(dòng)動(dòng)性購買行為為。我們項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......目標(biāo)客戶家庭特征征1、家庭人口口結(jié)構(gòu)：單身貴族、甜甜蜜的二人世世界、丁克家家庭；2、支付能力力：購房支付能力力有限；3、購房目的的：棲身居所、獨(dú)獨(dú)立空間、工工作場所；4、對(duì)戶型的的要求：空間多變、有有鮮明的個(gè)性性和創(chuàng)新，空空間功能靈活活多變；我們項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......目標(biāo)市場接受受關(guān)鍵詞總價(jià)——成為決定定性因素，無無論對(duì)于投資資還是自住者者；地段——消費(fèi)者非非常注重工作作、生活便利利，所以交通通狀況也是購購房決策的重重要影響因素素；投資——隨著重慶慶的快速發(fā)展展，特別是北北部新區(qū)、兩兩江新區(qū)、保保稅港區(qū)的確確立，區(qū)域小小戶型已經(jīng)成成為投資的重重要產(chǎn)品，購購買人群中，，投資客戶比比例又出現(xiàn)上上升趨勢(shì)；性價(jià)比——物業(yè)管理要求求周到，社區(qū)區(qū)配套注重交交流性，對(duì)綠綠化環(huán)境等要要求相對(duì)較低低，性價(jià)比高，，周邊生活配配套齊全。居住——戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)的好壞壞會(huì)直接影響響到消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行購房決策策。消費(fèi)者希希望空間布局局合理，生活活方便，適合合人體功能學(xué)學(xué)原理，居住住舒適又不浪浪費(fèi)。我們項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......通過對(duì)周邊區(qū)區(qū)域小戶型客客戶來源的分分析，結(jié)合本本項(xiàng)目自身?xiàng)l條件，我司認(rèn)為，本本項(xiàng)目住宅的的目標(biāo)客戶來來源主要由以以下幾方面構(gòu)構(gòu)成：1、主要來源源項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶主要來自自：※江北、渝北北、北部新區(qū)區(qū)等區(qū)域內(nèi)首首次置業(yè)自住住或作為婚房房的青年階層層；※江北、渝北北、北部新區(qū)區(qū)，看好項(xiàng)目目區(qū)域發(fā)展的的投資性客戶戶；2、補(bǔ)充來源源項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶有可能來來自：※外地來渝工工作并打算定定居項(xiàng)目區(qū)域域的外來中高高收入人員；；※重慶其他區(qū)區(qū)看重區(qū)域發(fā)發(fā)展前景的投投資性客戶；；我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......NO.1運(yùn)營戰(zhàn)略綜合考慮到項(xiàng)項(xiàng)目特質(zhì)（規(guī)規(guī)模較?。?，，本著降低運(yùn)運(yùn)營成本和實(shí)實(shí)現(xiàn)合理利潤潤的原則，我我司認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目的營銷推推廣工作應(yīng)在在傳統(tǒng)方式上上進(jìn)行創(chuàng)新。。在此，銘斯特特地產(chǎn)建議：：本項(xiàng)目可采用用銘斯特獨(dú)有有的“行銷+坐銷銷”的銷售模式，，“主動(dòng)出擊””進(jìn)行項(xiàng)目宣傳傳和一對(duì)一的的客戶推介，，將項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群進(jìn)行行深度挖掘。。同時(shí)，以最最低的宣傳推推廣成本，精精選最佳項(xiàng)目目宣傳推廣方方式，集中優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行行項(xiàng)目宣傳。。通過銘斯特特強(qiáng)有力的銷銷售執(zhí)行力，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最最佳的投資利利潤。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......NO.2關(guān)于案名的思思考案名是一種觀觀念總結(jié)、精精神體現(xiàn)、形形象凝華老子《道德經(jīng)經(jīng)》的開篇就就有一句話，，叫“道可道，非非常道；名可名，非常名名”，可見“名””的分量，非非同一般。本項(xiàng)目地處新新牌坊傳統(tǒng)富富人區(qū)內(nèi)，戶戶型設(shè)計(jì)為小小戶型。而原原先的案名“富港港天地”過于于普通，不能能凸顯項(xiàng)目的的產(chǎn)品特征，，又無法說明項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，不不利于本項(xiàng)目目在市場上的的推廣。因此此，本公司建議在進(jìn)行行項(xiàng)目推廣時(shí)時(shí)用一個(gè)全新新的推廣名。。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......我們的案名◎要與眾不同◎要凸顯個(gè)性◎要擁有內(nèi)涵◎要拋卻繁瑣◎要有回味感我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......案名建議主選案名（整整體）：新銳國際案名釋義：新銳：寓意產(chǎn)品最新新潮、最時(shí)尚尚格調(diào)的特質(zhì)質(zhì)，可滿足消消費(fèi)階層的消費(fèi)喜好。同時(shí)也寓意意本項(xiàng)目是專專門為“新銳銳階層”量身身打造的高品質(zhì)項(xiàng)目。?！靶落J國際””充分表達(dá)出項(xiàng)項(xiàng)目國際化、、精品化建筑筑特質(zhì)，具有強(qiáng)烈的時(shí)代特特征，可牢牢牢抓住目標(biāo)消消費(fèi)者的目光光。其他備選案名名：菁英時(shí)代MOMA·城我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......住宅樓案名：：GOGO鈦度度案名釋義：GOGO：80后時(shí)尚新新一代的代名名詞，即時(shí)尚尚又充滿著活活力。