不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險報告

第8章不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險分析8.1不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險概述

8.2盈虧平衡分析法

8.3敏感性分析法

8.4概率分析法

8.5不動產(chǎn)開發(fā)投資項目的風(fēng)險防范和控制

1/20/20231主講人：李軍峰8.1不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險概述

8.1.1不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的特征1.客觀性不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的客觀性是指不動產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的。2.不確定性不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的不確定性源于不動產(chǎn)開發(fā)過程中各種客觀條件變化的不確定性。3.可測性人們可以通過對以往發(fā)生的類似風(fēng)險事件的統(tǒng)計資料進(jìn)行分析，對某種風(fēng)險發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失做出主觀上的估計，從而對未來可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和衡量。1/20/20232主講人：李軍峰4.損益雙重性損益雙重性是指不動產(chǎn)開發(fā)投資項目的風(fēng)險與收益是相伴而生的。一般的投資者都是風(fēng)險回避型的，即投資風(fēng)險越高，投資者期望回報越高。5.相關(guān)性相關(guān)性是指投資者所面臨的風(fēng)險結(jié)果與其投資行為和決策是緊密相連的。1/20/20233主講人：李軍峰8.1.2不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險的分類1.按風(fēng)險的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險 靜態(tài)風(fēng)險主要是指由于自然災(zāi)害和意外事故帶來的風(fēng)險，自然災(zāi)害如臺風(fēng)、地震、海嘯等，意外事故如火災(zāi)、盜竊等。動態(tài)風(fēng)險主要是由于企業(yè)自身的經(jīng)營狀況和市場變動等因素引起的風(fēng)險，如企業(yè)管理人員決策失誤的風(fēng)險、居民住房需求偏好變化的風(fēng)險等。2.按風(fēng)險的效應(yīng)，可以分為純粹風(fēng)險和投機風(fēng)險純粹風(fēng)險是指只有損失機會而無獲利機會的風(fēng)險，如火災(zāi)、地震、盜竊等風(fēng)險，這類風(fēng)險只會造成損失，而不會帶來任何風(fēng)險收益，這種風(fēng)險是所有投資者都想要規(guī)避的。投機風(fēng)險與純粹風(fēng)險相對應(yīng)，是指那些既有損失的可能，又有獲利機會的風(fēng)險。1/20/20234主講人：李軍峰3.按風(fēng)險來源，可分為社會風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險等（1）社會風(fēng)險是指人文社會環(huán)境等因素的變化對不動產(chǎn)開發(fā)投資項目的影響。

（2）政策風(fēng)險是指各級政府有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)投資的各種政策變化給投資者帶來的損失。

（3）經(jīng)營風(fēng)險。它是指由于不動產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理者的決策失誤而使不動產(chǎn)項目的實際結(jié)果偏離期望結(jié)果的可能性。

1/20/20235主講人：李軍峰（4）市場風(fēng)險。它是指由于不動產(chǎn)開發(fā)投資市場狀況變化的不確定性給投資者帶來的風(fēng)險。市場風(fēng)險主要有購買力風(fēng)險、流動性風(fēng)險和利率風(fēng)險三種。①購買力風(fēng)險。購買力風(fēng)險是指由于社會物價總水平的上漲，使投資者未來的實際收益減少的風(fēng)險，因此購買力風(fēng)險的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率的高低相聯(lián)系的。②流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險，也稱為變現(xiàn)風(fēng)險。1/20/20236主講人：李軍峰③利率風(fēng)險利率變化給不動產(chǎn)開發(fā)投資項目帶來的風(fēng)險叫做利率風(fēng)險。利率升高，一方面會增加項目開發(fā)成本，加重開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面在使用升高的利率進(jìn)行折現(xiàn)時，會使不動產(chǎn)的實際價值減小。1/20/20237主講人：李軍峰4.按風(fēng)險發(fā)生的時間，可分為投資前期的風(fēng)險、開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險、租售階段的風(fēng)險（1）投資前期的風(fēng)險。不動產(chǎn)開發(fā)投資前期的風(fēng)險是指投資計劃實施前期的風(fēng)險。（2）開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險。開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險是指從不動產(chǎn)項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。（3）租售階段的風(fēng)險。主要包括租售時機風(fēng)險、租售合同風(fēng)險等。租售時機的選擇直接關(guān)系到不動產(chǎn)的銷售價格，從而影響到開發(fā)企業(yè)的利潤。租售合同風(fēng)險是指因合同簽訂不當(dāng)，而在合同履行過程中給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

