世聯(lián)純海岸價(jià)格報(bào)告

純海岸價(jià)格報(bào)告2005.05.19與祺悅公司的目標(biāo)溝通二、保證銷售有序

銷售工作周密安排4個(gè)月完成100%銷售一、合理利潤(rùn)

平層實(shí)現(xiàn)片區(qū)高價(jià)復(fù)式適當(dāng)拉升價(jià)格產(chǎn)品分析房號(hào)1-024-021-014-031-034-012-01\023-01\02奇數(shù)層2-01\023-01\02偶數(shù)層2-01\023-01\0218-20層總套數(shù)232套總面積30747.29㎡戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5房2廳2衛(wèi)6房2廳2衛(wèi)面積85118121165191191-210戶數(shù)525252323212套數(shù)比例%22%22%22%14%14%6%0102030102031棟2棟3棟4棟01020201客戶分析上門(mén)量平均每周超過(guò)200，累計(jì)2091，預(yù)計(jì)到選房時(shí)會(huì)達(dá)到2500個(gè)客戶需求基本符合本項(xiàng)目戶型配比，118-122平米面積需求約占一半客戶主要來(lái)自南山，對(duì)本區(qū)域較熟悉其中科技園客戶占30%客戶認(rèn)知途徑以路過(guò)為主，通過(guò)春交會(huì)了解的比例高達(dá)27%數(shù)據(jù)來(lái)源：純海岸上門(mén)客戶,截止5-15日.誠(chéng)意客戶訪談客戶1：孫先生年齡:30歲左右居住:南山蔚藍(lán)海岸職業(yè):建筑設(shè)計(jì)需求：118㎡買房為了結(jié)婚，感覺(jué)118平米戶型方正，在海邊全通透的戶型不多。希望購(gòu)買16-20層，總價(jià)為61-80萬(wàn)。估計(jì)平層均價(jià)為7500。感覺(jué)小區(qū)園林小，配套少?？蛻?：謝小姐年齡:30歲工作區(qū)域:科技園職業(yè)：電子類中層管理需求：118-122㎡打算從南山中心區(qū)搬到科技園居住。感覺(jué)戶型實(shí)用，但有部分西曬。希望購(gòu)買100萬(wàn)以內(nèi)的3房，10-15層，在比較濱福世紀(jì)。估計(jì)平層均價(jià)7300客戶3：朱妍玲年齡:28歲左右工作區(qū)域:科技園職業(yè)：IT類中層管理需求：85㎡首次置業(yè),覺(jué)得這里離上班地方近,環(huán)境好,能看海景.但小區(qū)太小，噪音太大，且開(kāi)發(fā)商實(shí)力不夠。希望購(gòu)買10-15層以上的兩房,總價(jià)在60萬(wàn)左右,估計(jì)平層均價(jià)7000左右.誠(chéng)意客戶訪談客戶4：孫女士年齡:35歲左右居住:福田皇崗片區(qū)

職業(yè):政府公務(wù)員需求：191

㎡三口之家，對(duì)濱海大道一線的房子很感興趣，覺(jué)得純海岸海景很好,但要說(shuō)服自己接受這里的噪音.意向購(gòu)買2棟191平米10-15層，能接受總價(jià)為131-160萬(wàn).估計(jì)復(fù)式均價(jià)為7500-8000元客戶6：陳先生年齡:40-45歲居住:蔚藍(lán)海岸職業(yè):自由職業(yè)需求：204㎡三口之家，喜歡南山的生活氛圍。需求204平米26層以上，希望戶型好用，能布置一間影音室，現(xiàn)與中信紅樹(shù)灣作比較。復(fù)式均價(jià)希望是8500，很可能上到10000，204平米單價(jià)可能達(dá)到12000?？蛻?：徐小姐年齡:36-40歲居住:羅湖百仕達(dá)

