對一起商品房買賣合同案的評析

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一、基本案情

2000年8月10日，甲某與乙公司簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，約定由甲某購買乙公司開發(fā)的位于北京市某區(qū)某里公寓B座1604號房屋，房款總計(jì)952575元，房屋交付日期為1999年12月28日。付款方式為首付

2000年9月20日，甲某辦理了收房手續(xù)。此后，甲某于2004年1月8日結(jié)清了個人購房貸款，并于同年4月15日向乙公司交納了契稅及公共維修基金。但乙公司長期未能辦理房屋的初始登記，致使甲某無法辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)甲某訴至法院，要求乙公司支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，并由乙公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。另查，2001年8月24日，北京市某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所向某區(qū)房地局交易管理科出具了證明，證明乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、

二、一審法院的認(rèn)定與判決

北京市某區(qū)人民法院判決認(rèn)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。甲某與乙公司所簽商品房預(yù)售契約系雙方協(xié)商一致的真實(shí)意思表示，且不違背相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。根據(jù)某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8

三、當(dāng)事人的上訴請求與答辯理由

甲某不服一審法院判決，向二審法院提起上訴。上訴請求是：1、由被上訴人支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金；2、由被上訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。上訴理由是：被上訴人遲至2005年1月才辦理了所開發(fā)房屋的初始登記（取得大產(chǎn)權(quán)證），據(jù)此導(dǎo)致上訴人在四年的時間里無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)遲延辦證的責(zé)任。

乙公司辯稱，同意一審判決。甲某由我公司購買了涉訴房屋后，之所以辦證遲延，系因甲某未及時提供應(yīng)繳納的辦理產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用及相關(guān)資料所致。甲某的契稅直至2004年4月才繳納，相關(guān)資料至今未提交。另外，預(yù)售商品房的辦證義務(wù)屬于甲某，我公司承擔(dān)的只是協(xié)助義務(wù)。甲某未提交委托我公司辦理產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)，未與我公司共同辦理產(chǎn)權(quán)證，亦未及時繳費(fèi)及提交手續(xù)。我公司應(yīng)提交的資料已經(jīng)提交房管部門，我公司在辦理手續(xù)上已無瑕疵。故我公司不同意甲某的訴訟請求。

四、二審法院的認(rèn)定與判決

鑒于被上訴人所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與涉訴房屋2005年1月

證據(jù)1.北京市房屋產(chǎn)權(quán)登記申請書，座落是北京市某區(qū)某里1、2號樓房，申請人是乙公司，申請日期是2004年

證據(jù)2.乙公司承諾書；

證據(jù)3.編號（2004）年第475號，竣工項(xiàng)目地價款核實(shí)復(fù)函，項(xiàng)目名稱是乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房，出具人是北京市土地利用事務(wù)中心，出具日期2004年

證據(jù)4.北京市規(guī)劃委員會某分局行政處罰決定書，處罰日期2004年

證據(jù)5.北京市規(guī)劃委員會某分局監(jiān)督檢查科向北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務(wù)所出具的回復(fù)函，主要內(nèi)容是已對乙公司進(jìn)行了處罰，同意北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務(wù)所按規(guī)定辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，出具日期2004年

證據(jù)6.案例編號2004006779號業(yè)務(wù)受理單，受理時間：2004年12月13日，業(yè)務(wù)類別：

證據(jù)7.收繳證件附頁。

二審法院于2005年6月15日組織雙方當(dāng)事人對上述調(diào)取的證據(jù)進(jìn)行庭審質(zhì)證。雙方當(dāng)事人對上述調(diào)取證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性均無異議。結(jié)合一審、二審的相關(guān)證據(jù)，本院查明：被上訴人作為申請人于2004年12月13

另查明，雙方均承認(rèn)2000年

二審法院認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，訴爭的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日2000年8月10日起９０日內(nèi)（即2000年11月

由于雙方在合同中對逾期辦證的違約責(zé)任沒有規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。被上訴人在二審?fù)徶修q稱，即使被上訴人構(gòu)成逾期辦證違約，那么該違約行為自2000年11月

二審法院認(rèn)為,被上訴人的違約行為從2000年11月9日起一直延續(xù)到2004年12月13日止。違約金的計(jì)算應(yīng)該從2000年11月9日

綜上所述，原審法院關(guān)于被上訴人沒有逾期辦證的事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律不當(dāng)，判決結(jié)果失當(dāng)，依法應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市某區(qū)人民法院（2005）某民初字第551號民事判決；

