一手房價格定制

項目三一手房價格制定任務(wù)1期房價格制定任務(wù)2在建工程價格制定任務(wù)3現(xiàn)房價格制定任務(wù)1期房價格制定

主要內(nèi)容：1.期房的概念及相關(guān)規(guī)定2.運用市場比較法評估期房3.運用成本比較法評估期房4.運用收益法評估收益性的期房期房1.概念：期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。2.項目開發(fā)到什么狀態(tài)可以取得“預售許可證”，即變成了“期房”。3.期房的估價時點與估價對象狀況、房地產(chǎn)市場情況的關(guān)系如何？

4.評估方法：市場比較法、收益法、成本法

任務(wù)1.1運用市場比較法制定期房價格引言：市場比較法是房地產(chǎn)估價的基本方法中最重要、最常用的一種，在估價實務(wù)中往往為估價人員首先選用。而在運用其他估價方法時，也必須以市場比較法為輔助，所以它又是最基礎(chǔ)的方法。如剩余法中的預期房地產(chǎn)價格便是用市場比較法來估算的。本節(jié)任務(wù)重點掌握市場比較法的理論依據(jù)、比較實例的選取原則，以及比較實例修正系數(shù)的確定方法和計算。一、市場法的相關(guān)知識

（一）概念市場比較法：（TheSalesComparisonApproach）又稱市場法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法等。指將估價對象與估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)加以比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。具體要求選取的房地產(chǎn)符合下列6個條件：①在區(qū)位上應與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)；②在用途上應與估價對象的用途相同；③在規(guī)模上應與估價對象的規(guī)模相當；④在建筑結(jié)構(gòu)上應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同；⑤在檔次上應與估價對象的檔次相當；⑥在權(quán)利上應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。

類似房地產(chǎn)二、理論依據(jù)