1/20/20238主講人：李軍峰8.1.3不動產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險分析方法1.頭腦風(fēng)暴法 頭腦風(fēng)暴法又稱專家會議法，由美國人奧斯本于1939年首創(chuàng)，它是通過組織專家集體決策來激發(fā)更多創(chuàng)新想法的方法。頭腦風(fēng)暴法首先要確定一個明確的議題，確定參加會議的人數(shù)，一般以8-12人為宜，可略有增減，確保每個人都有發(fā)言機會，人數(shù)過少會影響激發(fā)新的思維，人數(shù)過多則每個人的發(fā)言機會減少。頭腦風(fēng)暴法要遵循以下幾個原則：一是創(chuàng)造自由氣氛，讓所有人暢所欲言；二是在討論過程中絕對不可以對任何人的意見做出批評，所有評價均放在會后進(jìn)行；三是追求數(shù)量，想法越多，其中的有創(chuàng)造性的想法就可能越多。

1/20/20239主講人：李軍峰2.德爾菲法 德爾菲法是美國著名咨詢機構(gòu)蘭德公司于20世紀(jì)50年代初發(fā)明的。該方法采用匿名發(fā)表意見的方式，即專家之間不互相討論，不發(fā)生橫向聯(lián)系，只與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，通過多輪調(diào)查專家對問卷所提問題的看法，經(jīng)過反復(fù)征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預(yù)測的結(jié)果。1/20/202310主講人：李軍峰德爾菲菲法的的具體體步驟驟如下下：（1））準(zhǔn)備備階段段。（2））意見見征詢詢階段段。（3））評估估結(jié)果果處理理階段段。1/7/202311主講人人：李李軍峰峰3.盈盈虧虧平衡衡分析析法這是分分析研研究不不動產(chǎn)產(chǎn)投資資項目目成本本與收收益之之間平平衡關(guān)關(guān)系的的方法法。其研究究的內(nèi)內(nèi)容主主要是是在一一定的的市場場和生生產(chǎn)能能力條條件下下，分分析產(chǎn)產(chǎn)量、、成本本、收收入之之間的的相互互關(guān)系系，找找出項項目盈盈利與與虧損損的臨臨界點點，即即盈虧虧平衡衡點，，以此此了解解不確確定因因素允允許變變化的的最大大范圍圍，尋尋求最最大盈盈利的的可能能性。。1/7/202312主講講人人：：李李軍軍峰峰4.敏敏感感性性分分析析法法在項項目目執(zhí)執(zhí)行行或或經(jīng)經(jīng)營營過過程程中中，，當(dāng)當(dāng)不不確確定定因因素素發(fā)發(fā)生生變變化化時時，，項項目目的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益會會發(fā)發(fā)生生相相應(yīng)應(yīng)變變化化，，其其變變化化的的大大小小反反映映了了不不確確定定因因素素的的敏敏感感程程度度，，選選取取敏敏感感性性強強的的因因素素來來預(yù)預(yù)測測項項目目效效益益的的變變動動幅幅度度，，即即為為敏敏感感性性分分析析。。1/7/202313主講講人人：：李李軍軍峰峰5.概概率率分分析析法法當(dāng)不不動動產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目不不確確定定因因素素的的變變動動值值偏偏離離正正常常值值較較大大，，并并常常具具有有偶偶然然性性時時，，用用盈盈虧虧平平衡衡分分析析和和敏敏感感性性分分析析已已難難以以對對項項目目的的變變動動度度進(jìn)進(jìn)行行測測定定，，而而需需要要運運用用概概率率分分析析的的方方法法進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)測測。。1/7/202314主講人：李軍軍峰8.2盈虧虧平衡分析法法盈虧平衡分析析法又稱為保保本分析法或或者盈虧臨界界分析法，是是通過分析項項目的成本、、利潤等因素素，找出影響響不動產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的不確確定性因素的的盈虧平衡點點，來考察項項目對各種不不確定性因素素變化的承受受能力的一種種分析方法。。根據(jù)開發(fā)面積積是否與開發(fā)發(fā)成本和銷售售收入均呈線線性關(guān)系，盈盈虧平衡分析析可分為線性性盈虧平衡分分析法和非線線性盈虧平衡衡分析法。1/7/202315主講人：李軍軍峰1.