企業(yè)改制重組中資產(chǎn)評估有關(guān)問題(一)

企業(yè)改制重組中資產(chǎn)

評估有關(guān)問題內(nèi)容簡介一、我國國企改革的歷程和背景二、公司制改造程序：（一）決策（二）產(chǎn)權(quán)確認（三）資產(chǎn)清查（四）財務(wù)審計（五）資產(chǎn)評估（六）股權(quán)設(shè)置（七）上報批準（八）股份認購（九）產(chǎn)權(quán)變動登記三、企業(yè)改制重組中資產(chǎn)評估的常見問題探討

評估與審計

評估機構(gòu)內(nèi)部的各專業(yè)組

土地使用權(quán)的處置

剝離資產(chǎn)的處置

不良資產(chǎn)的確認與處理

不同主體之間相互參股投資價值的確定

部分資產(chǎn)評估方法探討現(xiàn)代企業(yè)制度五個基本特征：

1、能促進企業(yè)國有資產(chǎn)保值增值；

2、出資人以出資額承擔有限責任，公司承擔以全部財產(chǎn)承擔責任；

3、有公司治理結(jié)構(gòu)（股東會、董事會、監(jiān)事會）；

4、能促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰；

5、可以合理處理所有者、經(jīng)營者、勞動者三者關(guān)系。

通過對國企改革，國有企業(yè)戶數(shù)越來越少，非國有企業(yè)越來越多，但國有資本越來越大，原因一是利潤的積累，二是國家財政投資增加了。1999年213000戶；2000年191000戶，但國有資本比上年增加了8％；2001年173500戶，但國有資本比上年增加了6％。二、公司制改造程序：

為了適用建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，促進國有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范企業(yè)在公司制改建中有關(guān)國有資本與財務(wù)處理的行為，財政部于2002年7月出臺了《企業(yè)公司制改建有關(guān)國有資本管理與財務(wù)處理的暫行規(guī)定》。自2002年8月27日起執(zhí)行。適用于國有企業(yè)經(jīng)批準改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或者股份有限公司。。（一）決策

由國有資本持有人決策，應(yīng)按內(nèi)部議事規(guī)范來進行，子公司改建，由母公司決策。

（二）產(chǎn)權(quán)確認

改建企業(yè)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當明晰，對于權(quán)屬關(guān)系不明確或者存在產(chǎn)權(quán)糾紛的改建企業(yè)，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定先進行產(chǎn)權(quán)界定或者產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處。爭議的，應(yīng)先解決爭議。