（二）理論依據(jù)----替代原理利用與估價對象同類型的具有替代性的交易實例的價格，來推測估價對象可能實現(xiàn)的市場價格。（三）市場比較法的適用條件和范圍必須具備以下三個條件：1.市場上有足夠的交易實例，能滿足比較、分析的需要；市場比較法的運用完全取決于市場信息。一般認為評估者掌握的初始資料即供篩選的房地產(chǎn)交易實例至少應有10個以上，其中不少于3個最終可以選定為比較實例。2.比較實例與估價對象具有替代性；3.資料要可靠。不適應用于：1.房地產(chǎn)市場尚不發(fā)達或交易規(guī)模很小的地區(qū)；2.對某些交易實例極少、類型特殊的房地產(chǎn)，如寺院、園林等。二、市場法的操操作過程㈠收集市市場交易實實例㈡選取可比實實例㈢建立價價格可比基基準㈣交易日日期修正㈤交易情情況修正㈥房地產(chǎn)產(chǎn)狀況修正正㈦求取比比準價格㈠收集市場場交易實例例----運運用市場法法的基礎(chǔ)和和前提條件件l通常的信息息渠道有：：1．查閱政府府有關(guān)部門門的房地產(chǎn)產(chǎn)交易等資資料2．查閱有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)出出售、出租租的廣告、、信息等3．參加房地地產(chǎn)交易展展示會，了了解房地產(chǎn)產(chǎn)價格行情情，搜集有有關(guān)信息，，索取有關(guān)關(guān)資料。4．向房地產(chǎn)產(chǎn)交易當事事人、四鄰鄰、經(jīng)紀人人、金融機構(gòu)、司法法機關(guān)等了了解有關(guān)房房地產(chǎn)交易易的情況。。5．假裝成房房地產(chǎn)購買買者，與房房地產(chǎn)出售售者，如房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商、經(jīng)紀紀代理商等等洽談，取取得真實的的房地產(chǎn)價格格資料。6．同行之間間相互提供供。估價機機構(gòu)或估價價人員可以約定相互互交換所搜搜集的交易易實例和經(jīng)經(jīng)手的估價價案例資料。交易實例需需要搜集的的內(nèi)容有哪哪些？需要搜集交交易實例的的內(nèi)容很重重要，一般般有：(1)交易雙方的的基本情況況和交易目目的；(2)交易實例房房地產(chǎn)的狀狀況，如坐坐落、用途途、土地狀狀況、建筑筑物狀況、、周圍環(huán)境境、景觀等等：(3)成交日期；；(4)成交價格；；(5)付款方式；；(6)交易情況等等。交易實例調(diào)調(diào)查表格調(diào)查人員：：調(diào)查日期：：年月日㈡選取可比實實例1.類似房房地產(chǎn)：地地區(qū)相同、、用途相同同、結(jié)構(gòu)相相同、權(quán)利利性質(zhì)相同同(出讓方方式)；2.可比實實例的交易易類型與估價目的相吻合；3.交易實實例必須為為正常交易易。正常交交易是指公公平競爭、、信息通暢暢、平等自自愿的市場場條件下進進行的公平平交易；4.交易時間與與估價對象象的估價時時點應盡量量接近。最最長時間不不宜超過2年。例：某一幢幢磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)的住宅，，建筑層數(shù)數(shù)為9層，，地區(qū)級別別為5級。。要求用市市場比較法法評估其出出售價格，，請從下表表中所給出出的資料中中選取合適適的比較實實例。結(jié)論：可選選取實例E做為待估房房地產(chǎn)的可可比實例之之一。㈢建立價格可可比基礎(chǔ)現(xiàn)搜集甲、、乙、丙三三宗交易實實例：甲實實例使用面面積140m2，成交總價價95萬元元，一次付付清，該類類房地產(chǎn)的的得房率（（使用率））為0.78；乙實實例建筑面面積180m2，成交總價價120萬萬元，分兩兩次支付，，首付40萬元，余余額于一年年后付清，，月利率為為0.6%；丙實例例建筑面積積為40坪坪，成交總總價1200萬日元元，一次付付清。丙實實例交易當當時的人民民幣與日元元的市場匯匯價為1元元=15日日元，估價價時點人民民幣與日元元的市場匯匯價為1元元=15.2日元。。試將上述述資料整理理成一次付付清建筑面面積每平方方米人民幣幣價格。l統(tǒng)一貨幣單單位l統(tǒng)一付款方方式l統(tǒng)一采用單單價l統(tǒng)一面積內(nèi)內(nèi)涵l統(tǒng)一面積單單位[解]（1）統(tǒng)一一付款方式式。甲總價=95（萬元元人民幣））乙總價=40+80÷（1+0.6%）12=114.46（（萬元人民民幣）丙總價=1200（（萬日元））（2）統(tǒng)一一采用單價價。甲單價=950000÷÷

140=6785.71（元人民民幣／平方方米使用面面積）乙單價=1144600÷÷180=6358.89（（元人民幣幣／平方米米建筑面積積）丙單價=1200÷÷40=30（萬日日元／坪建建筑面積））（3）統(tǒng)一幣幣種和貨幣單單位。以人民幣元為為基準，則需需要將丙交易易實例的日元元換算為人民民幣元。甲單價=950000

÷140＝6785.71（元元人民幣／平平方米使用面面積）乙單價=1144600÷180＝6358.89（元元人民幣／平平方米建筑面面積）丙單價=300000÷15=20000（元人民幣幣／坪建筑面面積）（4）統(tǒng)一面面積內(nèi)涵。甲單價=6785.71×0.78=5292.85（元元人民幣／平平方米建筑面面積）乙單價=6358.89（元人民幣幣／平方米建建筑面積）丙單價=20000（（元人民幣／／坪建筑面積積）（5）統(tǒng)一面面積單位。以平方米為基基準，1平方方米＝0．303坪，則則：

甲單單價=5292.85（（元人民幣／／平方米建筑筑面積）乙單價=6358.89（元人民幣幣／平方米建建筑面積）丙單價=20000××0．303=6060（元人民幣幣／平方米建建筑面積）以上建立價格格可比基礎(chǔ)可可以如下計算算：甲單價=一一次性付清的的人民幣總價價÷總建筑面面積=950000

