大連小平島項(xiàng)目社會資源及產(chǎn)品需求市場調(diào)查

小平島項(xiàng)目社會資源及產(chǎn)品需求

市場調(diào)查匯報(bào)會大連東方市場研究有限公司2007年7月20日第一部分調(diào)查的組織實(shí)施和調(diào)查結(jié)果的可信度分析一、調(diào)查的準(zhǔn)備及實(shí)施過程1.1調(diào)查的程序設(shè)計(jì)針對本次調(diào)查項(xiàng)目的特殊性，調(diào)查的實(shí)施按以下步驟進(jìn)行：1.項(xiàng)目宏觀資料收集2.提綱和問卷設(shè)計(jì)3.樣本抽樣設(shè)計(jì)4.調(diào)查人員培訓(xùn)5.調(diào)查執(zhí)行6.數(shù)據(jù)采集的監(jiān)督及復(fù)核7.數(shù)據(jù)錄入、匯總及研究和撰寫報(bào)告

1.2調(diào)查提綱及問卷設(shè)計(jì)涉及到本項(xiàng)目調(diào)查的提綱與問卷內(nèi)容：1.宏觀資料收集提綱2.項(xiàng)目地周邊資料收集提綱3.相關(guān)樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集提綱及表格4.調(diào)查問卷設(shè)計(jì)1.3樣本抽樣及數(shù)量1.3.1宏觀資料及周邊社會環(huán)境1.大連市及項(xiàng)目地宏觀規(guī)劃資料通過對相關(guān)政府部門走訪收集以下資料：大連市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；大連市住宅建設(shè)規(guī)劃；大連市2007年政府工作報(bào)告；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；2.周邊企事業(yè)及高新園區(qū)單位概況調(diào)查

以表格的形式了解周邊及高新園區(qū)企業(yè)員工人數(shù)、收入狀況及工資金繳納狀況。最終樣本完成如下：周邊企業(yè)50份，高新園區(qū)企業(yè)100份。3.教育機(jī)構(gòu)調(diào)查概況調(diào)查以表格的形式了解孫家溝至龍王塘沿線教育機(jī)構(gòu)員工人數(shù)、收入狀況及工資金繳納狀況。最終樣本完成如下：小學(xué)6所、初中6所、高中3所、中專\技校\體校13所、大學(xué)7所。4.周邊生活服務(wù)設(shè)施普查以表格的形式對小平島周邊進(jìn)行普查登記。5.樓盤調(diào)查周邊樓盤：菁英匯、硅谷假日、山海一家同類樓盤：東方圣荷西、金廣東海岸、嘉洲陽光、藍(lán)灣、斯坦福院落、唯美品格、大連明珠、東方優(yōu)山美地、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、萬科假日風(fēng)景以表格形式進(jìn)行如下資料收集：樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、銷售狀況、銷售比例、配套設(shè)施等。6.商品房市場銷售數(shù)據(jù)大連市區(qū)7000元/㎡商品房銷售數(shù)據(jù)；大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商品房銷售數(shù)據(jù)。1.3.2潛在購房者問卷調(diào)查1.地域內(nèi)企事業(yè)單位人員樣本要求：孫家溝至龍王塘沿線現(xiàn)居民人群，年齡在23-60歲，未來3年內(nèi)有明確的購房意向，承受購房單價(jià)在6000元/㎡以上者。訪問數(shù)量：200份訪問形式：以問卷的形式一對一面訪。2.高新園區(qū)、軟件園樣本要求：高新園區(qū)、軟件園在職員工，年齡在23-60歲，未來3年內(nèi)有明確的購房意向，承受購房單價(jià)在6000元/㎡以上者。訪問數(shù)量：200份訪問形式：以問卷的形式一對一面訪。3.大、中、小學(xué)老師樣本要求：孫家溝至龍王塘沿線教育機(jī)構(gòu)在職員工，年齡在23-60歲，未來3年內(nèi)有明確的購房意向，承受購房單價(jià)在6000元/㎡以上者。訪問數(shù)量：100份訪問形式：以問卷的形式一對一面訪。4.一般市民樣本要求：大連市普通市民，年齡在23-60歲，未來3年內(nèi)有明確的購房意向，承受購房單價(jià)在6000元/㎡以上者。訪問數(shù)量：200份訪問形式：以問卷的形式一對一面訪。

1.3.3商業(yè)部分1.商業(yè)經(jīng)營者樣本要求：大連市內(nèi)四區(qū)經(jīng)營服務(wù)業(yè)場所的經(jīng)營者(老板)訪問數(shù)量：50份訪問形式：以問卷的形式一對一面訪。2.商業(yè)區(qū)街區(qū)剖析星海灣商業(yè)區(qū)及星海新天地商業(yè)區(qū)作為典型進(jìn)行剖析，剖析內(nèi)容：經(jīng)營特點(diǎn)、經(jīng)營面積、經(jīng)營狀況等。

1.3.4寫字樓部分1.寫字樓內(nèi)企事業(yè)單位樣本要求：企業(yè)選擇寫字間過程中的決策者或參與者。訪問數(shù)量：100份訪問形式：以問卷的形式一對一面訪。

2.寫字樓經(jīng)營狀況調(diào)查寫字樓：天通·金融大廈、名仕財(cái)富中心、宏譽(yù)大廈、平安大廈、中國人壽大廈、世貿(mào)大廈、虹源大廈、銀洲國際大廈、友好大廈、金廣大廈、越箐大廈、珠江國際大廈、君安國際大廈、羅斯?！ぬ炫d國際中心、福佳·新天地廣場、星海旺座、槐花大廈、銀寰大廈、辰熙大廈。以表格形式進(jìn)行如下資料收集：樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、租賃狀況、租賃比例、物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施等。

1.4調(diào)查實(shí)施及數(shù)據(jù)審核1.本次項(xiàng)目調(diào)查安排項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人1人、執(zhí)行負(fù)責(zé)人1人、督導(dǎo)員2人、兼職訪問員20人；2.走訪了大連市規(guī)劃局、大連市高新園區(qū)規(guī)劃局、大連市統(tǒng)計(jì)局、大連市高新園區(qū)統(tǒng)計(jì)局、大連市房地產(chǎn)交易中心等相關(guān)職能部門收集相關(guān)數(shù)據(jù)；3.安排資深訪問員對指定相關(guān)樓盤、相關(guān)寫字間、教育機(jī)構(gòu)、周邊商業(yè)交通狀況進(jìn)行深訪，了解其具體狀況；4.與高新園區(qū)統(tǒng)計(jì)局合作，對項(xiàng)目地周邊及高新園區(qū)企業(yè)進(jìn)行資料收集；5.安排資深訪問員對相關(guān)商業(yè)區(qū)進(jìn)行剖析，了解其具體狀況；6.本次項(xiàng)目問卷調(diào)查，安排有經(jīng)驗(yàn)的訪問員20人，對問卷進(jìn)行執(zhí)行；①一審復(fù)核(卷面復(fù)核)準(zhǔn)確率達(dá)100%②二審復(fù)核(電話復(fù)核)準(zhǔn)確率達(dá)98%以上，對于出錯(cuò)問卷已經(jīng)進(jìn)行了補(bǔ)做，并且進(jìn)行了復(fù)核，最終達(dá)到了100%。7.本次調(diào)查的實(shí)施過程由ISO9001：2000版質(zhì)量控制體系進(jìn)行過程質(zhì)量控制。二、調(diào)查結(jié)果的可信度分析1.宏觀資料由了大連市相關(guān)政府職能部門提供，準(zhǔn)確率100%；2.樓盤數(shù)據(jù)、寫字間數(shù)據(jù)、教育機(jī)構(gòu)、周邊狀況，由公司資深訪員對相關(guān)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行實(shí)地訪問，準(zhǔn)確率90%以上；3.項(xiàng)目地周邊企事業(yè)單位是與高新園區(qū)統(tǒng)計(jì)局合作完成，準(zhǔn)確率為90%以上；4.本次項(xiàng)目問卷共計(jì)850份，根據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)理論，置信度在95%置信度下，其誤差不超過±3%。第二部分小平島項(xiàng)目的社會環(huán)境資源及市場條件一、大連市的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無泡沫及其它不正常因素的影響，消費(fèi)能力的增強(qiáng)及改善住房的需求使房地產(chǎn)業(yè)有較大的市場空間

