某咨詢房地產市場

A2.1.房地產市場分析“九五”期間，中國房地產開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產投資的增長速度資料來源：中國房地產年鑒，羅蘭?貝格分析全社會固定資產投資[萬億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產開發(fā)投資的主要因素住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開發(fā)投資占房地產開發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來源：中國房地產年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內陸地區(qū)2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來源：中國房地產年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國家政策的導向，中國房地產行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展中國房地產市場的發(fā)展趨勢將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術將紛紛涌入，進一步提高住宅建設預制化、產業(yè)化進程

廣泛的合作將成為房地產業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產與資本市場的合作將更加緊密

房地產企業(yè)將出現兩極分化—規(guī)?；托《?；房地產開發(fā)配套的相關服務更為專業(yè)化消費者的需求品位越來越高，要求定制化服務

國家將逐漸改變對房地產業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產企業(yè)的資產重組作為中國經濟改革開放和房地產市場最為活躍的省份，廣東省房地產投資表現出比全國平均更快的增長速度廣東省房地產投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產和住宅開發(fā)年均增長率比較[1997-2000年]廣東省全國廣東省全國房地產投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來源：廣東省統計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉變?yōu)橐詢荣Y投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產開發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產開發(fā)公司共52家以內資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加房地產開發(fā)公司共134家(包括房地產項目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務員和企業(yè)職工外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費者占25%外地消費者占5%本地消費者占50%外商占30%外地消費者占20%消費者特征總投資小于1億元估計總投資50億元，外資占63%投資23億元，內資占59%投資規(guī)模東莞房地產市場經過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經濟基礎發(fā)達的地區(qū)較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產市場規(guī)模細分市場競爭格局消費群體東莞市社會固定資產投資增長迅速房地產開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速市場集中度相對較高政策導向多層和小高層開發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設新區(qū)，系統規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴格土地審批和新項目立項政府加強商品房預售管理1324東莞市的固定資產投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產開發(