÷（（140÷0.78）=5292.85（元/m2）乙單價=一一次性付清的的人民幣總價價÷總建筑面面積=[400000+800000÷（1+0.6%））12]÷180=6358.89（元/m2）丙單價=一一次性付清的的人民幣總價價÷總建筑面面積=(12000000÷15)÷（40÷0.303）=6060（（元/m2）課內(nèi)實訓搜集了甲、乙乙兩個交易實實例，甲交易易實例房地產(chǎn)產(chǎn)的建筑面積積200m2，成交總價80萬元人民民幣，分三期期付款，首期期付16萬元元人民幣，第第二期于半年年后付32萬萬元人民幣，，余款32萬萬元人民幣于于1年后付清清。乙交易實實例房地產(chǎn)的的使用面積2

500平平方英尺，成成交總價15萬美元，于于成交時一次次付清。如果果選取該兩個個交易實例為為可比實例，，試在對其成成交價格作有有關(guān)修正、調(diào)調(diào)整之前進行行“建立價格格可比基礎(chǔ)””處理。（假假設(shè)當時人民民幣的年利率率為6％，乙乙交易實例成成交當時的人人民幣與美元元的市場匯率率為1美元等等于7.0元元人民幣，該該類房地產(chǎn)的的使用率為0.75，1平方米＝10.764平方英尺。。）㈣交易日期修正正1.交易日期期修正：將可比實例在在其成交日期期時的價格修修正為估價時時點時的價格格，如此才能能將其作為估估價對象的價價格。對比較較實例的交易易日期進行修修正，其實是是要對房地產(chǎn)產(chǎn)的銷售價格格予以調(diào)整，，以反映隨著著時間變化房房地產(chǎn)市場價價格行情的漲漲跌情況。2.修正系數(shù)=估估價時點的價價格指數(shù)/交交易日期的價價格指數(shù)（一一般用物價指指數(shù)，最適宜宜采用房地產(chǎn)產(chǎn)價格指數(shù)））修正系數(shù)=1+T%或(100+T)/1003.修正方法法①交易日期調(diào)整整的價格指數(shù)數(shù)法：價格指數(shù)為基基比時的修正正；價格指數(shù)為環(huán)環(huán)比時的修正正。②交易日期調(diào)整整的價格變動動率法。價格指數(shù)為基基比時的修正正1.某宗房地地產(chǎn)2008年5月1日日的價格為2000元／／㎡，現(xiàn)需要要將其調(diào)整到到2008年年10月1日日。已知該宗宗房地產(chǎn)所在在地區(qū)類似房房地產(chǎn)2008年4月1日至10月月1目的價格格指數(shù)分別為為79.6，，74.7，，76.7，，85.0，，89.2，，92.5，，98.1（（以2006年1月1日日為l00））。請計算該該宗房地產(chǎn)2008年10月1目的的價格。【解】該宗房房地產(chǎn)2008年10月月1日的價格格計算如下：：2000×=2626.51(元／㎡)可比實例在其其成交日期的的價格×=可比實例在在估價時點的的價格價格指數(shù)為環(huán)環(huán)比時的修正正2.某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年6月月1日日的的價價格格為為2000元元／／㎡㎡，，現(xiàn)現(xiàn)需需要要將將其其調(diào)調(diào)整整到到2008年年10月月1日日。。已已知知該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所在在地地區(qū)區(qū)類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年4月月1日日至至10月月1目目的的價價格格指指數(shù)數(shù)分分別別為為99.6，，94.7，，96.7，，105.0，，109.2，，112.5，，118.1(均均以以上上個個月月為為100)。。請請計計算算該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年10月月1日日的的價價格格。。[解解]該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年10月月1日日的的價價格格計計算算如如下下：：2000××××××××=3046.80(元元／／㎡㎡)交易易日日期期調(diào)調(diào)整整的的價價格格變變動動率率法法為評評估估某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2007年年9月月1日日的的價價格格，，選選取取了了下下列列可可比比實實例例：：成成交交價價格格3000元元／／㎡㎡，，成成交交日日期期2006年年10月月1日日。。