XXXX年許昌市長葛項(xiàng)目市場及產(chǎn)品定

長葛項(xiàng)目產(chǎn)品策劃鄭州遠(yuǎn)見營銷策劃有限公司第一部分市場調(diào)查一、許昌市概況

許昌市位于河南省中部。東經(jīng)113°03′～114°190′、北緯33°16′～34°24′。東鄰周口市，西交平頂山市，南界漯河市，北依省會(huì)鄭州市，距離省會(huì)僅80公里。京廣鐵路、京珠高速公路、107國道縱貫?zāi)媳保?11國道、地方鐵路橫穿東西；新鄭國際機(jī)場在北50公里。2000年，許昌市轄3縣（許昌縣、鄢陵縣、襄城縣）2市（禹州市、長葛市）1區(qū)（魏都區(qū)），總面積4996平方公里，總?cè)丝?47萬人：其中許昌市區(qū)建成區(qū)面積45.8平方公里，市區(qū)人口48萬人。（數(shù)據(jù)來源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒2006）第二經(jīng)濟(jì)集團(tuán)許昌市經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于河南省第四位，屬于第二經(jīng)濟(jì)集團(tuán)首位，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。許昌市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡況許昌市GDP快速增長，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資近四年以平均40%以上的增幅在高速發(fā)展。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2006年達(dá)到了9010元，在全省18市中處于中等水平。二、長葛市概況

長葛位于豫中平原腹地，南鄰魏都許昌，北接省會(huì)鄭州，東觀汴京開封，西望古都洛陽，總面積648.6平方公里，總?cè)丝?7.7萬人，是河南省18個(gè)"改革、開放、發(fā)展"特點(diǎn)試點(diǎn)縣（市）之一。2006年綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全省第16位。

長葛區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，北距省會(huì)鄭州50公里，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路穿境而過，市內(nèi)有火車站兩處，經(jīng)高速公路北上25公里即達(dá)鄭州國際機(jī)場。全市路網(wǎng)設(shè)施發(fā)達(dá)齊全，是河南省公路建設(shè)先進(jìn)縣（市）之一。長葛有著較為發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，是河南省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步早、速度快、規(guī)模大、檔次高的城市之一?，F(xiàn)有年銷售收入500萬元以上的企業(yè)200多家，初步形成了以金剛石制造及制品、農(nóng)用車及機(jī)械配件，高壓電瓷電器、高中低檔衛(wèi)生建筑陶瓷、棉毛紡織加工，有色金屬加工冶煉、塑料編織、食品加工及保鮮、木質(zhì)板材等為主的九大工業(yè)體系和以黃河、葛天、奔馬、電廠、宇龍、眾品、森源、希望、潔達(dá)、康隆等為主的骨干企業(yè)群體，產(chǎn)品4000余種，年銷售收入200億元。其中農(nóng)用運(yùn)輸車、金剛石制品、高壓電瓷電器、活性炭、染料、焊料、鋅金合金等40多種產(chǎn)品獲國家、省、部優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稱號(hào)。擁有黃河旋風(fēng)、眾品食業(yè)等數(shù)家上市公司。長葛市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，交通優(yōu)勢(shì)明顯，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。1、生產(chǎn)總值長葛市2003-2006年生產(chǎn)總值情況及漲幅2006年，長葛市完成生產(chǎn)總值156億元，增幅20%。近四年長葛市GDP平均增速高達(dá)15.4%，保持較高的增長速度，增幅高于周邊縣市。和周邊縣市相比，長葛市生產(chǎn)總值在許昌的“三縣兩市”中僅次于禹州，居全市第二位。長葛市2006年生產(chǎn)總值與周邊縣市對(duì)比（億元）近四年長葛市GDP平均增速高達(dá)15.4%，保持較高的增長速度，2006年完成生產(chǎn)總值156億元，增長20%，增幅高于周邊縣市。三、長葛市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況2006年，長葛市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了7475元，除比禹州稍低外，高于周邊其他縣市，這說明長葛市居民已快速富裕起來，對(duì)改善住房條件的需求也會(huì)隨之增強(qiáng)，同時(shí)購買能力也逐漸增強(qiáng)。2005年，長葛市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn)6501元，同比增長14.2%，2006年，長葛市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了7475元，增幅達(dá)到了15%,農(nóng)民人均純收入達(dá)到了4635元，增長18.9%。但長葛市民貧富差距較大，大周、后河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民比較富裕。3、固定資產(chǎn)投資情況