1.大連市的國內(nèi)生產(chǎn)總值從2000年至今，均增長率為14.65%，超過全國平均水平，且呈穩(wěn)定增長的勢頭。

年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年總值1110.81235.61406.01632.61961.82290.02569增長率——11.8%14.1%15.2%16.2%14.2%16.4%2.全社會固定資產(chǎn)投資從2000年以來持續(xù)增長的態(tài)勢，2006年與2000年相比增長4.47倍，同時(shí)期，房地產(chǎn)投資增長為1.95倍。房地產(chǎn)業(yè)的投資比重從2000年的40%到2006年的23%，呈下降趨勢。使房地產(chǎn)行業(yè)與構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的其它產(chǎn)業(yè)關(guān)系基本平衡。單位：億元、%

年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年總額268.5305.1367.9506.9716.21110.51469.5其中：房地產(chǎn)比重106.9115.5125.2151.1208.8265.3337.240%38%34%30%29%27%23%3、職工平均收入水平及居民可支配收入逐年增長，2006年與2001年相比，分別增長79%與75%，顯示出居民購買力增強(qiáng)的態(tài)勢。單位：元年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年職工平均收入11900.713492.915524.617651.919750.22185924200居民可支配收入6858.47418.28199.59101.41037811994.413350增長率（%）——8.1610.5311.014.0315.5811.34、大連市人均居住面積從2000年至2005年增加了8.99㎡，增長48.7%，人均面積水平處于遼寧省的第二位（第一位為遼寧盤錦），同時(shí)，與沿海發(fā)達(dá)城市有一定的差距。單位：㎡年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均面積18.4519.9522.4923.5824.227.44——二、房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長（尤其是住宅開發(fā)）速率較高。從供應(yīng)及需求的關(guān)系看，尚屬正常，尤其是空置量較低的數(shù)值，可以判定，在近期內(nèi)（1-2年）不至于發(fā)生供應(yīng)過剩的局面。房地產(chǎn)開發(fā)在近年內(nèi)無重大突變事件發(fā)生的可能。

1.房地產(chǎn)業(yè)（住宅）的投資在逐年增長，尤其是2003年以后開始加速，其增長速度超過GDP增長速度；表明房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入投資熱點(diǎn)行業(yè)，其增長速率較高。單位：億元年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年投資總額106.9115.5125.2151.1208.8265.3337.2其中：住宅——81.489.8103.6139.9163.6242.02.幾年間住宅的年開工數(shù)量基本維持在470-520萬㎡之間，2004年的土地供應(yīng)量減少；2005年以后，開工數(shù)量劇增。單位：萬㎡年份2003年2004年2005年2006年占地面積379.72262.31240.7365.1建筑面積560.25344.28423.8613.9注：1.此表數(shù)據(jù)為市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)數(shù)據(jù)2.此表數(shù)據(jù)不包括未公開部分及未掛牌部分3.年度房屋竣工數(shù)量正常維持在450萬㎡左右；4.銷售數(shù)量近年來不斷增加，2003年超過400萬㎡，2005年達(dá)到552㎡以上，因此，空置逐年減少，2006年已至160萬㎡以下；單位：萬㎡年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年開工數(shù)據(jù)494.6477.9478.2523.0409.0636.4931.1竣工數(shù)量413.4452.1450.2469.2352.1390.5412.4銷售數(shù)量239.3353.6375.0446.7445.4552.5570.2空置數(shù)量170.7256.7270.5185.1230.1165.7155.25.2002-2005年市區(qū)房屋交易價(jià)格呈緩步上升趨勢，但上升幅度在8%以下，屬正常的變化范圍。大連市內(nèi)四區(qū)（不包括高新技術(shù)園區(qū)）年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年成交套數(shù)（套）57581217719661332143698330214成交面積（萬㎡）76.34136208.78315.71345.02281.9成交金額（億萬）32.3549.8279.33124.84141.64155.6成交單價(jià)（元/㎡）402834633646372639895375大連市高新技術(shù)園區(qū)年份2006年2005年2004年2003年2002年總銷售面積（㎡）315729.7392762.98481633.2394414.4377886.2總銷售金額（萬元）170894.3163496.6171637.3124470.8115811.4總套數(shù)（套）37594050431737513396平均單價(jià)（元/㎡）53834155352430952960平均單套面積（㎡）8497111.6105.2111.3

三、本項(xiàng)目的市場地位將隨時(shí)間而突顯其價(jià)值空間

1.本項(xiàng)目處于高速發(fā)展的大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，其產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及從業(yè)人員組成勢必產(chǎn)生對高檔住宅的大量需求，這種需求提供了本項(xiàng)目建設(shè)及營銷的基本保證。

目前規(guī)劃總規(guī)劃面積35.6平方公里七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地雙D港由家村產(chǎn)業(yè)基地凌水灣旅順南路軟件帶5.8510.77.163.58.74注：以上規(guī)劃面積中不包括龍頭、瓦房店、長海、煙臺、普蘭店、莊河等分園。前期規(guī)劃總規(guī)劃面積24.6平方公里七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地雙D港由家村產(chǎn)業(yè)基地其它（黃河路及其它區(qū)域）5.689.07.162.76收入、產(chǎn)值及從業(yè)人員固定資產(chǎn)投資、竣工建筑面積園區(qū)企業(yè)構(gòu)成及收入和產(chǎn)值狀況（2005年）

技術(shù)領(lǐng)域企業(yè)數(shù)（個(gè)）其中：外資（個(gè)）從業(yè)人員（萬人）總收入（億元）總產(chǎn)值（億元）凈利潤（億元）電子與信息439883.80231.6180.04.6生物醫(yī)藥11991.348.438.43.9新材料10540.729.429.23.9光電一體化316123.4242.3219.411.9新能源、節(jié)能2110.071.20.90.1環(huán)境保護(hù)4120.092.92.20.3地球、空間、海洋2——0.30.80.50.04其它高新技術(shù)126——2.783.842.59.0非高新技術(shù)51561.548.611.92.2合計(jì)168412213.8668952535.94外資企業(yè)按國別或地區(qū)劃分的情況：

合計(jì)美國香港日本韓國臺灣加拿大英國23415523569553629合計(jì)新加坡澳大利亞德國俄羅斯瑞典其它2620219543

高新技術(shù)園區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃原有的占地規(guī)模及規(guī)劃已不適應(yīng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高速發(fā)展，因此大連市政府做出了新的規(guī)劃，具體情況如下：指導(dǎo)思想按照國家高新區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”的整體要求，積極拓展發(fā)展空間，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，迅速壯大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，增強(qiáng)對全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動力，以七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地為核心，以大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶為基礎(chǔ)，著力打造大連西部新經(jīng)濟(jì)區(qū)。

