世聯(lián)-廣東湛江華德力項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告-

開創(chuàng)湛江豪宅新時(shí)代!華德力項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告謹(jǐn)呈:湛江華德力置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。：[2007]-GW01-1項(xiàng)目概況占地面積：46062m2建筑類型：高層住宅+底商總建筑面積：225744.3m2住宅建筑面積：178997.3m2商業(yè)建筑面積：9515.55m2會(huì)所面積：957.35m2容積率：4.1總戶數(shù)：1080一期總戶數(shù)：360戶一期住宅總建面：58943.53m2一期純大戶型主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3報(bào)告目的統(tǒng)一思路（項(xiàng)目目標(biāo)、競爭下的策略）梳理工作（執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點(diǎn)）抓緊落實(shí)（總控圖、工作計(jì)劃表）4項(xiàng)目營銷目標(biāo)執(zhí)行計(jì)劃表營銷總控圖項(xiàng)目推廣策略第一展示第一服務(wù)財(cái)富客戶積累費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目營銷核心問題Q1湛江高端市場占位Q2一期快速成功銷售項(xiàng)目價(jià)值體系城市特點(diǎn)房地產(chǎn)大勢市場格局市場競爭合理銷售節(jié)奏5項(xiàng)目目標(biāo)高形象啟動(dòng)一期，建立項(xiàng)目高價(jià)值地位，確保項(xiàng)目可持續(xù)性銷售目標(biāo)二建立項(xiàng)目市場影響力，強(qiáng)勢啟動(dòng)華德力品牌建設(shè)目標(biāo)一一期相對快速銷售目標(biāo)三6項(xiàng)目營銷核心問題如何確保一期快速成功銷售快速積累高端客戶合理安排銷售節(jié)奏問題二如何在非傳統(tǒng)高檔市場區(qū)域擺脫區(qū)域印象，確立項(xiàng)目高端市場形象問題一7項(xiàng)目營銷目標(biāo)執(zhí)行計(jì)劃表營銷總控圖項(xiàng)目推廣策略第一展示第一服務(wù)財(cái)富客戶積累費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目營銷核心問題Q1湛江高端市場占位Q2一期快速成功銷售項(xiàng)目價(jià)值體系城市特點(diǎn)房地產(chǎn)大勢市場格局市場競爭合理銷售節(jié)奏8湛江城市——雙城記自古形成的雙城——赤坎、霞山；開發(fā)區(qū)介于兩個(gè)區(qū)之間霞山與赤坎相隔10公里，形成兩個(gè)相對獨(dú)立的區(qū)域，赤坎是市政府所在地，是行政中心，霞山則是商業(yè)中心；位于赤坎區(qū)的中心區(qū)域，由于地理位置、政府發(fā)展支持因素，在消費(fèi)者心目中霞山區(qū)的居住環(huán)境比赤坎區(qū)好，霞山城市發(fā)展水平高于赤坎霞山赤坎開發(fā)區(qū)城市印象赤坎是非傳統(tǒng)毫宅區(qū)

競爭中處于相對劣勢9房地產(chǎn)投資和市場供需房地產(chǎn)投資逐年增加,2006年達(dá)到23億元;房地產(chǎn)市場供求關(guān)系處于合理水平，年銷售量約60~80萬平方米；房地產(chǎn)發(fā)展1005~06房地地產(chǎn)銷售售價(jià)格相相對快速速增長；；未來4年年土地供供應(yīng)量將將保持在在在50公頃/年；房地產(chǎn)市市場保持持

健康康穩(wěn)定發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格和土土地供應(yīng)應(yīng)11湛江中高高端房地地產(chǎn)市場場發(fā)展歷歷程第一階段段（1988-1998）霞山濱海海區(qū)霞山觀海海長廊初初具規(guī)模模，以國國有企業(yè)業(yè)為主介介入開發(fā)發(fā)；當(dāng)前前湛江的的品牌開開發(fā)商匯匯景等即即是從那那時(shí)開始始的。第二階段段（2001至至今）開發(fā)區(qū)箓?cè)A華板塊區(qū)2001年年箓?cè)A路的的開通使得得霞山濱海海區(qū)延伸到到開發(fā)區(qū)，，并開始了了房地產(chǎn)的的市場化開開發(fā)，錦繡繡華景是該該片區(qū)第一一個(gè)吃螃蟹蟹者。第三階段（（2003至今）赤坎濱海區(qū)區(qū)赤坎觀海長長廊建設(shè)過過程中，依依靠經(jīng)濟(jì)適適用房的建建設(shè)帶動(dòng)片片區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)的啟動(dòng)，，03年才才開始中高高檔商品房房的建設(shè)。。第四階段（（2005至今）赤坎老城區(qū)區(qū)霞山及開發(fā)發(fā)區(qū)日趨尾尾聲，開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)移至赤赤坎老城區(qū)區(qū)。中高檔市場場格局霞山赤坎開發(fā)區(qū)2003年年開始商品品房開發(fā)代表樓盤：：金沙灣、翠翠堤灣2001年年開始開發(fā)發(fā)代表樓盤：：城市假日錦繡華景98年后開開始開發(fā)（市場行為為）代表樓盤：：金地豪苑匯景灣榮基國際廣廣場2005年年開始商品品房開發(fā)代表樓盤：：年豐豪庭、、華盛新城城赤坎老城區(qū)區(qū)赤坎濱海區(qū)區(qū)霞山濱海區(qū)開發(fā)區(qū)箓?cè)A板塊本項(xiàng)目是2005年年極具影響響力的地王12住宅市場未未來供應(yīng)70%集中中在赤坎開發(fā)區(qū)、霞霞山現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目剩余體體量較小，，并且，后后期土地供供應(yīng)量少；；從潛在項(xiàng)目目分析，未未來3年內(nèi)內(nèi)赤坎將有有150萬萬平方米供供應(yīng)量；赤坎將取代代霞山和開開發(fā)區(qū)，成成為新的高高檔住宅聚聚集地；霞山60萬萬赤坎150萬1234567891011121314開發(fā)區(qū)123546789101112年豐豪庭二期期9萬華盛新城45萬榮基翠堤灣3萬金沙灣1-4期本案18萬富虹上游城17萬萬錦繡華景10萬城市假日20萬匯景名都匯景豪庭12萬晟安地塊25萬萬象5期13.8萬萬象6期5.5萬廣恒地塊1314年豪豐16萬萬151516明景項(xiàng)目100畝16中高檔市場格格局赤坎區(qū)將成為為