使項(xiàng)目住宅一推推上市場即可可引起目標(biāo)消消費(fèi)群體的共共鳴，為項(xiàng)目目住宅的宣傳推廣奠定定良好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。鈦度：通“態(tài)度”，，寓意青年人人對(duì)生活空間間、對(duì)獨(dú)立、、自我的一種生活態(tài)度度。同時(shí)，鈦鈦為一種銀灰灰色的稀有金金屬，給人很很酷，很炫的感覺，很很貼近青年人人的性格喜好好。其他備選案名名：美好時(shí)光麥樂匯我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......NO.3項(xiàng)目定位市場定位//////重慶北·新青青年時(shí)尚躍動(dòng)動(dòng)生活館重慶北：第一時(shí)間指出本項(xiàng)目位位于重慶北部部新區(qū)核心地地段；新青年時(shí)尚躍躍動(dòng)生活館：：指項(xiàng)目是一個(gè)個(gè)匯聚時(shí)尚、、獨(dú)立、個(gè)性性青年群體的聚集地地，展示個(gè)性性生活主張是是生活在這里里的青年人的的基本標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，突突顯出項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品特征～“躍層，立體體生活空間戶戶型”。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......形象定位//////買平方住立方方，給你有層層次的享受空空間！可以作為項(xiàng)目目的推廣語，，給市場一個(gè)個(gè)明確的印象象：“買平方住立方，給給你有層次的的享受空間””，一語直接接詮釋了住在在“GOGO鈦鈦度”里你可可獲得的空間間享受，你可可以按照發(fā)揮揮自己的想象打扮自己己的愛窩、不不必受到平面面空間的約束束，讓生活立立體起來。你可以以自由安排工工作時(shí)間、輕輕松應(yīng)對(duì)各種種消費(fèi)賬單。。生活在“GOGO鈦度””里就預(yù)示著著時(shí)尚、獨(dú)立立、個(gè)性與輕輕松將陪伴左右。。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......客群定位//////懂得享受生活活的新銳階層層新銳階層：他們大多比較較年輕，沒有有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，但他他們注重自我我享受，繁華華的都市讓他他們渴望擁有有一個(gè)屬于自自己的自由獨(dú)獨(dú)立的生活空空間。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......階段廣告宣傳傳語：※“鋼骨柔情情、精彩人生生”※“買平方住住立方，實(shí)用用率140％％”※“價(jià)格往低低處想空空間往高處處想”※“坐在樓梯梯的拐角享享受一個(gè)人的的咖啡時(shí)光”※“45平米米躍動(dòng)小家*我倆的的甜蜜空間”※“上下間??動(dòng)靜分區(qū)??躍動(dòng)生活真真精彩”※“多彩城市市還原GOGO生活”※“我的個(gè)性性鈦度，我的的GOGO生生活”我們?nèi)绾芜\(yùn)籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......NO.4價(jià)格定位策略略根據(jù)對(duì)重慶房房地產(chǎn)市場的的調(diào)研及對(duì)本本項(xiàng)目的SWOT分析，，本項(xiàng)目在定價(jià)上宜宜采取比較定定價(jià)法，在樣樣本處理上，，同本項(xiàng)目在在區(qū)域與產(chǎn)品最接近的的是潤都世紀(jì)紀(jì)。通過項(xiàng)目目對(duì)比分析，，本項(xiàng)目相對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)明顯，由于潤潤都世紀(jì)已已售罄，因因而其銷售售價(jià)格參考考價(jià)值不大大，因而具具體價(jià)格還應(yīng)應(yīng)以當(dāng)前市市場小戶型型即時(shí)銷售售價(jià)格為參參考。由于于本項(xiàng)目開開盤距離現(xiàn)在在還有一段段時(shí)間，市市場會(huì)有較較多變數(shù)，，實(shí)際價(jià)格格執(zhí)行方案案有待對(duì)市場場進(jìn)行進(jìn)一一步追蹤、、分析后再再作確定。。我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？......NO.5營銷推廣建建議推售策略：：根據(jù)對(duì)周邊邊項(xiàng)目產(chǎn)品品分析，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目目實(shí)際情況況（本項(xiàng)目目只有266套住宅），，銘斯特建建議本項(xiàng)目目采取統(tǒng)一一推售的策策略：我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？......推廣總原則則：只選對(duì)的，不選貴的。集中火力，，重點(diǎn)打擊擊，做足幾點(diǎn)，，以點(diǎn)帶面面。我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？......推廣渠道：：A、常規(guī)推推廣渠道：：報(bào)紙媒體體+手機(jī)媒媒體+戶外外媒體+網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體;B、精確制制導(dǎo)推廣渠渠道：針對(duì)項(xiàng)目所所在區(qū)域目目標(biāo)客群進(jìn)進(jìn)行宣傳單單派發(fā)；針對(duì)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域在售項(xiàng)項(xiàng)目同質(zhì)看看房客戶宣宣傳單派發(fā)發(fā)；針對(duì)觀音橋橋商圈、步步行街、寫寫字樓潛在在目標(biāo)客戶戶宣傳單派派發(fā)；C、深度挖挖掘直銷渠渠道：針對(duì)成交客客戶資料進(jìn)進(jìn)行研析，，利用直銷銷形式帶動(dòng)動(dòng)“聯(lián)動(dòng)置置業(yè)”活動(dòng)動(dòng)開展；D、情景營營銷、體驗(yàn)驗(yàn)營銷、親親情營銷PR活動(dòng)渠渠道：利用認(rèn)購、、開盤等主主題活動(dòng)開開展來增進(jìn)進(jìn)客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目生活價(jià)價(jià)值認(rèn)知利用良好人人際傳播，，促進(jìn)聯(lián)動(dòng)動(dòng)置業(yè)活動(dòng)動(dòng)開展。