三個(gè)低碳城國(guó)際性經(jīng)典案例

1、亞特蘭大車站項(xiàng)目在美國(guó)環(huán)保署以及佐治亞州、亞特蘭大市及地方多家公私機(jī)構(gòu)的通力協(xié)作下，價(jià)值20億美元的亞特蘭大市中心鋼鐵廠舊址開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得了初步成功，并被樹(shù)為美國(guó)聰明增長(zhǎng)及棕色地塊再開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的樣板。在各方的積極努力下，面積138英畝的鋼鐵廠舊址被開(kāi)發(fā)成了該地區(qū)最受歡迎的行人友好型及交通導(dǎo)向型“生活一工作一娛樂(lè)”社區(qū)。在清潔空氣、純凈水質(zhì)、土地保護(hù)及可持續(xù)發(fā)展方面，亞特蘭大車站社區(qū)所體現(xiàn)出的合作精神為全美樹(shù)立了榜樣?！叭绻麤](méi)有公私機(jī)構(gòu)以及投資方面的團(tuán)隊(duì)合作，亞特蘭大車站項(xiàng)目不可能成功。”開(kāi)發(fā)商吉姆?雅各比說(shuō)。此言不虛。該項(xiàng)目差點(diǎn)因?yàn)橐豁?xiàng)法令夭折。由于亞特蘭大城市上空煙霧污染太嚴(yán)重，聯(lián)邦法官于1998年不得不下令停止一切需要聯(lián)邦政府批準(zhǔn)的公路建設(shè)項(xiàng)目，除非地方機(jī)構(gòu)拿出改善空氣質(zhì)量的更好計(jì)劃。美國(guó)環(huán)保署公布的數(shù)據(jù)顯示，1999年，亞特蘭大地區(qū)共經(jīng)歷了69個(gè)臭氧警示日。造成空氣污染的主要原因是汽車尾氣排放。由于城市發(fā)展不斷向郊外蔓延，住宅與辦公區(qū)、購(gòu)物區(qū)及娛樂(lè)區(qū)之間的距離越來(lái)越遠(yuǎn)，人們不得不依賴私車出行。然而，這一禁令也對(duì)亞特蘭大車站項(xiàng)目亮了紅燈。亞特蘭大車站項(xiàng)目地塊曾是佐治亞州一家大型鋼鐵公司的廠址，面積138英畝。該廠1998年關(guān)閉。該地塊位于市中心地段，但與市區(qū)其他地段是分離的，需要建一座新橋?qū)㈤_(kāi)發(fā)項(xiàng)目與城區(qū)其他地段連接起來(lái)，然而道路施工禁令阻礙了新橋的建設(shè)。美國(guó)環(huán)保署認(rèn)為該項(xiàng)目改善空氣質(zhì)量的前景很好，于是幫助開(kāi)發(fā)商獲得了建橋批準(zhǔn)。亞特蘭大車站項(xiàng)目的成功為亞特蘭大地區(qū)指出了一條更具可持續(xù)性的發(fā)展道路，也提供了通過(guò)聰明增長(zhǎng)改善地區(qū)環(huán)境的全國(guó)性樣板。開(kāi)發(fā)計(jì)劃1997年雅各比開(kāi)發(fā)公司買(mǎi)下了這塊地產(chǎn)，并與AIG全球地產(chǎn)公司組建一家合資開(kāi)發(fā)公司，對(duì)這一地塊進(jìn)行治理開(kāi)發(fā)。亞特蘭大車站社區(qū)的開(kāi)發(fā)旨在改善該地區(qū)的水資源和空氣質(zhì)量，并為環(huán)境的可持續(xù)性和聰明增長(zhǎng)樹(shù)立榜樣。根據(jù)計(jì)劃，項(xiàng)目竣工后，亞特蘭大車站社區(qū)將提供600萬(wàn)平方英尺的甲級(jí)辦公物業(yè)，為不同收入人群提供1萬(wàn)套新的市區(qū)住宅，為飯店和影劇院等零售和娛樂(lè)部門(mén)提供150萬(wàn)平方英尺的經(jīng)營(yíng)面積，至少建3家酒店，總客房達(dá)1000個(gè)。另外，還有占地11英畝的公園。開(kāi)發(fā)商計(jì)劃在此建一座“城中城”一一辦公、住宅和商店的混合社區(qū)，有自行車道、步行道、街道及公共交通連接。該項(xiàng)目與亞特蘭大市以往的開(kāi)發(fā)模式大不相同：在近些年的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，每增加1%的人口，開(kāi)發(fā)的土地往往會(huì)增加10%—20%。這種蔓延開(kāi)發(fā)的結(jié)果使該地區(qū)大多數(shù)市民不得不依賴汽車出行，而且需要出行的距離也越來(lái)越遠(yuǎn)。但是亞特蘭大車站則不同。由于地處市中心，交通便利，住宅、辦公和娛樂(lè)地點(diǎn)都在步行距離之內(nèi)，因此市民不用開(kāi)車出行就可以享受到諸多便利。環(huán)保署積極推動(dòng)正如前面提到的，要開(kāi)發(fā)車站項(xiàng)目首先要建橋，亞特蘭大北面有鐵道，東面有兩條州際公路，它們將其與亞特蘭大市中心分割。如果沒(méi)有橋梁連接，這一地塊的再開(kāi)發(fā)不僅不可行，而且也意義不大。開(kāi)發(fā)商于是向美國(guó)環(huán)保署提出特別建橋申請(qǐng)。為了確定亞特蘭大車站項(xiàng)目的潛在效益，環(huán)保署采用了綜合模擬方案。