長葛市近幾年在固定資產(chǎn)投資方面投資力度較大，處于高速增長階段，2006年完成固定資產(chǎn)投資總額57億元，比上年增長20%.從2003年開始長葛市每年完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資都處于高速增長階段，尤其是2004年、2005年增幅都超過了40%，2006年長葛市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額57億元，增幅20%。四、樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目分布地址：長葛市八七西路清溢河畔明珠橋邊開發(fā)商長葛市宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地120畝，三期共40棟樓，分為蘭、桂、梅、竹、桃五個(gè)組團(tuán)，建筑面積14萬㎡。建筑風(fēng)格簡約歐式建筑風(fēng)格戶型面積130㎡——330㎡推廣語江南韻味的親水社區(qū)智能化小區(qū)可視對(duì)講系統(tǒng)、錄像監(jiān)控、電子巡更、背景音樂、公告信息視屏……均價(jià)1800元/㎡1、錦繡江南地址：鐵東路與金橋路交叉口東100米開發(fā)商長葛市保盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地近50畝，總建筑面積7萬平方米，17棟多層2棟小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格全程營銷泰迪·三聯(lián)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)推廣語城市中的花園洋房配套底層風(fēng)情商業(yè)街均價(jià)1350元/㎡2、城市花園園戶型面積兩室兩廳一衛(wèi)96.7㎡三室兩廳一衛(wèi)113.9㎡三室兩廳兩衛(wèi)126.7-145.7㎡復(fù)式六室兩廳三衛(wèi)245㎡戶型分析：：主力戶型為為兩室一廳廳和三室兩兩廳，戶型型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，，均為經(jīng)典典戶型。南北通透主臥帶衛(wèi)生間

全明設(shè)計(jì)地址：鐵東路與潁川大道交匯處（實(shí)驗(yàn)中學(xué)東側(cè)）開發(fā)商長葛市世紀(jì)鑫視野發(fā)展有限公司規(guī)?？偨ㄖ娣e25萬平方米，三期共29棟建筑。建筑規(guī)劃珠海藝蓁工程設(shè)計(jì)有限公司全程營銷深圳龍騰盛世房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)推廣語都市品味高尚生活智能化24小時(shí)電子監(jiān)控、可視對(duì)講系統(tǒng)……均價(jià)多層1600元/㎡高層2100元/㎡3、世紀(jì)鑫·尚城戶型面積兩室兩廳一衛(wèi)110.5-111.6㎡三室兩廳一衛(wèi)113.9㎡三室兩廳兩衛(wèi)151.78-143.04㎡四室兩廳兩衛(wèi)182.43㎡五室兩廳兩衛(wèi)206.08㎡戶型分析：：主力戶型為為三房，但但有部分兩兩房的戶型型出現(xiàn)，且且面積較大大；部分戶型通通透性和私私密性差，，衛(wèi)生間小小且沒有設(shè)設(shè)計(jì)干濕分分離的衛(wèi)生生間。地址：八七路中段市政府對(duì)面開發(fā)商長葛市卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模共1層，1-4層商業(yè)，5-12層電梯洋房建筑設(shè)計(jì)機(jī)械部第六設(shè)計(jì)院建筑結(jié)構(gòu)1-4層商業(yè)部分4.6米層高，全框架結(jié)構(gòu)戶型面積172㎡—202㎡地下車位40000元/個(gè)價(jià)格商業(yè)一層1.32萬/㎡；2層5000/㎡三層；4300/㎡；4、卓越城市市廣場五、項(xiàng)目目對(duì)比分分析1、規(guī)劃對(duì)對(duì)比：項(xiàng)目風(fēng)格設(shè)計(jì)錦繡江南簡約歐式有組團(tuán)的排列世紀(jì)鑫尚城普通簡約組團(tuán)設(shè)計(jì)比較好，有良好的天際線城市花園簡約現(xiàn)代簡單的兵營式排布2、戶型配配比：項(xiàng)目戶型面積主力戶型單價(jià)總價(jià)范圍錦繡江南130㎡—330㎡三室140-160㎡四室180㎡以上1600元/㎡22.4-26.4萬元28.8萬以上世紀(jì)鑫尚城110㎡—207㎡三室151.78-143.04㎡四室182㎡多層1600元/㎡高層2100元/㎡30-32萬元38萬元左右城市花園96㎡—205㎡二室96.7㎡三室126.7-145.7㎡1400元/㎡11.6-14.3萬元17.7-20.4萬元從目前市市場上戶戶型的供供應(yīng)與消消化情況況看，三三房和四四房是目目前長葛葛市消費(fèi)費(fèi)者需求求的主力力戶型，，面積范范圍三房房在140平米左右右，四房房在180平米左右右。3、景觀設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目風(fēng)格設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)錦繡江南江南園林風(fēng)格水景、樹木等綠化率高在長葛市場上處于領(lǐng)先水平，但設(shè)計(jì)還比較簡單，江南園林的營造不到位世紀(jì)鑫尚城現(xiàn)代風(fēng)格水景、草皮、植被等綠化率高景觀設(shè)計(jì)上富有一定的層次性，但實(shí)際效果還需期待城市花園簡約現(xiàn)代簡單的樹木、植被、中心廣場綠化率低設(shè)計(jì)比較簡單，中心700平米小廣場和簡單的樹木草皮整體設(shè)計(jì)計(jì)水平一一般，但但客戶對(duì)對(duì)景觀的的期待越越來越高高，景觀觀已成為為提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值的一個(gè)個(gè)重要手手段。