萬(wàn)城一品洋房XXXX年度營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

萬(wàn)城一品洋房2011年度營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

敬呈：蓬萊萬(wàn)城置業(yè)

2010-01-09

青島晟基顧問(wèn)萬(wàn)城一品洋房項(xiàng)目組

目錄contents萬(wàn)城一品洋房2010年?duì)I銷(xiāo)推廣回顧樓市宏觀環(huán)境分析蓬萊樓市回顧與預(yù)測(cè)萬(wàn)城一品洋房2011年?duì)I銷(xiāo)推廣計(jì)劃萬(wàn)城一品洋房2011年?duì)I銷(xiāo)推廣策略第二部分：第三部分：第四部分：第五部分：第一部分：第一部分：萬(wàn)城一品洋房2010年?duì)I銷(xiāo)推廣回顧（一）2010年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)總結(jié)2010年9-12月計(jì)劃2010年9-12月業(yè)績(jī)計(jì)劃推盤(pán)538套實(shí)際推出498套計(jì)劃選房393套實(shí)際選房442套計(jì)劃選房率73%實(shí)際選房率88.8%超額完成2010年銷(xiāo)售目標(biāo)（二）營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)建設(shè)銷(xiāo)售制度完善招聘、培訓(xùn)營(yíng)銷(xiāo)制度與營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)建設(shè)考核、糾偏初步建立起一支有戰(zhàn)斗力的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。一批選房活動(dòng)教師節(jié)活動(dòng)國(guó)慶節(jié)活動(dòng)二批選房活動(dòng)中秋節(jié)活動(dòng)報(bào)社系列冠名活動(dòng)圣誕元旦活動(dòng)（三）營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)總結(jié)提高項(xiàng)目的社會(huì)關(guān)注，增加各期蓄客選房答客問(wèn)銷(xiāo)售說(shuō)辭二次推盤(pán)定價(jià)售樓處包裝銷(xiāo)售政策二次推盤(pán)房源二次推盤(pán)解籌促銷(xiāo)方案推介會(huì)方案建材展示區(qū)規(guī)劃沙盤(pán)模型建議交房標(biāo)準(zhǔn)研討利群銷(xiāo)售展示點(diǎn)貴賓室影音室包裝新年音樂(lè)會(huì)活動(dòng)（四）銷(xiāo)售策劃總結(jié)配合銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，促進(jìn)銷(xiāo)售選房，提升項(xiàng)目形象好房子的100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)DM單設(shè)計(jì)投放報(bào)紙、美時(shí)等平面廣告高炮、戶外廣告牌高速路龍門(mén)、售樓處樓體活動(dòng)物料及相關(guān)廣告圣誕、新年物料設(shè)計(jì)短信、電視字幕（五）推廣及設(shè)計(jì)提高市場(chǎng)知名度、樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象網(wǎng)絡(luò)通欄、軟文投放第二部分：樓市宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析——2010年樓市政策回顧政策概述：為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，2010中央出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)樓市進(jìn)行全面調(diào)控。調(diào)控手段：經(jīng)濟(jì)手段主要通過(guò)不斷強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸和稅收政策，如全國(guó)范圍內(nèi)提高首付比例和貸款利率，停止對(duì)家庭第三套住房的貸款等。行政措施上，在部分城市限定家庭購(gòu)房套數(shù)、限制外地人購(gòu)房貸款，以問(wèn)責(zé)省級(jí)政府和各部委，并力促地方政府出臺(tái)配套措施的方式強(qiáng)化政策落實(shí)。調(diào)控效果：各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺(tái)和逐步落實(shí)，對(duì)地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購(gòu)房者在內(nèi)的各相關(guān)主體均產(chǎn)生了顯著影響，從一定程度上遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。但2010年全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，市場(chǎng)依然火爆，調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析———2011年樓樓市市政政策策預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)由于于2010年樓樓市市調(diào)調(diào)控控并并未未達(dá)達(dá)到到預(yù)預(yù)期期效效果果，，房房?jī)r(jià)價(jià)持持續(xù)續(xù)高高位位運(yùn)運(yùn)行行。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2011年中中央央政政府府將將繼繼續(xù)續(xù)執(zhí)執(zhí)行行““從從緊緊””的的樓樓市市政政策策，，將將從從以以下下幾幾個(gè)個(gè)方方面面出出臺(tái)臺(tái)一一系系列列更更加加嚴(yán)嚴(yán)厲厲的的樓樓市市調(diào)調(diào)控控政政策策。。貨幣幣政政策策：：從““適適當(dāng)當(dāng)寬寬松松””變變?yōu)闉椤啊胺€(wěn)穩(wěn)健健””，，存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率和和存存貸貸款款利利率率將將進(jìn)進(jìn)一一步步上上調(diào)調(diào)。。限購(gòu)購(gòu)限限貸貸：：將出出臺(tái)臺(tái)更更加加嚴(yán)嚴(yán)厲厲的的限限購(gòu)購(gòu)限限貸貸政政策策，，并并將將強(qiáng)強(qiáng)化化監(jiān)監(jiān)管管力力度度。。政策策性性用用房房：：進(jìn)一一步步加加大大保保障障房房建建設(shè)設(shè)力力度度，，公公租租房房將將成成為為新新的的熱熱點(diǎn)點(diǎn)。。房產(chǎn)產(chǎn)稅稅試試點(diǎn)點(diǎn)：：房產(chǎn)產(chǎn)稅稅試試點(diǎn)點(diǎn)改改革革將將進(jìn)進(jìn)一一步步加加快快，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)明明年年部部分分重重點(diǎn)點(diǎn)城城市市將將率率先先開(kāi)開(kāi)展展房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅試試點(diǎn)點(diǎn)工工作作。。樓市市監(jiān)監(jiān)管管：：中央央和和地地方方政政府府將將進(jìn)進(jìn)一一步步加加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)控控政政策策的的落落實(shí)實(shí)和和推推進(jìn)進(jìn)工工作作，，加加強(qiáng)強(qiáng)房房產(chǎn)產(chǎn)各各相相關(guān)關(guān)主主體體的的監(jiān)監(jiān)管管力力度度。。宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析———2010年樓樓市市發(fā)發(fā)展展情情況況回回顧顧土地地市市場(chǎng)場(chǎng)：：2010年1-11月，，全全國(guó)國(guó)120個(gè)城城市市住住宅宅土土地地上上市市量量同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)43%，住住宅宅土地地成成交交量量同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)40%，樓樓面面價(jià)價(jià)格格也也在在震震蕩蕩中中持持續(xù)續(xù)走走高高。。預(yù)預(yù)示示著著未未來(lái)來(lái)幾幾年年商商品品房房上上市市量量將將有有所所增增加加，，但但房房?jī)r(jià)價(jià)將將隨隨地地價(jià)價(jià)進(jìn)進(jìn)一一步步走走高高。。開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資：：2010年1-11月，，全全國(guó)國(guó)房房產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)36.5%。預(yù)預(yù)示示著著未未來(lái)來(lái)幾幾年年住住房供供應(yīng)應(yīng)量量將將相相應(yīng)應(yīng)增增加加，，供供需需比比將將得得到到一一定定程程度度的的緩緩和和。。市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售售：：2010年1-11月，，全全國(guó)國(guó)商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)9.8%，增增幅幅明明顯顯，，并并未未受受到到較較大大的的宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控影影響響。。