上風尚城整合營銷推廣案三

上風尚城整合營銷推廣案包河苑項目專案組

【營銷環(huán)境淺析】尚城序曲【營銷環(huán)境淺析】【第一章】

【時代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟【包河工業(yè)區(qū)簡介】包河工業(yè)區(qū)位于312國道以南，包河大道(姥山路)兩側(cè)，美菱大道、駱崗機場以東、曉陸路以北，南北間距3公里，東西間距4公里，占地6.5平方公里。工業(yè)區(qū)地理位置得天獨厚，交通便捷，與駱崗機場一路之隔，312國道相鄰，距離巢湖、合肥市區(qū)僅幾公里。園區(qū)內(nèi)45米寬的市政道路縱橫交錯，10千伏電力、400mm管徑的自來水為園內(nèi)的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。

工業(yè)區(qū)按十年規(guī)劃，占地6.5平方公里，約9800畝。工業(yè)區(qū)分設7個功能園區(qū)：高新科技企業(yè)園、外商企業(yè)園、民營經(jīng)濟園、生態(tài)住宅園、物流倉儲園、商業(yè)娛樂園、農(nóng)業(yè)生活園?？傮w規(guī)劃工業(yè)廠房建設面積20萬平方米；住宅建筑面積12萬平方米；工業(yè)產(chǎn)值50億元，實現(xiàn)稅收2個億，打造2-3家大型企業(yè)?？傮w目標分三個階段實施：第一階段3年時間，建設好園區(qū)內(nèi)的道路、水、電、綠化等基礎設施工程?！緯r代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟

【包河工業(yè)區(qū)簡介】

同時啟動占地3000畝的一期工程。興建住宅5萬平方米；工業(yè)廠房5萬平方米，引進企業(yè)50家，爭取園區(qū)實現(xiàn)年產(chǎn)值5億元，稅收達3000萬元，達到“一年進項目，兩年出形象，三年上規(guī)?！钡囊蟆５诙A段2年時間，加大工業(yè)區(qū)的硬件設施建設，完善各園區(qū)的功能配套，實施二期工程建設。第三階段5年時間，全面提升工業(yè)區(qū)品位，努力創(chuàng)造一個檔次高、功能全、環(huán)境雅、經(jīng)濟實力強的新園區(qū)。

包河工業(yè)區(qū)是以全新的投融資理念、靈活的經(jīng)營思路，建設融工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)、科教、旅游為一體的新型工業(yè)園區(qū)，開創(chuàng)包河區(qū)新形象。力爭五年內(nèi)建成全省一流，獨具特色的縣區(qū)級工業(yè)園區(qū)，使之成為包河區(qū)對外招商引資的重要載體，全區(qū)最具活力的經(jīng)濟增長點?！緯r代背景】

崛起的片區(qū)板快經(jīng)濟

包河區(qū)政府的搬遷合肥新的園林大道——包河大道的暢通周邊配套設施的進一步完善首批近40萬回遷房的交付巢湖，母親河的近在咫尺

【核心價值】

片區(qū)核心價值的提煉關鍵詞：商業(yè)價值、機會價值、身份價值一、位于包河區(qū)政府對面和工業(yè)區(qū)門戶地段，得天獨厚的先天地段條件，造就了其物業(yè)的稀缺性和唯一性?！拔镆韵橘F”，稀缺性歷來是資本追逐投資的熱點。衡量產(chǎn)品的最核心指標，是看它的稀缺度，這是經(jīng)濟學常識。經(jīng)濟法則，賦予“上風尚城”最為充分的投資價值。二、以包河區(qū)政府為原點的地理尺度，良好的區(qū)位優(yōu)勢將促進優(yōu)質(zhì)生活網(wǎng)絡的建立和生活工作配套的進一步完善。

舒適的居住環(huán)境、便捷的交通等大量生活配套的市政建設終將形成整體優(yōu)勢，一個新的成熟生活區(qū)呼之欲出。生活的舒適便利是人居的主流和核心要素，隨著生活網(wǎng)絡的成熟和完善，將直接推動該區(qū)域房地產(chǎn)的升溫和增值。其價值增長將隨著北區(qū)經(jīng)濟的騰飛而加速上升。

【核心價值】

片區(qū)核心價值的提煉三、工業(yè)區(qū)大型企業(yè)的進駐，必將吸引為其配套服務的中小型企業(yè)聚其左右，迫于流動資金的考慮，可能會租住住宅房用語辦公，形成獨特的房地產(chǎn)現(xiàn)象四、同樣區(qū)政府的搬遷也會吸引部分事業(yè)單位對本區(qū)域的關注結(jié)論：上風尚城”與新區(qū)政府近在咫尺，正處于新政府中心的核心寶地。包河區(qū)政府的搬遷，行政重心的南移，將為周邊經(jīng)濟快速發(fā)展提供有力的支持，必將帶來一方的繁榮昌盛，帶來“尚城”周邊區(qū)域的繁華景象?！竞诵膬r值】

片區(qū)核心價值的提煉

關鍵詞：環(huán)境價值、生活價值、人文價值

一、巢湖近在咫尺，優(yōu)質(zhì)生活的保證

西方學者說，我們正生活在一個“麥當勞”化的社會里，這個社會的特點是：效率、可計算性、可預測性、可控制性。對于生活我們渴望，一份閑適的從容，一種豁達的寧靜，在水的面前，讓嚴肅成為柔情，讓暴躁回歸平靜，水是多情的，你是溫柔的

二、優(yōu)質(zhì)生活的保證不只是水，更是那份合肥最新鮮的純氧。三、項目本身的建筑形態(tài)決定在區(qū)域內(nèi)的唯一的標志性建筑高度四、大賣場的形成給尚城帶來更美好的居住環(huán)境，更具環(huán)境價值與投資價值?！酒放茣r機】