報(bào)紙廣告網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告短信廣告銷售人員與與客戶“一一對(duì)一”的的顧問式直直銷模式建立項(xiàng)目VI系統(tǒng)路邊指示牌牌銷售現(xiàn)場導(dǎo)導(dǎo)視GOGO鈦鈦度·八月八日閃耀登場GOGO鈦鈦度·67889888外墻宣傳條條幅樣板房展示示接待中心展展示房交會(huì)展示示我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？......營銷節(jié)奏安安排第四階段:熱銷期第三階段:開盤第二階段:VIP認(rèn)購期第一階段:蓄勢(shì)期第五階段:沖刺期第一階段：：蓄勢(shì)期（2010年5月底底--7月月初）第二階段：：VIP認(rèn)認(rèn)購期（2010年7月初初--開盤盤前）第三階段：：開盤（2010年8月8日周日））第四階段：：熱銷期（開盤后--2010年8月月底）第五階段：：沖刺期（2010年8月底底--9月月中）僅為計(jì)劃性性建議,還還需按項(xiàng)目目運(yùn)營實(shí)際情況實(shí)實(shí)時(shí)調(diào)整節(jié)節(jié)奏.我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？......各階段營銷銷工作安排排第一階段：：蓄勢(shì)期（2010年5月下下--7月月初)實(shí)現(xiàn)推廣目目標(biāo)：以高調(diào)媒體體推廣方式式提升項(xiàng)目目形象，蓄蓄積意向購購買人群；；主要推廣渠渠道：重慶晨報(bào)+現(xiàn)場圍墻墻廣告+DM宣傳單單+步行街街宣傳+短短信廣告+搜房網(wǎng)、、大渝網(wǎng)信信息廣告+售樓處情情景包裝+看房指示示牌工程配合：：售樓處裝飾飾完畢，正正式投入使使用。銷售配合：：銷售隊(duì)伍組組建完畢，，銷售物料料齊全，對(duì)對(duì)外公布項(xiàng)項(xiàng)目信息。。我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？......第二階段：：VIP卡卡認(rèn)購期（2010年7月初初--開盤盤前)實(shí)現(xiàn)推廣目目標(biāo)：確定房源完完畢并對(duì)外外公布，通通過VIP卡認(rèn)購活活動(dòng)篩選有有效客戶，，通過購卡卡選房環(huán)節(jié)節(jié)過濾出真真實(shí)購買人人群。并通通過加大報(bào)報(bào)紙廣告、、銷售現(xiàn)場場情景營銷銷等渠道提提升項(xiàng)目的的附加價(jià)值值。主要推廣渠渠道：重慶晨報(bào)+樓體廣告告+DM宣宣傳單+步步行街宣傳傳+短信廣廣告主訴求點(diǎn)：：發(fā)布VIP卡認(rèn)購活活動(dòng)信息、、“鋼骨柔柔情，精彩彩人生--GOGO鈦度”。。PR活動(dòng)：：GOGO鈦鈦度，我的的生活主張張——VIP卡認(rèn)購活活動(dòng)銷售配合：：明確房源，，相應(yīng)價(jià)格格體系建立立，具備銷銷售條件。。我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？......第三階段：：開盤（2010年8月8日周日)實(shí)現(xiàn)推廣目目標(biāo)：利用開盤活活動(dòng)，組織織已辦卡的的客戶簽訂訂認(rèn)購合同同，積聚人人氣，烘托托現(xiàn)場氣氛氛，通過炒炒作吸引更更多目標(biāo)客客群的關(guān)注注，從而為為聯(lián)動(dòng)置業(yè)業(yè)提供發(fā)展展平臺(tái)。推廣渠道：：重慶晨報(bào)+樓體廣告告+DM宣宣傳單+步步行街宣傳傳+短信廣廣告主訴求點(diǎn)：：當(dāng)日開盤活活動(dòng)相關(guān)事事宜PR活動(dòng)：：GOGO鈦鈦度開盤活動(dòng)，，精裝樣板板區(qū)同期開開放SP活動(dòng)：：開盤特別大大禮包，送送全套裝修修方案。工程配合：：精裝樣板間間完成。銷售配合：：具備簽訂認(rèn)認(rèn)購合同的的條件，有有條不紊的的組織客戶戶簽訂認(rèn)購購合同。我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？......第四階段：：熱銷期（開盤后--2010年8月月底)實(shí)現(xiàn)推廣目目標(biāo)：借開盤熱銷銷態(tài)勢(shì)，加加大銷售力力度，形成良好的的口碑，提提升項(xiàng)目形形象。主要推廣渠渠道：DM宣傳單單步行街宣宣傳主訴求點(diǎn)：“我的個(gè)性性鈦度，我我的GOGO生活””SP活動(dòng)：：開心鄰里--客戶推推薦我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？......第五階段：：沖刺期（2010年8月底底—9月中中)實(shí)現(xiàn)推廣目目標(biāo)：延續(xù)熱銷態(tài)態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目高高品質(zhì)樓盤盤形象主要推廣渠渠道：DM宣傳單單主訴求點(diǎn)：：“GOGO鈦度，時(shí)時(shí)尚青年首首席藏品””我們?cè)诟偁帬幗侵鹬袆賱俪龅谋貍鋫錀l件有哪哪些？......1、加強(qiáng)銷銷售與策劃劃的溝通，，策劃時(shí)時(shí)時(shí)關(guān)注項(xiàng)目目銷售動(dòng)態(tài)態(tài)，有問題題第一時(shí)間間協(xié)商解決決；2、加強(qiáng)執(zhí)執(zhí)行力，在在戰(zhàn)略大方方向確定后后，開發(fā)商商充分放權(quán)權(quán)，具體戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行由由具體人負(fù)負(fù)責(zé)，按照照營銷推廣廣計(jì)劃，運(yùn)運(yùn)用“坐銷銷+直銷””主動(dòng)出擊擊的銷售方方式，第一一時(shí)間完成成銷售任務(wù)務(wù)量；3、、明明確確施施工工進(jìn)進(jìn)度度，，與與營營銷銷推推廣廣節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)配配合合，，以以此此取取信信市市場場與與目目標(biāo)標(biāo)客客群群；；4、、加加強(qiáng)強(qiáng)銷銷售售人人員員的的專專業(yè)業(yè)培培訓(xùn)訓(xùn)，，提提高高談?wù)勁信屑技记汕膳c與成成交交能能力力。。