線性盈盈虧平衡分析析法的假設(shè)條條件（1）不動產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的總銷銷售收入和總總成本與不動動產(chǎn)開發(fā)面積積均呈線性關(guān)關(guān)系；（2））產(chǎn)品品的開開發(fā)面面積和和銷售售面積積相等等，即即開發(fā)發(fā)的不不動產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品全部部能夠夠租售售出去去；（3））在產(chǎn)產(chǎn)品的的開發(fā)發(fā)和租租售期期內(nèi)，，產(chǎn)品品固定定成本本保持持不變變；（4））單位位面積積銷售售價格格和單單位面面積可可變成成本保保持不不變；；（5））計算算所使使用的的各種種數(shù)據(jù)據(jù)應(yīng)當(dāng)當(dāng)是正正常生生產(chǎn)年年度的的數(shù)據(jù)據(jù)。1/7/202316主講講人人：：李李軍軍峰峰2.線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析的的圖圖解解法法圖解解法法是是用用作作圖圖的的方方式式找找出出盈盈虧虧平平衡衡點點來來進(jìn)進(jìn)行行分分析析的的方方法法。。所謂謂盈盈虧虧平平衡衡點點就就是是開開發(fā)發(fā)項項目目盈盈利利與與虧虧損損的的臨臨界界點點。。在在盈盈虧虧平平衡衡點點處處，，不不動動產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目處處于于不不盈盈不不虧虧的的狀狀態(tài)態(tài)，，也也即即不不動動產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的總總收收益益和和總總成成本本相相等等。。1/7/202317主講講人人：：李李軍軍峰峰收益或成本總收益固定成本總成本開發(fā)面積QEQE盈利區(qū)盈虧平衡點虧損區(qū)0圖8-1線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析圖圖1/7/202318主講講人人：：李李軍軍峰峰3.線線性性盈盈虧虧平平衡衡分分析析的的解解析析法法1/7/202319主講講人人：：李李軍軍峰峰（1））計計算算盈盈虧虧平平衡衡點點的的開開發(fā)發(fā)面面積積1/7/202320主講講人人：：李李軍軍峰峰（2））計計算算盈盈虧虧平平衡衡點點的的單單位位面面積積銷銷售售價價格格1/7/202321主講人：：李軍峰峰4.線線性盈虧虧平衡分分析法舉舉例【案例8-1】】某不動動產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資公公司開發(fā)發(fā)建設(shè)一一個居民民住宅小小區(qū)項目目，計劃劃開發(fā)面面積為3萬m2，項目固固定成本本為9000萬萬元，單單位面積積的可變變成本為為2740元/m2，項目建建成后預(yù)預(yù)計售價價為8000元元/m2，銷售稅稅率為3.25%。試試求項目目盈虧平平衡時的的開發(fā)面面積及單單位面積積銷售價價格。1/7/202322主講人：：李軍峰峰解：根據(jù)據(jù)題意，，F(xiàn)＝9000萬元，，V＝2740元/m2，t=3.25%，，P＝8000元/m2，Q＝30000m2。設(shè)盈虧虧平衡點點的開發(fā)發(fā)面積為為QE，盈虧平平衡點的的銷售價價格為PE，則根據(jù)據(jù)盈虧平平衡點的的定義，，盈虧平平衡點的的開發(fā)面面積為盈虧平衡衡點的單單位面積積銷售價價格1/7/202323主講人：：李軍峰峰非非線性盈盈虧平衡衡分析法法線性盈虧虧平衡分分析法的的前提條條件是項項目的開開發(fā)面積積和銷售售面積相相等，且且項目總總銷售收收入、總總成本與與開發(fā)面面積呈線線性關(guān)系系。1.非非線性盈盈虧平衡衡分析法法的解析析過程要進(jìn)行非非線性盈盈虧平衡衡分析，，首先要要建立總總收益和和總成本本函數(shù)。。在盈虧虧平衡點點處，不不動產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的開開發(fā)面積積和銷售售面積相相等。1/7/202324主講人：：李軍峰峰在盈虧平平衡點處處，，所以1/7/202325主講人：李李軍峰開發(fā)面積Q盈虧平衡點BQ2固定成本總成本Q1盈利區(qū)盈虧平衡點A總收益收益或成本0圖8-2非非線性盈盈虧平衡分分析圖1/7/202326主講人：李李軍峰2.