上風尚城的品牌推廣時機

項目一公里片區(qū)尚無成規(guī)模的成熟商品社區(qū)周邊高素質(zhì)居民存在無房可住的尷尬境地項目毗鄰的70萬平方米回遷房將給本案商業(yè)帶來源源不斷的消費原動力

上風尚城12萬平凡米的社區(qū)是南城區(qū)高檔住宅的顛峰之作品

必將引起業(yè)內(nèi)業(yè)外的廣泛關注和形成極大的社會影響力，是美地地產(chǎn)品牌提升與傳播的大好時機。【市場場機會】】天時、地地利、人人和天時：本區(qū)域?qū)賹儆诳瞻装讌^(qū)，，，地產(chǎn)產(chǎn)力量目目前非常常薄弱，，好的地地產(chǎn)項目目和優(yōu)秀秀的發(fā)展展商沒有有，而整整個合肥肥地產(chǎn)2004年高速速發(fā)展已已經(jīng)成熟熟，本區(qū)區(qū)域啟動動的時機機同樣已已經(jīng)成熟熟，市場場購買力力支持力力比較好好。地利：以本項項目周圍的三三公里處沒有有一個適宜的的商品房居住住區(qū)存在，更更別提高檔居居住社區(qū)，包包河區(qū)最代表表性的居住區(qū)區(qū)是太湖路附附近，而本區(qū)區(qū)域與太湖路路距離非常遠遠，屬于獨立立區(qū)，本地沒沒有優(yōu)秀項目目，本區(qū)域人人民目前處于于“活得非常常累”的狀態(tài)態(tài)，人和：政務區(qū)區(qū)的搬遷和工工業(yè)園企業(yè)的的紛紛入住，，周邊人氣會會逐步興旺起起來。同時作作為首個在本本區(qū)域開發(fā)的的高檔項目，，天時、地利利、人和三點點合一，已經(jīng)經(jīng)完全具備地地產(chǎn)領袖品牌牌地位；【第二章】尚城公民民【目標客戶淺淺析】【市場機會會】上帝和撒旦，，往往只是一一個事物的兩兩面而已人生本就是一一個不斷尋找找的過程，也也是一個不斷斷舍棄的過程程！我們總是固執(zhí)執(zhí)的認為某一一類人是項目目的目標客戶戶群體，然后后想當然的意意想他們的生生活方式會是是怎樣……然而現(xiàn)實總是是給我們一個個不大不小的的耳光，上帝帝跟我們開了了玩笑，或者者是他老人家家打了個瞌睡睡，一個定位于文文化社區(qū)可能能住的大部分分只是初中畢畢業(yè)，一個號號稱中產(chǎn)階級級理想家園走走出來可能是是剛剛走過溫溫飽線的你和和我，雖然這這對于一些熱熱衷中定位思思考的策劃人人來說是一個個巨大的打擊擊，但你不得得不接受。就像真理和謬謬誤只是一步步之遙一樣，，買或不買只只是幾秒鐘的的時間誤差，，你的上帝和和撒旦永遠只只是一個事物物的正反面。。實際的問題是是該怎么尋找找那些愿意掏掏錢的我們的的上帝呢？那么讓我們閉閉上眼睛虔誠誠的祈禱：所有有經(jīng)濟實實力購買的包包河區(qū)居民都都過來吧【身份界定定】誰來購買？1、民營私企企老板2、區(qū)域內(nèi)上上班的高級白白領3、機關、事事業(yè)單位/國國企中高層管管理人員4、自由職業(yè)業(yè)者5、辦公用途途的小型公司司和辦事處6、看好區(qū)域域市場的投資資客戶?！鞠M群體體寫真】描繪怎樣的消消費群體購買主要是離離工作較近/親戚朋友較較近/生活圈圈子較近/家家就在附近一生中的第二二、第三次購購房，對他們來說，，買的已不僅僅僅是居所，，更是他們的名名片，是他的家族的的一個圖騰。。他用自己占據(jù)據(jù)的土地的價價值，房子的的價值來宣告告他自身的價價值【消費群體寫寫真】用一種新的標標準重新劃分分客戶夢想激涌，每每個成就都是是起點！勇者，從不滿滿足現(xiàn)狀，智者，尤擅提提升自我，投資客，對財財富的追求永永不停步。勇者、智者、也也許是對對我們上帝最最恰當?shù)母爬ɡㄍ顿Y客，【消費群體體寫真】人與人的區(qū)別別大于人和猴猴子的區(qū)別一、勇者牛頓曾說：站站在巨人的肩肩膀上可以比比別人看得更更遠。即使站站在最高處，，看不見的景景物，仍然比比看見的要多多：人群是有階級級的，居住是是分階層的，，所謂的階層，，應該是在一一個大環(huán)境中中自然形成的的，俗話說的的人以群分也也許就是這個個道理。記?。荷鐣鞘峭ㄟ^你的房房子來認識你你勇者，在這個個城市尋找機機會的一群人人，他們可能能是政府的公公務員、工業(yè)業(yè)園區(qū)的中高高層管理干部部、周圍私營營企業(yè)主、有有錢的拆遷農(nóng)農(nóng)民他們信奉的生生活準則是擁有這個城市市的唯一標準準就是和智者者平起平坐【消費群體體寫真】這個社會，少少數(shù)人制訂規(guī)規(guī)則，多數(shù)人人遵守規(guī)則二、智者用門牌標示身身份是別人學學不到的優(yōu)雅雅用居住定論生生活是別處買買不到的生涯涯真正的智者不不是你的口袋袋有多少錢，，而是你的腦腦袋里有多少少東西。經(jīng)濟波動不已已，仿佛是一一顆愛捉弄人人的智齒；智智者以退為進進、冥思苦想想，將自己的的觀點隱藏在在一個個重要要的淡漠籌劃劃之地。