產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案

房產(chǎn)眾籌方案匯報目錄眾籌概念1房產(chǎn)眾籌模式2房產(chǎn)眾籌平臺3產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案4第一章眾籌概念眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當代眾籌指通過互聯(lián)網(wǎng)和社交網(wǎng)絡(luò)傳播的特性，讓中小微企業(yè)、藝術(shù)家和個人對公眾展示他們的公司、創(chuàng)意或項目，獲得所需要的資金完成融資目標。眾籌特點：低門檻多樣性依靠大眾力量注重創(chuàng)意眾籌法律依據(jù)2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確對“股權(quán)眾籌融資”等業(yè)務(wù)進行分類指導(dǎo)，表明股權(quán)眾籌融資必須通過股權(quán)眾籌融資中介機構(gòu)平臺（互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站或其他類似的電子媒介）進行，股權(quán)眾籌融資方應(yīng)為小微企業(yè)等。2015年7月9日：在北京發(fā)起成立“中關(guān)村股權(quán)眾籌聯(lián)盟”，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網(wǎng)、中關(guān)村股權(quán)交易服務(wù)集團、大河創(chuàng)投等80家股權(quán)眾籌機構(gòu)開始探索“行業(yè)自律的技術(shù)標準”。2014年12月18日：《股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）》（征求意見稿）》，對股權(quán)眾籌融資的發(fā)行方式、投資者、融資者等作出規(guī)定。眾籌構(gòu)成

通常需要有項目發(fā)起人（籌資人）、支持人（投資人）和眾籌平臺三部分組成。發(fā)起人：有創(chuàng)造能力但缺乏資金的人。支持人：對籌資者的故事和回報感興趣的，有能力支持的人。眾籌平臺：連接發(fā)起人和支持者的互聯(lián)網(wǎng)終端（國外：Kickstarter、IndieGogo國內(nèi)：點名時間、大家投、天使匯、眾籌網(wǎng)等）發(fā)起人支持人眾籌平臺眾籌規(guī)則籌資項目必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時間內(nèi)達到或超過目標金額才算成功。未達成：沒有達到目標的項目，支持款項將全額退回給所有支持者。達成：支持者將得到發(fā)起人預(yù)先承諾的回報。眾籌網(wǎng)站僅作為項目發(fā)起平臺，不承擔回報發(fā)放、項目執(zhí)行等責任，僅僅負責項目審核，籌款發(fā)放的責任。眾籌流程眾籌分類類型介紹代表網(wǎng)站股權(quán)眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的股權(quán)。拍拍貸、人人貸債權(quán)眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的債權(quán)，未來獲取利息收益并收回本金。天使匯、大家投回報眾籌投資者對項目或公司進行投資，獲得產(chǎn)品或服務(wù)。點名時間、眾籌網(wǎng)、追夢網(wǎng)捐贈眾籌投資者對項目或公司進行無償捐贈。微公益、國外眾籌網(wǎng)第二章房產(chǎn)眾籌模式模式一一："融資資型開開發(fā)類類"眾眾籌通過在在項目目拿地地后、、建設(shè)設(shè)前進進行眾眾籌，，為項項目建建設(shè)階階段提提供低低成本本資金金，達達到降降低項項目負負債率率的目目的，，同時時也利利于提提前鎖鎖定一一批購購房意意向人人群。。融資開開發(fā)類類眾籌籌的參參與門門檻一一般較較高，，并需需要投投資者者在預(yù)預(yù)售前前支付付所有有房款款；且且房價價折扣扣一般般基本本保持持在年年化收收益率率10%左左右。。已有有代表表是平平安好好房眾眾籌建建房模模式。。案例：：2015年4月29日日，碧碧桂園園以6.08億億元競競得上上海市市嘉定定區(qū)徐徐行鎮(zhèn)鎮(zhèn)02-05地地塊。。