具體過(guò)程是，在亞特蘭大都市區(qū)選擇與亞特蘭大車站地塊規(guī)模相當(dāng)?shù)娜齻€(gè)地塊，然后模擬每個(gè)地塊上假設(shè)項(xiàng)目的交通和排放影響。其中兩個(gè)地塊為標(biāo)準(zhǔn)的低密度郊區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一一該地區(qū)最典型的模式。第三個(gè)在密度、市區(qū)街道布局及軌道交通方面與聰明增長(zhǎng)理念更接近，但位于亞特蘭大郊區(qū)。通過(guò)對(duì)比研究，無(wú)論是在駕車出行需求，還是在廢氣排放量方面，這三個(gè)地塊都比亞特蘭大車站要高得多。與兩個(gè)低密度項(xiàng)目相比，車站地塊的駕車出行需求只有其一半；而那個(gè)緊湊型郊區(qū)項(xiàng)目的駕車出行需求也比車站地塊高了14%。駕車出行的減少對(duì)空氣質(zhì)量有巨大的影響：三個(gè)郊區(qū)地塊的氧化氮排放量比車站地塊高37%,揮發(fā)性有機(jī)化合物一一破壞臭氧層的另一大罪魁禍?zhǔn)滓灰坏呐欧帕恳哺吆芏?。通過(guò)研究，環(huán)保署將亞特蘭大車站的再開(kāi)發(fā)列為“交通控制措施”一一通過(guò)更有效的交通模式提高空氣質(zhì)量的項(xiàng)目分類，這一分類就避開(kāi)了道路施工禁令，使項(xiàng)目得以繼續(xù)進(jìn)行。多方參與強(qiáng)化設(shè)計(jì)由于希望將亞特蘭大車站項(xiàng)目樹(shù)為全國(guó)樣板，環(huán)保署還提供資源進(jìn)一步改進(jìn)其設(shè)計(jì)。它委托頗具創(chuàng)新能力的邁阿密建筑公司 DuanyPlater-Zyberk;amp;Company(DPZ)組織一次規(guī)劃設(shè)計(jì)頭腦風(fēng)暴會(huì)議，對(duì)車站項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提出建議。此次會(huì)議使社區(qū)成員、政府機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商及其他利益集團(tuán)都有機(jī)會(huì)發(fā)表自己的意見(jiàn)。DPZ根據(jù)各方建議，針對(duì)附近街道、交通寧?kù)o措施、步行道、混合土地利用以及布局等提出了更好的解決方案。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中采納了DPZ的許多建議。事實(shí)上，在亞特蘭大車站規(guī)劃的各個(gè)階段，雅各比開(kāi)發(fā)公司都征求社區(qū)的意見(jiàn)和建議。比如，在1999年的一次討論會(huì)上，鄰近車站地塊的家庭公園(HomePark)社區(qū)的居民要求建設(shè)新的綠地，并將家庭公園社區(qū)現(xiàn)有的街道延伸到車站社區(qū)。雅各比開(kāi)發(fā)公司同意了居民的要求，并力求運(yùn)用各種設(shè)計(jì)元素，將兩個(gè)相鄰社區(qū)融為一體。與此同時(shí)，市民還組成了市民設(shè)計(jì)委員會(huì)，為項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)建議。環(huán)境戰(zhàn)略和效益1999年秋，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始清潔地塊。這是美國(guó)東南部有史以來(lái)規(guī)模最大的工業(yè)地塊清潔項(xiàng)目。在兩年的地塊評(píng)價(jià)和治理過(guò)程中，該地塊的開(kāi)發(fā)運(yùn)用了多種創(chuàng)新方法。為了降低地塊對(duì)施工工人的危險(xiǎn)，受污染土壤得到治理或被清除，在工地上還建起了土壤隔離層，避免工人接觸到留下來(lái)的土壤。該隔離層是從外面運(yùn)來(lái)的25萬(wàn)噸新土。另外，還建立了地下水汲取和處理系統(tǒng)，以免地下水流向別處，并將懸浮固體和氯乙烯清除。其他環(huán)境戰(zhàn)略和效益包括：空氣質(zhì)量：與美國(guó)環(huán)保署一道制定的空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)計(jì)劃，包括地塊設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和交通目標(biāo)，旨在減少單人駕車出行，鼓勵(lì)合乘。在大眾交通車站和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間，有便捷的清潔燃料公交車穿梭。另外，開(kāi)發(fā)商還推行了一項(xiàng)激勵(lì)計(jì)劃，內(nèi)容包括為人們提供通往電車的交通設(shè)施以及為使用大眾交通的人提供優(yōu)惠。