另另調(diào)調(diào)查查獲獲知知2006年年6月月1日日至至2007年年2月月1日日該該類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價格格平平均均每每月月比比上上月月上上漲漲l.5％％，，2007年年2月月1日日至至2007年年9月月1日日平平均均每每月月比比上上月月上上漲漲2％％。。請請對對該該可可比比實實例例的的價價格格進進行行交交易易日日期期調(diào)調(diào)整整。?！窘饨狻俊繉υ撛摽煽杀缺葘崒嵗牡膬r價格格進進行行交交易易日日期期調(diào)調(diào)整整，，是是將將該該價價格格調(diào)調(diào)整整到到2007年年9月月1日日，，即即3000××（（1+1.5％％））4×（（1+2％％））7=3658元元／／㎡㎡課內(nèi)內(nèi)實實訓訓1、、某某地地區(qū)區(qū)某某類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年4月月1日日至至10月月1日日的的價價格格指指數(shù)數(shù)分分別別為為79.6、、74.7、、76.7、、85.0、、89.2、、92.5、、98.1（（以以2007年年1月月1日日為為100））。。其其中中有有一一房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在2008年年6月月1日日的的價價格格為為6000元元/m2，對其作作交易日日期修正正至2008年年10月月1日的的價格是是？2、某地地區(qū)某類類房地產(chǎn)產(chǎn)2008年4月1日日至10月1日日的價格格指數(shù)分分別為79.6、74.7、、76.7、85.0、89.2、、92.5、98.1（均以以上個月月為100）。。其中有有一房地地產(chǎn)在2008年5月月1日的的價格為為6000元/m2，對其作交交易日期修修正至2008年10月1日日的價格是是？3、某宗房房地產(chǎn)2009年2月25日日的價格為為1000$/m2，匯率1$=￥8.26元。。該類房地地產(chǎn)以美元元為基準的的價格月均均遞減0.5%，則則其2009年10月25日日的價格￥￥是？2009年年10月25日的匯匯率為1$=￥8.29元。。4、某宗房房地產(chǎn)2009年2月25日日的價格為為1000$/m2，匯率1$=￥8.26元。。該類房地地產(chǎn)以人民民幣為基準準的價格月月均遞減0.5%，，則其2009年10月25日的價格格￥是？2009年10月月25日的的匯率為1$=￥8.29元元。（二）交交易情況修修正交易行為中中的個別情情況不易實實現(xiàn)完全的的公平競爭爭的市場，，容易造成成價格偏差差的特殊因因素一般有有以下幾種種：1.有一定定的特殊利利害關(guān)系的的交易主體體之間的房房地產(chǎn)交易易，如親朋朋好友；2.急于出出售或急于于購買的交交易；3.有特別別動機或偏偏好的房地地產(chǎn)交易；；4.交易雙雙方信息不不對稱；5.特特殊殊方方式式的的交交易易：：拍拍賣賣、、招招標標、、哄哄抬抬或或拋拋售售等等。。㈤交易易情情況況修修正正6.交交易易稅稅費費非非正正常常負負擔擔的的交交易易；；正常常成成交交額額-應應由由賣賣方方負負擔擔的的稅稅費費=賣方實際得得到的房款正常成交額+應由買方負負擔的稅費=買方實際付付出的房款P134例例3.193.207.相鄰房房地產(chǎn)的合并并交易；8.受債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)系影影響的交易；；9.其他特殊殊的交易情形形，如政府面面向特殊住房房消費主體售售出的解困房房、廉價房等等。交易情況修正正：修正比率=正正常交易情況況/實例交易易情況修正比率=100/（100+S）或1/(1+S%)8.房地產(chǎn)狀狀況修正⑴區(qū)位修正：主主要包括交通通狀況、繁華華程度、公共共設(shè)施完備程程度、臨街狀狀況、樓層、、朝向等。⑵權(quán)益修修正：：土地地使用用權(quán)年年限、、城市市規(guī)劃劃限制制條件件等。。