職業(yè):物流公司老板需求：191-204㎡三口之家。去看天鵝堡的房子路過(guò)這邊。這里海景很好。了解過(guò)紅樹(shù)西岸，覺(jué)得太貴了。意向購(gòu)買21層以上，能接受總價(jià)為300萬(wàn)左右.估計(jì)復(fù)式均價(jià)為1萬(wàn)元誠(chéng)意客戶比較平面客戶復(fù)式客戶區(qū)域科技園周邊科技園以外南山后海\中心區(qū),福田,羅湖全市福田\南山\羅湖等重要性排序本片區(qū)★★★★★★景觀海景\高爾夫景★★★★★★★戶型★★★★★能承受價(jià)格修正后7000-75007500-80008500-10000需求樓層10-15層10-20層中高層不滿社區(qū)小，交通不便西曬，噪音大社區(qū)小，配套少噪音大社區(qū)小所占比重40％35％25％關(guān)于價(jià)格敏感度的判斷獨(dú)特的價(jià)值海景、高爾夫景替代品的知名效應(yīng)與替代品進(jìn)行比較的難易程度科技園區(qū)域客戶南山福田客戶全市范圍豪宅客戶說(shuō)明：獨(dú)特的價(jià)值與敏感度成反比；替代品的知名效應(yīng)與敏感度成正比；與替代品比較的難度與敏感度成反比?？萍紙@區(qū)域的客戶價(jià)格敏感度最高，科技園以外的南山福田客戶其次，市內(nèi)的豪宅客戶敏感度最低。0價(jià)格策略1：撇脂戰(zhàn)略應(yīng)用撇脂戰(zhàn)略的前提：（skimmingstrategy）顧客人數(shù)足以構(gòu)成當(dāng)前的需求；開(kāi)始的高價(jià)不會(huì)在短期內(nèi)吸引更多的競(jìng)爭(zhēng)者；高價(jià)有助于樹(shù)立優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的形象。本項(xiàng)目符合應(yīng)用撇脂戰(zhàn)略的基本前提，因此制定核心均價(jià)時(shí)可以采用相對(duì)高價(jià)，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。價(jià)格策略2、價(jià)格走勢(shì)策略——高開(kāi)平走根據(jù)目前客戶積累量大、房號(hào)少的狀況，高價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。3、價(jià)格分配策略——挖掘產(chǎn)品差異化，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿通過(guò)復(fù)式單位價(jià)格標(biāo)桿，帶動(dòng)平層單位的價(jià)格提升。平層與復(fù)式單位分開(kāi)定價(jià)。4、整體推售策略——控制同類產(chǎn)品的總體差距，一鼓作氣，快速消化利用項(xiàng)目特點(diǎn)與市場(chǎng)現(xiàn)狀，把握機(jī)遇，縮小層差，實(shí)現(xiàn)銷售速度與目標(biāo)價(jià)格同步攀升。