樓盤個(gè)案案小結(jié)1、從建筑筑類型上上看，多多為多層層和小高高層住宅宅，但已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)了像世世紀(jì)鑫·尚城這樣樣的高層層住宅。。2、從項(xiàng)目目位置上上看，主主要分布布在以長長社路為為中心的的老城區(qū)區(qū)附近。。3、從規(guī)模模上看，，現(xiàn)有幾幾個(gè)樓盤盤的規(guī)模模都不大大，最大大的在100畝左右。。4、從景觀觀上看，，都開始始注意小小區(qū)的景景觀建設(shè)設(shè)，但總總體設(shè)計(jì)計(jì)水平一一般，相相比之下下錦繡江江南略好好。5、從戶型型上看，，戶型設(shè)設(shè)計(jì)基本本合理，，面積較較大，三三房在130平米以上上，四房房在180平米以上上，說明明長葛市市民比較較喜歡大大戶型。。6、從付款款方式上上看，大大部分為為一次性性付清，，占到80%以上；按按揭貸款款受歡迎迎程度低低。7、從價(jià)格格上看，，目前價(jià)價(jià)格在1500—1700元/平米左右右，總體體價(jià)格較較高，高高于一般般縣市，，說明長長葛市存存在很強(qiáng)強(qiáng)的購買買力。8、從小區(qū)區(qū)配套內(nèi)內(nèi)上看，，由于規(guī)規(guī)模普遍遍較小，，區(qū)內(nèi)配配套較少少，最多多底商。。第二部分分項(xiàng)項(xiàng)目分析析一、項(xiàng)目目宗地現(xiàn)現(xiàn)狀二、ＳＷＷＯＴ分分析一、項(xiàng)目目宗地現(xiàn)現(xiàn)狀122.3993.31129.624.6713.285.055.7463.70115.7545畝左右二、項(xiàng)目目周邊概概況二、ＳＷＯＴＴ分析優(yōu)勢(shì)教育：項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊教育資資源豐富富，成龍龍幼兒園園、雙語語小學(xué)、、一中分分校、一一高分校校。規(guī)模：70畝的占地地面積，，配以以完整的的規(guī)劃將將有一定定的競爭爭力。（（待完成成）景觀：景景觀設(shè)計(jì)計(jì)豐富，，大量的的植物，，中心水水景，雕雕塑、小小品在長長葛獨(dú)樹樹一幟。。（待完完成）交通：人人民路、、建設(shè)路路均為長長葛的形形象主干干道，且且臨近許許昌到長長葛的快快速路。。劣勢(shì)：位置：位位于老工工業(yè)區(qū)，，周邊多多個(gè)倒閉閉或頻臨臨倒閉的的工廠，，整體形形象差，，區(qū)域形形象對(duì)市市區(qū)客戶戶來說有有一定心心理阻隔隔。地塊：臨臨街面小小，商業(yè)業(yè)價(jià)值不不大。居住氛圍圍：周邊邊環(huán)境污污染嚴(yán)重重，尤其其是對(duì)面面的熱電電廠排放放大量的的煙塵。。交通：周周圍交通通不便且且路況差差。區(qū)域：項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域目目前不是是商品房房開發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，需需要市場場培育。。機(jī)會(huì)新區(qū)建設(shè)設(shè)以后該該區(qū)域?qū)⒊蔀樾滦吕铣菂^(qū)區(qū)的交接接處，區(qū)區(qū)域價(jià)值值前景比比較好。。2008年奧運(yùn)會(huì)會(huì)為中高高檔住宅宅帶來的的發(fā)展契契機(jī)。長葛市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展還處處于起步步階段，，競爭項(xiàng)項(xiàng)目比較較少，長葛市經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)良好，，私營企企業(yè)等個(gè)個(gè)人手中中民間游游資、個(gè)個(gè)人存款款豐富。。威脅位置：位位于老工工業(yè)區(qū)，，周邊多多個(gè)倒閉閉或頻臨臨倒閉的的工廠，，整體形形象差。。地塊：臨臨街面小小，商業(yè)業(yè)價(jià)值不不大。居住氛圍圍：周邊邊環(huán)境污污染嚴(yán)重重，尤其其是對(duì)面面的熱電電廠排放放大量的的煙塵。。交通：周周圍交通通不便且且路況差差。客戶分流流：城市市非商品品樓房或或個(gè)人開開發(fā)的小小項(xiàng)目分分流部分分消費(fèi)者者。第三部分分產(chǎn)產(chǎn)品定位位拿地地開發(fā)商目目標(biāo)及核核心問題題土地價(jià)值值最大化化如何將土土地價(jià)值值最大化化？什么樣的的產(chǎn)品是是能與土土地成本本相匹配配的高收益如何將利利潤最大大化？什么樣的的產(chǎn)品能能賦予更更多附加加價(jià)值開發(fā)商目目標(biāo)核心問題題相對(duì)低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)如何把握握市場供供需脈搏搏，找到到差異化化空間和和有效需需求，提提供具有有特色的的產(chǎn)品，，為區(qū)域域物業(yè)品品質(zhì)升級(jí)級(jí)作出貢貢獻(xiàn)，成成為保證證順利銷銷售的重重點(diǎn)。奧運(yùn)效應(yīng)應(yīng)時(shí)間價(jià)值值從1984年以來歷歷屆奧運(yùn)運(yùn)主辦城城市的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來看看，奧運(yùn)運(yùn)會(huì)對(duì)基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、、旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)等方面面的影響響力達(dá)到到頂峰，，臨近奧運(yùn)運(yùn)的時(shí)間間段是房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展最為強(qiáng)強(qiáng)勁的階階段，從從對(duì)目前前市場的的研究來來判斷，，中高檔檔住宅擁擁有極大大的發(fā)展展契機(jī)，，價(jià)格提提升明顯顯。