一一個個低調(diào)的貴族族居所，能策策劃自己高潮潮和低谷所謂的智者應應該是這個社社會的主導力力量。他們可可能是政府的的官員或者是是大型企業(yè)的的CEO，外外資白領等。。他們選擇這里里是因為：因為這里是陶陶淵明和比爾爾蓋茨的時空空對話。喜歡安靜，又又不想遠離繁繁華/喜喜歡品味，又又不愿放棄節(jié)節(jié)奏喜歡歡簡單，又不不想失去內(nèi)涵涵/喜歡歡實用，又不不想拒絕豪華華【消費群體體寫真】投資當然要地地段、投資不不能沒有氛圍圍三、投資客所謂的獨具慧慧眼，不只是是指看到什么么，更是觀察察世界的敏銳銳角度尚風尚水，財財富人生區(qū)政府的搬遷遷、工業(yè)園區(qū)區(qū)的企業(yè)的紛紛紛入住、工工業(yè)園區(qū)入口口大門位置、、2萬平方米米的商業(yè)配套套、項目本身身銀行的進駐駐……投資，是一項項全民運動?。　鞠M群體體寫真】目標客戶群體體的心理分析析[目標消費者者的需要][尚城城能給予的]價值的認同感感片片區(qū)唯一的高高檔社區(qū)身份的象征包包河區(qū)政府府對面更多機會的獲獲得企業(yè)的尊貴身身份和行業(yè)地地位生活的品位從從容的，格格調(diào)化的生活活升值潛力區(qū)區(qū)域未來來的發(fā)展方向向及政府的規(guī)規(guī)劃樓盤的綜合素素質(zhì)美美地地產(chǎn)的鼎鼎力之作【第三章】尚城迷思思【面對的問題題點】【問題思考考】面對的問題點點區(qū)域4999畝地的未來來的市場，高高檔住宅供應應量將急劇加加大，以尚城目前的的價位，同比比競爭來自全全市范圍，片區(qū)的遠景規(guī)規(guī)劃存在許多多變數(shù)，包河工業(yè)區(qū)的的遠景規(guī)劃在在建設上的滯滯后性，區(qū)域本地人居居住上的傳統(tǒng)統(tǒng)意識，區(qū)域內(nèi)回遷房房的市場沖擊擊?！締栴}思考考】面對的問題點點以上六個問題題點在上風尚城推推廣中是無法法回避的也是我們的營營銷推廣中必必須面對和解解決的。因此，在推廣廣中要做到1、改變他們的態(tài)態(tài)度：改變他們對對區(qū)域原有的的過偏、遠、、差的認識，，通過全新生生活形態(tài)的塑塑造，倡導更更尊貴的生活活體驗。對區(qū)區(qū)域價值、未未來潛力的充充分闡釋，分分別從生活享享受和投資收收益兩個角度度打消購房客客戶的疑慮。。2：認同物業(yè)品牌牌：上風尚城是是包河工業(yè)區(qū)區(qū)首席高檔社社區(qū)3、認同開發(fā)商品品牌：美地房產(chǎn)，，品質(zhì)和品位位并重【尚城印象】】尚城留給市場場的印象應該該是什么推售上不僅僅僅著重是在規(guī)規(guī)劃上和城市市,和自然共共融。它所包含的商商業(yè)機會價值值它的稀缺性和和在片區(qū)的標標志性和巢湖的血脈脈關系，它和目標群之之間的精神共共生……這些是我我們們應該在傳播播的過程中用用心挖掘越來越多的商商品已成為使使用者的一個個符號化的東西西，有了很多的社交意義，【尚城印象】】尚城留給市場場的印象應該該是什么我們在地產(chǎn)上上借用產(chǎn)品的的手法，讓尚城成為居居住使用者的的符號；這個符號是他他們無言的身身份證明，是他們是什么么樣的群體的的標志，同時也是他們們?nèi)〉盟麄兏鞲髯孕枰臋C機遇而不僅僅是地地理的標志或或一個目的地地名【第四章】】尚城引擎擎【營銷的核心心理念】【尚城引擎】】推廣核心思路路我們希望將將尚城的推推廣變成推推廣一種生生活格調(diào)和和生活方式式。以輕松的姿姿態(tài)對抗目目前流于泛泛濫的"賣賣點營銷"。我們強調(diào)，，住宅項目目推廣首先先應該是比比生活方式式和生活品品味，其次次才是比地地段、比環(huán)環(huán)境、比戶戶型、比價價格。我們堅持靈靈性與理性性之美兼容容并蓄的廣廣告推廣才才能深入人人心。充分挖掘項項目之外的的資源，利利用區(qū)政府府的商業(yè)價價值、機會會價值、身身份價值和和巢湖帶來來的人文價價值、生活活價值，達達到與目標標可戶群體體溝通的目目的。上風尚城的的整合推廣廣通過“三個個重點，一一條主線””的緊密配配合。按照“四個個銷售節(jié)點點”、“五個廣廣告段”全全面展開。。第一點：媒體的有效效運用針對目標客客戶，逐步步將不同主主題的推進進，強化定定位配合促促銷，公關關傳播發(fā)布布項目相關關信息。第二點：促銷，實效效傳播的緊緊密跟進重視SP策策略的短程程激勵，利利益引誘，，分階段推推出銷售利利益點。第三點：有效利用房房展會的的的時機【三個重重點】有效的推售售手段是決決定項目成成敗的一個個關鍵【一條主主線】居住，在這這里我們理理解為一個個滿足欲望望的容器每個人都會會有很多的的愿望，當當他想去去實現(xiàn)這個個愿望的時時候，愿愿望就已不不是愿望，，