樓市市價(jià)價(jià)格格：：受樓樓市市宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控影影響響，，房房?jī)r(jià)價(jià)““瘋瘋漲漲””勢(shì)勢(shì)頭頭在在一一定定程程度度上上受受到到遏遏制制。。但但全全年年仍仍處處在在高高位位運(yùn)運(yùn)行行、、樓樓市市價(jià)價(jià)格格穩(wěn)穩(wěn)定定增增長(zhǎng)長(zhǎng)。。全全國(guó)國(guó)重重點(diǎn)點(diǎn)城城市市中中上上海海、、天天津津、、廣廣州州、、蘇蘇州州、、杭杭州州等等房房?jī)r(jià)價(jià)漲漲幅幅達(dá)達(dá)10%-30%以上上。。數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：搜搜房房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)/中國(guó)國(guó)指指數(shù)數(shù)研研究究院院宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析———2011年樓樓市市展展望望與與預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)土地地市市場(chǎng)場(chǎng)：：預(yù)計(jì)計(jì)2011年全全國(guó)國(guó)土土地地供供應(yīng)應(yīng)力力度度將將進(jìn)進(jìn)一一步步加加大大，，熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域或或中中心心城城市市地地塊塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將更更加加激激烈烈，，土土地地交交易易市市場(chǎng)場(chǎng)仍仍將將延延續(xù)續(xù)火火爆爆勢(shì)勢(shì)頭頭，，樓樓面面價(jià)價(jià)格格將將持持續(xù)續(xù)走走高高。。樓市市走走勢(shì)勢(shì)：：預(yù)計(jì)計(jì)隨隨著著上上年年度度新新項(xiàng)項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)工工建建設(shè)設(shè)和和陸陸續(xù)續(xù)上上市市，，2011年商商品品房房供供應(yīng)應(yīng)量量將將有有所所加加大大，，供供求求關(guān)關(guān)系系將將得得到到一一定定程程度度的的緩緩解解，，樓樓市市價(jià)價(jià)格格漲漲幅幅將將同同比比小小幅幅回回落落，，不不過(guò)過(guò)價(jià)價(jià)格格仍仍將將呈呈整整體體上上升升的的趨趨勢(shì)勢(shì)。。信息息參參考考：：搜搜房房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)/中國(guó)國(guó)指指數(shù)數(shù)研研究究院院第三三部部分分：：蓬萊萊樓樓市市回回顧顧與與預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)蓬萊整體樓市市運(yùn)行情況回回顧與預(yù)測(cè)2010年蓬萊樓市回回顧：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研研發(fā)現(xiàn)，2010年蓬萊房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)運(yùn)行情況良好好，成交價(jià)格格整體呈上升升趨勢(shì)，排號(hào)號(hào)、銷(xiāo)售等取取得了不錯(cuò)的的業(yè)績(jī)。整體來(lái)看，2010年蓬萊樓市在在綜合品質(zhì)、、開(kāi)發(fā)理念、、操盤(pán)水平、、營(yíng)銷(xiāo)推廣等等方面都有了了進(jìn)步。2011年蓬萊樓市展展望：預(yù)計(jì)2011年蓬萊整體樓樓市將會(huì)以更更加健康、正正規(guī)的方式發(fā)發(fā)展，消費(fèi)者者購(gòu)房將更趨趨理性。價(jià)格格、成交等方方面將整體呈呈上揚(yáng)趨勢(shì)，，不過(guò)可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)局部和和階段性波動(dòng)動(dòng)。另外，隨隨著各項(xiàng)目2011年集中上市，，蓬萊樓市尤尤其高端市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將將更加激烈。。近期銷(xiāo)售情況況項(xiàng)目一期房源源正在接受排排號(hào)預(yù)訂。據(jù)據(jù)銷(xiāo)售員介紹紹，目前多層層產(chǎn)品排號(hào)約約250組，聯(lián)排別墅墅6套。2011年推盤(pán)情況預(yù)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目春春節(jié)后將會(huì)推推出新樓棟進(jìn)進(jìn)行預(yù)約排號(hào)號(hào)，但由于其其工程進(jìn)度較較慢，開(kāi)盤(pán)日日期暫不確定定；預(yù)計(jì)該項(xiàng)目2011年將新推出300-400套多層產(chǎn)品銷(xiāo)銷(xiāo)售（選房）），別墅推出出40-50套銷(xiāo)售（選房房）。對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析由于該項(xiàng)目與與本案有類似似花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品，其觀景景效果較好，，2011年推盤(pán)量較大大，將會(huì)對(duì)本本項(xiàng)目產(chǎn)生很大的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力。本案主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——萬(wàn)泰登州府第第近期銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)態(tài)近期正在全力力去化二期10余套尾房；二二期房源正舉舉辦交房活動(dòng)動(dòng)；三期部分分樓座已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始動(dòng)工。2011年推盤(pán)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)春節(jié)后將將推出三期房房源。2011年預(yù)計(jì)將推出出13棟小高層，1000余套住宅。對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析由于其地理位位置和本案相相近，且其品品牌知名度較較高，一二期期社區(qū)已成熟熟。明年將對(duì)對(duì)本案后期房房源產(chǎn)生很大大的競(jìng)爭(zhēng)壓力力。本案主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——海景苑近期銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)態(tài)目前多層產(chǎn)品品已經(jīng)售罄，，正在為1#~3#樓小高層產(chǎn)品品排號(hào)蓄客。。2011年推盤(pán)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)其小高層層產(chǎn)品將在明明年4-5月份推出，共共約290套住宅。對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析此項(xiàng)目與本案案地理位置相相近，產(chǎn)品面面積較小、總總價(jià)較低。預(yù)預(yù)計(jì)將會(huì)對(duì)本本項(xiàng)目產(chǎn)生較較大的競(jìng)爭(zhēng)壓壓力。本案主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——海天惠園近期銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)態(tài)半島藍(lán)庭12月10日二期產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行了選房活活動(dòng)。本次推推出15棟多層、6棟小高層產(chǎn)品品，共計(jì)860套房源。據(jù)銷(xiāo)銷(xiāo)售員介紹截截止12月20日，選房客戶戶達(dá)350余組，選房情情況良好。2011年推盤(pán)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)2011年此項(xiàng)目將以以去化二期860套房源為主，，不再推出新新房源。對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析此項(xiàng)目與本案案同處東部城城區(qū)，2011年存量房較多多，且其產(chǎn)品品面積較小、、單價(jià)總價(jià)較較低，將對(duì)本本項(xiàng)目后期房房源產(chǎn)生較大大的競(jìng)爭(zhēng)壓力力。本案主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——半島藍(lán)庭近期銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)態(tài)錦泰廣場(chǎng)目前前正在去化11月開(kāi)盤(pán)推出的的余房（紅色色部分），原原計(jì)劃今年開(kāi)開(kāi)盤(pán)的8#~10#樓由于工程進(jìn)進(jìn)度問(wèn)題，延延至2011年開(kāi)盤(pán)。2011年推盤(pán)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)此項(xiàng)目春春節(jié)后將推出出1#、6#、9#、10#樓約170戶房源進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售，全年預(yù)預(yù)計(jì)推出約300-400套住宅。