（三）資產(chǎn)清查

改建企業(yè)應(yīng)當對各類資產(chǎn)進行全面清查登記，對各類資產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)進行全面核對查實。編制改建日的資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清冊。在資產(chǎn)清查中，對擁有實際控股權(quán)的長期投資，應(yīng)當延伸清查至被投資企業(yè)。2001年年12月中中華人人民共共和國國財政政部14號號令《《國有有資產(chǎn)產(chǎn)評估估管理理若干干問題題的規(guī)規(guī)定》》第十十五條條―――占有有單位位應(yīng)當當如實實提供供有關(guān)關(guān)情況況和資資料，，并對對所提提供的的情況況和資資料的的客觀觀性、、真實實性和和合法法性負負責，，不得得以任任何方方式干干預(yù)評評估機機構(gòu)獨獨立執(zhí)執(zhí)業(yè)。。―――占有有單位位違反反本規(guī)規(guī)定，，向評評估機機構(gòu)提提供虛虛假情情況和和資料料，或或者與與評估估機構(gòu)構(gòu)串通通作弊弊并導(dǎo)導(dǎo)致評評估結(jié)結(jié)果失失實的的，國國有資資產(chǎn)管管理部部門（（財政政部門門）可可以宣宣布資資產(chǎn)評評估結(jié)結(jié)果無無效，，并可可以根根據(jù)情情節(jié)輕輕重，，單處處或者者并處處以下下處罰罰：（一））通報批批評；；（二））限期改改正，，并可可以處處以相相當于于評估估費用用以下下的罰罰款；；（三））提請請有關(guān)關(guān)部門門對單單位主主管人人員和和直接接責任任人員員給予予行政政處分分，并并可以以處以以相當當于本本人三三個月月基本本工資資以下下的罰罰款。。15號號令《《國有有資產(chǎn)產(chǎn)評估估違法法行為為處罰罰辦法法》第第五條條―――資產(chǎn)產(chǎn)評估估機構(gòu)構(gòu)與委委托人人或被被評估估單位位串通通作弊弊，故故意出出具虛虛假報報告的的，沒沒收違違法所所得，，處以以違法法所得得一倍倍以上上五倍倍以下下的罰罰款，，并予予以暫暫停執(zhí)執(zhí)業(yè)；；給利利害關(guān)關(guān)系人人造成成重大大經(jīng)濟濟損失失或者者產(chǎn)生生惡劣劣社會會影響響的，，吊銷銷資產(chǎn)產(chǎn)評估估資格格證書書。第第六條條―――資產(chǎn)產(chǎn)評估估機構(gòu)構(gòu)因過過失出出具重重大遺遺漏的的報告告的，，責令令改正正，情情節(jié)嚴嚴重的的，處處以所所得收收入一一倍以以上三三倍以以下罰罰款，，并予予以暫暫停執(zhí)執(zhí)業(yè)。。國有資資產(chǎn)占占有單單位、、資產(chǎn)產(chǎn)評估估機構(gòu)構(gòu)違反反規(guī)定定，弄弄虛作作假，，造成成評估估結(jié)果果失實實的，，國有有資產(chǎn)產(chǎn)評估估主管管部門門有權(quán)權(quán)宣布布評估估結(jié)果果無效效，并并根據(jù)據(jù)失實實的程程度，，責令令限期期改正正或重重新進進行評評估，，重新新評估估的費費用由由違法法單位位支付付。清產(chǎn)核核資建國以以來我我國曾曾進行行過5次大大規(guī)模模的清清產(chǎn)核核資工工作：：第一次次是1951―――1952年年，目目的是是摸清清家底底，經(jīng)經(jīng)過清清產(chǎn)估估算，，1952年國國有資資產(chǎn)總總值238.6億元元，獲獲得了了中國國第一一份比比較完完整、、真實實的國國有資資產(chǎn)價價值資資料。。第二次次是1962年年，國國民經(jīng)經(jīng)濟處處于極極度困困難時時期，，為了了總結(jié)結(jié)“大大躍進進”的的經(jīng)驗驗教訓(xùn)訓(xùn)，恢恢復(fù)經(jīng)經(jīng)濟核核算制制，抑抑制經(jīng)經(jīng)濟領(lǐng)領(lǐng)域的的過熱熱思潮潮，有有效地地對國國民經(jīng)經(jīng)濟進進行調(diào)調(diào)整，，在全全國范范圍年年組織織了第第二次次清產(chǎn)產(chǎn)核資資，重重點是是清核核流動動資產(chǎn)產(chǎn)的質(zhì)質(zhì)差、、量差差和價價差，，要求求一律律按現(xiàn)現(xiàn)行價價格計計算，，沖銷銷由于于粗制制濫造造、價價實不不符的的資產(chǎn)產(chǎn)損失失。清產(chǎn)核核資第三次次是1971―――1972年年，主主要目目的是是挖掘掘積壓壓物資資和閑閑置設(shè)設(shè)備的的潛力力。第四次次是1979―――1980年年全國國規(guī)模模的清清產(chǎn)核核資，，結(jié)果果清理理出不不需用用的固固定資資產(chǎn)100多億億，核核銷流流動資資產(chǎn)損損失55億億元，，固定定資產(chǎn)產(chǎn)損失失105億億元，，暴露露出國國有資資產(chǎn)管管理中中的薄薄弱環(huán)環(huán)節(jié)。。第五次次是1993年年前后后開始始。1985年開始始，中國國正式出出現(xiàn)了資資產(chǎn)評估估業(yè)務(wù)。。（四）財財務(wù)審計計資產(chǎn)清查查的結(jié)果果由國有有資本持持有單位位委托中中介機構(gòu)構(gòu)進行審審計。委委托中介介機構(gòu)的的費用由由改建企企業(yè)支付付山東省財財政廳魯魯財國資資[2002]40號號、41號補充充意見，，企業(yè)整整體資產(chǎn)產(chǎn)評估前前，應(yīng)進進行審計計。（五）資資產(chǎn)評估估企業(yè)實行行公司制制改建，，國有資資本持有有應(yīng)當按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定委托托具有相相應(yīng)資格格的評估估機構(gòu)，，對改建建企業(yè)所所涉及的的全部資資產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當按照照《國有有資產(chǎn)評評估管理理辦法》》（1991年年11月月16日日國務(wù)院院令第91號））、《國國有資產(chǎn)產(chǎn)評估管管理若干干問題的的規(guī)定》》（2001年年12月月31日日財政部部令第14號））等有關(guān)關(guān)規(guī)定進進行評估估。