山西侯馬某購(gòu)物中心策劃

本案的商業(yè)闡述COMMERCEEXPLAIN以室內(nèi)商業(yè)街形式使百貨商品商鋪化本案的市場(chǎng)狀況本案商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查示意圖本案的商業(yè)闡述商業(yè)是本案的基本特性，是為銷(xiāo)售建立良好堅(jiān)實(shí)的后續(xù)做的鋪墊。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷(xiāo)售能否成功的關(guān)鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運(yùn)做也是為前期投資商鋪的客戶給予最良好的回報(bào)的關(guān)鍵?？傊虡I(yè)的成功運(yùn)做是本案銷(xiāo)售的關(guān)鍵，也是開(kāi)發(fā)商能否獲得預(yù)期收益的唯一保障?！癖景覆贿m合的商業(yè)業(yè)態(tài)：○百貨公司百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時(shí)結(jié)付款的商場(chǎng)僅為百盛，其它商場(chǎng)均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應(yīng)商無(wú)力進(jìn)貨，從而使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。侯馬地區(qū)除低檔的慶豐購(gòu)物中心和飛龍商場(chǎng)外，基本均是租金店的經(jīng)營(yíng)方式。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營(yíng)的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營(yíng)和定位。另百貨公司的前期投入成本比較高，且是必須的投入，就本案核心五所述的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)所贏利的費(fèi)用無(wú)力支持本案的經(jīng)營(yíng)?！鹋l(fā)市場(chǎng)侯馬由于地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通便利等諸多因素，無(wú)法做為商品流通的核心，且本地不屬于商品的生產(chǎn)基地，基本批發(fā)渠道均為太原市和西安市，故批發(fā)形態(tài)的市場(chǎng)不適合本案。●本案商業(yè)業(yè)種的劃分：樓層館名業(yè)種7F演歌臺(tái)KTV包間，夜總總會(huì)6F海鮮館包間式餐飲5F平價(jià)百貨街低檔的平價(jià)百貨類類商品4F紳士服飾街中檔及中低檔男性性商品、體育育運(yùn)動(dòng)商品、中中性休閑商品品3F品位生活街中檔及中低檔成熟熟女性商品，兒兒童商品、家家庭用品2F青春少女街中檔及中低檔年輕輕女性商品1F國(guó)際名店街中高檔服飾、皮件件、化妝品、黃黃金珠寶、鐘鐘表眼鏡B1F生活量販超市食品、非食品、部部分生鮮產(chǎn)品品●業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由：1、以高銷(xiāo)售價(jià)格用高租金價(jià)格的商業(yè)形態(tài)對(duì)應(yīng)2、以低銷(xiāo)售價(jià)格用低租金價(jià)格的商業(yè)形態(tài)對(duì)應(yīng)3、針對(duì)頂尖消費(fèi)群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂(lè)和一樓名店）對(duì)應(yīng)4、以量販超市為本案的集客核心來(lái)對(duì)應(yīng)●各樓層目標(biāo)顧客（√√√為最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消費(fèi)群體煤礦個(gè)體業(yè)主√√√√√√√√√√√√√√√√√√政府機(jī)關(guān)人員√√√√√√√√√√√√√√√普通本地居民√√√√√√√√√√√√√√√√√√●廠商經(jīng)營(yíng)模式（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租統(tǒng)一自營(yíng)營(yíng)√√√√√√√√√商戶純租賃形式√√√√√√√√√√業(yè)主購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)√√√√√√√√√√√√√●目標(biāo)顧客年齡層（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16少年兒童童√√√√√√√√17-35白領(lǐng)一一族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√35以上中老年族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●商品檔次基本定位（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F低檔√√√√√√√√√√√√√√√中檔√√√√√√√√√√√√√√高檔√√√√√√√√●生活量販超市簡(jiǎn)要說(shuō)明：生活量販超市商品結(jié)構(gòu)示意圖生活量販超市經(jīng)營(yíng)方式示意圖●1-5樓商鋪簡(jiǎn)要說(shuō)明：○目標(biāo)招商的對(duì)象1、侯馬本地經(jīng)營(yíng)戶55%2、太原的經(jīng)營(yíng)戶30%3、山西其它地區(qū)及外省經(jīng)營(yíng)戶10%4、公司自營(yíng)商品采購