能源：一項(xiàng)環(huán)境友好型中央冷卻系統(tǒng)不僅為物業(yè)主節(jié)省3500萬(wàn)美元以上的建設(shè)成本，還比傳統(tǒng)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)效率提高25%，從而降低了能源成本?；厥詹牧希涸谔幚淼貕K的過(guò)程中，混凝土建筑地基被掘起粉碎，作為回填材料被重新利用，這部分材料有13.2萬(wàn)立方碼。另外還有16.4萬(wàn)立方碼的其他地基材料也被粉碎，用作回填材料。雨水：新的雨水收集設(shè)施減少了暴雨徑流，在住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中心地帶修建的一英畝大的蓄水池，不但具有使用價(jià)值，外觀也很漂亮。交通：一座130英尺寬的多用途大橋跨越75號(hào)和85號(hào)州際公路，將市中心的東西兩邊連接起來(lái)。大橋有四條小型汽車車道和兩條公交車道，兩邊都設(shè)有寬闊的人行道和自行車道。亞特蘭大車站大橋是亞特蘭大通向未來(lái)的象征大橋。樹(shù)木：新栽種了3100棵樹(shù)木：其中2000棵在亞特蘭大車站社區(qū)，1100棵在鄰近社區(qū)。經(jīng)濟(jì)效益亞特蘭大車站項(xiàng)目預(yù)計(jì)可創(chuàng)造20000個(gè)新的就業(yè)職位，薪水總額達(dá)6.2億美元。另外，稅收收入更為可觀。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，該地塊為市財(cái)政上繳的地產(chǎn)稅每年只有20萬(wàn)美元。整個(gè)項(xiàng)目完工后，每年將帶來(lái)3000萬(wàn)美元的地產(chǎn)稅。另外，眾多零售商每年可帶來(lái)一兩千萬(wàn)美元的地方銷售稅，這部分稅收將用于資助教育和交通設(shè)施。項(xiàng)目現(xiàn)狀首批居民于2003年10月搬入首期竣工的亞特蘭大車站社區(qū)聯(lián)排住宅。此后，居民相繼入住首期公寓、共管公寓及普通住宅。包括新建大橋在內(nèi)的3.5英里長(zhǎng)的新區(qū)街道，2004年初開(kāi)通了一半左右。步行者和慢跑者非常喜歡那里的街景和公共綠地。第一座寫(xiě)字樓（面積達(dá)50萬(wàn)平方英尺的50成八宜嶺大廈）已經(jīng)竣工，入租率達(dá)70%。零售設(shè)施建設(shè)始于2004年中，大部分設(shè)施將于2005年底竣工。許多零售商、飯店和娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)在此預(yù)定了位置。獲創(chuàng)新獎(jiǎng)2004年7月，亞特蘭大車站項(xiàng)目獲得環(huán)保署第四區(qū)杰出棕色地塊開(kāi)發(fā)鳳凰獎(jiǎng)，評(píng)委包括一個(gè)由州、地區(qū)和聯(lián)邦政府領(lǐng)導(dǎo)人組成的獨(dú)立評(píng)審團(tuán)以及環(huán)保、企業(yè)界和學(xué)術(shù)界專業(yè)人士。同年9月，該項(xiàng)目又榮獲全國(guó)棕色地塊杰出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鳳凰獎(jiǎng)。鳳凰獎(jiǎng)TM（PhoenixAwar或是專為棕色地塊再開(kāi)發(fā)優(yōu)秀項(xiàng)目設(shè)立的獎(jiǎng)項(xiàng)，每年從環(huán)保署的10大地區(qū)各選出一個(gè)獲獎(jiǎng)?wù)?，然后再?gòu)?0個(gè)獲獎(jiǎng)?wù)咧羞x出一個(gè)全國(guó)鳳凰獎(jiǎng)得主。項(xiàng)目的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)包括綜合效果、創(chuàng)新環(huán)境解決方案的運(yùn)用以及對(duì)環(huán)境和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的影響。設(shè)立鳳凰獎(jiǎng)是為了推廣成功的解決方案，為其他社區(qū)提供再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的范例。鏈接聰明增長(zhǎng)與空氣質(zhì)量城市蔓延開(kāi)發(fā)導(dǎo)致對(duì)汽車的過(guò)度依賴，并延長(zhǎng)駕車出行距離，而對(duì)汽車的過(guò)份依賴帶來(lái)了嚴(yán)重的空氣污染。盡管車輛清潔技術(shù)不斷提高，汽車排放仍然是最大的大氣污染源之一，汽車排放的一氧化碳、揮發(fā)性有機(jī)化合物和氧化氮等物質(zhì)對(duì)臭氧層構(gòu)成巨大威脅。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一個(gè)典型的汽車依賴型郊區(qū)購(gòu)物中心造成的氧化氮排放超過(guò)一座大型發(fā)電廠排放量的一半、有機(jī)氣體排放的五倍、一氧化碳的三十倍，這些都與汽車旅行有關(guān)。