⑶實物狀狀況修修正（（類似似個別別因素素）：：土地—面積大大小、、形狀狀、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完完備程程度、、土地地平整整程度度、地地勢、、地質(zhì)質(zhì)水文文狀況況。建筑物物---新新舊程程度、、建筑筑規(guī)模模、建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、、設(shè)備備、裝裝修、、平面面布置置、工工程質(zhì)質(zhì)量等等。⑷修正方方法1））直直接接比比較較修修正正----以以估估價價對對象象的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況為為基基準準（（為為100）），，將將可可比比實實例例的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況與與它它逐逐項項比比較較打打分分，，然然后后將將所所得得的的分分數(shù)數(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為修修正正價價格格的的比比率率。。修正比率率=100/（（100+R）或1/(1+R%)2）間接接比較修修正----先將可可比實例例狀況修修正為一一個標準準的房地地產(chǎn)狀況況，以此此標準的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況為為基準，，估價對對象的房房地產(chǎn)狀狀況與之之比較得得到修正正價格的的比率。。修正比率率=100××（（100+R2）（100+R1）100例1.在在采用用直接比比較法進進行房地地產(chǎn)狀況況修正中中，判定定某可比比實例的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況修修正系數(shù)數(shù)為0.98，，其依據(jù)據(jù)是（））A.可比實例例的房地產(chǎn)狀狀況優(yōu)于估價價對象的房地地產(chǎn)狀況，對對價格的影響響幅度為2%B.可比實例例的房地產(chǎn)狀狀況劣于估價價對象的房地地產(chǎn)狀況，對對價格的影響響幅度為2%C.可比實例例的房地產(chǎn)狀狀況劣于估價價對象的房地地產(chǎn)狀況，對對價格的影響響幅度為2.04%D.可比實實例的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況優(yōu)于估估價對象的房房地產(chǎn)狀況，，對價格的影影響幅度為2.04%例2.比較較法中，采用用間接比較對對可比實例價價格進行房地地產(chǎn)狀況修正正，其中可比比實例的房地地產(chǎn)狀況優(yōu)于于標準房地產(chǎn)產(chǎn)狀況得102分，估價價對象的房地地產(chǎn)狀況劣于于標準房地產(chǎn)產(chǎn)狀況得97分，則房地地產(chǎn)狀況修正正系數(shù)為？9.求取比準準價格⑴待估房地產(chǎn)價價格=可比實實例房地產(chǎn)價價格×交易時時間修正系數(shù)數(shù)×交易情況況修正系數(shù)××房地產(chǎn)狀況況修正系數(shù)待估房地產(chǎn)價價格=P×（（100+T）/100×100/（100+S）×100/（100+R）比較實例比交交易對象的情情況好的，需需要將比較實實例的價格下下調(diào)時，取正正號；反之，，需要將比較較實例價格向向上調(diào)整，則則取負號。⑵最終比準價格格的方法每個可比實例例的成交價格格經(jīng)過上述各各項修正之后后，都會相應應地得出一個個比準價格，，但這些比準準價格可能是是不一致的，，最后需要將將它們綜合成成一個比準價價格，以此作作為比較法的的估算結(jié)果。。綜合的方法有有下列4種：：①平均數(shù)；②中位數(shù)；③眾數(shù)；④其他方法。三、市場法運運用例1實例課外作業(yè)P136練練習5本項目講授1.在建工程的相相關(guān)知識2.運用成本法對對在建工程評評估3.運用假設(shè)開發(fā)發(fā)法對在建工工程進行評估估任務(wù)2在建工程價格格制定任務(wù)2在建工程價格格制定教學目標本任務(wù)主要介介紹成本估價價法的基本原原理和操作要要點。通過學學習，應掌握握成本法的基基本原理、適適用范圍、操操作步驟和基基本公式，理理解成本、重重置成本、直直接成本、間間接成本、減減價修正等基基本概念，并并掌握建筑物物的重新建造造成本和減價價修正額的評評估方法(積積算法)。