非線線性盈虧平平衡分析法法舉例【案例8-2】已已知某不動動產(chǎn)開發(fā)投投資項目的的總收益函函數(shù)為；總成本函函數(shù)為試求：（1）當(dāng)計計劃開發(fā)面面積為10000m2時，項目的的盈虧狀況況如何？（2）該項項目的盈虧虧平衡點的的開發(fā)面積積是多少？？（3）項目目的最大利利潤是多少少？1/7/202327主講人：李李軍峰解：根據(jù)題意，利潤（）＝總收益－總成本＝（1）當(dāng)m2時所以，當(dāng)開發(fā)面積為10000m2時，項目盈利。（2）當(dāng)利潤時，即為項目的盈虧平衡狀態(tài)，即解得m2，m21/7/202328主講人：李軍軍峰（元）（3）項目的最大利潤點即利潤函數(shù)的一階導(dǎo)數(shù)為零的點，即解得m2時，利潤函數(shù)的二階導(dǎo)數(shù)為，因此該點即為利潤函數(shù)的最大值。將代入利潤函數(shù)求得項目的最大利潤為當(dāng)1/7/202329主講人：李軍軍峰8.3敏感感性分析法敏敏感性分析析的基本概念念和作用敏感性分析是是用來研究項項目主要的不不確定性因素素發(fā)生變化時時，項目的財財務(wù)評價指標(biāo)標(biāo)的變化幅度度，以此來判判斷這些不確確定性因素對對項目預(yù)期目目標(biāo)的影響程程度。敏感性分析的的作用在于從從各種不確定定性因素中找找出項目最敏敏感的因素，，把精力主要要放在最敏感感的因素上，，而對于不太太敏感的因素素則不必花費費過多精力去去關(guān)注。1/7/202330主講人：李軍軍峰單單因素敏感感性分析1.單因素素敏感性分析析的步驟（1）確定敏敏感性分析指指標(biāo)在選擇敏感性性分析指標(biāo)時時，一般首選選那些最能反反映投資項目目經(jīng)濟(jì)效益的的財務(wù)評價指指標(biāo)作為分析析對象，可根根據(jù)不動產(chǎn)開開發(fā)項目的特特點、研究階階段、實際需需求情況而選選取不同的指指標(biāo)。（2）選擇不不確定性因素素影響不動產(chǎn)開開發(fā)項目收益益的不確定性性因素有很多多，在實際中中沒有必要把把每一個因素素都進(jìn)行分析析，往往選取取最主要的影影響因素進(jìn)行行分析。1/7/202331主講人人：李李軍峰峰（3））確定定各個個不確確定性性因素素的變變化范范圍，，并計計算它它們對對不動動產(chǎn)開開發(fā)項項目財財務(wù)評評價指指標(biāo)的的影響響程度度。（4））用敏敏感性性分析析圖來來表示示財務(wù)務(wù)評價價指標(biāo)標(biāo)對不不確定定性因因素變變動的的敏感感程度度。（5））根據(jù)據(jù)計算算結(jié)果果確定定敏感感因素素。1/7/202332主講人人：李李軍峰峰2.單單因因素敏敏感性性分析析舉例例【案例例8-3】】設(shè)某某不動動產(chǎn)開開發(fā)公公司擬擬開發(fā)發(fā)一個個住宅宅小區(qū)區(qū)項目目，擬擬開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)面積積為1萬平平方米米，固固定成成本為為240萬萬元，，單位位變動動成本本為1000元元/m2，預(yù)計計售價價為2000元元/m2，銷售售稅率率為5%。。試以售售價、、單位位變動動成本本、固固定成成本、、銷售售量為為不確確定因因素，，對項項目利利潤這這一財財務(wù)評評價指指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行單單因素素敏感感性分分析。。1/7/202333主講講人人：：李李軍軍峰峰若不不考考慮慮不不確確定定因因素素，，該該小小區(qū)區(qū)項項目目的的預(yù)預(yù)期期利利潤潤為為＝2000××10000××（（1－－5%））－－1000××10000－－2400000=660(萬萬元元)根據(jù)據(jù)題題意意，，先先固固定定其其他他因因素素，，變變動動其其中中一一個個因因素素，，分分別別求求出出單單因因素素變變化化對對財財務(wù)務(wù)評評價價指指標(biāo)標(biāo)的的影影響響如如表表變化幅度利潤不確定性因素-20%-10%0%10%20%產(chǎn)品售價2804706608501040銷售量480570660750840單位變動成本860760660560460固定成本7086846606366121/7/202334主講講人人：：李李軍軍峰峰根據(jù)典型型數