汽車污染物與哮喘及其他一些嚴(yán)重的、甚至是致命的疾病有很大關(guān)系。雖然由于天氣變化原因，數(shù)字一年和一年有所不同，但上世紀(jì)90年代，美國(guó)有90多個(gè)大都會(huì)地區(qū)都違反了聯(lián)邦煙霧標(biāo)準(zhǔn)。另外，柴油型公共汽車和卡車是煙塵和其他空氣傳播微粒的主要來(lái)源，這些物質(zhì)被吸入人體后，就會(huì)積留下來(lái)，破壞人體組織。聰明增長(zhǎng)通過(guò)降低人們對(duì)汽車的依賴性以及縮短駕車出行次數(shù)和距離，減少汽車尾氣排放量。美國(guó)俄勒岡州波特蘭市投入巨資，對(duì)公共交通、公交車站附近的社區(qū)步行環(huán)境以及公共空間進(jìn)行改造，從而將空氣質(zhì)量違反聯(lián)邦煙霧標(biāo)準(zhǔn)的天數(shù)從上世紀(jì)80年代中期到90年代中期減少了86%；而與此同時(shí)，由于沒(méi)有實(shí)施聰明增長(zhǎng)措施，隨著人口和就業(yè)的增長(zhǎng)，亞特蘭大的霧天卻在不斷增加。美國(guó)環(huán)保署針對(duì)亞特蘭大車站項(xiàng)目的研究表明，與蔓延發(fā)展模式相比，聰明增長(zhǎng)能大大降低空氣污染物的排放。眾所周知，大型超市能夠?qū)Τ鞘猩町a(chǎn)生巨大影響。這種超市一般有三大特點(diǎn)。一是大都建在城鎮(zhèn)邊緣，只有駕車才能到達(dá)；二是商場(chǎng)建筑像一個(gè)沒(méi)有窗戶的大盒子，正面有巨大的停車場(chǎng)；三是對(duì)市中心的小商業(yè)企業(yè)構(gòu)成威脅：或?qū)⑵鋽D出市場(chǎng)，或迫使它們搬遷，從而削弱市中心的生活質(zhì)量。2、佛蒙特州沃爾瑪作為全球最大的零售連鎖店，沃爾瑪更是以大著稱，也以大為榮，規(guī)模大都在100000平方英尺以上，它的停車場(chǎng)足有10個(gè)足球場(chǎng)那么大。美國(guó)佛蒙特州素以田園風(fēng)光著稱，那里有歷史悠久的美麗村莊和小鎮(zhèn)，有綠樹(shù)環(huán)抱的湖泊、蜿蜒的小路以及壯麗的山景，更有強(qiáng)烈的社區(qū)感。它曾被美國(guó)《國(guó)家地理旅游》雜志列位“世界上最好的旅游勝地”之一。然而由于超大型零售店的擴(kuò)張開(kāi)發(fā)，佛蒙特州被國(guó)民文物保護(hù)信托基金會(huì)列為“最瀕危的”歷史地區(qū)之O那么像沃爾瑪這樣的超大型商場(chǎng)能否在此安家？它的落戶是否會(huì)給當(dāng)?shù)氐木坝^和生活質(zhì)量造成負(fù)面影響？改變策略為了能夠進(jìn)入佛蒙特州，沃爾瑪決定改變其以往的選址策略和規(guī)模設(shè)計(jì)：縮減規(guī)模，在市中心建店。沃爾瑪拉特蘭店是一個(gè)成功案例。它表明，以蔓延擴(kuò)張為主要開(kāi)發(fā)形式的大型倉(cāng)儲(chǔ)連鎖店，也可以在不削弱傳統(tǒng)市區(qū)模式以及將市區(qū)邊緣大片綠地變成停車場(chǎng)的情況下，為顧客提供滿意的服務(wù)以及實(shí)現(xiàn)其商業(yè)發(fā)展目標(biāo)。對(duì)話鑒于這種“瀕?！碧幘?，沃爾瑪是否應(yīng)該進(jìn)入該州的話題引起了廣泛的爭(zhēng)論。許多佛蒙特人擔(dān)心超大型商場(chǎng)的進(jìn)入將對(duì)該州的特色及生活方式造成不可挽回的損害。另一些人則認(rèn)為，沃爾瑪可以提供就業(yè)和折扣商品。在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，這種分歧更大。1993年秋，佛蒙特州長(zhǎng)霍華德?迪安會(huì)見(jiàn)了沃爾瑪公司高管，希望沃爾瑪能夠盡最大努力保護(hù)佛蒙特州的市區(qū)特色及田園景觀。這種擔(dān)心是有道的，因?yàn)樵谠S多州，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐導(dǎo)致老城區(qū)的蕭條、漂亮歷史建筑的遺棄以及受影響社區(qū)特色的重大變化。文物保護(hù)信托基金會(huì)執(zhí)行董事保羅?布魯恩表示，如果沃爾瑪?shù)捻?xiàng)目能夠強(qiáng)化佛蒙特現(xiàn)有的社區(qū)功能，當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)主義者將與其積極合作。他邀請(qǐng)沃爾瑪主要官員到佛蒙特州參觀。布魯恩此舉的目的是想告訴沃爾瑪，如果沃爾瑪能夠縮減規(guī)模以適應(yīng)社區(qū)環(huán)境的話，佛蒙特有很多地方適合建店。一個(gè)月后，由沃爾瑪官員及佛蒙特代表組成的代表團(tuán)一行七人走訪了三座城市：圣阿爾班（St.Albar）、柏林頓（Burlingt）n和拉特蘭（Rutland。這次旅行增強(qiáng)了雙方的相互理解。保護(hù)主義者了解了沃爾瑪對(duì)停車和交通的需要，而沃爾瑪代表也看到了市中心地區(qū)的活力，從而對(duì)在拉特蘭和柏林頓市中心地區(qū)建店有了濃厚的興趣。