fā)投資落后于固定資產投資的增長速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來源：東莞統計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會固定資產投資額[億元]東莞市房地產開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開發(fā)投資是拉動房地產投資的主要因素資料來源：東莞統計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產開發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營業(yè)用房住宅東莞市商品品住宅銷售售收入和銷銷售面積增增長迅速資料來源：東莞市建委委，中國人人民銀行，，羅蘭?貝格分析東莞市商品住住宅銷售收入入[億元]東莞市商品住住宅銷售面積積[萬平方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房開發(fā)建建筑面積總額額按鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述資料來源：東莞市建委，，羅蘭?貝格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開發(fā)集集中于東城、、篁村、城區(qū)區(qū)、常平和樟樟木頭等地理理位置優(yōu)越、、經濟基礎發(fā)發(fā)達的地區(qū)1998年至至2000年年底，商品房房實際投入資資金23億元元共推出樓盤231個，建建筑面積455.7平方方米樟木頭、常平平、附城、塘塘夏、黃江等等鎮(zhèn)區(qū)集中了了90%的港港資房地產開開發(fā)商新開發(fā)的商品品房樓盤集中中在東城區(qū)和和篁村，開發(fā)發(fā)類型以多層層和小高層為為主，樓盤質質數較高，開開發(fā)理念在東東莞市屬于中中上水平1998年至至2000年，商品房開開發(fā)集中在東東城、篁村、、城區(qū)、常平平和樟木頭等等地理位置優(yōu)優(yōu)越、經濟基基礎發(fā)達的地地區(qū)在未來五年內內，多層和小小高層仍是商商品房開發(fā)市市場的主流，，新開發(fā)的多多層和小高層層主要集中在在東城區(qū)、篁篁村區(qū)和城區(qū)區(qū)資料來源：東莞市建委，，羅蘭?貝格分析多層和小高層層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以以后新開發(fā)的的多層和小高高層地域分布布虎門商品房立項開開發(fā)類型比例例[按開發(fā)建建筑面積]樟木頭常平預計到2005年年,每平平方價格在在2500元以上的中中高檔商品品房將占據據市場86%的份額額描述東莞市商品品房開發(fā)檔檔次逐步提提高東莞市政府府對城市進進行總體規(guī)規(guī)劃，改善善居住環(huán)境境，提升房房地產開發(fā)發(fā)的質量由于政府嚴嚴格控制土土地批租,土地價格格上升較快快居民住宅消消費觀念由由商品住宅宅理念的接接受者轉為為理念的領領導者,需需求品位提提高金融機構對對住房消費費支持不斷斷增強、按按揭條件放放寬，刺激激住房消費費需求市場場的增長東莞市新的的房地產開開發(fā)商紛紛紛進入2500以上上的中高檔檔房地產市市場的競爭爭,如:新世紀豪豪園,新新石竹,雍雍華庭,七寶一居居等13%50%20%10%2000別墅3500元元以上*2500-3500元*2500元元以下*總額8%60%26%6%2005E資料來源：東莞市建委委，羅蘭?貝格格分析*除別墅外商品住宅銷銷售總面積積[萬平方米米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房地產產市場競爭爭格局可以以從內部競競爭狀況等等五個方面面分析消費者潛在的進入入者房地產開發(fā)發(fā)專業(yè)服務提提供者替代品政策壁壘強強–較較強的地方方保護主義義，早期外外來的房地地產開發(fā)商商和民營企企業(yè)必須掛掛靠東莞市市各區(qū)鎮(zhèn)房房地產開發(fā)發(fā)公司，合合作開發(fā)房房地產經濟壁壘弱弱–房地地產開發(fā)商商尚未形成成房地產開開發(fā)的絕對對成本優(yōu)優(yōu)勢勢和先進的的商品房差差異化概念念大多數消費費者消費觀觀念尚處于于商品住宅宅理念的接接受者主力消費群群不明顯商品住宅50%為本本地消費者者，30%為港澳澳臺消費者者,20%為省內內和外地消消費者房地產開發(fā)發(fā)商紛紛聘聘請專業(yè)的的房地產策策劃和廣告告公司，提提高商品房房