我們們的的營營銷銷推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用如如何何預(yù)預(yù)算算？？......預(yù)算營銷銷推廣費(fèi)費(fèi)用的目目標(biāo)（住住宅）根據(jù)GOGO鈦度項(xiàng)目的2010年全案案營銷推推廣方案案，特制制定如下下營銷推推廣費(fèi)用用報(bào)告，，對(duì)全案案預(yù)計(jì)所所需支出出的費(fèi)用用進(jìn)行一一個(gè)全盤盤的費(fèi)用用統(tǒng)籌計(jì)計(jì)劃，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)少投入入高實(shí)效效的最終終目標(biāo)。。1我們的營營銷推廣廣費(fèi)用如如何預(yù)算算？......2項(xiàng)目營銷銷推廣費(fèi)費(fèi)用預(yù)算算結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目具體體情況，，本著提提升企業(yè)業(yè)知名度度和完成成項(xiàng)目銷銷售的目目的，銘銘斯特地地產(chǎn)針對(duì)對(duì)GOGO鈦度度量身制制定了項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷推廣費(fèi)費(fèi)用預(yù)算算：住宅總銷銷售額：18560.54㎡×7000元/㎡=1.3億億元(預(yù)估銷銷售額)營銷推廣廣費(fèi)用建建議：1.3億元××0.6%=78萬元元單位營銷銷推廣費(fèi)費(fèi)用：78萬元元÷18560.54㎡=42元/㎡關(guān)于辦公樓運(yùn)作的思思考對(duì)項(xiàng)目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識(shí)對(duì)項(xiàng)目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識(shí)辦公樓位位于項(xiàng)目目西南面面，總樓樓層26層，單單層建筑筑面積約約1070平米米左右。。全樓設(shè)設(shè)計(jì)豪華華大廳，，設(shè)有6部高速速客運(yùn)電電梯和一一部消防防電梯，，同時(shí)每每層均設(shè)設(shè)計(jì)了男男女衛(wèi)生生間和前前室。是是專為大大中型企企業(yè)量身身定制的的高級(jí)別別專業(yè)商商務(wù)辦公公場所。。隨著北部部新區(qū)成成為中國國第三新新區(qū)，越越來越多多的中大大型企業(yè)業(yè)看好重重慶的發(fā)發(fā)展，選選擇到重重慶投資資。而商商務(wù)辦公公樓作為為企業(yè)進(jìn)進(jìn)行商務(wù)務(wù)辦公，，企業(yè)實(shí)實(shí)力展示示的一個(gè)個(gè)重要場場所，其其投資價(jià)價(jià)值也越越來越受受到投資資者的追追捧。本本項(xiàng)目樓樓層面積積的設(shè)計(jì)計(jì)能很好好滿足大大中型企企業(yè)的需需要，因因此我司司對(duì)其開開發(fā)前景景非常樂樂觀。優(yōu)勢(shì)分析析（Strength）S1區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目位于于重慶北北部新區(qū)區(qū)人和立立交旁，，距江北北區(qū)CBD與渝渝中區(qū)CBD都都非常近近，這些些大大提提升了項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)價(jià)值值；S2交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目外就就時(shí)城市市主干道道—民安安大道，，并緊鄰鄰渝宜高高速、機(jī)機(jī)場高速速入口，，到主城城各區(qū)及及周邊區(qū)區(qū)縣都十十分便捷捷；S3建建筑規(guī)劃劃優(yōu)勢(shì)：：項(xiàng)目整體體規(guī)劃科科學(xué)、合合理、先先進(jìn)、現(xiàn)現(xiàn)代，豪豪華入戶戶大廳、、玻璃幕幕墻、專專屬通道道，營造造出尊貴貴辦公環(huán)環(huán)境；S4大大環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)：“兩江新新區(qū)”的的建立和和大重慶慶城市規(guī)規(guī)劃的發(fā)發(fā)展，將將極大的的促進(jìn)重重慶房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，由由此必將將帶來強(qiáng)強(qiáng)大的消消費(fèi)熱潮潮。項(xiàng)目SOWT分分析對(duì)項(xiàng)目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識(shí)劣勢(shì)分析析（Weakness）W1區(qū)域同類類競爭市市場的強(qiáng)強(qiáng)力促銷銷：項(xiàng)目上市市后，其其它周邊邊的競爭爭項(xiàng)目必必定會(huì)采采取相對(duì)對(duì)的應(yīng)對(duì)對(duì)措施，，來分解解顧客，，截流人人群，以以達(dá)到爭爭取客戶戶資源，，促進(jìn)自自己項(xiàng)目目銷售的的目的，，這對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售是一一個(gè)不利利消息；；所以在在實(shí)際操操作過程程中，應(yīng)應(yīng)考慮到到此因素素，做出出合理調(diào)調(diào)控，掌掌握好廣廣告及促促銷手段段的節(jié)奏奏和強(qiáng)度度，以達(dá)達(dá)到對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售的推廣廣促進(jìn)；；W2區(qū)域異類類競爭項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶分流流項(xiàng)目大區(qū)區(qū)域內(nèi)具具有較好好的地理理優(yōu)勢(shì)的的商業(yè)或或商住一一體項(xiàng)目目，均有有很大的的搶奪客客戶資源源的實(shí)力力，對(duì)投投資性客客戶資源源形成搶搶奪和分分流，這這是項(xiàng)目目銷售的的一個(gè)必必須面對(duì)對(duì)和解決決的問題