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拉特蘭市中心可用于建店面積有75000平方英尺，柏林頓有100000平方英尺，而且兩地均可提供足夠的停車位。1995年9月，沃爾瑪在柏林頓開(kāi)了佛蒙特州的第一家店。雖然沒(méi)有建在市中心，但柏林頓店的面積只有52000平方英尺，不足沃爾瑪標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模的一半。另外，它利用的是舊建筑，未在農(nóng)村地區(qū)造成新的擴(kuò)張。這是沃爾瑪沿著正確的方向邁出的一大步。選址在柏林頓店開(kāi)業(yè)的同時(shí)，拉特蘭店的談判也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。沃爾瑪看中了市中心的拉特蘭購(gòu)物廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)位于市中心歷史保護(hù)區(qū)的正對(duì)面。凱馬特（Kmart）曾是這里的大商戶，在此經(jīng)營(yíng)多年，此時(shí)已經(jīng)搬至郊區(qū)一座新的購(gòu)物中心。凱馬特撤走后空出了75000平方英尺面積，這部分建筑原定拆除，后來(lái)成了沃爾瑪?shù)曛?。合作雖然沃爾瑪代表看到該地塊時(shí)凱馬特店已空置，但許多跡象顯示，該廣場(chǎng)正處于反彈階段。這種復(fù)興源于市政府與私營(yíng)部門(mén)之間的合作。在政府部門(mén)，早在上世紀(jì)80年代后期，以社區(qū)規(guī)劃為先導(dǎo)的市區(qū)規(guī)劃和復(fù)興工作就已經(jīng)開(kāi)始，并制定了重建市中心抑制蔓延開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略計(jì)劃。在私營(yíng)方面，購(gòu)物廣場(chǎng)的業(yè)主泥土地產(chǎn)公司投資改善物業(yè)條件，引入了一些新租戶，從而扭轉(zhuǎn)了多年來(lái)入租率不斷下降的局面。沃爾瑪在拉特蘭選址時(shí)，這些商戶都已經(jīng)開(kāi)業(yè)，而且經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)。這些商戶的業(yè)績(jī)使沃爾瑪下定了在拉特蘭購(gòu)物廣場(chǎng)建店的決心。市政府、泥土地產(chǎn)公司、州長(zhǎng)以及佛蒙特國(guó)民文物保護(hù)信托基金會(huì)的共同努力，促成了這筆沃爾瑪大單。設(shè)計(jì)沃爾瑪根據(jù)整個(gè)廣場(chǎng)的風(fēng)格對(duì)建筑進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。正面外墻為紅磚材料，屋頂為綠色以體現(xiàn)鐵路建筑特色（這里曾是鐵路建筑舊址）。另外，為了與對(duì)面的歷史保護(hù)區(qū)保持和諧以及與其他商店保持一致，沃爾瑪?shù)臉?biāo)志采用了白色字體。沃爾瑪還同意與其他單位合用停車場(chǎng)，最大限度地減少空間的浪費(fèi)。特征?市區(qū)選址?現(xiàn)有建筑的再利用?共享停車位?調(diào)整設(shè)計(jì)以適應(yīng)社區(qū)環(huán)境?公、私、非營(yíng)利部門(mén)的合作在各方的共同努力下，拉特蘭沃爾瑪?shù)暧?999年1月29日正式開(kāi)業(yè)。成功因素佛蒙特州在將沃爾瑪引入拉特蘭市中心方面無(wú)疑獲得了成功，它的成功有三大因素：領(lǐng)導(dǎo)能力、靈活性、合作。首先，項(xiàng)目得益于市政府、泥土地產(chǎn)公司、州長(zhǎng)及佛蒙特國(guó)民信托基金會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)能力。比如，如果沒(méi)有市政府在上世紀(jì)80年代打下的基礎(chǔ)，如果不是市政府和設(shè)土地產(chǎn)公司成功說(shuō)服其他零售商進(jìn)駐市中心，那么市中心對(duì)沃爾瑪?shù)奈蜁?huì)大大降低。沃爾瑪公司的靈活性也是一個(gè)主要因素。如果該公司沒(méi)有接受布魯恩的參觀邀請(qǐng)，如果沒(méi)有考慮在市中心做生意的可能性，拉特蘭店將難以建成。相比之下，其他一些社區(qū)由于缺乏領(lǐng)導(dǎo)能力和市區(qū)資產(chǎn)，沒(méi)有設(shè)法找到雙方可接受的解決方案。遺憾的是，沃爾瑪在佛蒙特州其他地方建店時(shí)，也沒(méi)有表現(xiàn)出應(yīng)有的靈活性，因此遇到了麻煩。比如，威利斯頓店是標(biāo)準(zhǔn)的擴(kuò)張型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它將一個(gè)社區(qū)分成了兩半，因此惹了好幾年的官司。而頗受爭(zhēng)議的圣阿爾班郊區(qū)店則在佛蒙特環(huán)境審查過(guò)程中就被斃了。