對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析錦泰廣場(chǎng)與本本案同處東部部城區(qū)，地理理位置較近，，且存在有類類似的多層產(chǎn)產(chǎn)品。2011年將處于銷(xiāo)售售集中期，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目有一一定的競(jìng)爭(zhēng)壓壓力。本案主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——錦泰廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析析小結(jié)競(jìng)品整體分析析：2011年本案主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)都處處于銷(xiāo)售集中中期，上市量量較大。且部部分樓盤(pán)在價(jià)價(jià)格、面積、工工程進(jìn)度上有有較大優(yōu)勢(shì)。。因此，將對(duì)對(duì)本案明年房房源銷(xiāo)售造成成很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。而項(xiàng)目在形象象定位、產(chǎn)品品形態(tài)以及庭庭院、露臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送等方面有有一定優(yōu)勢(shì)，，可在這些賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析研究的的基礎(chǔ)上，闡闡述和渲染美美好的生活方方式，塑造項(xiàng)項(xiàng)目高端品牌形象。本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策策：向市民和目標(biāo)標(biāo)群體闡述和和渲染項(xiàng)目所所帶來(lái)的尊貴貴、優(yōu)雅、浪浪漫、時(shí)尚的的生活方式，并通過(guò)過(guò)公關(guān)活動(dòng)、、媒體推廣、、客戶維護(hù)等等方式不斷提提升項(xiàng)目品牌牌美譽(yù)度和市場(chǎng)形象。跳出地段、價(jià)價(jià)格及單純賣(mài)賣(mài)點(diǎn)等低層次次競(jìng)爭(zhēng)，將競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)提升到形形象競(jìng)爭(zhēng)的層層面，全面占領(lǐng)形象象競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)點(diǎn)，鞏固項(xiàng)目目市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)權(quán)，強(qiáng)力去化化后期房源。。第四部分：萬(wàn)城一品洋房房2011年?duì)I銷(xiāo)推廣計(jì)計(jì)劃一、項(xiàng)目2011年度整體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣目標(biāo)（一）2011年整體銷(xiāo)售目目標(biāo)截至2011年8月31日整盤(pán)銷(xiāo)售達(dá)到到800余套整盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)達(dá)90%以上截至2011年10月31日整盤(pán)全部去化化完畢整盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)達(dá)100%為排號(hào)、選房房、銷(xiāo)售等節(jié)節(jié)點(diǎn)提供強(qiáng)有有力的宣傳推推廣支持，有有效促進(jìn)銷(xiāo)售售。持續(xù)提升項(xiàng)目目品牌形象和和美譽(yù)度，鞏鞏固和加強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)話語(yǔ)語(yǔ)權(quán)。通過(guò)文字、畫(huà)畫(huà)面、推廣格格調(diào)等進(jìn)一步步提升，塑造造項(xiàng)目尊榮、、優(yōu)雅、時(shí)尚尚的高端市場(chǎng)場(chǎng)形象，全面面吸引客戶對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注和興趣。。（二）2011年整體推廣目目標(biāo)1、項(xiàng)目品牌目目標(biāo)通過(guò)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣工作，，使市場(chǎng)和消消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目目完成從關(guān)注注—認(rèn)知—認(rèn)同—青睞的轉(zhuǎn)變，，樹(shù)立項(xiàng)目高高端市場(chǎng)形象象和良好的品品牌美譽(yù)度，，提升客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目品牌的的忠誠(chéng)度。2、企業(yè)品牌目目標(biāo)通過(guò)一品洋房房項(xiàng)目成功開(kāi)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)推推廣的促進(jìn)作作用，提高萬(wàn)萬(wàn)城置業(yè)品牌牌知名度和美美譽(yù)度，將萬(wàn)萬(wàn)城置業(yè)塑造造成一個(gè)“實(shí)實(shí)力強(qiáng)大、理理念先進(jìn)、責(zé)責(zé)任心強(qiáng)”的的品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)開(kāi)發(fā)者形象，，為項(xiàng)目以后后開(kāi)發(fā)樓盤(pán)提提供品牌支持持和積累。項(xiàng)目品牌目標(biāo)標(biāo)＋企業(yè)品牌目標(biāo)標(biāo)（三）2011年品牌目標(biāo)二、萬(wàn)城一品品洋房工程節(jié)節(jié)點(diǎn)建議（一）目前工工程現(xiàn)狀及問(wèn)問(wèn)題點(diǎn)（1）目前工程進(jìn)進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度有所脫節(jié)節(jié)。原計(jì)劃1-7號(hào)樓12月中旬封頂，，8-17號(hào)樓也于2010年開(kāi)工建設(shè)，，但現(xiàn)在1-7號(hào)樓暫未全部部封頂，而8-17號(hào)樓的開(kāi)工也也推遲至2011年。（2）規(guī)劃和工程程調(diào)整次數(shù)較較多，雖然在在綜合品質(zhì)上上有了一定的的提升，但容容易造成營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、工程等工工作的反復(fù)和和延遲，也容容易給客戶造造成疑慮。因因此，建議8-31號(hào)樓所有工程程事項(xiàng)，在施施工前廣泛征征求意見(jiàn)，作作出最優(yōu)化的的方案。（二）工程加加快的必要性性由于第二批次次房源已經(jīng)選選房完畢，第第三批次房源源也已經(jīng)推出出，營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)遠(yuǎn)超工程節(jié)節(jié)點(diǎn)。容易在在客戶群體中中造成不良口口碑的擴(kuò)散，，產(chǎn)生退房等等不利后果，，損害項(xiàng)目和和開(kāi)發(fā)商品牌牌形象。因此此，建議在后后期嚴(yán)格按照照工期施工，，加快工程施施工進(jìn)度。11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.121-7號(hào)樓1月初封封頂8-31號(hào)樓7月15日前封封頂8-31號(hào)樓開(kāi)開(kāi)始園園林景景觀綠綠化所有樓樓棟外外立面粉刷刷完畢畢1-7號(hào)樓取取得預(yù)預(yù)售許許可證證1-7號(hào)樓景景觀綠綠化施施工完完畢第三批批次房房源解籌活活動(dòng)3月初，，8-31號(hào)樓開(kāi)開(kāi)工第五批批次房房源6.6解籌選選房第四批批次房房源4.10解籌選選房（三））工程程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)建議議第六批批次房房源7.26開(kāi)盤(pán)選選房26號(hào)樓拍賣(mài)促促銷(xiāo)三、2011年推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃及銷(xiāo)銷(xiāo)售目目標(biāo)分分解（一））項(xiàng)目目推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃——房源推推售批批次示示意圖圖第一批批次第二批批次第三批批次第四批批次第五批批次第六批批次（二））推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃——第三批批次房房源推推售計(jì)計(jì)劃解籌日日期：：2011年元月月1日推售房房源：：29#、30#、31#樓，共共96套房源源選房目目標(biāo)：：截至2011年4月20日選房房率達(dá)達(dá)85%預(yù)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期：：2011年元月月1日——8月31日價(jià)格原原則：：建議參參照27#、28#樓，均均價(jià)上上調(diào)250元/平米。。擠壓壓一二二批次次剩余余房源源快速速去化化；對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行行價(jià)格格試水水，為為后期期房源源定價(jià)價(jià)和推推售提提供參參考。。第三批次房源戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表樓座29#30#31#戶數(shù)362436合計(jì)96戶（三））推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃——第四批批次房房源推推售計(jì)計(jì)劃推售房房源：：13#、18#、23#樓，共共3個(gè)樓座座，64套房源源。