題；對(duì)項(xiàng)目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識(shí)機(jī)會(huì)點(diǎn)分分析（Opportunity）O1隨隨著兩江江新區(qū)的的掛牌成成立，北北部新區(qū)區(qū)商務(wù)辦辦公需求求不斷加加大，為為項(xiàng)目的的銷售創(chuàng)創(chuàng)造了良良好的環(huán)環(huán)境；O2項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)模模不大大，在在合理理有效效的營營銷策策略下下，可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速速招商商，快快速銷銷售的的目的的，較較低了了運(yùn)作作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；O3商商務(wù)務(wù)辦公公樓的的高回回報(bào)，，促使使越來來越多多的投投資客客看好好了該該領(lǐng)域域的投投資。。投資資性需需求的的加大大降低低了項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性；；O4符符合合經(jīng)營營者需需求的的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)和滿滿足投投資者者總價(jià)價(jià)控制制的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃，，以及及銘斯斯特地地產(chǎn)獨(dú)獨(dú)特的的“復(fù)復(fù)合營營銷模模式””使項(xiàng)項(xiàng)目有有機(jī)會(huì)會(huì)快速速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售目的的。對(duì)項(xiàng)目目辦公公樓規(guī)規(guī)劃的的認(rèn)識(shí)識(shí)威脅點(diǎn)點(diǎn)分析析（Threat））T1政政府府針對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的宏宏觀政政策調(diào)調(diào)控變變動(dòng)性性威脅脅；T2新新建建競品品項(xiàng)目目與已已有競競爭項(xiàng)項(xiàng)目分分流客客戶威威脅；；T3其其他他區(qū)域域同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目目分流流客戶戶的威威脅；；對(duì)項(xiàng)目目辦公公樓規(guī)規(guī)劃的的認(rèn)識(shí)識(shí)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶在哪哪里？？NO.1項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶描描述針對(duì)本本項(xiàng)目目的市市場研研究發(fā)發(fā)現(xiàn)，，項(xiàng)目目的目目標(biāo)客客戶群群可劃劃分為為“自用用型客客戶””和““投資資型客客戶兩類。。自用型型客戶戶主要是是指被被項(xiàng)目目周邊邊的環(huán)環(huán)境，，物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)所吸吸引而而購買買下來來作為為企業(yè)業(yè)自己己辦公公的產(chǎn)產(chǎn)生的的消費(fèi)費(fèi)性目目標(biāo)客客戶。。投資型型客戶戶是指被被項(xiàng)目目的主主要區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、廣告告宣傳傳、價(jià)價(jià)格誘誘惑、、發(fā)展展前景景所吸吸引的的投資資性客客戶。。項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶在哪哪里？？NO.2項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶細(xì)細(xì)分研研究自用型型客戶戶：這類客客戶是是項(xiàng)目目重點(diǎn)點(diǎn)公關(guān)關(guān)客戶戶，他他們主主要是是出于于企業(yè)業(yè)發(fā)展展的需需要進(jìn)進(jìn)行購購買，，因此此特別別關(guān)注注項(xiàng)目目所處處的位位置、、建筑筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)、產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格。。特別別是對(duì)對(duì)場地地的規(guī)規(guī)格要要求較較高，，因此此可在在項(xiàng)目目前期期進(jìn)行行訪談?wù)?，進(jìn)進(jìn)行定定做式式建設(shè)設(shè)。項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶在哪哪里？？投資型型客戶戶：這類客客戶主主要是是看好好商務(wù)務(wù)辦公公樓的的投資資前景景，出出于該該類產(chǎn)產(chǎn)品具具有較較大投投資價(jià)價(jià)值的的考慮慮進(jìn)行行購買買。該該類客客戶在在投資資時(shí)比比較理理性，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的區(qū)位位價(jià)值值、交交通環(huán)環(huán)境、、發(fā)展展前景景和銷銷售價(jià)價(jià)格都都非常常關(guān)注注。因因此在在銷售售上應(yīng)應(yīng)特別別注重重對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的的投資資分析析，同同時(shí)利利用有有效的的促銷銷手段段完成成產(chǎn)品品的銷銷售。。我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？NO.1運(yùn)營戰(zhàn)戰(zhàn)略綜合考考慮項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模、、規(guī)劃劃特點(diǎn)點(diǎn)本著著降低低運(yùn)營營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和實(shí)實(shí)現(xiàn)合合理利利潤的的原則則，我我司認(rèn)認(rèn)為本本項(xiàng)目目的營營銷推推廣工工作應(yīng)應(yīng)采取取“針針對(duì)性性媒體體渠道道宣傳傳+多多種銷銷售方方式配配合””的方方法進(jìn)進(jìn)行。。