一、核心均價(jià)的的形成二、價(jià)格表的的制作三、價(jià)格表的驗(yàn)驗(yàn)證市場(chǎng)比較與與感知價(jià)值值長(zhǎng)期趨勢(shì)法法市場(chǎng)比較法法說(shuō)明市場(chǎng)細(xì)分原原則：復(fù)式與平層層分別比較較,設(shè)定核核心均價(jià)對(duì)象選取的的原則：區(qū)域接近，，產(chǎn)品類型型相當(dāng)目標(biāo)客戶接接近，推售售期重合權(quán)重排序：同區(qū)域>同同客戶>同同產(chǎn)品類型型>同推售售期打分標(biāo)準(zhǔn):共6大類29項(xiàng)比準(zhǔn)準(zhǔn)指標(biāo).包包括位置、、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型結(jié)結(jié)構(gòu)、景觀觀及噪音、、品質(zhì)展示示、品牌及專業(yè)業(yè)陣容打分順序：篩選可比樓樓盤(pán)—確定定權(quán)重—項(xiàng)項(xiàng)目打分—形成核心心均價(jià)平層篩選可比樓樓盤(pán)與確定定權(quán)重樓盤(pán)名稱選擇因素修正價(jià)格權(quán)重濱福庭院同區(qū)同類型同客戶同期740025%高山花園平層異區(qū)同類型同客戶同期680010%海怡東方同區(qū)同類型同客戶異期810020%聽(tīng)海同區(qū)同類型同客戶同期750025%熙灣同區(qū)同類型同客戶異期780020%海怡東方及及熙灣價(jià)格格來(lái)源：世聯(lián)行海怡怡分行對(duì)市市場(chǎng)行情及及近期成交交單位分析析比較得出出平層打分-確定定比準(zhǔn)價(jià)格格在不考慮項(xiàng)項(xiàng)目溢價(jià)因因子的情況況下，純海海岸平層的的比準(zhǔn)價(jià)格格為：——7724元/平平方米———項(xiàng)目名稱修正價(jià)格比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)濱福庭院74001.036766625%1917高山花園平層68001.017691510%692海怡東方81000.973788120%1576聽(tīng)海75001.044783025%1958熙灣78001.014790920%1582核心均價(jià)7724復(fù)式篩選可比樓樓盤(pán)-權(quán)重重樓盤(pán)名稱選擇因素修正價(jià)格權(quán)重高山花園復(fù)式異區(qū)同類型同客戶同期800035%東海萬(wàn)豪復(fù)式同區(qū)異類型同客戶異期1300010%聽(tīng)海復(fù)式同區(qū)同類型同客戶同期800040%日月府復(fù)式同區(qū)同類型同客戶異期1100015%東海萬(wàn)豪價(jià)價(jià)格來(lái)源：：世聯(lián)行海怡怡分行對(duì)市市場(chǎng)行情及及近期成交交單位分析析比較得出出復(fù)式打分-確定定比準(zhǔn)價(jià)格格在不考慮項(xiàng)項(xiàng)目溢價(jià)因因子的情況況下，純海海岸復(fù)式的的比準(zhǔn)價(jià)格格為：——8894元/平平方米———項(xiàng)目名稱修正價(jià)格比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重權(quán)重均價(jià)高山花園復(fù)式80001.022817635%2862東海萬(wàn)豪復(fù)式130000.9211197010%1197聽(tīng)海復(fù)式80001.029823240%3293日月府復(fù)式110000.9351028515%1543核心均價(jià)8894感知價(jià)值perceivedvalue價(jià)格建立在在新產(chǎn)品的的感知價(jià)值值基礎(chǔ)上。。根據(jù)項(xiàng)目目的特點(diǎn)，，我們認(rèn)為為以下因素素可作為獨(dú)獨(dú)特的價(jià)值值產(chǎn)生溢價(jià)價(jià)：特點(diǎn)溢價(jià)因子增加的價(jià)值景觀海景、高爾夫景3%朝向均好性全部東南向1%其他噪音-2%合計(jì)2%在考慮項(xiàng)目目感知價(jià)值值的情況下下，純海岸岸的比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格為：平層7724+7724×2%=7878.48元元/平米修正為7800元復(fù)式8894+8894×2%=9071元/平米米修正為9000元長(zhǎng)期趨勢(shì)法法年份030405選取樣本量2個(gè)4個(gè)5個(gè)二手樓報(bào)盤(pán)平均價(jià)6914元7341元7825元增長(zhǎng)率%/6.186.59平均增長(zhǎng)率%6.38計(jì)算說(shuō)明：：選取南硅谷谷片區(qū)2002年至至2005年5月18日各樓樓盤(pán),分年年度對(duì)二手手樓報(bào)盤(pán)價(jià)價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)，得出片片區(qū)二手樓樓價(jià)格的增增長(zhǎng)率。