推售周周期安安排：：2011年03月15日開(kāi)始始排號(hào)號(hào)；4月10日舉行行選房房活動(dòng)動(dòng)；4月11日—4月30日為強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期期。選房目目標(biāo)：：截至2011年5月10日，選選房率率達(dá)85%預(yù)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期：：2011年4月10日——2011年9月31日。價(jià)格原原則：：建議該該次推推盤(pán)整整體均均價(jià)比比第三三次推推盤(pán)均均價(jià)上上調(diào)150元/平米，，具體體根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)情況況而定定。第四批次房源戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表樓座13#18#23#戶數(shù)202024合計(jì)64戶（四））推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃——第五批批次房房源推推售計(jì)計(jì)劃推售房房源：：14#、19#、24#樓，共共計(jì)3個(gè)樓座座，90套房源源。推售周周期安安排：：5月1日開(kāi)始始排號(hào)號(hào)；6月6日舉行行選房房活動(dòng)動(dòng)；6月7日—6月20日為五批批房源源強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期。。銷(xiāo)售目目標(biāo)：：截至6月30日，銷(xiāo)銷(xiāo)售率率達(dá)85%以上。。預(yù)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期：：2011年6月6日——2011年10月31日。價(jià)格原原則：：建議該該次推推盤(pán)整整體均均價(jià)比比第四四次推推盤(pán)均均價(jià)上上調(diào)150元/平米，，具體體根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情情況而而定。。第五批次房源戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表樓座14#19#24#戶數(shù)303030合計(jì)90戶（五））推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃——第六批批次房房源推推售計(jì)計(jì)劃推售房房源：：15#、20#、25#樓，共共計(jì)3個(gè)樓座座，78套房源源。推售周周期安安排：：6月21日開(kāi)始始排號(hào)號(hào)；7月26日舉行行開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)動(dòng)；7月27日—8月31日為六批批房源源強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期。。銷(xiāo)售目目標(biāo)：：截至8月31日銷(xiāo)售售率達(dá)達(dá)85%以上。。預(yù)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期：：2011年7月26日——2011年10月31日。價(jià)格原原則：：建議該該次推推盤(pán)整整體均均價(jià)比比第五五次推推盤(pán)均均價(jià)上上調(diào)200元/平米，，具體體根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情情況而而定。。第五批次房源戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表樓座15#20#25#戶數(shù)242430合計(jì)78戶（六））推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃——26#房源推推售計(jì)計(jì)劃推售房房源：：26#樓，共共計(jì)1個(gè)樓座座，20套房源源。推售周周期安安排：：9月1日開(kāi)始始排號(hào)號(hào)；9月11日(12日為中中秋節(jié)節(jié))舉行拍拍賣(mài)活活動(dòng)；；9月12日—9月31日為26#樓房源源強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期。。銷(xiāo)售目目標(biāo)：：截至10月31日銷(xiāo)售售率達(dá)達(dá)100%。預(yù)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期：：2011年9月11日——2011年10月31日。價(jià)格原原則：：具體根根據(jù)市市場(chǎng)情情況而而定。。拍賣(mài)活活動(dòng)方方案：：根據(jù)第第4次、第第5次推盤(pán)盤(pán)情況況，以以及3月份兩兩會(huì)后后的樓樓市調(diào)調(diào)控政政策，，制定定可執(zhí)執(zhí)行方方案。。（七））推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃——尾盤(pán)房房源去去化銷(xiāo)售房房源：：項(xiàng)目前前六批批次剩剩余房房源，，共約約70套房源源。推售周周期安安排：：從9月份開(kāi)開(kāi)始，，全力力去化化剩余余房源源。銷(xiāo)售目目標(biāo)：：截至10月31日，整整盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售率率達(dá)100%，項(xiàng)目目完美美清盤(pán)盤(pán)。預(yù)計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期：：2011年9月1日——2011年10月31日。價(jià)格策策略策略一一：如如項(xiàng)目目資金金壓力力較大大，需需盡快快回款款，則則建議議對(duì)剩剩余房房源進(jìn)進(jìn)行優(yōu)優(yōu)惠促促銷(xiāo)，，如送送裝修修款、、折扣扣促銷(xiāo)銷(xiāo)等。。策略二二：如如項(xiàng)目目資金金回款款壓力力不大大，則則建議議對(duì)剩剩余房房源進(jìn)進(jìn)行針針對(duì)性性宣傳傳，價(jià)價(jià)格適適當(dāng)上上揚(yáng)，，力求求獲取取更多多利潤(rùn)潤(rùn)空間間。。（八））推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃——整盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售目目標(biāo)分分解注：1、2011年可售售房源源數(shù)量量352套，3月-8月預(yù)計(jì)計(jì)去化化283套，占占整體體數(shù)量量的80%。剩余余尾房房69套，在在9月-10月兩個(gè)個(gè)月清清盤(pán)，，全年年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)分次次蓄客客、小小漲快快推、、早推推盤(pán)、、早回回款的的整體體目標(biāo)標(biāo)。2、以上上推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃劃中不不包含含預(yù)留留的36套房源源（關(guān)關(guān)系戶戶）以以及用用作特特殊促促銷(xiāo)宣宣傳的的26#樓房源源。第五部部分：：萬(wàn)城一一品洋洋房2011年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣策略略銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)和和品牌牌形象象雙提提升一、2011年整體體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣思路路銷(xiāo)售為為王品牌先先行2011年項(xiàng)目目所有有營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣工作作需緊緊密?chē)鷩@銷(xiāo)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)點(diǎn)和和品牌牌形象提提升而而開(kāi)展展，在在持續(xù)續(xù)提升升項(xiàng)目目和萬(wàn)萬(wàn)城置置業(yè)品品牌形形象的同同時(shí)，，全力力促進(jìn)進(jìn)后期期房源源去化化。如何將將整體體思路路貫穿穿至所有營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣工工作中中？如何實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)與與品牌牌形象象雙雙騰騰飛？？！營(yíng)銷(xiāo)五五大攻攻堅(jiān)戰(zhàn)戰(zhàn)營(yíng)銷(xiāo)六六大戰(zhàn)戰(zhàn)線二、2011營(yíng)銷(xiāo)推推廣六六大戰(zhàn)戰(zhàn)線銷(xiāo)售線線推廣線線物業(yè)展展示線線活動(dòng)線線包裝展展示線線客戶維維護(hù)線線（一））營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)六大大戰(zhàn)線線——銷(xiāo)售線線銷(xiāo)售團(tuán)團(tuán)隊(duì)建建設(shè)策策略目標(biāo)：：持續(xù)提提高銷(xiāo)銷(xiāo)售團(tuán)團(tuán)隊(duì)接接待水水平和和談判判能力力，提提高業(yè)業(yè)務(wù)和和職業(yè)業(yè)道德德素養(yǎng)養(yǎng)，為為后期期房源源銷(xiāo)售售打造造一支支充滿滿戰(zhàn)斗力力的銷(xiāo)銷(xiāo)售隊(duì)隊(duì)伍。。手段：：穩(wěn)定銷(xiāo)銷(xiāo)售隊(duì)隊(duì)伍規(guī)規(guī)模；；加強(qiáng)強(qiáng)禮儀儀和專專業(yè)知知識(shí)培培訓(xùn)，，并進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格監(jiān)監(jiān)督考考核；；同時(shí)時(shí)完善善公司司制度度體系系，為為員工發(fā)發(fā)展提提供制制度保保障。。