中高檔樓樓盤集中開發(fā)發(fā)的熱點(diǎn)片區(qū)區(qū)13現(xiàn)在和未來競競爭項(xiàng)目12345678910111213141236789101112年豐豪庭二期期9萬華盛新城45萬榮基翠堤灣3萬富虹上游城17萬萬錦繡華景10萬城市假日20萬匯景名都匯景豪庭12萬晟安地塊25萬御海園13.8萬萬象6期5.5萬廣恒地塊1314年豪豐16萬萬151516明景項(xiàng)目100畝16市場項(xiàng)目競爭爭在售項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目按客戶劃分競競爭等級(jí)主要近期競爭爭項(xiàng)目城市一級(jí)競爭爭高端客戶競爭爭區(qū)域二級(jí)競爭爭中\(zhòng)低端客戶戶競爭附注：金沙灣6期戶戶型在300平方米以上上14未來市場競爭爭激烈，近期期競爭項(xiàng)目07年底到08年初赤坎坎片區(qū)市場供供應(yīng)量有一個(gè)個(gè)相對短期空空白點(diǎn)2008年2007年2009年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度城市假日2期期城市假日3期期錦繡華景3期期匯景名都華盛新城1期期華盛新城2期期年豐豪庭2期期翠堤灣二期金沙灣5期富虹上游城廣恒晟安項(xiàng)目城市一級(jí)競爭區(qū)域二級(jí)競爭項(xiàng)目市場競爭爭湛江市場出現(xiàn)現(xiàn)相對短期高高端項(xiàng)目進(jìn)入入空白點(diǎn)15市場結(jié)論的總總結(jié)－城市豪豪宅形象占位位原則湛江市場出現(xiàn)現(xiàn)相對短期市市場高端項(xiàng)目目進(jìn)入空白點(diǎn)點(diǎn)赤坎是非傳統(tǒng)統(tǒng)毫宅區(qū)，競競爭中處于相相對劣勢赤坎區(qū)將成為為中高檔樓盤盤集中開發(fā)的的熱點(diǎn)片區(qū)城市印象中高檔市場格格局市場場項(xiàng)項(xiàng)目目競競爭爭本項(xiàng)項(xiàng)目目要要實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目目標(biāo)標(biāo)必必須須－－在在形形象象上上占占據(jù)據(jù)市市場場“最最高高端端””房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場保保持持健健康康穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展、、地地王王市市場場影影響響力力房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展占據(jù)據(jù)市市場場最最高高端端必必須須－－“強(qiáng)強(qiáng)勢勢””和“快快速速””16世聯(lián)聯(lián)研研究究－－城城市市豪豪宅宅的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值體體系系城市市豪豪宅宅價(jià)值值體體系系城市市地地段段指指標(biāo)標(biāo)優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品指指標(biāo)標(biāo)便利利指指標(biāo)標(biāo)人文文指指標(biāo)標(biāo)商務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)自然然指指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)戶型型指指標(biāo)標(biāo)建筑筑指指標(biāo)標(biāo)外部部條條件件定位位的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)品品素素質(zhì)質(zhì)打造造的的方方向向稀缺缺資資源源指指標(biāo)標(biāo)來源源：：世世聯(lián)聯(lián)研研究究模模型型核心心商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)城市市核核心心區(qū)區(qū)，，城城市市資資源源極極大大豐豐富富認(rèn)知知高高尚尚、、歷歷史史悠悠久久的的人人文文積積淀淀區(qū)區(qū)域域稀缺缺的的山山體體、、海海景景、、湖湖泊泊、、公公園園等等自自然然資資源源實(shí)力力雄雄厚厚、、一一線線品品牌牌規(guī)劃劃氣氣勢勢與與社社區(qū)區(qū)園園林林建筑筑形形象象與與品品質(zhì)質(zhì)創(chuàng)新新的的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)城市市豪豪宅宅進(jìn)入入指指標(biāo)標(biāo)城市市豪豪宅宅競爭爭指指標(biāo)標(biāo)品牌牌物物管管特色色物物管管服務(wù)務(wù)的的獨(dú)獨(dú)特特性性配套套指指標(biāo)標(biāo)高檔檔齊齊全全的的配配套套舒適適服服務(wù)務(wù)指指標(biāo)標(biāo)17本項(xiàng)項(xiàng)目目城城市市豪豪宅宅價(jià)價(jià)值值體體系系分分析析區(qū)位位：：項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于赤赤坎坎區(qū)區(qū)的的中中心心區(qū)區(qū)域域,享享受受區(qū)區(qū)配配套套；；配套套：：周周邊邊有有赤赤坎坎游游泳泳池池、、學(xué)學(xué)校校、、醫(yī)醫(yī)院院，，與與商商業(yè)業(yè)中中心心區(qū)區(qū)約約800米米；；赤坎開發(fā)區(qū)區(qū)霞山世貿(mào)沃爾瑪約800m約10公里里城市地段指指標(biāo)便利指標(biāo)商務(wù)指標(biāo)城市核心區(qū)區(qū)，城市資資源極大豐豐富18北橋公園體育廣場待待建自然資源：：北橋公園南橋河北橋河游泳池大榕樹人文資源：：世界冠軍勞勞力詩上風(fēng)上水的的風(fēng)水寶地地人文指標(biāo)自然指標(biāo)稀缺資源指指標(biāo)本項(xiàng)目城市市豪宅價(jià)值值體系分析析19優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)戶型指標(biāo)建筑指標(biāo)規(guī)劃氣勢大圍合高層層建筑一期純大戶戶型湛江最舒適適的梯戶比比一梯兩戶48%一一梯三戶32%一一梯四戶20%社區(qū)園林圍合式核心心大園林配套指標(biāo)本項(xiàng)目城市市豪宅價(jià)值值體系分析析戶型面積區(qū)間戶數(shù)戶數(shù)比例三房155、1655616%三房（點(diǎn)樓）150~16016848%四房1835616%204、2125616%復(fù)式（空中別墅）200以上124%20優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)戶型指標(biāo)建筑指標(biāo)建筑形象與與品質(zhì)簡約、大氣氣的現(xiàn)代建建筑風(fēng)格配套指標(biāo)本項(xiàng)目城市市豪宅價(jià)值值體系分析析21優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