在拉特蘭，各方合作是沃爾瑪成功建店的基礎(chǔ)。如果考慮不周，國(guó)民保護(hù)信托基金會(huì)與沃爾瑪很容易成為冤家對(duì)頭，而在拉特蘭，雙方則建立了良好的合作關(guān)系。從上述事實(shí)看，拉特蘭不是簡(jiǎn)單地對(duì)沃爾瑪說(shuō)“不”，而是為他們提供了市區(qū)選擇。他們?cè)O(shè)法讓沃爾瑪明白，他們不是反對(duì)沃爾瑪，而是保護(hù)佛蒙特市區(qū)，保護(hù)佛蒙特農(nóng)村。因此成功的關(guān)鍵在于為沃爾瑪提供了市中心建店的可能性。鏈接聰明增長(zhǎng)與超市擴(kuò)張?jiān)谶^(guò)去十幾年里，美國(guó)大型超市像雨后春筍蓬勃發(fā)展，這些超市通常建在郊區(qū)，占用大量農(nóng)田或草地。1992年〃1994年，美國(guó)55%的新開(kāi)店都是超大型倉(cāng)儲(chǔ)式零售店，而1994年，這種大型超市占新店的80%。盡管這些店為購(gòu)物者提供了便利性和低價(jià)商品，但對(duì)環(huán)境和社區(qū)也造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。特別是，由于占用和浪費(fèi)大量公共空間，而且選擇未開(kāi)發(fā)的綠地，這些超級(jí)店往往對(duì)農(nóng)田、森林和草地造成不必要的破壞。在炎熱的夏季，巨大的停車場(chǎng)會(huì)變成熱島，而在雨季則造成雨水流失和水污染。在美國(guó)，一家這樣的大型超市每天可產(chǎn)生10000車次的駕車旅行。另外，大型超市還會(huì)削弱老城區(qū)的活力，擠垮現(xiàn)有企業(yè)，尤其是當(dāng)?shù)氐男≠I(mǎi)賣(mài)。同時(shí)，它們的出現(xiàn)還可能造成歷史建筑的遺棄，而新店的外觀設(shè)計(jì)往往很難看。佛蒙特州拉特蘭市的沃爾瑪?shù)曜C明，大型超市除了推動(dòng)擴(kuò)張之外，也可以對(duì)現(xiàn)有社區(qū)的復(fù)興有所貢獻(xiàn)。DenverDr通貨大樓混合再開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)啟示自上世紀(jì)20年代以來(lái)，北美城市的市區(qū)一直在走下坡路。大規(guī)模生產(chǎn)需要大廠房和交通，已開(kāi)發(fā)的市區(qū)難以滿足制造業(yè)的這種新需要，因此到郊區(qū)建廠成了二次大戰(zhàn)后的工業(yè)趨勢(shì)。隨著工業(yè)廠址的轉(zhuǎn)移，人們也逐漸遷至郊區(qū)居住。在上世紀(jì)50年代—60年代期間，許多市區(qū)的特點(diǎn)是死氣沉沉，到處是毫無(wú)生氣的停車場(chǎng)以及空置建筑。在美國(guó)科羅拉多州的丹佛市，大量零售空間空置以及公眾不愿選擇市區(qū)中等收入住房等現(xiàn)象給市區(qū)帶來(lái)了負(fù)擔(dān)，使歷史建筑面臨被拆除的威脅。為了改善丹佛的市區(qū)狀況，保護(hù)歷史遺產(chǎn)，丹佛城市更新局以及經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司為百年老建筑DenverDr百貨大樓規(guī)劃了新的混合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括經(jīng)濟(jì)適用房和商品房、寫(xiě)字樓及店鋪。該項(xiàng)目旨在恢復(fù)放貸人的信心，并成為丹佛市區(qū)其他歷史建筑再開(kāi)發(fā)的催化劑。項(xiàng)目背景DenverDr吠樓原建筑為三層，1894年DenverDry口00強(qiáng)殳入大樓，并于1900年—1924年間對(duì)其進(jìn)行了一系列改造，包括將原樓擴(kuò)至六層以及擴(kuò)建一座新的六層樓，使整個(gè)建筑從第16大街延伸到第15大街。DenverDry地處丹佛CBD,建在步行購(gòu)物街（第16街）上，這條街上匯集了餐館、商店、酒店、寫(xiě)字樓、公園及其他設(shè)施，日均行人流量達(dá)90000人次。該建筑還緊鄰一個(gè)輕軌車站，新的輕軌系統(tǒng)與其他公交系統(tǒng)連接通暢。項(xiàng)目設(shè)計(jì)DenverDr是一個(gè)混合用途、混合收入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括經(jīng)濟(jì)適用房和市價(jià)房、零售店及寫(xiě)字樓。零售店和辦公面積在低層，住宅在高層。開(kāi)發(fā)商改造DenverDr的目的是為了滿足新租戶的需要，并吸引零售客戶。比如，開(kāi)發(fā)商將內(nèi)飾徹底翻新，為零售和住宅提供獨(dú)立的電梯。他們還為人們進(jìn)入二層零售區(qū)提供更大的方便，比如增裝一架電梯。為了將大街上的行人吸引進(jìn)來(lái)，他們還增設(shè)了一架直通大街的滾梯，行人可以直接從外面乘電梯上二層。