價(jià)格策策略目的：：有效促促進(jìn)當(dāng)當(dāng)期房房源銷(xiāo)銷(xiāo)售；；持續(xù)續(xù)提高高項(xiàng)目目利潤(rùn)潤(rùn)率；；傳遞遞房源源升值值信息息；擠擠壓上上一批批次房房源去去化。。規(guī)避避客戶毀毀約退退房風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。策略：：采取低低開(kāi)高高走策策略。。每次次推盤(pán)盤(pán)的價(jià)價(jià)格，，要比比上一一次提提高200-300元/平米。。大客戶戶開(kāi)發(fā)發(fā)策略略列出蓬蓬萊各各大重重點(diǎn)企企業(yè)、、效益益好的的企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、社團(tuán)團(tuán)組織織（如如企業(yè)業(yè)家協(xié)協(xié)會(huì)、、律師師協(xié)會(huì)會(huì)、工工商聯(lián)聯(lián)組織織）的的名單單，由由專人人逐一一進(jìn)行行拜訪訪，做做針對(duì)對(duì)性推推介活活動(dòng)。。備注：該項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)策略在在2010年10月已經(jīng)做做過(guò)，取取得了較較好的效效果。2011年建議繼繼續(xù)加大大開(kāi)發(fā)力力度。人脈營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略目的：充分利用用萬(wàn)城置置業(yè)在蓬蓬萊的人人脈和社社會(huì)資源源，為營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣的開(kāi)展展提供強(qiáng)強(qiáng)力支持持。策略：利用萬(wàn)城城置業(yè)的的人脈資資源為圈圈層營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、大客客戶開(kāi)發(fā)發(fā)、異業(yè)業(yè)結(jié)盟、、直銷(xiāo)推推介會(huì)等等營(yíng)銷(xiāo)工工作打好好前站工工作；與與政府各各部門(mén)建建立良好好關(guān)系，，提前獲獲得最新新樓市政政策信息息，做好好應(yīng)對(duì)之之策。全員營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略目的：充分利用用所有員員工的社社會(huì)資源源，拓展展銷(xiāo)售渠渠道，促促進(jìn)項(xiàng)目目盡快去去化。策略：發(fā)動(dòng)公司司所有員員工拓展展自身社社會(huì)關(guān)系系網(wǎng)，實(shí)實(shí)行全員員營(yíng)銷(xiāo)；；同時(shí)，，公司應(yīng)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)續(xù)深化和和完善全全員營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)政策，，提高獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)幅度度，重獎(jiǎng)獎(jiǎng)有突出出貢獻(xiàn)的的非銷(xiāo)售售部的員員工，提提高拓展展積極性性。異業(yè)聯(lián)盟盟策略目的：充分利用用其他高高端社會(huì)會(huì)團(tuán)體和和組織客客戶資源源，進(jìn)行行資源共共享，促促進(jìn)項(xiàng)目目銷(xiāo)售。。策略：與蓬萊當(dāng)當(dāng)?shù)刂饕母邫n檔消費(fèi)團(tuán)團(tuán)體，如如：高級(jí)級(jí)美容服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)、高級(jí)級(jí)健身俱俱樂(lè)部、、汽車(chē)4S店等一些些高端機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行異業(yè)聯(lián)聯(lián)盟。對(duì)對(duì)雙方的的會(huì)員或或客戶進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的商品品和服務(wù)務(wù)優(yōu)惠，，實(shí)現(xiàn)合合作雙贏贏。外銷(xiāo)策略略目的：開(kāi)拓項(xiàng)目目銷(xiāo)售渠渠道，擴(kuò)擴(kuò)大客群群區(qū)域來(lái)來(lái)源，促促進(jìn)項(xiàng)目目快速去去化。策略：一、煙臺(tái)臺(tái)銷(xiāo)售1、建議在在煙臺(tái)市市區(qū)最繁繁華的商商場(chǎng)入口口處設(shè)置置一個(gè)展展示點(diǎn)，，并安排排兩名置置業(yè)顧問(wèn)長(zhǎng)期駐駐守，吸吸引煙臺(tái)臺(tái)投資客客。2、由于煙煙臺(tái)市區(qū)區(qū)較大，，媒體全全面開(kāi)展展費(fèi)用過(guò)過(guò)高。因因此，建建議主要要通過(guò)短短信群發(fā)、夾報(bào)報(bào)兩種性性價(jià)比較較高的媒媒體，吸吸引煙臺(tái)臺(tái)投資客客的興趣趣。二、異地地銷(xiāo)售由于異地地銷(xiāo)售所所涉人力力、物力力、精力力巨大，，不宜在在異地設(shè)設(shè)立直銷(xiāo)銷(xiāo)點(diǎn)或展展開(kāi)大規(guī)規(guī)模推廣活活動(dòng)。較較為可行行的方法法是聯(lián)系系山西、、北京、、天津、、上海、、東北等等地分銷(xiāo)銷(xiāo)商，通過(guò)分銷(xiāo)銷(xiāo)商為本本項(xiàng)目拓拓展當(dāng)?shù)氐赝顿Y客客。但分分銷(xiāo)商所所要銷(xiāo)售售傭金點(diǎn)點(diǎn)數(shù)都在在銷(xiāo)售額額的8%以上，因因此異地地銷(xiāo)售需需再行斟斟酌。（二）營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)六大大戰(zhàn)線——包裝展示示線售樓處、、貴賓室室包裝及及形象提提升新年新氣氣象。售售樓處作為樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售場(chǎng)場(chǎng)所，售售樓處形形象直接接代表著著項(xiàng)目和和開(kāi)發(fā)商商品牌形形象。因因此售樓樓處的包包裝和形形象提升升顯得尤尤其重要要。2010年12月份，售售樓處、、貴賓室室包裝方方案已經(jīng)經(jīng)過(guò)公司司討論確確定，目目前正處處于執(zhí)行行落實(shí)階階段。12月份兒童童活動(dòng)區(qū)區(qū)、窗簾簾等已經(jīng)經(jīng)到位，，沙盤(pán)、、桌椅及及其他銷(xiāo)銷(xiāo)售物料料也在籌籌備落實(shí)實(shí)中。另另外，貴貴賓室、、影音室室、水吧吧臺(tái)的也也正處在在裝修階階段。因因此，春春節(jié)前后后需重點(diǎn)點(diǎn)跟進(jìn)和和配合相相關(guān)形象象提升工工作按時(shí)時(shí)按質(zhì)完完成。另另外外，2011年根據(jù)選選房、開(kāi)開(kāi)盤(pán)、公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)等營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)需需要，對(duì)對(duì)售樓處處進(jìn)行階階段性裝裝扮。樣板房包包裝展示示目的：通過(guò)奢雅雅、精致致的樣板板房，向向客戶直直觀展示示戶型特特色和布布局特點(diǎn)點(diǎn)，給客客戶以直直觀感染染力和心心理觸動(dòng)動(dòng)，激發(fā)發(fā)客戶購(gòu)購(gòu)房興趣趣和欲望望，促進(jìn)進(jìn)房源快快速銷(xiāo)售售。房源選擇擇：選取5號(hào)樓或6號(hào)樓1層、3層、頂層層（單層層）、頂頂層（復(fù)復(fù)式）4套房源進(jìn)進(jìn)行裝修修，作為為樣板房房展示（（由于以以上房源源已經(jīng)賣(mài)賣(mài)出，需需與選房房客戶進(jìn)進(jìn)行協(xié)商商溝通））。裝修時(shí)間間安排：：2月底，確確定樣板板房裝修修方案、、裝修房房源、裝裝修單位位；3月初開(kāi)始始進(jìn)場(chǎng)裝裝修；4月20日裝修完完畢、開(kāi)開(kāi)展驗(yàn)收收工作。。樣板房裝裝修原則則樣板間裝裝修風(fēng)格格需與項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑風(fēng)格以以及目標(biāo)標(biāo)客群居居住特征征相匹配配，需將將戶型特特色優(yōu)勢(shì)勢(shì)充分展展示出來(lái)來(lái)。整體體應(yīng)奢雅雅、大氣氣、精致致，直觀觀傳遞出出尊榮、、優(yōu)雅、、浪漫、、時(shí)尚的的生活氣氣息?？捶客ǖ赖澜M織此看房通通道安排排優(yōu)點(diǎn)：：1、可以讓讓客戶感感受一期期別墅區(qū)區(qū)的成熟熟、美麗麗的社區(qū)區(qū)環(huán)境和和高端氛氛圍。2、避免參觀觀過(guò)程中，，看到南面面的民房，，引起客戶戶不良聯(lián)想想。3、先參觀樣樣板房后，，可以先行行給客戶以以直觀感受受，提高客客戶選房率率備注：1、需將別墅墅區(qū)西南側(cè)側(cè)圍墻打通通，做成一一個(gè)臨時(shí)出出入口。2、需對(duì)看房房通道進(jìn)行行平整和道道路美化。。待樣板房開(kāi)開(kāi)放后，建建議對(duì)看房房通道和路路線進(jìn)行重重新組織。。建議從售售樓處西門(mén)門(mén)進(jìn)入到項(xiàng)目目別墅區(qū)，，從別墅區(qū)區(qū)進(jìn)入先陪陪客戶參觀觀樣板房后后，再參觀觀意向房源源。一期別墅區(qū)區(qū)售樓處西門(mén)門(mén)樣板房所看房源意義：物業(yè)服務(wù)是是彰顯高端端社區(qū)品質(zhì)質(zhì)的重要因因素。