根根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn),二手手樓價(jià)格的的增長(zhǎng)率可可以代表本本區(qū)域的市市場(chǎng)價(jià)格年年增長(zhǎng)率.長(zhǎng)期趨勢(shì)法法樓盤(pán)海怡東方熙灣陽(yáng)光帶二期海闊天空均價(jià)7265700072007000平均值711604年一手手樓價(jià)格（（普通戶型型）若市場(chǎng)繼續(xù)續(xù)保持最近近兩年的增增長(zhǎng)趨勢(shì),可以預(yù)測(cè)測(cè)片區(qū)05年一手樓樓價(jià)格應(yīng)該該是7116X1.0638=7571使用撇脂戰(zhàn)略，，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)3％的溢溢價(jià)，均價(jià)價(jià)是7116X1.03=7798與使用市場(chǎng)場(chǎng)比較+感感知價(jià)值得得出的結(jié)果果相一致。。確定核心心均價(jià)（7800*16934M2+9000*13813M2）/30747M2=總體均價(jià)價(jià):8339元/平平方米平層總價(jià)價(jià)復(fù)式總價(jià)價(jià)總面積考慮到實(shí)實(shí)際銷售售過(guò)程中中的變化化因素，，本項(xiàng)目目的實(shí)收收均價(jià)應(yīng)應(yīng)在一個(gè)個(gè)浮動(dòng)范范圍之間間8300-8350元元/平方方米一、核心均價(jià)價(jià)的形成成二、價(jià)格格表的制制作三、價(jià)格格表的驗(yàn)驗(yàn)證平面差垂直差付款方式式及折扣扣率平層單位位與復(fù)式式單位的的客戶群群存在較較大差異異，樓層層也不一一致。根根據(jù)客戶戶的關(guān)注注點(diǎn)，分分別設(shè)定定指標(biāo)和和權(quán)重。。平層單位位取15層為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層，，復(fù)式單單位取10層為為標(biāo)準(zhǔn)層層，進(jìn)行行打分。。平面調(diào)差差說(shuō)明平面差（（平層））最大平面面差：根據(jù)實(shí)地地觀測(cè)與與市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，最最大平面面差為5%時(shí)較較為適宜宜最大平面面差:400元元因素朝向采光景觀噪音戶型實(shí)用性戶型稀缺性權(quán)重15%15%20%20%10％20%說(shuō)明：本項(xiàng)目所所有戶型型為東南南朝向，，朝向上上的差別別表現(xiàn)在在某些戶戶型的入入戶花園園與客廳廳有部份份夕曬。。景觀上主主要考慮慮為海景景與高爾爾夫景。。噪音越小小，得分分越高。。戶型稀缺缺性考慮慮的是該該戶型在在市場(chǎng)上上的稀缺缺程度。。最大平面面差試算算極差設(shè)定定的考慮慮因素：：1、加快快客戶的的決策過(guò)過(guò)程2、保持持均衡的的銷售節(jié)節(jié)奏根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)測(cè)測(cè)算，當(dāng)當(dāng)極差為為400時(shí)，能能夠滿足足以上條條件。最大平面差1-011-021-034-014-024-0330003001209026020040004001601103502705000500200140440340標(biāo)準(zhǔn)層平平面差（（平層））0102030102031棟4棟0270400160350110兩房為片片區(qū)稀缺缺戶型，，提高單單價(jià)，拉拉升整體體均價(jià)。。經(jīng)過(guò)客戶戶訪談，，普遍認(rèn)認(rèn)為4棟棟的噪音音較1棟棟有所改改善，為為迎合此此心理，，將4棟棟與1棟棟的差距距適當(dāng)拉拉開(kāi)，加加速購(gòu)買買決策。。