項目目以"一平平方米米"作作為眾眾籌單單位，，由平平安好好房將將眾籌籌項目目包裝裝為保保險、、債券券、好好房寶寶等金金融產(chǎn)產(chǎn)品，，向特特定對對象（（平安安好房房注冊冊用戶戶）進進行認認籌。。眾籌過過程：：融資完成后，投資者將以微開發(fā)商的身份，參與到項目的設(shè)計、社區(qū)配套等過程，一定程度上實現(xiàn)產(chǎn)品"定制化"通過金融產(chǎn)品設(shè)計，避免投資者與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風險投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)條件結(jié)果收益投資者者收益益：前前期眾眾籌的的標的的價格格遠低低于樓樓盤的的銷售售價格格，獲獲利價價差；；開發(fā)商商收益益：通通過眾眾籌降降低融融資、、銷售售等環(huán)環(huán)節(jié)的的成本本，提提前鎖鎖定客客戶；；平安好房收收益：向開開發(fā)商收取取的平臺管管理費用。。模式二："營銷型開開發(fā)類"眾眾籌"營銷型開開發(fā)類"眾眾籌一般在在項目建設(shè)設(shè)期進行，，雖然眾籌籌期處于項項目預(yù)售前前、募集金金額也用于于項目建設(shè)設(shè)，但相對對于整個項項目建設(shè)成成本及后期期價值，營營銷型開發(fā)發(fā)類眾籌的的募集資金金額度通常常不算太高高。對融資資環(huán)節(jié)的支支持作用不不明顯。但由于眾籌籌發(fā)起時間間在建設(shè)期期，有利于于項目的前前期宣傳，，并能為項項目提前鎖鎖定一批有有購房意向向的客戶。。因此，"營銷型開開發(fā)類"眾眾籌的營銷銷推廣意義義大于融資資意義。案例：2015年1月，當代代北辰通過過無憂我房房發(fā)布COCOMOMA工工銀瑞信一一期眾籌項項目以COCOMOMA384套公公寓商品房房為標的，，共計籌得得資金1340萬元元。眾籌過程：：條件收益退出眾籌項目以以COCOMOMA384套公寓商品品房為標的的88份眾籌份額額于2小時內(nèi)認購購?fù)戤呑罱K認購的的投資者將將獲得5%的工銀瑞信信產(chǎn)品現(xiàn)金金收益2.項目的優(yōu)先先選房權(quán)和優(yōu)惠購房房權(quán)（給與與購房補貼貼，三檔的的補貼金額額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.項目不設(shè)封封鎖期，在在認籌期結(jié)結(jié)束后（即即建設(shè)期至至選房期）），投資者者均可隨時時退出。2.選擇退出的的投資者，，可獲得按按活期存款款利率計算算的投資收收益。模式三："定向類"眾籌定向類眾籌籌通常是在在立項或者者拿地之前前進行，為為減少拿地地及后期銷銷售的不確確定性，開開發(fā)商對合合作單位一一般有較為為苛刻的篩篩選條件，，要求合作作單位須對對定向拿地地具有一定定影響力，，且有一定定數(shù)量的員員工有購房房需求。定向類眾籌籌一般以較較大的房價價折扣作為為投資者的的收益保障障，但要求求投資者需需在拿地前前支付基本本全部購房房款，開發(fā)發(fā)商在這一一過程中僅僅獲得管理理收益。由由于政策、、合作單位位選擇等風風險，現(xiàn)階階段除眾美美集團外，，少有開發(fā)發(fā)商使用。。案例：石家家莊眾美城城110萬萬平方米建建筑面積中中，有33萬平方米米屬于定制制項目，且且項目總額額6.33億元的土土地款全部部來自定制制項目部分分。眾美在在拿地前便便與多家單單位確定合合作關(guān)系，，并約定2300元元/㎡的銷銷售價格（（當時周邊邊房價為3200元元/㎡），，投資者在在拿地前即即繳納全部部購房款，，眾美將這這筆資金用用于拿地、、開發(fā)建設(shè)設(shè)等各個階階段。模式四："購買型+理財型"眾籌通過拿出部部分房源作作為標的，，以低于市市場的銷售售價格及"基本理財財收益+高高額浮動收收益"吸引引客戶，設(shè)設(shè)定固定期期限，由投投資者共同同享有標的的物產(chǎn)權(quán)。。在退出時時，投資者者享有優(yōu)惠惠購房權(quán)或或?qū)说奈镂镤N售后退退出獲得增增值收益；；開發(fā)商則則犧牲部分分利潤獲取取大量現(xiàn)金金流，提升升項目知名名度?！百徺I型+理財型眾眾籌”參與與門檻較高高、基本在在10萬以以上，開發(fā)發(fā)商一般會會承諾參與與者"基本本收益率（（3%-5%）+購購房優(yōu)惠價價格"的收收益模式，，眾籌期間間基本上均均會設(shè)置一一定時間的的鎖定期，，鎖定期內(nèi)內(nèi)參與者不不得申請退退出。案例：2014年11月，平平安好房、、平安不動動產(chǎn)聯(lián)合萬萬科推出"平安&北北部萬科城城"216套房源源作為標的的，眾籌目目標最低金金額1500萬元。。