對(duì)于于高端客戶戶來(lái)說(shuō)，高高標(biāo)準(zhǔn)人性性化的物業(yè)業(yè)服務(wù)不僅為為其提供了了高標(biāo)準(zhǔn)的的居住品質(zhì)質(zhì)，也是體體現(xiàn)其尊貴貴社會(huì)地位位，展示成成功一種方方式。背景：對(duì)于本項(xiàng)目目來(lái)說(shuō)，除除了贈(zèng)送私私家庭院和和露臺(tái)、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)較較高等，缺缺乏其他獨(dú)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，缺乏一一個(gè)彰顯高高端社區(qū)的的鮮明標(biāo)簽簽。通過(guò)我們對(duì)對(duì)蓬萊樓市市的調(diào)研，，發(fā)現(xiàn)在售售樓盤(pán)的物物業(yè)公司和和服務(wù)均無(wú)無(wú)特色而言言。可以說(shuō)說(shuō)物業(yè)因素是蓬蓬萊樓盤(pán)的的一大軟肋肋。而這對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目目，恰恰提提供了一個(gè)個(gè)樹(shù)立獨(dú)特特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，提升項(xiàng)目形象的的機(jī)會(huì)。不過(guò)，由于于本項(xiàng)目處處于期房銷(xiāo)銷(xiāo)售，需2012年才能交付付使用，大大部分物業(yè)業(yè)服務(wù)內(nèi)容容無(wú)法體現(xiàn)出來(lái)來(lái)。因此，，我們需根根據(jù)實(shí)際情情況，通過(guò)過(guò)策略性的的物業(yè)展示示，向市民民和業(yè)主傳傳遞高端物業(yè)信息息。（三）營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)六大戰(zhàn)線線——物業(yè)服務(wù)展展示線物業(yè)展示策策略售樓處現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)展示示：售樓處現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)增加2名保安人員員。建議在在售樓處門(mén)門(mén)口設(shè)置保保安崗?fù)ず秃捅０踩藛T員，引導(dǎo)客客戶停車(chē)，，并為來(lái)訪訪客戶開(kāi)門(mén)門(mén)。引進(jìn)高端物物管顧問(wèn)：：全國(guó)知名物物管顧問(wèn)公公司，如萬(wàn)萬(wàn)科物業(yè)、、中海物業(yè)業(yè)、戴德梁梁行物業(yè)顧顧問(wèn)等，對(duì)對(duì)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行行培訓(xùn)和指指導(dǎo)，并通通過(guò)媒體等等進(jìn)行大力力宣傳炒作作，以此提提升項(xiàng)目高高端形象。。物業(yè)服務(wù)活活動(dòng)炒作：：在9月初舉辦物物業(yè)服務(wù)宣宣誓儀式，，借此炒作作項(xiàng)目高端端物業(yè)服務(wù)務(wù)，吸引市市民和業(yè)主主的關(guān)注和和興趣，塑塑造項(xiàng)目尊尊貴、優(yōu)雅雅、安全的的高端社區(qū)區(qū)形象。（四）營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)六大戰(zhàn)線線——客戶維護(hù)線線客戶是本項(xiàng)項(xiàng)目最為寶寶貴的資源源之一，其其良好口碑碑對(duì)于項(xiàng)目目品牌形象象的提升有有很大意義義；其對(duì)親親友的推薦薦是項(xiàng)目最最為主要的的來(lái)訪、成成交途徑之之一，對(duì)于于銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起起著至關(guān)重重要的作用用。2011年，項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)更加重視視和加強(qiáng)客客戶維護(hù)溝溝通工作，，持續(xù)提升升客戶滿意意度和美譽(yù)譽(yù)度。建議議項(xiàng)目建立立客戶檔案案，并從以以下幾個(gè)方方面開(kāi)展客客戶維護(hù)溝溝通工作。。1、節(jié)日、生生日等祝福福：通過(guò)賀卡、、短信、電電話、贈(zèng)送送禮品等方方式對(duì)客戶戶進(jìn)行節(jié)日日、生日祝祝福等。2、客戶積分分獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)來(lái)訪、購(gòu)購(gòu)房、推薦薦新客戶、、參加項(xiàng)目目活動(dòng)的客客戶分別進(jìn)進(jìn)行積分。。積分達(dá)到到一定程度度后可享受受獎(jiǎng)勵(lì)或抵抵扣購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠等。3、老帶新活活動(dòng)：客戶介紹是是項(xiàng)目最為為重要的成成交途徑之之一，需結(jié)結(jié)合客戶積積分獎(jiǎng)勵(lì)政政策出臺(tái)極極具吸引力力的“老帶帶新”獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)政策，激激發(fā)業(yè)主介介紹新客戶戶積極性和和熱情。4、客戶公關(guān)關(guān)活動(dòng)：圍繞老客戶戶不定期舉舉辦聯(lián)誼活活動(dòng)、社區(qū)區(qū)活動(dòng)等，，拉進(jìn)客戶戶與項(xiàng)目感感情，提升升項(xiàng)目口碑碑和美譽(yù)度度。5、項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)提升：努力按《好房子100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)項(xiàng)目高端品品質(zhì)，加快快項(xiàng)目工程程進(jìn)度，落落實(shí)各項(xiàng)承承諾，是最最為根本的的客戶維護(hù)護(hù)之道。客戶維護(hù)主主要策略（五）營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)六大戰(zhàn)線線——公關(guān)活動(dòng)線線公關(guān)活動(dòng)的的成功舉辦辦和大力炒炒作，可以以有效吸引引市民及業(yè)業(yè)主對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)注注和興趣，，提升項(xiàng)目目知名度、、美譽(yù)度、、品牌形象象。2011年，公關(guān)活活動(dòng)應(yīng)緊密密配合項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)推廣廣節(jié)點(diǎn)，著著眼于傳遞遞項(xiàng)目特色色、高端品品質(zhì)、生活活方式，提提升項(xiàng)目美美譽(yù)度和品品牌形象，，有效促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售售。（六）營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)六大戰(zhàn)線線——推廣線推廣主體思思路2011年一品洋房房營(yíng)銷(xiāo)推廣廣工作將緊緊密?chē)@營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)開(kāi)開(kāi)展，并著著眼于提升升項(xiàng)目和公司司品牌形象象，為銷(xiāo)售售線提供強(qiáng)強(qiáng)大的宣傳傳推廣支持持。推廣訴求點(diǎn)點(diǎn)1、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)信息息：配合營(yíng)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)安排，，傳遞項(xiàng)目目各營(yíng)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)信息，，宣傳項(xiàng)目目選房、開(kāi)開(kāi)盤(pán)、以及及公關(guān)活動(dòng)動(dòng)信息。2、項(xiàng)目所倡倡導(dǎo)的生活活方式：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目賣(mài)點(diǎn)分析析總結(jié)，歸歸納出項(xiàng)目目賣(mài)點(diǎn)所帶帶來(lái)的客戶戶利益點(diǎn)，，闡述項(xiàng)目目尊貴、優(yōu)優(yōu)雅、浪漫漫、時(shí)尚的的生活方式式和生活品品位。平面策略文案：文字應(yīng)簡(jiǎn)潔潔、大氣、、優(yōu)雅、具具有感染力力和美感，，傳遞出項(xiàng)項(xiàng)目尊貴、、優(yōu)雅、浪漫漫、時(shí)尚的的高端形象象和品質(zhì)。。畫(huà)面：結(jié)合文案要要求，選用用較有質(zhì)感感、美感、、場(chǎng)景化、、生活化、、視覺(jué)沖擊力和感染染力的畫(huà)面面，吸引目目標(biāo)群體關(guān)關(guān)注和興趣趣，促使目目標(biāo)群體產(chǎn)產(chǎn)生美好的聯(lián)想。整體格調(diào)：：整體推廣格格調(diào)應(yīng)從以以往單純宣宣傳項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)的方式式中“跳出出來(lái)”，向向客戶傳遞項(xiàng)目目帶來(lái)的優(yōu)優(yōu)雅生活方方式和美好好居住夢(mèng)想想。通過(guò)尊貴的的生活方式式、浪漫的的生活場(chǎng)景景、溫馨的的家庭生活活片段、時(shí)時(shí)尚的居住文化化等渲染，，以此來(lái)感感染客戶，，吸引目標(biāo)標(biāo)客群的關(guān)關(guān)注和興趣趣。媒體策略媒體排期原原則：根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)、形象象宣傳需要要和樓市淡淡旺季等因因素，策略略性分階段安排媒體體投放。