環(huán)境特征新設(shè)計(jì)充分考慮了節(jié)能和美觀，比如，大多數(shù)房間都以蒸發(fā)式冷卻器取代了空調(diào)，整個(gè)建筑的供熱由丹佛集中供熱系統(tǒng)提供。外觀也進(jìn)行了全面的改造，包括鏟除30多層的白漆，還外墻的本來(lái)面目：將紅磚、沙石、石灰暴露在外。另外，由于地處市中心，DenverDr堿少了汽車出行需求，從而減少了大氣污染及化石能源的消耗。住宅不僅類型多樣，而且通過(guò)合理布局，盡可能將自然光引入室內(nèi)各個(gè)角落，以減少對(duì)燈光的需求。住房DenverDr的住宅方案包括用于出租的40套經(jīng)濟(jì)適用房和11套市價(jià)公寓以及用于銷售的66套市價(jià)共管公寓。出租住房自項(xiàng)目竣工之日起就全部入住。另外，自居民搬入以來(lái)，DenverDr加價(jià)住宅租金一直穩(wěn)步上升，實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于丹佛市中心的平均租金。比如1997年，DenverDry的一居室住房（面積在590—950平方英尺）的月租金為880美元，而根據(jù)城市土地學(xué)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，丹佛市中心一套660平方英尺的獨(dú)居新房的月租金為550美元。銷售部分也相當(dāng)成功。所有銷售房都已售出，100多居民住在這些市價(jià)共管公寓里。每套住房的開(kāi)發(fā)成本約為175000美元，而售價(jià)為250000美元，因此在財(cái)務(wù)上，這些住宅也獲得了巨大成功。辦公和零售DenverDry的辦公和零售部分也獲得了成功。丹佛CBD新住宅的增加提高了零售業(yè)和辦公面積需求。入駐DenverDry百貨樓的客戶包括：Wolf照相音像店（原Waxman店），里面設(shè)有教室，教消費(fèi)者如何使用其產(chǎn)品；*MediaPla音像書(shū)店；TJMaxx服裝店;*丹佛城市更新局及丹佛旅游信息服務(wù)中心。項(xiàng)目實(shí)施DenverDr百貨樓地處市中心交通樞紐，步行購(gòu)物街與新的輕軌系統(tǒng)在此交匯。該建筑占地1.5英畝，與主要文化中心相連接，比如會(huì)議中心、市中心商業(yè)和零售區(qū)以及酒店。May公司1987年買(mǎi)下了DenverDry大樓，并于一個(gè)月后將其關(guān)閉，以避免與該公司自己的商店形成競(jìng)爭(zhēng)。在空置了一年之后，該建筑面臨被拆除的危險(xiǎn)，公眾對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈。在此情況下，丹佛城市更新局將其收購(gòu)，并尋求開(kāi)發(fā)商。然而，上世紀(jì)80年代末期丹佛的經(jīng)濟(jì)衰退以及資金短缺阻礙了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。1990年，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司總裁喬納森?羅斯決定開(kāi)發(fā)這一歷史建筑。羅斯希望將其打造成一個(gè)混合用途、混合收入再開(kāi)發(fā)范本，以向人們展示，城市開(kāi)發(fā)在創(chuàng)造市中心活力的同時(shí)，也可以保護(hù)歷史建筑和抑制城市蔓延。丹佛城市更新局和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司共同設(shè)計(jì)了建筑布局模型，然后將建筑細(xì)分成獨(dú)立的單元，以降低開(kāi)發(fā)商的綜合風(fēng)險(xiǎn)。1991年8月，Waxman照相音像店簽下了購(gòu)買(mǎi)第15大街地下室和一層的合同，這標(biāo)志著項(xiàng)目一期工程的開(kāi)始。整個(gè)項(xiàng)目分三期，一期包括51套住宅以及大部分零售和辦公設(shè)施。效益環(huán)境效益Denver口^的再利用緩解了農(nóng)村開(kāi)發(fā)的壓力，從而在保護(hù)丹佛市中心綠地的同時(shí)也保護(hù)了農(nóng)業(yè)。另外，通過(guò)利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校和交通—-減少汽車出行的需求及不可再生化石能源的消耗，城市蔓延得到抑制。社區(qū)效益歷史結(jié)構(gòu)再開(kāi)發(fā)成混合用途項(xiàng)目在為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)創(chuàng)造一系列服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)，還有助于提高鄰里的稅收基礎(chǔ)。住宅項(xiàng)目通過(guò)縮短通勤時(shí)間提高了租戶的生活質(zhì)量，并為有特殊需求的人提供通往文化中心的便利。