)戶型指標(biāo)建筑指標(biāo)創(chuàng)新的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)配套指標(biāo)本項(xiàng)目城市市豪宅價(jià)值值體系分析析市場首創(chuàng)空空中院館戶戶型設(shè)計(jì)22優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)戶型指標(biāo)建筑指標(biāo)配套指標(biāo)高檔齊全的的配套流水會(huì)所所－水韻韻館一層局部部底商本項(xiàng)目城城市豪宅宅價(jià)值體體系分析析23一線品牌牌萬科\中中海\金金地物業(yè)業(yè)管理顧顧問大堂管家家式服務(wù)務(wù)品牌物管管特色物管管舒適服務(wù)務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目城城市豪宅宅價(jià)值體體系分析析24本項(xiàng)目城城市豪宅宅的房地地產(chǎn)價(jià)值值體系城市豪宅宅價(jià)值體系系城市地段段指標(biāo)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品指標(biāo)便利指標(biāo)標(biāo)人文指標(biāo)標(biāo)商務(wù)指標(biāo)標(biāo)自然指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)戶型指標(biāo)標(biāo)建筑指標(biāo)標(biāo)外部條件件定位的基基礎(chǔ)產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)打造的方方向稀缺資源源指標(biāo)來源：世世聯(lián)研究究模型城市核心區(qū)城市資源極大大豐富跳水冠軍風(fēng)水寶地后花園－北橋橋公園一線物管品牌牌大圍合高層大大宅建筑核心圍合景觀觀園林簡約、大氣的的現(xiàn)代建筑風(fēng)風(fēng)格創(chuàng)新空中院館館設(shè)計(jì)城市豪宅進(jìn)入指標(biāo)城市豪宅競爭指標(biāo)品牌物管特色物管管家式服務(wù)配套指標(biāo)“水韻館”會(huì)會(huì)所舒適服務(wù)指標(biāo)標(biāo)25基于競爭的項(xiàng)項(xiàng)目營銷定位位：1、綜合優(yōu)勢勢強(qiáng)2、形形象最高端在形象上我們們要：開創(chuàng)湛湛江豪宅新時(shí)時(shí)代、打造湛湛江頂級(jí)豪宅宅物業(yè)本項(xiàng)目具備城城市豪宅的房房地產(chǎn)價(jià)值體體系

綜合優(yōu)優(yōu)勢強(qiáng)于一級(jí)級(jí)城市競爭對對手本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)必須－－在形象上占占據(jù)市場“最高端”價(jià)值指標(biāo)城市價(jià)值指標(biāo)希缺資源指標(biāo)優(yōu)勢產(chǎn)品指標(biāo)舒適服務(wù)指標(biāo)城市假日錦繡華景匯景名都晟安地塊廣恒地塊御海園本項(xiàng)目26項(xiàng)目案名和推推廣語的思考考1、綜合優(yōu)勢勢強(qiáng)2、形形象最高端我們不能落入入某一個(gè)價(jià)值值點(diǎn)上的宣傳傳，貶損項(xiàng)目目綜合優(yōu)勢我們不能在形形象上和市場場競爭項(xiàng)目站站在同一個(gè)高高度上，那樣樣不能區(qū)分高高度價(jià)值指標(biāo)城市價(jià)值指標(biāo)希缺資源指標(biāo)優(yōu)勢產(chǎn)品指標(biāo)舒適服務(wù)指標(biāo)城市假日錦繡華景匯景名都晟安地塊廣恒地塊御海園本項(xiàng)目27項(xiàng)目原案名的的思考1、綜合優(yōu)勢勢強(qiáng)2、形形象最高端市場變化：出現(xiàn)大量類似似案名，使本本項(xiàng)目站在同同一個(gè)臺(tái)階高高度上項(xiàng)目價(jià)值體體系上的綜綜合優(yōu)勢不不能體現(xiàn)，，落入非完完全強(qiáng)勢的的價(jià)值點(diǎn)形象最高端端的氣勢不不明顯，不不能和競爭爭項(xiàng)目直接接區(qū)分原案名：雍景城同類案名：：錦繡華景景、御海園園、翠堤灣灣、華盛新新城、····氣勢案名：：上游城····城市豪宅價(jià)值體系城市地段指指標(biāo)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指指標(biāo)稀缺資源指指標(biāo)舒適服務(wù)指指標(biāo)28城市豪宅的的客戶認(rèn)知知價(jià)值體系系豪宅客戶認(rèn)認(rèn)知價(jià)值身份標(biāo)簽投資保值市場明星產(chǎn)產(chǎn)品居住舒適性性指標(biāo)占有有核核心心地地段段或或稀稀缺缺資資源源配套套指指標(biāo)標(biāo)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資產(chǎn)產(chǎn)升值值保保值值潛潛力力居住住功功能能安全與私私密指標(biāo)標(biāo)城市豪宅宅致勝因素素城市豪宅宅加分因素素城市豪宅宅必要因素素彰顯地位位與實(shí)力力保證居住住舒適性性、便利利性和安安全性作為資產(chǎn)產(chǎn)架構(gòu)的的組成部部分和投投資渠道道29項(xiàng)目案名名和推廣廣主題建建議1、綜合合優(yōu)勢強(qiáng)強(qiáng)2、、形象最最高端市場最高高端形象象氣勢1號(hào)直接接拉開和和競爭項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)識(shí)距離離，快速速建立市市場形象象，也符符合地王王氣勢價(jià)值體系系公館具備備：1、城市市價(jià)值2、自然然資源和和人文資資源占有有3、大宅宅、優(yōu)勢勢產(chǎn)品4、居住住舒適度度要求高高客戶不張揚(yáng)主推案名名備選案名名：號(hào)公館1號(hào)官邸1半島官邸城市官邸30項(xiàng)目案名名和推廣廣主題建建議來源：世世聯(lián)研究究模型號(hào)公館館1推廣主主題：：開創(chuàng)湛湛江居居住新新時(shí)代代目的：：建立立湛江江豪宅宅新的的價(jià)值值體系系和居居住觀觀念備選：：千錘錘百練練傳傳承后后世尊崇人人家傳傳承后后世31推廣調(diào)調(diào)性建建議32項(xiàng)目營營銷目目標(biāo)執(zhí)行計(jì)計(jì)劃表表營銷總總控圖圖項(xiàng)目推推廣策策略第一展展示第一服服務(wù)財(cái)富客客戶積積累費(fèi)用預(yù)預(yù)算項(xiàng)目營營銷核核心問問題Q1湛湛江高高端市市場占占位Q2一一期快快速成成功銷銷售項(xiàng)目價(jià)價(jià)值體體系城市特點(diǎn)房地產(chǎn)大勢市場格局市場競爭合理銷售節(jié)節(jié)奏33第一展示市場項(xiàng)目展展示掃描項(xiàng)目展示體體驗(yàn)城市豪宅價(jià)值體系城市地段指指標(biāo)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指指標(biāo)稀缺資源指指標(biāo)舒適服務(wù)指指標(biāo)34市場參考之之一華華盛新城城第一展示售樓處入口口簡單的工工程處理，無品質(zhì)可可言；內(nèi)部部洽功能設(shè)設(shè)置較為流流暢，但桌桌椅簡陋處處理。