一、價(jià)值值分析人文價(jià)值值學(xué)校成龍幼兒兒園雙語小學(xué)學(xué)市一中分分校（天天隆學(xué)校校）市一高分分校區(qū)域內(nèi)教教育資源源豐富，，從幼兒兒園到高高中均為為長葛市市最好或或比較好好的學(xué)校校。景觀價(jià)值值價(jià)值認(rèn)知知景觀價(jià)值值－人民路路兩旁合合歡樹及及地塊內(nèi)內(nèi)的多種種植物。。時(shí)間價(jià)值值－奧運(yùn)契機(jī)機(jī)帶動(dòng)良良好經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境，，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展提提速。用地價(jià)值值－中盤體量量，具備備打造中中密度產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)該項(xiàng)目無無論產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)還是是市場價(jià)價(jià)格提升升等方面面的可運(yùn)作空空間均很很大，未未來發(fā)展展?jié)摿芎軓?qiáng)。人文價(jià)值值－區(qū)域內(nèi)含含蓋從幼幼兒園到到高中的的優(yōu)秀的的教育資資源。建筑新趨趨勢(shì)規(guī)劃：大大氣，突突出現(xiàn)代代都市感感建筑：體體現(xiàn)都市市感，品品質(zhì)感1、建筑風(fēng)風(fēng)格分析析客戶對(duì)建建筑風(fēng)格格的喜好好建筑原則則：屋頂具有有特色，，線條干干凈利落落，雅致致大方；；用沉穩(wěn)的的色調(diào)及及通過不不同材質(zhì)質(zhì)的變化化強(qiáng)調(diào)建建筑立面面的品質(zhì)質(zhì)感；注重建筑筑體與景景觀的結(jié)結(jié)合，保保證住宅宅的均好好性及符符合當(dāng)?shù)氐鼐幼×?xí)習(xí)慣的朝朝向與疏疏密要求求穩(wěn)重的現(xiàn)現(xiàn)代感風(fēng)風(fēng)格的建建筑更受受消費(fèi)者者的喜愛愛。主題：符符合市場場需求并并引導(dǎo)市市場二、需求求分析景觀：兼兼具觀賞賞性和實(shí)實(shí)用性市場主流流建筑風(fēng)風(fēng)格分類類表現(xiàn)：：1.穩(wěn)重的現(xiàn)代感2.現(xiàn)代時(shí)尚5.現(xiàn)代住宅與公共建筑造型的結(jié)合6.現(xiàn)代歐式4.現(xiàn)代簡約3、南歐風(fēng)格7.歐式新古典主義建筑風(fēng)格8.東南亞風(fēng)格9.現(xiàn)代中式10.后現(xiàn)代風(fēng)格市場主流流建筑風(fēng)風(fēng)格分類類表現(xiàn)：：2、社區(qū)主主題建筑新趨趨勢(shì)規(guī)劃：大大氣，突突出現(xiàn)代代都市感感建筑：體體現(xiàn)都市市感，品品質(zhì)感主題原則則：符合市場場需求并并引導(dǎo)市市場；與市場上上其他項(xiàng)項(xiàng)目的差差異化，，避免撞撞車；主題要鮮鮮明，不不可模棱棱兩可，，而且要要和景觀觀、建筑筑風(fēng)格相相統(tǒng)一。。主題：符符合市場場需求并并引導(dǎo)市市場景觀：兼兼具觀賞賞性和實(shí)實(shí)用性代表城市市新形象象、運(yùn)動(dòng)動(dòng)健康主主題、教教育主題題是目前前市場上上最為推推重、消消費(fèi)者最最為接受受的項(xiàng)目目形象主主題；鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊教育資資源豐富富以及銷銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)臨近奧奧運(yùn)會(huì)可可以選擇擇教育主主題或奧奧運(yùn)主題題以及景景觀主題題。規(guī)劃：大大氣，突突出現(xiàn)代代都市感感3、建筑形形態(tài)客戶對(duì)物物業(yè)類型型選擇目前市場場上多層層的接受受度是最最高的，，也有一一部分客客戶希望望住電梯梯高層、、小高層層，但本本項(xiàng)目受受區(qū)位及及周邊環(huán)環(huán)境限制制，開發(fā)發(fā)中高檔檔特色多多層產(chǎn)品品應(yīng)該是是符合市市場趨勢(shì)勢(shì)的。城市建筑筑新趨勢(shì)勢(shì)建筑：體體現(xiàn)都市市感，品品質(zhì)感根據(jù)市場場現(xiàn)狀，，本項(xiàng)目目開發(fā)多多層建筑筑應(yīng)為最最佳方案案。景觀：兼兼具觀賞賞性和實(shí)實(shí)用性建筑新趨趨勢(shì)規(guī)劃：大大氣，突突出現(xiàn)代代都市感感建筑：體體現(xiàn)都市市感，品品質(zhì)感4、景觀需需求景觀風(fēng)格格：景觀設(shè)計(jì)計(jì)上盡量量保證自自然與周周圍環(huán)境境及建筑筑和諧統(tǒng)統(tǒng)一；植被種植植上要符符合北方方的氣候候條件；；另外要注注重景觀觀的觀賞賞性和實(shí)實(shí)用性，，又要合合理的控控制成本本以及后后期的維維護(hù)成本本。園林風(fēng)格格園林風(fēng)格格上消費(fèi)費(fèi)者更喜喜歡自然然風(fēng)格。。景觀：兼兼具觀賞賞性和實(shí)實(shí)用性戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)面積區(qū)間間消費(fèi)者喜喜歡戶型型主要是是三室，，面積區(qū)區(qū)間集中中在130-150m2之間。5、戶型需需求思路總結(jié)結(jié)產(chǎn)品定位位多層中高檔住宅三、項(xiàng)目目總體定定位市場上產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)況