眾籌過程：：1.條件：：以216套房源作作為標的，，每套房產(chǎn)產(chǎn)認購眾籌籌金額為5-13.5萬元。。2.收益：：投資者收收益由兩部部分構(gòu)成：：一是優(yōu)先先選房權(quán)和和低于周邊邊市場價近13%的的優(yōu)惠購房房權(quán)；二是是按認籌金金額計算的的3%的年年化收益。。3.退出：：在眾籌項項目10個個月的持有有期到期后后，投資者者將決定是是否置業(yè)。。如果選擇置業(yè)，，將獲得前前述兩部分分收益；如如果放棄置置業(yè)，則將將獲得認籌籌金額對應(yīng)應(yīng)的現(xiàn)金收益益。模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌籌實際多屬屬于以蓄客客為目的、、在項目獲獲得預(yù)售證證后進行的的營銷活動動，并且通通過投資者者競價的方方式，探尋尋市場對項項目定價的的接受程度度。案例：蘇州州萬科城為為萬科首個個房產(chǎn)眾籌籌項目。項項目以蘇州州萬科城一一套全裝100㎡、、市值約90萬元的的三房作為為標的，眾眾籌金額為為54萬元元。眾籌收益：：模式六："REITs型"眾眾籌（房地地產(chǎn)信托投投資基金））對于有穩(wěn)定定收益、但但總價高或或不可分割割的產(chǎn)品，，在拿地后后可選擇REITs型眾籌，，通過多人人持有一個個物業(yè)產(chǎn)品品，降低單單個投資者者的投資額額度，達到到促進銷售售去化、改改善項目現(xiàn)現(xiàn)金流的目目的。在眾籌成功功后，所有有投資者將將組建成立立資產(chǎn)管理理公司，由由資管公司司整體購買買物業(yè)，并并委托物業(yè)業(yè)管理公司司等進行管管理運營；；投資者通通過金融產(chǎn)產(chǎn)品持有物物業(yè)相應(yīng)權(quán)權(quán)益，獲得得租金收益益以及持有有期內(nèi)的物物業(yè)增值價價值；開發(fā)發(fā)商以較高高的銷售價價格獲得現(xiàn)現(xiàn)金，同時時收取長期期的資產(chǎn)管管理費用。。該模式一一般會設(shè)置置若干年的的封閉期，，封閉期后后，項目發(fā)發(fā)起方將按按需要定期期召開投資資者會議，，協(xié)商決策策是否退出出項目等問問題。此種類型眾眾籌通常門門檻較高，，持有期較較長，一般般來說要2年以上。。案例：2014年年12月16日，中中信地產(chǎn)與與眾籌網(wǎng)的的眾籌筑屋屋，聯(lián)合上上線中信臺臺達國際酒酒店式公寓寓眾籌項目目，以"度度假地產(chǎn)合合伙人"的的形式，推推出5套位位于海南的的酒店式公公寓參與房房產(chǎn)眾籌，，籌資目標標388萬萬。根據(jù)要求，，投資者支支付5-20萬元。。獲得以下四四項收益：：1）以原房房價的88折購入相相應(yīng)比例的的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)；2）兩年內(nèi)內(nèi)每年年化化7%的房房產(chǎn)租金收收益；3）旺季3天或淡季季10天免免費入住酒酒店等權(quán)益益；4）投資者者退出項目目變賣房產(chǎn)產(chǎn)時的房產(chǎn)產(chǎn)增值收益益。項目設(shè)置了了兩年封鎖鎖期，項目目發(fā)起方將將每年召開開一次支持持者會議，，協(xié)商決策策是否退出出項目等問問題；且封封鎖期后租租金金額將將根據(jù)酒店店實際經(jīng)營營的情況決決定。其他他模模式式：：產(chǎn)產(chǎn)融融互互動動平平臺臺2015年年7月月，，星星河河集集團團將將與與深深創(chuàng)創(chuàng)投投聯(lián)聯(lián)手手推推出出以以現(xiàn)現(xiàn)金金、、租租金金、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)或或““現(xiàn)現(xiàn)金金+產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)””等等各各種種不不同同的的方方式式與與入入駐駐星星河河WORLD園園區(qū)區(qū)的的創(chuàng)創(chuàng)新新型型發(fā)發(fā)展展企企業(yè)業(yè)進進行行股股權(quán)權(quán)置置換換模模式式。。星河河World構(gòu)構(gòu)建建一一個個產(chǎn)產(chǎn)融融互互動動的的平平臺臺。。