內(nèi)部園林施施工材料對對方散亂，，基本未考考慮展示；；樣板房簡簡陋處置，，無家具擺擺設(shè)。35市場參考之之二二城城市假日第一展示售樓處展示示較好，功功能分區(qū)較較明確，但但內(nèi)部流線線組織較差差。非實(shí)景樣板板房展示較較為煽情，，導(dǎo)示清晰晰；商業(yè)街街包裝良好好，氣氛營營造較到位位。36市場參考之之三錦錦繡華景第一展示售樓處內(nèi)部部展示較為為大氣，但但缺乏氣氛氛營造，稍稍顯冷清；；內(nèi)部園林林成熟，并并得到較好好的展示。。37市場參考之之三錦錦繡華景景第一展示樣板樓棟大大堂展示較較好，樣板板房參觀路路線導(dǎo)示清清晰。樣板房展示示能針對性性深化項(xiàng)目目產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)。38多數(shù)項(xiàng)目展展示面不完完善展示和項(xiàng)目目的價(jià)值主主張不能吻吻合展示品質(zhì)感感不強(qiáng)，細(xì)細(xì)節(jié)把控能能力差結(jié)論第一展示本項(xiàng)目展示示可營造的的空間較大大，完全具具備全面超超越目前湛湛江最高水水平39第一展示系系統(tǒng)-全面面領(lǐng)先市場場第一展示湛江領(lǐng)先第一展示系系統(tǒng)看樓樓通通道道公共共空空間間1“私私家家路路””點(diǎn)樓樓樣樣板板間間板式式樣樣板板房房北橋橋公公園園會(huì)所所前前廣廣場場點(diǎn)樓樓工工程程樣樣板板間間23458976673214568從客客戶戶感感知知角角度度出出發(fā)發(fā),標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化現(xiàn)現(xiàn)場場展展示示體體驗(yàn)驗(yàn)。。會(huì)所所40借用用市市政政路路進(jìn)進(jìn)行行裝裝飾飾,制制造造私私家家路路的的回回家家氛氛圍圍感感覺覺,儀儀仗仗感感、、提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的檔檔次次;關(guān)鍵點(diǎn):路口設(shè)置路牌牌;迎賓藝術(shù)性雕雕塑小品;道路兩旁設(shè)置置路旗;1“私家路””第一展示－資源指標(biāo)561234687第一展示方式1方式2412售樓樓處前前廣場場第一一展示示－城市市指標(biāo)標(biāo)第一展展示外墻大大面積積燈光光字商業(yè)街街氛圍圍的包包裝會(huì)所前前廣場場42會(huì)所前前廣場場關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：1、大大榕樹樹：增加可可參與與性的的休憩憩長椅椅、遮遮陽傘傘、格格調(diào)包包裝2、完完善導(dǎo)導(dǎo)示系系統(tǒng)停車場場、售售樓處處、樣樣板房房2售樓樓處前前廣場場第一一展示示－資源源指標(biāo)標(biāo)561234687第一展展示433會(huì)所所第一一展示示－“水韻館館”－產(chǎn)品品指標(biāo)標(biāo)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：1、、增增加加溢溢水水效效果果，，視視覺覺沖沖擊擊力力更更大大；；2、、未未來來生生活活場場景景的的展展示示，，泳泳池池周周邊邊布布置置沙沙灘灘椅椅泳池池第一一展展示示56123468744看樓通道道：關(guān)鍵點(diǎn)注重細(xì)節(jié)節(jié)，建議議增加背背景音樂樂；完善導(dǎo)視視系統(tǒng)，，制作要要精致；；突出對客客戶的關(guān)關(guān)注，體體現(xiàn)尊貴貴感；4看樓通通道第一一展示561234687第一展示示45公共空間間：關(guān)鍵點(diǎn):入戶大大堂1、電梯梯大堂；；2、架空空層園林林；5公共空空間第一一展示－產(chǎn)品指指標(biāo)561234687第一展示示電梯大堂堂架空層園園林466樣板房房第一展展示－產(chǎn)品指指標(biāo)561234687樣板房：：關(guān)鍵點(diǎn):1、院館館的觀賞賞性和參參與性，，體現(xiàn)品品位2、展示示項(xiàng)目景景觀資源源第一展示示47工程樣板板間：關(guān)鍵點(diǎn):1、硬件件展示體體現(xiàn)檔次次；2、工程程樣板房房要配備備綠植及及空調(diào)，，保證夏夏天客戶戶看樓感感受7工程樣樣板房第第一展示示－產(chǎn)品指指標(biāo)561234687第一展示48北橋公園：：關(guān)鍵點(diǎn):營營造后花園園氛圍打通項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部園林展展示和北橋橋公園的連連接通過在公園園內(nèi)設(shè)立雕雕塑或其他他一些帶有有項(xiàng)目標(biāo)記記的物品，，借此營造造一種私家家公園的氛氛圍；8北橋公園園－后花園園第一展示示－資源指標(biāo)標(biāo)561234687第一展示49第一服務(wù)城市豪宅價(jià)值體系城市地段指指標(biāo)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指指標(biāo)稀缺資源指指標(biāo)舒適服務(wù)指指標(biāo)銷售服務(wù)體體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)體體驗(yàn)50讓湛江客戶戶感受前所所未有的尊尊貴和接待流程程結(jié)合的細(xì)細(xì)節(jié)完美主主義的貼身身服務(wù)設(shè)計(jì)計(jì)物業(yè)服務(wù)體體系銷售服務(wù)體體系第一服務(wù)51讓湛江客戶戶感受前所所未有的尊尊貴123５1主入口：特特警保安形形象物業(yè)服務(wù)體體系4第一服務(wù)52讓湛江客戶戶感受前所所未有的尊尊貴123５２物業(yè)服務(wù)體體系停車場：１車－遮陽陽罩、車牌牌貼２為客戶打打傘，護(hù)送送至售樓處處。