開發(fā)和營營銷質量聘請物業(yè)顧顧問公司，，提高商品品后續(xù)服務務質量商品房替代代品幾乎不不存在，安安居房只占占1%的市市場份額內部競爭狀狀況城區(qū)、常平平和樟木頭頭集中了70%的房房地產開發(fā)發(fā)市場集中度度高，市場場領先者較較為明顯，，如：中信信、光大等等內資房地產產開發(fā)比例例逐年提高高，由1998年的的45%上上升為2000年的的67%消費者購買買商品房考考慮的因素素價格房型地理位置和和交通開發(fā)商品牌牌建筑物質量量建筑物外觀觀環(huán)境配套設施保安和物業(yè)業(yè)服務重要性考慮因素12345本地消費者者外外地消費費者描述50%為本本地消費者者，30%為港澳澳臺消費者者，20%為省內和和外地消費費者；常平平、樟木頭頭地區(qū)港澳澳臺消費者者占90%東莞本地消消費者在選選購商品房房時首先考考慮環(huán)境和和保安服務務，其次是是戶型，顯顯示了本地地居民對自自身安全和和周邊環(huán)境境(包括教教育)較高高的要求對于東莞本本地人，自自用房的建建筑面積在在100-130平平方米的中中大戶型較較受歡迎；；購買80-100平方米的的小戶型，，用于投資資和出租的的較多外地消費者者在考慮購購買商品房房時，優(yōu)先先考慮價格格，其次是是房型、交交通的便利利和物業(yè)管管理，同時時較重視開開發(fā)商的品品牌港澳臺和外外國消費者者把環(huán)境、、地理位置置、配套設設施、保安安和物業(yè)服服務列在考考慮購買商商品房的首首要因素，，價格敏感感性不高越來越多的的消費者更更加關注環(huán)環(huán)境和配套套設施港澳臺和外外國消費者者不同消費群群在購買商商品房時考考慮因素的的優(yōu)先順序序不同資料來源：羅蘭?貝格格訪談由于開發(fā)商商市場定位位不準確，，未能充分分滿足消費費者的需求求，造成東東莞市商品品住宅的空空置面積較較大，并逐逐年上升資料來源：東莞市建委委，羅蘭?貝格格分析東莞市商品品住宅空置置面積[萬平方米米]描述商品住宅空空置面積大大，2000年底達達到151.6萬平平方米商品住宅空空置率高。。2000年，新推推出商品房房建筑面積積為178萬平方米米，但平均均銷售率只只有48.6%，新新增空置商商品住宅面面積73萬萬平方米房地產業(yè)發(fā)發(fā)展初期，，存在盲目目批地、批批項目和對對商品房預預售款監(jiān)控控不嚴的現現象，出現現了太平廣廣場花園、、灣景臺、、崇商花園園、世外桃桃源等“爛爛尾樓盤””，阻礙了了房地產業(yè)業(yè)的發(fā)展大量空置樓樓盤造成了了建設資金金沉淀，部部分銀行貸貸款不能及及時收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今今后對土地地批租的嚴嚴格控制，，短期內商商品住宅開開發(fā)的增長長空間有限限將建立土地地儲備中心心，嚴格控制土土地審批規(guī)范土地交交易行為，，逐步實現公開、公公正、公平平的土地交交易市場行為為必須通過土土地拍賣方方式才可獲獲得房地產開開發(fā)土地使使用權商品住宅開發(fā)增長空間有限嚴格房地產產立項程序序，由房地地產項目先先立項后申申報土地再再規(guī)劃的程程序改變?yōu)闉橄纫?guī)劃后后取得土地地在立項開開發(fā)根據積壓商商品房數量量和商品房房銷售情況況，嚴格控控制新項目目立項和開開工，對除除市、鎮(zhèn)中中心區(qū)外，，其它地方方原則上不不再審批新新的房地產產項目如果開發(fā)商商積壓商品品房面積超超過企業(yè)近近3年累計計竣工商品品房面積的的20%，，將停止審審批該開發(fā)發(fā)商新項目目立項土地批租房地地產產立立項項總體體上上說說，，推推動動東東莞莞房房地地產產市市場場發(fā)發(fā)展展的的因因素素大大于于阻阻礙礙其其發(fā)發(fā)展展的的因因素素2001年年到到2003年年，，政政府府嚴嚴格格控控制制土土地地批批租租，，并并成成立立土土地地儲儲備備中中心心，，調調控控房房地地產產市市場場，，短短期期內內將將會會影影響響房房地地產產市市場場政府府嚴嚴格格控控制制房房地地產產開開發(fā)發(fā)立立項項審審批批主力力消消費費群群不不明明顯顯空置置商商品品房房面面積積高高，，到到2000年年底底為為152萬萬平平方方米米東莞莞將將城城市市定定位位為為““制制造造業(yè)業(yè)名名城城““，，樹樹立立““城城市市牌牌、、外外資資牌牌和和民民營營牌牌””，，并并將將出出資資200億億元元建建設設新新東東莞莞，，進進行行有有序序的的城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，提提升升城城市市總總體體環(huán)環(huán)境境東莞莞房房地地產產發(