引例：某在建建工程開工于于2008年年3月1日，，規(guī)劃總建筑筑面積1萬㎡㎡，用途為寫寫字樓。土地地面積2萬㎡㎡，取得于2007年3月1日。該該項目的正常常建設(shè)期為2年，建設(shè)費費用（包括前前期工程費、、建筑安裝工工程費、管理理費等）為每每平方米建筑筑面積2300元。至2009年3月1日實際際完成了主體體結(jié)構(gòu)，已投投入70%的的建設(shè)費用，，估計至建成成尚需1年的的時間，還需需投入40%的費用。在估價時點，，土地的重新新取得成本為為1000元元/㎡，土地地還原率為7%，土地使使用權(quán)年限為為50年。當?shù)刭徺I在建建工程買方需需要繳納的稅稅費為購買價價的3%，貸貸款利率為5.58%，，建筑工程的的銷售均價6500元/㎡。建筑工工程的銷售費費用為售價的的3%，銷售售稅費為售價價的5.5%，銷售利潤潤率為0。試試估算該在建建工程2009年3月1日的正常購購買總價。一、在建工程程相關(guān)知識1.定義廣義上的房屋屋在建工程，，是指房屋自自主體工程動動工建設(shè)開始始至建成后房房地產(chǎn)主管機機關(guān)頒發(fā)所有有權(quán)證書止所所處的狀態(tài)。。狹義上的房屋屋在建工程，，是指房屋工工程自主體工工程基本建設(shè)設(shè)開始至房屋屋達到竣工驗驗收條件前所所處的狀態(tài)。。在建工程：建建筑工程尚未未完工或雖然然已經(jīng)完工，，但尚未交付付使用的建設(shè)設(shè)項目房地產(chǎn)產(chǎn)。具體指正在建建設(shè)中的固定定資產(chǎn)或改造造工程，生產(chǎn)產(chǎn)性和非生產(chǎn)產(chǎn)性綜合工程程與單項工程程的建設(shè)，包包括固定資產(chǎn)產(chǎn)的新建、維維修、安裝、、改建、擴建建及大修理工工程等。由于于其尚未完工工，所以不能能交付使用、、不能產(chǎn)生收收益，有的甚甚至還不能達達到預售的條條件。2.在建工工程分類⑴停工項目⑵竣工項目目⑶施工項目目3.方法選選擇（1）屬于于停建的在在建工程，，要查明停停建的原因因，確因工工程的產(chǎn)、、供、銷及及工程技術(shù)術(shù)等原因而而停建的，，要考慮在在建工程的的功能性及及經(jīng)濟貶值值，進行風風險系數(shù)調(diào)調(diào)整。（2）整個個建設(shè)工程程已經(jīng)完成成或接近完完成，只是是尚未交付付使用的在在建工程，，可采用工工程形象進進度法進行行評估，按按在建工程程建成后的的房地產(chǎn)的的市場價值值結(jié)合工程程形象進度度作適當扣扣減作為其其評估值。。（3）對于于實際完成成工程量較較少的在建建工程，可可采用成本本法或假設(shè)設(shè)開發(fā)法進進行評估。。4.在建工工程的特點點⑴所有權(quán)的相相對確定性性⑵合法性⑶可變價性⑷法定抵押權(quán)權(quán)優(yōu)先于約約定抵押權(quán)權(quán)5.在建工工程評估有有關(guān)規(guī)定（1）房地地產(chǎn)抵押價價值為抵押押房地產(chǎn)在在估價時點點的市場價價值，等于于假定未設(shè)設(shè)立法定優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利下的市市場價值減減去房地產(chǎn)產(chǎn)估價師知知悉的法定定優(yōu)先受償償款。（2）房地地產(chǎn)估價師師知悉估價價對象已設(shè)設(shè)定抵押權(quán)權(quán)的，應當當在估價報報告中披露露已抵押及及其擔保的的債權(quán)情況況。⑶土地權(quán)屬：出讓、租租賃、劃拔拔、集體所所有；⑷項目權(quán)屬屬：獨建、聯(lián)建建、參建；；⑸工程進度度⑹銷售狀況況⑺建筑面積積二、成本法法的相關(guān)概概念1.成本的的含義：是是指價格，，即估價對對象房地產(chǎn)產(chǎn)在估價時時點的重置置價。成本--價格完全性現(xiàn)時性客觀性（1）完全性：：是指對于于房地產(chǎn)的的購買者而而言須支付付的全部金金額，而不不是指對于于開發(fā)商而而言的開發(fā)發(fā)成本。因因此它不僅僅包括開發(fā)發(fā)商的成本本，還包括括開發(fā)商的的正常利潤潤和應納稅稅金。