平層單位位極差驗(yàn)驗(yàn)證最好最差房號(hào)1-021-01朝向東南東南，夕曬較明顯采光臥室、客廳采光充足采光充足景觀視野全海景、2/3高爾夫全海景、1/2高爾夫噪音較大臨濱海大道最近，噪音最大戶型實(shí)用性功能分區(qū)合理功能分區(qū)合理戶型稀缺性稀缺不稀缺平面差（（復(fù)式））最大平面面差：根據(jù)實(shí)地地觀測(cè)和和市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，確確定最大大平面差差為2%較為適適宜最大平面面差:200元元因素朝向采光景觀噪音權(quán)重15％15%40%30%說(shuō)明：復(fù)式單位位同一層層的戶型型相同，，故不存存在戶型型上的區(qū)區(qū)別。景觀上主主要考慮慮為海景景與高爾爾夫景。。噪音越小小，得分分越高。。標(biāo)準(zhǔn)層平平面差（（復(fù)式））900經(jīng)過(guò)多次次實(shí)地調(diào)調(diào)查，中中間兩個(gè)個(gè)單位景景觀與視視野最好好，與其其它兩個(gè)個(gè)單位適適當(dāng)拉開(kāi)開(kāi)差距，，加速購(gòu)購(gòu)買決策策。2棟3棟01020201200170復(fù)式單位位極差驗(yàn)驗(yàn)證最好最差房號(hào)2-022-01朝向東南東南，有少量夕曬采光采光充足采光充足，客廳光線一定程度上受1棟影響景觀視野全海景、全高爾夫景全海景、1/2高爾夫景噪音較小較大層差制定定說(shuō)明：：平層單位位與復(fù)式式單位的的樓層不不一致，，分別設(shè)設(shè)定層差差?？傮w采用用小層差差策略，，促進(jìn)中中高層的的均勻銷銷售。并并對(duì)二房房專門(mén)制制定層差差，控制制高層單單位的單單價(jià)與總總價(jià)。8樓越過(guò)過(guò)立交橋橋，視線線較開(kāi)揚(yáng)揚(yáng)，因此此在這個(gè)個(gè)樓層做做了跳差差。4-7樓樓每層視視野變化化較樓上上大，層層差上也也體現(xiàn)出出這種差差別。層差（平平層）15層景景觀效果果非常不不錯(cuò)8層基本本上可以以觀看到到完整的的高爾夫夫景，越越過(guò)立交交能觀看看海景7層已不不能觀看看到高爾爾夫中的的湖景，，看海景景的效果果也有點(diǎn)點(diǎn)勉強(qiáng)4層只能能觀看到到高爾夫夫外圍，，觀看海海景的角角度很小小，西北北面與學(xué)學(xué)校隔路路相望層差（復(fù)復(fù)式）層差制定定說(shuō)明：：復(fù)式一層層相當(dāng)于于平面的的1.5層，景景觀上的的差距較較為明顯顯，在層層差上拉拉開(kāi)差距距，保持持優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價(jià)。6樓越過(guò)過(guò)立交橋橋，視線線較開(kāi)揚(yáng)揚(yáng)；14樓視線線基本上上不受立立交的影影響，客客戶意向向較集中中，因此此在這兩兩個(gè)樓層層做了跳跳差。經(jīng)分析得得出，191單單位的客客戶較166單單位的客客戶經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力更更強(qiáng)，對(duì)對(duì)價(jià)格敏敏感受度度較低，，對(duì)戶型型的滿意意度更高高，整體體價(jià)格高高出300元/平米。。18-20為191-210平米的的6米高高復(fù)式單單位，僅僅12套套，為本本項(xiàng)目的的價(jià)值標(biāo)標(biāo)桿，與與普通復(fù)復(fù)式適當(dāng)當(dāng)拉開(kāi)差差距，保保持單價(jià)價(jià)在10000以上。。樓層復(fù)式層差累計(jì)層差200315015041503005150450615060078068088076098084010809201180100012801080138011601420013601580144016801520178016001840020001920022002002200191單單位5間間臥室都都非常好好用嚴(yán)格來(lái)講講，165單位位僅有3間臥室室較實(shí)用用。實(shí)收價(jià)格格表平層1*011*021*034*014*024*03合計(jì)面積匯總35622560364926111876267416934均價(jià)7635788777957775785379357800復(fù)式2*012*023*013*02合計(jì)面積匯總345334533453345313813均價(jià)88859085905589759000銷售面積積：30747平米，總總銷售收收入：2.56億元，總總體實(shí)收收均價(jià)：：8339元/平米米注：4棟棟10-17層層為返遷遷面積，，不列入入總體銷銷售收入入綜合折扣扣率付款方式折扣