資產(chǎn)評估估結(jié)果是是國有資資本持有有單位出出資折股股的依據(jù)據(jù)，自評評估基準準日起一一年內(nèi)有有效。自評估基基準日到到公司制制企業(yè)設(shè)設(shè)立登記記日的有有效期內(nèi)內(nèi)，原企企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)利潤而而增加的的凈資產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)當當上交國國有資本本持有單單位，或或經(jīng)國有有資本持持有單位位同意，，作為公公司制企企業(yè)國有有獨享資資本公積積管理，，留待以以后年度度擴股時時轉(zhuǎn)增國國有股份份；對原原企業(yè)經(jīng)經(jīng)營虧損損而減少少的凈資資產(chǎn)，由由國有資資本持有有單位補補足，或或者由公公司制企企業(yè)用以以后年度度國有股股份應(yīng)分分得的股股利補足足。企業(yè)超過過有效期期未能注注冊登記記，或者者在有效效期內(nèi)被被評估資資產(chǎn)價值值發(fā)生重重大變化化的，應(yīng)應(yīng)當重新新進行評評估。（六）股股權(quán)設(shè)置置公司實行行公司制制改建的的股權(quán)設(shè)設(shè)置方案案，應(yīng)當當由國有有資本持持有單位位制定，，在存在在兩個或或者兩個個以上國國有資本本持有單單位的情情況下，，應(yīng)當由由具有控控制權(quán)的的國有資資本持有有單位會會同其他他的國有有資本持持有單位位協(xié)商制制定。（七）上上報批準準審批權(quán)歸歸納為““下管一一級”、、“隔層層管理””，唯獨獨設(shè)立股股份有限限公司必必須逐級級報財政政部門批批準。（八）股股份認購購國有股不不允許低低價折股股，不允允許無償償量化，，職工股股的認購購應(yīng)符合合公司法法的規(guī)定定。對職工負負債問題題――應(yīng)應(yīng)付工資資、福利利費、職職工集資資款、社社會保險險等問題題，同職職工安置置和股權(quán)權(quán)設(shè)置有有關(guān)。應(yīng)付工資資――很很多單位位認為應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)化為為個人股股份，這這種情況況應(yīng)一分分為二：：對于改改建企業(yè)業(yè)原有應(yīng)應(yīng)付工資資余額中中欠發(fā)職職工工資資部分，，在符合合國家政政策、職職工自愿愿的前提提下，依依法扣除除個人所所得稅后后可轉(zhuǎn)為為個人投投資；不不屬于欠欠發(fā)職工工工資的的應(yīng)付工工資余額額，作為為工資基基金使用用，不得得轉(zhuǎn)為個個人投資資。應(yīng)付福利利費、職職工教育育經(jīng)費余余額，仍仍作為流流動負債債管理，，不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為職工工個人投投資。因因醫(yī)療費費超支產(chǎn)產(chǎn)生的職職工醫(yī)療療費不足足部分，，可依次次用公益益金、盈盈余公積積金、資資本公積積金和資資本金彌彌補。改建企業(yè)業(yè)未退還還的職工工集資款款、欠繳繳的社會會保險費費，應(yīng)當當以現(xiàn)有有資產(chǎn)清清償。在在符合國國家政策策、職工工自愿的的條件下下，改建建企業(yè)也也可將未未退還的的職工集集資款轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作個人人投資。。對于欠繳繳的社會會保險費費，已提提取未交交列“其其他應(yīng)付付款”的的，用現(xiàn)現(xiàn)有資產(chǎn)產(chǎn)清償；；未提的的，應(yīng)一一次提足足。在公司制制改建過過程中，，企業(yè)按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定支付付解除勞勞動合同同的職工工的經(jīng)濟濟補償金金，以及及移交社社會保障障機構(gòu)管管理的職職工一次次性繳付付的社會會保險費費，可從從改建企企業(yè)凈資資產(chǎn)中扣扣除或者者以改建建企業(yè)剝剝離資產(chǎn)產(chǎn)的出售售收入優(yōu)優(yōu)先支付付。減員增效效，解除除勞動關(guān)關(guān)系的人人，改建建前未形形成負債債，為改改建過程程中的新新負債。。支付經(jīng)經(jīng)濟補償償金是指指每滿一一年工齡齡給一個個月的工工資。有有些企業(yè)業(yè)將國企企解散，，所有企企業(yè)職工工解除勞勞動合同同，無償償量化，，全體獲獲得經(jīng)濟濟補償金金，并以以此投資資，一夜夜之間國國企變?yōu)闉閭€體，，應(yīng)依法法查處，，只要是是招用原原企業(yè)職職工，只只是變更更勞動合合同關(guān)系系問題，，不能支支付經(jīng)濟濟補償金金。經(jīng)批準實實行內(nèi)部部職工持持股的企企業(yè)，內(nèi)內(nèi)部職工工（包括括經(jīng)營者者）持有有股份尚尚未繳付付認股資資金的，，不得參參與分紅紅；超過過法律規(guī)規(guī)定期限限尚未繳繳付認股股基金的的，應(yīng)當當調(diào)整公公司制企企業(yè)的股股權(quán)比例例，并依依法承擔擔出資違違約責任任。（九）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動動登記企業(yè)實行行公司制制改建后后，應(yīng)當當及時依依法辦理理國有資資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記。。2003年6月月26日日中國注注冊會計計師協(xié)會會會協(xié)［［2003］98號《《會計師師事務(wù)所所資產(chǎn)產(chǎn)評估機機構(gòu)內(nèi)部部治理機機制建設(shè)設(shè)指導(dǎo)意意見》：：