最最大化提高高來(lái)電、來(lái)來(lái)客量，為為選房、開(kāi)開(kāi)盤(pán)等提供供充足的客客戶資源。媒體選擇原原則：結(jié)合項(xiàng)目特特質(zhì)和媒體體特性對(duì)相相關(guān)媒體進(jìn)進(jìn)行初步篩篩選，并根根據(jù)媒體性價(jià)比安排排媒體的比比重。由于蓬萊當(dāng)當(dāng)?shù)孛襟w資資源較少。。因此，重重點(diǎn)選取戶戶外廣告、、報(bào)紙、夾夾報(bào)、dm單頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、短信群群發(fā)等幾種種集中性價(jià)價(jià)比較高的的媒體作為為本項(xiàng)目主主要媒體。。三、2011年?duì)I銷(xiāo)推廣廣五大戰(zhàn)役役11.111.211.311.411.511.611.711.811.9—11.12第1大戰(zhàn)：第三三批次房源源攻堅(jiān)戰(zhàn)攻擊核心：：三批次房房源解籌選選房，節(jié)日日促銷(xiāo)，客客戶維護(hù)。。攻擊時(shí)間：：2011.1-3.15第3大戰(zhàn)：五批房房源攻堅(jiān)戰(zhàn)攻擊核心：準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房、盛大大開(kāi)盤(pán)攻擊時(shí)間：2011.5.1-6.20第2大戰(zhàn)：四批房房源攻擊戰(zhàn)攻擊核心：四批房源選房房、樣板房開(kāi)開(kāi)放儀式攻擊時(shí)間：2011.3.15-4.30第四批次房源源4.10解籌第5大戰(zhàn)：尾盤(pán)攻攻堅(jiān)戰(zhàn)攻擊核心：特特定房源促銷(xiāo)銷(xiāo)攻擊時(shí)間：2011年9月以后尾盤(pán)促銷(xiāo)29-31#樓元月1日選房第五批次房源源6.6解籌第4大戰(zhàn)：六批房房源攻擊戰(zhàn)攻擊核心：六批房源開(kāi)盤(pán)盤(pán)、二批工程程封頂攻擊時(shí)間：2011.6.21-8.31第四批次房源源7.26開(kāi)盤(pán)第一大戰(zhàn)：第第三批次房源源攻堅(jiān)戰(zhàn)日期：2011年1月初-2011年3月中旬階段目標(biāo)：1、銷(xiāo)售：全力力去化一二批批次剩余房源源，圓滿完成成三批次房源源排號(hào)、選房房工作。2、推廣：為三三批房源解籌籌提供必需的的來(lái)電、來(lái)訪訪量，并進(jìn)一一步提升項(xiàng)目目和萬(wàn)城品牌牌形象。3、借助元旦、、春節(jié)等節(jié)日日，做好業(yè)主主維護(hù)溝通工工作，提升項(xiàng)項(xiàng)目和萬(wàn)城置置業(yè)美譽(yù)度。。第一大戰(zhàn)：第第三批次房源源攻堅(jiān)戰(zhàn)——工作重點(diǎn)攻擊點(diǎn)一：第第三批次房源源解籌活動(dòng)核心點(diǎn)：解籌方案制定定；解籌物料料準(zhǔn)備和活動(dòng)動(dòng)執(zhí)行；提高高排號(hào)量和選選房量；解籌籌活動(dòng)總結(jié)攻擊點(diǎn)三：客客戶祝福、維維護(hù)工作核心點(diǎn)：節(jié)日前后對(duì)客客戶發(fā)送祝福福短信、新年年賀卡、臺(tái)歷歷、新年禮物物等；拉進(jìn)客客戶與項(xiàng)目感情情，提高項(xiàng)目目美譽(yù)度。攻擊點(diǎn)二：售售樓處、影音音室等形象提提升核心點(diǎn)：沙盤(pán)、分戶模模型、窗簾、、區(qū)位圖、桌桌椅等物料更更換；節(jié)日期期間售樓處裝裝扮；影音室裝裝修工作跟進(jìn)進(jìn)。攻擊點(diǎn)四：高高端機(jī)構(gòu)拜訪訪、宣傳核心點(diǎn)：與汽車(chē)4s店、咖啡廳、、銀行、高檔檔酒店、企事事業(yè)單位、政政府機(jī)構(gòu)等高高端機(jī)構(gòu)、團(tuán)體開(kāi)開(kāi)展合作，向向其贈(zèng)送項(xiàng)目目臺(tái)歷。并派派銷(xiāo)售人員至至高端場(chǎng)所發(fā)發(fā)放dm單頁(yè)。背景：1—2月份期間節(jié)日日密集，各種種高檔場(chǎng)所和和機(jī)構(gòu)人流密密集、消費(fèi)集集中。另外，，此期間亦是是與各種機(jī)構(gòu)構(gòu)拉近關(guān)系的的最佳時(shí)機(jī)。。目的：通過(guò)臺(tái)歷贈(zèng)送送，充分吸引引高端機(jī)構(gòu)的的客戶和成員員對(duì)本項(xiàng)目的的興趣；并通通過(guò)dm投遞，吸引節(jié)節(jié)日購(gòu)物市民民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民。提高售樓樓處來(lái)電、來(lái)來(lái)客、成交量量。方法：與汽車(chē)4s店、高級(jí)美容容院、咖啡廳廳、銀行、高高檔酒店、企企事業(yè)單位、、政府機(jī)構(gòu)等等高端機(jī)構(gòu)、、團(tuán)體開(kāi)展合合作，將本項(xiàng)項(xiàng)目臺(tái)歷作為為禮品贈(zèng)送給給其高端客戶戶或員工。并并派銷(xiāo)售人員員到利群和振振華商場(chǎng)發(fā)放放dm單頁(yè)等。攻擊點(diǎn)四：高高端機(jī)構(gòu)策略略性宣傳第二大戰(zhàn)：第四批次房源源攻堅(jiān)戰(zhàn)階段目標(biāo)：1、銷(xiāo)售：擠壓壓和促進(jìn)前三三批次房源銷(xiāo)銷(xiāo)售，做好第第四批次房源源選房工作，，努力提高解籌率2、推廣：為第第四批次房源源解籌工作提提供支持，進(jìn)進(jìn)一步提升項(xiàng)項(xiàng)目和萬(wàn)城置置業(yè)品牌形象。日期：2011年3月中旬-2011年4月下旬第二大戰(zhàn)：第第四批次房源源攻堅(jiān)戰(zhàn)——工作重點(diǎn)攻擊點(diǎn)二：第第四批次房源源解籌活動(dòng)核心點(diǎn)：強(qiáng)力排號(hào)蓄客客；定價(jià)策略略、促銷(xiāo)策略略；解籌現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍營(yíng)造、、流程把控；力求達(dá)到到較高解籌率率。攻擊點(diǎn)一：媒媒體全面攻擊擊核心點(diǎn)：戶外媒體、報(bào)報(bào)紙、夾報(bào)、、dm單、網(wǎng)絡(luò)、短短信群發(fā)等全全部媒體高頻頻次集中宣傳四批房源源公映信息；；并通過(guò)文字字、畫(huà)面、賣(mài)賣(mài)點(diǎn)等進(jìn)一步步提升項(xiàng)目形形象。攻擊點(diǎn)三：社社區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)核心點(diǎn)：邀請(qǐng)多有客戶戶至售樓處現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)參加活動(dòng)動(dòng)，通過(guò)趣味味游戲及一系系列親子活動(dòng)，讓讓客戶感受到到豐富多彩、、樂(lè)趣橫生的的社區(qū)生活。。攻擊點(diǎn)三：社社區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)目的：營(yíng)造和諧、積積極、健康的的社區(qū)文化；；拉進(jìn)客戶與與項(xiàng)目的距離離和感情；提提升項(xiàng)目美譽(yù)譽(yù)度和品牌形形象。時(shí)間：2011年4月初地點(diǎn)：萬(wàn)城一品售樓樓處及門(mén)前廣廣場(chǎng)人物：媒體人員、項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主和高高意向客戶主要活動(dòng)：有獎(jiǎng)親子游戲戲；皮球、兩兩人三足、踩踩氣球等趣味味運(yùn)動(dòng)。第三大戰(zhàn)：第第五批次房源源攻堅(jiān)戰(zhàn)日期：2011年5月1日-2011年6月30日階段目標(biāo)：1、銷(xiāo)售：擠壓壓和去化前期期剩余房源，，全力去化第第五批次房源源，努力提高高第五批次房房源2、推廣：圍繞繞樣板間開(kāi)放放進(jìn)行一些列列推廣，為第五批次房房源解籌工作作做好宣傳，，為排號(hào)選房提供大大量來(lái)電、來(lái)來(lái)訪，進(jìn)一步步提升項(xiàng)目和和萬(wàn)城置業(yè)品品牌形象。第三大戰(zhàn)：第第五批房源攻攻堅(jiān)戰(zhàn)——工作重點(diǎn)攻擊點(diǎn)三：第第五批房源解解籌活動(dòng)核心點(diǎn)：強(qiáng)力排號(hào)蓄客客；定價(jià)策略略、促銷(xiāo)策略略；解籌現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍營(yíng)造、、流程把控；力求達(dá)到到較高解籌率率。攻擊點(diǎn)一：樣樣板房開(kāi)放儀儀式暨咖啡品品鑒會(huì)核心點(diǎn)：邀請(qǐng)業(yè)主和意意向客戶共同同體驗(yàn)雅致、、奢華的樣板板房；品嘗濃濃香咖啡，感感受咖啡文化，，體驗(yàn)高雅、、尊貴、浪漫漫、時(shí)尚的洋洋房生活方式式。攻擊點(diǎn)二：頂頂級(jí)物業(yè)管理理公司簽約儀儀式核心點(diǎn)：邀請(qǐng)業(yè)主及客客戶參加簽約約儀式，兌現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目“萬(wàn)城城物業(yè)，頂級(jí)級(jí)禮遇”的承承諾，同時(shí)借助助物管公司知知名度，提升升項(xiàng)目及品牌牌形象。攻擊點(diǎn)一：樣樣板間開(kāi)放儀儀式暨咖啡品品鑒會(huì)目的：吸引新老客戶戶前來(lái)項(xiàng)目感感受樣板房的的魅力；通過(guò)過(guò)咖啡品鑒會(huì)會(huì)傳遞項(xiàng)目高高雅、浪漫、、時(shí)尚的生活活方式時(shí)間：2011年5月初地點(diǎn)：萬(wàn)城一品售樓樓處及門(mén)前廣廣場(chǎng)、樣板房房等人物：媒體+新老客戶+公司領(lǐng)導(dǎo)主要活動(dòng)：樣板間開(kāi)放儀儀式、樣板房房參觀、咖啡啡品鑒、咖啡啡文化介紹、、贈(zèng)送純正精精品咖啡。