被加入入動力的愿愿望，我們們理解為欲欲望。每每個人都有有希望生活活得更好的的權(quán)利，而而實現(xiàn)希希望的過程程就是欲望望爆炸的時時刻，你你不希望生生活得更好好嗎？你你難道不想想擁有一所所滿足欲望望的居所嗎嗎？你一直在尋尋找你的欲欲望停留地地嗎？關于居住，，每個人都都堅持不同同的理解它是生活的的工具嗎，，我們說不不是它是寄停的的碼頭嗎，，我們說不不是欲望：對于于居住的另另一種理解解【一條主主線】居住，在這這里我們理理解為一個個滿足欲望望的容器都市的瘋狂狂迷亂，太太多的欲望望摻雜其中中，

擁有有了一輛帕帕薩特，還還想換成一一輛寶馬，，

擁有一一間公司，，你在想辦辦法把競爭爭對手打跨跨，

擁有有事業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)在在渴求求片刻的閑閑暇，………

擁有有一套房子子，你能滿滿足這僅僅僅是一個滿滿足起居的的四方盒子子嗎？欲欲望，誰都都有去實現(xiàn)現(xiàn)的權(quán)利。。其實：抽煙不代表表什么，抽抽什么煙，，才能說明明什么開車不代表表什么，開開什么車，，才能說明明什么同樣：有房子不代代表什么，，有什么樣樣的房子，，才能說明明什么【產(chǎn)品定定位】隨心所欲，，創(chuàng)新是一一種冒險產(chǎn)品屬性定定位：包河區(qū)政府府對面的國國際精英俱俱樂部包河工業(yè)區(qū)區(qū)首席高檔檔社區(qū)【案名】名字決定性性格，性格格決定命運運思路1、上風上水———上風尚城思路2：美美地方———美地房———美地坊思路3：美地·名人人錄美美地·名名人館思路4：財財智城市———財智方方程式———財智程式思路5：生活本色———本舍———本座其他：金鉆鉆領地、美美地城品、、城市銘座座、包河WINDOWS（包包河之窗））推薦案名：：上風尚城城【案名】名字決定性性格，性格格決定命運運案名釋疑：：‘1、尚：：指時尚，，是一種自在在、時尚、、雅致、純純粹的品質(zhì)質(zhì)生活，追追求這種生生活的人，，是有閑情情、有品位位、有涵養(yǎng)養(yǎng)、有格調(diào)調(diào)的人。這這是一種現(xiàn)現(xiàn)代的主流流生活方式式，擁有這這種生活的的人，是現(xiàn)現(xiàn)在和未來來的社會精精英。2、上：指指項目所在在的地段，，上風上水水，風水寶寶地，同時時一個“上上”字也特特出了小區(qū)區(qū)為高層高高檔的建筑筑形態(tài)。3、上風尚尚城：兩個個“上”字字，加深記記憶，突出出形象，【SLOGAN】一個精品的的誕生，是是因為聚集集了太多期期待的目光光SLOGAN——主主推廣告語語1、有怎樣樣的居住，，就有怎樣樣的人生2、居住改改變生活，，觀念改變變未來3、對位城城市精英階階層的精神神版圖4、欲望，，誰都有去去實現(xiàn)的權(quán)權(quán)利5、制高點點，制勝權(quán)權(quán)6、新城市市、新風貌貌、新生活活7、有些人人認為非我我莫屬，有有些人感嘆嘆遙不可及及8、心有多多野，未來來就有多遠遠推薦SLOGAN：：有怎樣的居居住，就有有怎樣的人人生其余備選廣廣告語可作作為后面具具體廣告推推廣的階段段標題使用用，【SLOGAN】財富到了一一個層次，，只有建筑筑才能證明明它的恒久久廣告內(nèi)涵的的深度挖掘掘有怎樣的居居住，就有有怎樣的人人生居住改變生生活滿足人生夢夢想的地方方事業(yè)。生活活—項目推廣基基調(diào)查的最最本質(zhì)內(nèi)涵涵CAUSE—LIFE【SLOGAN】廣告標標題狂狂想有些人認為為非我莫屬屬，有些人人感嘆遙不不可及對一個家而而言，沒有有什么正確確的地點，，只要能滿滿足你的需需求，便是是一個滿意意的家。。嘗試過高速速駕臨包河河大道的人人，才有發(fā)發(fā)言權(quán)，讓讓高速公路路連接城市市與本座的的時空錯覺覺買一個“家家”去經(jīng)營營,周末去做一一天“孤獨獨的漁夫””在家門口享享受生活的的便利和購購物的樂趣趣。事業(yè)和工作作是相對論論，只有本本座幫你統(tǒng)統(tǒng)一每天早晨，，和巢湖一一起醒來呼吸合肥的的第一口空空氣一個階層需需要一個獨獨特空間，，一個空間間可以培養(yǎng)養(yǎng)一種氣質(zhì)質(zhì)【SLOGAN】廣告標標題狂狂想0.618，葛大店店與巢湖的的“黃金分分割點”財富平臺，，從容把握握事業(yè)與生生活的節(jié)奏奏所謂獨具慧慧眼，不只只是指看到到什么，更更是指觀察察世界的敏敏銳角度。一夜成名常常常寄生于于炒作品品位才是底底蘊的裝訂訂線.有人耗盡畢畢生精力，，只為奠立立自己的成成就和定位位..一間屋和一一個家并不不相同。一一間屋可以以數(shù)得出，，一個家只只能感受得得到.可以預見，，一個傳奇奇正在上演演..【策略思路路】廣告表現(xiàn)總總原則最大爭奪點點：社會關關注度最大關鍵點點：在目標標客戶群腦腦海中的地地位最有效溝通通方式:溝通語言必必須是有智慧和賦予予生活形態(tài)態(tài)的，一句句化就是有有觀點,【策略思路路】入市時機的的選擇入市時機策策略安排10月1日，開始內(nèi)內(nèi)部認購。。9月26日，，現(xiàn)現(xiàn)場場售售樓樓部部銷銷售售進進場場，，賣賣場場實實景景到到位位。。