功能定位⑴總體定位——“一級兩源”“一級”：即全市重要的經(jīng)濟(jì)增長極，特別是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展和循環(huán)經(jīng)濟(jì)為特征的高水平、高質(zhì)量增長，成為創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)?！皟稍础保焊咝聟^(qū)通過實(shí)施創(chuàng)新工程，建立以企業(yè)為主體，市場為導(dǎo)向，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的技術(shù)創(chuàng)新體系，打造全市科研成果和技術(shù)（研發(fā)、孵化、轉(zhuǎn)化）源；加強(qiáng)人力資源能力建設(shè)，實(shí)施人才培養(yǎng)工程，大力培養(yǎng)新創(chuàng)業(yè)人才，積極吸引海外高層次人才，打造全市的人才（引進(jìn)、培訓(xùn)、交流）源。⑵區(qū)域功能定位東北亞軟件外包及信息服務(wù)中心。全國軟件產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)和動漫產(chǎn)業(yè)基地。東北地區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變、建立新型產(chǎn)業(yè)基地的旗艦。大連市創(chuàng)建創(chuàng)新型城市的核心功能區(qū)，全市提高自主創(chuàng)新能力、加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。⑶服務(wù)功能定位科研成果研發(fā)基地。企業(yè)孵化基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化及示范基地。人才培訓(xùn)基地。⑷產(chǎn)業(yè)功能定位電子信息產(chǎn)業(yè)（軟件、微電子、動漫游）。生物技術(shù)與醫(yī)藥。數(shù)字化制造。

發(fā)展目標(biāo)⑴綜合發(fā)展目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值：“十一五”期間年均增長25%，到2020年年均增長20%。⑵科技創(chuàng)新目標(biāo)到2010年，新增研發(fā)機(jī)構(gòu)300家，其中國外研發(fā)機(jī)構(gòu)50家，國家級研發(fā)機(jī)構(gòu)10家。⑶孵化基地建設(shè)目標(biāo)到2010年新增孵化器面積25萬平方米，使園區(qū)孵化總面積達(dá)50萬平方米。到2010年，在孵企業(yè)總數(shù)達(dá)到900家。

⑷產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)到2010年，高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)收入年均增長30%到2010年，電子信息（含軟件、信息服務(wù)、微電子、動漫等）產(chǎn)業(yè)收入年均增長29%，占園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總收入的38%。到2010年，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)收入年均增長30%，占園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總收入的15%。到2010年，先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)收入年均增長27%，占園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總收入的35%。⑸對內(nèi)對外開放目標(biāo)到2010年，累計(jì)引進(jìn)投資總額超千萬美元的企業(yè)60家，五年累計(jì)實(shí)際利用外資20億美元。到2010年，累計(jì)引進(jìn)投資總額超五千萬元的國內(nèi)企業(yè)100家以上，五年累計(jì)吸引內(nèi)資170億元。⑹經(jīng)濟(jì)和環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)2010年，每平方公里的投資總額達(dá)到50億元?？臻g布局⑴總體布局從大連高新區(qū)現(xiàn)有的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)和未來發(fā)展的空間拓展及產(chǎn)業(yè)分布的要求出發(fā)，確立大連市域內(nèi)高新區(qū)的總體布局為“一港、一帶、多園”。“一港”，即雙D港。位于大連金州區(qū)小窯灣附近，規(guī)劃建設(shè)面積10平方公里，以開發(fā)區(qū)5號路為界?！耙粠А?，即大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地）。產(chǎn)業(yè)帶東起星海灣廣場，沿中山路、旅順南路向西延伸，同時(shí)向南北兩側(cè)輻射，覆蓋化物所、醫(yī)科大學(xué)、軟件園一期、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、以及凌水灣、凌水街道、黃泥川（軟件園二期）、英歌石、新大學(xué)城、龍頭街道、一直延伸到旅順經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。重要建設(shè)龍頭微電子產(chǎn)業(yè)園和IC設(shè)計(jì)大廈，優(yōu)先發(fā)展電子信息（包括軟件、信息服務(wù)、集成電路產(chǎn)業(yè)和動漫）產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展先進(jìn)制造、新材料、節(jié)能環(huán)保、港航科技和高等專業(yè)技術(shù)教育及相關(guān)培訓(xùn)業(yè)，打造高新技術(shù)（項(xiàng)目）研發(fā)、孵化、產(chǎn)業(yè)化、集君化一條龍?！岸鄨@”即在各區(qū)市縣建立高新園區(qū)分園。⑵主要功能布局科技創(chuàng)新區(qū)：七賢嶺創(chuàng)新基地（創(chuàng)新主體一企業(yè)集聚地），雙D港生物醫(yī)藥研發(fā)區(qū)，凌水科研區(qū)（高校、院所）。創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)：七賢嶺創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)區(qū)（創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園、技術(shù)創(chuàng)新公共平臺）。產(chǎn)業(yè)示范區(qū)：七賢嶺高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、龍頭微電子產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、雙D港數(shù)字及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、旅順新港港航產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、軟件園軟件產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、七賢嶺動漫產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。教育培訓(xùn)區(qū)：凌水大學(xué)院區(qū)、鹽場新大學(xué)城科教區(qū)、雙D港科教培訓(xùn)區(qū)、七賢嶺創(chuàng)業(yè)中心培訓(xùn)基地。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)：七賢嶺、雙D港、龍頭分園、軟件園、旅順新港分園、英歌石、黃泥川。生活（綜合）服務(wù)區(qū)：凌水灣、雙D港、河口灣、軟件園、黃泥川、大學(xué)城、龍頭鎮(zhèn)、旅順新港、龍王塘綜合服務(wù)區(qū)。⑶重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局軟件產(chǎn)業(yè)：主要集中在七賢嶺（包括旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶）、軟件園、黃泥川、旅順新港（大連交通大學(xué)軟件學(xué)院）。信息服務(wù)業(yè)：主要集中在七賢嶺基地、凌水灣和龍頭分園。動漫產(chǎn)業(yè)：主要集中在七賢嶺至河口灣動漫走廊，學(xué)苑廣場動漫世界。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)：主要集中在雙D港生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、英歌石生態(tài)園、七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地。微電子產(chǎn)業(yè)：主要集中在龍頭微電子產(chǎn)業(yè)園、七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)：主要集中在山川柳和英歌石農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園。新材料、節(jié)能環(huán)保：主要集中在龍頭產(chǎn)業(yè)園、港航科技園?？臻g發(fā)展規(guī)劃圖河口灣陰陽山地塊——土地利用規(guī)劃圖山谷地塊——土地利用規(guī)劃圖黃泥川地塊——土地利用規(guī)劃圖南海頭地塊——土地利用規(guī)劃圖按照以上圖示的規(guī)劃，大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的二期發(fā)展主要由以下部分組成：1.河口地塊；2.山谷地塊；3.黃泥川地塊；4.南海頭地塊。地塊用地面積（公頃）建筑面積（萬㎡）產(chǎn)業(yè)河口、陰陽山地塊221.75161.88軟件研發(fā)、動漫產(chǎn)業(yè)山谷地塊108.3624.51專署園區(qū)、國際大集團(tuán)入住黃泥川地塊433.62182.06軟件開發(fā)區(qū)南海頭地塊121.5828.26產(chǎn)業(yè)用地其中住宅用地的規(guī)劃如下：

河口陰陽山地塊黃泥川地塊南海頭地塊占地面積（公頃）14.8460.998.82建筑面積（萬㎡）30.1936.574.90形式高檔住宅及公寓低密度連排別墅、單體別墅、公寓低密度別墅區(qū)

2.從地理環(huán)境及產(chǎn)品構(gòu)成上看，本項(xiàng)目具有十分明顯的優(yōu)勢，是大型海景住宅社區(qū)的典型代表。大連市海景住宅的分布大連市海景房的分布主要在以下區(qū)域：（包括將來發(fā)展地域）大連市區(qū)為基點(diǎn)的各地域評價(jià)地域位置評價(jià)基礎(chǔ)條件評價(jià)適宜的用途排序旅順、甘井子北海岸（規(guī)劃）北向朝海離市區(qū)遠(yuǎn)交通不便生活設(shè)施欠缺度假、投資9開發(fā)區(qū)南海岸朝向較好離市區(qū)稍遠(yuǎn)交通較方便生活設(shè)施齊全居住、度假、投資4金石灘朝向、環(huán)境好離市區(qū)很遠(yuǎn)交通不便生活設(shè)施欠缺度假、投資6大鋼、大化搬遷區(qū)朝向較好環(huán)境稍差交通方便生活設(shè)施齊全居住8大連港東港區(qū)朝向不好環(huán)境一般交通方便生活設(shè)施齊全居住7濱海路沿線朝向較好環(huán)境優(yōu)異交通較方便缺生活設(shè)施居住、度假、投資1星海灣地區(qū)朝向好、環(huán)境好（但不幽靜）交通方便生活設(shè)施齊全居住、度假、投資2旅順南路沿線朝向好環(huán)境優(yōu)異交通尚可缺生活設(shè)施居住、度假、投資3小平島朝向好環(huán)境優(yōu)異交通較方便生活設(shè)施較齊全居住、度假、投資（3+）旅順口區(qū)朝向尚可、環(huán)境好離市區(qū)遠(yuǎn)交通尚可居住、度假、投資5擬建及在售樓盤供應(yīng)量