4第一服務(wù)53讓湛江客戶戶感受前所所未有的尊尊貴123５３銷售服務(wù)體體系禮服門童4空姐服飾銷銷售代表硬件——電腦算價(jià)，，電腦公示示軟件——銷售人員高高素質(zhì)接待待:良好形象專業(yè)知識(shí)熱情服務(wù)第一服務(wù)543售樓處第第一展示5612346756246788放映室前臺(tái)及模型展示區(qū)吧臺(tái)洽談區(qū)延伸區(qū)戶型模型洽談區(qū)３銷售服務(wù)體體系第一服務(wù)55售樓處3售樓處第第一展示關(guān)鍵點(diǎn)：1、品質(zhì)的的提升2、強(qiáng)調(diào)視視覺和聽覺覺的沖擊力力3、播放項(xiàng)項(xiàng)目3D片片，給客戶戶帶來全新新的震撼放映室放映室前臺(tái)及模型展示區(qū)吧臺(tái)洽談區(qū)延伸區(qū)戶型模型洽談區(qū)一部震撼的的大片洗腦第一服務(wù)56售樓處3售樓處第第一展示關(guān)鍵點(diǎn)：1、造型比比較奇特的的大型模型型（造型））2、模型上上聲、光、、電運(yùn)用3、確保模模型處燈光光充足；前臺(tái)及模型型展示區(qū)放映室前臺(tái)及模型展示區(qū)吧臺(tái)洽談區(qū)延伸區(qū)戶型模型洽談區(qū)第一服務(wù)57售樓處3售樓處第第一展示關(guān)鍵點(diǎn)：1、高檔家家私、增加加品質(zhì)感2、提升服服務(wù)品質(zhì)，，體現(xiàn)尊貴貴感3、、院館、泳泳池景觀展展示（用玻玻璃做為隔隔斷，確保保視線通透透）洽談區(qū)放映室前臺(tái)及模型展示區(qū)吧臺(tái)洽談區(qū)延伸區(qū)戶型模型洽談區(qū)第一服務(wù)58讓湛江客戶戶感受前所所未有的尊尊貴123５４健康、尊貴貴：安全帽內(nèi)設(shè)設(shè)置一次性性隔離紙4物業(yè)服務(wù)體體系第一服務(wù)59讓湛江客戶戶感受前所所未有的尊尊貴采用看完樣樣板房后設(shè)設(shè)置濕紙巾巾搽手123５５4物業(yè)服務(wù)體體系樣板房管家家服務(wù)自動(dòng)鞋套機(jī)機(jī)第一服務(wù)60項(xiàng)目營銷目目標(biāo)執(zhí)行計(jì)劃表表營銷總控圖圖項(xiàng)目推廣策策略第一展示第一服務(wù)財(cái)富客戶積積累費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目營銷核核心問題Q1湛江高高端市場占占位Q2一期快快速成功銷銷售項(xiàng)目價(jià)值體體系城市特點(diǎn)房地產(chǎn)大勢市場格局市場競爭合理銷售節(jié)節(jié)奏61富人階層成功的生意意人；企業(yè)業(yè)高管20萬以上上高收入階層層處級(jí)以上公公務(wù)員，一一般生意人人，企業(yè)中中高層8~20萬萬元之間中等收入階階層一般公務(wù)員員，企業(yè)技技術(shù)人員2-8萬元元之間一般工人等等2萬以下階層職業(yè)家庭年收入入中等及以下下收入者中高端項(xiàng)目目主要客戶戶群湛江財(cái)富階階層主要是是三類人士士：成功生生意人、高高級(jí)政府公公務(wù)員、企企業(yè)中高層層客戶定位回回顧：湛江江城市較小小，湛江財(cái)財(cái)富階層的的中高端客客戶都是我我們的目標(biāo)標(biāo)客戶62湛江財(cái)富客客戶積累計(jì)計(jì)劃公館計(jì)劃基于湛江財(cái)財(cái)富階層的的行為模式式研究制定定公館客戶戶計(jì)劃核心交際圈圈娛樂圈行動(dòng)圈居住圈63核心交際圈圈－政府答謝謝酒會(huì)立足點(diǎn)：湛湛江的財(cái)富富階層和政政府有各種種聯(lián)姻形式式，甚至本本身就是政政府官員。。（訪談中中不斷被客客戶提及））做法：直接接切入核心心部分———政府官員員；形式，邀請請政府高級(jí)級(jí)官員、行行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、大型型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)等參加；；公館計(jì)劃政府本地生意人高級(jí)官員大企業(yè)管理層專業(yè)人士區(qū)縣有錢人在外生意人湛江有錢人人核心圈層層示意圖以政府人員員為核心圈圈層，通過過交際圈輻輻射傳播項(xiàng)項(xiàng)目影響力力64娛樂圈－高檔檔場所一網(wǎng)打打盡立足點(diǎn)：湛江江的有錢人日日常娛樂和消消費(fèi)的高檔場場所比較集中中——酒店、、卡拉OK；；覆蓋所有高檔檔場所，如：：金輝煌、中中國城、利苑苑金閣、海洋洋國際；形式選擇：1、高品質(zhì)的的發(fā)票封；2、制作高品品質(zhì)的閱讀資資料或酒水牌牌等物品在這這些高檔區(qū)域域擺放；3擺放高品質(zhì)質(zhì)易拉寶關(guān)鍵點(diǎn)：把握握好物料的調(diào)調(diào)性和檔次；；公館計(jì)劃大天然利苑金閣海洋世界中國城金輝煌菜牌式折頁發(fā)票封易拉寶65行動(dòng)圈－阻擊擊立足點(diǎn)：在目目標(biāo)客戶經(jīng)常常經(jīng)過的區(qū)域域，樹立項(xiàng)目目形象展示，，強(qiáng)化客戶記記憶；做法：在關(guān)鍵鍵位置設(shè)置戶戶外廣告，攔攔截客戶；形式：戶外廣廣告關(guān)鍵點(diǎn)：突出出案名、主推推廣語公館計(jì)劃阻擊霞山客戶戶阻擊金沙灣客客戶阻擊高消費(fèi)客客戶阻擊政府官員員阻擊高端商務(wù)務(wù)人士或高速速路口66居住圈－滲透透戰(zhàn)立足點(diǎn)：湛江江市場創(chuàng)新手手法，介紹項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、湛湛江豪宅動(dòng)態(tài)態(tài)以及目標(biāo)客客戶關(guān)心話題題為主要內(nèi)容容的《公館志志》；做法：：直接接郵寄寄給目目標(biāo)客客戶群群；形式式：：類類似似雜雜志志的的讀讀物物關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：以以系列列雜雜志志的形形式式投投放放，，保保持持一致致風(fēng)風(fēng)格格，每每期期發(fā)發(fā)布布項(xiàng)項(xiàng)目目最最新新展展示示、、銷銷售售信信息息，，制制作作精精美美，，凸現(xiàn)現(xiàn)品品質(zhì)質(zhì)。公館館計(jì)計(jì)劃劃67陣地地戰(zhàn)戰(zhàn)－－現(xiàn)現(xiàn)場場高高規(guī)規(guī)格格活活動(dòng)動(dòng)公館館計(jì)計(jì)劃劃立足足點(diǎn)點(diǎn)：：利利用用華華德德力力政政府府關(guān)關(guān)系系資資源源和和社社會(huì)會(huì)積積累累客客戶戶形式：：產(chǎn)品品發(fā)布布會(huì)、、開園園活動(dòng)動(dòng)、開開盤活活動(dòng)邀請政政府高高級(jí)官官員、、行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、大大型企企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和和積累累客戶戶等參參加；；關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：配配合現(xiàn)現(xiàn)場展展示，，通過過高規(guī)規(guī)格、、高檔檔次、、高格格調(diào)的的活動(dòng)動(dòng)形式式，向向各位位參與與者傳傳遞項(xiàng)項(xiàng)目的的高形形象，，并以以他們們?yōu)榛c(diǎn)輻輻射擴(kuò)擴(kuò)散開開，從從而形形成口口碑傳傳播。。