依依靠靠深深創(chuàng)創(chuàng)投投在在股股權(quán)權(quán)投投資資、、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)投投資資上上的的經(jīng)經(jīng)驗驗和和資資源源，，吸吸引引一一些些初初創(chuàng)創(chuàng)型型企企業(yè)業(yè)、、成成長長型型企企業(yè)業(yè)入入駐駐產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園。。作作為為一一家家在在金金融融投投資資領(lǐng)領(lǐng)域域強強勢勢布布局局的的企企業(yè)業(yè)，，星星河河又又能能通通過過一一定定的的方方式式分分享享這這些些創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)型型企企業(yè)業(yè)的的成成長長。。雙雙方方還還成成立立一一款款名名叫叫““新新型型科科技技地地產(chǎn)產(chǎn)基基金金””的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，核核心心理理念念是是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)換換股股權(quán)權(quán)、、租租金金換換股股權(quán)權(quán)。。但對對于于規(guī)規(guī)模模較較大大、、要要求求較較高高的的項項目目，，項項目目發(fā)發(fā)展展可可能能會會出出現(xiàn)現(xiàn)失失誤誤，，并并出出現(xiàn)現(xiàn)長長期期拖拖延延。。創(chuàng)創(chuàng)新新者者和和資資助助者者的的關(guān)關(guān)系系還還不不確確定定。。資資助助者者扮扮演演著著慈慈善善家家、、投投資資者者和和客客戶戶的的角角色色。。當當承承諾諾的的回回報報無無法法如如期期實實現(xiàn)現(xiàn)時時，，資資助助者者會會感感到到不不滿滿。?？偨Y(jié)結(jié)定向向類類眾眾籌籌在在拿拿地地前前便便能能鎖鎖定定客客戶戶并并籌籌得得大大額額資資金金，，但但由由于于存存在在觸觸及及預(yù)預(yù)售售制制之之嫌嫌等等問問題題，，在在未未來來一一定定時時期期內(nèi)內(nèi)，，仍仍將將是是較較為為小小眾眾的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，難難以以大大規(guī)規(guī)模模展展開開。。以平平安安好好房房為為代代表表的的融融資資開開發(fā)發(fā)類類眾眾籌籌，，在在拿拿地地后后即即展展開開，，可可融融得得資資金金規(guī)規(guī)模模較較大大，，能能在在較較大大程程度度的的解解決決開開發(fā)發(fā)商商最最為為關(guān)關(guān)注注的的"客客戶戶+資資金金"兩兩大大問問題題，，或或?qū)⒊沙蔀闉槲次磥韥矸糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌發(fā)發(fā)展展的的重重點點方方向向之之一一。。其它它模模式式，，雖雖然然眾眾籌籌介介入入的的階階段段不不同同，，但但所所能能籌籌集集的的資資金金規(guī)規(guī)模模較較小小，，本本質(zhì)質(zhì)上上更更多多是是開開發(fā)發(fā)商商為為了了項項目目營營銷銷造造勢勢、、提提前前鎖鎖客客、、銷銷售售去去化化等等采采取取的的營營銷銷手手段段，，難難以以真真正正解解決決開開發(fā)發(fā)商商的的融融資資難難題題。。由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌剛剛剛剛起起步步，，法法律律法法規(guī)規(guī)尚尚不不完完善善，，存存在在與與非非法法集集資資混混淆淆、、與與《《證證券券法法》》《《公公司司法法》》等等沖沖突突的的風風險險，，這這也也給給房房地地產(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌的的發(fā)發(fā)展展加加大大了了難難度度，，要要求求對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌的的設(shè)設(shè)計計及及實實施施更更加加謹謹慎慎，，給給創(chuàng)創(chuàng)新新加加上上一一個個保保險險繩繩。。