二、乙公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向甲某支付違約金（以房款總計(jì)952575元為本金，自2002年12月

【評析】

綜合本案案情及當(dāng)事人的訴、辯意見，本案審理的爭議焦點(diǎn)為：1、關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體問題。2、被上訴人乙公司是否逾期辦證。3、如果被上訴人乙公司逾期辦證，向上訴人支付的違約金是否存在超過訴訟時效的問題。4、如果被上訴人乙公司逾期辦證，違約責(zé)任如何承擔(dān)。

1、關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體問題

為保護(hù)交易安全和第三人利益，物權(quán)的變動必須公示。[2]房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，我國法律規(guī)定其公示方法是進(jìn)行登記。登記雖然不作為物權(quán)變動合同生效的要件，但未經(jīng)登記即不發(fā)生物權(quán)變動的法律后果。因此，開發(fā)商完整意義的交付房屋的主給付義務(wù)包括兩方面內(nèi)容：一是交付房屋給買受人占有和使用；二是將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人，即辦理或協(xié)助房屋產(chǎn)權(quán)登記。[3]

關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)主體問題，我國《合同法》第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定不一致，[4]導(dǎo)致對辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)主體的理解不同。

一種意見認(rèn)為，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體是買受人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅負(fù)協(xié)助義務(wù)。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條明確規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

另一種意見認(rèn)為，房屋權(quán)屬的移轉(zhuǎn)登記，通常作法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交必要的手續(xù)，買受人提出申請，房屋管理部門進(jìn)行審查登記，頒發(fā)權(quán)屬證書，即通過三者的共同行為完成的，因此無法概括地確定辦證的義務(wù)主體是誰。[5]

而通說認(rèn)為，開發(fā)商作為房屋的出售人負(fù)有向買受人交付房屋以及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)。因?yàn)椤逗贤ā返谝话偃畻l與《解釋》第一條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，且《解釋》第十八條亦列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形，這充分說明出賣人是辦證的義務(wù)主體。只不過，出賣人作為辦證義務(wù)主體，其具體義務(wù)是有范圍的，不能概括而論。根據(jù)建設(shè)部2001年8月15日第99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16、17條有關(guān)房屋權(quán)屬初始登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在法定期限內(nèi)（新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3

對于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交了完備的手續(xù)后，買受人也提出辦理權(quán)屬移轉(zhuǎn)的申請，但由于政府原因未辦證或遲延辦證的，此屬于政府不作為，買受人可提起行政訴訟，這與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的合同義務(wù)是兩個不同的法律關(guān)系，不應(yīng)混同。

2、關(guān)于被上訴人乙公司是否存在逾期辦證的問題

乙公司是否存在逾期辦證,首先是一個實(shí)體法上的事實(shí)判斷問題。在民事訴訟中，實(shí)體上的事實(shí)是證明對象的一種，是指民事實(shí)體法規(guī)定的，引起當(dāng)事人的民事實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生、變更和消滅的事實(shí)。[6]實(shí)體法上事實(shí)的證明對主張事實(shí)的當(dāng)事人與反駁事實(shí)的當(dāng)事人而言，其證明程度是不同的，主張事實(shí)的當(dāng)事人應(yīng)該提供證據(jù)使法官確信該事實(shí)的存在，反駁事實(shí)的當(dāng)事人應(yīng)該提供證據(jù)使法官對該事實(shí)的存在產(chǎn)生動搖或懷疑。[7]本案中，上訴人提供了被上訴人直到2005年1月7日才辦理初始登記的證據(jù)，對此證據(jù)被上訴人也予以承認(rèn)。所以2005年1月7日為初始登記時間這一事實(shí)應(yīng)被采信。又根據(jù)建設(shè)部2001年8月15日第99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16、17條的規(guī)定，已經(jīng)可以認(rèn)定乙公司逾期辦證的事實(shí)。但是乙公司又提出證據(jù)稱，在

鑒于被上訴人所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與2005年1月7日辦理初始登記的時間相互矛盾，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第77條的規(guī)定，2005年1月7日

二審法院認(rèn)為，被上訴人作為訟爭房屋的出售人負(fù)有向作為買受人的上訴人交付房屋以及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)。根據(jù)有關(guān)房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。根據(jù)《解釋》第十八條的規(guī)定，訴爭的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日起９０日內(nèi)買受人由于出賣人的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，被上訴人本應(yīng)在2000年8月10日至2000年11月8日