在全全行業(yè)完完成脫鉤鉤改制以以后，部部分事務(wù)務(wù)所存在在著內(nèi)部部治理機機制不到到位、不不完善的的情況，，并由此此引發(fā)了了內(nèi)部不不同利益益主體之之間矛盾盾激化和和深層次次管理問問題，不不同程度度地影響響了事務(wù)務(wù)所的正正常運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)和穩(wěn)步步發(fā)展。。同時，，內(nèi)部治治理結(jié)構(gòu)構(gòu)不完善善會直接接或間接接地導(dǎo)致致事務(wù)所所質(zhì)量控控制制度度的失控控，削弱弱執(zhí)業(yè)風風險控制制能力，，增大執(zhí)執(zhí)業(yè)失敗敗的可能能。嚴重重影響到到執(zhí)業(yè)人人員的執(zhí)執(zhí)業(yè)道德德、服務(wù)務(wù)質(zhì)量，，從而影影響到行行業(yè)的公公信力。。解決事事務(wù)所內(nèi)內(nèi)部治理理機制問問題，是是滿足社社會對行行業(yè)要求求的重要要基礎(chǔ)和和根本保保障。章程（合合伙協(xié)議議）是事事務(wù)所內(nèi)內(nèi)部治理理機制的的核心，，章程（（合伙協(xié)協(xié)議）應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)注注冊會計計師行業(yè)業(yè)以“人人”為本本的特點點，體現(xiàn)現(xiàn)“人和和”的特特質(zhì)。章程（合合伙協(xié)議議）是事事務(wù)所內(nèi)內(nèi)部治理理機制的的核心，，章程（（合伙協(xié)協(xié)議）應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)注注冊會計計師行業(yè)業(yè)以“人人”為本本的特點點，體現(xiàn)現(xiàn)“人和和”的特特質(zhì)。建立公平平合理的的財務(wù)分分配制度度。事務(wù)務(wù)所應(yīng)建建立“對對內(nèi)具有有公平性性、對外外具有競競爭力””的分配配機制，，充分體體現(xiàn)行業(yè)業(yè)的特點點。事務(wù)務(wù)所應(yīng)在在“人合合”的基基礎(chǔ)上，，實行全全面的統(tǒng)統(tǒng)一管理理、統(tǒng)一一考核、、統(tǒng)一分分配。事事務(wù)所的的利潤分分配，不不應(yīng)以““資合””作為唯唯一或主主要的依依據(jù)，做做到“人人合”和和“資合合”并重重、責任任承擔與與所獲報報酬匹配配、物質(zhì)質(zhì)報酬與與精神鼓鼓勵相結(jié)結(jié)合，調(diào)調(diào)動事務(wù)務(wù)所各個個層次的的積極性性。97年10月生生效的新新刑法，，完善了了對中介介組織人人員刑事事責任的的規(guī)定，，增加了了注冊評評估師因因過失而而負刑事事責任的的規(guī)定：：承擔資資產(chǎn)評估估、驗資資、驗證證、會計計、審計計、法律律服務(wù)的的人員，，嚴重不不負責任任，出具具的證明明文件有有重大失失實，造造成嚴重重后果的的，處三三年以下下有期徒徒刑或拘拘役，并并處罰金金。（一）評估估與審計及及其他中介介機構(gòu)山東省財政政廳魯財國國資[2002]40號轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)《關(guān)于印印發(fā)〈國有有資產(chǎn)評估估項目核準準管理辦法法〉的通知知》”及魯魯財國資[2002]41號號“轉(zhuǎn)發(fā)《《關(guān)于印發(fā)發(fā)〈國有資資產(chǎn)評估項項目備案管管理辦法〉〉的通知》》”補充意意見“為加加強企業(yè)整整體資產(chǎn)評評估項目的的管理工作作，資產(chǎn)占占有單位評評估前要委委托社會中中介機構(gòu)對對企業(yè)的資資產(chǎn)、負債債進行審計計，在審計計的基礎(chǔ)上上，自行委委托具有相相應(yīng)資質(zhì)的的評估機構(gòu)構(gòu)進行評估估。審計和和評估要由由不同的社社會中介機機構(gòu)承擔。。審計合并報報表與作為為評估申報報基數(shù)的母母公司報表表當評估范圍圍存在母公公司和控股股子公司時時，審計就就要編制合合并會計報報表，合并并會計報表表是以母公公司和子公公司組成的的企業(yè)集團團為一會計計主體，以以母公司和和子公司單單獨編制的的個別會計計報表為基基礎(chǔ)，由母母公司編制制的綜合放放映企業(yè)集集團財務(wù)狀狀況、經(jīng)營營結(jié)果和現(xiàn)現(xiàn)金流量的的會計報表表。在全資子公公司情況下下，不考慮慮其他的內(nèi)內(nèi)部抵消因因素，母公公司對子公公司的長期期投資與子子公司的凈凈資產(chǎn)相符符，編制抵抵銷分錄：：借：實收資資本、資本本公積、盈盈余公積、、未分配利利潤貸：長期股股權(quán)投資（2）非全全資子公司司不屬于母公公司的份額額，在合并并報表中體體現(xiàn)為“少少數(shù)股東權(quán)權(quán)益”，如如：母公司司對子公司司長期股本本投資30萬元，擁擁有80％％的股份，，子公司所所有者權(quán)益益35萬元元。