以自自用者者較為為滿意意的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)和和投資資者較較為滿滿意的的投資資回報(bào)報(bào)吸引引其投投資置置業(yè)，，從而而最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目最佳佳銷售售的目目的。。我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？NO.2案名建建議主推案案名：：鼎峰案名釋釋義：：鼎峰：：通“頂頂峰””，代代表的的一種種高度度，寓寓意項(xiàng)項(xiàng)目寫寫字樓樓的區(qū)區(qū)位高高度、、產(chǎn)品高高度、、價(jià)值值高度度等特特質(zhì)。。同時(shí)時(shí)“鼎鼎”代代表的的就是是權(quán)威威和至至尊，，使得項(xiàng)目目寫字字樓一一公開開就能能給人人以巨巨大的的震撼撼。其他備備選案案名：：尚座我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？NO.3項(xiàng)目定定位市場定定位//////北部中中心··私有有化甲甲級(jí)辦辦公樓樓我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？形象定定位//////鼎峰，，讓辦辦公成成為一一種享享受我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？NO.4營銷推推廣階階段性性建議議：第一階階段：：尋找找客戶戶定做做式生生產(chǎn)及及銷售售(項(xiàng)項(xiàng)目導(dǎo)導(dǎo)入期期)此階段段為項(xiàng)項(xiàng)目初初期階階段，，可充充分運(yùn)運(yùn)用合合適的的公關(guān)關(guān)人員員積極極尋找對(duì)對(duì)地塊塊所屬屬區(qū)域域有辦辦公需需求的的企事事業(yè)單單位進(jìn)進(jìn)行定定做式式建設(shè)。我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？第二階階段：：尋找找大型型客戶戶進(jìn)行行整售售(項(xiàng)項(xiàng)目導(dǎo)導(dǎo)入期期)主動(dòng)招招商確確定大大客戶戶名單單，通通過小小組公公關(guān)形形式尋尋找大大型客客戶進(jìn)行行整售售談判判，并并在友友好協(xié)協(xié)商下下滿足足大客客戶在在工程程結(jié)構(gòu)構(gòu)、企業(yè)冠冠名等等合理理且可可行的的需求求，促促進(jìn)成成交，，從而而降低低開發(fā)發(fā)的資金壓壓力和和規(guī)避避市場場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？第一及及第二二階段段一般般處于于項(xiàng)目目導(dǎo)入入期，，此階階段宣宣傳的的意義義在于對(duì)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行預(yù)熱熱，引引起社社會(huì)關(guān)關(guān)注，，為后后期宣宣傳及及銷售售做鋪墊。。因此此本階階段以以企業(yè)業(yè)新聞聞策劃劃為主主要宣宣傳方方式。。該階段段我們們將采采用人人員銷銷售的的方法法，在在這個(gè)個(gè)時(shí)間間段用用電話和物物業(yè)論論證會(huì)會(huì)的方方式讓讓更多多的目目標(biāo)人人群參參與進(jìn)進(jìn)來，，讓產(chǎn)產(chǎn)品在小范范圍進(jìn)進(jìn)行測(cè)測(cè)試同同時(shí)完完成產(chǎn)產(chǎn)品推推廣前前的形形象定定位，，降低低市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？第三階階段：：全面面銷售售階段段(開開盤期期、強(qiáng)強(qiáng)銷期期)在此期期間，，項(xiàng)目目主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂頂，項(xiàng)項(xiàng)目以以準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房姿姿態(tài)推推向市市場。開開盤期期，此此階段段以導(dǎo)導(dǎo)入期期為基基礎(chǔ)進(jìn)進(jìn)一步步擴(kuò)大大項(xiàng)目目知名名度，并并在企企業(yè)新新聞策策劃的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)一步步增加加了硬硬性廣廣告，，且廣告發(fā)發(fā)布頻頻率有有所增增加。。強(qiáng)銷期期，綜綜合運(yùn)運(yùn)用大大眾媒媒體(重慶慶主流流報(bào)紙紙、廣廣播)進(jìn)一一步提高提提升產(chǎn)產(chǎn)品形形象。。各項(xiàng)項(xiàng)銷售售工具具全部部到位位。此此時(shí)的的廣告告投放以硬硬性廣廣告為為主，，針對(duì)對(duì)主要要賣點(diǎn)點(diǎn)做純純銷售售式廣廣告，，同時(shí)時(shí)和銷售有有力配配合，，促成成更高高的成成交額額，減減輕收收尾工工作的的壓力力。并發(fā)揮揮軟性性文章章的理理性訴訴求配配合宣宣傳，，為后后期工工作做做準(zhǔn)備備。通過參參加各各種公公司的的會(huì)議議及運(yùn)運(yùn)用前前期積積累的的客戶戶數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行行行業(yè)掃掃蕩，，完成成客戶戶意向向庫的的整理理收集集開始始CRM管管理，，定期期進(jìn)行客客戶維維護(hù)。。我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？第四階階段：：散售售為主主，租租賃為為輔，，消化化尾房房(持持續(xù)期期、收收尾期期)在本階階段，，項(xiàng)目目內(nèi)外外裝基基本完完成，，進(jìn)入入現(xiàn)房房入住住階段段。此此階段工工作主主要以以散售售為主主，租租賃為為輔。。持續(xù)期期主要要廣告告策略略為：：利用用報(bào)紙紙做已已成交交客戶戶證言言式廣廣告，以以維持持消費(fèi)費(fèi)者的的記憶憶度，，增強(qiáng)強(qiáng)買家家和潛潛在消消費(fèi)者者的信信心。。收尾期期主要要采取?。