(shù)據(jù)（（0，660））、（20%，，1040）；；（0，，660）、（（20%，840）；；（0，，660）、（（20%，460）；；（0，，660）、（（20%，612），，按照兩兩點確定定一條直直線計算算開發(fā)利利潤R與與產(chǎn)品售售價P、、銷售量量Q、單單位變動動成本V、固定定成本F的變化化幅度p、q、、v、f的回歸直直線如下下：1/7/202335主講人：：李軍峰峰460612840產(chǎn)品售價1040單位變動成本固定成本銷售量660基準(zhǔn)利潤20%20%10%10%0變化幅度（%）開發(fā)利潤（萬元）圖8-3單因因素敏感感性分析析圖1/7/202336主講人人：李李軍峰峰一般來來說，，直線線與縱縱軸的的夾角角越小小，表表明直直線所所對應(yīng)應(yīng)的因因素對對項目目利潤潤的敏敏感程程度越越高。?？梢钥纯闯?，，產(chǎn)品品售價價、單單位變變動成成本、、銷售售量依依次是是相對對敏感感的因因素。。根據(jù)臨臨界點點的大大小，，得知知項目目利潤潤評價價指標(biāo)標(biāo)相對對于固固定成成本變變動的的承受受能力力相對對較強強，而而相對對于產(chǎn)產(chǎn)品售售價變變動的的承受受能力力相對對較弱弱。因此，，投資資決策策應(yīng)特特別關(guān)關(guān)注售售價的的可能能變化化。1/7/202337主講人人：李李軍峰峰多多因素素敏感感性分分析多因素素敏感感性分分析是是考察察兩個個或者者兩個個以上上相互互獨立立的不不確定定性因因素同同時發(fā)發(fā)生變變化對對項目目財務(wù)務(wù)評價價指標(biāo)標(biāo)的影影響。。1/7/202338主講人：李李軍峰【案例8-4】假假定某不動動產(chǎn)項目的的初始投資資為20萬萬元，年租租金收入為為5萬元，，年經(jīng)營費費用為4000元，，項目壽命命期為15年，資產(chǎn)產(chǎn)殘值為2萬元，基基準(zhǔn)收益率率為15%，要求就就初始投資資與各年租租金收入對對該項目的的凈現(xiàn)值進(jìn)進(jìn)行雙因素素敏感性分分析。1/7/202339主講講人人：：李李軍軍峰峰設(shè)x表示示初初始始投投資資變變化化的的百百分分?jǐn)?shù)數(shù)，，y表示示與與初初始始投投資資同同時時改改變變的的租租金金收收入入的的百百分分?jǐn)?shù)數(shù)。。則則當(dāng)時，，該該方方案案盈盈利利可可在在15%以以上上，，即即解得得1/7/202340主講講人人：：李李軍軍峰峰租金收入變化率Y（%）-20%-20%20%20%-10%10%10%-10%NPV=0NPV>0NPV<00初始投資變化率X（%）1/7/202341主講講人人：：李李軍軍峰峰敏敏感感性性分分析析方方法法的的優(yōu)優(yōu)缺缺點點1/7/202342主講人：李軍軍峰幕幕景分析法法幕景就是對一一個投資項目目或某個不動動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)未來狀態(tài)的的描繪。幕景景分析在假定定關(guān)鍵的不確確定性因素有有可能發(fā)生的的基礎(chǔ)上，構(gòu)構(gòu)造出多種情情景，提出多多種未來的可可能結(jié)果，來來分析項目的的風(fēng)險，在一一定程度上彌彌補了敏感性性分析的缺陷陷。具體分析步驟驟如下：（1）選取基基準(zhǔn)情況的財財務(wù)評價指標(biāo)標(biāo)作為參照；；（2）對項目目進(jìn)行敏感性性分析，確定定敏感性因素素；（3）對項目目進(jìn)行樂觀和和悲觀幕景分分析，計算兩兩種情況下項項目的財務(wù)評評價指標(biāo)；（4）對計算算結(jié)果進(jìn)行比比較，如果樂樂觀和悲觀情情況下的財務(wù)務(wù)評價指標(biāo)相相差很大，說說明項目風(fēng)險險很大，如果果相差不大，，說明項目風(fēng)風(fēng)險不大。1/7/202343主講人：李軍軍峰8.4概率率分析法概概率分析法法概述概率分析法是是使用概率論論的相關(guān)理論論來研究不確確定性因素對對項目的影響響的一種風(fēng)險險分析方法。。概率分析不僅僅能夠測定不不確定性因素素發(fā)生的概率率，而且能夠夠測定不確定定性因素給項項目帶來的風(fēng)風(fēng)險的大小。。1/7/202344主講人人：李李軍峰峰正正態(tài)分分布法法1.