產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)68陣地戰(zhàn)戰(zhàn)－現(xiàn)現(xiàn)場高高規(guī)格格活動(dòng)動(dòng)開盤活活動(dòng)開園活活動(dòng)公館計(jì)計(jì)劃69項(xiàng)目營營銷目目標(biāo)執(zhí)行計(jì)計(jì)劃表表營銷總總控圖圖項(xiàng)目推推廣策策略第一展展示第一服服務(wù)財(cái)富客客戶積積累費(fèi)用預(yù)預(yù)算項(xiàng)目營營銷核核心問問題Q1湛湛江高高端市市場占占位Q2一一期快快速成成功銷銷售項(xiàng)目價(jià)價(jià)值體體系城市特點(diǎn)房地產(chǎn)大勢市場格局市場競爭合理銷銷售節(jié)節(jié)奏70項(xiàng)目工程進(jìn)進(jìn)度推售策略2007年年4月5月6月7月10月11月12月8月9月會(huì)所封頂售樓處、展展示區(qū)完工工1、7、8#主體封封頂9月底取得得預(yù)售證71未來市場競競爭激烈，，近期競爭爭項(xiàng)目07年底到08年初赤赤坎片區(qū)市市場供應(yīng)量量有一個(gè)相相對短期空空白點(diǎn)2008年年2007年年2009年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度城市假日2期城市假日3期錦繡華景3期匯景名都華盛新城1期華盛新城2期年豐豪庭2期翠堤灣二期期金沙灣5期期富虹上游城城廣恒晟安項(xiàng)目城市一級(jí)競爭區(qū)域二級(jí)競爭項(xiàng)目入市時(shí)時(shí)機(jī)2007年年四季度以以前，主要要以現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目銷售為為主，沒有有新盤出現(xiàn)現(xiàn)；2007年年四季度以以前在售項(xiàng)項(xiàng)目基本已已經(jīng)過了熱熱銷階段，，處于尾盤盤或調(diào)整期期；金沙灣5期期極有可能能在四季度度末入市；；項(xiàng)目應(yīng)搶在在金沙灣五五期前入市市，搶占高高端市場，，奠定領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位；推售策略72項(xiàng)目營銷節(jié)節(jié)奏控制推售策略略2007年4月5月6月7月10月11月12月8月9月會(huì)所封頂頂售樓處、、展示區(qū)區(qū)完工1、7、、8#主主體封頂頂9月底取取得預(yù)售售證營銷節(jié)奏奏控制第一階段段4月-5月中預(yù)預(yù)熱市場場第二階段段5月中-8月初初接受客客戶咨詢詢第三階段段8月初-9月底底認(rèn)籌第四階段段10月1日開盤盤發(fā)售現(xiàn)場展示示到位外場咨詢詢點(diǎn)啟用用73推售產(chǎn)品品分析一期產(chǎn)品品以30層板式式高層,、2棟棟30層層點(diǎn)式高高層；產(chǎn)品以大大面積產(chǎn)產(chǎn)品為主主（舒適適三房、、四房））產(chǎn)品主要要以南北北向，東東南向?yàn)闉橹?；戶型面積區(qū)間戶數(shù)戶數(shù)比例三房150~16022464.4%四房160~1805616.1%180~2005616.1%復(fù)式200以上123.4%204平平方米，，30套套212平平方米，，30套套180平平方米，，60套套157平方方米，30套166平方方米，30套152平方方米，120套153平方方米，60套推售策略三房四房四房74推售產(chǎn)品分分析明星產(chǎn)品主主要承擔(dān)展展示項(xiàng)目形形象及價(jià)格格標(biāo)桿的使使命；現(xiàn)金牛是項(xiàng)項(xiàng)目利潤的的主要來源源，肩負(fù)著著回款的使使命；首次推出產(chǎn)產(chǎn)品組合考考慮，既要要展示項(xiàng)目目的形象和和價(jià)值，又又要保證證一定的銷銷售速度和和利潤要求求；低相對市場價(jià)格高明星瘦狗市場競爭力現(xiàn)金牛現(xiàn)金牛低高板樓200平方米四四房板樓180平方米四四房板樓150平方米三三房點(diǎn)樓150平方米三三房首批入市產(chǎn)產(chǎn)品是:明明星與現(xiàn)金金牛產(chǎn)品組組合推售策略75市場銷售數(shù)數(shù)據(jù)參考全年銷售走走勢沒有特點(diǎn)明明顯的季節(jié)節(jié)區(qū)分,3~5月、、10~12月銷售售量相對較較大；市場快速開開發(fā)銷售案案例15萬平方方米，從建建設(shè)到銷售售完畢約2年時(shí)間，，1.5年年銷售150000平方米的的80%；；正常情況下下月銷售套套數(shù)赤坎：：10~15套/月月、霞山、、開發(fā)區(qū)：：20~30套/月月項(xiàng)目同一期期銷售價(jià)格格變化情況況由于于市市場場環(huán)環(huán)境境及及產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢不不同同，，價(jià)價(jià)格格變變化化沒沒有有可可循循規(guī)規(guī)律律，，但但價(jià)價(jià)格格的的小小幅幅度度，，多多頻頻次次提提升升，，可可以以很很好好的的提提升升銷銷售售效效果果；；推售策策略本項(xiàng)目目推售售原則則：1、分分批銷銷售、、多次次開盤盤－每每批快快速銷銷售、、制造造稀缺缺感2、每每批產(chǎn)產(chǎn)品線線豐富富、減減少客客戶流流失3、明明星產(chǎn)產(chǎn)品和和現(xiàn)金金流產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格呼呼應(yīng)，，促進(jìn)進(jìn)銷售售76項(xiàng)目推推售節(jié)節(jié)奏推售策策略2008年年2007年年4月5月3月10月月11月月12月月1月2月1#212四房房(30套套)1#150三房房（30套套）8#150三房房(90套套)1#157三房房(30套套)1#183四房房(60套套)7#153三房房（30套套）1#200四房房(30套套)7#150三房房(60套套)銷售率率推售產(chǎn)產(chǎn)品組合合營銷節(jié)點(diǎn)開盤120月銷售套數(shù)數(shù)360累計(jì)銷銷售套數(shù)數(shù)4040120160200403524027535401035031035%45%56%67%76%86%97%100%三房（150））四房（183））四房（200以以上）77價(jià)格策略略本項(xiàng)目一一期在確確保成功功的前提提下承擔(dān)擔(dān)建立赤赤坎老城城區(qū)中城城市一線線豪宅的的價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目二二期承當(dāng)當(dāng)全面大大幅度超超越湛江江一線豪豪宅價(jià)格格，一期期中后期期價(jià)格超超越湛江江一線豪豪宅的價(jià)價(jià)格前期項(xiàng)目目高檔次次形象建建立，以以及現(xiàn)場場高品質(zhì)質(zhì)、高服服務(wù)提升升客戶心心理價(jià)格格預(yù)期基基礎(chǔ)上，，以低于于客戶心心理預(yù)期期價(jià)格入入市，達(dá)達(dá)成實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高速度度的目標(biāo)標(biāo)；入市價(jià)格策略略：平開高走走、小步快跑跑價(jià)格策略78分級(jí)競爭價(jià)格格分析價(jià)格策略高價(jià)格高品質(zhì)金沙灣四期錦繡華景三期期景界3500第一陣營第二陣營華盛新城城市假日年豐豪庭匯景名都興華廣場翠堤灣4000城市一級(jí)競爭爭對手均價(jià)集集中于3600-3800元/平方方米區(qū)域二級(jí)競爭爭對手均價(jià)集集中于3200-3500元/平方方米79本項(xiàng)目一期價(jià)價(jià)格策略價(jià)格策略2008年年2007年年4月3月10月11月12月1月2月推售產(chǎn)品組組合營銷節(jié)點(diǎn)選房價(jià)格走勢1#212四房(30套)1#150三房（30套）8#150三房(90套)1#157三房(30套)1#183四房(60套)7#153三房（30套）1#200四房(30套)7#150三房(60套)3700~4100元均價(jià)4000~4300元均價(jià)4200~4500元均價(jià)80項(xiàng)目營銷目目標(biāo)執(zhí)行計(jì)劃表表營銷總控圖圖項(xiàng)目推廣策策略第一展示第一服務(wù)財(cái)富客戶積積累費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目營銷核核心問題Q1湛江高高端市場占占位Q2一期快快速成功銷銷售項(xiàng)目價(jià)值體體系城市特點(diǎn)房地產(chǎn)大勢市場格局市場競爭合理銷售節(jié)節(jié)奏81項(xiàng)目推廣高端住宅如如何有效、、合理的推推廣？？深圳一線豪豪宅推廣方方式案例借借鑒82東湖梧桐山風(fēng)景景區(qū)仙湖園嶺無名山資源：北靠無名山山，南臨東東湖、遙望望梧桐山風(fēng)風(fēng)景區(qū)及仙仙湖植物園園，依山傍傍水、群山山環(huán)繞，風(fēng)風(fēng)水寶地；；10分鐘車車程可到達(dá)達(dá)梧桐山風(fēng)風(fēng)景區(qū)，開開車可直接接到達(dá)山頂頂。區(qū)位：項(xiàng)目位于深深圳傳統(tǒng)中中心區(qū)羅湖湖北部，山山水相連、、群山環(huán)繞繞，自然資資源優(yōu)越；；項(xiàng)目沙灣路路南行通達(dá)達(dá)羅湖商業(yè)業(yè)中心區(qū)及及北環(huán)沿線線，北行深深入群山腹腹地。豪宅推廣方方式案例借借鑒之之一淘淘金山83營銷背景2006深深圳豪宅集集中放量，，主流豪宅宅陣營位于于香蜜湖、、紅樹灣、、華僑城等等城市熱點(diǎn)點(diǎn)豪宅片區(qū)區(qū)。而羅湖湖，被認(rèn)為為是過氣的的置業(yè)片區(qū)區(qū)。占位支撐價(jià)價(jià)值強(qiáng)勢訴求周周邊豐富的的山湖自然資源，突出健康康生態(tài)環(huán)境境。形象定位：：羅湖唯一一超大規(guī)模模頂級(jí)山水水私宅豪宅推廣方方式案例借借鑒之之一淘淘金山84線上推廣分分析報(bào)紙廣告戶外廣告線上推廣堅(jiān)堅(jiān)持高舉高高打，占據(jù)據(jù)福田區(qū)主主要交通要要道，高調(diào)調(diào)入圍全深深圳區(qū)域，，著力訴求求“東湖右右岸私家家半山生活活”概念，，建立起一一線豪宅的的項(xiàng)目形象象。豪宅推廣方方式案例借借鑒之之一淘淘金山85線下推廣分分析短信、直郵郵廣告線下區(qū)別于于線上的訴訴求，以短短信及直郵郵詳述項(xiàng)目目賣點(diǎn)。豪宅推廣方方式案例借借鑒之之一淘淘金山86地理位置：：彩田北—銀銀湖山梅高速與南南坪快速交交界處基礎(chǔ)資料總用地面積積：20萬m2總建筑面積積：36萬萬m2總住宅面積積:358780平米容積率：一一期0.6綠化率：38％建筑密度：：24%一期占地：：85800m2主力戶型204-299平米米的toho豪宅推廣方方式案例借借鑒之之二星星河丹堤堤87星河丹堤靠靠自然資源源和圈層標(biāo)標(biāo)簽占位營銷背景深圳關(guān)內(nèi)豪豪宅開發(fā)殆殆盡，城市市主流豪宅宅銷售進(jìn)入入尾聲。位位于梅林關(guān)關(guān)口，但地地理位置尚尚未出關(guān)的的星河丹堤堤便大談城城市別墅，，深情演繹繹了深圳豪豪宅客戶的的CEO形形象。占位支撐價(jià)價(jià)值活動(dòng)事件主主訴求郊野野公園、原原生湖等自自然資源戶外形象持持續(xù)打造了了城市CEO官邸的的圈層標(biāo)簽簽形象定位：：銀湖山城城市別墅墅CEO官官邸88豪宅推廣方方式案例借借鑒之之二星星河丹丹堤線上推廣分分析線上推廣只只走高形象象，戶外形象持持續(xù)打造了了城市CEO官邸的的圈層標(biāo)簽簽報(bào)紙廣告戶外廣告城市中產(chǎn)向上的力量西銀湖城市原生別墅群銀湖山城市別墅CEO官邸89豪宅推廣方方式案例借借鑒之之二星星河丹丹堤線下推廣分分析直郵雜志志線下下推推廣廣，，無無論論是是利利用用一一對對一一媒媒體體還還是是小小眾眾的的飛飛機(jī)機(jī)雜雜志志媒媒體體，，都都開開始始詳詳細(xì)細(xì)闡闡述述客客戶戶最最能能感感知知的的項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)原原生生湖湖景景資資源源。。90總占占地地16.3萬萬平平米米總建建面面：：66.2萬萬平平米米住宅宅51萬萬平平米米容積率3.18規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場豪宅推廣方式式案例借鑒之之三三中中信紅樹灣灣91營銷背景深圳關(guān)內(nèi)豪宅宅板塊，新興興豪宅開發(fā)海海灣區(qū)域，區(qū)區(qū)域價(jià)值前景景高度認(rèn)可，，關(guān)內(nèi)最后海海景資源板塊塊，可以占據(jù)據(jù)片區(qū)領(lǐng)跑者者的地位。