參加加10月月份份秋秋季房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易會會，，攔攔截截客客戶戶。。11月月8日日，，正正式式開開盤盤銷銷售售【第第五五章章】】尚城城暢暢想想【項項目目的的營營銷銷舉舉措措】】【營營銷銷總總思思路路】】營銷銷周周期期的的設設定定1、、計計劃劃周周期期12個個月月2、、前前2個個月月市市場場調(diào)調(diào)研研，，編編輯輯投投資資手手冊冊，，售售樓樓部部展展示示，，戶戶外外展展示示，，售售樓樓人人員員培培訓訓，，確確定定目目標標人人群群資資料料庫庫。。3、、第第3個個月月——第第4個個月月座座談談酒酒會會，，推推介介造造市市，，內(nèi)內(nèi)部部認認購購。。4、、第第5個個月月——第第7個個月月，，公公開開強強銷銷。。5、、第第8個個月月——第第9個個月月,銷銷售售過過度度期期6、、第第10個個月月——第第11個個月月,二二次次強強銷銷售售期期7、、第第12個個月月,清清盤盤鋪墊墊期期板塊運動VIP卡發(fā)放開盤酒會解析貼心幫業(yè)春節(jié)抽獎城市對話－區(qū)域發(fā)展研討內(nèi)部認購期開盤強銷期持銷期尾盤消化期品牌提升期炒作區(qū)域，項目信息透露建立項目品質(zhì)高度形成熱銷，塑造企業(yè)形象項目品質(zhì)及企業(yè)形象提升項目品牌，企業(yè)品牌積累企業(yè)品牌提升財智人物發(fā)布會秋交會【營營銷銷總總思思路路】】營銷銷活活動動全全程程示示意意圖圖【營營銷銷總總思思路路】】系列列活活動動一一：：板塊塊運運動動（鋪鋪墊墊期期））意義義：炒炒作作包包河河工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)。。時間間：：2004年年9月月17日日－－9月月27日日。。宣傳傳重重點點：：規(guī)劃劃前前景景；；良良好好的的空空氣氣質(zhì)質(zhì)量量；；區(qū)區(qū)政政府府繁繁榮榮搬搬遷遷、、低低人人口口密密度度；；入入住住企企業(yè)業(yè)、、人人員員的的高高素素質(zhì)質(zhì)。。效果果控控制制：：與政政府府規(guī)規(guī)劃劃部部門門聯(lián)聯(lián)合合炒炒作作，，增增強強宣宣傳傳可可信信性性。。廣告告計計劃劃：：主要要以以新新聞聞的的形形式式出出現(xiàn)現(xiàn)，，避避免免成成為為開開發(fā)發(fā)商商廣廣告告【營營銷銷總總思思路路】】系列列活活動動一一：：新聞聞發(fā)發(fā)布布會會、意義義：：項目目信信息息透透露露，，引引起起市市場場關關注注，，表表明明開開發(fā)發(fā)商商決決心心。。時間間：：2004年10月12日地點點：：合肥肥某某星星級級酒酒店店與會會：：政府府，，合合作作單單位位，，潛潛在在客客戶戶，，媒媒體體記記者者。。主題題：：1，主主持持人人作作開開場場白白，，介介紹紹來來賓賓；；2，合合作作單單位位代代表表發(fā)發(fā)言言，，闡闡述述本本單單位位對對““上上風風尚尚城城””項項目目開開發(fā)發(fā)的的支支持持；；3，政政府府領領導導寄寄希希望望；；4，，天天山山作作總總結(jié)結(jié)性性發(fā)發(fā)言言，，表表明明決決心心。。廣告告宣宣傳傳：：3月月21日日發(fā)發(fā)布布新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會信信息息，，3月24日、、25日以以新新聞聞形形式式在在各各電電視視臺臺、、報報紙紙上上。。詳案案在在開開發(fā)發(fā)商商認認同同思思路路后后另另行行提提供供。。【營銷總思路路】系列活動一：：VIP卡的發(fā)發(fā)放【營銷總思路路】系列活動四：：秋季房地產(chǎn)交交易會意義：強勢建建立項目高品品質(zhì)形象、攔攔截客戶，國國內(nèi)有不少大大盤都有過類類似的成功操操作經(jīng)驗———未正式開盤盤的客戶攔截截。時間：2004年合肥秋秋季房地產(chǎn)交交易會措施、手法：：1，買斷會刊刊部分黃金版版面：封面、、封底、封2、32，在所有房房交會與客戶戶溝通的廣告告中出現(xiàn)上風風尚城形象廣廣告。3，春節(jié)會開開幕式及其他他活動以“上上風尚城”作作背景板。。4，秋季會期期間，精選一一部分受過良良好專業(yè)禮儀儀訓練的天山山員工（活部部分禮儀小姐姐），在春交交會現(xiàn)場派發(fā)發(fā)宣傳資料，，5、可考慮在在現(xiàn)場組織抽抽獎、表演等等聚集人氣的的方法?！緺I銷總思路路】系列活動五：：財智人物風云云榜A、意義：針對潛在客戶戶作宣傳，引引起共鳴，使使其產(chǎn)生興趣趣；同時創(chuàng)造造話題，引起起市場廣泛關關注、提高項項目知名度。。B、時間：10月6日－－11月9日日C、操作思路路：10月6日－－10月10日：炒作財財智人物8大大生活主張，，與項目“高高尚人居領地地”相呼應；；10月11日日－11月4日，以“合合肥晚報”的的名義，選取取中國十大財財智人物，形形成“財智人人物風云榜””，并以征文文的形式，推推出“我解財財智人物”，，讓普通市民民談談他們對對財智人物及及其居家選擇擇的理解，本本項目以協(xié)辦辦單位的身份份出現(xiàn)；4月26日－－5月9日，，宣傳“上風風尚城”作為為“財智人物物”理想居住住地的優(yōu)勢所所在；【營銷總思路路】系列活動六：：開盤活動意義：營造現(xiàn)場氣氛氛、調(diào)動客戶戶購房情緒，，實現(xiàn)開盤熱熱銷。