3、關(guān)于逾期辦證的違約金請求權(quán)是否存在超過訴訟時效的問題

被上訴人在二審?fù)徶修q稱，即使被上訴人構(gòu)成逾期辦證違約，那么該違約行為自2000年11月

所謂訴訟時效制度是指權(quán)利人不行使權(quán)利經(jīng)過法定期間，即發(fā)生權(quán)利功效減損法律效果的制度。[8]我國法律規(guī)定，訴訟時效過后，義務(wù)人即取得拒絕履行義務(wù)的抗辯權(quán)。[9]同時，我國《民法通則》第137條規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計(jì)算”，這種訴訟時效期間的起算標(biāo)準(zhǔn)被學(xué)界認(rèn)為是主客觀相統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。[10]本案中，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16、17條有關(guān)房屋權(quán)屬初始登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在法定期限內(nèi),即在竣工后的3個月內(nèi)申請初始登記。又依據(jù)《解釋》第十八條的規(guī)定，訴爭的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日起９０日內(nèi)買受人由于出賣人的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。即出賣方應(yīng)在合同訂立后的90日內(nèi)，辦理完初始登記手續(xù)，以便買方辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。本案中，雙方簽定合同的時間為2000年8月10日，按規(guī)定乙公司（被上訴人）應(yīng)在2000年11月8日前辦理初始登記手續(xù)，但是被上訴人遲至2004年12月13日才報送辦理初始登記。所以，被上訴人的違約行為發(fā)生在2000年11月9日，即本案訴訟時效期間應(yīng)從2000年

但是，由于上訴人遲至2004年12月15日才起訴被上訴人要求其支付逾期辦證違約金，此后，上訴人也未舉證證明在起訴日（2004年12月15日）前向被上訴人主張過權(quán)利，自起訴日之前兩年之內(nèi)的違約金請求權(quán)未超過訴訟時效，自起訴日之前兩年之前的違約金請求權(quán)已超過訴訟時效。又由于被上訴人違約責(zé)任期間為：2000年11月9

4、關(guān)于被上訴人逾期辦證違約責(zé)任如何承擔(dān)的問題

自2000年11月9

結(jié)束語：邏輯推理在案件事實(shí)認(rèn)定中的運(yùn)用

一般意義上的法律推理表現(xiàn)在法官在司法活動過程中，以選擇的法律規(guī)則為大前提，以查明的案件事實(shí)為小前提，然后按照一定的邏輯方法推出案件的處理結(jié)論。[12]但在特殊情況下，法律推理也表現(xiàn)在法官解釋法律和確認(rèn)案件事實(shí)的過程中。[13]通常，法官都能夠依靠查證屬實(shí)的證據(jù)對案件事實(shí)做出明確的認(rèn)定。即使在案件證據(jù)不能達(dá)到證明案件事實(shí)即案件事實(shí)真?zhèn)尾幻鞯那闆r下，法官也可以依據(jù)證明責(zé)任的規(guī)則來裁判[14]。但是，司法實(shí)踐中仍然存在法官需要依靠邏輯、推理的方法確認(rèn)案件事實(shí)的情況，這一推理過程就是根據(jù)已經(jīng)查明的某一基本事實(shí)，而推定出另一事實(shí)存在。事實(shí)推理是以已知的事實(shí)為基礎(chǔ)，推論出未知事實(shí)的證明手段。[15]在這個證明過程中，審判經(jīng)驗(yàn)、生活法則、相關(guān)的專業(yè)知識起著至關(guān)重要的作用。具體到本案，清晰的作為判斷開發(fā)商辦證有無違約的基礎(chǔ)事實(shí)是2005年1月7日所辦理的訴爭樓宇的初始登記證書（大產(chǎn)權(quán)證）。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十七條關(guān)于辦證時限的規(guī)定，[16]可以逆時地推出開發(fā)商報送辦理初始登記的大概時間是2004年底，除非存在權(quán)屬登記部門的工作延誤問題。在庭審中，開發(fā)商絲毫沒有提及權(quán)屬部門的辦證延誤問題，也不提供辦理報送初始登記的相關(guān)材料。所以，在本案中，承辦法官可以在內(nèi)心推出開發(fā)商在回避自己的初始登記的義務(wù)問題，特別是登記的時間和延誤的原因。鑒于開發(fā)商所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與涉訴房屋2005年1月

事實(shí)推理作為一種法律方法，在法官認(rèn)定事實(shí)過程中大有用武之地。在事實(shí)推理的三