攻擊點(diǎn)二：XX物管顧問(wèn)公司司簽約儀式目的：兌現(xiàn)項(xiàng)目“萬(wàn)萬(wàn)城物業(yè)，頂頂級(jí)禮遇”的的承諾，同時(shí)時(shí)借助物管公司品牌知知名度，提升升項(xiàng)目品牌形形象，增加賣(mài)賣(mài)點(diǎn)。時(shí)間：2011年5月中下旬地點(diǎn)：三仙山大酒店店會(huì)議室人物：媒體+新老客戶+公司領(lǐng)導(dǎo)主要活動(dòng)：高端物業(yè)解析析、歌舞表演演、簽約儀式式、雙方領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)合影留念、禮品品發(fā)放。第四大戰(zhàn)：第第六批次房源源攻堅(jiān)戰(zhàn)日期：2011年6月21日-2011年8月31日階段目標(biāo)：1、銷(xiāo)售：擠壓壓和去化前期期剩余房源，，全力去化第第六批次房源源2、推廣：為第六批次房房源解籌工作作做好宣傳推推廣工作，為為排號(hào)選房提提供必須的的的來(lái)電、來(lái)訪量，，進(jìn)一步提升升項(xiàng)目和萬(wàn)城城置業(yè)品牌形形象。第四大戰(zhàn)：第第六批房源攻攻堅(jiān)戰(zhàn)——工作重點(diǎn)攻擊點(diǎn)三：浪浪漫七夕，幸幸福相約——七夕節(jié)情人主主題活動(dòng)。核心點(diǎn)：邀請(qǐng)情侶參加加各種有獎(jiǎng)趣趣味活動(dòng)，并并參與抽獎(jiǎng)送送婚房活動(dòng)。。目的：通過(guò)媒體炒作作，全面引起起首次置業(yè)者者對(duì)項(xiàng)目頂層層（單層）關(guān)關(guān)注和興趣。。攻擊點(diǎn)二：第第六批房源開(kāi)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)核心點(diǎn)：盛大開(kāi)盤(pán)儀式式、歌舞表演演、寶馬抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活動(dòng)、第五五批房源開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售。目的：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱烈烈氛圍，全面面吸引媒體、、業(yè)主、意向向客戶關(guān)注。。攻擊點(diǎn)一：開(kāi)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)媒體體全面攻擊核心點(diǎn)：媒體集中全面面投放，對(duì)開(kāi)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)進(jìn)行行全方位炒作作和宣傳目的：營(yíng)造開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)熱銷(xiāo)氛圍，，全面吸引媒媒體、業(yè)主、、意向客戶關(guān)關(guān)注，促進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)成交。時(shí)間：2011年7月26日前提：項(xiàng)目所有房源源均已在7月15日前封頂，并并獲得預(yù)售許許可證。人物：政府人員、萬(wàn)萬(wàn)城領(lǐng)導(dǎo)、媒媒體人員、項(xiàng)項(xiàng)目前期選房房客戶、第五五批次購(gòu)房客客戶。內(nèi)容：政府人員和萬(wàn)萬(wàn)城領(lǐng)導(dǎo)講話話、盛大開(kāi)盤(pán)盤(pán)剪彩儀式、、歌舞表演、、寶馬抽獎(jiǎng)活活動(dòng)、第六批房源開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售。攻擊點(diǎn)二：第第六批房源開(kāi)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)攻擊點(diǎn)三：浪浪漫七夕，幸幸福相約——七夕主題活動(dòng)動(dòng)目的：引起即將結(jié)婚婚的首次置業(yè)業(yè)者對(duì)頂層（（單層）關(guān)注注和興趣，促進(jìn)頂層房源源去化；提升升項(xiàng)目美譽(yù)度度和品牌形象象。時(shí)間：2011年8月6日（農(nóng)歷7月7日）地點(diǎn)：萬(wàn)城一品售樓樓處及門(mén)前廣廣場(chǎng)人物：蓬萊市20-30歲的情侶等主要內(nèi)容：有獎(jiǎng)趣味游戲戲、頂層（單單層）專題推推薦會(huì)、抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活動(dòng)（特等等獎(jiǎng)購(gòu)房享特特大優(yōu)惠）。。第五大戰(zhàn)：全全盤(pán)掃尾戰(zhàn)日期：2011年9月份以后階段目標(biāo)：1、通過(guò)促銷(xiāo)、、特定房源集集中宣傳等策策略，對(duì)項(xiàng)目目剩余房源進(jìn)進(jìn)行全力去化化2、推廣：通過(guò)過(guò)準(zhǔn)現(xiàn)房、工工程、銷(xiāo)售率率等宣傳，進(jìn)進(jìn)一步提升項(xiàng)項(xiàng)目形象，并并著重萬(wàn)城置業(yè)業(yè)的品質(zhì)宣傳傳和品牌形象象塑造，為后后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)奠定品品牌基礎(chǔ)。第五大戰(zhàn)：全全盤(pán)掃尾—工作重點(diǎn)攻擊點(diǎn)一：26#樓、其它剩余余房源集中促促銷(xiāo)核心點(diǎn)：26#舉行盛大拍賣(mài)賣(mài)活動(dòng)，全面面吸引媒體和和市民對(duì)項(xiàng)目目關(guān)注；對(duì)其其它剩余房源進(jìn)行針對(duì)對(duì)性宣傳和促促銷(xiāo)，通過(guò)優(yōu)優(yōu)惠、贈(zèng)送裝裝修款等方式式快速去化。。攻擊點(diǎn)四：項(xiàng)項(xiàng)目全面總結(jié)結(jié)回顧核心點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)得失進(jìn)行全全面總結(jié)回顧顧，為后期項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)提供經(jīng)驗(yàn)和指導(dǎo)。。攻擊點(diǎn)二：完完美售罄，輝輝煌再續(xù)核心點(diǎn)：通過(guò)過(guò)媒體炒作、、宣傳等對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目綜合品質(zhì)質(zhì)和項(xiàng)目銷(xiāo)售售歷程進(jìn)行回回顧，傳遞蓬萊市民對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)和萬(wàn)萬(wàn)城置業(yè)品牌牌的青睞，為為后期項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)行品牌牌積累。攻擊點(diǎn)三：金金牌物業(yè)服務(wù)務(wù)宣誓儀式核心點(diǎn)：物業(yè)業(yè)宣誓儀式，，有獎(jiǎng)?wù)骷镂飿I(yè)服務(wù)建議議，炒作品牌牌物業(yè)顧問(wèn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，傳遞物業(yè)服務(wù)務(wù)品質(zhì)。背景：全盤(pán)銷(xiāo)售率超超90%，預(yù)計(jì)剩余房房源以頂層房房源為主目的：全力促進(jìn)剩余余房源去化時(shí)間：2011年9月以后策略一：如項(xiàng)目資金壓壓力較大，需需盡快回款，，則建議對(duì)剩剩余房源進(jìn)行行優(yōu)惠促銷(xiāo)，，如送裝修款、折扣促銷(xiāo)銷(xiāo)等。策略二：如項(xiàng)目資金回回款壓力不大大，則建議只只對(duì)剩余房源源進(jìn)行針對(duì)性性宣傳，價(jià)格格適當(dāng)上揚(yáng)，力求獲取取更多利潤(rùn)空空間。攻擊點(diǎn)一：特特定房源集中中宣傳目的：吸引媒體和市市民關(guān)注，將將高端物業(yè)服服務(wù)傳遞給市市民和業(yè)主，提高項(xiàng)目目美譽(yù)度和高高端形象。時(shí)間：2011年9月上旬地點(diǎn)：萬(wàn)城一品售樓樓處和門(mén)前廣廣場(chǎng)人物：政府人員、物物業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、媒體人員員、物業(yè)公司司、業(yè)主、意意向客戶等等內(nèi)容：物業(yè)公司宣宣誓儀式、、物業(yè)公司司服務(wù)內(nèi)容容和特色項(xiàng)項(xiàng)目介紹、、智能化體體系演示、、參觀等，，禮品贈(zèng)送送等。攻擊點(diǎn)三：：物業(yè)公司司服務(wù)宣誓誓儀式萬(wàn)城一品洋洋房2011年公關(guān)活動(dòng)動(dòng)一覽表備注：公關(guān)關(guān)活動(dòng)請(qǐng)參參考《營(yíng)銷(xiāo)五大戰(zhàn)戰(zhàn)役》中活動(dòng)方案案活動(dòng)序號(hào)

階段活動(dòng)主題

活動(dòng)時(shí)間

1第一大戰(zhàn)第三批次房源解籌活動(dòng)1月1日2第二大戰(zhàn)社區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)4月初3第四批房源解籌活動(dòng)4月中旬4第三大戰(zhàn)樣板房開(kāi)放儀式及咖啡品鑒會(huì)5月初5頂級(jí)XX物業(yè)顧問(wèn)公司簽約儀式5月中下旬6第五批次房源開(kāi)盤(pán)活動(dòng)6月上旬7第四大戰(zhàn)第六批房源開(kāi)盤(pán)活動(dòng)7月26日8浪漫七夕，幸福相約8月6日9第五大戰(zhàn)金牌物業(yè)服務(wù)宣誓儀式9月上旬附：媒體投投放排期表表結(jié)束語(yǔ)時(shí)光荏苒，，歲月悠悠悠，新年的的鐘聲已然然鳴起！回顧2010年，萬(wàn)城一一品洋房在在全體員工工的努力下下，取得了了不俗的銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，，品牌形象象得以初步步樹(shù)立，項(xiàng)項(xiàng)目獲得了了蓬萊市民民普遍認(rèn)可可和青睞。。展