fā)發(fā)展展與與東東莞莞在在整整個個珠珠江江三三角角洲洲所所處處的的經經濟濟地地位位不不相相匹匹配配，，發(fā)發(fā)展展空空間間較較大大東莞莞招招商商引引資資保保持持增增長長態(tài)態(tài)勢勢消費費者者對對居居住住條條件件和和環(huán)環(huán)境境的的要要求求日日益益提提高高人均均可可支支配配收收入入是是全全國國平平均均水水平平的的2.1倍倍，，廣廣東東省省平平均均水水平平的的1.3，，并并以以每每年年17%的的速速度度增增長長加入入WTO和近近年年來來，，香香港港、、澳澳門門的的回回歸歸將將推推動動外外銷銷市市場場政府有意意對外地地人才采采用購房房入戶、、投資入入戶政策策民營企業(yè)業(yè)將可以以注冊公公司形式式，獨立立開發(fā)房房地產項項目阻礙東莞莞房地產產市場發(fā)發(fā)展的主主要因素素推動東莞莞房地產產市場發(fā)發(fā)展的主主要因素素東莞市住住宅產業(yè)業(yè)發(fā)展以以住宅智智能化、、現代化化為主要要特征，，并以進進一步完完善金融融體系為為保障以高品質質的規(guī)劃劃、設計計和施工工，貫徹徹以人為為本的住住宅發(fā)展展方針擴大住宅宅按揭市市場規(guī)模模引用新技技術、新新材料，，以提高高住宅產產業(yè)化水水平通過以住住宅抵押押貸款證證券化，，改變房房地產開開發(fā)領域域的投資資、融資資體系推動住宅宅產業(yè)科科技化，，推廣智智能化小小區(qū)重環(huán)境和和配套的的大中型型住宅小小區(qū)與當地政政府良好好的關系系，以取取得優(yōu)質、價價廉的土土地開發(fā)商的的品牌和和信譽開發(fā)適合合市場需需求的商商品房開發(fā)大規(guī)規(guī)模的居居住社區(qū)區(qū)，營造造良好的的居住環(huán)環(huán)境與優(yōu)秀的的房地產產專業(yè)服服務提供供者合作作對市場機機會、進進入時間間和市場場風險的的把握表示不重重要表示十分分重要開發(fā)適合合市場需需求的商商品房提供優(yōu)質質的物業(yè)業(yè)管理服服務房地產開開發(fā)商在在東莞房房地產市市場上取取得成功功的基本本要素成功的基基本要素素目前重要要性重要性趨趨勢A2.2.建建筑安裝裝市場分分析廣東省建建筑安裝裝工程市市場的投投資額平平均每年年以8.9%的的速度增增長1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省建建筑工程程投資額額[億元]資料來源：廣東省統計年鑒鑒，羅蘭?貝貝格分析廣東省建建筑安裝裝工程市市場是競競爭集中中度非常常低的市市場，并并且越來來越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省建建筑安裝裝工程市市場的集集中度由由1996年的的9%下下降為2000年的4%，市市場競爭爭格局分分散2000年，排排名前三三位的建建筑業(yè)企企業(yè)分別別是：廣廣東省長長大公路路工程有有限公司司、江蘇蘇省建筑筑安裝工工程股份份有限公公司深圳圳分公司司、深圳圳市市政政工程總總公司；；產值分分別達到到12.5、9.1和和7.0億元2000年，排排名前10家的的外省建建筑企業(yè)業(yè)有2家家：江蘇蘇省建筑筑安裝工工程股份份公司和和中建四四局前10家家建筑企企業(yè)業(yè)務務起伏大大；1999年年排名前前十家的的企業(yè)中中，只有有六家能能在2000年年保持前前十位資料來源：ChinaInfobank，羅蘭?貝貝格分析前十位產產值最大大的建筑筑業(yè)企業(yè)業(yè)施工產值值占市場場的%隨著城市市化進程程和引進進外資的的不斷加加快，東東莞市建建筑安裝裝工程市市場容量量不斷上上升東莞市建建筑安裝裝工程市市場保持持穩(wěn)定的的增長態(tài)態(tài)勢，增增長速度度略高于于廣東省省建筑安安裝工程程市場的的增長速速度引進外資資是推動動建筑安安裝工程程市場的的主要因因素日本、歐歐美企業(yè)業(yè)不斷加加大投資資，其用于建建筑安裝裝工程的的投資額額也不斷斷上升，，2000年-2005年的的年均增增長率將將分別達達到20%和26%資質較高高的外來來企業(yè)已已構成對對本地企企業(yè)的威威脅目前市場場競爭以以價格為為主,市市場運作作尚不規(guī)規(guī)范東莞市建建筑安裝裝工程市市場的特特點東莞市建建筑安裝裝工程市市場表現現出比廣廣東省更更快的增增長19961997199819992000資料來源：東莞統計計年鑒，羅蘭?貝貝格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市建建筑工程程投資額額[億元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)境境、引進進外資和和房地產產市場是是驅動東東莞市建建筑安裝裝工程市市場的三三大因素素東莞市建建筑工程程市場的的驅動因因素房地產市市場引進外資資宏觀環(huán)境境政府加快快了工業(yè)業(yè)園區(qū)的的建設，，近期將將建立松松山湖工工業(yè)園區(qū)區(qū)，規(guī)劃劃面積72平方方公里政府引導導重點行行業(yè)和企企業(yè)增資資擴產外商投資資產業(yè)結結構優(yōu)化化，直接接投資用用