項(xiàng)目地塊的整體價(jià)值客戶需求的物業(yè)特征競爭策略和外部因素容積率：：FAR=1.6-1.8三、項(xiàng)目目市場形形象定位位思路一：：8萬平米教教育主題題高尚生生活社區(qū)區(qū)教育已經(jīng)經(jīng)成為老老百姓置置業(yè)時(shí)必必需考慮慮的重要要因素，，教育在在房地產(chǎn)產(chǎn)銷售中中的作用用已越來來越大。。在其他他大中城城市，教教育主題題樓盤的的銷售形形勢(shì)很好好，且成成上升趨趨勢(shì)。教教育的重重要性已已經(jīng)愈來來愈被房房地產(chǎn)開開發(fā)商所所注意和和重視。。本項(xiàng)目周周圍教育育資源豐豐厚，云云集成龍龍幼兒園園，雙語語小學(xué)、、長葛市市一中分分校、市市一高分分校，這這些學(xué)校校均為長長葛市比比較好的的學(xué)校，，而消消費(fèi)者購購房時(shí)有有很大一一部分人人是為了了給子女女提供一一個(gè)良好好的教育育環(huán)境，，目前，，本地塊塊周圍沒沒有這一一主題的的小區(qū)，，也沒有有別的豐豐富的配配套資源源，所以以教育主主題是符符合本項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位價(jià)值值的且可可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目市場場形象的的差異化化。思路二：8萬平米奧運(yùn)主主題健康生活活社區(qū)事實(shí)證明，從從1984年以來歷屆奧奧運(yùn)主辦城市市的經(jīng)驗(yàn)來看看，奧運(yùn)會(huì)對(duì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)、旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)等方方面的影響力力達(dá)到頂峰，，臨近奧運(yùn)的時(shí)時(shí)間段是房地地產(chǎn)市場發(fā)展展最為強(qiáng)勁的的階段，從對(duì)對(duì)目前市場的的研究來判斷斷，中高檔奧奧運(yùn)健康主題題住宅擁有極極大的發(fā)展契契機(jī)，價(jià)格提提升明顯。本項(xiàng)目在時(shí)間間節(jié)點(diǎn)上，正正好趕上奧運(yùn)運(yùn)會(huì)這班車，，而且在其他他城市也充分分證明了奧運(yùn)運(yùn)主題健康生生活社區(qū)深受受消費(fèi)者的喜喜愛，并且未未來一個(gè)時(shí)間間段奧運(yùn)將會(huì)會(huì)受到越來越越多人的關(guān)注注，這就可以以使后期推廣廣以及形象的的傳播相對(duì)比比較簡單些，，易達(dá)性更強(qiáng)強(qiáng)一些，客戶戶更容易記住住本項(xiàng)目并引引起關(guān)注。思路三：8萬平米景觀主主題高尚生活活社區(qū)豐富的景觀設(shè)設(shè)計(jì)是目前很很多項(xiàng)目提升升整個(gè)項(xiàng)目形形象的主要手手段，通過對(duì)對(duì)項(xiàng)目景觀的的營造，渲染染項(xiàng)目的檔次次，并且景觀觀具有直觀性性，當(dāng)消費(fèi)者者首次看房如如果有豐富的的景觀展現(xiàn)在在眼前，比銷銷售員大量的的解說更具有有震撼性，看看起來項(xiàng)目更更上檔次、物物超所值，更更容易促進(jìn)銷銷售。四、價(jià)格定位位在項(xiàng)目的定價(jià)價(jià)中，均價(jià)的的確定是根本本。本定價(jià)法法的基本原理理是利用市場場比較法，對(duì)對(duì)項(xiàng)目及各比比較案例的各各個(gè)方面因素素進(jìn)行評(píng)估打打分后，通過過項(xiàng)目影響因因子樹圖解析析，利用多個(gè)個(gè)案例的評(píng)估估修正價(jià)格計(jì)計(jì)算其幾何平平均值，得出出本案的均價(jià)價(jià)。樓盤名稱建筑面積（M2）均價(jià)元（M2）城市花園7萬1350錦繡江南14萬1700世紀(jì)鑫·尚城25萬多層16001、對(duì)比樓盤及及價(jià)格匯總（（現(xiàn)在價(jià)格））我們通過對(duì)本本項(xiàng)目有參考考意義的樓盤盤詳細(xì)的調(diào)研研以后，就16個(gè)定價(jià)評(píng)估因因素逐項(xiàng)進(jìn)行行打分。打分分具體方法首首先評(píng)價(jià)因子子分五個(gè)等級(jí)級(jí)分別為：““非常好很很好一一般差很很差”分分別由“54321”來表示，然后后根據(jù)每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的具體情情況給出具體體分?jǐn)?shù)，如下下表。2、評(píng)估因素的的權(quán)重和打分分樓盤評(píng)估項(xiàng)錦繡江南城市花園世紀(jì)鑫·尚城本項(xiàng)目周邊商服配套3232交通條件4343周邊居住環(huán)境4242周邊教育4233周邊醫(yī)療4344周邊就業(yè)環(huán)境4342戶型4434小區(qū)景觀3233區(qū)內(nèi)配套4333建筑質(zhì)量4344物業(yè)管理3233其他賣點(diǎn)4344公司品牌3243營銷策劃2334表：打分結(jié)果果一覽表3、評(píng)價(jià)因子權(quán)權(quán)重系數(shù)圖權(quán)重系數(shù)周邊商服配套項(xiàng)目外部環(huán)境市場營銷產(chǎn)品質(zhì)素4交通條件周邊教育戶型設(shè)計(jì)小區(qū)景觀小區(qū)內(nèi)配套周邊居住環(huán)境周邊醫(yī)療公司品牌物業(yè)管理建筑質(zhì)量其他買點(diǎn)周邊就業(yè)環(huán)境營銷策劃422222112221.51.513714、評(píng)價(jià)因子權(quán)權(quán)重為評(píng)價(jià)因子權(quán)重周邊商服配套0.08交通條件0.08周邊居住環(huán)境0.08周邊教育0.08周邊醫(yī)療0.04周邊就業(yè)環(huán)境0.04戶型0.08小區(qū)景觀0.08小區(qū)內(nèi)配套0.08建筑質(zhì)量0.06物業(yè)管理0.06其他買點(diǎn)0.04公司品牌0.06營銷策劃0.145、本項(