時間：11月8日日地點：項目現(xiàn)場售售樓部主題：形象代言人人現(xiàn)場作秀、、“VIP限限時排隊認購購限時認購：1，開盤前前兩天，只對對VIP卡客客戶銷售；2，11月8日當天，從從早上8點，，搶購正式開開始，根據(jù)排排隊順序依次次選房，每人人限制時間15分鐘，超超過15分鐘鐘視為自動放放棄，售樓部部開放時間到到晚上6點整整；3、11月10購房房不再限制于于VIP卡客戶、但可可以有暗折。。營銷總思路】】系列活動六：：酒會及樓盤解解析會活動意義：調(diào)動客戶購房房情緒、增強強其購買信息息具體價格的的及時公開時間：開盤前前三天地點：合肥某某星級酒店主題：上風尚尚城小型產(chǎn)品品推薦會操作思路：1、邀請政府府、專家對區(qū)區(qū)域未來潛力力的介紹，2、公司領導導對城市運營營的責任（對對其形象拔高高）3、具體體價格的公開開營銷總思路】】系列活動七：：元旦促銷計劃劃你交預訂金，，我送春節(jié)游游：元旦促銷銷針對春節(jié)出出游推出購樓樓抽獎活動元旦促銷，凡凡購樓或交預預定金20000元，即即可參加尚城城業(yè)主春節(jié)免免費旅游抽獎獎活動人人有有獎,分三類類抽出新馬泰泰、云南、海海南旅游名額額，并同時推推出購樓優(yōu)惠惠折扣。此活活動力求活躍躍購樓氣氛，，給業(yè)主時尚尚與浪漫生活活感受?！緺I銷總思思路】系列活動九九：貼心助業(yè)計計劃貼心助業(yè)計計劃：符合合條件的業(yè)業(yè)主可獲發(fā)發(fā)展商提供供的50萬萬銀行貸款款擔保凡在上風尚尚城購房者者，只要符符合發(fā)展商商認可的條條件（如留留學歸國的的碩士創(chuàng)業(yè)業(yè)者、擁有有高新技術術專利的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者、有有商業(yè)合同同抵押的商商務人士等等等），均均可申請由由發(fā)展商向向銀行擔保保的上限為為50萬元的助業(yè)貸貸款。同時舉舉辦財務、股股票、稅務常常識培訓，免免費向中小企企業(yè)老板、上上風尚城業(yè)主主開放。建議：針對本本項目有很大大一部分為商商務用途，那那么在這里開開公司能不能能享受到工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)的各項項政策優(yōu)弧呢呢？希望開發(fā)發(fā)商就此事盡盡快予以落實實?！緺I銷總思路路】系列活動十：：個性裝修計劃劃發(fā)展商提供多多種裝修套餐餐或業(yè)主裝修修個性設計大大賽在集中廣告推推廣中，推出出業(yè)主個性裝裝修設計大賽賽：凡業(yè)主自自己設計、或或請人設計的的自己喜歡的的個性化裝修修作品（設計計稿、已裝修修房子），發(fā)發(fā)展商主辦的的個性設計大大賽，優(yōu)勝者者送免費全屋屋精裝修、全全屋小家電等等。同時由發(fā)發(fā)展商參照比比賽優(yōu)勝結(jié)果果，向業(yè)主提提供5種以上上的裝修風格格套餐，供業(yè)業(yè)主購房時隨隨喜選擇。【第五章】】尚城旋風風【項目推售總總共略】【推廣策略】】推廣階段的劃劃分任何產(chǎn)品的生生命周期都是是有限的，在在生命周期的的不同階段中中，通過銷售產(chǎn)品品的利潤會有有所變化，企企業(yè)的營銷推推廣策略也應應該隨著產(chǎn)品的生命周周期的變化及及時調(diào)整。一一個房地產(chǎn)項項目也不例外外，他同樣也有自己的的生命周期。。根據(jù)對其營銷銷周期的設立立,整個推廣廣具體內(nèi)容分分為以下幾個個階段第一階段:導導入期第二階段:引引爆期第三階段:保保溫期第四階段:二二次強銷期第五階段:掃掃尾期商業(yè)項目的運運作建議由于片區(qū)內(nèi)沒沒有上檔次的的消費、休閑閑娛樂場所，，而本案約有有兩層2萬平平方米的低商商，因此建議議可將一層約約5000平平方商業(yè)沿街街分割銷售，，而把大型賣賣場或超市往往二樓趕，這這樣一方面社社區(qū)規(guī)劃的5000平方方米精品商業(yè)業(yè)走廊提升物物業(yè)檔次，增增加項目的附附加值，也給給社區(qū)住戶帶帶來的切實的的便利。另一一方面有利于于實現(xiàn)項目的的價值最大化化?！就仆茝V廣策策略略】】各推廣廣階階段段推推廣廣計計劃劃【導導入入期期】】1、、階階段段目目標標————預預熱熱市市場場，，提提高高項項目目的的知知名名度度，，使使目目標標客客戶戶初初步了了解解項項目目情情況況，，引引導導目目標標客客戶戶加加深深對對項項目目的的關關注注程程度度，，同同時時試試探探市場場對對項項目目的的承承接接能能力力，，積積累累一一定定的的客客戶戶。。2、、營營銷銷手手段段————廣廣告告、、公公關關活活動動、、房房展展會會本階階段段以以新新聞聞媒媒體體的的宣宣傳傳報報道道為為主主，，為為項項目目營營造造良良好好的的前前期期市市場銷銷售售氛氛圍圍；；在在項項目目周周邊邊建建立立設設立立戶戶外外廣廣告告牌牌、、道道旗旗，，首首先先吸吸引引周周邊居居民民的的關關注注.