占位支撐價(jià)值值區(qū)域價(jià)值高于于項(xiàng)目價(jià)值，，區(qū)域資源希希缺，板塊未未來價(jià)值高形象定位：灣灣區(qū)物業(yè)比比肩全球豪宅推廣方式式案例借鑒之之三三中中信紅樹灣灣92中信紅樹灣靠靠區(qū)域價(jià)值占占位線上推廣分析析報(bào)紙廣告戶外廣告線上持續(xù)推廣區(qū)域高端端形象，塑造造項(xiàng)目整體價(jià)價(jià)值93城市一線豪宅宅案例總結(jié)線上推廣務(wù)虛虛：高舉高打打，建立豪宅宅形象；線下推廣務(wù)實(shí)實(shí)：介紹項(xiàng)目目價(jià)值體系，，堅(jiān)持渠道滲滲透，建立口碑碑傳播；城市一線豪宅宅占位市場推推廣經(jīng)驗(yàn)：94線上推廣節(jié)奏奏安排－戶外外廣告是主流流4月5月6月7月8月9月10月11月一錘定音、鼓鼓舞市場發(fā)展運(yùn)動(dòng)、確確定地位強(qiáng)勢推出外場咨詢點(diǎn)啟啟用發(fā)布會(huì)認(rèn)籌開盤營銷節(jié)點(diǎn)推廣主題華德力·1號(hào)公館地王·鼓舞湛江2007華德力·1號(hào)公館承載一座城市市的責(zé)任第一階段4月-5月中中預(yù)熱市場第二階段5月中-8月月初接受客戶戶咨詢第三階段8月初-9月月底認(rèn)籌第四階段10月1日開開盤發(fā)售開創(chuàng)湛江居住住新時(shí)代線上推廣：高高舉高打－占占據(jù)湛江形象象最高端95線下推廣－介介紹項(xiàng)目價(jià)值體系系，堅(jiān)持渠道滲滲透透，建立立口碑傳播關(guān)鍵物料：產(chǎn)品說明書公館志－DM三維宣傳片模型城市豪宅價(jià)值體系城市地段指標(biāo)標(biāo)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo)標(biāo)便利指標(biāo)人文指標(biāo)商務(wù)指標(biāo)自然指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)戶型指標(biāo)建筑指標(biāo)稀缺資源指標(biāo)標(biāo)城市核心區(qū)城市資源極大大豐富跳水冠軍風(fēng)水寶地后花園－北橋橋公園一線物管品牌牌大圍合高層大大宅建筑核心圍合景觀觀園林簡約、大氣的的現(xiàn)代建筑風(fēng)風(fēng)格創(chuàng)新空中院館館設(shè)計(jì)品牌物管－管家式服務(wù)務(wù)配套指標(biāo)“水韻館”會(huì)會(huì)所舒適服務(wù)指標(biāo)標(biāo)特色物管96關(guān)鍵物料產(chǎn)產(chǎn)品說明書目的：使客戶戶充分了解項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)勢和和亮點(diǎn)完成時(shí)間：2007.5月中旬內(nèi)容規(guī)劃：項(xiàng)目價(jià)值體系系97關(guān)鍵物料公公館志目的：市場創(chuàng)創(chuàng)新形式，可可以豎立項(xiàng)目目高形象同時(shí)時(shí)可以讓客戶戶充分了解項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)完成時(shí)間：2007.7月開始，定定期贈(zèng)送給客客戶內(nèi)容規(guī)劃：1、項(xiàng)目及時(shí)時(shí)信息；2、公館生活活價(jià)值體系；；3、工程進(jìn)度度、營銷活動(dòng)動(dòng)通知98關(guān)鍵物料模模型目的：給予客客戶直觀印象象，體現(xiàn)項(xiàng)目目形象與品質(zhì)質(zhì)內(nèi)容：規(guī)劃模模型、分戶模模型完成時(shí)間：2007.6月底補(bǔ)充關(guān)鍵點(diǎn)：：1、品質(zhì)感感2、區(qū)域模型型的多體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)3、小區(qū)模型型注意園林、、立面等細(xì)節(jié)節(jié).99項(xiàng)目營銷目標(biāo)標(biāo)執(zhí)行計(jì)劃表營銷總控圖項(xiàng)目推廣策略略第一展示第一服務(wù)財(cái)富客戶積累累費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目營銷核心心問題Q1湛江高端端市場占位Q2一期快速速成功銷售項(xiàng)目價(jià)值體系系城市特點(diǎn)房地產(chǎn)大勢市場格局市場競爭合理銷售節(jié)奏奏100營銷總攻略－－報(bào)告回顧：：讓客戶知道讓客戶認(rèn)可讓客戶購買客戶策略五大戰(zhàn)術(shù)、快快速積累財(cái)富富階層客戶價(jià)格策略平開高走、穩(wěn)穩(wěn)步提升推售策略多次推售、小小步快跑客戶體驗(yàn)第一展示第一服務(wù)形象定位－占占據(jù)湛江形象象最高端強(qiáng)勢的案名、、推廣主題分階段形象主主題的推廣媒體推廣線上高調(diào)務(wù)虛虛推廣線下價(jià)值體系系推廣如何讓消費(fèi)者者知道？如何讓消費(fèi)者者認(rèn)可？如何讓消費(fèi)購購買？101營銷工作控制制總圖4月5月6月7月8月9月10月時(shí)間銷售階段展示安排線上推廣活動(dòng)營銷相關(guān)物料營銷節(jié)點(diǎn)外圍展示完成成現(xiàn)場展示到位位政府酒會(huì)活動(dòng)動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)開盤活動(dòng)形象折頁、模模型、DM、、戶型客戶積累產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)現(xiàn)場開園開開放行動(dòng)圈阻擊擊娛樂圈覆蓋蓋、產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)詳細(xì)見：開開盤前營銷銷工作計(jì)劃劃表現(xiàn)場展示完完畢外場咨詢點(diǎn)點(diǎn)啟用第一階段4月-5月月中預(yù)熱市場第二階段5月中-8月初接受受客戶咨詢第三階段8月初-9月底認(rèn)籌籌第四階段10月1日日開盤發(fā)售售地王·鼓舞湛江2007承載一座城城市的責(zé)任任開創(chuàng)湛江居居住新時(shí)代代11月12月核心圈出擊擊居住圈滲透透開園、開盤盤活動(dòng)現(xiàn)場展示完完成咨詢點(diǎn)展示示完成形象樓書、、禮品、vip系列列、公館志志銷售團(tuán)隊(duì)招聘信息招聘完成第第一次培訓(xùn)訓(xùn)完成第二次次培訓(xùn)完成第三次次培訓(xùn)影視廣告公館志志102項(xiàng)目執(zhí)行工工作詳細(xì)計(jì)計(jì)劃表項(xiàng)目執(zhí)行工工作詳細(xì)計(jì)計(jì)劃表103分項(xiàng)費(fèi)用分項(xiàng)內(nèi)容一期總額（萬元）比例（%）戶外廣告牌（含條幅、導(dǎo)示）1103D廣告片１５報(bào)紙廣告３０公關(guān)活動(dòng)（客戶餐會(huì)、產(chǎn)品發(fā)布、開盤等）6０酒店等高檔場所資料鋪排10短信、直郵等１０模型制作２５銷售資料及禮品等１5現(xiàn)場包裝25總額300占總體銷售額比例1.5%整體推廣成成本控制在在1%以內(nèi)內(nèi)。本項(xiàng)目一期期可售面積積約為60000㎡㎡,均價(jià)按按4000元/㎡計(jì)計(jì)算。項(xiàng)目營銷直直接推廣費(fèi)費(fèi)用安排（（一期）38%5%10%19%3%3%8%5%10%104讓更多的人人享受真正正的地產(chǎn)服服務(wù)Youenjoy.Weserve.1059、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:46:2203:46:2203:461/5/20233:46:22AM11、以我我獨(dú)沈