地域在售樓盤或擬建樓盤供給類型及數(shù)量上市時(shí)間濱海路石槽-棒棰島軍產(chǎn)項(xiàng)目琥珀灣項(xiàng)目（在建）帝柏灣項(xiàng)目（在售）

別墅2.0萬㎡左右別墅、高級住6.6萬㎡公寓、住宅（2.0萬㎡）尚未確定2008年上市

星海灣萬達(dá)大連明珠（在售）壹品星海·新區(qū)（在售）星?！ば枪饷鏖T（在建）金玉星海（在售）華潤項(xiàng)目（規(guī)劃）金海花園半島聽濤（在售）杰特公寓（規(guī)劃）

小高層、高層（8.0萬㎡）小高層、高層（4.0萬㎡）小戶型公寓（2.6萬㎡）高層公寓、住宅（2.0萬㎡）別墅、高級住宅、高層15萬㎡高級洋房8.0萬㎡高層住宅（1.6萬㎡）高層住宅3.68萬㎡

2007年

2008年上市

尚未確定2008年2007年尚未確定

旅順南路小平島項(xiàng)目（在售）藍(lán)灣（在建）

小高層、高層、別墅、洋房（80萬㎡）別墅、高層公寓等23.3萬㎡

2007年底

合計(jì)13個(gè)項(xiàng)目

158.6萬㎡

注：①表內(nèi)數(shù)據(jù)為住宅建筑面積；②加括號為可用于出售的剩余建筑面積；③小平島數(shù)據(jù)為估算值，且按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目估算。

3.小平島項(xiàng)目在城市住房規(guī)劃布局中，處于土地稀缺地域，且升值潛力巨大。

大連市住房規(guī)劃的土地供應(yīng)分布（普通商品房、商品房）年份普通商品住房商品住房沿海區(qū)域其它區(qū)域沿海區(qū)域其它區(qū)域2006年計(jì)劃備選8.64公頃（沙、甘區(qū)）無173.96公頃140.5公頃無無43.2公頃58.5公頃2007年計(jì)劃備選52.25公頃（沙、甘區(qū)）208.2公頃（沙、甘區(qū)）97.05公頃178.98公頃無60公頃（東港區(qū)）57.5公頃17.2公頃大連東港區(qū)改造大連港東部地區(qū)搬遷改造規(guī)劃東港區(qū)的功能分布設(shè)想：成為大連市區(qū)東部的商務(wù)（商貿(mào)）、旅游、居住觀光為一體的新城區(qū)。建設(shè)成為大連的“維多利來港灣”。功能：港口服務(wù)區(qū)、總部辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、文化娛樂區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、濱海服務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)。分布：港口服務(wù)區(qū)：主要分布在區(qū)域的西側(cè)，原港灣橋附近?？偛哭k公區(qū)：（商務(wù)辦公、寫字樓、酒店、服務(wù)設(shè)施）沿規(guī)劃區(qū)的中軸東西向分部。金融商貿(mào)業(yè)：（銀行、投資公司、法律機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、證券交易等）在總部辦公區(qū)的北側(cè)并與此平行（隔道相望海濱）。文化娛樂區(qū)：規(guī)劃地塊的西南部。商業(yè)服務(wù)區(qū)：與文化娛樂區(qū)混置，另濱海服務(wù)區(qū)沿海濱設(shè)置。高檔住宅區(qū)：主要分布在規(guī)劃地域的東部、東南部、其建筑類型為別墅、高檔住宅、高層住宅（公寓、一般性辦公、住宅等）。各區(qū)域用地的估算：（比例）單位：%港口服務(wù)區(qū)總部辦公區(qū)金融商貿(mào)區(qū)文化娛樂區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)高檔住宅區(qū)別墅區(qū)高檔住宅高層住宅3107553515按總體規(guī)劃用地為360公頃估算：類型別墅區(qū)高檔住宅高層住宅占地面積（㎡）110000180000540000建筑面積（㎡）550001800002700000注：①別墅區(qū)按容積率0.5計(jì)算；②高檔住宅按容積率1.0計(jì)算；③高層住宅按容積率5.0計(jì)算；

4.南部沿海地域海景住宅供應(yīng)規(guī)模有限，星海灣地區(qū)土地供應(yīng)幾近枯竭，自然環(huán)境無法復(fù)制，故本項(xiàng)目在未來的幾年內(nèi)將成為此類產(chǎn)品的主要供應(yīng)商；5.在1-2年內(nèi)星海灣地區(qū)的商品住宅是本項(xiàng)目的主要競爭產(chǎn)品（尤其是高端產(chǎn)品），遠(yuǎn)期的產(chǎn)品競爭主要分布在小平島以西的沿海地域（如黃泥川、南海頭、鹽場新村等）；6.從城市發(fā)展及住房規(guī)劃上看，與本項(xiàng)目相近或具有同類自然資源的土地供應(yīng)將日益減少，本項(xiàng)目的價(jià)值會不斷提升。本項(xiàng)目處于高速發(fā)展的大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，其產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及從業(yè)人員組成勢必產(chǎn)生對高檔住宅的大量需求，這種需求提供了本項(xiàng)目建設(shè)及營銷的基本保證。從地理環(huán)境及產(chǎn)品構(gòu)成上看，本項(xiàng)目具有十分明顯的優(yōu)勢，是大型海景住宅社區(qū)的典型代表。南部沿海地域海景住宅供應(yīng)規(guī)模有限，星海灣地區(qū)土地供應(yīng)幾近枯竭，自然環(huán)境無法復(fù)制，故本項(xiàng)目在未來的幾年內(nèi)將成為此類產(chǎn)品的主要供應(yīng)商。

在1-2年內(nèi)星海灣地區(qū)的商品住宅是本項(xiàng)目的主要競爭產(chǎn)品（尤其是高端產(chǎn)品），遠(yuǎn)期的產(chǎn)品競爭主要分布在小平島以西的沿海地域（如黃泥川、南海頭、鹽場新村等）。

從城市發(fā)展及住房規(guī)劃上看，與本項(xiàng)目相近或具有同類自然資源的土地供應(yīng)將日益減少，本項(xiàng)目的價(jià)值會不斷提升。三、小平島項(xiàng)目周邊環(huán)境及社會資源1.小平島輻射區(qū)域內(nèi)的人口構(gòu)成周邊常住人口教育事業(yè)高新技術(shù)園區(qū)企業(yè)人口戶數(shù)教師學(xué)生全部職工數(shù)其中：廠長經(jīng)理10.9萬人3.7萬戶1.3萬人16.2萬人14.0萬人1684人2.輻射區(qū)域內(nèi)企業(yè)、教育機(jī)構(gòu)及高收入人群分布狀況2.1一般企業(yè)（50家）2.1.1企業(yè)人員數(shù)量分布（%）2.1.2最高工資分布（%）