（2）現(xiàn)現(xiàn)時時性性：：是是指指待待估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在估估價價時時點點的的重重新新建建造造成成本本，，而而不是是其當當初初建建造造時時所所發(fā)發(fā)生生的的成成本本（2、成成本本法法（costapproach），，又3.兩兩個個成成本本重建成本本--------（reproductioncost）：是指指根據(jù)目目前的人人工與材材料價格格，重建建一幢在在材料、、工藝、、式樣、、風格上上與委估估建筑物物完全相同同的建筑物物所需要要的成本本。又稱稱“復制制成本””。適用用于具有有保護價價值的建建筑物，，如文物物性建筑筑物、紀紀念性建建筑物待待。重置成本本-------（replacementcost）：是指指根據(jù)日日前的人人工與材材料價格格，利用用日前的的材料標標準與設(shè)設(shè)計，建建造有與與待估建建筑相同同效用的的建筑物物所需花花費的成成本。廣廣泛應用用于普通通建筑物物，估價價人員在在實際工工作中更更多地使使用。三、理論依依據(jù)需求方（（買方））：替代原理理供給方（（賣方））：生產(chǎn)產(chǎn)費用（（開發(fā)成成本）價價值論四、成本本法的適適用范圍圍1.適適用于無無收益又又很少發(fā)發(fā)生交易易（沒有有市場））的房地地產(chǎn)的估估價，如如學校、、圖書館館、體育育館、醫(yī)醫(yī)院、政政府辦公公樓、軍軍隊營房房、公園園等公用、公公益房地產(chǎn)；；2.對對于一些些特殊用用途的并并獨特設(shè)設(shè)計的房房地產(chǎn)，，如化工工廠、鋼鋼鐵廠、、發(fā)電廠廠、油田田、碼頭頭、機場場等；3、適用用于房地地產(chǎn)保險險（包括括投保與與理賠））及其他他損害賠賠償；4、對于于新開發(fā)發(fā)的土地地，如新新城區(qū)、、各類開開發(fā)區(qū)，，往往由由于已完完成開發(fā)發(fā)的土地地尚未形形成活躍躍的土地地市場，，也常常常采用成成本法進進行估價價。五、成本法法運用的基基本步驟1、將待估估房地產(chǎn)的的土地視為為空地，評評估其價格格；2、估算建建筑的重新新建造成本本；3、估算建建筑的減價價修正額（（折舊）；；4、建筑的的重新建造造成本減去去其減價修修正額，得得到建筑在在估價時點點的價格；；5、待估房房地產(chǎn)的土土地價格與與建筑的價價格相加，，得到待估估房地產(chǎn)的的價格。任務(wù)1運運用成本本法評估在在建工程六.測算公式在建工程價價格=土地取得成成本+前期期費用+土土地開發(fā)成本+在建建工程建造造成本+管管理費用+投資利息息+銷售稅稅費+開發(fā)發(fā)利潤+稅費【案例1】】某在建工工程開工于于2008年3月1日，規(guī)劃劃總建筑面面積1萬㎡㎡，用途為為寫字樓。。土地面積積2萬㎡，，取得于2007年年3月1日日。該項目目的正常建建設(shè)期為2年，建設(shè)設(shè)費用（包包括前期工工程費、建建筑安裝工工程費、管管理費等））為每平方方米建筑面面積2300元。至至2009年3月1日實際完完成了主體體結(jié)構(gòu)，已已投入70%的建設(shè)設(shè)費用，估估計至建成成尚需1年年的時間，，還需投入入40%的的費用。在估價時點點，土地的的重新取得得成本為1000元元/㎡，土土地還原率率為7%，，土地使用用權(quán)年限為為50年。。當?shù)刭徺I在在建工程買買方需要繳繳納的稅費費為購買價價的3%，，貸款利率率為5.58%，建建筑工程的的銷售均價價6500元/㎡。。建筑工程程的銷售費費用為售價價的3%，，銷售稅費費為售價的的5.5%，銷售利利潤率為0。試估算算該在建工工程2009年3月月1日的正正常購買總總價。ΘP178七、價格測算算運用【案例2】某某房地產(chǎn)估價價機構(gòu)承接了了一住宅爛尾尾樓轉(zhuǎn)讓價格格的評估業(yè)務(wù)務(wù)，估價時點點為2006年6月15日。根據(jù)委委托方提供的的資料，該爛爛尾樓項目的的土地是2001年6月月通過出讓取取得，2002年6月開開始建設(shè)。委委托方提供的的實際成本價價格為1800元/㎡,包括土地取取得成本、開開發(fā)成本、管管理費用、銷銷售費用.銷銷售稅金和期期望利潤，并并計算了自2001年6月至估價時時點的投資利利息。估價人人員經(jīng)調(diào)查核核實，認為委委托方所列支支的各項實際際成本費用符符合支出當時時的正常市場場情況，為此此，在采用成成本法估價時時確定該房地地產(chǎn)的重置價價格為1800元/㎡。。