編制抵抵銷分錄：：借：凈資產(chǎn)產(chǎn)（子公司司）35萬元元合并價差2萬元元（35萬萬元＊80％＝28）貸：長期投投資30萬元元少數(shù)股東權(quán)權(quán)益7萬萬元（35萬元＊20％）評估增值的的5萬元（（40－35）需要要在母公司司凈資產(chǎn)和和少數(shù)股東東權(quán)益中分分配，即少少數(shù)股東權(quán)權(quán)益增加1萬元（5＊20％％），母公公司增4萬萬元（5＊＊80％）），將合并并價差2萬萬元評估為為0（減2萬元），，凈增2萬萬元。即必須將子子公司增值值單列，增增減值部分分在母公司司和少數(shù)股股東中按比比例分配。。少數(shù)股東東權(quán)益成為為企業(yè)的負負債。按財政部財財會函字［［1999］10號號，《中華華人民共和和國財政部部關(guān)于資不不抵債公司司合并報表表問題請示示的復(fù)函》》――廣東東正中會計計師事務(wù)所所按照現(xiàn)行會會計制度規(guī)規(guī)定，在長長期股權(quán)投投資采用權(quán)權(quán)益法時，，如果被投投資單位發(fā)發(fā)生虧損，，投資企業(yè)業(yè)應(yīng)按持股股比例計算算應(yīng)承擔的的份額，并并沖減長期期股權(quán)投資資的帳面價價值，投資資企業(yè)確認認的虧損分分擔額，一一般以長期期股權(quán)投資資減記至零零為限，期期未確認的的被投資單單位的虧損損分擔額，，在編制合合并會計報報表時，可可以在合并并會計報表表的“未分分配利潤””項目上增增設(shè)“未確確認的投資資損失”項項目；同時時，在利潤潤表的“少少數(shù)股東損損益”項目目下增設(shè)““加：未確確認的投資資損失”項項目，這兩兩個項目反反映母公司司未確認子子公司的投投資虧損額額。（三）土地地使用權(quán)的的處置土地按權(quán)屬屬可分為土土地所有權(quán)權(quán)和土地使使用權(quán)?！吨腥A人民民共和國土土地管理法法》規(guī)定，，我國土地地是社會主主義公有制制，即全民民所有制和和勞動群眾眾集體所有有制。城市市市區(qū)的土土地屬于全全民所有即即國家所有有；農(nóng)村和和城市郊區(qū)區(qū)的土地，，除法律規(guī)規(guī)定屬于國國家所有的的以外，屬屬于集體所所有，宅基基地和自留留地、自留留山屬于集集體所有。。國有土地可可以依法確確定給全民民所有制單單位或集體體所有制單單位使用，，但任何單單位和個人人都不擁有有城市國有有土地的所所有權(quán)。土地使用權(quán)權(quán)按性質(zhì)可可劃分為劃劃撥土地使使用權(quán)和出出讓土地使使用權(quán)。劃撥土地使使用權(quán)我國長期實實行土地無無償使用的的制度，大大量存在無無償使用土土地的情況況，取得方方式包括：：土地使用用人交納了了土地補償償、安置補補助、拆遷遷補償?shù)荣M費用后，取取得土地使使用權(quán)，這這里的無償償是指土地地使用者未未向政府交交納出讓金金；另一種種形式就是是國家直接接將土地使使用權(quán)交付付給土地使使用者使用用，如現(xiàn)在在的國有荒荒山、荒地地等。以劃撥方式式取得土地地使用權(quán)的的，除法律律、行政法法規(guī)另有規(guī)規(guī)定外，沒沒有土地使使用期限的的限制。。出讓土地使使用權(quán)出讓土地使使用權(quán)是指指國家將國國有土地使使用權(quán)在一一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土土地使用者者，由土地地使用者向向國家支付付土地使用用權(quán)出讓金金的行為。。集體所有的的土地經(jīng)依依法征用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國有土土地后，該該幅國有土土地的使用用權(quán)方可有有償出讓。。土地使用權(quán)權(quán)的出讓，，可以采用用拍賣、招招標或者雙雙方協(xié)議的的方式。土土地從2002年7月起開始始拍賣。土地使用權(quán)權(quán)出讓最高高年限為：：居住用地地70年；；商業(yè)、旅旅游、娛樂樂用地40年；工業(yè)業(yè)及其他用用地50年年。企業(yè)資產(chǎn)重重組與改制制中土地權(quán)權(quán)屬的處置置企業(yè)實行公公司制改建建，對占有有的國有劃劃撥土地應(yīng)應(yīng)當進行評評估并按照照土地主管管機關(guān)的規(guī)規(guī)定履行相相關(guān)手續(xù)后后，區(qū)別以以下情況處處理：1、采取取作價入股股方式的，，評估后將將國有土地地使用權(quán)作作價投資，，隨同改建建企業(yè)國有有資本一并并折股，增增加公司制制企業(yè)的國國有股份；；2、采取取出讓方式式的，由公公司制企業(yè)業(yè)購買國有有土地使用用權(quán)，按照照規(guī)定支付付土地使用用權(quán)出讓金金；3、采取租租賃方式的的，由公司司制企業(yè)租租賃使用，，按照規(guī)定定支付租金金。