2.1.3平均工資（%）

一般企業(yè)分析與總結(jié)通過對以上數(shù)據(jù)分析，可以看出：

1.樣本群中，100人以下企業(yè)占74%，即中小型企業(yè)所占比重較大。

2.管理技術(shù)人員（每單位）20人以下的占80%左右，除說明企業(yè)規(guī)模較小。從所屬行業(yè)分布看，說明企業(yè)產(chǎn)品（服務(wù)）技術(shù)含量較低。

3.高級管理人員是數(shù)量5人以下比例占65.3%，說明此群體數(shù)量較小。4.從最高工資分布看，樣本群中每月5000元的比例占近40%，說明在收入水平上，少數(shù)人收入較高。該群體有一定的消費(fèi)能力。5.住房公積金單位繳納比例為60%，其余40%單位不繳納，且繳納水平為政策規(guī)定的范圍內(nèi)。6.從樣本企業(yè)所屬行業(yè)看，高技術(shù)、高收入行業(yè)所占比重較低?？?cè)藬?shù)管理技術(shù)人員高級管理人員月收入6000元人數(shù)169509886094282.2高新技術(shù)企業(yè)狀況（以下數(shù)值為按企業(yè)數(shù)量分布）：2.2.1職工人數(shù)分布（%）2.2.2平均工資分布（元/年）2.2.3最高工資分布（元/年）2.2.4對收入等級人數(shù)的估算8000-10000元/月10000-15000元/月15000-20000元/月20000元以上/月8591018547159對高新技術(shù)企業(yè)的總結(jié)1.此類企業(yè)中，50人以下規(guī)模所占比重較高，達(dá)到53.3%；200人以上企業(yè)比重也較高，為30%左右。2.管理技術(shù)人員占職工總?cè)藬?shù)比重超過50%，可以證明企業(yè)技術(shù)含量較高。3.從平均工資看，月工資1000-2000元的比重最高，為73%（獎(jiǎng)金未計(jì)算在內(nèi)）。

4.從最高工資分布看，高新技術(shù)企業(yè)的高收入比重所占比例很高，并具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。5.在從業(yè)人員構(gòu)成中，碩士生、博士及海歸、外籍人士的總體占管理技術(shù)人員的50%以上。6.高新技術(shù)企業(yè)中，繳納住房公積金的企業(yè)比較較高，其繳納水平基本上在政策規(guī)定的范圍內(nèi)。但由于工資基數(shù)較高，故個(gè)人的公積金儲備較高。2.3教育機(jī)構(gòu)高收入人群分析1.小學(xué)教師（包括領(lǐng)導(dǎo)）均不在高收入人群之列。2.中學(xué)教師中有部分重點(diǎn)高中就職者可達(dá)到高收入水平（有補(bǔ)課工作）。3.中專、職業(yè)學(xué)校部分教師可達(dá)到高收入水平。4.高等院校的副教授、教授及博士導(dǎo)教師為高收入人群。由上表可以看出：1.教育機(jī)構(gòu)中，高等院校是高收入群體的主要聚集區(qū)。2.教育機(jī)構(gòu)中，除各別私立中等學(xué)校（院）外，都按時(shí)足額繳納公積金，其繳納水平在政策許可范圍內(nèi)。大學(xué)的住房政策中，對規(guī)定職稱最低住房標(biāo)準(zhǔn)以下的面積給予補(bǔ)貼，但由于近年來，住房條件的改善，此類人群數(shù)量已經(jīng)很少。教育機(jī)構(gòu)類型5000-6000元6000-7000元7000-8000元8000-9000元9000元以上合計(jì)高中904010150中專、職業(yè)學(xué)校10070302012232高等院校128011508406803504300合計(jì)147012608807003624682根據(jù)以上的原則，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)的高收入人群狀況如下：3.小平島項(xiàng)目周邊的生活服務(wù)設(shè)施狀況業(yè)態(tài)業(yè)種分析及總結(jié)1.該地域生活服務(wù)設(shè)施的種類不完全，規(guī)模較小，屬不成熟居住地域。2.數(shù)量比重中，美容美發(fā)、餐飲、日用百貨分別為第一、二、三位，說明商業(yè)欠發(fā)達(dá)。3.面積比重中，日用百貨、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲分別為第一、二、三位，且合計(jì)占總面積72.3%，也證明此地域尚處于發(fā)展過程階段。

4.從規(guī)模上看，本地域的生活服務(wù)設(shè)施營業(yè)面積嚴(yán)重缺乏，按照正常標(biāo)準(zhǔn)（非商業(yè)區(qū)），該地域應(yīng)建有大型超市一座，面積不低于10000㎡中型購物中心一座，面積不低于20000㎡大型餐飲、娛樂區(qū)，面積不低于25000㎡體育健身中心，面積不低于2500㎡另外，目前現(xiàn)有的設(shè)施中，下面設(shè)施嚴(yán)重不足：文化、休閑場所、洗浴場所銀行、郵政、中介家用電器修理、醫(yī)療康復(fù)中心、家政、中介等5.從現(xiàn)狀中的缺乏或不足角度看，為本項(xiàng)目可以設(shè)立的生活服務(wù)設(shè)施提供了市場空間及經(jīng)營可行性。4、對本項(xiàng)目社會資源及商業(yè)資源的總結(jié)4.1本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主要以極具發(fā)展前景與擴(kuò)張能力的高新技術(shù)企業(yè)構(gòu)成。國際知名企業(yè)、國內(nèi)成長型企業(yè)與業(yè)務(wù)覆蓋范圍及經(jīng)營形式?jīng)Q定了其日益擴(kuò)大的國際、國內(nèi)影響和知名度。4.2本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)，擁有相對集中、一定規(guī)模的高學(xué)歷、高知識及高收入的企業(yè)白領(lǐng)階層群體。該群體具有很高的消費(fèi)能力。4.3本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)擁有數(shù)量較大的教育機(jī)構(gòu)，其中的高等教育在我市的教育產(chǎn)業(yè)中具有代表性。數(shù)量眾多的教職員工中有較高比例的高收入人群是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的重要組成部分。4.4本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)的居住人口及不斷增加的就業(yè)人群為本項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)提供了市場消費(fèi)規(guī)模。目前商業(yè)設(shè)施的不足，為本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施建設(shè)提供了市場空間及可行性。四、同類商品住宅市場分析1.高新技術(shù)園區(qū)所轄區(qū)區(qū)域的商品房銷售數(shù)據(jù)1.1總量統(tǒng)計(jì)2006年2005年2004年2003年2002年總銷售面積（㎡）315729.7392762.98481633.2394414.4377886.2總銷售金額（萬元）170894.3163496.6171637.3124470.8115811.4總套數(shù)（套）37594050431737513396平均單價(jià)（元/㎡）53834155352430952960平均單套面積（㎡）8497111.6105.2111.31.2價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)2006年的價(jià)格比重分布數(shù)據(jù)顯示：①高新技術(shù)園區(qū)范圍內(nèi)每年的商品房銷售面積在30-50萬㎡之間，2004年達(dá)到最高峰48萬㎡，近兩年逐漸下降，2006年銷售31.6萬㎡，究其原因，與供應(yīng)量不足有關(guān)。②總套數(shù)在5年間每年維持在3300-4300套左右，單套面積呈現(xiàn)下降趨勢，從2002年的單套面積111.3㎡降至2006年的84㎡。③平均單價(jià)呈上升趨勢，從2002年的2960元/㎡升至2006年的5383元/㎡。1.2按面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)從上圖看出：①小戶型銷售逐年上升，且增長幅度很高。這其中60㎡以下為第一位，60-80㎡為第二位，81-100㎡為第三位。②大面積住房基本上呈下降趨勢（2004年數(shù)據(jù)具特異性），分析原因與當(dāng)年供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。2.大連市內(nèi)四區(qū)的單價(jià)7000元銷售數(shù)據(jù)從上圖可以看出：1.大連市內(nèi)四區(qū)7000元/㎡的商品房銷售面積近幾年快速增長，幾年間增長7倍左右，這與大連市商品房整體價(jià)格上漲有明顯的相關(guān)關(guān)系。大連市7000元/㎡銷售套數(shù)占總套數(shù)比重?cái)?shù)據(jù)顯示：1.2002-2005年，7000元/㎡的商品房所占比重變化不大，銷售面積的變化屬價(jià)格上漲因素帶動的原因。而2006年急劇上升達(dá)到24.6%，說明是由于價(jià)格上漲幅度的原因引起的。2.單套面積與平均單價(jià)呈逐年下降的趨勢。考慮到銷售面積擴(kuò)大的數(shù)值，可以判定：近年來，7000元/㎡以上商品房供應(yīng)急劇增加，有別于前些年只有少數(shù)樓盤在此價(jià)位以上的局面。3.7000元/㎡的商品房已漸進(jìn)入市內(nèi)四區(qū)的主流市場，且有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。3.園區(qū)內(nèi)典型樓盤銷售數(shù)據(jù)3.1銷售數(shù)率從以上典型樓盤的銷售數(shù)據(jù)看，本地域商品房的銷售數(shù)量有一定的極限。