于建建筑工程程的費用用比例增增大東莞市市房地地產市市場自自1998年以以來進進入上上升期期，由由此帶帶動建建筑安安裝工工程市市場的的穩(wěn)步步上升升東莞將將投資資200億億建設設新東東莞，，提升升城市市的綜綜合實實力，，建設設“城城市牌牌”，，城市市化進進程加加快加入WTO以后，，更多多的外外資將將進入入中國國，由由于東東莞有有利的的地理理位置置和優(yōu)優(yōu)惠、、便捷捷的投投資環(huán)環(huán)境，，將吸吸引更更多的的外資資東莞市市固定定資產產投資資每年年以10%的速速度上上升建設““民營營牌””，推推動民民營資資本的的投資資房地產產開發(fā)發(fā)市場場對于于商品品住宅宅配套套設施施和環(huán)環(huán)境要要求越越來越越高，，房地地產開開發(fā)商商相應應用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資增增加隨著東東莞市市實際際利用用外資資不斷斷增加加，外外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程的的投資資額增增長較較快東莞市市實際際利用用外資資額[億元]外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程投投資額額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來來源：：東莞莞市對對外貿貿易經經濟合合作局局其中，，日本本、歐歐美企企業(yè)用用于建建筑安裝工程的的投資資額增增長率率高于于外商商企業(yè)業(yè)用于于建筑筑安裝工程的的投資資額的的平均均增長長率投資于于東莞莞的日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資額額[億元]戰(zhàn)略上上，日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)都把把中國國作為為巨大大的發(fā)發(fā)展市市場日本、、歐美美制造造大企企業(yè)從從著重重建立立出口口加工工基地地逐漸漸轉向向成為為國內內生產產基地地已投資的日日本、歐美美企業(yè)會帶帶動提供零零部件和原原材料的日日本、歐美美企業(yè)數量量和投資額額增加東莞招商引引資局通過過網上招商商、委托顧顧問公司到到日本、歐歐美招商、、開辦博覽覽會、提供供“一個窗窗口收費””等服務，，吸引日本本、歐美客客戶東莞市政府府“十五””規(guī)劃中，，已明確把把引資的重重點逐步轉轉移到歐美美和日本等等國家描述資料來源：：東莞市對對外貿易經經濟合作局局，東莞市市建委，羅蘭?貝格格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建筑筑安裝工程程市場競爭爭仍以價格格為主要競競爭手段，，并存在不不規(guī)范的運運作情況東莞市廣州市工程公開招招投標時，，報價最低低者中標——“最低價原則則”工程公開招招投標時，，報價不得得低于招標標方規(guī)定的的標底價，，以工程管管理、組織織、技術方方案等指標標綜合評分分，以保證證工程質量量—““最合理理原則”工程招投標標地方保護主主義轉分包各鎮(zhèn)存在不不同程度的的地方保護護主義存在鎮(zhèn)政府府向外商指指定建筑工工程承包方方的現象鼓勵采用市市場競爭方方式本省企業(yè)和和外省企業(yè)業(yè)公平競爭爭存在總承包包商在資格格或合同不不允許的情情況下進行行轉承包和和分包大體上按合合同規(guī)定執(zhí)執(zhí)行東莞市和廣廣州市建筑筑安裝工程程市場比較較本地和港澳澳臺企業(yè)選選擇建筑安安裝工程公公司時更注注重價格，，而日本和和歐美企業(yè)業(yè)更重視質質量和工程程管理港澳臺企業(yè)業(yè)日本和歐美美企業(yè)價格質量施工力量和和專業(yè)技術術水平資質證明從事過的工工程和行業(yè)內其它它公司的認認可工程管理表示不太重重視表示十分重重視選擇建筑安安裝工程企業(yè)的標準準本地企業(yè)外來企業(yè)以以其較高的的資質和憑憑借規(guī)模效效益取得的的成本優(yōu)勢勢，形成了了對本地企企業(yè)的威脅脅本地企業(yè)、、外來建筑筑安裝工程程企業(yè)資質質比較本地擁有資資質的建筑筑安裝工程程企業(yè)共110家，，外來企業(yè)業(yè)共50家家本地一級資資質企業(yè)中中只有4家家，而外來來企業(yè)中擁擁有一級資資質的企業(yè)業(yè)有33家家企業(yè)的資質質不僅代表表企業(yè)建筑筑工程管理理水平和施施工質量、、技術能力力，還決定定了承接工工程量的大大小。