【推推廣廣策策略略】】各推廣廣階階段段推推廣廣計計劃劃【導導入入期期】】3、、完完善善樓樓盤盤現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝（1））外外部部環(huán)環(huán)境境：：設設立立戶戶外外廣廣告告牌牌，，樹樹立立形形象象并并起起指指引引的的作作用用；；（2））售售樓樓部部：：體體現(xiàn)現(xiàn)出出書書苑苑氣氣氛氛簡簡約約而而不不失失時時尚尚，，做做到到情情景景交交融融；；（3））現(xiàn)現(xiàn)場場路路段段：：多多布布置置道道旗旗、、導導視視牌牌等等加加強強指指引引性性；；（4））工工地地圍圍墻墻重重點點包包裝裝，，要要精精美美，，圍圍墻墻內(nèi)內(nèi)容容要要體體現(xiàn)現(xiàn)出出項項目目特特色色；；（5））基基礎礎銷銷售售資資料料的的準準備備（（樓樓書書、、單單張張、、價價目目表表等等））?！就仆茝V廣策策略略】】各推廣廣階階段段推推廣廣計計劃劃【導導入入期期】】4、、完完善善樓樓盤盤現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝（1））外外部部環(huán)環(huán)境境：：設設立立戶戶外外廣廣告告牌牌，，樹樹立立形形象象并并起起指指引引的的作作用用；；（2））售售樓樓部部：：體體現(xiàn)現(xiàn)出出尚尚城城氣氣氛氛簡簡約約而而不不失失時時尚尚，，做做到到情情景景交交融融；；（3））現(xiàn)現(xiàn)場場路路段段：：多多布布置置道道旗旗、、導導視視牌牌等等加加強強指指引引性性；；（4））工工地地圍圍墻墻重重點點包包裝裝，，要要精精美美，，圍圍墻墻內(nèi)內(nèi)容容要要體體現(xiàn)現(xiàn)出出項項目目特特色色；；（5））基基礎礎銷銷售售資資料料的的準準備備（（樓樓書書、、單單張張、、價價目目表表等等））【推推廣廣策策略略】】各推廣廣階階段段推推廣廣計計劃劃【引引爆爆期期】】1、、階階段段目目標標————全全面面包包裝裝，，鞏鞏固固項項目目的的鮮鮮明明形形象象，，制制造造轟轟動動開開盤，，取取得得良良好好的的開開頭頭。。積積極極引引導導目目標標客客戶戶的的置置業(yè)業(yè)心心理理，，獲獲得得目目標標客客戶的的認認同同；；綜綜合合運運用用多多種種推推廣廣手手段段，，正正對對目目標標消消費費群群進進行行有有效效的的宣宣傳。。2、、營營銷銷手手段段————廣廣告告、、公公關關活活動動、、促促銷銷活活動動等等多多種種立立體體宣宣傳傳手手段。。（（主主要要以以報報紙紙廣廣告告為為主主，，配配以以少少量量的的促促銷銷活活動動了了；；擴擴大大戶戶外外廣廣告的的設設立立范范圍圍，，引引導導更更多多人人的的注注意意））【推推廣廣策策略略】】各推廣廣階階段段推推廣廣計計劃劃【引引爆爆期期】】3、、硬硬、、軟軟廣廣告告（1））硬硬性性廣廣告告：：開開始始強強勢勢整整體體導導入入本本項項目目的的品品牌牌形形象象，，通通過過媒媒體體組組合合有有效效到到達達目目標標消消費費群群。。廣廣告告訴訴求求以以理性性的的賣賣點點闡述述為為主主。。（2））軟軟性性文文章章：：通通過過前前一一階階段段引引導導、、形形象象導導入入，，在在社社會會上上已已經(jīng)經(jīng)引引起起一一定定的的關關注注。。另另一一方方面面，，自自從從公公開開發(fā)發(fā)售售以以來來，，前前來來觀觀看看樓樓盤盤的的消消費費者者已已達達多多少少人人次次，，發(fā)發(fā)布布他他們們對對本本項項目目的的良良好好評評價價等等。。4、、開開始始實實行行我我們們先先前前制制定定的的價價格格策策略略，，刺刺激激消消費費。?！就茝V策策略】各推廣階段段推廣計計劃【保溫期期】1、階段段目標———此階階段是以以提高銷銷售數(shù)量量為目標標，通過過前兩階階段的銷銷售反饋饋總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗，作作出各方方面的快快速調(diào)整整，包括括價格、、促銷方方法、宣宣傳包裝裝等，務務求更切切合市場場需求，，此階段段的宣傳傳速度可可以適時時放緩，，承接前前階段所所建立的的聲譽逐逐漸達成成銷售目目標。2、營銷銷手段———廣告告、公關關活動、、促銷活活動【推廣策策略】各推廣階段段推廣計計劃【保溫期期】3、硬、、軟廣告告（1）硬硬廣告：：主要是是維護本本項目的的形象，，廣告訴訴求在后后期逐漸漸由理性性回歸到到感性。。（2）軟軟廣告：：對外宣宣傳本項項目已取取得很好好的銷售售成績營營造市場場緊迫感感。4、公關關、促銷銷活動———其中中以促銷銷活動為為主?！就茝V策策略】各推廣階段段推廣計計劃【掃尾期期】1、階段段目標———經(jīng)過過近一年年的市場場銷售，，總結(jié)前前期銷售售過程中中出現(xiàn)的的問題，，調(diào)整對對策，對對前期觀觀望客戶戶和新客客戶、采采取有針針對性的的優(yōu)惠政政策，促促使盡快快成交。。并利用用業(yè)主網(wǎng)網(wǎng)絡和少少量的市市場宣傳傳，使樓樓盤售磬磬。