編號(hào)付款方式折扣率預(yù)估比例綜合折扣率1一次性96.0%20%0.968

2按揭97.0%80%優(yōu)惠折扣

編號(hào)折扣項(xiàng)目預(yù)估折扣率預(yù)估比例綜合折扣率3開(kāi)盤(pán)VIP折扣3.0%70%0.034發(fā)展商關(guān)系3.0%10%5促銷活動(dòng)折扣3.0%20%選房日折折扣率約約94.7%，其余階段段優(yōu)惠約約95.9%。對(duì)外價(jià)格格表均價(jià)價(jià)8805—8695元/平方米米。一、核心均價(jià)價(jià)的形成成二、價(jià)格表的的制作三、價(jià)格格表的驗(yàn)驗(yàn)證敏感性分分析點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分分析價(jià)格敏感感性分析析（平層層均價(jià)7800）均價(jià)為7800時(shí)，7800為分水水嶺將兩兩類客戶戶作了區(qū)區(qū)分，價(jià)價(jià)格表整整體表現(xiàn)現(xiàn)較為合合理。

8200以上

7800—8200

7200—7800

7200以下價(jià)格敏感感性分析析（平層層均價(jià)7700）

8200以上

7800—8200

7200—7800

7200以下

8200以上

7800—8200

7200—7800

7200以下價(jià)格敏感感性分析析（平層層均價(jià)7900）平層單位位單價(jià)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)7800時(shí)分布布較為合合理，7200到8200單單位為102套套，占總總量的65%；；最低價(jià)6746，最高高價(jià)8496。。790077007800價(jià)格表敏敏感度分分析（復(fù)復(fù)式實(shí)收收均價(jià)9000）

150萬(wàn)以下

150-180萬(wàn)

180-200萬(wàn)