土地使用權(quán)權(quán)處置考慮慮的因素土地權(quán)屬不不同的處置置方式，對對于股份公公司均有不不同的影響響，采用何何種處置方方式，一般般應(yīng)考慮以以下因素：：1、企業(yè)資資產(chǎn)凈值―――在額定定控制的前前提下，如如果企業(yè)資資產(chǎn)凈值達達不到額度度規(guī)定數(shù)額額，擬上市市股份公司司可優(yōu)先考考慮將土地地資產(chǎn)入股股的方式，，以增加資資產(chǎn)價值。。2、企業(yè)的的盈利水平平――土地地折價入股股會增加上上市公司的的凈資產(chǎn)，，相應(yīng)會降降低凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率。。如凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率低低于股份公公司上市發(fā)發(fā)行股票的的要求時，，就應(yīng)考慮慮以租賃方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)。3、企業(yè)融融資狀況―――企業(yè)若若繳納土地地使用權(quán)出出讓金，要要增加一大大筆支出，，會造成企企業(yè)資金緊緊張。因此此，考慮企企業(yè)融資狀狀況，在資資金緊張的的情況下，，應(yīng)采用租租賃方式取取得土地使使用權(quán)。4、股票發(fā)發(fā)行額度―――股票發(fā)發(fā)行額度對對決定土地地是否入股股有重要影影響。（四）分立立改建企業(yè)業(yè)資產(chǎn)的處處置分立改建一一般是把優(yōu)優(yōu)良資產(chǎn)從從整體資產(chǎn)產(chǎn)中拿出來來，他受到到政策等的的限制，一一般要求：：1、資產(chǎn)、、負債同比比例分離，，因此強調(diào)調(diào)整體評估估（國資管管理部門及及銀行要求求，按實有有資產(chǎn)分割割，尤其是是有不良資資產(chǎn)留給老老企業(yè)）；；如原材料料賬面余額額2000萬元，但但應(yīng)交稅金金――應(yīng)交交增值稅余余額為0，，這是在資資產(chǎn)剝離時時，資產(chǎn)和和負債沒有有匹配造成成的；應(yīng)付付工資、應(yīng)應(yīng)付福利費費按人員分分配；資產(chǎn)產(chǎn)及與該部部分資產(chǎn)相相關(guān)的負債債匹配，如如整個車間間的資產(chǎn)和和負債。2、貸款跟跟著資產(chǎn)走走，并經(jīng)銀銀行同意；；3、要有經(jīng)經(jīng)濟組織結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組的的意見。剝離資產(chǎn)處處置方式國有資本持持有單位對對沒有納入入改建范圍圍、具有經(jīng)經(jīng)營條件的的剝離資產(chǎn)產(chǎn)，可以組組建企業(yè)法法人，獨立立核算，依依法經(jīng)營；；對不具備備經(jīng)營條件件的剝離資資產(chǎn)，可以以按以下方方式處置：：1、整體出出售，即以以資產(chǎn)評估估結(jié)果為作作價基礎(chǔ)，，向其他單單位和個人人公開出售售。出售價價格低于評評估結(jié)果10％以上上的，國有有資本持有有單位應(yīng)向向國有資本本變動的審審批單位作作出書面說說明。所得得出售凈收收益，應(yīng)當當作為本期期損益處理理。剝離資產(chǎn)處處置方式2、租賃經(jīng)經(jīng)營，即向向公司制企企業(yè)或者有有條件的其其他單位和和個人租賃賃經(jīng)營，并并簽定租賃賃合同。租租賃可以參參照同期銀銀行貸款利利率約定。。國有資本本持有單位位所得租賃賃收益，應(yīng)應(yīng)當按照規(guī)規(guī)定納入財財務(wù)預(yù)算管管理。3、無償移移交，即與與當?shù)卣块T充分分協(xié)商后，，將改建企企業(yè)原承擔擔社會職能能的相關(guān)資資產(chǎn)，無償償移交當?shù)氐卣嘘P(guān)關(guān)部門或所所在社區(qū)管管理，相應(yīng)應(yīng)核減改建建企業(yè)的國國有資本。。凡是不能按按照前款規(guī)規(guī)定處置的的剝離資產(chǎn)產(chǎn)，可以由由存續(xù)企業(yè)業(yè)管理，也也可以由國國有資產(chǎn)持持有單位直直接管理。。（五）不良良資產(chǎn)的確確認與處置置應(yīng)收帳款壞壞帳損失有有5種A、債務(wù)人人是法人的的，法人終終止或破產(chǎn)產(chǎn)的。對法法人終止的的應(yīng)有工商商注銷證明明，或政府府部門責令令撤銷文件件。