如：：廣州一建建承接東莞莞市廣東現現代國際展展覽中心，，建筑面積積7萬平方方米外來企業(yè)，，如華西建建設、本溪溪金鼎完成成工程質量量較高，已已在本地擁擁有樣板工工程和優(yōu)良良工程，口口碑較高，，已對本地地競爭者形形成威脅描述本地企業(yè)外來企業(yè)一級二級三級四級一級二級三級36%55%5%4%6%28%66%資料來源：：建委市場場科總數[個]11050日資企業(yè)選選擇標準AB優(yōu)勢日資企業(yè)選選擇建筑安安裝工程企企業(yè)的標準準和AB優(yōu)勢比較價格質量工程管理資質證明日資辦推薦薦*從事過的工工程和行業(yè)業(yè)內其它公公司認可施工力量前延或后續(xù)續(xù)服務專業(yè)設計水水平重要性/AB的優(yōu)勢因素12345使AB在日資/外外資公司的的建筑安裝裝市場上取得核心競競爭優(yōu)勢建建議采取的的措施通過與穩(wěn)定定的、有資資質的施工工建設單位位進行長期期戰(zhàn)略合作作，以取得得更低的成成本優(yōu)勢通過與采購購商戰(zhàn)略、、穩(wěn)定的合合作，取得得優(yōu)惠的采采購價格；；或通過外外包采購定定單，降低低采購成本本嚴格質量管管理，建立立系統的質質量管理控控制體系與施工建設設單位一同同制定項目目進度計劃劃，協調運運作識別項目進進程中的關關鍵路線和和關鍵工序序，當與計計劃出現偏偏差時及時時調整組成虛擬團團隊，加強強培訓或聘聘用“外腦腦”，提高高業(yè)務洽談談和設計專專業(yè)技術水水平通過與日本本公司選擇擇建筑安裝裝工程企業(yè)業(yè)的標準和和AB的優(yōu)勢進行行比較，AB公司仍有不不斷改進的的空間資料來源：訪談，羅蘭?貝格格分析高低*日資辦的的推薦對日日資企業(yè)首首次進入東東莞，選擇擇建筑安裝裝工程公司司影響大，，但對二期期和后期工工程時選擇擇影響減弱弱AB公司在保保持原有核心心競爭優(yōu)勢的的同時，應加加強業(yè)務拓展展和核心支持持團隊的培養(yǎng)養(yǎng)，使工程業(yè)業(yè)務具有更高高的柔性和市市場反應速度度，贏得提高高競爭力的潛潛在源泉建筑工程業(yè)務務今后應加強的的領域充分發(fā)揮現有有的優(yōu)勢，系系統、有計劃劃和重點地開開展業(yè)務拓展展貫徹以客戶為為導向的服務務理念，延伸伸前延和后續(xù)續(xù)服務業(yè)務拓展與設設計、預算部部門無縫合作作建立完整的工工程計劃、控控制和核算體體系培養(yǎng)設計、預預算的核心團團隊，支持業(yè)業(yè)務拓展提高項目管理理能力，合理理配置項目經經理的權、責責、利范圍，，并以高效的的管理體系和和組織結構支支持總體上，外部部市場為AB公司的主營營業(yè)務發(fā)展提提供了廣闊的的空間；同時時，AB公司司在高成長的的建筑安裝和和房地產市場場上保持高盈盈利能力描述未來五年，東東莞市房地產產行業(yè)的年增增長率為20%，能支持持AB公司的房地產產業(yè)務戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目標AB公司房地產業(yè)業(yè)務的利潤率率高于行業(yè)的的平均水平未來五年，日日本、歐美企企業(yè)用于建筑筑安裝工程的的投資額年增增長率均高于于20%，可可以支持AB公司建筑安裝裝工程業(yè)務的的戰(zhàn)略發(fā)展目目標AB公司建筑安裝裝工程業(yè)務的的利潤率約為為20%，高高于行業(yè)15%的平均利利潤率AB業(yè)務組合分析析：表示銷售額額大小利潤率市場增長率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工程程業(yè)務房地產業(yè)務低成長低盈利市場高成長低盈利市場高成長高盈利市場低成長高盈利市場房地產業(yè)務組組織結構建設設的總體思路路上有三種模模式可以選擇擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能夠夠短期內有效效解決企業(yè)人人才不足的現現狀，但以契約關系確確定的合作關關系無法充分分的從企業(yè)總總體利益角度度來考慮問題題完全委外的特特點由于人力資源源匱乏，缺乏乏專業(yè)性人才才或者招聘專專業(yè)人才的財財務成本和時時間