2015年上半年湖南房地產估價師制度與政策物業(yè)服務收費的費用構成考試題

2015年上半年湖南省房地產估價師《制度與政策》：物業(yè)服務收費的費用構成考試題分0，60分及格。1個事最符合題n,凈收益增長率本卷共分為2大題分0，60分及格。1個事最符合題n,凈收益增長率一、單項選擇題(共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有意)1、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是 __。A口空置率水平B口租金清單C口押金收入D口欠租清單2、用收益法計算房地產價格，若凈收益 a每年不變，年限為與報酬率Y□□,□□□□□□ V=()。A．0B．C．a×nD．∞3、__是由房地產估價工作的性質決定的，是房地產估價的最高行為準則，是房地產估價師的天職。A口獨立、客觀、公正原則B口合法原則C口最高最佳使用原則D口估價職業(yè)道德4、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以 __進行估價。A口保持現狀前提B口裝修改造前提C口轉換用途前提D口重新利用前提5、某商業(yè)房地產，在取得 40年土地使用權的當年開始建造，建造期 3年，建筑物經濟壽命 60年，則該商業(yè)房地產的折舊年限是年。 ．A：37B：40C：60D：63E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、設立房地產中介服務機構，應當向當地申請設立登記。A：行政管理部門B：房產管理部門C：工商行政管理部門D：中介管理部門E：執(zhí)行層的組織協調

7、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是。A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格A：B：C：DA：B：C：D：E：9、100150300400執(zhí)行層的組織協調關于確定估價時點與得出評估價值先后次序的說法，正確的是。A：確定估價時點在先，得出評估價值在后B：得出評估價值在先，確定估價時點在后C：確定估價時點與得出評估價值同時進行D：確定估價時點與得出評估價值無先后表示，誰先誰后都可以E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到__的極限值。A．A．B．C．D．最高運營費用比率最大費用允許的最低經濟效益指標11、房地產置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括。A：購買價格B：容積率及有關設計參數C：空置率D：運營費用E：借款合同12、下列關于勘察設計的發(fā)包與承包，說法不正確的是。A：建設工程勘察、設計方案評標，應當以投標人的業(yè)績、信譽和勘察、設計人員的能力以及勘察、設計方案的優(yōu)劣為依據，進行綜合評定B：建設工程勘察、設計的招標人應當在評標委員會推薦的候選方案中確定中標方案C：包括建設工程主體部分的勘察、設計在內，只要經發(fā)包方書面同意，承包方可以將建設工程其他部分的勘察、設計再分包給其他具有相應資質等級的建設工程勘察、設計單位D：發(fā)包方可以將整個建設工程的勘察、設計發(fā)包給一個勘察、設計單位；也可以將建設工程的勘察、設計分別發(fā)包給幾個勘察、設計單位E：房地產估價機構必須加蓋公章13、銷售不動產的營業(yè)稅稅率是__。A．1%B．3%C．5%D．7%14、下列行業(yè)中，__中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關。A.批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)C.分塊行業(yè)D.專業(yè)化行業(yè)15、2008年1月21日，B房地產開發(fā)公司通過拍賣出讓方式取得一幅土地的使用權，并交納土地使用權出讓金1000萬元，該土地使用權出讓合同規(guī)定此項目于2008年3月1日動工開發(fā)。后因建設資金未到位，直到2009年10月20日仍未進行。這時土地出讓者。A：可以無償收回土地使用權B：可以征收200萬元以下的土地閑置費C：可以對B公司處以相當于土地使用權出讓金20%的罰款D：既不能收回土地使用權，也不能征收土地閑置費，更不能罰款E：房地產估價機構必須加蓋公章16、路線價法主要適用于兩側土地的估價。A：城市街道B：城市主干道C：城市商業(yè)街道D：城市高速公路E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、下列不屬于工程造價的特點是__。A.大額性B.層次性C.個別性D.不可移動性18、以下不屬于經營性用地的是()。A.工業(yè)用地B.旅游用地C.娛樂用地D.商品住宅用地19、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤=()義直接成本利潤率。A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用C.待開發(fā)房地產價值+后續(xù)開發(fā)成本D.待開發(fā)房地產價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產的稅費20、當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進人實施過程，而實施過程的第一步就是__。A.確定建設施工的各種圖紙準備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權D.明確各工作人員及施工階段應發(fā)放的工資21、根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是__。A.認知價值定價法B.領導定價法C.目標定價法D.成本加成定價法22、有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/m2,報酬率為8%；乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/m2,報酬率為6%。那么，甲的價格（）乙的價格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定23、下列不屬于債券特征的是。