xiàng)目與調(diào)調(diào)查樓盤評(píng)估估分?jǐn)?shù)樓盤評(píng)估分?jǐn)?shù)錦繡江南3.52城市花園2.64世紀(jì)鑫·尚城3.4本項(xiàng)目3.16修正公式本案評(píng)估得分分÷對(duì)比案例評(píng)估估得分×對(duì)比樓盤均價(jià)價(jià)=修正價(jià)格價(jià)格修正根據(jù)錦繡江南南項(xiàng)目修正本本項(xiàng)目為:3.16÷÷3.44××1750=1607根據(jù)城市花園園項(xiàng)目修正本本項(xiàng)目為:3.16÷÷2.64××1350=1615根據(jù)世紀(jì)鑫尚尚城項(xiàng)目修正正本項(xiàng)目為:3.16÷3.4×1600=1610價(jià)格修正結(jié)果果（1607+1615+1610）÷3=1611即：項(xiàng)目現(xiàn)在在市場能夠接接受的平均價(jià)價(jià)格是：1611元/平方米考慮到市場價(jià)價(jià)格上漲因素素，項(xiàng)目上市市價(jià)格為1650元/平米6、評(píng)估價(jià)格確確正第四部分產(chǎn)產(chǎn)品建議議一、建筑風(fēng)格格及外立面建建議戶型配比建議議：戶型面積配比兩室兩廳80-110㎡10%三室兩廳130-144㎡45%四室兩廳150-170㎡30%復(fù)式140-200㎡15%二、戶型建議議二室二廳一衛(wèi)衛(wèi)項(xiàng)目位于老工工業(yè)區(qū)，周圍圍企業(yè)已經(jīng)倒倒閉或頻臨倒倒閉，目前區(qū)區(qū)域內(nèi)人氣不不旺，但從長長遠(yuǎn)看，升值值潛力大，此此戶型面積小小但功能齊全全，更年輕人人居住和投資資。戶型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：80～110㎡戶型分析：功能布局：戶型緊湊不浪浪費(fèi)空間功能設(shè)置合理理，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：飄窗臺(tái)應(yīng)用客廳大陽臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)二、戶型建議議對(duì)于小面積戶戶型，其實(shí)用用性與附加值值并重，總價(jià)價(jià)低，可以提提升戶型競爭爭力戶型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：80～110㎡戶型分析：功能布局：戶型緊湊，交交通組織流暢暢功能設(shè)置合理理，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明確南北通風(fēng)對(duì)流流效果好亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：飄窗臺(tái)應(yīng)用雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)二室二廳一衛(wèi)衛(wèi)對(duì)于小面積戶戶型，其實(shí)用用性與附加值值并重，總價(jià)價(jià)低，可以提提升戶型競爭爭力戶型：3房2廳1衛(wèi)建筑面積：110-130㎡戶型分析：功能布局：戶型緊湊，交交通組織流暢暢功能設(shè)置合理理，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明確南北通風(fēng)對(duì)流流效果好亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：飄窗臺(tái)應(yīng)用雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)戶型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：130～144㎡戶型分析：功能布局：戶型方正，交交通流線簡潔潔功能設(shè)置合理理，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明確亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：大面積景觀陽陽臺(tái)：擴(kuò)大室室內(nèi)景觀視線線，豐富建筑外立立面造型；飄窗臺(tái)應(yīng)用：：延伸室內(nèi)空空間感；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)三房是目前市市場上的主流流戶型，也是是客戶需求的的戶型，三房房的設(shè)計(jì)好與與壞、多與少少直接會(huì)影響響到項(xiàng)目的銷銷售。三室二廳二衛(wèi)衛(wèi)戶型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：130～144㎡戶型分析：功能布局：戶型方正，交交通流線簡潔潔功能設(shè)置合理理，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明確干濕分離衛(wèi)生生間主臥帶衛(wèi)生間間亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：大面積景觀陽陽臺(tái)：擴(kuò)大室室內(nèi)景觀視線線，豐富建筑外立立面造型；飄窗臺(tái)應(yīng)用：：延伸室內(nèi)空空間感；帶小儲(chǔ)藏室三室二廳二衛(wèi)衛(wèi)工作陽臺(tái)通陽臺(tái)設(shè)計(jì)戶型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：130～144㎡戶型分析功能布局：戶型方正，交交通流線便捷捷功能設(shè)置合理理，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明確南北通透亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：大落地飄窗，，采光效果好好，擴(kuò)大室內(nèi)內(nèi)景觀視線；豐富建筑外立立面造型；通陽臺(tái)設(shè)計(jì)，，新穎別致創(chuàng)新戶型，臥臥室、客廳通通陽臺(tái)設(shè)計(jì)，，連通流線便便捷，大落地地窗采光、通通風(fēng)、觀景效效果更好。