B、債務(wù)人人是自然人人的，自然然人死亡和和失蹤，要要取得相關(guān)關(guān)法律文件件，醫(yī)療死死亡證明資資料。C、通過法法律訴訟的的，取得敗敗訴生效的的法院判決決書的可以以確認，勝勝訴無法執(zhí)執(zhí)行被裁定定終止執(zhí)行行的可確認認壞帳。D、境內(nèi)逾逾期3年的的、在三年年內(nèi)沒有業(yè)業(yè)務(wù)往來，，并有企業(yè)業(yè)依法催收收記錄，如如電報、電電話記錄，，催收差旅旅費證明材材料等。E、境外逾逾期3年的的，應(yīng)取得得駐外中介介機構(gòu)的終終止收款意意見書，或或駐外使領(lǐng)領(lǐng)館關(guān)于債債務(wù)人逃亡亡的證明。。實物資產(chǎn)損損失實物資產(chǎn)損損失包括數(shù)數(shù)量損失和和質(zhì)量損失失兩種。原材料評估估①對近期購進進的原材料料，庫存時時間短，在在市場價格格變化不斷斷的情況下下可以帳面面價值作為為評估值。。具體評估估時，可抽抽查與評估估基準日靠靠近月份的的原始憑證證，查閱其其原材料的的入帳單價價（買價＋＋運費等））、產(chǎn)成品品售價，作作一明細工工作底稿，，與賬面單單位成本比比較，看是是否差異較較大（因企企業(yè)成本核核算方法不不同，如加加權(quán)平均））②對購進批次次間隔時間間長、價格格變化大的的庫存材料料，以現(xiàn)行行購買價加加運費等作作為評估值值，如2001工業(yè)業(yè)用重油價價格大幅度度上調(diào)。③對失效、變變質(zhì)、殘損損、報廢、、無用的原原材料需根根據(jù)技術(shù)鑒鑒定結(jié)果，，保留變現(xiàn)現(xiàn)價值，同同時應(yīng)把相相應(yīng)的進項項稅轉(zhuǎn)出。。對于按計劃劃成本核算算存貨的企企業(yè)，由于于評估時存存貨已按現(xiàn)現(xiàn)行市價評評估計算，，材料成本本差異評估估后應(yīng)為0。產(chǎn)成品在在產(chǎn)品品評估。十分暢銷的的，出廠銷銷售價格減減銷售費用用、全部稅稅金；正常銷售的的，另減適適當?shù)亩惡蠛髢衾麧?；；勉強銷售的的，減稅后后凈利潤;滯銷、積壓壓、降價銷銷售的產(chǎn)品品，按可收收回凈收益益。包裝物分一次性使使用和周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用、出出租出借等等。（六）不同同主體之間間相互參股股投資價值值的確定在對企業(yè)進進行整體資資產(chǎn)評估時時，按要求求應(yīng)對其控控股子公司司進行評估估，時常會會遇到母公公司和子公公司之間或或子公司之之間相互投投資、相互互持股的現(xiàn)現(xiàn)象，在確確定長期投投資評估值值時，出現(xiàn)現(xiàn)了你中有有我、我中中有你的現(xiàn)現(xiàn)象，兩個個未知數(shù)互互相包含、、彼此循環(huán)環(huán)，這種情情況很難按按投資層次次逐級確定定長期投資資評估值。。評估實踐踐中，可采采用兩元一一次方程的的辦法解決決。舉例：有甲、乙兩兩個企業(yè)，，它們之間間相互有長長期投資。。甲企業(yè)對對乙企業(yè)有有長期投資資100萬萬元，占乙乙企業(yè)股權(quán)權(quán)比例的50％；乙乙企業(yè)對甲甲企業(yè)有長長期投資60萬元，，占甲企業(yè)業(yè)股權(quán)比例例的30％％。兩企業(yè)業(yè)都有流動動資產(chǎn)、固固定資產(chǎn)和和負債。評估時設(shè)甲甲企業(yè)整體體資產(chǎn)評估估值為X，，乙企業(yè)對對甲企業(yè)整整體資產(chǎn)評評估值為Y，兩企業(yè)業(yè)流動資產(chǎn)產(chǎn)、固定資資產(chǎn)和負債債均可以通通過正常的的評估方法法得出評估估結(jié)果，假假設(shè)評估結(jié)結(jié)果如下：：單位：萬元元科目甲企業(yè)乙企業(yè)流動資產(chǎn)200100長期投資0.5Y0.3X固定資產(chǎn)1000800負債600400舉例：根據(jù)上述資資料建立方方程式：X＝（200＋1000－600）＋＋0.5YY＝（100＋800－400）＋0.3X對方程式求求解得出：：X＝1000萬元Y＝800萬元元甲企業(yè)對乙乙企業(yè)長期期投資評估估值＝0.5Y＝0.5×800＝400萬元乙企業(yè)業(yè)對甲甲企業(yè)業(yè)長期期投資資評估估值＝0.3X=0.3×1000＝＝300萬萬元（八））部分分資產(chǎn)產(chǎn)評估估方法法探討討1、拆拆遷安安置房房2、預(yù)預(yù)付帳帳款的的評估估預(yù)付帳帳款中中許多多項目目與固固定資資產(chǎn)和和在建建工程程緊密密相連連，對對于完完工程程度較較高的的在建建工程程，評評估時時采用用形象象進度度法對對實物物資產(chǎn)產(chǎn)進行行評估估，如如果不不對預(yù)預(yù)付帳帳款所所列明明細進進行詳詳細了了解，，盲目目的保保留帳帳面價價值，，勢必必造成成資產(chǎn)產(chǎn)重復(fù)復(fù)評估估，同同時少少計負負債。