(gòu)5%○經(jīng)營(yíng)戶設(shè)柜標(biāo)準(zhǔn)1、有品牌的經(jīng)營(yíng)戶2、非假冒偽劣和侵權(quán)性商品的經(jīng)營(yíng)戶3、能夠提供商品代理、經(jīng)銷(xiāo)等證明的經(jīng)營(yíng)戶4、有良好形象的經(jīng)營(yíng)戶5、有足夠資金的經(jīng)營(yíng)戶6、符合中檔為主低檔為輔的商品價(jià)格帶的經(jīng)營(yíng)戶主要經(jīng)營(yíng)模式：1、租賃戶為：租金+物業(yè)管理費(fèi)2、自營(yíng)戶為：物業(yè)管理費(fèi)●全館收益價(jià)格預(yù)算：○基本商業(yè)數(shù)據(jù)1、一樓按照得房率55%計(jì)算，實(shí)際面積約為2134平方米2、二至五樓按照得房率60%計(jì)算，每層實(shí)際面積約2328平方米3、租賃面積依照實(shí)際面積計(jì)算○樓層租賃理論價(jià)格（未含物業(yè)管理費(fèi)）：1F2F3F4F5F樓層實(shí)際面積21342328232823282328平均租金單價(jià)5.03.82.62.01.5單鋪平均面積2015151510單鋪年均租金3.65萬(wàn)2.08萬(wàn)1.42萬(wàn)1.10萬(wàn)0.55萬(wàn)樓層年租總價(jià)390萬(wàn)323萬(wàn)221萬(wàn)170萬(wàn)127萬(wàn)年1-5樓租金收益益1231萬(wàn)元租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以本商圈市場(chǎng)調(diào)查為參考基礎(chǔ)○1-5樓物業(yè)費(fèi)理論價(jià)格1-5樓物業(yè)費(fèi)均價(jià)35元/平方米/月1-5樓實(shí)際面積合計(jì)11446平方米1-5樓年物業(yè)費(fèi)收入480萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以**市場(chǎng)（39元/平方米/月）為參考●商業(yè)籌建成本：○內(nèi)裝費(fèi)用：鑒于甲方的交房標(biāo)準(zhǔn)的前提下：1、1-5樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無(wú)乙、丙工程費(fèi)用，僅預(yù)備150萬(wàn)作為部分調(diào)整費(fèi)用（主要在工程方面）；2、裝修小計(jì)：150萬(wàn)元；○設(shè)備及物品費(fèi)用：1、1-5樓僅綜合布線和背景音樂(lè)設(shè)備依照10萬(wàn)元計(jì)算2、辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備40萬(wàn)元計(jì)算3、不可遇見(jiàn)的雜費(fèi)20萬(wàn)元4、設(shè)備及物品費(fèi)用小計(jì)70萬(wàn)元○人員及耗材1、內(nèi)部管理人員：500元/月*15人*4.5個(gè)月（陸續(xù)到位）=3.4萬(wàn)元2、一般管理人員：350元/月*30人*2.5個(gè)月（陸續(xù)到位）=2.6萬(wàn)元3、辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月3萬(wàn)元*6個(gè)月=18萬(wàn)元4、人員及耗材小計(jì)24萬(wàn)元○廣告費(fèi)用包含在銷(xiāo)售廣告中不做另行支付○上述小計(jì)244萬(wàn)元●商業(yè)營(yíng)運(yùn)成本：○營(yíng)運(yùn)期能耗費(fèi)用1-5樓依照公用面積約7760平方米，全年能源費(fèi)用約180萬(wàn)元○管理人員500元/月*15人*12個(gè)月=9萬(wàn)元350元/月*30人*12個(gè)月=12.6萬(wàn)元○辦公及廣告依照10萬(wàn)元/月計(jì)算。即120萬(wàn)元/年○上述小計(jì)321.6萬(wàn)元●三年經(jīng)營(yíng)期總成本：本案籌建成本為244萬(wàn)元，依照三年分?jǐn)?，每年約81.3萬(wàn)元本案經(jīng)營(yíng)期營(yíng)運(yùn)成本為每年321.6萬(wàn)元上述合計(jì)81.3萬(wàn)+321.6萬(wàn)=402.9萬(wàn)元/年按照1-5樓平均分?jǐn)偧s為80.58萬(wàn)元●超市的營(yíng)運(yùn)情況概述：由于受到發(fā)展商要求超市自營(yíng)的要求，本案暫不對(duì)超市進(jìn)行總體財(cái)務(wù)分析，根據(jù)3880平方米的超市，屬地市場(chǎng)人均在超市的消費(fèi)單價(jià)約20元，本案超市年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)為3000萬(wàn)元，年需要150萬(wàn)有效顧客支撐，日均4100人次的有效顧客，按照1：5的人流計(jì)算，每日來(lái)店數(shù)量約20000人，與侯馬總?cè)丝?3萬(wàn)相比較，約為1：11.5的概率。按照超市毛利率5%計(jì)算，本案的超市年收益約為150萬(wàn)元?！?-7樓的營(yíng)運(yùn)情況概述：由于本案的6-7樓為特殊的餐飲、娛樂(lè)業(yè)種，需要以整館的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，由于其特殊性，本規(guī)劃對(duì)改二層樓不進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。