200-220萬(wàn)180萬(wàn)萬(wàn)以下的的單位占占62套套，占總總數(shù)的81％層數(shù)面積1*011*021*034*012191151218015472171544716152620831651282332131542013104571297221419115663161604514159878515835055165133196413650521360089134685361911623613166181116560821640802716513700151403103139814013849058191165417216923701686640167136191651396485142957314246101411375101911684730172292817171981701919111651422956145604414510811437845121911715288175348617477571732478131651499058153214615271831513948141911768766180696418012341785955151651495749152883715238741510639161911799324183752218317921816513171651522220155530815503451537109181911896247193455119288051913484192102131016217321021668812150003201992011016205083420448612028934置業(yè)案例例房號(hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款首期20年月供1*801118.29727686073269000017073247491*150285.43788667374054000013374037171*2503121.84820699987580000019987555064*801121.01738689383572000017383549564*180285.42792667707854000013707837174*2503118.87831698857779000019857754382*601190.9985011623613130000032361389482*1602190.99962118375221470000367522101183*501165.4482211360089109000027008975023*1502165.4491311510639121000030063983283*2002199.09101912028934162000040893411150注：以上上計(jì)算按按八成按按揭與當(dāng)當(dāng)前利率率進(jìn)行計(jì)計(jì)算。平層點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分分析項(xiàng)目房號(hào)面積（㎡）朝向景觀單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）純海岸1-1603121東南,海景,高爾夫景7836948156高山花園平層1-16A128東南,小區(qū)6800870400純海岸1-403121東南,園林7066854986高山花園平層2—4A128西南,桃花園6100780800純海岸4-40285東南,園林7256616760熙灣北座E-50183南北,園林7048585000純海岸1-1003121東南,海景,高爾夫景7536911856熙灣南座C-801130南北,園林79231030000本項(xiàng)目對(duì)對(duì)高山花花園在總總價(jià)及單單價(jià)上均均不具優(yōu)優(yōu)勢(shì)對(duì)熙灣3房具明明顯優(yōu)勢(shì)勢(shì),2房房基本持持平平層點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分分析(海怡怡東方)項(xiàng)目房號(hào)面積（㎡）朝向景觀單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）純海岸1-30285南向,綠地722661.4萬(wàn)海怡東方5-3C77北向,科技園景672751.8萬(wàn)純海岸4-1801121南向,海景,高爾夫景777694.09萬(wàn)海怡東方3-10A130南向,園林,泳池8461110萬(wàn)純海岸4-903118南向,海景,高爾夫景759689.63萬(wàn)海怡東方2-11A130南向,園林8307108萬(wàn)純海岸4-301121南北通,綠地682682.59萬(wàn)海怡東方15-2B122南北通,園林762293萬(wàn)在價(jià)格上上，本項(xiàng)項(xiàng)目2房房對(duì)海怡怡東方略略居下風(fēng)風(fēng)，3房在總總價(jià)及單單價(jià)上具具有優(yōu)勢(shì)勢(shì)?？紤]慮到6月月1日后后，片區(qū)區(qū)內(nèi)二手手樓放盤(pán)盤(pán)量將大大幅減少少，本項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)形勢(shì)將將更加有有利。復(fù)式點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分分析項(xiàng)目房號(hào)面積（㎡）朝向景觀單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）純海岸2-1402191東南,海景,高爾夫景9496181.36萬(wàn)高山花園6-14B201.19東南,園林8200164.97萬(wàn)純海岸2-401191東南,園林,綠地8096154.62萬(wàn)高山花園6-4B201.19東南,園林7700154.91萬(wàn)純海岸3-1601191東南,海景,高爾夫景9666184.61萬(wàn)陽(yáng)光帶一期8-2601270東,高爾夫10370280萬(wàn)純海岸3-1901210東南,海景,高爾夫景11266237.68萬(wàn)陽(yáng)光帶一期9-2902291東南,高爾夫,海景11683340萬(wàn)本項(xiàng)目對(duì)對(duì)高山花花園低層層總價(jià)水水平相當(dāng)當(dāng),高層層不具優(yōu)優(yōu)勢(shì)；對(duì)對(duì)陽(yáng)光帶帶一期中中高層具具明顯優(yōu)優(yōu)勢(shì)，高高層單價(jià)價(jià)水平相相當(dāng)，總總價(jià)有優(yōu)優(yōu)勢(shì)推售節(jié)奏奏時(shí)間軸3.19開(kāi)盤(pán)銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)6月初7月中旬旬9月中旬旬開(kāi)盤(pán)當(dāng)天天銷售約150套套銷售50多套，，總銷售售率達(dá)85%,余30多多套在1個(gè)至2個(gè)月內(nèi)內(nèi)消化完完實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)熱銷期持續(xù)期Thankyou!03年均價(jià)

04年

05年

陽(yáng)光帶一期7222

陽(yáng)光帶一期7302

陽(yáng)光帶一期7796陽(yáng)光帶二期6605

陽(yáng)光帶二期7027

陽(yáng)光帶二期7957平均值6914

海闊天空7346

海闊天空7321

海怡東方7688

海怡東方8116

平均值7341

熙灣7937

平均值7825

04年比03年增長(zhǎng)率6.1805年上半年

比04年增長(zhǎng)率6.59平均值:6.385增長(zhǎng)法打打分表謝謝謝1月-2303:55:4903:5503:551月-231月-2303:5503:5503:55:491月月-231月月-2303:55:492023/1/53:55:499、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。03:55:4903:55:4903:551/5/20233:55:49AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2303:55:4903:55Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:55:4903:55:4903:55Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:55:4903:55:49January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20233:55:49上午午03:55:491月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:55上上午午1月-2303:55January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:55:4903:55:4905January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:55:49上午午3:55上午午03:55:491月-239、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。03:55:4903:55:4903:551/5/20233:55:49AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:55:4903:55Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。03:55:4903:55:4903:5