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)存貨貨的評評估。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)存貨貨評估估是一一項較較為復(fù)復(fù)雜的的工作作，尤尤其是是開發(fā)發(fā)成本本中完完工程程度較較高、、大部部分已已實現(xiàn)現(xiàn)銷售售的存存貨，，涉及及面廣廣、需需要考考慮的的因素素多、、情況況復(fù)雜雜。從從會計計科目目看，，需調(diào)調(diào)整預(yù)預(yù)付帳帳款、、開發(fā)發(fā)成本本、應(yīng)應(yīng)付帳帳款等等項目目；從從涉及及的部部門看看，需需企業(yè)業(yè)的財財務(wù)部部門、、土地地管理理部門門、工工程管管理部部門、、房屋屋銷售售部門門緊密密配合合；從從需提提供的的資料料看，，需要要企業(yè)業(yè)的財財務(wù)資資料、、土地地文件件、工工程預(yù)預(yù)決算算資料料、大大量的的合同同；從從參與與評估估的人人員看看，需需財務(wù)務(wù)評估估人員員、房房地產(chǎn)產(chǎn)評估估人員員及設(shè)設(shè)備評評估人人員共共同完完成。。注：1、該該樓為為2個個單元元、四四層、、每層層2戶戶；2、總總建筑筑面積積1800平方方米；；3、預(yù)預(yù)售許許可證證編號號為×××號號，面面積為為1800平方方米100M2未售預(yù)售價2800元120M2已售單價3000元某房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)建建有農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場用用于對對外出出租，，市場場內(nèi)房房屋建建筑面面積2380平平方米米，年年租賃賃費495元/平方方米；；另外外，大大棚內(nèi)內(nèi)的租租賃攤攤位800平方方米，，年租租賃費費198元元/平平方米米，帳帳面價價值243萬元元，考考慮5％的的空空置率率。年租金金總收收入＝＝[495×2380＋＋198××800]×(1－－5%)＝1336500××95%＝1269675(元)年成本本費用用支出出包括括：租金損損失準準備費費5%;房產(chǎn)稅稅按年年租金金的12%;管理費費按年年租金金的5%;房屋維維修費費按年年租金金收入入的4%;營業(yè)稅稅及教教育附附加為為租金金收入入的5.5%;土地使使用稅稅按2元/平方方米··年(土地地面積積5276.44㎡㎡),即:2×5276.44≈10553(元元);保險費費按房房屋現(xiàn)現(xiàn)值的的2‰‰,(房屋屋現(xiàn)值值估算算為1500元元/平平方米米)即即:1500××2380×2‰=7140(元元)。。綜上合計計：年租賃總總費用支支出＝年年租金收收入×(5%＋＋12%＋5%＋4%＋5.5%)＋10553＋7140＝1269675×31.5%＋17693≈417641(元)收益的計計算純收益＝＝(年租租金總收收入－年年總費用用支出)×(1－所得得稅率)＝(1269675－－417641)×(1－33%)≈570863(元)評估值的的確定根據(jù)該房房屋的實實際情況況和土地地的使用用年限，，收益期期可確定定為34.5年年，即：：評估值＝＝純收益益/還原原利率××年期修修正系數(shù)數(shù)＝570863/8%×[1－1/(1＋＋8%)34.5]＝7135787×0.9297≈6634140(元元)評估結(jié)果果的確定定因企業(yè)雖雖取得了了土地出出讓文件件，但尚尚未繳納納土地出出讓金和和相關(guān)契契稅，應(yīng)應(yīng)從評估估值中扣扣除，欠欠交土地地出讓金金1016094.40元，，欠交契契稅152414.10元。。評估結(jié)果果＝6634140－－1016094.40－152414.10＝5465631.50（元元）評估值比比帳面價價值增加加了304萬元元。增值值率達125％％。9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。19:24:0019:24:0019:241/6/20237:24:00PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2319:24:0019:24Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。19:24:0019:24:0019:24Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2319:24:0019:24:00January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。06一一