三室二廳二衛(wèi)衛(wèi)戶型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：130～144㎡戶型分析功能布局：戶型方正，交交通流線便捷捷功能設(shè)置合理理，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明確南北通透亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：大落地飄窗，，采光效果好好，擴(kuò)大室內(nèi)內(nèi)景觀視線；豐富建筑外立立面造型；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，，別致實(shí)用。。創(chuàng)新戶型，南南北雙陽臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，連通流流線便捷，弧弧形飄窗（六六角形主臥））使立面造型型更豐富。三室二廳二衛(wèi)衛(wèi)戶型：4房2廳2衛(wèi)建筑面積：150～170㎡戶型分析功能布局：戶型方正，交交通流線簡潔潔功能設(shè)置合理理，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明確亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：弧形景觀陽臺(tái)臺(tái)可豐富建筑筑外立面造型型；飄窗臺(tái)應(yīng)用：：延伸室內(nèi)空空間感；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)四房的設(shè)置主主要是為了滿滿足那些多人人居住的人群群對(duì)大戶型的的要求，同時(shí)時(shí)大戶型的設(shè)設(shè)置可以提高高項(xiàng)目的檔次次。四室二廳二衛(wèi)衛(wèi)戶型：4房2廳2衛(wèi)建筑面積：150～170㎡戶型分析功能布局：戶型方正，交交通流線簡潔潔功能設(shè)置合理理，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明確亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：躍式設(shè)計(jì)，私私密性更強(qiáng)；；大面積景觀陽陽臺(tái)：擴(kuò)大室室內(nèi)景觀視線線，可豐富建筑外外立面造型；；飄窗臺(tái)應(yīng)用：：延伸室內(nèi)空空間感；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。。創(chuàng)新四房更富富于變化，躍躍層設(shè)計(jì)，賦賦予變化，私私密性更強(qiáng)。。四室二廳二衛(wèi)衛(wèi)三、景觀建議議由于長葛房地地產(chǎn)市場化程程度低，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)價(jià)格都都比較敏感，，而單位集資資建房、小地地塊的個(gè)人開開發(fā)較商品房房，價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)極其明顯，，相當(dāng)一部分分市場需求都都被吸納。因因此本項(xiàng)目開開發(fā)，應(yīng)著力力產(chǎn)品品質(zhì)、、景觀建設(shè)、、營銷策劃。。只有這樣才才能吸引市場場需求。考慮慮到長葛房地地產(chǎn)市場整體體處于起步階階段，建議景景觀設(shè)計(jì)以實(shí)實(shí)用性和休閑閑為主。總原原則：整體上上大氣，細(xì)節(jié)節(jié)上精細(xì)。北方城市都比比較缺水，人人們對(duì)水都情情有獨(dú)鐘，人人們常說“水水是建筑的血血液，有水則則靈”中央景景觀區(qū)主要以以簡單水景為為主。水景是是判斷一個(gè)樓樓盤是否高檔檔的重要因素素，水景或噴噴泉配以一定定的小品更出出效果。1、中心景觀觀2、小區(qū)植物物的選擇和和布置植物的作用用：植物作為生生態(tài)景觀實(shí)實(shí)現(xiàn)綠色的的有生命景景觀，具有有不可替代代的作用。。小區(qū)內(nèi)植物物材料的生生態(tài)適應(yīng)性性應(yīng)突出季季相變化，，多種一些些落葉樹種種特別是果果樹，即可可以讓人們們感到季節(jié)節(jié)的變化也也有一種秋秋天收獲的的滿足感。。豐富的植被被和花草可可以提升項(xiàng)項(xiàng)目的檔次次，為銷售售增加說服服力，為開開發(fā)商樹立立品牌。設(shè)計(jì)要求：：景觀設(shè)計(jì)上上盡量保證證自然與周周圍環(huán)境及及建筑和諧諧統(tǒng)一；植被種植上上要符合北北方的氣候候條件；應(yīng)應(yīng)以本地區(qū)區(qū)鄉(xiāng)土樹種種為主。鄉(xiāng)鄉(xiāng)土樹種樹樹勢(shì)強(qiáng)，又又是本地區(qū)區(qū)圃地容易易培育的苗苗木品種，，對(duì)于干旱旱氣候和瘠瘠薄土壤適適應(yīng)性強(qiáng)，，栽植后恢恢復(fù)生長勢(shì)勢(shì)較快，對(duì)對(duì)于病蟲害害有較強(qiáng)的的抗性。選選用鄉(xiāng)土樹樹種，適地地適樹，深深受當(dāng)?shù)厝巳讼矚g，還還節(jié)省植物物養(yǎng)護(hù)管理理經(jīng)費(fèi)。但但要有一些些名貴樹種種的點(diǎn)綴，，不易多，，但位置要要顯眼。要注重景觀觀的觀賞性性和實(shí)用性性，又要合合理的控制制成本以及及后期的維維護(hù)成本。?？紤]到成成本問題在在中央景觀觀種植一些些名貴精細(xì)細(xì)的植物，，在樓宇之之間主要是是當(dāng)?shù)卮蠹壹乙滓姷臉錁浞N，如水水邊的柳樹樹、楊樹、、棗樹、石石榴樹等。。