第三三章章房房產(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌平平臺臺平臺臺一一：：眾眾籌籌筑筑屋屋眾籌籌筑筑屋屋2015年年1月月23日日正正式式上上線線，，由由眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)與與國國內(nèi)內(nèi)首首個個類類型型化化社社區(qū)區(qū)互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)定定制制平平臺臺萬萬通通自自由由筑筑屋屋合合作作共共建建的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)金金融融平平臺臺。。目前前，，平平臺臺上上已已經(jīng)經(jīng)匯匯集集了了住住宅宅公公寓寓、、旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)、、商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪等等多多個個眾眾籌籌項項目目。。已成成功功項項目目4個個：：成功功項項目目：：眾籌籌中中項項目目2個個：：即將將開開始始項項目目9個個：：性質(zhì)質(zhì)：：住宅宅公寓寓性質(zhì)質(zhì)：：商業(yè)業(yè)綜合合體體即將將開開始始項項目目9個個：：性質(zhì)質(zhì)：：商商住住公公寓寓。。擬定8月1日日開盤，42-85平方方。眾籌金額：09月30日日前，籌集10,000,000。。性質(zhì)：酒店式式公寓。面積40-90平方即將開始項目目--旅游地地產(chǎn)眾籌網(wǎng)項目發(fā)發(fā)起規(guī)定：1）項目發(fā)起起人：在眾籌籌網(wǎng)平臺注冊冊并發(fā)起眾籌籌項目的單位位或個人；2）保證金：：項目發(fā)起人人在眾籌網(wǎng)平平臺發(fā)起的項項目，由眾籌籌網(wǎng)作為代收收款方，收取取項目投資人人基于項目投投資明細單而而支付的眾籌籌金額。項目目眾籌成功后后，眾籌網(wǎng)留留存項目眾籌籌總金額的30%作為保保證金，在項項目發(fā)起人兌兌現(xiàn)對項目投投資人的回報報承諾后，眾眾籌網(wǎng)將該保保證金返還給給項目發(fā)起人人。如果項目目發(fā)起人未兌兌現(xiàn)對項目投投資人的回報報承諾，則眾眾籌網(wǎng)有權(quán)直直接支配該保保證金以用于于兌現(xiàn)對項目目投資人的回回報承諾。3）資金支付付渠道費：為為保證眾籌資資金安全，眾眾籌項目項下下資金均通過過第三方支付付公司代為劃劃轉(zhuǎn)，由此產(chǎn)產(chǎn)生的支付渠渠道費由項目目發(fā)起人負擔擔。項目眾籌籌成功后，眾眾籌網(wǎng)將扣除除項目眾籌總總金額的1.5%作為資資金支付渠道道費，并支付付給第三方支支付機構(gòu)。如如眾籌項目不不成功，則不不收取該筆費費用。4）在眾籌網(wǎng)網(wǎng)上發(fā)起的項項目，應(yīng)明確確具體的開始始時間和結(jié)束束時間。截止止項目結(jié)束時時間，如項目目眾籌金額低低于預(yù)定眾籌籌金額，則項項目眾籌失敗敗；如項目眾眾籌金額等于于或大于預(yù)定定眾籌金額，，則項目眾籌籌成功。平臺二：好房房眾籌2014年12月23日日平安好房宣宣布“好房眾眾籌”頻道正正式上線運營營。眾籌買房房只是最初級級的眾籌模式式，眾籌建房房才是好房眾眾籌的戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目標。目前，平臺上上已經(jīng)匯集了了住宅公寓、、海外房產(chǎn)、、旅游地產(chǎn)、、養(yǎng)老地產(chǎn)、、商業(yè)商鋪等等多個眾籌項項目。成功項目-折折扣購房權(quán)：：1.項目戶型型：73㎡、、78㎡、82㎡。2.項目均價價：預(yù)估市場場價6500元/㎡，眾眾籌價5700元/㎡起。3.回報：優(yōu)優(yōu)先購房權(quán)。。1.單份眾籌籌金額：5000元。2.回報：優(yōu)優(yōu)先購房權(quán);5千抵5萬萬;推薦新客客戶，雙方均可享3千元房款優(yōu)優(yōu)惠，單套公公寓最高優(yōu)惠1.5萬萬元;3.退出：如如客戶未使用用眾籌收益，，到期日本金原路返還還，并額外獲獲得6%/年年的預(yù)估現(xiàn)金收益。1.資金門檻檻：50000~135000元。。2.回報：均均價4800元購房價（（目前售價5500元）），3%預(yù)期固定定年化收益率率。成功項目-股股權(quán)眾籌：1.股權(quán)眾籌籌項目。認籌籌者可獲得認認籌份數(shù)相對應(yīng)股權(quán)在在投資周期內(nèi)內(nèi)所產(chǎn)生的項項目收益。2.眾籌最低低單位為1份份，1份2萬萬英鎊（暫定定193,270元人民幣幣），可最多多認籌250份。