2022年行業(yè)分析房地產供需矛盾成加息助推器

房地產供需矛盾成加息助推器央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報告中強調，要高度關注房地產價格。目前，宏觀調控把房地產供應這一塊臨時壓下來了，但是，購房需求增長反而加快了，供需沖突的加劇突出反映在房價快速上漲上。當前的主要沖突在于，過去幾年來的低利率個人住房貸款促成了房地產潛在需求以爆發(fā)性方式釋放成實際需求，形成了實際需求增長高峰，這已經超出了當前資源的承載力量。僅僅限制供應的話，藥不對癥，到了該以加息熨平增長高峰的時候了。

低利率促成需求爆發(fā)性釋放

1998年以來，我國房地產需求形成爆發(fā)性釋放格局，商品房銷售額的平均增長率達到GDP增長率的3.7倍。2022年以來，商品房銷售額的大幅攀升帶動了房地產開發(fā)和城市基礎設施投資的新一輪高速增長。通過產業(yè)鏈的傳遞，進而又拉動鋼材、有色金屬、建材、石化等生產資料價格的快速上漲，刺激這些生產資料部門產能投資的成倍擴張，最終形成全社會固定資產投資過熱。因而，房地產需求的爆發(fā)性釋放是這一輪投資過熱的“熱源”，假如“熱源”溫度降不下來，那么，生產資料部門的盲目投資就無法從根本上得到抑制。

房產是一個幾十萬元級的商品，假如沒有個人住房貸款供應，或者個人住房貸款利率很高，那么，即使有很大潛在的需求，也不行能以爆發(fā)性速度釋放成實際需求。1998年以來，個人消費信貸的啟動以及央行自1996年以來的連續(xù)8次降息把我國的個人住房貸款推入了快速增長的軌道。個人住房貸款余額從1998年的426億元快速增長至2022年的1.18萬億元。2000年個人當年貸款購房的金額比重為71%，到2022年，這一比重仍高達49.5%。可以看出，低利率個人住房貸款促成了房地產需求的爆發(fā)性釋放。

壓制供應將加速價格上漲

今年上半年，商品房市場量價齊漲的局面表明，我們當前仍處于房地產需求釋放的增長高峰階段。今年上半年，全國商品房銷售價格上漲了11.6%。房價加速上漲明顯不是由供應成本上漲單方面推動的，由于，假如是這樣，我們應看到商品房銷售額的下降，即開發(fā)商標價很高，但購房者不接受。但是，實際狀況是，伴隨著銷售價格的快速上漲，商品房銷售額也在加速上漲，今年上半年，商品房銷售額增長了40.9%。這表明市場需求非常強勁，開發(fā)商借勢漲價。

從我們列示的圖表可以看出，2022年第2季度的商品房同比漲幅(11.6%)仍舊略低于城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅(11.9%)。而值得留意的是，2000至2022年，我國商品房價格的同比漲幅始終低于城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。依據價格圍繞購買力波動的規(guī)律，這預示著，從購買力角度來看，我國商品房價在過去幾年中已累積了相當的上漲動能，房價將會進一步上漲。

而今年宏觀調控對房地產供應的限制將使其供需沖突進一步加劇。上半年，全國完成的土地開發(fā)面積同比增長11.5%，增幅比上年同期下降28.5個百分點；全國累計新開工房屋面積同比增長15.2%,增幅比上年同期回落15.8個百分點；竣工房屋面積同比增長15.6%，增幅比上年同期回落24.8個百分點。因此，假如當前的供應限制連續(xù)持續(xù)下去，隨著供需沖突的加劇，下半年和明年，房價將會加速上漲。

應通過加息熨平需求增長高峰

為什么說當前房地產潛在需求轉化成實際需求的速度過猛了？理由有二：其一，去年以來煤、電、油、礦的緊急態(tài)勢表明，房地產投資拉動的全社會投資增速已超出了當前資源的承載力量，即觸及“資源瓶頸”；其二，當前房地產投資增速已經引起上游生產資料價格短期內過度上漲，并刺激生產資料部門產能過度擴張。

在需求強勁的狀況下，當前限制開發(fā)商住房供應只能刺激房價上漲。房價快速上漲只能導致兩種結果：一是土地和開發(fā)商信貸掌握更加嚴峻，這可以抑制房地產投資增長，但是也將給房地產業(yè)造成硬傷，甚至造成整個經濟硬著陸；二是放松土地和開發(fā)商信貸，假如這樣，房價快速上漲的壓力必定導致新一輪投資過熱。明顯，這兩種結果都不是宏觀調控盼望看到的。

當前投資過熱的主要沖突在于房地產潛在需求轉化成實