在布局上考考慮植物和和道路、小小品、長凳凳的交叉利利用變化。。樓宇之間間考慮景觀觀欣賞的易易達(dá)性，避避免只可遠(yuǎn)遠(yuǎn)看且道路路的曲折性性。柳樹石榴樹3、運(yùn)動(dòng)場地地及器材4、園林雕塑塑小品在小區(qū)綠化化中，合理理地設(shè)置一一些園林雕雕塑小品，，往往能起起到點(diǎn)綴和和組織空間間，烘托主主題意境的的作用。雕雕塑小品的的選擇要從從題材、質(zhì)質(zhì)感、質(zhì)量量、姿態(tài)、、擺放位置置等方面推推敲，尤其其要在園林林雕塑小品品的取意上上要下功夫夫。雕塑小小品要盡量量考慮讓它它活起來，，如情景雕雕塑。運(yùn)動(dòng)雕塑第五部分經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概概算前期工程費(fèi)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)元/㎡1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、三通一平等按總建筑面積25元/平方米2其他按總建筑面積3元/平方米小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程費(fèi)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)元/㎡1供電工程費(fèi)按總建筑面積35元/平方米2供水工程費(fèi)按總建筑面積25元/平方米3燃?xì)夤こ藤M(fèi)按總建筑面積30元/平方米4園林綠化工程費(fèi)按用地面積45%80元/平方米5小區(qū)道路、廣場工程費(fèi)（含排水）按用地面積30%70元/平方米6其它零星工程費(fèi)按總建筑面積5元/平方米開發(fā)期間稅稅費(fèi)說明序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)元/㎡說明1市政設(shè)施配套費(fèi)綜合預(yù)算造價(jià)8％按政府規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2新型墻體材料專項(xiàng)基金建筑面積73價(jià)格調(diào)節(jié)基金工程造價(jià)0.3％5質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程造價(jià)0.6％4勞?；鸸こ淘靸r(jià)0.45%6建筑工程監(jiān)理費(fèi)工程造價(jià)0.8％7散裝水泥專項(xiàng)基金建筑面積1.58定額費(fèi)工程預(yù)算0.12‰銷售稅費(fèi)說說明序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)(一)銷售稅金及附加住宅銷售收入5.6%和3元/㎡商業(yè)銷售收入6.05%1.1營業(yè)稅銷售收入5%1.2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%1.3教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%1.4地方教育費(fèi)附加營業(yè)稅1％1.5交易印花稅銷售收入0.05%1.7交易手續(xù)費(fèi)住宅3元/㎡非住宅成交價(jià)0.5%(二)土地增值稅銷售收入1%(預(yù)征)(三)所得稅4.95%(預(yù)征制)注：以上數(shù)數(shù)據(jù)根據(jù)政政府規(guī)定項(xiàng)目計(jì)算公式金額規(guī)模70畝×666.67=46669平米容積率假設(shè)=1.7建筑面積46669×1.7=79337平米商業(yè)銷售額3000平米×2500元/平米750萬元多層銷售額：76337平米×1650元/平米12595.6萬元（1）、總計(jì)銷售額收入合計(jì)13345.6萬元建安費(fèi)用79337平米×600元/平米4760.2萬元地價(jià)70畝×37萬/畝2590萬元綠化、管網(wǎng)等配套以及設(shè)計(jì)費(fèi)79337×100元/平米793.4萬元人防、教育費(fèi)附加等79337×20元/平米158.7萬元營銷推廣費(fèi)用13345.6萬元×2%266.9萬元稅金13345.6萬元×8%1067.6萬元（2）、累計(jì)支出合計(jì)支出9636.8萬元利潤（1）—（2）3708.8萬元利潤率3708.8萬元/13345.6萬元27.8%本項(xiàng)目投入入/產(chǎn)出概算注：上表數(shù)數(shù)據(jù)按照經(jīng)經(jīng)驗(yàn)估算謝謝??！本次匯報(bào)完完畢鄭州遠(yuǎn)見營營銷策劃有有限公司9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。00:46:4000:46:4000:461/5/202312:46:40AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:46:4000:46Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:46:4000:46:4000:46Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2300:46:4000:46:40January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月202312:46:40上上午午00:46:401月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月2312:46上上午午1月月-2300:46January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/50:46:4000:46:4005January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。12:46:40上午午12:46