本案的財(cái)務(wù)分析FINANCEANALYSE本案的財(cái)務(wù)分析●本案B1F-5F銷(xiāo)售價(jià)格：樓層B1F1F2F3F4F5F總面積388038803880388038803880平均單價(jià)0.501.501.000.750.500.40樓層總價(jià)194058203880291019401552●本案B1F-5F租金價(jià)格：1F2F3F4F5F樓層實(shí)際面積21342328232823282328平均租金單價(jià)5.03.82.62.01.5樓層年租總價(jià)390萬(wàn)323萬(wàn)221萬(wàn)170萬(wàn)127萬(wàn)●本案B1F-5F物業(yè)價(jià)格：1F2F3F4F5F樓層實(shí)際面積21342328232823282328平均物業(yè)價(jià)格35元/平方米/月樓層年租總價(jià)89.6萬(wàn)97.8萬(wàn)97.8萬(wàn)97.8萬(wàn)97.8萬(wàn)●1-5樓第一年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營(yíng)攤提支出小計(jì)租金收入物業(yè)收入收入小計(jì)5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合計(jì)1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25●1-5樓第二年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增10%計(jì)算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營(yíng)攤提支出小計(jì)租金收入物業(yè)收入收入小計(jì)5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合計(jì)1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.84●1-5樓第三年按照100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增10%計(jì)算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營(yíng)攤提支出小計(jì)租金收入物業(yè)收入收入小計(jì)5F131.9280.58212.5153.797.8251.5394F164.980.58245.48205.797.8303.558.023F247.3580.58327.93267.497.8365.237.272F329.880.58410.38390.897.8488.678.221F494.780.58575.28471.989.6561.5-13.78合計(jì)1368.67402.91771.571489.5480.81970.3198.73●本案收益合計(jì)：○銷(xiāo)售溢價(jià)合計(jì)（萬(wàn)元）銷(xiāo)售總價(jià)發(fā)展商利潤(rùn)銷(xiāo)售成本收購(gòu)成本銷(xiāo)售節(jié)余1955220001115150001407○三年租金和物業(yè)收益合計(jì)（萬(wàn)元）第一年第二年第三年合計(jì)101.25143.84198.73443.82上述總收益為1850.82萬(wàn)元其中：○超市經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)表一：面積銷(xiāo)售價(jià)格第一年返租第二年返租第三年返租返租總成本38801940145.5155.2164.9465.6表二：前期設(shè)備投入按照800萬(wàn)元計(jì)算，依照三年攤提，即每年為267萬(wàn)元；年經(jīng)營(yíng)管銷(xiāo)費(fèi)用按照（包括人員和能源費(fèi)用）約為80萬(wàn)元；商品按照全代銷(xiāo)方式經(jīng)營(yíng)；年份支出收入合算設(shè)備攤提營(yíng)費(fèi)用支出小計(jì)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)營(yíng)業(yè)毛利收入小計(jì)NO1267萬(wàn)80萬(wàn)347萬(wàn)3000萬(wàn)5%150萬(wàn)-197萬(wàn)NO2267萬(wàn)80萬(wàn)347萬(wàn)3300萬(wàn)165萬(wàn)-182萬(wàn)NO3267萬(wàn)80萬(wàn)347萬(wàn)3630萬(wàn)181.5萬(wàn)-165.5萬(wàn)合計(jì)800萬(wàn)240萬(wàn)1040萬(wàn)元9930萬(wàn)496.5萬(wàn)-543.5萬(wàn)●本案財(cái)務(wù)三年總分析1、三年從銷(xiāo)售溢價(jià)和租金物業(yè)的收益為1850.82萬(wàn)元見(jiàn)上表說(shuō)明2、由于超市經(jīng)營(yíng)屬于虧損狀態(tài)，三年虧損543.5萬(wàn)剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為1850.82-543.5萬(wàn)元=1307.32萬(wàn)元3、考慮到新店開(kāi)業(yè)可能采取3個(gè)月的免租優(yōu)惠，即損失約372萬(wàn)元剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為1307.32-372萬(wàn)元=935.32萬(wàn)元4、考慮到超市商品不可能為100%代銷(xiāo)，其中預(yù)備200萬(wàn)自營(yíng)商品費(fèi)用超市商品隨三年經(jīng)營(yíng)虧損而自然損耗消失剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)