從上面看，在2005年房市最活躍的時(shí)間內(nèi)，各樓盤的年銷售數(shù)量不超過900套。而各樓盤的建筑面積如下表：硅谷假日翰林觀海CITYONE知心園15萬㎡16萬㎡2.8萬㎡24萬㎡因此，可以推斷，對本項(xiàng)目地域內(nèi)的市場規(guī)模而言，年市場容量為30-40萬㎡，對具體樓盤而言，年最高銷售面積為9萬㎡以下，套數(shù)900套以下。第三部分住宅需求狀況鑒于小平島項(xiàng)目的地理環(huán)境和地域特點(diǎn)，本次住宅需求調(diào)查共選擇了700個(gè)不同條件的樣本，樣本的區(qū)域分布70%為園區(qū)內(nèi)居住和工作者（具體劃分為：園區(qū)白領(lǐng)200個(gè)，園區(qū)教師100個(gè)，園區(qū)地域范圍內(nèi)企事業(yè)單位工作人員200個(gè)），以了解園區(qū)內(nèi)購房者的需求特性。作為對比，在房展會期間，又隨機(jī)訪問了200名同等條件的購房者。這些群體均為三年內(nèi)有購房計(jì)劃并可購買單價(jià)為6000元以上住宅的群體。在下面各章節(jié)中，將園區(qū)內(nèi)樣本稱為“園區(qū)購房者”，并細(xì)分為“高新園區(qū)”，“周邊居民”和“學(xué)?！睒颖?，將園區(qū)外樣本稱為“市民”。各群體購房需求統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：

一、購房需求情況1.現(xiàn)工作居住情況2.現(xiàn)住房情況注：“其它”為宿舍、住親戚家。3.購房地腳選擇4.購房選擇的影響因素（賦分值）5.對產(chǎn)品的形式的需求建筑形式結(jié)構(gòu)面積不同產(chǎn)品的面積需求分布

戶型供暖方式裝修注：“其它”為地腳、生活配套設(shè)施、物業(yè)、商業(yè)區(qū)等。

功能房小結(jié)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，各群體在住宅需求方面顯示出如下特征：1.住宅的地腳選擇與工作區(qū)域呈正相關(guān)性調(diào)查結(jié)果顯示，為居住而購房的地腳選擇基本為以工作單位為園心外擴(kuò)，車程（公交車，含步行）30分鐘左右的范圍內(nèi)。因而，本次調(diào)查樣本中，工作單位越靠近本項(xiàng)目，對即將要購買的房子選擇在沙河口區(qū)沿線越多，尤以黑石礁一帶居多。2.現(xiàn)住房租用比例較高本次調(diào)查園區(qū)購房者現(xiàn)住房除40%左右購有商品房外，園區(qū)人員租房比例占37%強(qiáng)，租住房的地理位置以星海灣以西占80%弱。3.購房對價(jià)位和建筑條件的關(guān)注程度高于對環(huán)境的要求。本次調(diào)查的樣本購房的選擇因素，以價(jià)位占據(jù)首位，戶型和建筑質(zhì)量被列在第二位。有別于將自然環(huán)境條件作為第一標(biāo)準(zhǔn)的目前趨勢。在配套設(shè)施方面非?？粗亟∩韴鏊途G化條件。4.63.3%購房面積為60-90㎡對產(chǎn)品形式的要求，喜好順序?yàn)槎鄬?、小高層。?nèi)部結(jié)構(gòu)需求呈多樣性。除平層外，對躍層的需求也占有一定的比例。園區(qū)購房者的需求更現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)。需求面積60-90㎡的達(dá)60%以上，多喜歡二室一廳和二室二廳。該群體五年內(nèi)私家車擁有將會達(dá)到70%左右。對車位（車庫）的擁有愿以購買形式取得者高于擬租用者，給出的意愿價(jià)格：購買：車庫9.6萬元/個(gè)車位7.1萬元/個(gè)租用：2860元/個(gè)·年二、關(guān)于本項(xiàng)目1.對本項(xiàng)目的了解本對本項(xiàng)目了解的渠道2.對本項(xiàng)目的印象3.對本項(xiàng)目價(jià)格的意見均價(jià)

單位：元/㎡

園區(qū)總體5421園區(qū)目標(biāo)群6278加權(quán)5935市民總體5537市民目標(biāo)群5464加權(quán)54933000元以下4000-5000元5100-6000元6100-7000元7100-8000元8000元以上園區(qū)目標(biāo)群117462475市民目標(biāo)群1.127.653.212.85.3——園區(qū)總體446.334.410.831.5市民總體139.848.87.92.5——根據(jù)各群體給出的價(jià)位，經(jīng)加權(quán)平均，得出均價(jià)如下：單位：元/㎡

根據(jù)東方公司數(shù)據(jù)庫資料，市民在購買住宅的實(shí)際支出會平均高于預(yù)期的8%左右，因此，建議本項(xiàng)目高層/小高層的平均價(jià)位在6800元/㎡左右。

根據(jù)周邊樓盤現(xiàn)行價(jià)格實(shí)際情況，考慮到被訪樣本給出價(jià)位存在的不合理性，將樣本中給出5000元/㎡的比例剔除后得出的價(jià)位如下：園區(qū)總體6785元/㎡

市民總體5588元/㎡

最高價(jià)單位：元/㎡6000元以下6100-7000元7100-8000元8100-9000元9100-10000元11000元以上園區(qū)目標(biāo)群19.841.623.726.96市民目標(biāo)群22.337.330.87.52.1——園區(qū)總體54.127.313.512.31.6市民總體35.338.821.43.54.5——園區(qū)總體6460園區(qū)目標(biāo)群7708加權(quán)7209市民總體6773市民目標(biāo)群6724加權(quán)6743根據(jù)各群體給出的價(jià)位，經(jīng)加權(quán)平均，得出均價(jià)如下：單位：元/㎡

根據(jù)周邊樓盤現(xiàn)行價(jià)格實(shí)際情況，考慮到被訪樣本給出價(jià)位存在的不合理性，將樣本中給出6000元/㎡的比例剔除后得出的價(jià)位如下：園區(qū)總體8141元/㎡

市民總體7559元/㎡

根據(jù)東方公司數(shù)據(jù)庫資料，市民在購買住宅的實(shí)際支出會平均高于預(yù)期的8%左右，因此，建議本項(xiàng)目高層/小高層的最高價(jià)位在8500元/㎡左右。

對其他建筑形式的價(jià)格意見市民樣本對別墅均價(jià)的意見：8321元/㎡市民樣本對別墅最高價(jià)格的意見：12382元/㎡市民樣本對花園洋房（低層）均價(jià)的意見：7710元/㎡市民樣本對花園洋房（低層）最高價(jià)格的意見：10730元/㎡市民樣本對公建（商鋪）均價(jià)的意見：10736元/㎡市民樣本對公建（商鋪）的最高價(jià)格意見：14216元/㎡