2、營銷銷手段———廣告告、促銷銷活動此階段投投入少量量的報紙紙廣告，，報紙廣廣告的宣宣傳內(nèi)容容主要是是配合促促銷優(yōu)惠惠活動及及宣傳開開發(fā)商實實力、樓樓盤銷售售的良好好成績，，以此加加深消費費者對開開發(fā)商的的良好印印象，為為以后的的樓盤順順利開發(fā)發(fā)做準備備?！久襟w策策略】媒體選擇擇的計劃劃安排【媒體選選擇】1、報紙紙——報報紙廣告告是本項項目在推推廣中的的主要推推廣手段段之一，本項項目項目目屬于中中高檔住住宅，因因此，更更要善于于借助媒媒介的力力量來提升項目目附加值值，擴大大項目在在區(qū)域市市場上的的知名度度和美譽譽度，尤尤其是在項目目的形象象導入期期，更要要加大報報媒投入入。合肥肥市主流流的報紙紙媒體是我們們選擇的的對象。。建議考考慮報紙紙媒體主主要是:合肥晚晚報\安安徽商報報【媒體策略】】媒體選擇的計計劃安排【媒體選擇】】2、戶外———戶外廣告是是（中）高檔檔樓盤常用的的推廣方式，，不僅可以起到對購購房者提示的的作用，而且且還能夠為項項目樹立鮮明明的形象。。他是報紙媒體體的一種補充充。3、車身———公交車在作作為人們重要要的出行工具具的同時，也也深植到了人人們的情感中中。他對人們們提示率是較較高的。4、網(wǎng)絡———考慮到目標標客戶群文化化水平較高，，建議在合房房網(wǎng)上建立樓盤網(wǎng)站站并發(fā)布樓盤盤信息，并給給予及時更新新。【銷售策略】】銷售策略安排排影響銷售進度度的因素分析析——1、銷售進度度是隨著工期期的推進和廣廣告力度逐漸漸得到提升；；2、整個市場場的放盤量以以及政府對于于房地產(chǎn)方面面的政策和整整個經(jīng)濟環(huán)境也影響銷售售進度；3、項目自身身的開發(fā)進度度也對銷售進進度有相當程程度的影響銷售總體目標標計劃用1年的的時間，完成成144套住住宅的的銷售售任務【銷售策略】】完成目標之必必要條件銷售是資金流流程、生產(chǎn)流流程的最關鍵鍵的環(huán)節(jié)，要要確保項目的的盈利、資金的快快速回籠，必必須要求整個個工作節(jié)拍高高度統(tǒng)一，各各項工作貫徹全程營銷銷思想，來保保證最后的銷銷售成功。1、樓盤的施施工進度的保保證；2、綠化進度度的保證；3、現(xiàn)場售樓樓處形象保證證；4、工地現(xiàn)場場管理情況保保證；5、售樓處資資料制作保證證；6、定價保證證；7、宣傳推廣廣按照營銷體體系執(zhí)行保證證；8、營銷費用用到位保證；；9、銷售人員員素質(zhì)保證。?！句N售策略】】銷售骨干作用用與人員搭配配在銷售團隊中中，銷售骨干干起著重要的的作用——1、模范執(zhí)行行銷售任務，，帶動整體成成交氣氛；2、以良好的的業(yè)績激勵整整個團隊的積積極成交；3、能及時發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，能能協(xié)助經(jīng)理處處理銷售難題題；4、以較強的的團隊精神，，保持良好的的內(nèi)部氛圍。。在銷售過程中中，售樓現(xiàn)場場的基本人員員配備應保持持：平日：銷售經(jīng)經(jīng)理1名，銷銷售人員2～～3名；節(jié)、假日：銷銷售經(jīng)理2名名，銷售人員員3名?！句N售策略】】銷售策略的安安排一、內(nèi)部認購購期1、10月1日，正式式開始內(nèi)部認認購。2、VIP卡為優(yōu)先購房房及優(yōu)惠購房房卡。3、內(nèi)部認購購期間，不簽簽訂認購合同同，不認購房房號，但客戶戶可購買優(yōu)先先購房卡———VIP卡。4、VIP卡認購金為10000元，開盤當日日可享有10000元沖沖抵20000元的購房房優(yōu)惠。。5、持有該VIP卡的客戶，享享有正式開盤盤當天的排隊隊搶購權(quán)；開開盤當日沒有有持卡的客戶戶選房，6、該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓讓，但為防止止客戶丟失，，轉(zhuǎn)讓接收人人必須持有原原購卡人的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓說明書。。7、內(nèi)部認購購期間，不公公布某一具體體房號的價格格，只公布一一期總體均價價范圍。8、預計放卡卡300張左左右就可開盤盤，退卡客戶戶在開盤后一一個月后集中中辦理?！句N售策略】】銷售策略的安安排開盤強銷期5月18日8：00正式式開盤銷售，，但5月18日、19日日只對VIP卡客戶。5月18日，，8：00-12：00，13：00-19：：00為上班班時間。5月18日，，以2400起價，每20人價格上上調(diào)50元，，當天限100個單位；；每批10人人，限時15分鐘，否則則視為自動放放棄限時搶購購活動。5月19日，，價格統(tǒng)一均均價2600，限50單單位。5月20日后后，項目均價價2634。。以上價格均為為折后實收均均價，最終實實現(xiàn)一期多層層總體均價2600【銷售策略】】銷售策略的安安排持銷期根據(jù)銷售情況況適時提升價價格。根據(jù)開盤強銷銷期各戶型走走勢，對各戶戶型價格進行行調(diào)整，以保保證各戶型的的均衡走勢。。尾盤消化期通過促銷促進進一期銷售。。利用2期價格格的提升，促促進1期剩余余單位的消化化9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,Jan