成本過高高，在組織結結構各業(yè)務職職能領域都和和專業(yè)化的公公司進行合作作，借助外部部的專業(yè)化經經驗和知識來來彌補企業(yè)的的不足和滿足足企業(yè)快速發(fā)發(fā)展的需求企業(yè)自身的業(yè)業(yè)務運作組織織以精益型為為主，職能部部門的工作重重點主要是控控制、協調和和監(jiān)督而不是是具體操作建立核心職能能部門，對委委外的工作進進行有效監(jiān)督督和控制優(yōu)勢有效地解決企企業(yè)人才不足足的問題有利于企業(yè)的的快速擴張有利于發(fā)揮專專業(yè)化分工的的優(yōu)勢充分利用社會會資源劣勢協調和控制的的工作量和成成本很大項目控制風險險大有可能導致局局部最優(yōu)化而而不是總體最最優(yōu)企業(yè)無法形成成穩(wěn)定的競爭爭力以契約關系確確定的合作關關系無法充分分的從企業(yè)總總體利益角度度來考慮問題題部分委外能有有效地彌補企企業(yè)在某些職職能領域的不不足，但委外外職能和合作作伙伴的選擇擇至關重要部分委外的特特點企業(yè)在某些領領域缺乏專業(yè)業(yè)化的知識和和經驗，因而而在這些職能能領域借助外外界專業(yè)化公公司來進行運運作部分業(yè)務職能能領域由企業(yè)業(yè)自身來建立立，整個業(yè)務務的運作需要要內、外部人人員協調完成成既有以控制監(jiān)監(jiān)督為主要任任務的職能部部門，也有從從事具體操作作的業(yè)務職能能部門優(yōu)勢通過利用社會會資源，有效效地彌補企業(yè)業(yè)在某些職能能領域的不足足有利于發(fā)揮專專業(yè)化分工的的優(yōu)勢有利于培養(yǎng)企企業(yè)自身的核核心團隊和核核心能力劣勢協調和控制的的工作量較大大核心職能委外外對企業(yè)總體體帶來高風險險以契約關系確確定的合作關關系無法充分分的從企業(yè)總總體利益角度度來考慮問題題全部自建有利利于對價值鏈鏈的各個環(huán)節(jié)節(jié)進行控制和和協調，但管管理成本較高高全部自建的特特點企業(yè)在業(yè)務運運作的各職能能領域都建立立起相應的業(yè)業(yè)務部門整個業(yè)務流程程體系的運作作主要依靠內內部的力量來來完成各業(yè)務部門的的主要任務是是計劃、監(jiān)督督、實施和控控制優(yōu)勢有利于企業(yè)形形成穩(wěn)定的業(yè)業(yè)務運作體系系對價值鏈的各各個環(huán)節(jié)進行行控制和協調調有利于培養(yǎng)企企業(yè)的組織優(yōu)優(yōu)勢和核心競競爭力劣勢對專業(yè)人才需需求高，人事事成本較高無法充分利用用外部專業(yè)化化公司的專業(yè)業(yè)經驗和能力力部門之間協調調要求高管理成本較高高目前國內建筑筑工程企業(yè)主主要有兩種發(fā)發(fā)展模式項目公司模式式公司的核心優(yōu)優(yōu)勢在于獲得得工程項目公司自身不擁擁有設計，土土建隊伍與設計公司，，施工隊建立立緊密的合作作關系擁有良好的項項目管理人員員工程多采用分分包形式來完完成建筑安裝公司司模式描述公司擁有自身身的設計，土土建隊伍建筑安裝業(yè)務務完全由自身身完成公司經營靈活活性大公司固定成本本小可以實現優(yōu)勢勢互補資金需求小優(yōu)點公司易于控制制質量和成本本擁有各方面的的專業(yè)人才對其它企業(yè)的的依賴性大質量控制，成成本控制難度度較大缺點公司固定成本本較高資金需求較高高經營靈活性較較低戰(zhàn)略方向的確確定決定了企企業(yè)組織結構構的選擇適應發(fā)展戰(zhàn)略的組織結構設計原則有利于房地產產業(yè)務和建筑安裝工工程業(yè)務的迅速發(fā)發(fā)展組織結構對市場的快速速反應速度以”最大限度度滿足客戶需需求“為目目標有利于公司內內部核心團隊隊的培養(yǎng)高效而精簡保持和強化公公司的核心競競爭優(yōu)勢構建符合戰(zhàn)略略發(fā)展目標和和市場競爭環(huán)環(huán)境的組織結結構是實現AB戰(zhàn)略目標的前前提房地產業(yè)務以以操作管理為為主的管理模模式建筑安裝工程程業(yè)務以戰(zhàn)略略管理為主的的管理模式有效的決策,業(yè)務計劃劃,財務監(jiān)控控體系合理的集分權權管理模式合理的部門設設置明確的部門任任務、功能、、職責界定清晰的人員崗崗位編制以及及職責、權力力、能力要求求界定充分考慮保持持和利用現有有的核心競爭爭優(yōu)勢以客戶為導向向并且加快市市場反應速度度組織結構構建符合集團團戰(zhàn)略目標和和市場競爭環(huán)境境的組織結構構確立AB公司的管理模模式，建立一一整套明確的的管控體系建立相應的決決策和監(jiān)督流流程重新設計組織織架構，強化化薄弱的功能能，糾正