好}脈沖式式發(fā)布布策略略，減減少發(fā)發(fā)布頻頻率，，但維維持較長長的發(fā)發(fā)布時(shí)時(shí)間，，大眾眾性媒媒體廣廣告發(fā)發(fā)布較較少，，專業(yè)業(yè)性媒媒體較較多（如如：新新樓市市等地地產(chǎn)類類雜志志）。。我們?nèi)缛绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷帷幄在在競爭爭中取取勝？？NO.5營銷推推廣總總結(jié)：：力往一一處使使才能能取得得事半半功倍倍的效效果。。在項(xiàng)項(xiàng)目的的推廣廣過程程中，我們將將每一環(huán)節(jié)節(jié)都緊緊圍圍繞主題定定位，從訴訴求內(nèi)容到到訴求風(fēng)格進(jìn)行行統(tǒng)一的形形象包裝。。同時(shí)不同同的廣告形形式明確分分工，大眾傳傳媒廣告（（報(bào)紙、電電視）主要要著力營造造項(xiàng)目的投投資價(jià)值--地地段的優(yōu)越越、與眾不不同的產(chǎn)品品、超前的的設(shè)計(jì)、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境以及及最大的優(yōu)優(yōu)勢(shì)--低低價(jià)位………借此讓目目標(biāo)受眾發(fā)發(fā)現(xiàn)、欣賞并最終認(rèn)認(rèn)同產(chǎn)品的的價(jià)值。樓樓書、宣傳傳單、軟文文、展板等等去逐一闡釋具具體樓盤賣賣點(diǎn)。我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？NO.6銷售方式1、現(xiàn)場接接待(坐盤盤銷售)現(xiàn)場接待是是房地產(chǎn)銷銷售工作中中最為重要要的方式，，產(chǎn)品的最終成交多多為通過與與客戶在現(xiàn)現(xiàn)場接待中中心的談判判完成。這這種方式的特點(diǎn)點(diǎn)為客戶購購買特征比比較明顯，，目的基本本明確；同同時(shí)，客戶已已通過對(duì)現(xiàn)現(xiàn)場的觀察察產(chǎn)生了一一定程度的的興趣，此此時(shí)輔以銷售人人員的努力力游說較容容易達(dá)到促促成成交的的目的。我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？2、直銷（（DS））通過銘斯特特直銷隊(duì)伍伍或聘請(qǐng)有有“關(guān)系””人士針對(duì)對(duì)寫字樓有有需求的企事業(yè)單單位進(jìn)行攻攻關(guān)，促成成交易。3、電話直直銷從商業(yè)電話話簿或名片片上找到客客戶電話，，用電話方方式咨詢其其有否需求，，達(dá)到宣傳傳和銷售的的目的。4、掃展會(huì)會(huì)通過到相關(guān)關(guān)展會(huì)上去去派發(fā)項(xiàng)目目資料，實(shí)實(shí)現(xiàn)宣傳和和銷售的目目的。我們?nèi)绾芜\(yùn)運(yùn)籌帷幄在在競爭中取取勝？NO.7銷售策略：：在銷售策略略上，采取取“大客戶戶優(yōu)先制””的原則。。如：對(duì)意意向客戶進(jìn)進(jìn)行篩選，購購買辦公樓樓的客戶不不但要有資資產(chǎn)證明，，還必須預(yù)預(yù)先繳納100萬以上的選選房誠意金金，誠意金金最高500萬（成成功購買時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)為首付付款）。按照誠意金金等級(jí)順序序及先后順順序進(jìn)行樓樓層的選房房順序安排排。促銷方面：：寫字樓客戶戶一般要比比住宅客戶戶理智得多多，所以付付款折扣是促進(jìn)客客戶最終成成交的最佳佳輔助手段段。因此建建議在銷售售時(shí)給予較較大的折扣優(yōu)惠惠。除此之之外還可以以給客戶一一種變相折折扣（如冠冠名權(quán)、裝裝修等其它優(yōu)惠惠）。采用用這種方式式可有效的的促使意向向客戶在一一定的優(yōu)惠惠或變相折扣的的刺激下產(chǎn)產(chǎn)生購買意意向，早下下抉擇。這這方面需對(duì)對(duì)購買方?jīng)Q決策者進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)攻關(guān)。關(guān)于商業(yè)運(yùn)作的思考考對(duì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識(shí)由于地塊特特性，項(xiàng)目目南北地勢(shì)勢(shì)存在一定定的高差，，使得項(xiàng)目目的商業(yè)布布局南北不不一。一般般街區(qū)商業(yè)業(yè)分為社區(qū)區(qū)型商業(yè)、、市場型商商業(yè)、目的的型商業(yè)三三類。從本本項(xiàng)目上看看，街區(qū)商商業(yè)面積為為4117.6平米米，而項(xiàng)目目規(guī)劃住宅宅266戶戶，辦公樓樓24層，，按照住宅宅平均1.5人/戶戶，辦公樓樓每層50人計(jì)算，，項(xiàng)目人口口大約為1599人人。根據(jù)人人均1平米米的商業(yè)面面積需求，，超出面積積約有2518.6平米，因因此，本項(xiàng)項(xiàng)目社區(qū)型型商業(yè)面積積只能消化化其中一部部分，剩余余部分需要要另作考慮慮。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的運(yùn)作思思路由于專業(yè)市市場對(duì)相應(yīng)應(yīng)配套倉儲(chǔ)儲(chǔ)用地、物物流交通系系統(tǒng)等有較較高要求，，或?qū)Φ貐^(qū)區(qū)輻射性要要求較高等等，這與本本項(xiàng)目區(qū)位位及定位有有較大沖突突，因此，，市場型商商業(yè)不適于于本項(xiàng)目。。目的型市場場消費(fèi)目的的明確（如如：飲食、、娛樂、休休閑等），，消費(fèi)人群群區(qū)域較廣廣，不局限限于項(xiàng)目所所在區(qū)域，，對(duì)其他類類型商業(yè)依依賴性不高高等特點(diǎn)。。本項(xiàng)目除除社區(qū)服務(wù)務(wù)商業(yè)所剩剩2518.6平米米商業(yè)面積積，比較容容易形成一一定規(guī)模效效應(yīng)，形成成集群效應(yīng)應(yīng)。由于本項(xiàng)目旁旁有兩個(gè)高檔檔住宅區(qū)，因因此，項(xiàng)目商商業(yè)可劃分為為以下幾種商商業(yè)業(yè)態(tài)：社社區(qū)服務(wù)型商商業(yè)（美容美美發(fā)店、洗衣衣店、配水店店、寵物店等等）、目的型型消費(fèi)商業(yè)（（中型生活超超市、汽車銷銷售展廳、特特色餐飲店、、精品服飾廣廣場、網(wǎng)吧、、休閑娛樂中中心等）。