A：償還性B：收益性C：安全性D：非流動性E：執(zhí)行層的組織協調24、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．4025、工程建設過程中不可避免地存在風險。保險是承包商承擔的風險之一，以下不屬于保險內容的是__。A.工程保險B.工人人身保險C.第三方保險D.質量保險二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產的部門規(guī)章包括。A：《城市房屋租賃管理辦法》B：《注冊房地產估價師管理辦法》C：《城市房地產抵押管理辦法》D：《城市房地產市場評估管理暫行辦法》E：《土地管理法實施條例》2、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》中規(guī)定房地產轉讓應當以申報的成交價格作為交納稅費的依據，成交價格明顯低于正常市場價格時，以__作為繳納稅費的依據。A.市場價格B.評估的價格C.申報價格和市場價格的加權平均口.申報價格和評估的價格的加權平均3、下列關于資金時間價值的表述中，正確的有__。A.資金時間價值是資金的增值特性使然B.利率是資金時間價值的一種標志C.從消費者角度來看，資金時間價值體現為放棄即期消費應得到的補償D.即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現金流量進行直接比較E.資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹、風險因素等4、根據工程量清單計價法，下列應計入建筑安裝工程費用稅費的包括。A：營業(yè)稅B：教育費附加稅C：城鄉(xiāng)維護建設稅D：企業(yè)所得稅E：個人所得稅5、當貸款利率__內部收益率時，項目投資則會面臨虧損。A.低于B.高于C.等于D.前三者都對6、下列關于房地產業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯系，表述正確的是。A：房地產業(yè)與建筑業(yè)既有聯系又有區(qū)別B：在房地產開發(fā)活動中，房地產業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系C：建筑業(yè)是物質生產部門，房地產業(yè)兼有生產（開發(fā)）、經營、管理和服務等多種性質D：房地產業(yè)屬于第二產業(yè)；建筑業(yè)屬于第三產業(yè)E：建筑業(yè)屬于第二產業(yè)；房地產業(yè)屬于第三產業(yè)7、通風施工圖紙可分為。A：立面圖B：平面圖C：剖面圖D：系統圖E：詳圖8、房地產估價原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在__下的估價結果具有近似性。A.同一估價原則、同一估價時點B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目的、同一估價時點D.同一估價原則、同一估價目的9、中國目前的房地產權利主要有等。A：處分權B：抵押權C：地役權D：租賃權E：土地使用權10、我國住房公積金制度實行的利率政策是__。A.低存低貸B.低存高貸C.高存低貸D.高存高貸11、應分攤的共有建筑面積不包括__。A.作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積B.單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半C.用作公共休憩、綠化等場所的架空層D.外墻（包括山墻）水平投影面積的一半12、國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用，但在征用集體土地時一般應遵循的原則。A：合理利用土地B：保證國家建設用地C：妥善安置被征地單位和人員D：無償使用土地E：有償使用土地13、工業(yè)房地產的區(qū)位影響因素主要考慮（）。A.臨街狀況B.動力是否易于取得C.廢料處理是否方便D.接近大自然E.產品原料的獲取方便程度14、根據《城市房屋拆遷估價指導意見》，下列關于估價專家鑒定的表述中，不正確的是。A：估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組B：估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告C：估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告D：估價專家委員會應當自收到申請之日起7日內，出具書面鑒定意見E：執(zhí)行層的組織協調15、下列房地產市場調查的內容中，屬于房地產市場營銷因素調查的有。A：房地產銷售價格調查B：房地產促銷策略調查C：城鎮(zhèn)居民家庭收入調查D：城市人口地理分布調查E：城市基礎設施狀況調查16、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是__。A.同質偏好市場B.分散偏好市場C.個別偏好市場D.集群偏好市場E.彌隙市場17、下列屬于需辦理房屋所有權變更登記的情形。A：權利人法定名稱變更B：房地產現狀的改變C：房屋門牌號碼改變D：買賣房屋E：改建或添建而使房屋面積增加18、不屬于稅收制度的構成要素的是__。A.納稅人B.課稅對象C.納稅時間口.稅基E.稅點19、間接融資的局限性主要表現在__。A.隔斷了資金供求雙方的直接聯系B.在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產的關注C.減少了對籌資者使用資金的壓力和約束D.融資雙方在資金數量、期限、利率等方面受到的限制多E.融資風險大20、確立施工中控制質量的具體措施，主要包括方面。A：對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差B：控制混凝土質量C：對工程中的配套設備進行檢驗D：對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法E：實行科學合理的施工進度控制安排21、不屬于市場法估價的步驟是__。A.搜集交易實例B.查看交易成功的比例C.比較價格的最大差距D.選取可比實例E.對可比實例的成交價格進行適當的處理22、