職能能錯位界定明確的部部門任務和責責任明確管理幅度度業(yè)務流程再造造系統考慮四四個領域，從從而達到戰(zhàn)略略目標對流程程的要求消除非增值活活動活動間等待不必要的活動動過量的庫存重復的活動不同部門重排排的格式反復的檢驗跨部門協調增加/重排環(huán)環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避避風險的關鍵鍵點企業(yè)用以強化化控制的關鍵鍵點有利于提升顧顧客滿意度的的流程環(huán)節(jié)可以減少重復復、提升效率率的環(huán)節(jié)調整整可以縮短時間間、降低成本本的環(huán)節(jié)調整整簡化活動設計合理的交交付品過于復雜的表表格過于專業(yè)分工工的程序復雜的溝通形形式缺乏優(yōu)化的物物流可以以更低廉廉方式進行分分包的非核心心工作消除各個流程程環(huán)節(jié)中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品設計明確格式式的交付品明確的交付人人和接受人對交付品的監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略目標減少成本快速響應增加控制節(jié)點點明確流程對流程的要求對流程的要求求流程設計的原原則顧客導向原則則快速反應原則則系統優(yōu)化原則則追求流程整體體績效最優(yōu)集成管理當外部市場環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化時，能迅速速調整競爭策策略追求客戶服務務的最終效果果整合的用戶界界面，而非分分離的用戶界界面業(yè)務流程再造造應遵循顧客客導向，快速速反應以及系系統優(yōu)化的原原則強調對外部市市場競爭環(huán)境境的快速反應應強調顧客滿意意一支相對穩(wěn)定定的高素質的的人力資源隊隊伍是實現企企業(yè)戰(zhàn)略目標標的基本保證證建立一支強有有力的經營管理精英英梯隊吸引大批優(yōu)秀秀人才加入-樹立并宣宣傳企業(yè)良好好形象象-有計劃地地廣泛開展社社會招招聘(名牌大大

學，，人才招聘會會，委委托獵頭公公司等)塑造企業(yè)成功功文化，以激激勵并保留優(yōu)優(yōu)秀骨干員工工-營造企業(yè)業(yè)內部公平民民主的的氣氛，提高高員工的信心與與責任感-創(chuàng)造富有有活力的內部優(yōu)勝劣汰汰的競競爭機制，激激發(fā)員工工的主觀觀能動性在完善的人員員長期發(fā)展計計劃下培養(yǎng)具具有良好專業(yè)業(yè)素質和經營營管理潛質的的優(yōu)秀人才，，形成一支上上下緊密銜接接的精英人才才隊伍-“量體裁裁衣式”的終終身職業(yè)培訓(入職培訓，在崗培訓訓，深造等)-培養(yǎng)“經經理候選人””階階梯隊伍績效考評體系系建立清晰明確確的崗位考評評標準，形成成權責相當，，獎懲分明的的制度建立清晰明確確的，并結合合業(yè)績和能力力的個人評估估標準，作為為薪酬調整和和職務任免的的決策基礎將考評或考核核的結果有機機地與薪酬體體系掛鉤，并并與員工職業(yè)業(yè)發(fā)展緊密聯聯系考評或考核的的結果將作為為人員晉升的的基本參考標標準，建立公公平有序的內內部競爭機制制薪酬體系調整原有的工工資體系，在在縱向分級與與橫向分檔上上設計合理的的浮動空間，，形成有激勵勵性的上升梯梯度確定合理的固固定工資與變變動工資的比比例結構改善現有福利利機制，加強強非資本性激激勵因素，增增強企業(yè)凝聚聚力人員評價和選選拔體系優(yōu)化人員招聘聘流程，明確確決策部門，，做到有章可可循建立明確的員員工能力評估估標準，使之之成為人員選選拔的基本標標準充分結合各種種評估結果，，制定合理公公平的晉升條條件與途徑，，培養(yǎng)與發(fā)掘掘具有管理潛潛質的優(yōu)秀人人才需要重新設計計AB公司人人力資源體系系，使之更制制度化、規(guī)范范化，以適應應業(yè)務迅速發(fā)發(fā)展的需要9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:33:5801:33:5801:331/6/20231:33:58AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2301:33:5801:33Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:33:5801:33:5801:33Friday,January6,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2301:33:5801:33:58Janu