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營銷策略安安排社區(qū)服務(wù)商業(yè)業(yè)根據(jù)項(xiàng)目情況況以及商業(yè)規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)，將將社區(qū)服務(wù)商商業(yè)安排在2號(hào)樓下的獨(dú)獨(dú)立店面中，，這樣即方便便了社區(qū)居民民日常生活的的需求，同時(shí)時(shí)獨(dú)立商業(yè)由由于面積較小小、商鋪總銷銷售價(jià)格相對(duì)對(duì)較低，又具具有較好長期期經(jīng)營基礎(chǔ)，，對(duì)投資者吸吸引力較強(qiáng)。。通過這部分分商業(yè)的銷售售帶動(dòng)整體商商業(yè)的銷售。。在銷售安排排上，采取以以住帶鋪方式式，先售住宅宅、辦公樓，，聚集一定人人氣，待接近近入伙時(shí)，再再集中發(fā)售商商鋪。一則憑憑借住宅、辦辦公樓人氣，，使投資者看看到投資前景景，二則借助助形成的人氣氣，最大程度度挖掘項(xiàng)目商商業(yè)價(jià)值。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營銷運(yùn)作建建議泛會(huì)所商業(yè)項(xiàng)目泛會(huì)所以以小區(qū)服務(wù)功功能為主，主主要經(jīng)營如棋棋牌室、乒乓乓球館、桌球球室、音樂發(fā)發(fā)燒友俱樂部部、24小時(shí)時(shí)自助健身房房等。為能體體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)質(zhì)，可將該部部分設(shè)置在住住宅樓一層架架空層位置。。在項(xiàng)目進(jìn)入入銷售運(yùn)作時(shí)時(shí)，可對(duì)經(jīng)營營會(huì)所服務(wù)商商家進(jìn)行招商商洽談，確保保入伙時(shí)，會(huì)會(huì)所能運(yùn)營服服務(wù)。在銷售售上，以融資資租賃方式進(jìn)進(jìn)行資金回籠籠。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營銷運(yùn)作建建議目標(biāo)服務(wù)型商商業(yè)目標(biāo)服務(wù)型商商業(yè)定位在中型生活超市市、汽車銷售售展廳、特色色餐飲店、精精品服飾廣場場、網(wǎng)吧、休休閑娛樂中心心等。在銷售上，整整體采用帶租租約銷售方式式，先招商，，引進(jìn)經(jīng)營者者，把商業(yè)先先做起來，把把市場做火，，再帶租約進(jìn)進(jìn)行銷售。在在本項(xiàng)目運(yùn)作作初，連同泛泛會(huì)所招商、、集中商業(yè)一一起，統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行招商，特特別是引入中中型生活超市市等主力店（（如：永輝\重百超市））爭取入伙后后，目標(biāo)服務(wù)務(wù)型商業(yè)能正正常運(yùn)營，營營造出良好的的項(xiàng)目商業(yè)氛氛圍。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營銷運(yùn)作建建議招商策略分析析及建議1、免租期設(shè)設(shè)計(jì)：針對(duì)不同時(shí)期期制定不同的的免租期優(yōu)惠惠（越早進(jìn)駐駐越多免租優(yōu)優(yōu)惠）；針對(duì)對(duì)進(jìn)駐商家的的品牌效應(yīng)及及經(jīng)營面積制制定相應(yīng)的免免租期。物管費(fèi)優(yōu)惠政政策：開業(yè)前半年提提前簽訂租賃賃合同的；裝修完畢在開開業(yè)前一個(gè)月月可進(jìn)行試營營業(yè)的；特殊位置（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角、陰暗角角、空間利用用不好的商鋪鋪或存在其他他硬傷之商鋪鋪）招商不易易處理的商鋪鋪，可享市場場開業(yè)之日起起三個(gè)月到六六個(gè)月的物管管費(fèi)減免優(yōu)惠惠，注：物管費(fèi)可可與免租期或或其他優(yōu)惠手手段商家可同同時(shí)享有。做做為彈性招商商條件使用。。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的的營銷運(yùn)作建建議2、委托招租租此方法是針對(duì)對(duì)購鋪投資的的商家，具體體操作是業(yè)主主在購鋪后，，不進(jìn)行自主主經(jīng)營的業(yè)主主，可以通過過招商部進(jìn)行行委托招租，，條件可以是是免費(fèi)或以低低過中介的費(fèi)費(fèi)用幫業(yè)主將將店鋪出租。。以增強(qiáng)客戶戶的購買意向向及信心，更更可以增強(qiáng)招招商對(duì)象的進(jìn)進(jìn)駐信心。招商對(duì)象商家家走訪項(xiàng)目整體規(guī)劃劃（整體概況況介紹）商業(yè)規(guī)劃商業(yè)功能設(shè)計(jì)計(jì)與定位周邊商業(yè)現(xiàn)狀狀及發(fā)展規(guī)劃劃業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)產(chǎn)品定位、經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)域市場狀況況、其他區(qū)域域市場狀況面積需求、投投資類型價(jià)格需求、政政策需求、市市場接受程度度意向程度、意意向標(biāo)的、提提出意見和建建議了解客戶基本本資料，并詳詳細(xì)記錄其提提出的問題并并盡能力范圍圍內(nèi)進(jìn)行釋疑疑。整理商家家資料，分析析商家與探討討商家所需條條件確認(rèn)商家所需需招商條件，，交由開發(fā)商商指定人員簽簽字確認(rèn)招商流程設(shè)計(jì)計(jì)確認(rèn)商家所需需招商條件，，交由開發(fā)商商指定人員簽簽字確認(rèn)確認(rèn)雙方租賃賃標(biāo)的、招商商條件，簽訂訂初步意向合合作書商家提供合法法經(jīng)營各項(xiàng)證證件（代理證證或授權(quán)證、、經(jīng)營許可證證稅務(wù)登記證證、產(chǎn)品合格格證）復(fù)印件件簽定正式租賃賃合同，協(xié)助助商家到財(cái)務(wù)務(wù)處繳納合同同保證金及首首期租金確認(rèn)正式進(jìn)場場裝修時(shí)間，，商家提供裝裝修方案交由由工程部審核核，繳納裝修修保證金驗(yàn)收商家裝修修店鋪，協(xié)助助商家辦理開開業(yè)申請(qǐng)，籌籌備開業(yè)接上頁招商流程設(shè)計(jì)計(jì)提案結(jié)束--