最重要的一點(diǎn)是，城市歷史和建筑結(jié)構(gòu)的重要部分得到恢復(fù)，因?yàn)镈enverDr揩是該地區(qū)的地標(biāo)建筑。障礙盡管有許多利益，Denver口「由勺再開(kāi)發(fā)也遇到一些障礙，如果克服不了這些障礙，項(xiàng)目就難以成功。法律障礙北美采用的是歐幾里德分區(qū)制，這種分區(qū)制規(guī)定每塊地有自己的獨(dú)立用途，這為混合項(xiàng)目造成了法律障礙。但DenverDr再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得了支持，因?yàn)樗軌蜃C明可以給社區(qū)帶來(lái)利益。財(cái)務(wù)障礙填入式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題是融資。傳統(tǒng)放貸人對(duì)經(jīng)濟(jì)蕭條地塊的投資往往持懷疑態(tài)度，而混合項(xiàng)目更令他們懷疑，因?yàn)榛旌鲜杖?、混合用途、城市再開(kāi)發(fā)被視為沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的項(xiàng)目，因此經(jīng)濟(jì)效益難以估計(jì)。在Denver口「頑目中，保護(hù)歷史地標(biāo)的決定贏得了各方面的支持。社區(qū)障礙填入式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也會(huì)遭到當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的反對(duì)，特別是當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地處低收入社區(qū)時(shí)。當(dāng)一個(gè)地塊及其周邊地區(qū)的稅收基礎(chǔ)提高時(shí)，地產(chǎn)價(jià)值的提高可能使人們被迫離開(kāi)，因?yàn)樗麄冐?fù)擔(dān)不起升高的房?jī)r(jià)。來(lái)自社區(qū)的其他反對(duì)意見(jiàn)主要是擔(dān)心項(xiàng)目會(huì)改變街道特色，影響公共交通和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)企業(yè)。而Denver口1頑目將經(jīng)濟(jì)適用房納入計(jì)劃，從設(shè)計(jì)階段就征求公眾意見(jiàn)，同時(shí)還強(qiáng)化了社區(qū)的特色，從而打消了人們的擔(dān)心。建筑保護(hù)障礙由于DenverDr灌于歷史遺產(chǎn)建筑，必須得到保護(hù)，因此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度加大，開(kāi)發(fā)商要面對(duì)建筑方面的挑戰(zhàn)。經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制DenverDr^的開(kāi)發(fā)不僅激起了人們對(duì)丹佛市區(qū)進(jìn)行保護(hù)和改造的極大興趣，還提供了許多就業(yè)機(jī)會(huì)、零售面積和市區(qū)住宅。在項(xiàng)目開(kāi)始階段，放貸人不愿意在丹佛市中心住宅或混合項(xiàng)目上投資。但當(dāng)入住率在竣工短短兩個(gè)月內(nèi)就達(dá)到100%時(shí)，項(xiàng)目已向開(kāi)發(fā)商和投資人證明，市中心的混合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也可以獲得成功。DenverDry的成功鼓勵(lì)了其他歷史區(qū)域重大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。16街區(qū)的20多個(gè)歷史建筑利用DenverDr?混合用途、混合收入模式進(jìn)行了改造。每個(gè)項(xiàng)目都為市中心提供了額外的住宅及購(gòu)物場(chǎng)所。其中一個(gè)項(xiàng)目是RioGrande和A.T.LewiS兩座大樓（分別建于1896年和1917年）的聯(lián)合改造，它們被開(kāi)發(fā)成兼具零售和住宅功能的混合結(jié)構(gòu)。該項(xiàng)目距DenverDryR隔一個(gè)街區(qū)，榮獲美國(guó)國(guó)民文物保護(hù)基金會(huì)頒發(fā)的歷史保護(hù)區(qū)住宅及城市開(kāi)發(fā)優(yōu)秀獎(jiǎng)。DenverDr^通過(guò)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)丹佛市中心的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用。除了經(jīng)濟(jì)復(fù)興之外，DenverDr?混合收入住宅證明，不同背景和收入的人可以住在同樣的社區(qū)，共享同樣的空間，大家融合在一起，沒(méi)有階層之分。不同住宅類型的居民一起舉