4.對本項(xiàng)目購買的意見對本項(xiàng)目不感興趣的原因

三、市場定位、產(chǎn)品定位1.目標(biāo)客戶群市場分布本次調(diào)查樣本選擇分為兩部分，一是在園區(qū)范圍（星海廣場以西）內(nèi)選擇的樣本；另外是在房展會期間選擇的全市“市民”樣本。從這兩部分樣本中對本項(xiàng)目有購買意向，且購買用途為本人居住的樣本工作單位地域分布看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群分布不僅僅局限于周邊群體，剔除旅順和金州等樣本量不具代表性的因素，甘井子區(qū)和沙河口區(qū)居民對本項(xiàng)目的購買意向表現(xiàn)出較高的比例。但如前所述，甘井子區(qū)的分布范圍非常廣泛，包括本項(xiàng)目所在地。因而，其比例的折扣很大，我們將其可以視為以本項(xiàng)目周邊為主地區(qū)內(nèi)的樣本。市民樣本市民樣本中目標(biāo)客戶群工作單位分布中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)總樣本量46315640191目標(biāo)樣本數(shù)例23.316.430.123.31.44.11.4注：沒有工作單位16人

另外，本次調(diào)查結(jié)果，居民居住地與工作地通勤時(shí)間是半小時(shí)車程（公交車含步行）的地域范圍。因此，本項(xiàng)目以本人居住為購買目的的目標(biāo)客戶群地域分布為：以甘井子區(qū)西南部、沙河口區(qū)西部為主要目標(biāo)地域，以此為中心外延呈數(shù)量遞減態(tài)勢。1.2高新園區(qū)工作的目標(biāo)群居住地分布單位：%

高新園區(qū)及附近凌水地區(qū)軟件園周邊黑石礁星海灣其它41.419.54.89.87.210.1

在高新園區(qū)居住的周邊居民目標(biāo)群體工作地分布：單位：%高新園區(qū)及附近凌水地區(qū)軟件園周邊黑石礁星海灣其它3.215.624.912.56.425.4教工目標(biāo)群體居住地分布：

單位：%高新園區(qū)及附近凌水地區(qū)黑石礁星海灣其它33.413.2202013.4從以上數(shù)據(jù)分析：1.在高新園區(qū)工作的從業(yè)人員選擇本項(xiàng)目的比例最高，其次為凌水地區(qū)、黑石礁。2.在周邊居住的居民在軟件園、凌水地區(qū)工作的選擇比例很高，同時(shí)，在市內(nèi)其它地區(qū)工作的有四分之一也選擇本項(xiàng)目。3.教工的居住地主要集中在高新園區(qū)附近黑石礁、凌水地區(qū)。因此，對以上的目標(biāo)群體的地域分布可以確定為：

高新園區(qū)、凌水地區(qū)、軟件園及黑石礁沿線是園區(qū)購房者的主要市場。

2.目標(biāo)客戶群體特征年齡特征本次調(diào)查樣本選擇的年齡段分布在23-59歲之間。從大連人口年齡結(jié)構(gòu)看，這個(gè)年齡段每5歲段的細(xì)分比例在9-10%之間，分布比較均衡，因而，在分析各比例時(shí)就不存在規(guī)模差異的問題。從本次調(diào)查樣本中對本項(xiàng)目住宅有購買意向群體的年齡分布看，目標(biāo)客戶群偏向于45-49歲年齡段，其次為23-29歲年齡段。50歲以上者購買意向則淡得多。目標(biāo)客戶群占樣本比例

年齡段23-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50-54歲55-59歲園區(qū)目標(biāo)客戶比例22.121.316.112.123.519.217.6市民目標(biāo)客戶比例52.343.248.341.752.941.240學(xué)歷特征目標(biāo)客戶群的學(xué)歷特征基本是隨學(xué)歷的提高而購買比例提高，表明本項(xiàng)目客戶群的整體素質(zhì)比較高。目標(biāo)客戶群占樣本比例職業(yè)特征如圖所示，目標(biāo)客戶群的職業(yè)分布，表現(xiàn)出私營業(yè)主和IT從業(yè)人員及管理人員對本項(xiàng)目更容易產(chǎn)生購買意見的特征。職業(yè)工人職員管理人員科教文衛(wèi)公務(wù)員私營業(yè)主自由職業(yè)IT業(yè)園區(qū)目標(biāo)客戶比例1922.514.312.514.321.42931市民目標(biāo)客戶比例4037.554.837.537.56338.1753.產(chǎn)品形式不同產(chǎn)品的面積需求分布

多層建筑的面積分布

面積區(qū)間60㎡

以下60-80㎡

80-100㎡

100-120㎡

120-140㎡

140㎡以上建議比例（%）530352055面積區(qū)間60㎡

以下60-80㎡

80-100㎡

100-120㎡

120-140㎡

140㎡以上建議比例（%）85030732高層/小高層建筑的面積分布

園區(qū)目標(biāo)群體對戶型的要求

市民目標(biāo)群體對戶型的要求

戶型分布一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳其他大戶型多層建議比例（%）5353010155小高層高層建議比例（%）840301552第四部分商業(yè)設(shè)施需求狀況

一、對商業(yè)市場投資機(jī)會的判斷1.現(xiàn)在經(jīng)營狀況2.對投資機(jī)會的意見商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為沒有投資機(jī)會的原因注：“其它”為網(wǎng)點(diǎn)太多。

二、關(guān)于本項(xiàng)目1.本項(xiàng)目建設(shè)對本項(xiàng)目建設(shè)檔次的意見對本項(xiàng)目經(jīng)營形式的意見2.產(chǎn)品形式對面積的需求（使用面積）對門臉寬度的需求

對門臉寬度的需求：以4米、8米為主要規(guī)格

對進(jìn)深的需求

對進(jìn)深的需求：以6米、10米為主要規(guī)格

對層高的需求

對層高的需求：以3.5米、4米為主要規(guī)格租價(jià)（元/㎡·年）

中心廣場地上商鋪地下商鋪?zhàn)≌瑓^(qū)商鋪總體樣本796058466416目標(biāo)客戶743256086116加權(quán)平均7643570362363.對價(jià)格的接受情況售價(jià)（元/㎡）中心廣場地上商鋪地下商鋪?zhàn)≌瑓^(qū)商鋪總體樣本754551659目標(biāo)客戶813588663加權(quán)平均7895736614.擬經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)營的業(yè)務(wù)注：“其它”為酒吧、音樂吧。

擬經(jīng)營的業(yè)務(wù)注：“其它”為酒吧、裝飾。

小結(jié)：調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)被訪者對本項(xiàng)目的需求表現(xiàn)出如下特征：1.被訪的商業(yè)經(jīng)營者目前的經(jīng)營狀況均比較理想，感覺經(jīng)營狀況非常好和比較好的占70%，對未來投資的市場機(jī)會80%強(qiáng)的比例持樂觀態(tài)度，因苦于沒有合適店鋪的經(jīng)營者占有一定比例；2.對本項(xiàng)目的商業(yè)建設(shè)，被訪者基本給以肯定。對商業(yè)建設(shè)形式以中高檔意見占據(jù)76%；3.被訪者對本項(xiàng)目的投資意愿有22%表示肯定會，52%表示可能會，投資意愿比例較高；4.投資本項(xiàng)目的業(yè)種分布以餐飲占據(jù)多數(shù)；5.對本項(xiàng)目的經(jīng)營形式，56%的被訪者希望以出租的形式進(jìn)行，40%的被訪者要求出售；6.對本項(xiàng)目的出售價(jià)格意見：中心廣場地上店鋪9760元/㎡地下店鋪5846元/㎡住宅區(qū)商鋪6416元/㎡