正正態(tài)態(tài)分布布法正態(tài)分分布的的概率率密度度函數(shù)數(shù)為1/7/202345主講人：李李軍峰X95.44%68.26%1/7/202346主講人：李李軍峰蒙蒙特卡洛洛法蒙特卡洛洛法也稱稱為隨機機模擬法法，由法法國數(shù)學(xué)學(xué)家JohnVonNeumann創(chuàng)創(chuàng)立。由于該方方法與西西方輪盤盤賭的原原理類似似，所以以就用歐歐洲著名名的賭城城摩納哥哥首都蒙蒙特卡洛洛（MonteCaro））命名。。1/7/202347主講人：：李軍峰峰8.5不不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資項目目的風(fēng)險險防范和和控制風(fēng)風(fēng)險預(yù)防防風(fēng)險預(yù)防防是投資資者在不不動產(chǎn)開開發(fā)投資資風(fēng)險發(fā)發(fā)生前采采取某些些措施，，以消除除或減少少引致風(fēng)風(fēng)險損失失的各項項風(fēng)險因因素，實實現(xiàn)降低低風(fēng)險損損失發(fā)生生的概率率，減小小風(fēng)險損損失的作作用。它在整個個不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程中的的各個階階段都有有廣泛的的應(yīng)用價價值。1/7/202348主講人：李軍軍峰風(fēng)風(fēng)險回避風(fēng)險回避是指指不動產(chǎn)投資資者通過對不不動產(chǎn)開發(fā)投投資風(fēng)險的識識別和分析，，判斷不動產(chǎn)產(chǎn)投資項目的的風(fēng)險大小，，選擇那些風(fēng)風(fēng)險小的投資資項目或者放放棄那些風(fēng)險險大的項目。。風(fēng)風(fēng)險自留風(fēng)險自留是指指不動產(chǎn)投資資者預(yù)期某些些風(fēng)險無法避避免時，不動動產(chǎn)投資者以以其自身的財財力（包括自自有資金和借借入資金）來來承擔(dān)未來可可能的風(fēng)險損損失的方法。。1/7/202349主講人：李軍軍峰風(fēng)風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指指投資主體將將其風(fēng)險損失失轉(zhuǎn)嫁給他人人承擔(dān)。1.保險型型風(fēng)險轉(zhuǎn)移2.非保險險型風(fēng)險轉(zhuǎn)移移1/7/202350主講人：李軍軍峰8.5.5風(fēng)險組組合風(fēng)險組合即即通過多項項目投資來來分散風(fēng)險險，這種方方法是將許許多類似的的，但不會會同時發(fā)生生的風(fēng)險集集中起來考考慮，從而而能較為準(zhǔn)準(zhǔn)確地預(yù)測測未來風(fēng)險險損失發(fā)生生的狀況，，并使這一一組合中發(fā)發(fā)生風(fēng)險損損失的部分分，能得到到其他取得得風(fēng)險收益益的投資項項目的補償償。1.投資資于不同類類型的項目目組合2.投資資于不同區(qū)區(qū)域的項目目1/7/202351主講人：李李軍峰9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:25:1023:25:1023:251/7/202311:25:10PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2323:25:1023:25Jan-2307-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。23:25:1023:25:1023:25Saturday,January7,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2323:25:1123:25:11January7,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。07一一月月202311:25:11下下午午23:25:111月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:25下午1月-2323:25January7,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/723:25:1123:25:1107January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；9、沒有失敗，只有暫時停止成功！。1月-