3.回報：投投資期內(nèi)，預(yù)預(yù)計最低年化化收益14%，浮動收益可達達20%。一一次性投資超超過200萬萬英鎊，可以包辦英國國投資移民。。眾籌參與者者持有項目投資公司司PCL0065的股權(quán)權(quán)憑證正本，辦理股權(quán)交交割手續(xù)。1.股權(quán)眾籌籌項目。認籌籌者可獲得認認籌份數(shù)相對應(yīng)股權(quán)在在投資周期內(nèi)內(nèi)所產(chǎn)生的項項目收益。2.眾籌最低低單位為1份份，1份1萬萬英鎊（93365元人民幣），可可最多認籌905份.3.回報：項項目投資期內(nèi)內(nèi)，預(yù)計年化化收益18%，保證收益5%，到期還本本付息。一次次性投資超過過200萬英鎊鎊，可以包辦辦英國投資移移民。眾籌參與者持有項項目投資公司司PCL0065的股權(quán)權(quán)憑證正本，，辦理股權(quán)交割割手續(xù)。成功項目-持持有所有權(quán)：：1.每份100美元（約約合615元元人民幣），，最低認籌1份，最最多認籌50份。2.收益：與與Limestone私私立大學(xué)已簽簽訂出租協(xié)議，每年擔擔保租金回報報率預(yù)計5%，包租3年年。第四年第一個個月物業(yè)公司司承諾以112%買入價價回購。1.眾籌最低低單位為1份份，約合50055元人人民幣），可最多認籌60份。2.回報：建建設(shè)期間承諾諾凈年化收益益5%，項目目預(yù)計2017年5月建成成。建成后包包租2年，承諾凈年化收收益10%。。第三年開發(fā)發(fā)商承諾以原價回購本物物業(yè).1.眾籌最低低單位為1份份，95000元人民幣幣），可最多認籌20份2.回報：.建設(shè)期間預(yù)預(yù)期年化收益益2.5%，，預(yù)計2017年5月建成成。建成后包包租3年，預(yù)計年凈收益益6%。第四四年開發(fā)商承承諾以原價回購本物業(yè)。。成功項目-持持有所有權(quán)1.認籌者可可獲得認籌份份數(shù)相對應(yīng)時時間內(nèi)房屋使用權(quán)或期間間產(chǎn)生的收益益。2.眾籌最低低單位為1份份，1份275000元元，可最多認籌13份.3.回報：建建成后兩年預(yù)預(yù)計每年10%租金回報報，包租2年；第第三年起預(yù)計計每年9%租租金回報。1.認籌者可可獲得認籌份份數(shù)相對應(yīng)時時間內(nèi)房屋使用權(quán)或期間間產(chǎn)生的收益益。2.眾籌最低低單位為1份份，根據(jù)認籌籌項目不同（豪華酒店標標間或高級酒酒店套房）1份分別為95000元或115000元或或160000元。3.建設(shè)期間間每年5%年年化回報；建建成后包租15年，每年年10%凈回回報；第15年以后以150%價格回購。如如果在第5-14年間需需要退出，開發(fā)商保證以以125%的的投資價格協(xié)協(xié)助轉(zhuǎn)售。平安好房網(wǎng)項項目發(fā)起規(guī)定定：1）平安好房房網(wǎng)對上線的的所有地產(chǎn)眾眾籌項目都有有嚴格要求，，專家評審委委員會會對眾眾籌人或機構(gòu)構(gòu)資質(zhì)、信用用、背景、預(yù)預(yù)期收益、還還款能力評定定、有無擔保保、法律風險險等進行審核核，只有全部部審核通過眾眾籌項目才能能上線。目前前項目審核通通過率嚴格控控制在20%以內(nèi)。2）平安好房房在項目交易易過程中，僅僅作為地產(chǎn)眾眾籌交易平臺臺提供信息發(fā)發(fā)布服務(wù)，參參與眾籌方與與眾籌人或機機構(gòu)本著自愿愿的原則完成成相關(guān)交易，，因此平安好好房不對項目目本身承諾任任何預(yù)期收益益。認籌用戶戶需自行承擔擔項目潛在收收益風險。3）若若購買買截止止日前前眾籌籌目標標達成成，眾眾籌成成功，，用戶戶認籌籌款在在眾籌籌期限限屆滿滿之前前將被被凍結(jié)結(jié)無法法贖回回；若若眾籌籌失敗敗，用用戶認認籌款款將在在“眾眾籌失失敗””信息息公示示后5個工工作日日內(nèi)全全額退退還。。4）眾眾籌過過程中中平安安好房房不會會向用用戶收收取任任何額額外費費用。。平臺三三：搜搜房網(wǎng)網(wǎng)眾籌籌依托搜搜房網(wǎng)網(wǎng)平臺臺，將將特價價房源源與投投資眾眾籌相相結(jié)合合，購購房者者或投投資者者均可可參與與。搜搜房網(wǎng)網(wǎng)從開開發(fā)商商爭取取低至至5-6折房房源，，購房房者（（投資資者））參與與眾籌籌，競競拍低低價房房源，，競得得者獲獲得低低價購購房資資格，，溢價價為投投資者者收益益來源源。