出租價(jià)格：中心廣場地上店鋪754元/㎡·年地下店鋪551元/㎡·年住宅區(qū)商鋪659元/㎡·年第五部分寫字間市場一、寫字間市場供應(yīng)狀況1.市場供應(yīng)大連市寫字間的分布為四大區(qū)域，自東向西由三八廣場商務(wù)區(qū)、人民路商務(wù)區(qū)、新開路商務(wù)區(qū)和星海廣場商務(wù)區(qū)。再就是中山路沿線分布的獨(dú)個(gè)寫字樓，如希望大廈周邊、森茂大廈周邊等。人民路區(qū)域的商務(wù)項(xiàng)目數(shù)量最多，甲級寫字間也多居于此區(qū)域。該區(qū)域的商務(wù)氛圍形成較早，聚集了大連市早期主要的商務(wù)項(xiàng)目。而星海廣場區(qū)域商務(wù)功能的定位形成時(shí)間不長，因此，現(xiàn)入市的商務(wù)項(xiàng)目以期貨市場的派生機(jī)構(gòu)為主。

大連市寫字間市場供應(yīng)量為180余萬㎡，其中人民路區(qū)域商務(wù)項(xiàng)目的體量最大，星海灣區(qū)域商務(wù)項(xiàng)目的供應(yīng)量較小。從目前大連市寫字間的總體供求來看，寫字間市場實(shí)際消化量約為127萬㎡，空置量約為50萬㎡，空置率為20%左右。經(jīng)驗(yàn)分析，近三成的空置率屬正常范圍。大連市寫字樓的分布

從上圖看:1.人民路區(qū)域是寫字間主要供應(yīng)區(qū)域,其次為二七、三八廣場、中山路沿線。2.近年來西安路、星海灣地區(qū)的寫字樓項(xiàng)目發(fā)展較快。2.未來市場供應(yīng)近年可入市的寫字樓建設(shè)情況

序號項(xiàng)目建筑面積（萬㎡）預(yù)計(jì)入市時(shí)間1石油大廈6.512008年2保險(xiǎn)大廈13.862008年3證券大廈5.82008年4信托大廈3.922008年5期貨廣場22.52007年6金融大廈11.8652008年7航運(yùn)國際大廈72007年8遠(yuǎn)洋大廈2.62007年9奔德大廈102008年10金座廣場152008年11裕景中心302007年12世界金融中心172008年

合計(jì)146二、寫字間的市場發(fā)展趨勢從近期的市場需求態(tài)勢看，隨著入駐大連市區(qū)以及星海灣商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū)企業(yè)增多，對寫字樓的需求明顯增加。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年，大連市經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)快速的發(fā)展趨勢，表現(xiàn)出良好的勢頭。應(yīng)該看到，只要繼續(xù)保持這種勢頭，必然會吸引更多的國內(nèi)外大型企業(yè)來連擴(kuò)張，也大大提高了中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)熱情，這都將對大連寫字樓市場發(fā)揮重要的支撐作用。在宏觀環(huán)境的支持下，近年大連市寫字間的發(fā)展趨勢，主要有以下幾個(gè)方面：1.大連寫字間市場總體趨勢仍舊平穩(wěn)2007年大連市很難有大的入市增量，但可能會有個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行前期宣傳，所以預(yù)計(jì)寫字間市場將呈穩(wěn)中有升的局面。2.產(chǎn)品品質(zhì)將有大的提升大連的寫字間產(chǎn)品隨著市場需求，品質(zhì)也會不斷提升，未來的寫字間產(chǎn)品更會在硬件及軟件等方面有所突破。3.寫字間客群素質(zhì)得以提高隨著大連市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市知名度的提高，尤其是招商引資力度的不斷加大，未來大連市會產(chǎn)生大量的外資企業(yè)或總部經(jīng)濟(jì)類公司對辦公產(chǎn)品的需求，這有利于提高寫字間產(chǎn)品的客群素質(zhì)，對大連市寫字間產(chǎn)品的客群起到了根本支撐。

4.寫字間區(qū)域熱點(diǎn)會增加從目前各區(qū)域的發(fā)展趨勢來看，星海廣場區(qū)域都已經(jīng)顯現(xiàn)出了濃郁的商務(wù)氣氛，伴隨而來的寫字間建設(shè)也已經(jīng)進(jìn)入高潮。新開路區(qū)域，其商務(wù)發(fā)展一直在走下坡路，預(yù)計(jì)該區(qū)域未來發(fā)展前景仍不明顯。近期星海灣區(qū)域的寫字樓供應(yīng)建筑面積預(yù)計(jì)上市時(shí)間期貨廣場22.52007證券大廈5.82008石油大廈6.512008保險(xiǎn)大廈13.862008金融大廈11.872008信托大廈3.922008合計(jì)64.46萬㎡遠(yuǎn)期星海灣區(qū)域的寫字樓供應(yīng)中、小企業(yè)融資拓展中心國際商務(wù)廣場SOHO現(xiàn)代城會展星城環(huán)球企業(yè)大道東方貿(mào)易商廈占地面積9萬㎡，建筑面積82萬㎡三、目前寫字間狀況按區(qū)域劃分的典型寫字間租售率人民路中山路新開路西安路星海廣場三八廣場其它85-95%95-98%80-95%50-80%100%80-100%95%注：以上租售率為個(gè)別代表性樓盤，不代表整體。高新技術(shù)園區(qū)典型寫字樓嘉創(chuàng)大廈陽光數(shù)碼大廈路明科技動漫長廊占地面積（㎡）6500620010000——建筑面積（㎡）370003332846000300000上市時(shí)間06.505.11（入住06.12）04.5——目前租賃情況出租率60%銷售率40%出租率80%50%注：陽光數(shù)碼可供出售部分為12000㎡（無產(chǎn)權(quán)），10000㎡（有產(chǎn)權(quán)）。四、市場需求1.需求特征多樣化面積、戶型的寫字樓適合多樣化的客群需求高檔次的軟件服務(wù)的寫字樓需求日趨突出完善的硬件服務(wù)是市場需求的重要條件個(gè)性突出、有特色的寫字樓大受歡迎區(qū)域熱點(diǎn)地區(qū)的寫字樓需求旺盛大型購物中心和小型專業(yè)店周圍的寫字樓需求量大

各區(qū)域?qū)懽謽堑墓δ芗翱腿禾卣鲄^(qū)域功能定位客群特征人民路區(qū)域傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，港口貿(mào)易為主東部以港口為依托的物流貨運(yùn)公司為主，并且多為大型集團(tuán)性公司，西部以金融、貿(mào)易、咨詢公司為主，并且多為集團(tuán)性辦事處三八廣場區(qū)域新興商務(wù)區(qū)，貨運(yùn)行業(yè)支撐物流、貨代公司為主，多為中小型公司中山路沿線區(qū)域高檔商務(wù)區(qū)，金融、外資支撐金融、商貿(mào)、外資公司為主新開路區(qū)域傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，科技服務(wù)支撐科技、中介咨詢服務(wù)公司西安路區(qū)域商業(yè)區(qū)，配套服務(wù)功能支撐中介服務(wù)、教育培訓(xùn)、銷售公司星海灣區(qū)域新興商務(wù)區(qū)，金融貿(mào)易支撐金融、貿(mào)易、期貨及會展衍生的配套服務(wù)軟件園及高新園區(qū)新興科技區(qū)，軟件、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐外資、軟件服務(wù)、高新技術(shù)2.需求個(gè)性選擇因素企業(yè)重新選擇寫字間的地腳分布

寫字間的承租價(jià)格寫字間的購買價(jià)格星海廣場寫字間的購買價(jià)格星海廣場寫字間價(jià)格意見：平均9140元/㎡

西安路寫字間的購買價(jià)格西安路周邊寫字間價(jià)格意見：平均7640元/㎡高新園區(qū)寫字間