請問：（（1））估價人員這這樣確定該房房地產(chǎn)的重置置價格有哪些些錯誤?（（2）在在此基礎(chǔ)上還還應考慮哪些些因素才能得得出積算價格格?（1）錯誤有有：①應采用符合合估價時點市市場情況的各各項成本費用用。

②應應根據(jù)估價對對象的規(guī)模，，確定客觀合合理的開發(fā)周周期，以此計計算投資利息息。

③利利潤應是估價價時點市場上上的客觀正常常利潤水平。。（2）還應將將重置價格減減去折舊：①可能存在的的施工質(zhì)量缺缺陷、有形損損耗等各種原原因產(chǎn)生的物物質(zhì)折舊。②②可能存存在的爛尾樓樓設(shè)計過時（（落后）等各各種原因產(chǎn)生生的功能折舊舊。

③可可能存在的由由于市場供求求狀況、規(guī)劃劃、政策等方方面的外部因因素變化產(chǎn)生生的經(jīng)濟折舊舊?！景咐?】某某在建工程程開工于2004年9月月1日，規(guī)劃劃總建筑面積積1萬㎡，用用途為寫字樓樓。土地面積積2萬㎡，于于2004年年3月1日取取得。該項目目的正常建設(shè)設(shè)期為2年，，建設(shè)費用（（包括前期工工程費、建筑筑安裝工程費費、管理費等等）為每平方方米建筑面積積2300元元。至2005年9月1日完成了主主體結(jié)構(gòu)，已已投入70%的建設(shè)費用用，后因甲方方原因停工，，至2009年3月1日日時，該在建建工程考慮各各方面因素按按八成新折舊舊。在估價時點，，土地的重新新取得成本為為10000元/㎡，土土地還原率為為7%，土地地使用權(quán)年限限為50年。。當?shù)刭徺I在建建工程買方需需要繳納的稅稅費為購買價價的3%，貸貸款利率為5.58%，，建筑工程的的銷售費用為為售價的3%，銷售稅費費為售價的5.5%，銷銷售利潤率為為0。試估估算該在建工工程2009年3月1日日的正常購買買總價。八、實例分析析實例九、運用假設(shè)設(shè)開發(fā)法評估估在建工程1、假設(shè)開發(fā)發(fā)法公式在建工程價格格＝續(xù)建完成后的的房地產(chǎn)價值值－續(xù)建成本本－續(xù)建管理理費用－續(xù)建建投資利息-續(xù)建開發(fā)利利潤－銷售費費用-銷售稅稅費－買方購購買在建工程程的稅費1.某在建建工程開工于于2008年年3月1日，，規(guī)劃總建筑筑面積3.5萬㎡，用途途為寫字樓。。土地面積1萬㎡，于2007年3月1日取得得。該項目的的正常建設(shè)期期為2年，建建設(shè)費用（包包括前期工程程費、建筑安安裝工程費、、管理費等））為每平方米米建筑面積2300元。。至2009年3月1日日實際完成了了主體結(jié)構(gòu)，，已投入70%的建設(shè)費費用，估計至至建成尚需1年的時間，，還需投入40%的費用用。在估價時點，，土地的重新新取得成本為為10000元/㎡，土土地還原率為為7%，土地地使用權(quán)年限限為50年。。當?shù)刭徺I在建建工程買方需需要繳納的稅稅費為購買價價的3%，貸貸款利率為5.58%，，建筑工程的的銷售費用為為售價的3%，銷售稅費費為售價的5.5%，銷銷售利潤率為為15%。。試估算該在在建工程2009年3月月1日的正常常購買總價。。根據(jù)市場比較較法求得該在在建工程續(xù)建建完成后在2009年3月的預期市市場售價為6800元/m2。課內(nèi)實訓P193第第4題ThankYou!9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:05:5803:05:5803:051/5/20233:05:58AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:05:5803:05Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:05:5803:05:5803:05Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2303:05:5803:05:58January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:05:58上上午03:05:581月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:05上上午午1月-2303:05January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:05:5803:05:58