眾眾籌不不到目目標，，眾籌籌流標標，投投資者者無收收益，，資金金返還還。眾眾籌達達到目目標人人數(shù)，，舉行行競拍拍，競競拍價價上浮浮≤10%，競競拍者者獲得得保底底收益益10%；；房價價上浮浮＞10%，投投資者者獲得得實際際投資資收益益?？偨Y(jié)：：目前房房產(chǎn)眾眾籌更更側(cè)重重于住住宅公公寓、、旅游游地產(chǎn)產(chǎn)等領(lǐng)領(lǐng)域，，對工工業(yè)地地產(chǎn)、、產(chǎn)業(yè)業(yè)園還還未涉涉及。。房產(chǎn)眾眾籌起起步較較晚，，平安安好房房相對對已成成規(guī)模模，尤尤其海海外房房產(chǎn)、、住宅宅房產(chǎn)產(chǎn)眾籌籌領(lǐng)先先；眾眾籌筑筑屋在在旅游游地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域域相對對領(lǐng)先先，并并已嘗嘗試商商業(yè)綜綜合體體、科科技園園等不不同房房產(chǎn)類類型。。眾籌模模式：：住宅宅眾籌籌是投投資金金融和和消費費金融融的結(jié)結(jié)合。。對于于處于于建設(shè)設(shè)期、、擬開開盤項項目，，眾籌更更側(cè)重重于營營銷宣宣傳，，以蓄蓄客為為主，，獲取取折扣扣購房房、優(yōu)優(yōu)先購購房權(quán)權(quán)，募募集資資金對對融資資環(huán)節(jié)節(jié)的支支持作作用不不明顯顯。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的眾眾籌則則是準準REITs的的模式式。收收益將將由開開發(fā)商商讓利利、租租金收收益、、資產(chǎn)產(chǎn)增值值三部部分構(gòu)構(gòu)成。。合伙人人模式式或股股權(quán)眾眾籌模模式因因成立立有限限合伙伙企業(yè)業(yè)與辦辦理股股權(quán)分分割手手續(xù)相相對比比較復(fù)復(fù)雜，，使用用率不不高。。但眾眾籌筑筑屋對對于即即將上上線的的商業(yè)業(yè)綜合合體、、科技技園等等有穩(wěn)穩(wěn)定收收益、、總價價高或或不可可分割割的產(chǎn)產(chǎn)品，，會更更多采采用合合伙人人模式式與持持有所所有權(quán)權(quán)模式式。第四章章智智鼎鼎源房房產(chǎn)眾眾籌方方案平臺選選擇--眾眾籌筑筑屋***項目目為工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園項目目。目前前平安安好房房、搜搜房網(wǎng)網(wǎng)等側(cè)側(cè)重于于公寓寓，僅僅有眾眾籌網(wǎng)網(wǎng)涉及及到度度假村村項目目，即即將上上線蘇蘇州啟啟迪科科技城城（據(jù)據(jù)報道道沒有有產(chǎn)權(quán)權(quán)，僅僅有租租賃權(quán)權(quán)）、、廣東東與西西安兩兩個商商業(yè)綜綜合體體項目目。眾籌模模式選選擇--回回報眾眾籌股權(quán)眾眾籌：：根據(jù)據(jù)募集集資金金的多多少會會不同同程度度的分分散股股權(quán)，，不利利于我我司后后續(xù)發(fā)發(fā)展。。最可可能觸觸碰非非法證證券類類犯罪罪。債權(quán)眾眾籌：：表現(xiàn)現(xiàn)的一一般形形式為為P2P模模式，，利息率率較高高，一一般為為15%-20%左左右。最可可能觸觸碰非非法集集資類類犯罪罪?；貓蟊姳娀I：：是法法律風風險最最小的的眾籌籌模式式。建建議選選擇"REITs型型"眾眾籌（（不動動產(chǎn)投投資））模式式。我我司提提供1-2套特特價房房源，，投資資者成成立有有限合合伙人人企業(yè)業(yè)或資資產(chǎn)管管理公公司，，購入入本項項目包包含的的房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比比例=支持持金額額/房房產(chǎn)總總金額額。獲獲得房房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后后，返返租給給物業(yè)業(yè)公司司，獲獲取租租金收收益或或轉(zhuǎn)售售權(quán)益益。眾籌項項目詳詳情：：房源明細1套獨棟，1258.72平方，85折后，8,100,000元/套。1套獨棟，1193.695平方，85折后，7,900,000元/套。眾籌總金額15,000,000元眾籌最低金額50,000，最多認籌10份。產(chǎn)品類型投資者通過眾籌網(wǎng)預(yù)約，由項目發(fā)起人召集共同成立有限合伙人企業(yè)或資產(chǎn)管理公司，購入標的產(chǎn)權(quán)。獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，返租給祥泰物業(yè)公司，獲取租金收益或轉(zhuǎn)售權(quán)益。投資人特權(quán)1.以原房價85折購入本項目所包含的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例=支持金額/房產(chǎn)總金額。2.與祥泰物業(yè)簽訂出租協(xié)議，每年房租租金回報率預(yù)計5%，包租3年。退出方式3年后，投資人可協(xié)商選擇：1.個人退出，轉(zhuǎn)讓持有的有限合伙企業(yè)份額；2.由某位投資人收購其他投資人份額，成為房產(chǎn)單一持有人。3.由物業(yè)公司以原價回購，集體退出。眾籌須知1.項目封閉期為3年，3年內(nèi)原則上不接受支持者退出項目的需求。2.封閉期后，回報支持者的租金將不再采用固定年化5%的形式，租金的金額將根據(jù)實際經(jīng)營的情況決定。眾籌項項目發(fā)發(fā)起流流程：：1）項項目發(fā)發(fā)起：：眾籌籌網(wǎng)注注冊用用戶后后，在在網(wǎng)頁頁上方方點擊擊“發(fā)發(fā)起項項目””，根根據(jù)提提示在在網(wǎng)站站上提提交所所需要要的基基本項項目信信息，，完成成后便便可提提交審審核。。模式式選擇擇：獎獎勵眾眾籌，，行業(yè)業(yè)選其其他（（房產(chǎn)產(chǎn)）。。2）項項目文文案：：以圖圖文結(jié)結(jié)合的的形式式展示示“關(guān)關(guān)于我我”、、“我我想要要做什什么””、““為什什么需需要你你的支支持及及資金金用途途”等等重要要板塊塊。3）項項目審審核：：眾籌籌網(wǎng)會會對項項目會會進行行兩次次審核核:項項目一一審：：項目目發(fā)起起并提提交審審核后后，眾眾籌網(wǎng)網(wǎng)會對對項目目進行行審核核，項項目一一審為為1-3個個工作作日，，主要要審核核項目目是否否符合合《項項目發(fā)發(fā)起規(guī)規(guī)范》》、內(nèi)內(nèi)容是是否完完整。。項目目二審審：項項目通通過一一審后后，即即可進進入二二審，，周期期1-3個個工作作日。。項目目經(jīng)理理將對對項目目的真真實性性、可可行性性、合合理性性等方方面進進行審審核。。如需需修改改調(diào)整整，會會有項項目經(jīng)經(jīng)理聯(lián)聯(lián)系項項目發(fā)發(fā)起人人。4））眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)維維護護：：項項目目上上線線后后，，發(fā)發(fā)起起人人積積極極自自主主推推廣廣，，帶帶動動項項目目籌籌資資額額，，并并及及時時回回復(fù)復(fù)項項目目下下的的用用戶戶評評論論，，與與關(guān)關(guān)注注該該項項目目的的用用戶戶進進行行良良好好互互動動。。同同時時，，不不要要打打擾擾其其他他項項目目的的正正常常展展示示，，請請勿勿在在其其他他項項目目下下推推廣廣自自己己的的項項目目。。眾籌籌項項目目資資金金保保證證：：1））保保證證金金：：項項目目發(fā)發(fā)起起人人在在眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)平平臺臺發(fā)發(fā)起起的的項項目目，，由由眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)作作為為代代收收款款方方，，收收取取項項目目投投資資人人基基于于項項目目投投資資明明細細單單而而支支付付的的眾眾籌籌金金額額。。項目目眾眾籌籌成成功功后后，，眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)留留存存項項目目眾眾籌籌總總金金額額的的30%作作為為保保證證金金，，在項項目目發(fā)發(fā)起起人人兌兌現(xiàn)現(xiàn)對對項項目目投投資資人人的的回回報報承承諾諾后后，，眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)將將該該保保證證金金返返還還給給項項目目發(fā)發(fā)起起人人。。如如果果項項目目發(fā)發(fā)起起人人未未兌兌現(xiàn)現(xiàn)對對項項目目投投資資人人的的回回報報承承諾諾，，則則眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)有有權(quán)權(quán)直直接接支支配配該該保保證證金金以